Profesionales de Bienes Raíces y Préstamos: Conozcan los cambios en los riesgos de inundacionesEl Condado de Hillsborough es parte de un proceso de varios años liderado por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA), con el fin de actualizar los mapas de inundaciones costeras. Los nuevos datos de riesgo de inundación costera significan un Condado de Hillsborough más seguro y resistente.Los riesgos de inundación costera que se muestran en los mapas de inundaciones de hoy (conocidos como Mapas de tasa de seguro contra inundaciones, o FIRM) se basan en datos y tecnología obsoletos de más de 30 años. La actualización del mapa de inundaciones de todo el condado de 2007 no incluyó un análisis actualizado del riesgo de inundación costera y no refleja nuevos desarrollos o cambios en la costa.A medida que cambian los límites del riesgo de inundación costera, es probable que los clientes tengan preguntas sobre sus propiedades y cómo son afectados. Los cambios también pueden afectar a las empresas, por lo que los profesionales de bienes raíces y préstamos deben mantenerse informados.

Comprendiendo los efectosSi bien los mapas de inundación costera actualizados pueden no ser efectivos hasta fines de 2020 o más allá, saber cuándo y dónde se están produciendo los cambios en los mapas permite a los profesionales de bienes raíces y préstamos estar preparados adecuadamente para educar a los clientes actuales (y posibles prestatarios) sobre el riesgo de inundación, lo que los cambios pueden ser, los requisitos de seguro relacionados y las opciones de seguro disponibles. Un agente de seguros siempre puede proporcionar más detalles sobre la cobertura y los costos. Sabiendo esto por adelantado, se puede hacer un cierre más suave.

A continuación, tres situaciones generales cuyo impacto afecta a los dueños de propiedades en el área costera

Situación 1: Propiedades ya identificadas dentro de una Zona Inundable de Alto RiesgoAl vender sus propiedades, los dueños de viviendas y negocios deben divulgar si una propiedad se identifica o se identificará nuevamente que está en una zona de inundación de alto riesgo (conocida como Área de Riesgo de Inundación Especial y se muestra en los mapas de inundaciones con letras que comienzan con “A” o “V”). Los edificios en áreas de alto riesgo deben llevar un seguro contra inundaciones para préstamos tomados a través de prestamistas asegurados o regulados por el gobierno federal. Para determinar el riesgo de inundación existente en una propiedad, el profesional de bienes raíces puede ubicar la propiedad en el mapa de inundaciones vigente actual del Condado de Hillsborough.

Mapas de Inundaciones para Áreas CosterasPublic Works

marzo 2019

Puede encontrar información sobre el proyecto de mapas y los enlaces para ver la inundación efectiva actual y los mapas preliminares propuestos en HCFLGov.net/FloodMaps. Si un edificio que estaba en la Zona A y ahora está identificado como en la Zona V, o si hay un aumento en la Elevación de Inundación Base (BFE) 1 del área, el Programa Nacional de Seguro de Inundación (NFIP) de FEMA tiene una opción de calificación llamada “Grandfathering”, lo que permitirá que la zona de menor riesgo o BFE se bloquee para una clasificación futura cuando los mapas entren en vigencia. El dueño de la propiedad debe hablar con su agente de seguros para más detalles.

Situación 2: Propiedades recientemente identificadas como parte Zona Inundable de Alto Riesgo Es crucial para los profesionales de bienes raíces y préstamos, así como para los dueños de propiedades, saber si una propiedad se encuentra actualmente en un área de riesgo moderado o bajo (que se muestra en los mapas de inundaciones como una “B”, “C” o “Zona X”) y se mostrará en los nuevos mapas en una zona de inundación de alto riesgo (se muestra como “A” o “V”). Ahora que los mapas preliminares de inundación se publican para revisión pública, los profesionales de préstamos inmobiliarios y locales deben revisarlos para determinar dónde y cuándo se producen los cambios en las designaciones de la zona de inundación y si habrá un cambio en el riesgo de inundación de sus clientes. Saber de antemano si una propiedad se cambiará a una zona de inundación de alto riesgo ayudará a evitar posibles retrasos causados cuando se requiere un seguro contra inundaciones al momento del cierre. Si el comprador está al tanto de estos próximos cambios, puede aprovechar las opciones de ahorro de costos del NFIP, incluido el procedimiento del Nuevo Mapa y las reglas de seguro de “Grandfathering” cuando los mapas entren en vigencia. Transferir las pólizas de seguro contra inundaciones de los propietarios actuales a los nuevos propietarios en el momento de la compra también puede mantener bajos los costos del seguro en algunos casos.

Situación 3: Propiedades identificadas que ya no estarán en una Zona Inundable de Alto Riesgo El riesgo de inundación de algunas propiedades será menor que lo que se determinó previamente y se identificará como de riesgo moderado o bajo (se muestra en los nuevos mapas como una “X” o zona sombreada de “X”). Aunque la regulación federal para la compra obligatoria de seguro puede ser levantada, es a discreción del prestamista continuar requiriendo cobertura. Se debe recordar a los dueños de propiedades que el riesgo de inundación se reduce, no se elimina, en estas zonas. El seguro contra inundaciones de menor costo está disponible a través de la Política de Riesgo Preferido del NFIP. Este cambio inminente en las zonas podría ser un punto de venta clave, por lo que es importante que los profesionales de bienes raíces se mantengan informados sobre estos cambios.

Manténgase informadoFEMA y el Condado de Hillsborough celebrarán reuniones públicas abiertas para discutir los mapas preliminares en abril de 2019, seguidos de un período de comentarios públicos de 90 días, que se espera comience a mediados de 2019. Este tiempo les permirá a los residentes tener la oportunidad de presentar datos técnicos y / o científicos para presentar una apelación oficial ante FEMA con respecto a su propiedad individual. A menos que FEMA reciba llamamientos o comentarios importantes, los mapas de inundaciones costeras deberían entrar en vigencia a mediados de 2020. Un horario más firme estará disponible una vez que FEMA comience formalmente el período de comentarios públicos.

1Base elevación de inundación es la altura a la que las aguas de inundación alcanzarán o superarán una inundación con una probabilidad anual del 1%

Para aprender sobre el proyecto de reasignación costera, visite HCFLGov.net/FloodMaps.

Visite FloodSmart.gov para obtener más información acerca de cómo reducir los costos financieros, físicos, los impactos de las inundaciones y los pasos a seguir para garantizar la cobertura de seguro adecuada.