MEMULAI USAHA PENGEMBANG / DEVELOPER

KAPIA SELEKTA 2015

DANIEL SIBARANI 1206260495 BAYU PRATAMA 1206260495 EVELYN 1206260495 RANDIKA DWI RAHMAN 1206260495 MUHAMMAD HAFIZH 1206260495

I. PERSIAPAN UNTUK MEMBUKA USAHA PENGEMBANGAN PROPERTI

a. STUDI BISNIS PENGEMBANGAN

Dalam memulai suatu usaha atau bisnis, sangat diharuskan untuk mengetahui

secara mendetail dalam usaha ini, agar tidak salah mengambil langkah/kebijakan

dalam pelaksanaan usaha yang bisa saja menimbulkan kerugian.

Menurut Pasal 5 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974,

disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula

masuk dalam pengertian developer, yaitu :

“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha

dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang

besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan

pemukiman yang dilengkapi dengan prasaranaprasarana lingkungan dan fasilitas-

fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”

b. BADAN USAHA

Badan Usaha dapat berupa Perseroan Terbatas ataupun CV. Untuk memulai suatu

bisnis kita tidak harus membuat suatu perusahaan baru, kita dapat

memakai/meminjam perusahaan lain untuk melakukan kegiatan pengembangan,

dimana kita akan membayar hanya untuk peminjaman nama Perusahaan tersebut.

II. HAL-HAL YANG DIPERLUKAN

a. LAHAN

Sebelum memulai usaha sebagai developer, hal pertama yang harus dicari dan

dimiliki adalah lahan tempat di mana perumahan akan dibangun. Dalam

pemilihan lahan, terdapat beberapa kriteria yang dijadikan pertimbangan, antara

lain lokasi dan posisi, bentuk, kondisi, status, dan sistem pembayaran dari lahan

yang diinginkan.

Lokasi dan posisi dari lahan akan mempengaruhi kemudahan akses dari

perumahan yang akan dibangun. Kemudahan akses yang disertai dengan

kestrategisan lokasi, akan menjadikan daya jual dari perumahan yang

semakin tinggi. Namun, hal ini juga akan mempengaruhi harga dasar dari

perumahan karena semakin strategis suatu lokasi, maka semakin tinggi

pula harga belinya. Oleh karena itu, pemilihan lokasi lahan juga harus

memperhitungkan target pasar dari perumahan. Selain itu, faktor lain yang

harus dipikirkan adalah kualitas dari air dan saluran di sekitar kawasan

lahan tersebut. Akan lebih baik jika lahan tempat perumahan akan

dibangun memiliki kualitas air dan kondisi saluran di sekitarnya baik,

sehingga tidak hanya memudahkan pengelolaan air ketika perumahan

sudah selesai dibangun, tapi juga mempermudah proses pembangunan di

lahan tersebut.

Bentuk dari lahan yang akan dibangun akan sangat mempengaruhi

efektivitas dari lahan komersil yang hendak dibangun. Lahan dengan

bentuk yang beraturan akan lebih mudah ditata dan daripada lahan dengan

bentuk tidak beraturan. Selain itu, jika bentuk lahan terlalu berantakan,

maka ada kemungkinan akan ada banyak lahan terbuang karena tidak

dapat digunakan untuk membangun.

Kondisi dari lahan akan mempengaruhi modal infrastruktur dan biaya

yang dibutuhkan untuk mengembangkan lahan tersebut. Lahan dengan

bentuk kontur yang rumit akan memakan lebih banyak usaha dalam

pembangunannya, dan akibatnya, modal dan biaya yang dikeluarkan untuk

infrastruktur dan pengembangannya akan semakin besar.

Status lahan akan mempengaruhi cepatnya perizinan diberikan. Tanah

dengan status yang bermasalah akan memakan banyak waktu sebelum

akhirnya mungkin diberikan izin membangun.

Sistem pembayaran lahan yang akan dibeli akan mempengaruhi besarnya

modal awal yang harus dimiliki oleh developer. Tanah dengan sistem

pembayaran angsur akan membutuhkan lebih sedikit modal dibandingkan

jika tanah harus dibayar secara langsung/kontan.

b. MODAL

Setelah lahan yang sesuai didapatkan, maka langkah selanjutnya adalah

mendapatkan modal yang dibutuhkan. Modal yang dibutuhkan tersebut mencakup

modal untuk membeli lahan, membayar pekerja, membangun kantor, rumah

contoh, jalan dan taman, melakukan promosi, serta mengurus legalitas lahan.

Modal dapat diperoleh melalui modal sendiri, pinjaman bank atau jasa keuangan

lainnya, ataupun melalui investor. Sedangkan, modal untuk pembangunan rumah

bisa didapatkan melalui dana yang sudah dibayarkan oleh pembeli.

c. PERIJINAN

Adapun langkah-langkah dalam mengurus perijinan adalah:

Konsultasi peruntukan ke Dinas Tata Kota/Tata Ruang daerah setempat

Konsultasi ini bertujuan untuk mengetahui bahwa daerah tersebut boleh

dibangun town house. Sebaiknya langkah ini dilakukan sebelum kita

mengakuisisi lahan, karena tidak semua lahan bisa dibangun town house.

Jenis-jenis peruntukan lahan:

a. Hunian

•WBS (Wisma Besar) luas tanah > 401

•WSD (Wisma Sedang) luas tanah 201 s/d 400 m2

•WKC (Wisma Kecil) luas tanah < 200 m2

•WTm (Wisma Taman)

•WFL (Wisma Flat)

•WSN (Wisma Susun)

b. WKT (Wisma Kantor)

c. WDG (Wisma Dagang)

d. SPD (Suka Sarana Pendidikan)

e. PHT (Penyempurna Hijau Taman)

Mengajukan Advis Planning atau Block Plan ke Dinas Tata Kota

Advis Planning/Block Plan ini dibuat bertujuan untuk mengetahui

peruntukan lokasi secara tertulis. Block Plan digunakan untuk lahan

dengan luasan tertentu menurut peraturan daerah setempat.

Selain peruntukan, Advis Planning/Block Plan nantinya juga tercantum

rencana jalan, besarnya Garis Sempadan Bangunan (GSB) dan Koefesien

Luas Bangunan (KLB), dll.

Dalam Advis Planning/Block Plan tertulis jenis bangunan yang

diperbolehkan, seperti WBS, WSD, WKC atau WTM, jumlah lantai,

Koefesien Dasar Bangunan (KDB).

Dalam memilih lahan untuk town house sebaiknya hanya mengakuisisi

lahan yang peruntukannya WBS jika lokasi berada di daerah elit,

WSD/WKC di lokasi biasa. Selain itu juga harus diperhatikan KDB,

karena ini berhubungan dengan besaran tapak bangunan berbanding luas

kavling. KDB yang ideal untuk town house adalah 60%.

Selain KDB 60% ada WTM yang memiliki KDB 20% artinya luas

bangunan yang diijinkan adalah 20% dari luas kavling. Sebagai contoh

jika luas kavling 200 m2, maka yang boleh dibangun adalah 40 m2 saja,

sangat tidak ideal untuk town house.

Syarat mengajukan Advis Planning/Block Plan:

a) Foto copy sertifikat

b) Foto copy PBB dan bukti bayar tahun berjalan

c) Foto copy KTP dan KK pemohon sesuai dengan nama yang

tercantum di sertifikat

d) Surat kuasa, jika dikuasakan.

e) Formulir isian di kantor Dinas Tata Kota

Membuat Siteplan

Siteplan dibuat dengan memperhatikan peraturan yang berlaku di daerah

setempat dan memperhatikan kesesuaian dengan perancanaan tata ruang

wilayah. Sebaiknya rencana siteplan dengan memperhatikan kaidah-

kaidah pembuatan siteplan yang ideal, seperti menghindari kavling hadap

barat, mengurangi kavling tusuk sate dan menghindari bentuk kavling

ngipas atau lebar di depan. Menurut pengalaman kavling dengan bentuk

dan posisi seperti tersebut di atas memerlukan usaha yang lebih untuk

menjualnya.

Mengajukan Pemecahan Sertipikat sesuai dengan Siteplan

Pemecahan sertifikat diajukan ke Kantor Pertanahan. Petugas dari Kantor

Pertanahan nantinya akan mengukur dan memasang patok sesuai dengan

rencana siteplan yang diajukan.

Syarat-syarat pengajuan pemecahan sertipikat:

a) Asli sertifikat

b) Foto copy SPPT PBB dan bukti bayar tahun berjalan

c) Foto copy KTP dan KK pemohon

d) Surat kuasa jika dikuasakan

e) Formulir isian yang disediakan BPN

Mengajukan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

IMB diajukan setelah sertifikat selesai dipecah di BPN. Dengan terbitnya

IMB berarti proyek sudah bisa dilaksanakan.

Persyaratan untuk mengajukan IMB:

a) Foto copy sertifikat

b) Foto copy SPPT PBB dan bukti bayar tahun berjalan

c) Foto copy KTP dan KK pemohon

d) Salinan Advis Planning/Block Plan

e) Gambar kerja rumah

Dan formulir isian

d. PEMASARAN / MEDIA PROMOSI

Dalam melakukan pemasaran atas apa yang ingin kita jual,kita perlu melakukan

analisis SWOT terlebih dahulu. Analisis SWOT merupakan suatu analisis yang

digunakan untuk identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk merumuskan

strategi perusahaan. Analisis ini didasarkan pada logika yang dapat

memaksimalkan kekuatan (strengths) dan peluang ( Oppurtunities ), namun secara

bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (Weaknesses) dan ancaman (Threats).

Setelah hal itu dilakukan kita juga perlu mengetahui apa yang di inginkan

konsumen / hal yang dipertimbangkan oleh konsumen dalam membeli suatu

produk.

Apa yang menjadi pertimbangan bagi konsumen dalam memutuskan untuk

membeli rumah?

1. Lokasi

Lokasi merupakan pertimbangan utama bagi calon konsumen untuk membeli

property. Lokasi berhubungan dengan akses ke tempat beraktifitas. Developer

yang memiliki lokasi dekat ke tempat strategis seperti pusat bisnis, pusat

pemerintahan dan pusat keramaian lainnya menjadi jaminan sukses bagi seorang

developer.

Mantra sakti bagi seorang developer sejak dulu bahwa hanya ada tiga syarat

supaya property yang kita kembangkan sukses, pertama adalah lokasi, syarat

kedua lokasi, syarat ketiga lokasi. Syarat ini masih berlaku sampai sekarang,

dengan penambahan syarat-syarat berikut tentunya.

2. Tema Arsitektur

Syarat inilah yang mungkin dilanggar oleh teman saya seperti obrolan di atas.

Tema arsitektur merupakan hal yang penting bagi konsumen. Tema arsitektur dari

rumah yang kita pasarkan seharusnya sesuai dengan tren disain mutakhir. Kita

harus jeli melihat kemauan pasar dan menyediakan produk yang sesuai dengan

selera konsumen.

Tema arsitektur juga berhubungan dengan disain antar ruang dari bangunan,

pencahayaan alami dan tambahan, permainan warna yang elegan. Disain antar

ruang menjamin kenyamana lalu lintas penghuni dalam berpindah ruangan

sehingga penghuni menjadi nyaman di dalam rumah.

Dengan disain yang benar ruangan dengan tanah terbatas bisa memberikan kesan

sebaliknya. Hal ini akan berbeda jika rumah didisain oleh orang yang tidak

mengerti disain pemanfaatan ruang yang optimal.

Dalam mendisain, seorang arsitek berpengalaman juga memperhatikan

lingkungan sekitar. Seperti arah matahari, posisi taman dan lain sebagainya.

Ya, akan lebih baik kita menyerahkan disain kepada arsitek dengan sejumlah

biaya dibandingkan dengan kita disain sendiri tapi menghasilkan disain yang

kurang bagus.

3. Kualitas Bangunan

Adalah wajib hukumnya bagi kita sebagai developer menyediakan rumah yang

terbuat dari material yang berkulitas. Bangunan dengan mutu material seadanya

akan memberikan dampak yang besar dalam menarik calon konsumen.

Kita harus memahami bahwa konsumen itu terdiri dari orang-orang aneh yang

menginginkan barang yang berkualitas tetapi dengan harga murah.

4. Cara Bayar

“Harga rumah berapa pak?” tanya seorang calon konsumen ke saya.

Setelah saya menjawab dengan harga rumah yang kami tawarkan, dia bertanya

lagi.

“DP-nya berapa ya pak”

Itulah pertanyaan yang seringkali kita dengar dalam memasarkan produk

perumahan menengah ke bawah. Saya selalu jelaskan bahwa mengenai DP (down

payment) bisa sangat flexible tergantung kemampuannya mencicil nantinya.

Penilaian bank terhadap kemampuan finansial konsumen juga sangat menentukan

DP yang harus dibayar konsumen.

Dalam konteks perumahan menengah ke bawah, sedapat mungkin konsumen

membayar semurah mungkin untuk DP, karena ini berhubungan dengan tipikal

orang kita yang sulit menabung untk bayar DP walaupun punya kemampuan yang

baik dalam mencicil.

5. Harga

Harga merupakan faktor terakhir menjadi pertimbangan membeli bagi konsumen.

Harga yang lebih murah membuat kita lebih mudah memasarkan produk kita

tetapi dengan memperhatikan faktor-faktor sebelumnya.

Besar kemungkinan konsumen akan memilih produk yang lebih mahal tetapi

dengan cara bayar yang flexible dibandingkan dengan perumahan yang lebih

murah tetapi dengan cara bayar yang tidak sesuai dengan keinginannya.

Dari uraian di atas terlihat bahwa kesalahan teman saya bisa jadi terletak pada

tema arsitektur yang tidak memperhatikan selera pasar dan disain ruang yang

kurang comfort bagi penghuni, mutu bangunan yang kurang bagus atau cara bayar

yang tidak kompromistis dengan kemauan konsumen.

Setelah kita mengetahui hal-hal yang telah disebutkan diatas maka kita sudah

dapat mengetahui taktik jitu kita dalam memasarkan perumahan yang ingin kita

jual supaya menarik konsumen. Pemasaran bisa melakukan berbagai macam

media seperti media elektronik (SMS , Iklan TV / Radio, dan melalui berbagai

sosial media lainnya) serta bisa melalui brosur / pamflet, dan spanduk

III. ASPEK-ASPEK HUKUM YANG PERLU DIPERHATIKAN DAN

DIPERSIAPKAN

IV. KESIMPULAN

V. DAFTAR PUSTAKA

VI. LAMPIRAN