RESUME BUKU

Notaris Dalam Praktek Hukum

A.KOHAR, S.H.

Disusun oleh :

Nama : Galih Cakra Wigusta

NIM : S351502037

MAGISTER KENOTARIATAN

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2015

Notaris Dalam Praktek Hukum

A.KOHAR, S.H.

Riwayat Singkat Penulis

Abdul Koharlahir di Delanggutanggal 10 September 1928.lulusan Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabayatahun 1967 dan lulus dari Jurusan Notariat Fakultas Hukum Universitas Gadjah Madatahun 1976.

Pernah bekerja sebagai kepala kantor departemen pendidikan dan kebudayaan Malangdan sekarang selain menjadi notaris dan pejabat pembuat akta tanahSurabaya juga menjadi rektor IKIPWidya Darma Surabaya,Ketua Yayasan Pendidikan Wonokromo Surabaya, dan dosenIAIN Sunan Ampel Surabaya.

Aktif menulis artikel artikel dalam bidang profesinya pada harian Surabaya Post.

I. PERANAN NOTARIS DALAM PRAKTEK HUKUM

1. Notaris dan Akta

Akta adalahtulisan yang sengaja dibuat untuk dijadikan alat bukti. Aktaitu bila dibuat dihadapan notaris namanya akta notarial, atau otentik, atau akta notaris. Akta itu dikatakan otentik kalau dibuat dihadapan pejabat yang berwenang.Otentik itu artinya sah.karena notaris itu adalah pejabat yang berwenang membuat aktamaka akta yang dibuat dihadapan notaris adalah akta otentik atau akta itu sah.

Orang yang membuat perjanjian ditulis sendiri oleh pihak pihak tidak dibuat hadapan notarisdengan tulisan demikian disebut akta dibawah tangan.Dibawah tangan ini adalah terjemahan dari bahasa Belanda Onderhands.

Notaris dalam hal ini dapat saja membubuhkan cap padaakta aktadibawah tangan itu.Sebelum membubuhkan cap notaris diberi nomor dan tanggal nomor mana harus dicatat dalam buku yang telah ditandatangani oleh Ketua Pengadilan Negeri,kemudian diberikan kata katadan ditandatangani oleh notaris.

Membubuhkan cap pada akta semacam itu ada dua macamnya:

a. legalisasi atau pengesahan

Untuk keperluan legalisasi itumaka pada penandatanganan akta itu harus datang menghadap notaris tidak boleh ditandatangani sebelum nya di rumah.kemudian notaris memeriksa tanda pengenalyaitu KTP atau SIM,atau tanda pengenal lainnya.pengertian kenal itulain dengan pengertian sehari hari,yaitu notaris harus mengerti benar sesuai dengan kartu kenalnya,bahwa orangnya yang datang itu memang sama dengan kartu kenalnya,memang orangnyayang bertempat tinggal di alamatkartu kenal itu, dan gambarnya cocok.

Setelah diperiksa cocokkemudian notaris membacakan aktadibawah tangan itu dan menjelaskan isi dan maksud suratdibawah tangan itu. Jika akta itu bertentangan dengan undang undang maka akta itu harusdirubah, akan tetapi bila yang bersangkutan tidak bersedia merubahnya maka aktaitu tidak boleh dilegalisasi.

Akta di bawah tanganyang dilegalisasi itu sah apabila:

isinya tidak bertentangan dengan undang undang yang berlaku

yang menandatangani betul orang yang bersangkutan

tanggalnya memang dibuat pada waktu ditandatangani itu bukan tanggal lainnya.

b. Diwaarmerking atau didaftar atau ditandai.

Untuk Wararmerkingaktadibawah tanganmaka para penandatangan tidak perlu datang menghadap kepada notaris cukup surat saja yang ditandatangani itu dibawa ke notaris.

Dalam waarmerking ini notaris hanya mendaftar jadi tidak menjamin:

bahwa isinya diperkenankan oleh hukum

apa yang menandatangani memang betul orang yang bersangkutan

apa tanggal yang ada pada aktadi bawah tangan itu memang ditandatangani pada waktu itu.

Waarmeking hanya mempunyai arti penegasan tanggal saja,artinya bahwa pada tanggal diwaarmerkingitusudah ada.Notaris tidak membaca aktanyayang di waarmerkingitu.kebanyakan masyarakat mengganggap bahwa waarmerking itusama dengan legalisasi,karena ada capnotaris yang bergambar garuda sehingga dianggap sah sama dengan legalisasi.Faktanyakekuatan hukumnya sama dengan akta dibawah tanganyang dilegalisasi.

Akta yang dibuat di hadapan notaris:

akta yang ditandatangani oleh setiapsaksi saksidan notaris namanya minit harus disimpan oleh notaris.Peghadaphanya diberikan turunannya saja yang ditandatangani notaris

jika notaris dimitaturunan akata yang dibuat di notaris lainnyaatau turunan dari akta dibawah tangan maka turunan ini disebut copy colactionee

setiap bulan minit minit itu dijadikan satu harus dibendel oleh notaris

notaris harus membuat buku repertoriumyakni, daftar akta yang dibuatnya dengan menyebutkan nomor akta tanggal akta jenis apa dan siapa siapa yang menandatangani akta ituitu satu tahun sekali harus dikirim ke pengadilan negeri

buku repertoriumitu sebelum dipergunakan harus lebih dahulu di kirim ke pengadilan negeri untuk ditandatangani oleh ketua pengadilan pada halaman pertama dan terakhir buku itu sedang halaman halaman lainnya cukup bila dibubuhi parafoleh ketua pengadilan negeri tersebut

minitaktaperlambarnya harus diberi materai,khusus untukakta sewa menyewa materainya ditentukan satu per mil dari harga sewa ditambah dengan 10 persennya.

Notaris itu:

bukan pegawai negeri tetapi pejabat umum yang diangkat oleh menteri kehakiman

jabatan notaris tidak boleh dirangkap dengan jabatan jabatan gubernur kepala daerah hakim, balaihartapeninggalan,advokat, pokrol

notaris tidakboleh meninggalkan daerahnya lebih dari 3 kali 24 jam

notaris itu tidak boleh membuat akta yang menghadapnya tidak dikenal

tidak boleh membuat akta yang salah satu pihaknya ia sendiri, istrinya, saudara saudaranya sedarah atau karena perkawinan sampai derajat ketiga

notaris tidak boleh membuka rahasia kepada orang lain.

2. Notaris Tidak Pasti Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah

Apabila aktajual beli tanah dibuat oleh seorang notarisyang bukan merupakan akta notaris jual beli tanah,maka dalam membuat akta itu,kualitasnya sebagai PPAT.jika seorang notaris itu tidak ditunjuk sebagaiPPAT makasudah pasti notaris itu tidak dapat membuat akta jual beli tanah.

Notais bukannotaris atau camat karena jabatannya ditunjuk sebagai PPAT sementara, notarisadalah pejabat umum yang diangkat oleh menteri kehakiman khusus berwenang membuat akta otentik umpamanya; pendirian CV,PT, yayasan, perjanjian perjanjian adopsi,keterangan waris pengangkatan wali,sewa menyewa,kuasa,tukar menukar, jual belidan sebagainya.

Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agrariadan aturan pelaksanaannyaditentukanbahwa peralihan hak atas tanahharus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta TanahPPAT. Peralihan hak atas tanah yang dimaksud adalah jual beli,tukar menukar hibah,pemisahan dan pembagian biasa,pemisahan dan pembagian harta warisan,penyerahan wasiat, hipotek, crediet verband.

Perbedaan antara notaris dan PPAT adalah sebagai berikut:

Notaris:

diangkat oleh menteri kehakiman

karena jabatannya dapat mendaftarkan sebagai peserta ujian PPAT

berwenang membuat akta otentik

untuk dapat diangkat menjadi notarisharus bergelarCNyaitu fakultas hukum jurusan notaris

pendidikan notarismereka yang telah bergelar SHdapat diterima di fakultas Hukum Jurusan Notariat

wilayah kerjanyanotaris yang ditunjuk sebagai PPAT lebih dari satu kecamatan

diangkat sebagai notaris untuk waktu sampai dengannomor 67 tahun (menurut undang undangtetapi pada umumnya diperpanjang dua tahun lagi).

PPAT

diangkat olehmenteri dalam negeri

jika hendak ikut ujian notarisbukan karena dia ppat

berwenang membuat akta peralihanhakatas tanah saja

yang dapat ditunjuk sebagai PPAT adayang dapat ditunjuk sebagailah yang telah lulus PPAT.kecualiPPAT sementarayaitu camat karena jabatannya saja

pendidikan untuk kusus PPAT tidak ada

wilayah kerjanya sama kecuali PPAT sementara hanya satu kecamatan

ditunjuk untuk waktu yang tidak terbatas.

Hak ikatan jual beli tanah

PPATberwenang membuat akta jual beli tanahakan tetapi perlu dicatat di sinihanya tanah dengan pihak yang disebutkan dalam UUPAUndang UndangPokok Agraria.Yaitu; tanah sewa kotamadya, tanah sewa pelabuhan, tanahnegara dan tanah tanah yang belum jelas haknya. PPAT tidak berhak membuat akta jual beli, hanya bisa dibuat oleh notaris, akta jual beli rumah bangunan yang ada di atasnya saja bukan akta jual beli tanah.

Akta ikatan jual beli tanah bukan atau jual beli tanah biasanya dibuat karena beberapa macam alasan:

Mungkin surat surat yang berhubungan tanah yang dijual belikan itu belum selesai diurus

Harga tanah itu belum dibayar lunas

Mungkin akan dijual lagi karena pedagang untuk menghindari biaya balik nama

Mungkin belum ada biaya balik nama

Mungkin calon pembeli adalah orang yang tidak dapat mempunyai hak atas tanah yang dibelinya karena orang asing misalnya

3. Umur Manusia Dan Akta Notaris

a. Umur dalam peraturan

Beberapa ketentuan hukum yang mengatur umur manusia antara lain adalah:

Kitab undang undang hukum pidana pasal 45 menyebutkan teman untuk orang yang belum cukup umur karena melakukan perbuatan sebelum umur 16 tahun hakim dapat menentukan: memerintahkan supaya bersalah dikembalikan kepada orang tuanya, tanpa pidana apapun, atau memerintahkan supaya masalah diserahkan kepada pemerintah, tanpa pidana apapun.

Undang undang perkawinan nomor 1 tahun 1974 antara lain:

pasal 6

Untuk melangsungkan perkawinan seseorang yang belum mencapai umur 21 tahun harus mendapat izin kedua orang tua.

Pasal 7

Perkawinan hanya diizinkan jika pihak pria sudah mencapai umur 19 tahun dan pihak wanita sudah mencapai umur 16 tahun.

Pasal 47

Anak yang belum mencapai umur 18 tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan ada di bawah kekuasaan orang tuanya selama mereka itu tidak dicabut dari kekuasaannya. Orang tua mewakili anak tersebut mengenai segala perbuatan hukum di dalam dan di luar pengadilan.

Pasal 48

Orang tua tidak diperbolehkan memindahkan barang barang yang dimiliki anaknya yang belum berumur 18 tahun atau belum pernah melakukan perkawinan kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya.

b. Dewasa dan belum

Umur umur sebagai tersebut di atas dapat digolongkan umur yang khusus untuk hal hal tertentu seperti umur pengangkatan menjadi notaris, umur khusus dalam hal pemilihan umum, bubur khusus untuk hak pensiun, umur khusus bagi yang kawin memerlukan ijin dan lain sebagainya.

Disamping itu ada umur yang bersifat umum, yaitu umur dewasa, umur yang menentukan kapan seseorang dapat melakukan perbuatan hukum sendiri tanpa ada campur tangan kekuasaan orang tua, wali, dan umur berapa orang itu belum dapat bertindak hukum sendiri, yakni masih harus ada campur orang tua.

Jenis golongan kedua itu dikenal dengan istilahminder-jarig atau under-age, yang disalin dengan bshasa indonesia, belum dewasa kurang umur belum cukup umur dibawah umur sedang pasangannya adalah meerderjarrig atau of-age salin dengan dewasa cukup umur. Yang sudah cukup umur adalah cakap untuk tidak hukum sedang yang belum cukup umur tidak cakap untuk bertindak hukum.

c. Dewasa itu umur berapa

Dari peraturan peraturan yang dikutip di atas dapat ditarik 3 peraturan yang menyangkut pengertian dewasa pada umumnya, Yaitu yang dapat bertindak hukum sendiri tanpa bantuan orang lain.

KUHS:

Dewasa ialah orang yang sudah genap 21 tahun atau sebelum itu sudah pernah kawin

Ordonansi 31 Januari 1931 stb.1931-54:

Apabila perundang undangan menyebut istilah dewasa cukup umur untuk orang indonesia asli itu dimaksudkan orang yang sudah genap berumur 21 tahun atau sebelum itu sudah pernah kawin.

Undang undang perkawinan nomor 1 tahun 1974:

Adalah anak yang belum mencapai umur 18 tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan ada di bawah kekuasaan orang tuanya. Orang tua mewakili anak tersebut mengenai segala perbuatan hukum di dalam dan di luar pengadilan.

d. Orang dewasa dapat menandatangani akta notaris

Orang yang menghendaki agar perbuatannya atau perjanjian atau ketetapan yang dibuat dengan akta otentik dengan sendirinya harus memenuhi syarat antara lain adanya kehendak bebas dan telah cakap untuk bertindak hukum oleh karena itu menandatangani akta notaris harus dilakukan oleh orang yang dewasa.

Menandatangani akta untuk dirinya sendiri atau karena kuasa dari orang yang dewasa yang dia sendiri belum dewasa tidak dapat dilakukan.

4. Akta Dibuat Oleh Notaris Di Hadapan Notaris Dan Akta Dibawah Tangan

Akta adalah surat yang sengaja dibuat dan ditandatangani untuk dijadikan alat bukti. Akta dibawah tangan adalah surat yang sengaja dibuat oleh orang orang oleh pihak pihak sendiri tidak dibuat dihadapan yang berwenang untuk dijadikan alat bukti.

a. Akta dibuat oleh notaris

Akta ini berbeda dengan akta yang dibuat dihadapan notaris. Apabila seorang notaris atau permintaan suatu perkumpulan atau perseroan, untuk datang membuat catatan, tentang apa yang dibicarakan dalam rapat, dan apa yang diputuskannya. Notaris mengerjakan atas permintaan itu dalam akta, dan mencatat secara teliti apa yang dimintanya, maka akta demikian itu namanya akta dibuat oleh notaris, atau disebut akta berita acara atau disebut juga akta relaas.

Apabila dalam berita acara tidak ada tanda tangan orang orang yang mengadakan rapat itu asalkan dalam akta itu di tarangkan apa sebab mereka berhalangan memberikan tanda tangannya maka akata tersebut mempunyai kekuatan pula sebagai akta otentik.

b. Akta dibuat dihadapan notaris

Suatu perbuatan hukum seperti jual beli, tukar menukar, sewa menyewa, ikatan jual beli, itu semua aktanya tidak boleh dibuat oleh notaris akan tetapi dibuat dihadapan notaris. Dibuat dihadapan notaris mengandung arti bahwa yang membuat akta itu bukan notaris, yang membuat akta itu adalah yang bersangkutan sendiri yaitu pihak pihak. Jadi kalimat dalam akta itu adalah kalimat nya para pihak pihak sendiri dan bukan kalimatnya notaris. Notaris hanya bisa membantu merumuskan kalimat para pihak, lantas apabila cocok dengan rumusan yang dibantu oleh notaris itu, lantas kalimat itu diakui oleh para pihak sebagai kalimatnya sendiri.

c. Notaris sebagai penasihat hukum

Sebelum para penghadap menuangkan kehendaknya dalam akta, notaris memberikan nasihat seperlunya kepada para pihak, antara lain siapa yang boleh melakukan perbuatan hukum, apa yang boleh dan tidak boleh menurut hukum akta yang dibuatnya, apa yang harus dilengkapi untuk membuat akta dan lain sebagainya.

d. Notaris harus merahasiakan isi akta

Notaris sebelum memangku jabatannya harus mengangkat sumpah, yang diatur dalam pasal 17 peraturan jabatan notaris, yang antara lain sumpah itu berbunyi sebagai berikut:

Bahwa saya akan menjalankan jabatan saya dengan jujur, saksama dan tidak berpihak. Bahwa saya akan merahasiakan sedapat dapatnya isi akta akta selaras dengan peraturan peraturan.

Notaris tidak boleh berpihak, artinya bahwa notaris dalam membantu para pihak merumuskan dalam akta, harus diingat kepentingan kedua pihak. Lebih lebih kalau pada akhirnya apa yang dibuat dihadapan notaris itu dijadikan sengketa sampai di muka pengadilan, sebaiknya notaris bungkam, sebab komentar terhadap isi akta itu sudah berpihak, padahal tidak boleh. Hakim mempunyai wewenang sepenuhnya dan memutuskan atas adanya sengketa itu, dan untuk itu hakim berhak menilai apa dan bagaimana akta itu.

e. Notaris diminta menjadi saksi dalam suatu perkara

Menurut hukum akta yang dibuat dihadapan notaris itu adalah akta otentik barangsiapa yang membantah kebenarannya akta itu maka yang membantah itu harus membuktikan, bukan notaris dan juga bukan yang memanfaatkan akta itu. Notaris menurut ketentuan hukum tidak boleh berpihak dan harus merahasiakan yang berhubungan dengan jabatannya.

f. Notaris adalah jabatan kepercayaan

Notaris berkewajiban untuk merahasiakan isi aktanya, bahkan wajib merahasiakan semua pembicaraan para pihak pada waktu diadakan bagi persiapan persiapan untuk membuat akta. Kewajiban merahasiakan ini diatur oleh Undang Undang, bahkan ada ancaman hukumannya apabila rahasia itu dibuka. Pasal 322 KUHP menyebutkan: barangsiapa membuka rahasia dan lain sebagainya, dihukum selama lamanya 9 bulan.

g. Akta di bawah tangan

Perbedaan antara akta dibawah tangan akta otentik atau akta yang dibuat dihadapan notaris adalah:

Akta dibawah tangan:

Dibuat sendiri tidak dihadapan yang berwenang

Tidak ada kepastian tanggal

Tidak ada kepastian siapa yang menandatangani. Apakah yang menandatangani itu memang orangnya atau bukan

Kalau ada dibuat melanggar hukum tidak segera diketahui

Kalau ada yang menyangkal kebenarannya maka yang disangkal itu orang yang memanfaatkan akta itu harus membuktikan kebenarannya. Jadi bukan yang menyangkal yang membuktikan.

Rahasia tidak terjamin. Siapa yang harus merahasiakan.

Akta notaris akta otentik

Akta notaris adalah akta yang dibuat oleh di hadapan yang berwenang untuk itu, akta itu adalah otentik.

Ada kepastian tanggalnya

Ada kepastian siapa yang menandatangani. Memang ditandatangani oleh yang bersangkutan sendiri

Notaris telah menasihatkan sebelum akta dibuat, mana yang dilarang dan mana yang tidak

Kalau ada yang menyangkal kebenaran akta itu maka yang menyangkal itu yang harus membuktikan yang disangkal tidak usah membuktikan apa apa

Akta notaris haris dirahasiakan oleh notaris

5. Menandatangani Akta Notaris Tapi Tidak Mengerti Isinya

Notaris perlu memberikan penjelasan seperlunya kepada penghadap sebelum akta di tandatangani. Notaris pasti akan menyambut dengan senang hati dan merupakan kewajiban untuk memberikan penjelasan kepada para penghadap, apabila ada kalimat yang tidak dimengerti. Namun apabila hal tersebut dinyatakan sesudah akta ditandatangani maka keadaannya sudah terlambat, akta yang ditandatangani sudah mempunyai kekuatan hukum dan mengikat para pihak. Notaris dalam melakukan jabatannya itu terikat dengan ketentuan ketentuan yang harus ditaati. Yaitu sebagai yang disebutkan dalam peraturan jabatan notaris di indonesia (ordonansi 11 januari 1860 1-n 1860-30) yang antara lain menyebutkan:

a. Notaris adalah pejabat umum khusus berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, persetujuan dan putusan, yang di perintahkan oleh peraturan umum atau dikehendaki oleh yang berkepentingan............... dan seterusnya

b. Notaris sebelum memangku jabatannya harus mengangkat sumpah, yang antara lain berbunyi:

bahwa saya akan menjalankan jabatan saya dengan jujur saksama dan tidak berpihak

bahwa saya akan merahasiakan sedapat dapatnya isi akta selaras dengan ketentuan ketentuan peraturan sipil

Akta yang dibuat di depan notaris tidak boleh memuat keputusan atau ketentuan untuk keuntungan notaris, saksi-saksi, istri notaris atau istri para saksi dan seterusnya

Akta yang dibuat dihadapan notaris harus dengan dua orang saksi yang dikenal oleh notaris

Orang yang menghadap notaris harus dikenal oleh notaris atau diperkenalkan pada nya oleh dua orang saksi

akta harus berisi: nama orang yang menghadap pekerjaan atau kedudukannya dalam masyarakat dan tempat tinggalnya. jika penghadap itu mewakili orang lain, maka atas dasar apa berbuat demikian serta harus menyebutkan kapan akan dibuat dengan menyebutkan hari tanggal bulan dan tahun berapa.

akta notaris harus dapat dibaca dalam hubungan yang tidak terputus tanpa singkatan. tanggal harus dinyatakan dengan huruf tertulis.

notaris harus membacakan akta kepada para pihak penghadap dan saksi saksi

Akta yang dibuat dihadapan notaris adalah akta otentik, akta resmi yang mempunyai kekuatan lain dari pada akta dibawah tangan.

akta otentik mempunyai 3 macam kekuatan yaitu:

a. kekuatan pembuktian formal yaitu membuktikan bahwa para pihak betul betul sudah menerangkan dan menyatakan apa yang ditulis dalam akta tadi

b. kekuatan pembuktian material adalah membuktikan bahwa para pihak betul betul bahwa peristiwa atau kejadian yang disebutkan dalam akta itu telah terjadi

c. kekuatan pembuktian terhadap pihak ketiga yaitu para pihak pada tanggal tersebut dalam akta telah menghadap notaris dan melakukan tindakan sebagai disebut dalam akta

Notaris sebelum menerangkan tentang tindakan hukum yang dilakukan oleh penghadap terlebih dahulu harus ditulis:

a. Para penghadap telah dikenal oleh saya, notaris

b. Para penghadap masing masing dikenalkan kepada saya, notaris oleh dua orang saksi yang memperkenalkan dan yang atas pertanyaan saya, notaris, menerangkan bernama A pekerjaan, bertempat tinggal di, dan B pekerjaan, bertempat tinggal di, dan seterusnya.

Di dalam penutupan akta notaris selalu ditulis sebagai berikut:

a. Setelah akta ini dibacakan oleh saya, notaris, kepada para penghadap dan paras aksi tersebut maka segera akta ini ditandatangani oleh para penghadap saksi-saksi tersebut dan saya, notaris.

b. Jika yang menghadap notaris buta huruf. Setelah akta ini dibacakan oleh saya, notaris, kepada para penghadap dan para aksi tersebut maka segera ditandatangani oleh A, sedangkan B menerangkan tidak bisa membubuhi tanda tangannya pada akta ini karena tidak pernah belajar, demikian dan oleh karena itu membubuhkan cap jempol tangan kirinya.

c. Jika yang menghadap notaris itu buta. Harus ditambah keterangan walaupun penghadap A menerangkan berhalangan membubuhi tanda tangannya karena buta dan tidak melihat tempat pembubuhan tanda tangan namun beliau telah saya tuntun dan dipegang tangannya oleh saya, notaris untuk membubuhi tanda tangan di bawah tanda tangan dari para penghadap lainnya.

d. Jika penghadap itu tuli tetapi bisa membaca: Setelah akta ini dibacakan oleh saya, notaris kepada para penghadap dan para saksi dan setelah penghadap A karena tuli telah membaca sendiri surat akta ini maka seketika itu juga lantas ditandatangani oleh para penghadap, saksi-sasksi tersebut dan saya, notaris.

Jadi kesimpulan dalam tulisan ini adalah:

a. Yang menghadap kepada notaris, harus jelas orangnya, dengan menunjukkan tanda pengenalnya.

b. Harus jelas objeknya, dengan menunjukkan bukti-buktinya.

c. Harus mempunyai kekuasaan atas objeknya.

d. Harus jelas maksudnya, dan mengerti dengan benar susunan kalimat dalam akta. Jika tidak mengerti isi akta yang telah dibacakan, jangan ditandatangani akta itu, atau minta diubah susunan kalimat yang disusunkan notaris dan diganti dengan kalimat yang sesuai dengan keinginan penghadap.

e. Notaris karena jabatannya memang harus teliti dan menurut peraturan peraturan yang mengikatnya, sebaiknya penghadap harus juga teliti, jangan sembrono, hanya teken saja dan diam saja padahal tidak mengerti apa arti yang dibacakan.

6. Penghadap Dikenal Oleh Saya Notaris

Yang dimaksudkan penghadap itu ialah mereka yang datang sengaja menghadap kepada notaris. Mereka yang datang yaitu tidak disertai dengan sengaja, umpama dipaksa, keliru datangnya kepada notaris itu namanya bukan penghadap.

Orang yang sengaja datang menghadap kepada notaris, untuk membuat akta itu penghadap, jadi orang yang diwakili umpamanya, itu bukanlah penghadap.

Menurut Undang-Undang notaris harus kenal dengan penghadap. Kenal di sini berbeda dengan kenal dalam pengertian harian, atau berbeda dengan sekedar tahu tetapi lebih dari itu yaitu:

a. Bahwa notaris tahu yang menghadap itu memang orangnya dari nama, pekerjaan, dan tempat tinggalnya, yang berhadapan dengan notaris itu adalah betul orangnya dan bukan orang palsu. Dalam Undang-Undang tidak harus kenal itu ditandai dengan salaman, harus bertemu berapa kali, harus berbicara lama, sebelumnya dan lain sebagainya kenal itu diserahkan kepada notaris dengan caranya sendiri.

b. Bahwa notaris tahu yang menghadap memang berhak melakukan tindakan hukum sebagai yang disebutkan dalam akta.

c. Bahwa notaris tahu yang menghadap itu sudah cakap untuk melakukan tindakan hukum dan tidak sakit ingatan.

7. Hakim/Notaris Yang Tersesat, Dapat Dikatakan Memalsu?

Kesesatan hakim adalah kesesatan tentang fakta-fakta, yang akibatnya merugikan orang-orang yang didakwa. Selama hakim terdiri dari manusia belaka, maka kemungkinan akan kesesatan hakim selalu tidak dapat dihindarkan dimanapun juga dan berapa jaminan-jaminan pun yang diberikan dalam Undang Undang Dasar di negara negara yang beradab di seluruh dunia. Dalam hal ini kita semua hanya tunduk pada keadaan saja. Kesesatan hakim barulah dapat dielakkan secara mutlak bilamana peradilan dilakukan oleh Tuhan.

Sedangkan kesesatan notaris adalah notaris sesat karena, berhadapan dengan orang yang tidak berhak sehingga bisa merugikan pihak lainnya. Terhadap notaris yang sesat demikian itu dapat pula diajukan pertanyaan sebagai yang diajukan terhadap hakim tersebut. Apakah notaris harus di dihukum, harus dipecat, harus mengganti rugi, apakah bisa dituntut membuat akta palsu, tetapi yang jelas semua orang tahu bahwa hakim yang memutus perkara.

Notaris tidak memalsu surat, notaris cua meresmikan apa yang dikatakan pihak pihak yang memalsukan adalah pihak dalam akta. Andaikata dalam contoh, A asli diam saja, tidak mengadu, tidak akan ada persoalan, walaupun akta itu tidak dapat dikatakan benar, akan tetapi karena tidak ada pengaduan maka tidak ada urusan polisi, tidak ada tuntutan pidana. Jadinya A asli secara diam diam mengakui jual beli itu.

GHS Lumban Tobing, S.H. dalam bukunya peraturan jabatan notaris menulis antara lain:

a. apabila dapat dibuktikan bahwa para penghadap yang disebutkan dalam akta itu sebenarnya tidak datang menghadap kepada notaris para saksi pengenal memberikan keterangan yang tidak benar atau mereka melakukan kekhilafan maka akta itu tidak mempunyai kekuatan otentik akan tetapi hal ini bukanlah disebabkan kesalahan dari notaris.

b. notaris menyaksikan bahwa tuan A menghadap kepadanya penyaksian ini dapat diterima sebagai benar sampai dapat dibuktikan sebaliknya.

c. apabila dalam hal ini dapat dibuktikan bahwa para notaris tidak mengenal para penghadap artinya bahwa yang disebut dalam akta sebagai tuan A tidak datang menghadap kepada notaris maka akibatnya ialah bahwa akta itu tidak mempunyai kekuatan otentik.

Jika kedua orang saksi pengenal itu menipu notaris yakni yang diperkenalkan itu tidak benar atau yang menunjukkan tanda kenal itu diperoleh karena dipalsukan apakah berakibat notaris memalsukan akta?

Aktanya adalah benar memang betul dibuat dihadapan notaris penghadap nya lah yang memalsu dalam hal demikian seharusnya:

a. yang dirugikan mengadu kepada yang berwenang untuk mengusut pemalsu dan yang menggunakannya.

b. bila telah diputuskan salah dan dihukum barulah mohon kepada yang berwenang untuk menyatakan batal akta nya.

c. notaris diajukan sebagai saksi dalam pemalsuan itu bukan sebagai tertuduh.

8. Perbuatan Khilaf dalam Akta Notaris

Khilaf itu berasal dari bahasa Arab, yang artinya Gawal, Silap, Salah. Kekhilafan adalah kesalahan yang tidak disengaja, demikian itu Sutan Muhammad Zain menulis dalam kamusnya. Khilaf dalam bahasa Belanda Dwaling dengan terjemahan bahasa Indonesia lainnya adalah salah pengiraan, salah faham, kesesatan, dalam bahasa Inggrisnya adalah error.

Hukum mengatur, bahwa suatu perikatan yang dibuat karena adanya kekhilafan menerbitkan suatu tuntutan untuk membatalkannya. Dalam semua hal, dimana suatu tuntutan pernyataan batalnya suatu perikatan tidak dibatasi dengan suatu ketentuan Undang-Undang khusus sehingga suatu waktu yang lebih pendek, waktu itu adalah lima tahun dihitung sejak hari diketahuinya ada kekhilafan itu.

Jadi pembatalan suatu perikatan yang diakibatkan karena adanya kekhilafan, perlu diadakan tuntutan di muka hakim untuk pembatalannya. Jika tidak ada tuntutan semacam itu maka perikatan tetap berlaku dan harus ditaati oleh para pihak yang bersangkutan.

Untuk sahnya suatu persetujuan harus memenuhi syarat antara lain harus ada kesepakatan dari mereka yang membuatnya. Kesepakatan itu tidak sah bila diberikan karena kekhilafan, atau karena paksaan atau penipuan, yang dalam hal demikian dapat dituntut pembatalannya. Tuntutan untuk pernyataan batal, gugur, jika orang yang dapat mengajukannya secara tegas atau secara diam diam telah menguatkan persetujuannya setelah diketahui adanya kekhilafan, paksaan, dan penipuan.

Pasal 1322 KUH Perdata: Kekhilafan tidak mengakibatkan batalnya suatu persetujuan selainnya apabila kekhilafan itu terjadi mengenai hakikat barang yang menjadi pokok persetujuan. Kekhilafan tidak menjadi sebab kebatalan, jika kekhilafan itu hanya terjadi mengenai dirinya orang dengan siapa, orang bermaksud membuat suatu persetujuan, kecuali jika persetujuan itu telah dibuat terutama karena mengingat dirinya orang tersebut.

Suatu persetujuan yang dibuat dihadapan notaris, mempunyai kekuatan otentik, mengingat para pihak yang mengadakannya. Apabila kemudian ternyata bahwa para pihak mengetahui menyadari bahwa persetujuan itu dibuat dengan kekhilafan, mudah penyelesaiannya, yakni bersama sama datang kepada notaris untuk membuat akta pembatalan atau akta pembetulan. Demikian itu sesuai dengan ketentuan hukum bahwa, persetujuan itu tidak dapat di tarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak. Akan tetapi adalah merupakan kesulitan, apabila hanya ada satu pihak saja yang merasa ada kekhilafan sedang pihak lain tidak oleh karena itu tidak bersedia untuk mengadakan akta pembatalan atau pembetulan. Dalam hal demikian itu timbullah sengketa. Maka satu-satunya jalan salah satu pihak yang merasa adanya kekhilafan itu mengajukan tuntutan kepada Pengadilan dan, oleh karena itu mohon dibatalkannya persetujuan yang telah dibuatnya. Dalam permohonannya tentu harus disertai dengan alasan yang pantas, harus dapat dimengerti, harus tidak aneh, dan harus dapat dimaafkan, demikian sebagai diutarakan oleh Wirjono Projodikoro.

Notaris tidak mempunyai wewenang untuk menilai ada tidaknya kekhilafan notaris tidak dapat membuat akta pembatalan suatu persetujuan hanya atas permintaan salah satu pihak saja.

9. Perbuatan Pura-Pura dalam Akta Notaris

Salah satu syarat untuk sahnya suatu persetujuan ialah adanya sebab yang halal. Suatu persetujuan yang mempunyai sebab yang palsu atau yang terlarang tidak sah, batal demi hukum. Jika sebenarnya hutang piutang, ditulis sebagai jual beli, atau sewa menyewa, atau bagi hasil, maka ini merupakan sebab yang tidak halal sebab yang tidak diperkenankan sebab yang palsu. Jadi dalam suatu perkara, diketahui bahwa perbuatan yang dilakukan itu adalah perbuatan yang sesungguhnya terjadi.

Pasal 1335 Kitab Undang Undang Hukum Perdata: Berbunyi suatu persetujuan tanpa sebab, atau yang telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan. Dalam kenyataan memang sulit untuk mengetahui bahwa perbuatan itu adalah perbuatan pura pura atau sesungguhnya, tidak mudah, karena rapinya, dan pada permulaannya mendapatkan bantuan dua pihak yang melakukannya.

Akta yang dibuat dihadapan notaris merupakan bukti otentik bukti sempurna, dengan segala akibatnya. Akta jual beli, walaupun itu mungkin hanya pura pura saja. tetapi akta itu mempunyai kekuatan. Kebanyakan akta kuasa untuk menjaminkan kepada bank, dilatarbelakangi, hendak membagi pinjaman yang diberikan oleh bank, antara peminjam dan pemilik tanah yang dijaminkan. Oleh karena itu dan mengingat kecerdasan dan kemampuan masyarakat awam akan akibat hukum dari pada adanya surat Kuasa untuk menjaminkan itu, maka kiranya tepat bila diambil kebijaksanaan, pada saat menyerahkan pinjaman dari bank, pemilik tanah jaminan, diminta hadir, dan bilamana perlu diberikan keterangan sekali lagi, akibat dari kuasa tersebut. Atau sama sekali, dengan kuasa untuk menjaminkan itu ditolak saja.

Tetapi perlu diketahui bahwa, pernah terjadi orang yang dapat meminjam kepada bank, menginginkan agar sertifikat, diatasnamakan pihak peminjam itu dahulu, untuk itu maka dibuatkanlah akta jual beli/hibah, padahal sebenarnya tidak, mereka itu hanya berjanji agar pinjaman yang akan diperoleh dari bank nantinya dibagi dua.

Dalam keterangan yang sejelas itu, notaris akan menolong untuk membuat aktanya. Akan tetapi cerita sesungguhnya disembunyikan, datang ke notaris hanya mengatakan mohon dibuatkan akta jual beli, notaris akan mengerjakannya, dan tidak perlu mengusut apa benar apa tidak jual beli itu.

10. Notaris Buka Kartu, Melanggar Sumpah Jabatan

Sebelum notaris menjalankan jabatannya, harus terlebih dahulu mengangkat sumpah di hadapan Gubernur. Pasal 18 Peraturan Jabatan Notaris (PJN) disebutkan: Sebelum bersumpah para notaris yang diangkat tidak boleh melakukan apapun yang termasuk lapangan jabatannya, dengan sanksi denda Rp.100 sampai dengan Rp.300 dengan tidak mengurangi keharusannya mengganti biaya, kerugian dan bunga. Bunyi sumpah sebagai berikut:

Demi allah saya bersumpah

a. Bahwa saya akan patuh setia kepada Negara Republik Indonesia dan Undang Undang Dasarnya

b. Bahwa saya akan menghormati semua pembesar pembesar, hakim hakim, pengadilan dan pembesar pembesar lainnya

c. Bahwa saya akan menjalankan jabatan saya dengan jujur saksama dan tidak berpihak

d. Bahwa saya akan menepati secara teliti telitinya semua peraturan peraturan bagi jabatan notaris yang sedang berlaku atau yang akan diadakan

e. Bahwa saya akan merahasiakan sedapat dapatnya isi akta akta selaras dengan ketentuan ketentuan peraturan peraturan tadi

Saya Bersumpah

f. Bahwa saya untuk mendapatkan pengangkatan saya langsung atau tidak, dengan nama atau kilah akan apapun juga, tidak pernah telah memberikan atau menjanjikan sesuatu pun tidak akan memberikan atau menjanjikannya, kepada siapapun juga.

Untuk pertama kalinya diambil sumpah seorang notaris di Indonesia adalah Melchior Kerchem, pada tanggal 27 Agustus 1620, kemudian menyusul notaris-notaris yang diangkat sesudahnya.

Notaris yang membuka rahasia jabatan, diancam hukuman berupa hukuman penjara, denda, membayar biaya kerugian dan bunga serta kemungkinan dipecat dari jabatan notaris terhadap pelanggarannya.

Pasal 17 PJN menyebutkan tentang sumpah jabatan pasal 40 PJN menyebutkan: Para notaris tidak diperbolehkan memberikan grosse, salinan atau kutipan, tidak diperkenankan memperlihatkan atau memberitahukan isi akta akta, selain kepada orang orang yang langsung berkepentingan ahli waris atau penerima hak mereka.

Pasal 322 KUH pidana disebutkan: Barang siapa dengan sengaja membuka rahasia yang wajib disimpannya karena jabatan atau pencahariannya, baik yang sekarang, maupun yang dahulu, diancam dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau denda paling banyak Rp.600

Dengan mengingat sumpah jabatan, notaris harus merahasiakan akta akta yang dibuatnya. Melanggar sumpah jabatan diancam hukuman. Semua itu ditentukan dalam suatu peraturan. Untuk menghindari pelanggaran sumpah jabatan dimaksud, ada dua pilihan, menggunakan hak untuk mengundurkan diri atau tidak bicara sama sekali tentang akta akta yang dibuat di hadapannya, bila notaris dipanggil sebagai saksi.

11. Saksi Notaris dalam Suatu Perkara, Apa Perlu?

Walaupun sudah dengan bukti akta notaris, salah satu pihak yang berperkara, masih saja kadang kadang memanggil notaris nya untuk menjadi saksi. Ini apa tidak berlebihan? Menyaksikan apanya? Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris (PJN) menyebutkan: Notaris berwenang untuk membuat akta mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan umum atau oleh yang berkepentingan dikehendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. Dan untuk itu notaris diangkat oleh yang berwenang dalam hal ini adalah Menteri Kehakiman.

Dengan demikian notaris telah menjadi sakti dalam perbuatan hukum sebagai yang dituangkan dalam akta otentik dan yang dikehendaki oleh pihak pihak.

Lain halnya apabila akta yang dijadikan bukti itu diduga palsu artinya nampaknya sebagai dibuat notaris, tetapi sebenarnya tidak. Maka dalam hal ini perlu notaris menjadi saksi. Walaupun demikian itu cukup kalau notaris membuat pernyataan tertulis bahwa akta itu tidak dibuat di hadapannya, minutanya tidak ada.

Kitab Undang Undang Hukum Perdata Pasal 1870 jo Pasal 165 HIR: Suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang orang yang mendapat hak daripada mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya.

Kitab Undang Undang Hukum Perdata Pasal 1909 dan reglemen hukum acara perdata pasal 146 memberikan hak kepada orang yang karena martabat pekerjaan atau jabatan yang sah, diwajibkan menyimpan rahasia, dapat minta mengundurkan diri menjadi saksi dalam suatu perkara Mr.M. Tresna dalam bukunya komentar atas HIR menyebutkan hak untuk mengundurkan diri sebagai saksi itu ialah, pendeta pendeta gereja Katolik Romawi, para dokter, apoteker, notaris, pegawai pegawai kantor telegram, sedang lain lainnya tergantung dari pendapat hakim apakah ada hak mengundurkan diri atau tidak.

12. Untuk Propaganda Politik Dilarang, untuk Cap Notaris Harus dengan Tinta Merah

Notaris harus mempunyai cap dengan tinta merah, yang memuat di dalamnya gambar Lambang Negara Republik Indonesia dan di pinggir sekelilingnya tertulis nama, jabatan, dan tempat kedudukan notaris. Notaris harus mengirimkan dalam waktu 1 bulan setelah menerima jabatannya, tanda tangan, paraf, berikut dengan teraan dengan tinta merah cap yang hendak dipergunakan, kepada Sekretaris Negara, Departemen Kehakiman, Panitera Mahkamah Agung, Panitera Pengadilan Negeri, dan Kepala Pemerintah Daerah di mana tempat kedudukannya berada.

Maksud pengiriman tersebut agar instansi instansi tersebut menyimpan arsip untuk perbandingan apabila suatu saat terjadi perbedaan dalam suatu perkara mengenai keabsahan suatu akta notaris. Dengan demikian sudah barang tentu apabila notaris hendak mengubah tanda tangan dan paraf, ataupun hendak menggantikan yang rusak maka semua itu harus pula dikirimkan penggantian tersebut kepada instansi instansi yang bersangkutan.

Cap jabatan dengan Lambang Negara di dalamnya hanya dibolehkan untuk cap jabatan Presiden, Wakil Presiden, Menteri, Ketua Dewan Perwakilan Rakyat, Ketua Konstituante, Ketua Dewan Nasional, Ketua Mahkamah Agung, ketua Dewan Pengawas Keuangan, Kepala Daerah, dari tingkat Bupati dan Notaris. Surat jabatannya dapat pula menggunakan lambang negara tertentu.

Notaris itu pejabat umum yang diangkat oleh pemerintah (Menteri Kehakiman) untuk membuat akta otentik. Segala sesuatu yang berhubungan dengan notaris, apa yang boleh dan yang tidak boleh, bagaimana keharusannya, semua itu diatur, jadi tidak bebas, seperti orang swasta pada umumnya, seperti orang dagang umpamanya.

Notaris harus mempunyai tempat tinggal yang sebenarnya, mengadakan kantor menyimpan akta nya di tempat kedudukan yang ditunjuk baginya. Apabila ini dilanggar maka ia dipecat dari jabatannya. Notaris tidak boleh berada di luar daerah jabatan lebih dari 3 kali 24 jam, kecuali dengan cuti. Permohonan cuti yang kurang dari 6 bulan diajukan dan diberikan oleh Ketua Pengadilan Negeri. Lebih dari 6 bulan diajukan dan diberikan oleh Menteri Kehakiman.

Notaris tidak diperkenankan mempunyai kantor cabang di tempat lain. Notaris tidak dapat dirangkap dengan jabatan-jabatan: Kepala Daerah Tingkat I, anggota badan badan pengadilan, Presiden, Anggota atau Sekretaris, Balai Harta Peninggalan, Pengacara dan juru sita.

Demikian ini larangan sebagaimana disebutkan dalam pasal 10 notaris reglement, akan tetapi peraturan peraturan di luar itu ada juga melarang untuk dirangkap dengan jabatan jabatan lainnya.

Notaris tidak boleh mengadakan persekutuan dalam menjalankan jabatannya. Ini dimaksudkan agar masyarakat bebas untuk memilih notaris yang dikehendakinya, dan dalam hal demikian itu rahasia jabatan notaris kurang terjamin, sehubungan dengan suatu ketentuan yaitu dalam sumpah jabatan, ditetapkan bahwa notaris wajib untuk merahasiakan dapat-dapatnya isi akta.

13. Perjanjian Sewa-Kontrak Bea Meterainya Satu Permil

Perjanjian sewa menyewa telah dibuat dan ditandatangani oleh para pihak diatas kertas bermaterai 25 rupiah sewa menyewa itu berlaku untuk 2 tahun dengan harga satu juta lima ratus ribu rupiah.

Surat perjanjian yang dibuat di bawah tangan itu dibawa kepada saya selaku notaris, dimintakan legalisasi. Atas permintaan itu saya tidak dapat memenuhi, karena ada dua kekeliruan:

a. untuk keperluan legalisasi itu, para pihak harus datang menghadap dan membubuhkan tanda tangannya di hadapan notaris, setelah lebih dahulu notaris menerangkan isi dan maksud dari perjanjian itu.

b. Bea materai perjanjian sewa menyewa itu kurang.

Jika perjanjian sewa menyewa itu telah dibubuhi materai cukup, dan telah ditandatangani, maka dapat dibawa kepada notaris hanya untuk di daftar (di waarmerking) dan bukan untuk dilegalisasi. Perjanjian yang telah didaftarkan oleh notaris mempunyai kepastian sebagai bukti bahwa sejak saat itu didaftar itu, perjanjian itu telah ada.

Bila perjanjian sewa menyewa tidak diberi materai atau kurang materinya:

a. Surat akta yang demikian itu tidak dapat berlaku sebagai tanda bukti. Hakim dan pejabat pejabat negeri lain nya tidak akan memperhatikan akta sewa menyewa yang tidak diberi materai sebagaimana mestinya.

b. Surat akta yang demikian merupakan suatu pelanggaran undang undang negara. Pemegangnya akan dituntut oleh Kantor Inspeksi Pajak selain untuk jumlah biaya yang dibayar kurang, juga dikenai denda sebanyak 100 kali jumlah bea materai yang dibayar kurang itu.

14. Mendirikan dan Membubarkan Perseroan Komanditer

Perseroan komanditer yang sehari hari dikenal dengan CV singkatan dari Comanditer Venotschaap, adalah suatu bentuk badan usaha bukan badan hukum, yang sangat digemari oleh masyarakat, mungkin karena untuk mendirikannya tidak memakan waktu lama, biayanya tidak sebanyak seperti mendirikan Perseroan Terbatas.

Akta pendirian CV, yang pada umumnya masyarakat mengendaki adanya bukti otentik, dibuat dihadapan notaris dan didaftarkan di Pengadilan Negeri di tempat kedudukan perseroan. Masuknya persero baru ke dalam CV yang telah mendirikan dengan persetujuan dari semua persero, keluar dari perseroan, dilakukan dengan mengadakan perubahan akta pendirian nya.

Akta pendirian cv yang dibuat dihadapan notaris biasanya berisi berturut turut sebagai berikut:

a. siapa siapa pendirinya.

b. nama CV dan tempat kedudukannya.

c. macam usahanya.

d. untuk beberapa alamat CV didirikan ini pada umumnya disebutkan didirikan untuk waktu yang ditentukan lamanya, akan tetapi masing masing persero berhak menghentikan keanggotaannya sewaktu waktu, asal saja 3 bulan sebelumnya memberitahukan kehendaknya itu dengan tertulis kepada perseroan yang lain.

e. modal perseroan. Umumnya modal ini ditentukan besarnya yang sewaktu waktu dapat dilihat dalam pembukuan perseroan dapat memasukkan model harus mendapatkan tanda terima yang ditandatangani oleh para persero.

f. siapa saja yang menjadi persero pengurus, dan yang berhak mewakili perseroan persero pengurus ini yang bertanggung jawab sampai harta pribadinya. Siapa persero komanditer yang harus bertanggung jawab sebesar modal yang telah dimasukkan ke dalam perseroan saja.

g. persero komanditer setiap waktu menghendaki dapat memeriksa keadaan, perseroan dengan persero pengurus wajib memberikan bantuan untuk itu.

h. buku perseroan harus ditutup pada akhir tahun dan disahkan oleh para persero, kemudian sesudah itu lalu diadakan perhitungan dan pembagian laba dan rugi, yang pembagiannya berdasarkan atas perbandingan modal yang dimasukkan ke dalam perseroan.

i. kekuasaan persero pengurus pada umumnya dibatasi, sebelum bertindak atas nama perseroan harus mendapatkan persetujuan dari persero persero lainnya dalam hal pinjam meminjam uang, menanggungkan barang milik perseroan, menjual belikan barang barang tidak bergerak milik perseroan atau menjualbelikan barang barang yang tidak bisa ditangani oleh perseroan, menjadi penjamin.

j. persero dianggap keluar bila persero jatuh pailit, atau ditaruh dibawah pengampuan

k. Bila persero meninggal dunia dapat diteruskan oleh ahli warisnya.

Dalam praktek CV selalu didirikan dengan akta yang dibuat dihadapan notaris demikian juga pemasukan persero baru keluarnya persero dari perseroan dan pembubarannya.

Mendirikan CV yang dilakukan karena adanya persetujuan dari semua persero karena itu sebaiknya untuk membubarkan juga dengan persetujuan semua persero pembubaran itu lebih baik sekaligus diadakan memberi saran pembubaran dan perseroan yang tidak dengan persetujuan bulat dari semen pasir bisa menimbulkan persoalan persoalan.

CV yang dibubarkan bubar dan tidak segera diadakan membereskan dapat menyulitkan persero persero sendiri karena suatu saat dapat muncul gugatan gugatan.

II. PERIHAL HAK ATAS TANAH DAN BERBAGAI MASALAH HUKUM LAINNYA

1. Mengurus Sertifikat Hak atas Tanah

Mengurus sertifikat hak atas tanah, tidak begitu mudah, singkat seperti yang diinginkan, satu bulan, dua bulan atau tiga bulan tidak mungkin sependek itu bisa selesai.

Undang Undang Pokok Agraria berlaku sejak tanggal 24 September 1960 semenjak itu di negara kita berlaku 1 macam hukum tanah. sebelum Undang Undang Pokok Agraria berlaku ada dua macam hukum tanah yaitu:

a. tanah tanah yang tunduk kepada hukum barat, seperti tanah eigendom, opstal, erfpacht, yang peralihan hanya dilakukan dihadapan notaris.

b. tanah tanah yang tunduk pada hukum adat, yaitu tanah gogolan, tanah yayasan, tanah sanggan, dan lain sebagainya, yang peralihan hak nya dilakukan dengan kertas bermaterai dilakukan di hadapan lurah desa.

Hak hak atas tanah sebagian diatur dalam Undang Undang Pokok Agraria ialah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak guna usaha.

Semua hak atas tanah yang ada pada seseorang, baik tanah itu dengan hak barat, maupun dengan hak adat, harus disesuaikan dengan hak atas tanah sebagai yang diatur dalam Undang Undang Pokok Agraria. Penyesuaian hak atas tanah sebelum berlakunya Undang Undang Pokok Agraria menjadi hak atas tanah sebagian diatur dalam Undang Undang Pokok Agraria itu namanya konversi. Umpamanya, hak eigendom dapat dikonversikan menjadi hak milik jika pemegang hak nya adalah Warga Negara Indonesia. hak opstal dapat dikonversikan menjadi hak guna bangunan jika pemegang hak Warga Negara Indonesia, hak yayasan, hak gogolan, hak druwe, tetap dapat dikonversikan menjadi hak milik.

Konversi hak atas tanah itu tidak dengan sendirinya terjadi, akan tetapi harus diajukan permohonan. Atas permohonan yang lengkap, oleh kantor Agraria diadakan pengukuran, diumumkan dua bulan lamanya, jika selama pengumuman itu tidak ada yang mengaku sebagai miliknya, atau tidak ada yang keberatan, kemudian sertifikatnya mulai diproses.

Menurut ketentuan, disebutkan bahwa setiap peralihan hak atas tanah seperti: jual beli, tukar menukar, hibah, pemisahan dan pemecahan hak bersama atas warisan, harus dilakukan dihadapan PPAT. Notaris yang telah lulus ujian yang diadakan oleh Direktorat Jenderal Agraria di Jakarta dapat ditunjuk sebagai PPAT, di samping itu Pensiunan Pegawai Agraria dalam kedudukan tertentu juga dapat ditunjuk sebagai PPAT. Camat karena jabatannya sebagai PPAT sementara.

Dengan demikian maka setiap peralihan hak atas tanah yang dilakukan dengan perjanjian jual beli yang dibuat diatas kertas bermaterai 25 rupiah dan diketahui oleh lurah atau RT RW adalah tidak sah, oleh karena itu harus diperbaharui. Yang paling sulit jika jual beli demikian itu telah berkali kali diadakan, bagaimana memperbaharui nya jelas sulit. Kiranya hanya pihak Kantor Agraria saja yang dapat memecahkannya.

Menurut kenyataan sampai sekarang ini masih saja banyak terjadi jual beli tanah dilakukan hanya dengan akta dibawah tangan, dan tidak dilakukan dihadapan PPAT alasannya sederhana saja karena mudah, cepat dan murah.

2. Akta Perjanjian Bagi Hasil Tanah Pertanian Harus Dibuat Dihadapan Kepala Desa

Kita mengenal asas kebebasan untuk membuat perjanjian, bebas untuk menentukan isi perjanjian yang akan dibuatnya. Bahkan perjanjian yang telah dibuat oleh pihak pihak itu diberi kekuatan oleh peraturan:

a. perjanjian yang telah dibuat oleh pihak pihak berlaku sebagai Undang Undang bagi mereka yang membuatnya.

b. perjanjian tidak dapat dicabut oleh satu pihak saja kecuali atas persetujuan bersama.

Akan tetapi untuk melaksanakan kebebasan nya itu ayda pembatasan pembatasan nya yakni asal tidak bertentangan dengan Undang Undang ketertiban umum dan tata susila.

Dengan adanya peraturan perjanjian bagi hasil tanah pertanian sebagai tersebut di atas, adalah merupakan pembatasan, untuk melindungi si lemah. Di jaman Belanda saja ada peraturan disebut Woeker Ordonantie, bunga yang terlalu banyak adalah dilarang ini juga merupakan pembatasan untuk melindungi silemah.

Dengan ditetapkannya Undang Undang Pokok Agraria dan peraturan peraturan pelaksanaannya, didasari pemikiran, bahwa tanah itu untuk tani, yang khususnya petani penggarap mendapatkan perhatian khusus. Petani penggarap adalah si lemah, dia tidak punya modal uang, dia punya hanya modal tenaga, oleh karena itu hanya bisa menggarap saja. Tanah tidak untuk tuan tanah yang hanya diam saja dengan modal uang yang dapat dipakai untuk membeli tanah sebanyak banyaknya menerima hasil sebanyak banyaknya.

Oleh karena itu pemiliknya tanah di batasi luasnya, pemilik tanah harus berada di daerah kecamatan dimana tanah itu berada. Orang di Surabaya mempunyai tanah pertanian di Tretes, Jombang, Trenggalek umpamanya, sebenarnya menurut peraturan ini tidak boleh, tanah yang demikian itu namanya tanah guntai atau absentee yang apabila ada yang demikian itu, harus segera dialihkan kepada orang berada ditempat kecamatan dimana tanah itu berada, kecuali untuk pegawai pemerintah ada sedikit kelonggaran.

Akta perjanjian bagi hasil tanah ditentukan dengan tegas, yaitu harus dibuat dihadapan kepala desa, yang disahkan camat. Ketentuan demikian itu adalah merupakan ketentuan yang khusus. Notaris adalah Pejabat Umum yang diangkat oleh pemerintah untuk membuat akta otentik tetapi khusus mengenai akta perjanjian bagi hasil itu diharuskan harus dibuat dihadapan kepala desa.

3. Jual Beli Tanah Dan Atau Rumah Apa Dan Bagaiaman Aktanya

Hak hak atas tanah menurut Undang Undang Pokok Agraria ada macam-macam:

a. Hak Milik, adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsinya sosial. Yang boleh mempunyai memiliki tanah ialah: Warga Negara Indonesia, badan-badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah, yaitu: bank-bank yang didirikan oleh negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan-badan hukum keagamaan badan-badan sosial.

b. Hak Guna Usaha, adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dan diberi untuk jangka waktu 25 sampai 35 tahun. Yang dapat mempunyai hak guna usaha ialah: Warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

c. Hak Guna Bangunan, adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan diatas tanah bukan miliknya sendiri, dengan jangka paling lama 30 tahun. Umumnya diberikan 20 tahun yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah, Warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

d. Hak Pakai, adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Pakai umumnya diberikan untuk jangka waktu 10 tahun. Yang dapat mempunyai hak pakai ialah: Warga Negara Indonesia orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Tanah tanah hak disebutkan di atas bila ada bangunan rumahnya dan terjadi transaksi jual beli ada beberapa kemungkinan:

a. Jika yang dijual hanya atas sebidang tanahnya saja, sedang bangunan rumahnya tidak dijual, maka akta jual beli harus dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Sedang rumahnya, yang memilikinya boleh dibongkar untuk dapat didirikan di atas tanah lain. Atau jalan lainnya ialah, rumah tersebut tetap berdiri di atas sana itu dan dipakai, akan tetapi harus ada persetujuan dengan pemilik tanah, berapa lama dan diberikan dengan hak pakai atau hak sewa membayar sewa, atau tidak dan lain sebagainya.

b. Jika yang dijual itu tanahnya, beberapa truk umpamanya untuk menimbun, maka jual beli tanah yang demikian, tidak perlu dengan akta PPAT atau biasanya hanya dengan perjanjian lisan saja, walaupun sebenarnya juga dapat dibuat aktanya dengan akta notaris. Yaitu akan dijual perjanjian jual beli tanah untuk urug.

c. Jika yang dijual rumahnya saja, maka akta jual belinya, baik membeli rumah untuk dibedol maupun beli rumah itu untuk dipakai di atas tanah tersebut, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak berwenang membuat akta jual belinya. Tetapi notaris berwenang untuk membuat akta jual beli rumah tersebut.

d. Jika yang dijual itu sebidang tanah beserta rumah yang ada di atasnya, maka aktanya harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Yang dalam rumusan formulir akta jual beli yang dibeli di kantor pos, ada kata kata yang berbunyi sebagai berikut:

selanjutnya para penghadap menerangkan bahwa jual beli ini meliputi pula bangunan dan tanaman yang ada di atasnya tanah tersebut yaitu berupa. . . . . . . .

Titik titik itu tinggal mengisi saja apa yang ada di atas dana yang diperjualbelikan tersebut yang ikut diperjualbelikan.

e. Di samping itu, ada kalanya jual beli tanah beserta rumah yang ada di atasnya. aktarnya dipisahkan. Yaitu akta jual beli rumah, dibuat dihadapan notaris, sedang akta jual beli tanah nya di tunda, walaupun harga tanahnya telah dibayar. Untuk menghindari segera membayar biaya balik namanya. Dalam hal demikian maka dalam suatu pasar jual beli rumah tersebut, ditulis pembeli rumah diberi kuasa penuh dan tidak dapat dicabut kembali untuk menandatangani akta di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk dijual kepada diri sendiri atau kepada orang lain.

f. Ada lagi cara lain, yaitu bila pembeli ingin membeli tanah beserta rumah yang ada di atasnya. Tanah itu sudah ada sertifikat. Tetapi pembeli tidak ingin segera balik nama, maka dibuatlah kata ikatan jual beli, dan kuasa penuh. Pembeli diberi kuasa penuh untuk apa saja, melakukan seluruh perbuatan hukum atas nama penjual. Bila sewaktu waktu pembeli ingin balik nama, maka harus menghadap kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk membuat akta jual belinya.

4. Tanah Negara dapat Dimohon Menjadi Hak Milik/Hak Guna Bangunan

Tanah-tanah Hak Guna Bangunan(HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai (HP) yang belum habis waktunya, dan hak milik dapat dicabut untuk kepentingan umum. Dengan pencabutan itu, maka tanah tanah tersebut menjadi tanah negara. Tanah-tanah tersebut dapat juga menjadi tanah negara, apabila oleh pemegang hak yang dilepaskan. Tanah-tanah HGB, HGU, HP apabila waktunya telah berakhir, juga menjadi tanah negara.

perseroan Terbatas yang membeli tanah hak milik dari seseorang, maka jual beli itu batal, dan tanah itu menjadi tanah negara. Menurut peraturan, Perseroan Terbatas hanya dapat mempunyai tanah Hak Guna Bangunan. Oleh karena itu bila Perseroan Terbatas itu memerlukan tanah yang dimiliki seseorang sebagai tanah hak milik, maka bukan dengan jual beli, akan tetapi caranya adalah dengan sebagai berikut:

a. Pemegang hak milik tanah membuat akta pelepasan hak, dengan menerima ganti rugi dari PT tersebut sebesar harga yang telah disepakati. Dalam akta pelepasan hak itu disebutkan antara lain: pelepasan hak ini dimaksudkan agar PT itu dapat memperoleh hak hak hukum atas tanah itu.

b. Atas pelepasan tersebut maka tanah itu menjadi tanah negara.

c. Setelah tanah itu statusnya menjadi tanah negara, maka dilampiri dengan akta pelepasan hak itu PT mengajukan permohonan kepada negara, agar dapat diberikan dengan tanah HGB, demikian selanjutnya di urus sertifikat atas tanah HGB dengan nama PT tersebut sebagai pemegang haknya.

Sebaliknya apabila PT itu hendak menjual tanahnya HGB itu kepada seseorang yang menginginkan tanah itu menjadi hak milik, prosesnya sebagai berikut:

a. PT itu membuat akta pelepasan hak atas tanah HGB itu, dengan menerima ganti rugi dari orang yang menginginkannya itu sebesar yang telah disepakati bersama.

b. Dengan akta pelepasan hak itu oleh PT maka tanah yang bersangkutan menjadi tanah negara.

c. dengan akta pelepasan hak itu, yang berarti tanah itu menjadi tanah negara, maka lantas diajukan permohonan kepada negara untuk memperoleh tanah dengan hak milik.

Bila permohonan itu dikabulkan, maka pemohon akan menerima Surat Keputusan yang disebutkan di dalamnya pemohon harus membayar uang pemasukan kepada pemerintah. Setelah dibayar maka barulah diurus sertifikat tanah hak milik tersebut atas nama pemohon.

Di dalam Undang Undang Pokok Agraria disebutkan bumi, air, ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya yaitu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

Hak menguasai oleh negara itu adalah terhadap tanah di seluruh Indonesia ini. Hak menguasai itu dibagi 2 macam:

a. Tanah yang dikuasai tidak langsung oleh negara, atau disebut tanah negara tidak bebas, seperti tanah tanah yang biasanya hanya disebut masing masing dengan nama haknya, misalnya tanah hak milik, tanah HGU, tanah HGB, tanah Hak Pakai dan lain sebagainya.

b. Tanah tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Tanah-tanah inilah yang biasanya disebut secara singkat tanah negara.

Tata cara permohonan hak atas tanah:

a. Permohonan hak milik atas tanah negara diajukan kepada pejabat yang berwenang dengan perantaraan Bupati Walikota Kepala Daerah Kepala Kantor Agraria Kabupaten Kotamadya dibuat rangkap 6.

b. Permainan itu harus menyebutkan identitas pemohon, keadaan tanah yang dimohon, tanah tanah yang telah dipunyai, dan dilampiri dengan keterangan-keterangan lain yang perlu untuk menguatkan permohonan.

c. Kantor agraria menerima permohonan dan kepala seksi pengurusan hak, mencatatnya dan mengadakan pemeriksaan apakah surat surat lengkap.

d. Seksi-seksi pendaftaran tanah, tata guna tanah, dan pengurusan hak tanah menyelesaikan bahan-bahan untuk mengambil keputusan dan memberikan pertimbangan.

e. Jika permohonan itu telah lengkap maka dikirimkan kepada Gubernur Kantor Agraria Tingkat Provinsi tembusannya dikirim kepada pemohon.

f. Setelah menerima permohonan itu Kantor Agraria Tingkat Provinsi, memerintahkan kepada Kepala Sub Direktorat Pengurusan hak tanah untuk pencatatan, dan penelitian apakah keterangan-keterangan yang diperlukan telah lengkap.

g. Apabila telah lengkap dan tidak ada keberatan untuk meluluskan permohonan yang bersangkutan sedang berenang untuk memutus ada pada Gubernur, maka Kantor Agraria Propinsi atau nama Gubernur mengeluarkan surat keputusan pemberian hak yang di mohon.

h. Pemohon yang telah menerima keputusan itu, kemudian harus membayar uang pemasukan, kemudian sesudah itu barulah mengurus sertifikatnya.

5. Tanah Hak Milik dapat Diwakafkan, Lainnya Tidak

Perwakafan tanah milik diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No 28 Tahun 1977, diundangkan tanggal 17 Mei 1977. Antara lain ditentukan: Badan-Badan Hukum Indonesia dan orang atau orang orang yang telah dewasa dan sehat akalnya serta yang oleh hukum tidak terhalang untuk melakukan perbuatan hukum, atas kehendak sendiri dan tanpa paksaan dari pihak-pihak, dapat mu wakafkan tanah miliknya dengan memperhatikan peraturan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tanah yang diwakafkan itu harus merupakan tanah hak milik, atas tanah milik yang bebas dari segala pembebanan, ikatan, sitaan dan perkara. Dalam peraturan pemerintah ini diatur hanya wakaf sosial (untuk umum) atas tanah milik. Bentuk-bentuk perwakafan keluarga tidak termasuk yang dimaksud dalam Peraturan Pemerintahan ini.

Dalam Undang Undang Pokok Agraria, hak milik yang mempunyai sifat yang penuh dan bulat, sedangkan hak atas tanah lainnya seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, jangka waktunya terbatas, oleh karena itu pemegah hak-hak itu tidak mempunyai hak dan kewenangan seperti halnya pemegang hak milik.

Berhubung dengan masalah perwakafan tersebut bersifat untuk selama-lamanya, maka hak atas tanah yang jangka waktunya terbatas tidak dapat diwakafkan.

Perbuatan mewakafkan adalah suatu perbuatan suci, mulia dan terpuji sesuai dengan ajaran Agama Islam. Berhubung dengan itu maka tanah-tanah yang diwakafkan itu betul-betul merupakan milik bersih dan tidak ada catatannya dari sudut pemilikan. Selain daripada itu persyaratan ini dimaksudkan untuk mencegah terjadinya atau terbawa-bawa lembaga perwakafan ini untuk sering berhadapan dengan Pengadilan yang dapat memerosotkan wibawa dan syariat Agama Islam.

Berdasarkan pandangan tersebut di atas, maka tanah yang mengandung pembebanan hipotik, credit verband, tanah dalam proses perkara dan sengketa tidak dapat diwakafkan sebelum masalahnya diselesaikan terlebih dahulu.

Hukum wakaf itu adalah merupakan cabang penting dari hukum islam dan yang menurut Mahkamah Agung, soal wakaf yang berasal dari Hukum Islam di Indonesia sudah dapat dianggap meresap dalam hukum adat. Arti dari wakaf itu sendiri ada bermacam macam ulama memberikan definisinya. Orang hanya dapat mewakafkan tanahnya atau barang miliknya untuk setiap tujuan yang tidak bertentangan dengan Al Qur'an dan hadist.

Wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik dan melembagakannya untuk selama lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama islam. Wakif adalah orang atau orang orang ataupun badan hukum yang mewakafkan tanah miliknya. Ikrar adalah pernyataan kehendak dari wakif untuk mewakafkan tanah miliknya. Nadzir adalah kelompok orang atau badan hukum yang diserahi tugas pemeliharaan dan pengurusan benda wakaf.

Pihak yang hendak mewakafkan tanahnya diharuskan datang di hadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf untuk melaksanakan wakaf. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Agama. Pihak yang mewakafkan tanah diharuskan membawa serta dan menyerahkan kepada pejabat tersebut.

a. sertifikat hak milik atau tanda bukti lainnya

b. surat keterangan dari kepala desa diperkuat oleh camat setempat yang menerangkan kebenaran kepemilikan tanah dan tidak tersangkut sesuatu sengketa

c. surat keterangan pendaftaran tanah

d. izin dari Bupati Walikota Madya, Kantor Agraria

Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf atas nama nadzir diharuskan mengajukan permohonan kepada Kantor Agraria untuk mendaftarkan perwakafan tanah milik yang bersangkutan menurut Peraturan Pemerintah 10-1861. Tanah milik yang diwakafkan yang belum mempunyai sertifikat, maka pencatatannya dilakukan setelah untuk tanah tersebut dibuatkan sertifikatnya. Oleh menteri dalam negeri diatur tata cara pencatatan perwakafan yang dimaksud.

Pada dasarnya terhadap tanah hak milik yang telah diwakafkan tidak dapat dilakukan perubahan peruntukan atau penggunaan lain daripada yang disebutkan dalam ikrar wakaf, penyimpangan hal tersebut hanya dapat dilakukan setelah mendapatkan persetujuan Menteri Agama. Perubahan itu harus dilaporkan kepada kantor agraria.

Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak atas tanah, menggadaikan tanah untuk meminjamkan uang dengan jaminan hak tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria. Akta tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria.

Demikian itu suatu ketentuan yang disebutkan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah 1-1961. Akan tetapi Peraturan Pemerintah Dalam Negeri No 6-1997 menyebutkan dalam Pasal 2 dengan pengembangan seperlunya dengan ketentuan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10-1861 maka:

a. yang bertindak sebagai Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf adalah pejabat yang diangkat dan diberhentikan oleh menteri agama

b. bentuk akta ikrar wakaf ditentukan menteri agama

Sehingga dengan demikian Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf adalah merupakan penyimpangan dari peraturan yang ada sebelumnya, yaitu pemindahan hak atas tanah yang harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sedangkan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf itu, peraturannya keluar sesudah 16 tahun keluarnya peraturan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah

Di dalam peraturan ternyata digunakan dua macam istilah yaitu pejabat untuk PPAT dan pejabat untuk PPAIW. Tidak dijelaskan mengapa dua istilah tersebut digunakan, padahal maksudnya adalah sama sama memindahkan hak atas tanah.

Jadi di setiap kecamatan ada Pejabat Pembuat Akta Tanah, ialah camat untuk sementara dan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf yaitu Kepala Kantor Urusan Agama. Jadi ada perbedaan antara camat menjadi Pejabat Pembuat Akta Tanah sementara, Kepala Kantor Urusan Agama, menjadi Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf tidak ada tambahan sementara.