kantor jasa penilai publik - indonesia stock exchange

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Yth. Direksi

PT LIPPO KARAWACI TBK

Menara Matahari Lantai 22

Jl. Bulevar Palem Raya No. 7

Lippo Karawaci

Tangerang 15811---------------------------------------------------------------------------------------------------

LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN

ATAS RENCANA TRANSAKSI

Keputusan Menkeu No. 1359/KM.1/2009, No. izin 2.09.0074

Kantor Pusat: Jakarta (P dan B) Kantor Cabang: Jakarta (P dan B), Medan (P), Bogor (P), Surabaya (P), Palembang (PS), Batam (PS), Pekanbaru (PS), Semarang (PS)

Jakarta, 28 Agustus 2020 No. Laporan: 00012/2.0074-02/BS/03/0537/1/VIII/2020 Kepada Yth. Direksi PT LIPPO KARAWACI TBK Menara Matahari Lantai 22 Jl. Bulevar Palem Raya No. 7 Lippo Karawaci Tangerang 15811 Periha : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Dengan hormat, PT Lippo Karawaci Tbk (“Perseroan”) berencana melakukan divestasi terhadap salah satu aset properti ritel komersial yang dimilikinya. Sehubungan dengan hal tersebut, Perseroan telah menunjuk kami, Kantor Jasa Penilai Publik Firman, Suryantoro, Sugeng, Suzy, Hartomo dan Rekan (“KJPP FAST”), sebagai penilai resmi berdasarkan surat ijin yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan No. 2.09.0074 tanggal 8 Desember 2009, dan terdaftar atas nama KJPP FAST sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan surat Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (“Bapepam-LK”), saat ini disebut Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”), No. S-865/BL/2010 tanggal 29 Januari 2010, dimana penilai publik yang bertanggungjawab adalah Hanandewa, MAPPI (Cert.) dengan ijin penilai No. B-1.19.00537, Register Menteri Keuangan (RMK) No. 2017.00801, Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PB-49/PM.223/2019 (Penilai Bisnis), dan aktif mengikuti pelatihan pengembangan profesi (continuing professional development/CPD) yang disyaratkan, untuk memberikan pendapat independen atas kewajaran rencana transaksi sebagaimana diungkapkan berikut ini, sesuai dengan Surat Penawaran yang telah disetujui No. 002/HD-SP/FAST-JKT/VII/20 tanggal 1 Juli 2020. LATAR BELAKANG

Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-listed company), didirikan pada tahun 1990. Perseroan terutama bergerak di bidang pengembangan properti terintegrasi. Perseroan berdomisili dan berkantor pusat di Menara Matahari Lantai 22, Jl. Bulevar Palem Raya No. 7, Lippo Karawaci, Tangerang 15811; telepon (62-21) 2566 9000, fax (62-21) 2566 9098, surel [email protected], dan situs web www.lippokarawaci.co.id.

Berdasarkan informasi yang kami terima, PT Mandiri Cipta Gemilang (“MCG”), sebuah entitas anak tidak langsung yang dimiliki seluruhnya oleh Perseroan melalui PT Primakreasi Propertindo (“PKP”), berencana melakukan divestasi terhadap sebagian unit-unit hak milik atas satuan rumah susun di Lippo Mall Puri (“LMP”) seluas sekitar 175.146,44 meter persegi berikut peralatan dan perlengkapan yang melekat pada unit tersebut (“Properti”) yang dimilikinya kepada PT Puri Bintang Terang (“PBT”) (“Rencana Pengalihan Properti”), sebuah entitas anak tidak langsung dari Lippo Malls Indonesia Retail Trust (“LMIRT”), yang asetnya dikelola oleh LMIRT Management Ltd. (“LML”), melalui Binjaimall Holdings Pte. Ltd. (“BMH”) dan Super Binjai Investment Pte. Ltd. (“SBI”), sejumlah nilai bersih Rp3.500.000.000.000 (tiga triliun lima ratus miliar rupiah), belum termasuk PPN (“Harga Jual Beli”).

Sehubungan dengan Rencana Pengalihan Properti, PBT berkewajiban untuk melakukan pembayaran Harga Jual Beli kepada MCG, dimana dananya akan diperoleh PBT dari: a. Dana hasil Rights Issue LMIRT yang akan disalurkan oleh LMIRT kepada BMH (baik dalam bentuk

modal dan/atau pinjaman). Dalam kerangka Rights Issue LMIRT ini, Perseroan berencana memberikan pendanaan kepada Bridgewater International Ltd. (“BWI”), sebuah entitas anak tidak langsung yang dimiliki seluruhnya oleh Perseroan yang memiliki sebagian unit-unit penyertaan pada LMIRT, dengan jumlah sebesar kurang lebih SGD 280.000.000 (dua ratus delapan puluh juta dolar Singapura) atau setara Rp2.889.600.000.000 (dua triliun delapan ratus delapan puluh sembilan miliar enam ratus juta rupiah) yang akan diberikan oleh Perseroan kepada BWI dalam bentuk pinjaman pemegang saham atau setoran modal (“Rencana Pendanaan”). Dana dari Rencana Pendanaan akan digunakan oleh BWI untuk mengambil bagian atas unit-unit penyertaan yang akan diterbitkan oleh LMIRT dalam Rights Issue LMIRT sesuai dengan porsi kepemilikan unit LMIRT oleh BWI (“Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI”); dan untuk menjadi pembeli siaga (standby buyer) yang akan menjamin sepenuhnya (underwrite atau sub-underwrite, sebagaimana relevan) dan mengambil bagian atas seluruh sisa unit-unit penyertaan yang akan diterbitkan oleh LMIRT dalam Rights Issue LMIRT yang tidak diambil bagian oleh publik dengan mekanisme, antara lain, pemesanan tambahan unit penyertaan (“Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi Tambahan BWI”).

b. Dana dari pinjaman yang akan diperoleh LMIRT dari bank dalam jumlah sebesar sampai dengan SGD 120.000.000 (seratus dua puluh juta dolar Singapura).

c. Bila diperlukan, dana dari pinjaman yang akan diberikan oleh MCG kepada BMH dengan jumlah pokok pinjaman maksimum sebesar SGD 40.000.000 atau setara Rp412.800.000.000 (empat ratus dua belas miliar delapan ratus juta rupiah) berdasarkan perjanjian vendor financing (“Rencana Pemberian Pinjaman”).

Keseluruhan dana yang akan diterima oleh BMH dari butir (a) dan butir (b) tersebut di atas akan disalurkan kembali oleh BMH kepada PBT (baik dalam bentuk tambahan modal dan/atau pinjaman) untuk kemudian akan digunakan oleh PBT untuk membayar Harga Jual Beli kepada MCG atas pembelian Properti. Disamping itu, MCG juga berencana memberikan dukungan sewa kepada PBT sejak tanggal pelaksanaan Rencana Pengalihan Properti sampai dengan tanggal 31 Desember 2024 sejumlah maksimum Rp1.360.000.000.000 (satu triliun tiga ratus enam puluh miliar rupiah) (“Rencana Dukungan Sewa”).

Rencana Pendanaan, Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI, Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi Tambahan BWI, Rencana Pemberian Pinjaman (jika ada), Rencana Pengalihan Properti, dan Rencana Dukungan Sewa merupakan bagian dari satu kesatuan transaksi dan untuk selanjutnya disebut sebagai “Rencana Transaksi.” TRANSAKSI AFILIASI

Dalam kerangka Rencana Transaksi ini Perseroan, PBT, LMIRT, dan LML memiliki sifat hubungan afiliasi sebagai berikut: Perseroan melalui BWI, antara lain, adalah pemegang saham tidak langsung 945.863.906 unit atau

32,3% unit pada LMIRT, dimana LMIRT adalah induk dari PBT. Perseroan adalah pemegang saham tidak langsung 100% saham pada LML, dimana LML adalah

pengelola aset LMIRT.

Mengingat sifat hubungan afiliasi tersebut di atas, maka Perseroan memandang bahwa pelaksanaan Rencana Transaksi melibatkan atau berkaitan (baik secara langsung maupun tidak langsung) dengan PBT, LMIRT dan LML yang memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan, dan karenanya merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu yang dimuat dalam Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-412/BL/2009 tanggal 25 November 2009 (“Peraturan No. IX.E.1”).

Berdasarkan informasi dari Perseroan, Rencana Transaksi merupakan suatu transaksi afiliasi namun bukan merupakan transaksi benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. IX.E.1.

Sesuai Peraturan No. IX.E.1, Perseroan dipersyaratkan untuk memperoleh Laporan Pendapat Kewajaran (fairness opinion) untuk menentukan kewajaran dari Rencana Transaksi yang disiapkan dan diterbitkan oleh pihak penilai independen.

TRANSAKSI MATERIAL

Berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan entitas anak yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (“KAP AAJAM”), ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2019 adalah sebesar Rp34.376.339 juta. Dengan demikian, seluruh rangkaian transaksi diatas yang tidak dikecualikan sebagai transaksi material yaitu Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi Tambahan BWI –keikutsertaan BWI dalam kapasitasnya selaku pembeli siaga (standby buyer) untuk mengambilbagian atas seluruh sisa hak yang akan diterbitkan oleh LMIRT dalam rangka Rights Issue LMIRT yang tidak diambil bagian oleh publik dengan mekanisme, antara lain, pemesanan tambahan unit penyertaan– sekitar Rp2.012.400 juta, Rencana Dukungan Sewa sebesar Rp1.360.000 juta, dan Rencana Pemberian Pinjaman sebesar Rp412.800 juta, merupakan bagian dari satu kesatuan transaksi dengan sebesar-besarnya nilai adalah sejumlah Rp3.785.200 juta atau setara dengan 11,01% dari ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2019, sehingga Rencana Transaksi bukan termasuk transaksi material.

Sehubungan dengan transaksi material yang akan dilakukan melalui Rencana Transaksi, maka Perseroan wajib mengikuti ketentuan yang diatur dalam Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama yang dimuat dalam Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-614/BL/2011 tanggal 28 November 2011 (“Peraturan No. IX.E.2”). Meskipun demikian, Rencana Transaksi merupakan transaksi material yang dikecualikan sebagaimana dimaksud dalam Angka 3 huruf (a) Peraturan No. IX.E.2, mengingat Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Perseroan yaitu berupa penjualan properti merupakan kegiatan usaha utama Perseroan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan. PARA PIHAK YANG TERLIBAT DALAM RENCANA TRANSAKSI

Para pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi adalah sebagai berikut: Perseroan selaku pemegang saham tidak langsung MCG, BWI, dan LML. MCG selaku pihak yang akan melakukan divestasi terhadap Properti kepada PBT. BWI dan LML selaku pemegang 32,3% unit dalam LMIRT dan akan bertindak sebagai pembeli

siaga dalam rencana Rights Issue LMIRT. PBT selaku pihak yang akan melakukan akuisisi terhadap Properti dari MCG. LMIRT selaku pihak pengendali PBT. LML selaku pihak pengelola aset LMIRT. TUJUAN PENUGASAN

Dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi ketentuan-ketentuan sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.E.1 di atas, Perseroan telah menunjuk KJPP FAST sebagai penilai independen untuk memberikan pendapat atas kewajaran (fairness opinion) (“Pendapat Kewajaran”) dari Rencana Transaksi tersebut. OBJEK RENCANA TRANSAKSI

Objek Rencana Transaksi dalam Pendapat Kewajaran ini adalah Rencana Pengalihan Properti, Rencana Pendanaan, Rencana Dukungan Sewa, dan Rencana Pemberian Pinjaman. TANGGAL EFEKTIF (CUT-OFF DATE) PENDAPAT KEWAJARAN

Tanggal efektif (cut-off date) atas Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi tersebut adalah pada tanggal 31 Desember 2019, parameter dan laporan keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per tanggal 31 Desember 2019.

Masa berlaku Pendapat Kewajaran, yaitu selama 6 (enam) bulan sejak tanggal efektif penilaian (cut-off date) dalam Pendapat Kewajaran. Selanjutnya berdasarkan Surat Edaran OJK No. S-101/D.04/2020 tanggal 24 Maret 2020 mengenai Perpanjangan Jangka Waktu Berlakunya Laporan Keuangan dan Laporan Penilaian di Pasar Modal, Perpanjangan Masa Penawaran Awal dan Penundaan/Pembatalan Penawaran Umum, diatur bahwa untuk tanggal penilaian 30 November 2019 dan setelahnya maka jangka waktu berlakunya laporan penilaian ditambah 2 (dua) bulan.

INDEPENDENSI PENILAI

Dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran ini, KJPP FAST bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan (conflict of interest) dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.

KJPP FAST juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran yang dihasilkan. KJPP FAST hanya menerima imbalan sesuai dengan Surat Penawaran yang telah disetujui No. 002/HD-SP/FAST-JKT/VII/20 tanggal 1 Juli 2020. PERNYATAAN PENILAI

Dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran ini, perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar. Penilai bertanggung jawab atas Pendapat Kewajaran. RUANG LINGKUP

Ruang lingkup Pendapat Kewajaran yang dilakukan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi hanya merupakan penyusunan Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi yang mengacu kepada Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.3 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal yang dimuat dalam Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-196/BL/2012 tanggal 19 April 2012 (“Peraturan No. VIII.C.3”) dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 (“SPI Edisi VII-2018”). DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN

Dalam memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut: Draft keterbukaan informasi kepada pemegang saham Perseroan sehubungan dengan Rencana

Transaksi. Perjanjian Jual Beli Bersyarat (Conditional Sale and Purchase Agreement) tertanggal

11 Maret 2019 sebagaimana diamandemen dengan (i) Surat Permohonan Perpanjangan Tanggal tertanggal 2 September 2019; (ii) Surat Permohonan Perpanjangan Tanggal II tertanggal 31 Maret 2020; dan (iii) Perubahan Ketiga Perjanjian Jual Beli Bersyarat (Third Amendment to Conditional Sale and Purchase Agreement) tertanggal 28 Agustus 2020.

Draft irrevocable undertaking dari Perseroan kepada LML terkait rencana pengambilbagian Rights Issue LMIRT.

Draft perjanjian vendor financing antara MCG dan BMH terkait Rencana Pemberian Pinjaman. Draft rental support agreement antara MCG dan PBT terkait Rencana Dukungan Sewa. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal

31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP AAJAM sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00597/2.1030/AU.1/03/1115-1/1/V/2020 tertanggal 22 Mei 2020 dengan opini wajar dalam semua hal yang material.

Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP AAJAM sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00097/2.1030/AU.1/03/0499-2/1/III/2019 tertanggal 1 Maret 2019 dengan opini wajar dalam semua hal yang material.

Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 yang telah diaudit oleh KAP AAJAM sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/274.AGA/sat.1/2018 tertanggal 4 April 2018 dengan opini wajar dalam semua hal yang material.

Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 yang telah diaudit oleh KAP AAJAM sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/102.AGA/dwd.3/2017 tertanggal 27 Februari 2017 dengan opini wajar dalam semua hal yang material.

Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015 yang telah diaudit oleh KAP AAJAM sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/085.AGA/dwd.2/2016 tertanggal 26 Februari 2016 dengan opini wajar dalam semua hal yang material.

Laporan penilaian aset Properti dengan tanggal penilaian 31 Desember 2019 yang dinilai oleh Kantor Jasa Penilai Publik Suwendo, Rinaldy & Rekan (“KJPP SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00302/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2020 tertanggal 27 Agustus 2020.

Proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 atas Rencana Divestasi dan Rencana Transaksi yang disusun oleh manajemen Perseroan.

Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi selama periode 1 Januari 2019 hingga 31 Desember 2025, yang disusun oleh manajemen Perseroan.

Laporan tahunan (annual report) 2019 dari Perseroan. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-

hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi. Dokumen-dokumen lain, berasal dari internal Perseroan maupun pihak ketiga terpercaya lain, yang

relevan dengan penugasan. KONDISI PEMBATAS

Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran, kami mendasarkan analisis kami terhadap proyeksi keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan. Dalam penyusunan proyeksi keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja Perseroan pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen Perseroan di masa yang akan datang. Di samping itu, berbagai informasi dan saran yang relevan diberikan oleh manajemen Perseroan sehubungan dengan perubahan-perubahan pada setiap faktor dalam jangka waktu yang telah ditetapkan juga turut menjadi bahan pertimbangan.

Berikut adalah pokok-pokok syarat pembatas yang kami asumsikan dalam proyeksi keuangan yang digunakan dalam penelaahan atas Pendapat Kewajaran: 1. Tidak ada perubahan yang material mengenai kondisi politik, ekonomi, hukum atau undang-undang

yang akan mempengaruhi aktivitas Perseroan, industri atau negara atau wilayah di mana Perseroan beroperasi.

2. Tidak ada perubahan yang material mengenai tarif pajak, bea cukai, nilai tukar mata uang, dan suku bunga yang dipergunakan dalam asumsi proyeksi yang dapat mempengaruhi secara material kinerja Perseroan selain yang telah diproyeksikan.

3. Tidak ada perubahan yang material pada struktur dan aktivitas utama Perseroan atau pada sumber utama penghasilan Perseroan selain yang telah diproyeksikan.

4. Tidak ada perubahan yang material pada manajemen Perseroan, kecuali yang telah diungkapkan. 5. Tidak ada hambatan-hambatan yang berarti yang berasal dari perselisihan industri, atau

pengadaan tenaga kerja atau hal-hal lain yang dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan. 6. Tidak terdapat perubahan-perubahan yang signifikan atas kondisi pasar dan harga dari produk-

produk serta jasa-jasa yang saat ini dihasilkan Perseroan, kecuali yang telah diproyeksikan. 7. Tidak ada perubahan yang material terhadap struktur biaya maupun beban-beban lain atas

Perseroan, kecuali yang telah diproyeksikan. 8. Tidak ada pembelian aset tetap yang material selain yang diproyeksikan. 9. Tidak ada pengecualian atas pencadangan yang harus dibuat, kecuali yang telah diproyeksikan,

atas kewajiban kontinjen atau arbitrase litigasi terhadap ancaman atau sebaliknya, piutang tak tertagih yang luar biasa, kontrak atau aset lain yang belum dipenuhi.

10. Tidak ada perubahan yang material terhadap perjanjian-perjanjian dan ketentuan-ketentuan yang ada.

11. Pencapaian kinerja keuangan Perseroan selama periode proyeksi akan digunakan seluruhnya untuk pengembangan Perseroan sebagaimana telah diproyeksikan selama periode proyeksi dan tidak digunakan untuk kepentingan-kepentingan lainnya.

12. Tidak terdapat penggunaan dana atau transaksi afiliasi yang secara signifikan dapat mempengaruhi operasi Perseroan.

13. Rencana bisnis Perseroan berjalan sesuai yang telah direncanakan dan diproyeksikan. 14. Pendapat Kewajaran ditujukan untuk kepentingan manajemen Perseroan, dan pihak lain yang

terkait secara langsung, dalam kaitannya dengan Rencana Transaksi, dimana Pendapat Kewajaran tersebut akan digunakan untuk membantu manajemen dalam proses keterbukaan

informasi yang terkait dengan Rencana Transaksi, dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain, untuk kepentingan lain atau dicetak ulang, disebarluaskan, dikutip, atau dirujuk pada setiap saat, dengan cara atau untuk tujuan apapun tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari kami. Pendapat Kewajaran bukan merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Rencana Transaksi, dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.

15. Kejadian-kejadian yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran mungkin mempunyai pengaruh signifikan terhadap penilaian kinerja Perseroan selama periode proyeksi. Kami tidak berkewajiban untuk memperbaharui laporan ini atau untuk merevisi analisis dikarenakan kejadian dan transaksi yang terjadi setelah tanggal efektif analisis yang digunakan, yaitu tanggal 31 Desember 2019.

ASUMSI-ASUMSI POKOK

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum, dan kami tidak melakukan dan karenanya tidak bertanggung jawab atas pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.

Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi. Jasa-jasa yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi hanya merupakan evaluasi keuangan dan penilaian atas kewajaran (arms-length) dari Rencana Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, sebagai suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan, atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang ada untuk Perseroan.

Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar, kondisi perekonomian, kondisi umum bisnis dan kondisi keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah pada tanggal laporan ini diterbitkan.

Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi lainnya, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan. KEJADIAN SETELAH TANGGAL PENILAIAN

Berdasarkan Perubahan Ketiga Perjanjian Jual Beli Bersyarat pada tanggal 28 Agustus 2020, maka tanggal akhir pelaksanaan Rencana Pengalihan Properti diperpanjang menjadi 31 Maret 2021 atau tanggal lain sebagaimana disepakati oleh para pihak.

Peristiwa tersebut ataupun peristiwa lain sampai dengan tanggal penyelesaian laporan penilaian ini tidak berdampak secara material terhadap hasil analisis penilaian terhadap Rencana Transaksi.

PENDEKATAN DAN PROSEDUR ANALISIS KEWAJARAN

Dalam menyusun Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur penilaian Rencana Transaksi dari hal-hal sebagai berikut:

A. Analisis atas Rencana Transaksi;

B. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas Rencana Transaksi;

C. Analisis atas kewajaran Rencana Transaksi.

ii

RINGKASAN EKSEKUTIF

1. Berdasarkan analisis manfaat dan risiko, manfaat dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah

(i) memperoleh pengembalian nilai investasi atas Properti yang akan digunakan untuk

pengembangan kegiatan operasional Perseroan; dan (ii) hasil pengembangan kegiatan

operasional secara tidak langsung diharapkan akan meningkatkan kinerja Perseroan, sehingga

menambah capital gain ataupun penerimaan dividen bagi pemegang saham Perseroan. Sementara

risiko dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah bahwa kegiatan operasional yang akan

dikembangkan Perseroan dari hasil divestasi Properti mungkin tidak akan memberikan hasil

sebagaimana diharapkan.

2. Berdasarkan analisis keuntungan dan kerugian, keuntungan dari Rencana Transaksi bagi

Perseroan adalah (i) tingkat likuiditas Perseroan meningkat seiring perubahan dari aset properti

menjadi kas dan setara kas; dan (ii) melalui divestasi Properti, Perseroan memperoleh sumber

pendanaan tanpa menambah beban keuangan dan tanpa perlu memberikan jaminan aset

(kolateral) bila dibandingkan dengan sumber pendanaan dari pinjaman bank maupun pihak ketiga

lain. Sementara kerugian dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah (i) biaya-biaya terkait

divestasi Properti sebagai bagian dari sumber pendanaan mungkin dapat lebih tinggi dibandingkan

biaya provisi pinjaman bank maupun pihak ketiga lain; dan (ii) imbal hasil yang diharapkan dari

investasi pada pengembangan kegiatan operasional Perseroan baru dapat dinikmati di masa yang

akan datang, dibandingkan investasi pada instrumen keuangan lainnya yang dapat segera

diperoleh hasilnya.

3. Berdasarkan analisis industri, pertumbuhan sektor properti di Indonesia selama 5 tahun terakhir ini

(2015-2019) tumbuh rata-rata 3,5%. Pertumbuhan sektor properti ini lebih rendah dari pertumbuhan

produk domestik bruto Indonesia selama periode yang sama sebesar rata-rata 5,03%. Pada awal

tahun 2020, dengan adanya wabah Covid-19 berdampak pada pertumbuhan industri properti di

Indonesia. Pada triwulan I 2020 harga properti turun sebesar 20-30% dan diperkirakan selama

pandemi Covid-19 masih berlangsung akan berdampak pada tingkat pertumbuhan dan harga

properti di Indonesia. Namun demikian meskipun kondisi dan situasi saat ini tidak kurang kondusif

untuk industri properti tetapi prospek ke depan industri ini masih menjanjikan dengan adanya

beberapa stimulus dari pemerintah antara lain penerapan PP No. 25/2020, penurunan suku bunga

acuan dan stimulus pajak oleh pemerintah. Sementara itu, besarnya populasi Indonesia sebagai

negara dengan jumlah populasi ke empat terbanyak didunia, serta relatif masih rendahnya belanja

kesehatan, menempatkan Indonesia sebagai salah satu pasar dengan potensi terbesar untuk

produk dan layanan kesehatan. Industri kesehatan juga akan terus mendapat dukungan komitmen

pemerintah untuk menyediakan layanan kesehatan yang terjangkau bagi seluruh warganya. Hal ini

tentunya dapat meningkatkan kepercayaan akan prospek jangka panjang industri kesehatan.

Namun demikian, perkembangan wabah Covid-19 di seluruh dunia yang cukup mengkhawatirkan

dapat memberikan dampak negatif bagi perekonomian dan industri kesehatan nasional.

iii

4. Berdasarkan laporan penilaian yang dilakukan oleh KJPP SRR terhadap nilai pasar Properti

dengan tanggal penilaian 31 Desember 2019 sebagaimana termuat dalam laporan KJPP SRR No.

00302/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2020 tertanggal 27 Agustus 2020, nilai pasar Properti adalah

sebesar Rp3.498.000.000.000. Apabila nilai ini dibandingkan dengan nilai transaksi yang akan

dilakukan Perseroan untuk mendivestasi Properti sebesar Rp3.500.000.000.000 maka terdapat

simpangan sebesar 0,06%. Berdasarkan Peraturan No. VIII.C.3, nilai transaksi tidak boleh melebihi

batas atas dan batas bawah sebesar 7,5% dari nilai pasarnya. Mengingat nilai transaksi divestasi

Properti tersebut terdapat simpangan sebesar 0,06% dari nilai pasarnya, maka transaksi masih

dapat dikatakan wajar karena simpangannya tidak lebih dari 7,5%.

5. Berdasarkan proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan, dari perbandingan rasio tingkat

profitabilitas, terlihat bahwa rata-rata proyeksi rasio tingkat profitabilitas sebelum dan setelah

Rencana Transaksi bervariasi lebih tinggi dan lebih rendah dibandingkan dengan rata-rata rasio

tingkat profitabilitas historisnya. Namun demikian tidak ada indikasi outlier antara proyeksi sebelum

dan setelah Rencana Transaksi dengan historis atas rasio tingkat profitabilitas Perseroan.

Demikian pula perbandingan rasio tingkat likuiditas, terlihat bahwa rata-rata proyeksi rasio tingkat

likuiditas sebelum dan setelah Rencana Transaksi bervariasi lebih tinggi dan lebih rendah

dibandingkan dengan rata-rata rasio tingkat likuiditas historisnya. Akan tetapi tidak ada indikasi

outlier antara proyeksi sebelum dan setelah Rencana Transaksi dengan historis atas rasio tingkat

likuiditas Perseroan. Sementara perbandingan tingkat solvabilitas antara rata-rata proyeksi rasio

tingkat solvabilitas sebelum dan setelah Rencana Transaksi dengan rata-rata historisnya

mengalami perbaikan sebagaimana diindikasikan dari penurunan rata-rata rasio DAR dan DER.

Meskipun demikian tidak ada pula indikasi outlier antara proyeksi sebelum dan setelah Rencana

Transaksi dengan historis atas rasio tingkat solvabilitas Perseroan. Berdasarkan analisis outlier

tersebut sebelumnya, dapat disimpulkan bahwa proyeksi keuangan yang ada adalah masih dalam

kewajaran.

6. Berdasarkan proyeksi rasio keuangan antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dari sisi

likuiditas, rata-rata proyeksi rasio lancar (current ratio) dan rasio cepat (quick ratio) antara sebelum

dan setelah Rencana Transaksi mengalami perubahan tidak signifikan sebesar 0,02x dan 0,02x,

berturut-turut. Sehingga dapat diindikasikan bahwa setelah Rencana Transaksi tingkat likuiditas

Perseroan masih relatif baik, mengingat proyeksi rasio lancar dan rasio cepat masih diatas 1x.

Sementara dari sisi solvabilitas, rata-rata proyeksi DAR (debt to total asset ratio) dan DER (debt to

equity ratio) antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi mengalami perubahan sebesar -

0,03% dan -0,26%, berturut-turut. Sehingga dapat diindikasikan pula bahwa setelah Rencana

Transaksi tingkat solvabilitas Perseroan masih relatif baik, mengingat proyeksi DAR dan DER

masih dibawah 100%. Sedangkan dari sisi profitabilitas, rata-rata proyeksi ROE (return on equity),

ROA (return on assets), dan ROIC (return on invested capital) antara sebelum dan setelah Rencana

Transaksi mengalami perubahan sebesar -0,57%, -0,37%, dan -0,45%, berturut-turut. Sehingga

iv

dapat diindikasikan juga bahwa setelah Rencana Transaksi tingkat profitabilitas Perseroan masih

relatif baik, mengingat proyeksi ROE, ROA, dan ROIC masih positif.

7. Berdasarkan proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan atas Rencana Transaksi,

tingkat likuiditas Perseroan setelah Rencana Transaksi mengalami perbaikan sebagaimana

diindikasikan dari rasio lancar dan rasio cepat antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi yang

meningkat. Disisi lain tingkat solvabilitas Perseroan setelah Rencana Transaksi juga mengalami

perbaikan, sebagaimana diindikasikan dari penurunan rasio utang terhadap aset dan rasio utang

terhadap ekuitas antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi. Selanjutnya tingkat profitabilitas

Perseroan setelah Rencana Transaksi juga mengalami peningkatan dibandingkan sebelum

Rencana Transaksi sebagaimana diindikasikan dari peningkatan tingkat imbal hasil terhadap

ekuitas maupun tingkat imbal hasil terhadap aset antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi.

Sedangkan tingkat profitabilitas dari pengukuran marjin laba operasi dan marjin laba bersih

Perseroan antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi juga mengalami peningkatan. Sehingga

secara keseluruhan dapat diindikasikan bahwa posisi keuangan Perseroan setelah Rencana

Transaksi dibandingkan sebelum Rencana Transaksi menjadi relatif lebih baik.

8. Berdasarkan informasi dari Perseroan, LMIRT berencana melakukan right issue untuk mendanai

Rencana Transaksi dimana Perseroan bertindak sebagai pembeli siaga (standby buyer) apabila

right issue tersebut tidak terserap seluruhnya oleh publik. Bilamana right issue yang direncanakan

tidak terserap seluruhnya oleh publik dan Perseroan mengakuisisi seluruh unit baru yang

diterbitkan LMIRT maka persentase kepemilikan Perseroan pada LMIRT akan menjadi lebih dari

50% dari 32,3% sebelumnya. Atas peningkatan kepemilikan tersebut Perseroan akan perlu

mengkonsolidasi LMIRT kedalam laporan keuangannya. Dari analisis proforma laporan keuangan

konsolidasian Perseroan atas Rencana Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi, tingkat likuiditas

Perseroan setelah Rencana Transaksi mengalami penurunan sebagaimana diindikasikan dari rasio

lancar dan rasio cepat antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi yang menurun. Meskipun

demikian rasio lancar dan rasio cepat setelah Rencana Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi

masih diatas 100% sehingga tingkat likuiditas masih baik. Disisi lain tingkat solvabilitas Perseroan

setelah Rencana Transaksi juga mengalami penurunan, sebagaimana diindikasikan dari

peningkatan rasio utang terhadap aset dan rasio utang terhadap ekuitas antara sebelum dan

setelah Rencana Transaksi. Namun demikian rasio utang terhadap aset dan rasio utang terhadap

ekuitas setelah Rencana Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi masih dibawah 100% sehingga

tingkat solvabilitas masih baik. Selanjutnya tingkat profitabilitas Perseroan setelah Rencana

Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi juga mengalami peningkatan dibandingkan sebelum






v

Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi dibandingkan sebelum Rencana Transaksi masih relatif

baik.

9. Berdasarkan hasil perhitungan nilai kini dari arus kas bersih inkremental Perseroan antara apabila

Rencana Transaksi dilakukan dengan apabila Rencana Transaksi tidak dilakukan menunjukkan

nilai yang positif, dengan asumsi tingkat diskonto relevan dimana imbal hasil bebas risiko 7,82%,

premi risiko ekuitas 9,49%, beta unlevered 0,5177, default spread 2,82%, dan DER industri

152,97%. Hal ini mengindikasikan bahwa Rencana Transaksi berpotensi memberikan dampak

positif dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.

vi

DAFTAR ISI

BAB 1. PENDAHULUAN .................................................................................................................. 1-1

1.1 Latar Belakang ..................................................................................................................... 1-1

1.2 Transaksi Afiliasi .................................................................................................................. 1-3

1.3 Transaksi Material ................................................................................................................ 1-4

1.4 Para Pihak Yang Terlibat Dalam Rencana Transaksi ......................................................... 1-4

1.5 Tujuan Penugasan ............................................................................................................... 1-4

1.6 Objek Rencana Transaksi .................................................................................................... 1-4

1.7 Tanggal Efektif Pendapat Kewajaran ................................................................................... 1-5

1.8 Masa Berlakunya Laporan ................................................................................................... 1-5

1.9 Independensi Penilai ............................................................................................................ 1-5

1.10 Pernyataan Penilai ............................................................................................................... 1-5

1.11 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 1-5

1.12 Data dan Informasi Yang Digunakan ................................................................................... 1-6

1.13 Kondisi Pembatas ................................................................................................................ 1-7

1.14 Asumsi-Asumsi Pokok ......................................................................................................... 1-8

1.15 Kejadian Setelah Tanggal Penilaian .................................................................................... 1-9

1.16 Pendekatan dan Prosedur Analisis Kewajaran .................................................................... 1-9

1.17 Definisi dan Istilah .............................................................................................................. 1-10

BAB 2. ANALISIS ATAS RENCANA TRANSAKSI .......................................................................... 2-1

2.1 Identifikasi dan Hubungan Para Pihak Bertransaksi ............................................................ 2-1

2.2 Perjanjian dan Persyaratan Yang Disepakati Dalam Rencana Transaksi ........................... 2-1

2.2.1 Rencana Pendanaan ........................................................................................................... 2-1

2.2.2 Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI ............................................................ 2-2

2.2.3 Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi Tambahan BWI .......................................... 2-2

2.2.4 Rencana Pemberian Pinjaman ............................................................................................ 2-3

2.2.5 Rencana Pengalihan Properti .............................................................................................. 2-5

2.2.6 Rencana Dukungan Sewa ................................................................................................... 2-6

2.3 Penilaian Atas Risiko dan Manfaat Dari Rencana Transaksi .............................................. 2-7

BAB 3. ANALISIS KUALITATIF ATAS RENCANA TRANSAKSI ..................................................... 3-1

3.1 Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha .................................................................. 3-1

3.1.1 Perseroan ............................................................................................................................. 3-1

3.1.2 MCG ..................................................................................................................................... 3-3

3.1.3 BWI ....................................................................................................................................... 3-5

3.1.4 PBT ...................................................................................................................................... 3-5

3.1.5 LMIRT ................................................................................................................................... 3-7

3.1.6 BMH ..................................................................................................................................... 3-8

3.2 Analisis Industri dan Lingkungan ......................................................................................... 3-9

3.2.1 Makro Ekonomi Indonesia .................................................................................................... 3-9

vii

3.2.2 Industri Properti .................................................................................................................. 3-15

3.2.3 Industri Kesehatan ............................................................................................................. 3-23

3.3 Analisis Operasional dan Prospek Perusahaan................................................................. 3-26

3.3.1 Operasional Perseroan ...................................................................................................... 3-26

3.3.2 Prospek Perseroan ............................................................................................................ 3-30

3.4 Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi ......................................................................... 3-33

3.5 Penilaian Atas Keuntungan dan Kerugian Dari Rencana Transaksi ................................. 3-33

BAB 4. ANALISIS KUANTITATIF ATAS RENCANA TRANSAKSI .................................................. 4-1

4.1 Penilaian Kinerja Historis ..................................................................................................... 4-1

4.1.1 Laporan Laba Rugi Komprehensif ....................................................................................... 4-1

4.1.2 Laporan Posisi Keuangan .................................................................................................... 4-2

4.1.3 Laporan Arus Kas ................................................................................................................ 4-6

4.1.4 Rasio Keuangan ................................................................................................................... 4-7

4.2 Penilaian Atas Proyeksi Keuangan Perseroan .................................................................... 4-8

4.3 Analisis Rasio Keuangan ..................................................................................................... 4-9

4.4 Analisis Laporan Keuangan Proforma ............................................................................... 4-10

4.5 Analisis Inkremental ........................................................................................................... 4-13

4.5.1 Kontribusi Nilai Tambah ..................................................................................................... 4-13

4.5.2 Biaya dan Pendapatan Relevan ........................................................................................ 4-14

4.5.3 Informasi Non Keuangan Relevan ..................................................................................... 4-14

4.5.4 Prosedur Pengambilan Keputusan .................................................................................... 4-14

4.5.5 Hal-hal Material Lain .......................................................................................................... 4-14

BAB 5. ANALISIS ATAS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI ................................................... 5-1

BAB 6. KESIMPULAN ...................................................................................................................... 6-1

viii

DAFTAR TABEL

Tabel 3-1: Susunan Pemegang Saham Perseroan ............................................................................. 3-1 Tabel 3-2: Susunan Pemegang Saham MCG ..................................................................................... 3-3 Tabel 3-3: Susunan Pemegang Saham BWI ....................................................................................... 3-5 Tabel 3-4: Susunan Pemegang Saham PBT ....................................................................................... 3-6 Tabel 3-5: Susunan Pemegang Unit LMIRT ........................................................................................ 3-7 Tabel 3-6: Susunan Pemegang Saham BMH ...................................................................................... 3-9 Tabel 3-7: Jumlah Rumah Sakit Menurut Kepemilikan (2019) .......................................................... 3-23 Tabel 3-8: Jumlah Rumah Sakit Menurut Kategori RS (2019) .......................................................... 3-23 Tabel 3-9: Jumlah Tempat Tidur Menurut Kategori RS (2019) .......................................................... 3-24 Tabel 3-10: Jumlah Tenaga Medis di Rumah Sakit (2019) ............................................................... 3-25 Tabel 4-1: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian Perseroan (Rp Juta) ............................. 4-2 Tabel 4-2: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Perseroan (Rp Juta) ......................................... 4-4 Tabel 4-3: Laporan Arus Kas Konsolidasian Perseroan (Rp Juta) ...................................................... 4-6 Tabel 4-4: Rasio Keuangan Perseroan ................................................................................................ 4-7 Tabel 4-5: Perbandingan Rasio Keuangan Proyeksi dan Historis ....................................................... 4-8 Tabel 4-6: Selisih Rasio Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi .................................. 4-9 Tabel 4-7: Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi ................................................................ 4-10 Tabel 4-8: Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi .................................................................. 4-10 Tabel 4-9: Proforma Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian Perseroan (Rp Juta) ........... 4-11 Tabel 4-10: Proforma Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Perseroan (Rp Juta)...................... 4-12 Tabel 4-11: Proforma Rasio Keuangan Perseroan ............................................................................ 4-13 Tabel 4-12: Proyeksi Arus Kas Bersih Inkremental (Rp Juta) ........................................................... 4-14

ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1-1: Skema Rencana Transaksi ............................................................................................. 1-2 Gambar 3-1: Perkembangan dan Tingkat Pertumbuhan PDB .......................................................... 3-11 Gambar 3-2: Perkembangan IHK dan Inflasi ..................................................................................... 3-12 Gambar 3-3: Perkembangan Reverse Repo dan JIBOR ................................................................... 3-13 Gambar 3-4: Perkembangan Cadangan Devisa dan Nilai Tukar Rupiah .......................................... 3-14 Gambar 3-5: Pertumbuhan Tahunan Penjualan Rumah ................................................................... 3-16 Gambar 3-6: Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial ................................ 3-19

Laporan Pendapat Kewajaran PT Lippo Karawaci Tbk

1-1

BAB 1. PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-

listed company), didirikan pada tahun 1990. Perseroan menjalankan usaha di bidang real estat,

termasuk namun tidak terbatas pada real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.

Berdasarkan informasi yang kami terima, MCG, sebuah entitas anak tidak langsung yang

dimiliki seluruhnya oleh Perseroan melalui PKP, berencana melakukan divestasi terhadap

sebagian unit-unit hak milik atas satuan rumah susun di LMP seluas sekitar 175.146,44 meter

persegi berikut peralatan dan perlengkapan yang melekat pada unit tersebut (untuk selanjutnya

disebut Properti) yang dimilikinya kepada PBT (untuk selanjutnya disebut Rencana Pengalihan

Properti), sebuah entitas anak tidak langsung dari LMIRT, yang asetnya dikelola oleh LML,

melalui BMH dan SBI, sejumlah nilai bersih Rp3.500.000.000.000 (tiga triliun lima ratus miliar

rupiah), belum termasuk PPN (untuk selanjutnya disebut Harga Jual Beli).

Sehubungan dengan Rencana Pengalihan Properti, PBT berkewajiban untuk melakukan

pembayaran Harga Jual Beli kepada MCG, dimana dananya akan diperoleh PBT dari:

a. Dana hasil Rights Issue LMIRT yang akan disalurkan oleh LMIRT kepada BMH (baik dalam

bentuk modal dan/atau pinjaman). Dalam kerangka Rights Issue LMIRT ini, Perseroan

berencana memberikan pendanaan kepada BWI, sebuah entitas anak tidak langsung yang

dimiliki seluruhnya oleh Perseroan yang memiliki sebagian unit-unit penyertaan pada

LMIRT, dengan jumlah sebesar kurang lebih SGD 280.000.000 (dua ratus delapan puluh

juta dolar Singapura) atau setara Rp2.889.600.000.000 (dua triliun delapan ratus delapan

puluh sembilan miliar enam ratus juta rupiah) yang akan diberikan oleh Perseroan kepada

BWI dalam bentuk pinjaman pemegang saham atau setoran modal (“Rencana

Pendanaan”). Dana dari Rencana Pendanaan akan digunakan oleh BWI untuk mengambil

bagian atas unit-unit penyertaan yang akan diterbitkan oleh LMIRT dalam Rights Issue

LMIRT sesuai dengan porsi kepemilikan unit LMIRT oleh BWI (“Rencana Pengambilbagian

Rights Issue Porsi BWI”); dan untuk menjadi pembeli siaga (standby buyer) yang akan

menjamin sepenuhnya (underwrite atau sub-underwrite, sebagaimana relevan) dan

mengambil bagian atas seluruh sisa unit-unit penyertaan yang akan diterbitkan oleh LMIRT

dalam Rights Issue LMIRT yang tidak diambil bagian oleh publik dengan mekanisme,

antara lain, pemesanan tambahan unit penyertaan (“Rencana Pengambilbagian Rights

Issue Porsi Tambahan BWI”).

b. Dana dari pinjaman yang akan diperoleh LMIRT dari bank dalam jumlah sebesar sampai

dengan SGD 120.000.000 (seratus dua puluh juta dolar Singapura).


1-2

c. Bila diperlukan, dana dari pinjaman yang akan diberikan oleh MCG kepada BMH dengan

jumlah pokok pinjaman maksimum sebesar SGD 40.000.000 atau setara

Rp412.800.000.000 (empat ratus dua belas miliar delapan ratus juta rupiah) berdasarkan

perjanjian vendor financing (“Rencana Pemberian Pinjaman”).

Keseluruhan dana yang akan diterima oleh BMH dari butir (a) dan butir (b) tersebut di atas

akan disalurkan kembali oleh BMH kepada PBT (baik dalam bentuk tambahan modal dan/atau

pinjaman) untuk kemudian akan digunakan oleh PBT untuk membayar Harga Jual Beli kepada

MCG atas pembelian Properti. Disamping itu, MCG juga berencana memberikan dukungan

sewa kepada PBT sejak tanggal pelaksanaan Rencana Pengalihan Properti sampai dengan

tanggal 31 Desember 2024 sejumlah maksimum Rp1.360.000.000.000 (satu triliun tiga ratus

enam puluh miliar rupiah) (“Rencana Dukungan Sewa”).

Rencana Pendanaan, Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI, Rencana

Pengambilbagian Rights Issue Porsi Tambahan BWI, Rencana Pemberian Pinjaman (jika ada),

Rencana Pengalihan Properti, dan Rencana Dukungan Sewa merupakan bagian dari satu

kesatuan transaksi dan untuk selanjutnya disebut sebagai Rencana Transaksi.

Gambar 1-1: Skema Rencana Transaksi

Keterangan: A : perolehan pinjaman sementara oleh Perseroan dari pihak ketiga yang merupakan bank

dalam jumlah maksimum sebesar SGD 195.000.000. B : Rencana Pendanaan, yaitu pemberian pendanaan oleh Perseroan melalui pinjaman

pemegang saham atau setoran modal kepada BWI dengan jumlah sebesar kurang lebih SGD 280.000.000.

C(1) : Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI, yaitu keikutsertaan BWI untuk mengambilbagian atas hak yang akan diterbitkan oleh LMIRT dalam rangka Rights Issue

LMIRT sesuai dengan porsi kepemilikan unit yang dimiliki oleh BWI dalam LMIRT.


1-3

C(2) : Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi Tambahan BWI, yaitu keikutsertaan BWI dalam kapasitasnya selaku standby buyer (pembeli siaga) untuk mengambil bagian atas seluruh sisa hak yang akan diterbitkan oleh LMIRT dalam rangka Rights Issue LMIRT yang

tidak diambil bagian oleh publik, dengan mekanisme, antara lain, pemesanan tambahan unit penyertaan.

Total nilai penyertaan C(1) dan C(2) adalah sebesar kurang lebih SGD 280.000.000. D : perolehan pinjaman oleh LMIRT dari pihak ketiga yang merupakan bank dalam jumlah

sebesar sampai dengan SGD 120.000.000. E : Rencana Pemberian Pinjaman berdasarkan Vendor Financing, yaitu pemberian pinjaman

oleh MCG kepada BMH dengan jumlah pokok pinjaman maksimal sebesar SGD 40.000.000.

F : penyetoran dana hasil Rights Issue LMIRT oleh LMIRT kepada BMH (baik dalam bentuk modal dan/atau pinjaman).

G : dana yang diterima BMH dari Rencana Pemberian Pinjaman kemudian akan disalurkan kepada PBT baik dalam bentuk modal dan/atau pinjaman untuk kemudian akan digunakan oleh PBT antara lain untuk membayar Harga Jual Beli kepada MCG berdasarkan conditional sale and purchase agreement.

H(1) : Rencana Pengalihan Properti, yaitu penjualan dan pengalihan Properti dari MCG kepada PBT.

H(2) : Rencana Dukungan Sewa, yaitu MCG memberikan dukungan sewa (rental support) kepada PBT berdasarkan Perjanjian Dukungan Sewa.

I : Rencana Pengalihan Properti, yaitu pembayaran Harga Jual Beli sebesar Rp3.500.000.000.000 (belum termasuk PPN) oleh PBT kepada MCG.

Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, KJPP FAST sebagai pihak yang

independen, telah ditunjuk oleh Perseroan untuk memberikan pendapat independen atas

kewajaran Rencana Transaksi, sesuai dengan Surat Penawaran yang telah disetujui No.

002/HD-SP/FAST-JKT/VII/20 tanggal 1 Juli 2020.

1.2 TRANSAKSI AFILIASI

Dalam kerangka Rencana Transaksi ini Perseroan, PBT, LMIRT, dan LML memiliki sifat

hubungan afiliasi sebagai berikut:

Perseroan melalui BWI, antara lain, adalah pemegang saham tidak langsung 945.863.906

unit atau 32,3% unit pada LMIRT, dimana LMIRT adalah induk dari PBT.

Perseroan adalah pemegang saham tidak langsung 100% saham pada LML, dimana LML

adalah pengelola aset LMIRT.

Mengingat sifat hubungan afiliasi tersebut di atas, maka Perseroan memandang bahwa

pelaksanaan Rencana Transaksi melibatkan atau berkaitan (baik secara langsung maupun

tidak langsung) dengan PBT, LMIRT dan LML yang memiliki hubungan afiliasi dengan

Perseroan, dan karenanya merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam

Peraturan No. IX.E.1.

Berdasarkan informasi dari Perseroan, Rencana Transaksi merupakan suatu transaksi afiliasi

namun bukan merupakan transaksi benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam


Sesuai Peraturan No. IX.E.1, Perseroan dipersyaratkan untuk memperoleh Laporan Pendapat

Kewajaran (fairness opinion) untuk menentukan kewajaran dari Rencana Transaksi yang

disiapkan dan diterbitkan oleh pihak penilai independen.


1-4

1.3 TRANSAKSI MATERIAL

Berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan entitas anak yang telah diaudit

oleh KAP AAJAM, ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2019 adalah sebesar

Rp34.376.349 juta. Dengan demikian, seluruh rangkaian transaksi diatas yang tidak

dikecualikan sebagai transaksi material yaitu Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi

Tambahan BWI –keikutsertaan BWI dalam kapasitasnya selaku pembeli siaga (standby buyer)

untuk mengambilbagian atas seluruh sisa hak yang akan diterbitkan oleh LMIRT dalam rangka

Rights Issue LMIRT yang tidak diambil bagian oleh publik dengan mekanisme, antara lain,

pemesanan tambahan unit penyertaan– sekitar Rp2.012.400 juta, Rencana Dukungan Sewa

sebesar Rp1.360.000 juta, dan Rencana Pemberian Pinjaman sebesar Rp412.800 juta,

merupakan bagian dari satu kesatuan transaksi dengan sebesar-besarnya nilai adalah

sejumlah Rp3.785.200 juta atau setara dengan 11,01% dari ekuitas Perseroan per tanggal

31 Desember 2019, sehingga Rencana Transaksi bukan termasuk transaksi material.

Sehubungan dengan transaksi material yang akan dilakukan melalui Rencana Transaksi, maka

Perseroan wajib mengikuti ketentuan yang diatur dalam Peraturan No. IX.E.2. Meskipun

demikian, Rencana Transaksi merupakan transaksi material yang dikecualikan sebagaimana

dimaksud dalam Angka 3 huruf (a) Peraturan No. IX.E.2, mengingat Rencana Transaksi yang

akan dilakukan oleh Perseroan yaitu berupa penjualan properti merupakan kegiatan usaha

utama Perseroan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan.

1.4 PARA PIHAK YANG TERLIBAT DALAM RENCANA TRANSAKSI

Para pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

Perseroan selaku pemegang saham tidak langsung MCG, BWI, dan LML.

MCG selaku pihak yang akan melakukan divestasi terhadap Properti kepada PBT.

BWI dan LML selaku pemegang 32,3% unit dalam LMIRT dan akan bertindak sebagai

pembeli siaga dalam rencana Rights Issue LMIRT.

PBT selaku pihak yang akan melakukan akuisisi terhadap Properti dari MCG.

LMIRT selaku pihak pengendali PBT.

LML selaku pihak pengelola aset LMIRT.

1.5 TUJUAN PENUGASAN

Dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi ketentuan-ketentuan

sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.E.1 di atas, Perseroan telah menunjuk KJPP FAST

sebagai penilai independen untuk memberikan Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi

tersebut.

1.6 OBJEK RENCANA TRANSAKSI

Objek Rencana Transaksi dalam Pendapat Kewajaran ini adalah Rencana Pengalihan

Properti, Rencana Pendanaan, Rencana Dukungan Sewa, dan Rencana Pemberian Pinjaman.


1-5

1.7 TANGGAL EFEKTIF PENDAPAT KEWAJARAN

Tanggal efektif (cut-off date) atas Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi tersebut adalah

pada tanggal 31 Desember 2019, parameter dan laporan keuangan yang digunakan dalam

analisis menggunakan data per tanggal 31 Desember 2019.

1.8 MASA BERLAKUNYA LAPORAN

Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.3, masa berlaku Pendapat Kewajaran, yaitu selama 6

(enam) bulan sejak tanggal efektif penilaian (cut-off date) dalam Pendapat Kewajaran.

Selanjutnya berdasarkan Surat Edaran OJK No. S-101/D.04/2020 tanggal 24 Maret 2020

mengenai Perpanjangan Jangka Waktu Berlakunya Laporan Keuangan dan Laporan Penilaian

di Pasar Modal, Perpanjangan Masa Penawaran Awal dan Penundaan/Pembatalan

Penawaran Umum, diatur bahwa untuk tanggal penilaian 30 November 2019 dan setelahnya

maka jangka waktu berlakunya laporan penilaian ditambah 2 (dua) bulan.

1.9 INDEPENDENSI PENILAI

Dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran ini, KJPP FAST bertindak secara independen

tanpa adanya benturan kepentingan (conflict of interest) dan tidak terafiliasi dengan Perseroan

ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.

KJPP FAST juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan

penugasan ini. Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau

merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima adalah sama sekali tidak

dipengaruhi oleh kewajaran yang dihasilkan. KJPP FAST hanya menerima imbalan sesuai

dengan Surat Penawaran yang telah disetujui No. 002/HD-SP/FAST-JKT/VII/20 tanggal

1 Juli 2020.

1.10 PERNYATAAN PENILAI

Dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran ini, perhitungan dan analisis dalam rangka

pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar. Penilai bertanggung jawab atas

Pendapat Kewajaran.

1.11 RUANG LINGKUP

Ruang lingkup Pendapat Kewajaran yang dilakukan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi

hanya merupakan penyusunan Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi yang mengacu

kepada Peraturan No. VIII.C.3 dan SPI Edisi VII-2018.


1-6

1.12 DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN

Dalam memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, kami telah menelaah,

mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai

berikut:

Draft keterbukaan informasi kepada pemegang saham Perseroan sehubungan dengan

Rencana Transaksi.

Perjanjian Jual Beli Bersyarat (Conditional Sale and Purchase Agreement) tertanggal

11 Maret 2019 sebagaimana diamandemen dengan (i) Surat Permohonan Perpanjangan

Tanggal tertanggal 2 September 2019; (ii) Surat Permohonan Perpanjangan Tanggal II

tertanggal 31 Maret 2020; dan (iii) Perubahan Ketiga Perjanjian Jual Beli Bersyarat (Third

Amendment to Conditional Sale and Purchase Agreement) tertanggal 28 Agustus 2020.

Draft irrevocable undertaking dari Perseroan kepada LML terkait rencana pengambilbagian

Rights Issue LMIRT.

Draft vendor financing antara MCG dan BMH terkait Rencana Pemberian Pinjaman.

Draft rental support agreement antara MCG dan PBT terkait Rencana Dukungan Sewa.

Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal

31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP AAJAM sebagaimana tertuang dalam

laporannya No. 00597/2.1030/AU.1/03/1115-1/1/V/2020 tertanggal 22 Mei 2020 dengan

opini wajar dalam semua hal yang material.



laporannya No. 00097/2.1030/AU.1/03/0499-2/1/III/2019 tertanggal 1 Maret 2019 dengan

opini wajar dalam semua hal yang material.



laporannya No. R/274.AGA/sat.1/2018 tertanggal 4 April 2018 dengan opini wajar dalam

semua hal yang material.



laporannya No. R/102.AGA/dwd.3/2017 tertanggal 27 Februari 2017 dengan opini wajar

dalam semua hal yang material.



laporannya No. R/085.AGA/dwd.2/2016 tertanggal 26 Februari 2016 dengan opini wajar

dalam semua hal yang material.

Laporan penilaian aset Properti dengan tanggal penilaian 31 Desember 2019 yang dinilai

oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00302/2.0059-

02/PI/03/0242/1/VIII/2020 tertanggal 27 Agustus 2020.


1-7

Proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada

tanggal 31 Desember 2019 atas Rencana Divestasi dan Rencana Transaksi yang disusun

oleh manajemen Perseroan.

Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana

Transaksi selama periode 1 Januari 2019 hingga 31 Desember 2025, yang disusun oleh

manajemen Perseroan.

Laporan tahunan (annual report) 2019 dari Perseroan.

Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, mengenai alasan, latar belakang,

dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi.

Dokumen-dokumen lain, berasal dari internal Perseroan maupun pihak ketiga terpercaya

lain, yang relevan dengan penugasan.

1.13 KONDISI PEMBATAS

Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran, kami mendasarkan analisis kami terhadap proyeksi

keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan. Dalam penyusunan proyeksi keuangan,

berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja Perseroan pada tahun-tahun sebelumnya

dan berdasarkan rencana manajemen Perseroan di masa yang akan datang. Di samping itu,

berbagai informasi dan saran yang relevan diberikan oleh manajemen Perseroan sehubungan

dengan perubahan-perubahan pada setiap faktor dalam jangka waktu yang telah ditetapkan

juga turut menjadi bahan pertimbangan.

Berikut adalah pokok-pokok syarat pembatas yang kami asumsikan dalam proyeksi keuangan

yang digunakan dalam penelaahan atas Pendapat Kewajaran:

1. Tidak ada perubahan yang material mengenai kondisi politik, ekonomi, hukum atau

undang-undang yang akan mempengaruhi aktivitas Perseroan, industri atau negara atau

wilayah di mana Perseroan beroperasi.

2. Tidak ada perubahan yang material mengenai tarif pajak, bea cukai, nilai tukar mata uang,

dan suku bunga yang dipergunakan dalam asumsi proyeksi yang dapat mempengaruhi

secara material kinerja Perseroan selain yang telah diproyeksikan.

3. Tidak ada perubahan yang material pada struktur dan aktivitas utama Perseroan atau pada

sumber utama penghasilan Perseroan selain yang telah diproyeksikan.

4. Tidak ada perubahan yang material pada manajemen Perseroan, kecuali yang telah

diungkapkan.

5. Tidak ada hambatan-hambatan yang berarti yang berasal dari perselisihan industri, atau

pengadaan tenaga kerja atau hal-hal lain yang dapat mempengaruhi kegiatan usaha

Perseroan.

6. Tidak terdapat perubahan-perubahan yang signifikan atas kondisi pasar dan harga dari

produk-produk serta jasa-jasa yang saat ini dihasilkan Perseroan, kecuali yang telah

diproyeksikan.

7. Tidak ada perubahan yang material terhadap struktur biaya maupun beban-beban lain atas

Perseroan, kecuali yang telah diproyeksikan.


1-8

8. Tidak ada pembelian aset tetap yang material selain yang diproyeksikan.

9. Tidak ada pengecualian atas pencadangan yang harus dibuat, kecuali yang telah

diproyeksikan, atas kewajiban kontinjen atau arbitrase litigasi terhadap ancaman atau

sebaliknya, piutang tak tertagih yang luar biasa, kontrak atau aset lain yang belum

dipenuhi.

10. Tidak ada perubahan yang material terhadap perjanjian-perjanjian dan ketentuan-

ketentuan yang ada.

11. Pencapaian kinerja keuangan Perseroan selama periode proyeksi akan digunakan

seluruhnya untuk pengembangan Perseroan sebagaimana telah diproyeksikan selama

periode proyeksi dan tidak digunakan untuk kepentingan-kepentingan lainnya.

12. Tidak terdapat penggunaan dana atau transaksi afiliasi yang secara signifikan dapat

mempengaruhi operasi Perseroan.

13. Rencana bisnis Perseroan berjalan sesuai yang telah direncanakan dan diproyeksikan.

14. Pendapat Kewajaran ditujukan untuk kepentingan manajemen Perseroan, dan pihak lain

yang terkait secara langsung, dalam kaitannya dengan Rencana Transaksi, dimana

Pendapat Kewajaran tersebut akan digunakan untuk membantu manajemen dalam proses

keterbukaan informasi yang terkait dengan Rencana Transaksi, dan tidak untuk digunakan

oleh pihak lain, untuk kepentingan lain atau dicetak ulang, disebarluaskan, dikutip, atau

dirujuk pada setiap saat, dengan cara atau untuk tujuan apapun tanpa izin tertulis terlebih

dahulu dari kami. Pendapat Kewajaran bukan merupakan rekomendasi kepada pemegang

saham untuk melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Rencana Transaksi, dan

tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.

15. Kejadian-kejadian yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran mungkin mempunyai

pengaruh signifikan terhadap penilaian kinerja Perseroan selama periode proyeksi. Kami

tidak berkewajiban untuk memperbaharui laporan ini atau untuk merevisi analisis

dikarenakan kejadian dan transaksi yang terjadi setelah tanggal efektif analisis yang

digunakan, yaitu tanggal 31 Desember 2019.

1.14 ASUMSI-ASUMSI POKOK

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan

kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan

kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum, dan kami tidak melakukan dan

karenanya tidak bertanggung jawab atas pemeriksaan independen terhadap informasi-

informasi tersebut. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa

mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan

kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.

Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga

tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi. Jasa-jasa yang

kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi hanya merupakan


1-9

evaluasi keuangan dan penilaian atas kewajaran (arms-length) dari Rencana Transaksi dan

bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat

ditafsirkan dalam bentuk apapun, sebagai suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan

prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat

dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan, atau

penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak

mempunyai kewenangan dan tidak mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya

yang ada untuk Perseroan.

Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar, kondisi perekonomian, kondisi

umum bisnis dan kondisi keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah pada tanggal

laporan ini diterbitkan.

Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi

lainnya, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang

terlibat dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah

dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan informasi

mengenai Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.

1.15 KEJADIAN SETELAH TANGGAL PENILAIAN

Berdasarkan Perubahan Ketiga Perjanjian Jual Beli Bersyarat pada tanggal 28 Agustus 2020,

maka tanggal akhir pelaksanaan Rencana Pengalihan Properti diperpanjang menjadi

31 Maret 2021 atau tanggal lain sebagaimana disepakati oleh para pihak.

Peristiwa tersebut ataupun peristiwa lain sampai dengan tanggal penyelesaian laporan

penilaian ini tidak berdampak secara material terhadap hasil analisis penilaian terhadap

Rencana Transaksi.

1.16 PENDEKATAN DAN PROSEDUR ANALISIS KEWAJARAN

Dalam menyusun Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan

analisis melalui pendekatan dan prosedur penilaian Rencana Transaksi dari hal-hal sebagai

berikut:

A. Analisis atas Rencana Transaksi;

B. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas Rencana Transaksi;

C. Analisis atas kewajaran Rencana Transaksi.


1-10

1.17 DEFINISI DAN ISTILAH

Bapepam-LK Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga

Keuangan Republik Indonesia

BMH Binjaimall Holdings Pte. Ltd.

BWI Bridgewater International Ltd.

DAR Debt to total asset ratio

DER Debt to equity ratio

KAP AAJAM Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf,

Aryanto, Mawar & Rekan

KEPI Kode Etik Penilai Indonesia

KJPP FAST Kantor Jasa Penilai Publik Firman,

Suryantoro, Sugeng, Suzy, Hartomo & Rekan

KJPP SRR Kantor Jasa Penilai Publik Suwendo, Rinaldy

& Rekan

LMIRT Lippo Malls Indonesia Retail Trust

LML LMIRT Management Ltd.

LMP Lippo Mall Puri

MAPPI Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

MCG PT Mandiri Cipta Gemilang

Properti Unit-unit hak milik atas satuan rumah susun

di Lippo Mall Puri seluas sekitar 175.146,44

meter persegi (berikut peralatan dan

perlengkapan yang melekat pada unit

tersebut)

OJK Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia

PBT PT Puri Bintang Terang

Peraturan No. VIII.C.3 Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.3 tentang

Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan

Penilaian Usaha di Pasar Modal

Peraturan No. IX.E.1 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang

Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan

Transaksi Tertentu

Peraturan No. IX.E.2 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang

Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan

Usaha Utama

Perseroan PT Lippo Karawaci Tbk

PKP PT Primakreasi Propertindo


1-11

PPN Pajak pertambahan nilai

ROA Return on assets

ROE Return on equity

ROIC Return on invested capital

SBI Super Binjai Investment Pte. Ltd.

SGX-ST Singapore Exchange Securities Trading

Limited

SHMSRS Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun

SPI Edisi VII-2018 Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun

2018


2-1

BAB 2. ANALISIS ATAS RENCANA TRANSAKSI

2.1 IDENTIFIKASI DAN HUBUNGAN PARA PIHAK BERTRANSAKSI

Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-

listed company), didirikan pada tahun 1990. Perseroan menjalankan usaha bidang real estat,

termasuk namun tidak terbatas pada real estat yang dimiliki sendiri atau disewa. Perseroan

berdomisili dan berkantor pusat di Menara Matahari Lantai 22, Jl. Bulevar Palem Raya No. 7,

Lippo Karawaci, Tangerang 15811; telepon (62-21) 2566 9000, fax (62-21) 2566 9098, surel

[email protected], dan situs web www.lippokarawaci.co.id. Perseroan adalah induk

perusahaan (parent) dari MCG yang dimiliki melalui PKP. MCG adalah pemilik aset properti

ritel komersial Lippo Mall Puri yang dibangun diatas tanah seluas 73.246 meter persegi yang

terletak di Jl. Puri Indah Boulevard Blok U1, Puri Indah, Kelurahan Kembangan Selatan,

Kecamatan Kembangan, Kota Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta.

LMIRT merupakan sebuah dana investasi real estate (real estate investment trust) yang

tercatat di Singapore Exchange Securities Trading Limited (“SGX-ST”), dimana Perseroan

bertindak sebagai sponsornya, didirikan pada tahun 2007. Aset LMIRT dikelola oleh LML

selaku manajer investasi (investment manager) dengan kantor pusat di 6 Shenton Way #12-

08, OUE Downtown2, Singapura 068809; telepon (65) 6419 9663, fax (65) 6509 1824, surel

[email protected], dan situs web www.lmir-trust.com. LMIRT adalah pemegang saham dari

PBT melalui BMH dan SBI.

Rencana Transaksi meliputi (i) divestasi Properti, yaitu unit-unit hak milik atas satuan rumah

susun di LMP seluas sekitar 175.146,44 meter persegi berikut peralatan dan perlengkapan

yang melekat pada unit tersebut, yang dimiliki MCG kepada PBT sejumlah nilai bersih

Rp3.500.000.000.000 (tiga triliun lima ratus miliar rupiah); (ii) pemberian pendanaan kepada

BWI terkait Rights Issue LMIRT dengan jumlah sebesar kurang lebih SGD 280.000.000; (iii)

pemberian pinjaman oleh MCG kepada BMH dengan jumlah pokok pinjaman maksimum

sebesar SGD 40.000.000; dan (iv) pemberian dukungan sewa oleh MCG kepada PBT terkait

divestasi Properti selama periode tertentu sejumlah maksimum Rp1.360.000.000.000.

Berdasarkan informasi dari manajemen Perseroan, dalam kerangka Rencana Transaksi ini

Perseroan, MCG, dan BWI memiliki sifat hubungan afiliasi dengan LMIRT, BMH, PBT, dan

LML.

2.2 PERJANJIAN DAN PERSYARATAN YANG DISEPAKATI DALAM RENCANA TRANSAKSI

2.2.1 Rencana Pendanaan

Berikut ini adalah ringkasan mengenai Rencana Pendanaan:

(i) Objek transaksi : Pemberian pendanaan oleh Perseroan kepada BWI

dalam bentuk modal (equity) dan/atau pinjaman


2-2

antar perusahaan (intercompany loan).

(ii) Para pihak : a. Perseroan sebagai pemberi pendanaan; dan

b. Bridgewater sebagai penerima pendanaan.

(iii) Nilai transaksi : Sebesar kurang lebih SGD 280.000.000 (dua ratus

delapan puluh juta dolar Singapura).

(iv) Tujuan penggunaan dana : Untuk keperluan BWI mengambil bagian atas unit-

unit penyertaan yang akan diterbitkan oleh LMIRT

dalam Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi

BWI dan Rencana Pengambilbagian Rights Issue

Porsi Tambahan BWI.

Transaksi ini merupakan transaksi yang dikecualikan dari ketentuan mengenai transaksi

material berdasarkan Peraturan No. IX.E.2.

2.2.2 Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI

Berikut ini adalah ringkasan mengenai Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI:

(i) Objek transaksi : Keikutsertaan BWI untuk membeli unit penyertaan

LMIRT yang akan diterbitkan dalam Rights Issue

LMIRT sesuai dengan porsi kepemilikan unit LMIRT

oleh BWI.

(ii) Para pihak : a. LMIRT sebagai penerbit (issuer) dari unit

penyertaan LMIRT;

b. BWI sebagai pengambilbagian unit penyertaan

LMIRT.


material berdasarkan Peraturan No. IX.E.2, sebagaimana diatur dalam ketentuan 3.a.9


2.2.3 Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi Tambahan BWI

Berdasarkan draft irrevocable undertaking dari Perseroan kepada LML, disebutkan beberapa

ketentuan pokok sebagai berikut:

(i) Objek transaksi : Keikutsertaan BWI selaku standby buyer untuk

membeli seluruh sisa unit penyertaan LMIRT yang

akan diterbitkan dalam Rights Issue LMIRT yang

tidak diambil oleh publik.

Apabila tidak ada partisipasi publik dalam Rights

Issue LMIRT, maka BWI berencana untuk menjadi

pembeli siaga (standby buyer) yang akan menjamin


2-3

sepenuhnya (underwrite atau sub-underwrite,

sebagaimana relevan) dan mengambilbagian

keseluruhan hak yang diterbitkan dalam Rights

Issue LMIRT, sehingga BWI akan menjadi

pemegang unit pengendali LMIRT dengan

kepemilikan sekitar lebih dari 50% (lima puluh

persen) dari total unit setelah penyelesaian Rights

Issue LMIRT. Sebagai pemegang unit pengendali,

BWI akan diminta untuk mengkonsolidasikan

LMIRT. Jumlah pasti unit yang akan diakuisisi oleh

BWI akan tergantung pada harga unit yang terjual

sesuai dengan Rights Issue LMIRT dan penyertaan

seluruh pemegang saham publik.

(ii) Para pihak : a. LMIRT sebagai penerbit (issuer) dari unit

penyertaan LMIRT;

b. BWI sebagai standby buyer yang akan

menjamin sepenuhnya (underwrite atau sub-

underwrite, sebagaimana relevan) dan

mengambilbagian atas seluruh sisa unit

penyertaan LMIRT yang tidak diambil oleh

publik.

(iii) Nilai transaksi : Total nilai untuk Rencana Pengambilbagian Rights

Issue Porsi BWI dan Rencana Pengambilbagian

Rights Issue Porsi Tambahan BWI sebesar kurang

lebih SGD 280.000.000 (dua ratus delapan puluh

juta dolar Singapura).

Transaksi ini merupakan transaksi yang tidak dikecualikan dari ketentuan mengenai transaksi

material berdasarkan Peraturan No. IX.E.2, dimana nilai dari transaksi ini bersama-sama

dengan Rencana Dukungan Sewa dan Rencana Pemberian Pinjaman tidak mencapai 20%

(dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan.

2.2.4 Rencana Pemberian Pinjaman

Berdasarkan draft vendor financing antara MCG dan BMH, disebutkan beberapa ketentuan

pokok sebagai berikut:

(i) Objek transaksi : Pemberian pinjaman oleh MCG kepada BMH.

(ii) Para pihak : a. MCG sebagai pemberi pinjaman; dan

b. BMH sebagai penerima pinjaman.

(iii) Nilai pinjaman : Maksimum sebesar SGD 40.000.000 (empat puluh

juta dolar Singapura).


2-4

(iv) Jaminan : Tanpa jaminan.

(v) Tujuan penggunaan dana : Dana yang akan diterima oleh BMH akan disalurkan

kembali oleh BMH (baik dalam bentuk modal

dan/atau pinjaman) kepada PBT untuk kemudian

akan digunakan oleh PBT, antara lain, untuk

membayar Harga Jual Beli kepada MCG atas

pembelian Properti.

(vi) Jatuh tempo pelunasan

pinjaman

: a. 15 (lima belas) bulan sejak tanggal dana

pinjaman dicairkan oleh MCG kepada BMH;

atau

b. 27 (dua puluh tujuh) bulan sejak tanggal dana

pinjaman dicairkan oleh MCG kepada BMH

dalam hal BMH mengajukan permohonan

perpanjangan jatuh tempo pelunasan pinjaman

dan permohonan tersebut disetujui oleh MCG,

serta BMH membayar biaya opsi perpanjangan

sebesar 0,5% (nol koma lima persen) dari

pinjaman.

(vii) Bunga : 3,65% (tiga koma enam lima persen) per tahun.

(viii) Jatuh tempo pembayaran

bunga

: Bunga wajib dibayarkan oleh BMH kepada MCG

pada tanggal jatuh tempo pelunasan pinjaman.

(ix) Subordinasi : Jika disyaratkan berdasarkan dokumen pembiayaan

yang akan ditandatangani oleh LMIRT, selaku induk

perusahaan BMH, dengan kreditor terkait, maka

MCG wajib untuk menandantangani akta

subordinasi (dalam bentuk dan substansi

sebagaimana diperlukan oleh kreditor terkait atau

agen mereka) untuk mensubordinasikan

pembayaran pinjaman BMH kepada MCG

berdasarkan Perjanjian Fasilitas (Facility

Agreement) sampai dengan dilunasinya seluruh

pinjaman LMIRT kepada kreditor tersebut.

(x) Pengalihan : a. MCG berhak untuk setiap waktu mengalihkan

hak atau kewajibannya berdasarkan Vendor

Financing kepada afiliasinya dengan ketentuan

MCG wajib menyampaikan pemberitahuan atas

maksudnya tersebut kepada BMH dalam waktu

paling lambat 5 hari kerja sebelum tanggal

pengalihan tersebut.


2-5

b. BMH berhak untuk setiap waktu mengalihkan

hak atau kewajibannya berdasarkan Vendor

Financing kepada Perpetual (Asia) Limited

(yang merupakan wali amanat (trustee) dari

LMIRT) atau anak perusahaan (secara langsung

maupun tidak langsung), dengan ketentuan

BMH wajib menyampaikan pemberitahuan atas

maksudnya tersebut kepada MCG dalam waktu

paling lambat 5 hari kerja sebelum tanggal

pengalihan tersebut.

(xi) Hukum yang berlaku : Hukum Republik Singapura.

(xii) Lembaga penyelesaian

perselisihan

: Singapore International Arbitration Centre.



dengan Rencana Dukungan Sewa dan Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi

Tambahan BWI tidak mencapai 20% (dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan.

2.2.5 Rencana Pengalihan Properti

Berdasarkan conditional sale and purchase agreement antara MCG dan PBT, disebutkan

beberapa ketentuan pokok sebagai berikut:

(i) Objek transaksi : Penjualan dan pengalihan Properti oleh MCG

(selaku pemilik Properti dan penjual) kepada PBT

(selaku pembeli), yaitu berupa satuan rumah susun

atas mal LMP yang terletak di Jl. Puri Indah

Boulevard Blok U1, Puri Indah, RT002/RW002,

Kembangan Selatan, Jakarta Barat, yang dimiliki

secara sah oleh MCG, berdasarkan SHMSRS yang

akan diterbitkan untuk dan atas nama MCG.

(ii) Para pihak : a. MCG sebagai penjual Properti; dan

b. PBT sebagai pembeli Properti.

(iii) Harga Jual Beli : Sebesar total Rp3.500.000.000.000 (tiga triliun lima

ratus miliar rupiah), belum termasuk PPN.

(iv) Cara pembayaran : Harga Jual Beli wajib dibayarkan oleh PBT kepada

MCG dengan cara transfer ke rekening yang ditunjuk

MCG pada tanggal penandatanganan akta jual beli

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah oleh MCG

dan PBT atas jual beli Properti.


2-6

(v) Syarat pendahuluan : Jual beli Properti akan diselesaikan setelah

dipenuhinya persyaratan-persyaratan pendahuluan

sebagaimana diatur dalam perjanjian jual beli

bersyarat, termasuk antara lain:

a. Penyelesaian dari proses pertelaan dengan

diterbitkannya SHMSRS atas Properti;

b. Didapatkannya persetujuan dari berbagai pihak,

antara lain: (i) komite risiko dan audit serta

direksi dari LML, (ii) pemegang saham, dewan

komisaris dan direksi dari MCG dan (iii)

pemegang unit dari LMIRT;

c. Ditandatanganinya Perjanjian Dukungan Sewa;

d. Diperolehnya izin-izin material atas Properti oleh

MCG, termasuk perpanjangan daripadanya

(apabila diperlukan) sesuai peraturan yang

berlaku dan salinanannya diterima oleh PBT;

dan

e. Perbaikan apabila terdapat kerusakan material

atas Properti dan dikonfirmasi oleh auditor

bangunan sebagaimana dimaksud dalam

Perjanjian Jual Beli Bersyarat.

(vi) Tanggal maksimum

penyelesaian transaksi

: Para pihak sepakat untuk menyelesaikan transaksi

dalam waktu paling lambat pada tanggal

31 Maret 2021 atau tanggal lain yang disetujui

secara tertulis oleh para pihak.

(vii) Hukum yang berlaku : Hukum Negara Republik Indonesia.

(viii) Lembaga penyelesaian

perselisihan

: Pengadilan Negeri Jakarta Barat.


material berdasarkan Peraturan No. IX.E.2, sebagaimana diatur dalam ketentuan 3.a.5


2.2.6 Rencana Dukungan Sewa

Berdasarkan draft rental support agreement antara MCG dan PBT, disebutkan beberapa

ketentuan pokok sebagai berikut:

(i) Objek transaksi : MCG wajib memberikan dukungan sewa kepada

PBT dalam bentuk sebagai berikut:

a. MCG wajib menyewa bagian tertentu dari

Properti (uncommited space) dari PBT; dan


2-7

b. MCG wajib membayar bunga tunggakan kepada

PBT dalam hal MCG terlambat untuk membayar

biaya sewa.

(ii) Para pihak : a. MCG sebagai penyewa uncommitted space dari

Properti; dan

b. PBT sebagai pemberi sewa uncommitted space

dari Properti.

(iii) Jangka waktu : Sejak tanggal penyelesaian Rencana Pengalihan

Properti (dimana pada tanggal tersebut PBT telah

menjadi pemilik yang sah Properti) sampai dengan

tanggal 31 Desember 2024.

(iv) Nilai transaksi : Sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam

Perjanjian Dukungan Sewa, MCG wajib membayar

biaya sewa kepada PBT setiap triwulan jika ada

selisih kekurangan antara pendapatan sewa bersih

Properti dan target pendapatan sewa bersih sebesar

Rp340.000.000.000 (tiga ratus empat puluh miliar)

per tahun.

(v) Hukum yang berlaku : Hukum Negara Republik Indonesia.

(vi) Lembaga penyelesaian

perselisihan

: Pengadilan Negeri Jakarta Barat.



dengan Rencana Pemberian Pinjaman dan Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi

Tambahan BWI tidak mencapai 20% (dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan.

2.3 PENILAIAN ATAS RISIKO DAN MANFAAT DARI RENCANA TRANSAKSI

Manfaat dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah sebagai berikut:

Memperoleh pengembalian nilai investasi atas Properti yang akan digunakan untuk

pengembangan kegiatan operasional Perseroan.

Hasil pengembangan kegiatan operasional secara tidak langsung diharapkan akan

meningkatkan kinerja Perseroan, sehingga menambah capital gain ataupun penerimaan

dividen bagi pemegang saham Perseroan.

Risiko dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah sebagai berikut:

Kegiatan operasional yang akan dikembangkan Perseroan dari hasil divestasi Properti

mungkin tidak akan memberikan hasil sebagaimana diharapkan.


3-1

BAB 3. ANALISIS KUALITATIF ATAS RENCANA

TRANSAKSI

3.1 RIWAYAT PERUSAHAAN DAN SIFAT KEGIATAN USAHA

3.1.1 Perseroan

3.1.1.1 Pendirian

Perseroan didirikan dengan nama PT Tunggal Reksakencana pada tanggal 15 Oktober 1990

berdasarkan Akta Pendirian No. 233 yang dibuat di hadapan Misahardi Wilamarta, S.H.,

Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini disetujui oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia

dalam Surat Keputusannya No. C2-6974.HT.01.01.Th’-91 tanggal 22 Nopember 1991 serta

diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 62, Tambahan No. 3593 tanggal

4 Agustus 1992. Anggaran dasar Perseroan telah diubah beberapa kali, terakhir dengan Akta

Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan No. 37 tanggal 18 Juli 2019

yang dibuat di hadapan Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H., M.Kn., Notaris di

Jakarta Selatan, mengenai penerimaan pemberitahuan perubahan anggaran dasar.

Perubahan anggaran dasar ini telah dicatat dan diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi

Manusia Republik Indonesia dengan suratnya No.AHU-AH.01.03-0300452 tanggal

19 Juli 2019.

3.1.1.2 Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham

Susunan pemegang saham Perseroan per 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:

Tabel 3-1: Susunan Pemegang Saham Perseroan

Pemegang Saham Jumlah Saham Nilai Nominal (juta Rupiah)

Persentase Saham

PT Inti Anugerah Pratama 15.657.156.727 1.565.716 22,18%

Sierra Corporation 11.929.552.267 1.192.955 16,90%

PT Primantara Utama Sejahtera 7.371.500.000 737.150 10,44%

John Riady 527.000 53 0,00%

Publik (masing-masing di bawah 5%) 35.633.704.875 3.563.371 50,48%

Sub jumlah 70.591.913.869 7.059.192 100,00%

Saham treasuri 306.104.500 30.610

Jumlah 70.898.018.369 7.089.802


3-2

3.1.1.3 Pengurus dan Pengawasan

Susunan anggota Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada 31 Desember 2019 adalah

sebagai berikut:

Dewan Komisaris

Presiden Komisaris (Independen) : John A. Prasetio

Komisaris : Stephen Riady

Komisaris : George Raymond Zage III

Komisaris : Kin Chan

Komisaris Independen : Anangga W. Roosdiono

Direksi

Presiden Direktur : Ketut Budi Wijaya

Direktur : John Riady

Direktur : Surya Tatang

Direktur : Marshal Martinus Tissadharma

Direktur Independen : Alwi Rubidium Sjaaf

3.1.1.4 Kegiatan Usaha

Sesuai dengan Pasal 3 anggaran dasar Perseroan, ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan

adalah dalam bidang real estat, termasuk namun tidak terbatas pada real estat yang dimiliki

sendiri atau disewa, yaitu meliputi usaha pembangunan, pembelian, penjualan, persewaan dan

pengoperasian real estat seperti tanah, bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan

bangunan bukan tempat tinggal (tempat pameran, fasilitas penyimpanan, mal, pusat

perbelanjaan, rumah sakit, gedung pertemuan, rumah ibadah, perhotelan, pusat sarana olah

raga dan sarana penunjang, termasuk tapi tidak terbatas pada lapangan golf, klub, restoran,

tempat hiburan, laboratorium medik, apotek beserta fasilitasnya, gedung perkantoran, aktifitas

permakaman, penyelenggaraan perparkiran, dan sarana penunjang lainnya), pengembangan

perkotaan, pengembangan gedung, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum,

aktivitas profesional, ilmiah dan teknis, konstruksi, pengangkutan, perdagangan, pengelolaan

air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang sampah, aktivitas remediasi, aktivitas

ketenagakerjaan dan penunjang usaha lainnya, baik secara langsung maupun tidak langsung

melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal dalam perusahaan lain.

Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1993. Sampai dengan

31 Desember 2019, kegiatan utama Perseroan dan entitas anak adalah dalam bidang Real

Estate Development, Real Estate Management and Services serta Fund

Management/Investment. Area kerja Perseroan dan entitas anak meliputi Sumatera, Jawa,

Bali, Kalimantan, Sulawesi, Nusa Tenggara dan beberapa entitas anak yang berdomisili di

Singapura, Malaysia, British Virgin Island, Vanuatu dan Seychelles.


3-3

Perseroan berdomisili dan berkantor di Menara Matahari Lantai 22, Jl. Bulevar Palem Raya

No. 7, Lippo Karawaci, Tangerang 15811, Banten - Indonesia.

3.1.2 MCG

3.1.2.1 Pendirian

MCG berkedudukan di Indonesia, didirikan berdasarkan hukum negara Republik Indonesia

berdasarkan Akta Pendirian No. 7 tanggal 9 Januari 2002, dibuat di hadapan Benny Kristianto,

S.H., Notaris di Jakarta Pusat, akta mana telah memperoleh persetujuan Menteri Kehakiman

Republik Indonesia berdasarkan Keputusan No. C-08214 HT.01.01.TH.2002 tanggal 14 Mei

2002 dan terdaftar dalam Daftar Perusahaan berdasarkan Undang-Undang No. 3 Tahun 1982

mengenai Wajib Daftar Perusahaan dengan Tanda Daftar Perusahaan No. 090315235438

pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Jakarta Selatan dengan No. 1030/BH.09.03/V/2002

tanggal 27 Mei 2002 dan diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 40,

Tambahan No. 4699 tanggal 18 Mei 2005.


Susunan pemegang saham MCG per 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:

Tabel 3-2: Susunan Pemegang Saham MCG


Persentase Saham

PKP 2.755.799.000 2.755.799 99,99%

PT Grand Villa Persada 1.000 1 0,01%

Jumlah 2.755.800.000 2.755.800 100,00%


Susunan anggota Dewan Komisaris dan Direksi MCG pada 31 Desember 2019 adalah sebagai

berikut:

Dewan Komisaris

Presiden Komisaris : Ketut Budi Wijaya

Komisaris : Tjokro Libianto

Direksi

Presiden Direktur : Stephen Eko Purwanto

Direktur : Marshal Martinus Tissadharma

Direktur : Susanto


3-4


Sesuai dengan Pasal 3 anggaran dasar MCG, ruang lingkup kegiatan usaha MCG adalah

dalam bidang pembangunan, perdagangan, pengangkutan darat dan jasa. Untuk mencapai

maksud dan tujuan tersebut di atas, MCG dapat melaksanakan kegiatan usaha utama sebagai

berikut:

a. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan, antara lain:

Penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabot untuk

digunakan secara permanen;

Pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri;

Pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan;

Pengoperasian kawasan tempat tinggal untuk rumah yang dapat dipindah-pindah.

b. Menjalankan usaha di bidang perdagangan, antara lain:

Penjualan tanah;

Penjualan real estat seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal, dan

bangunan bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas penyimpanan

pribadi, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya);

c. Menjalankan usaha di bidang pengangkutan darat, antara lain menjalankan usaha-usaha

di bidang transportasi;

d. Menjalankan usaha di bidang jasa, antara lain:

Jasa bantuan nasihat, bimbingan dan operasional usaha dan permasalahan organisasi

dan manajemen lainnya, seperti perencanaan strategi dan organisasi, keputusan

berkaitan dengan keuangan tujuan dan kebijakan pemasaran, perencanaan, praktik

dan kebijakan sumber daya manusia, perencanaan dan pengontrolan produksi;

Jasa bantuan nasihat, bimbingan dan operasional berbagai fungsi manajemen

konsultasi manajemen, rancangan dari metode dan prosedur akuntansi, program

akuntansi biaya, prosedur pengawasan anggaran belanja, pemberian nasihat dan

bantuan untuk usaha dan pelayanan masyarakat dalam perencanaan,

pengorganisasian, efisiensi dan pengawasan, informasi manajemen dan lain-lain;

Jasa pengelolaan dan penyewaan gedung bangunan apartemen, bangunan tempat

tinggal dan bangunan bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas

penyimpanan pribadi, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya);

Jasa persewaan ruang dalam gedung-gedung;

Jasa penyediaan rumah flat atau apartemen dengan atau tanpa perabot untuk

digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan.

MCG berdomisili dan berkantor di PX Pavilion Lantai 3, Jl. Puri Indah Boulevard Blok U1, Puri

Indah RT.002/RW.002, Kel. Kembangan Selatan, Kec. Kembangan, Jakarta Barat.


3-5

3.1.3 BWI

3.1.3.1 Pendirian

BWI didirikan pada tanggal 12 Jul 2004 dibawah hukum Negara Republik Seycelles.


Susunan pemegang saham BWI per 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:

Tabel 3-3: Susunan Pemegang Saham BWI


Persentase Saham

PT Sentra Dwimandiri 4.999 4.999 99,98%

PT Prudential Gold Development 1 1 0,02%

Jumlah 5.000 5.000 100,00%


Susunan anggota Direksi BWI pada 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:

Direksi

Direktur : Stella Pe Peck Luan

Direktur : Ninik Prajitno

Direktur : Stephen Eko Purwanto

Sekretaris : A.C.T. – Offshore Limited


Berdasarkan anggaran dasarnya, kegiatan utama BWI adalah untuk investasi.

BWI berdomisili dan berkantor Oliaji Trade Centre – 1st Floor, Victoria, Mahe, Republik

Seycelles.

3.1.4 PBT

3.1.4.1 Pendirian

PBT berkedudukan di Indonesia, didirikan berdasarkan hukum negara Republik Indonesia

berdasarkan Akta Pendirian No. 57 tanggal 13 Juli 2018, dibuat di hadapan Mala Mukti, S.H.,

Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi

Manusia Republik Indonesia berdasarkan Keputusan No. AHU-0032797.AH.01.01.Tahun2018

tanggal 13 Juli 2018 dan terdaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-

0090630.AH.01.11.Tahun2018 tanggal 13 Juli 2018.


3-6


Susunan pemegang saham PBT per 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:

Tabel 3-4: Susunan Pemegang Saham PBT


Persentase Saham

BMH 603.750 603.750 75,00%

SBI 201.250 201.250 25,00%

Jumlah 805.000 805.000 100,00%


Susunan anggota Dewan Komisaris dan Direksi PBT pada 31 Desember 2019 adalah sebagai

berikut:

Dewan Komisaris

Presiden Komisaris : Liew Chee Seng James (Liu Zhicheng James)

Komisaris : Eddy Mumin

Komisaris : Marshal Martinus Tissadharma

Direksi

Presiden Direktur : Wong Han Siang

Direktur : Arthur Felix Kalesaran

Direktur : Heng Shao Sheng (Wang Shaosheng)


Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham di Luar Rapat Umum

pemegang Saham Luar Biasa No. 29 tanggal 2 Juni 2020, dibuat di hadapan Sriwi Bawana

Nawaksari, S.H., Notaris di Tangerang, akta mana telah disahkan oleh Menkumham

berdasarkan Keputusan No. AHU-004557.AH.01.02.Tahun2020 tanggal 3 Juli 2020 dan

didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0106570.AH.01.11.Tahun2020 tanggal 3 Juli

2020, serta diberitahukan kepada Menkumham dan diterima pemberitahuannya berdasarkan

Surat No. AHU-AH.01.03-0275321 tanggal 6 Juli 2020 dan terdaftar dalam Daftar Perseroan

No. AHU-0106570.AH.01.11.Tahun2020 tanggal 6 Juli 2020 (“Akta No. 29/2020”), maksud dan

tujuan PBT ialah berusaha dalam bidang real estate yang dimiliki sendiri atau disewa.

Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, PBT dapat melaksanakan kegiatan usaha

sebagai berikut: Menjalankan usaha dalam bidang pembelian, pembangunan, penjualan,

persewaan, gedung-gedung baik yang dimiliki maupuin disewa (seperti tempat pameran,

gedung perkantoran, gedung ppusat perbelanjaan, fasilitas penyimpanan pribadi, mall dan

lainnya) serta sarana dan prasarana penunjang lainnya.


3-7

3.1.5 LMIRT

3.1.5.1 Pendirian

LMIRT merupakan suatu unit perwaliamanatan (trust) yang dibentuk berdasarkan hukum

Singapura berdasarkan akta perwaliamanatan (trust) yang ditandatangani pada tanggal 8

Agustus 2007, sebagaimana telah diubah beberapa kali, terakhir dengan akta penambahan

kelima tanggal 16 Juni 2020 antara Perpetual (Asia) Limited (sebagai wali amanat (trustee) dari

LMIRT) dan LML (sebagai manajer dari LMIRT). LMIRT tercatat pada SGX-ST.

3.1.5.2 Pemegang Unit

Susunan pemegang unit LMIRT per 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:

Tabel 3-5: Susunan Pemegang Unit LMIRT

Nama Pemegang Unit Penyertaan Jumlah Unit Persentase Unit

BWI 857.741.287 29,31%

LML 88.122.619 3,01%

Publik 1.980.931.112 67,68%

Jumlah 2.926.795.018 100,00%

3.1.5.3 Pengurus

Sampai dengan 31 Desember 2019, pengurus LMIRT adalah sebagai berikut:

Direksi dari LML (sebagai manajer dari LMIRT)

Ketua dan

Pimpinan Direktur Independen : Murray Dangar Bell

Direktur Eksekutif dan

Chief Executive Officer : Liew Chee Seng James

Direktur Non-Eksekutif

Non-Independen : Gouw Vi Ven

Direktur Independen : Lee Soo Hoon, Phillip

Direktur Independen : Goh Tiam Lock


Kegiatan usaha LMIRT adalah investasi jangka panjang dalam portfolio terdiversifikasi pada

properti berpendapatan (income-producing property) di Indonesia, dimana pada dasarnya

merupakan properti ritel dan/atau berkaitan dengan ritel. Tujuan utama dari kegiatan usaha

tersebut adalah untuk memberikan pendapatan yang berkala dan stabil kepada pemegang unit

dan pertumbuhan jangka panjang atas nilai aset bersih per unit.


3-8

3.1.6 BMH

3.1.6.1 Pendirian

BMH didirikan pada tanggal 29 Juli 2011 (dahulu dengan nama Sagacity Investments Pte. Ltd.)

berdasarkan hukum Negara Republik Singapura.


Susunan pemegang saham BMH per 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:


3-9

Tabel 3-6: Susunan Pemegang Saham BMH

Pemegang Saham Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Nilai Nominal

(SGD) Persentase

Saham

Perpetual (Asia) Limited

(sebagai wali amanat (trustee)

dari LMIRT)

Saham biasa 1 - 1 100,00%

Saham preferensi 184.079.935.761 184.079.935.761 -


Susunan anggota Direksi BMH pada 31 Desember 2019 adalah sebagai berikut:

Direksi

Direktur : Liew Chee Seng James

Direktur : Wong Han Siang


Kegiatan usaha utama BMH adalah menjalankan usaha dan kegiatan yang berhubungan

dengan investasi dan kepemilikan investasi.

BMH berdomisili dan berkantor di 6 Shenton Way, #12-08, OUE Downtown, 2 Singapura

068809.

3.2 ANALISIS INDUSTRI DAN LINGKUNGAN

3.2.1 Makro Ekonomi Indonesia

Optimisme terhadap pemulihan ekonomi global sempat menguat pada triwulan IV 2019.

Optimisme dipicu berbagai respon kebijakan yang ditempuh banyak negara untuk memperkuat

perekonomiannya. Optimisme makin kuat saat tercapai kesepakatan tahap I perundingan

perdagangan AS-Tiongkok. Berbagai faktor ini kemudian menurunkan ketidakpastian global

dan meningkatkan keyakinan pelaku ekonomi terhadap prospek pemulihan ekonomi global.

Sejumlah indikator dini ekonomi global seperti keyakinan pelaku ekonomi, Purchasing Manager

Index (PMI) dan pesanan ekspor menunjukan perbaikan pada Desember 2019-Januari 2020.

Optimisme juga mendorong kenaikan aliran modal ke negara berkembang sampai dengan

pertengahan Januari 2020. Dalam perkembangannya, proses pemulihan ekonomi global

tertahan setelah Corona Virus Disease 2019 (Covid-19) merebak akhir Januari 2020.

Optimisme berubah karena Covid-19 diprakirakan akan menekan perekonomian Tiongkok dan

kemudian menghambat keberlanjutan pemulihan ekonomi global, setidaknya pada triwulan I

2020. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi dunia 2020 sebesar 3,0%, lebih

rendah dari proyeksi sebelumnya sebesar 3,1%, dan kemudian meningkat pada tahun 2021.

Di pasar keuangan global, terjadinya Covid-19 telah meningkatkan risiko sehingga mendorong

penyesuaian aliran dana global dari negara berkembang kepada aset keuangan dan komoditas


3-10

yang dianggap aman, serta memberikan tekanan kepada mata uang negara berkembang. Ke

depan, upaya penanggulangan Covid-19 perlu terus dicermati karena dapat mempengaruhi

prospek pertumbuhan ekonomi, volume perdagangan, dan harga komoditas dunia, serta

pergerakan aliran modal ke negara berkembang, termasuk Indonesia.

Peran ekonomi Tiongkok di perekonomian global yang besar tidak dapat dihindari

mempengaruhi perekonomian Indonesia. Aliran masuk modal asing ke pasar keuangan

domestik berkurang sejalan dengan penyesuaian penempatan dana asing ke negara

berkembang dan sempat memberikan tekanan pada nilai tukar rupiah. Peran Tiongkok yang

tidak kecil terhadap perekonomian Indonesia yang melalui jalur pariwisata, ekspor, dan

investasi diprakirakan akan mempengaruhi prospek perekonomian Indonesia tahun 2020,

setidaknya di triwulan I 2020. Dengan dinamika uang diprakirakan jangka pendek ini, Bank

Indonesia melakukan revisi prakiraan pertumbuhan ekonomi 2020 dari 5,1-5,5% menjadi 5,0-

5,4%, dan kemudian meningkat pada tahun 2021 menjadi 5,2-5,6%. Sementara itu, stabilitas

ekonomi diprakirakan tetap terkendali ditopang inflasi yang tetap dalam kisaran sasaran

3,0±1%, serta stabilitas sistem keuangan yang tetap terjaga.

Pertumbuhan ekonomi triwulan IV 2019 tercatat 4,97% (yoy), lebih rendah dibandingkan

dengan pertumbuhan ekonomi triwulan III 2019 sebesar 5,02% (yoy). Perkembangan ini

dipengaruhi oleh ekspor yang secara total triwulan IV 2019 belum kuat sejalan dengan dampak

ekonomi dunia yang belum pulih. Perkembangan ini kemudian mempengaruhi konsumsi rumah

tangga dan investasi, khususnya investasi nonbangunan. Konsumsi Lembaga Non-profit

Rumah Tangga juga menurun seiring berakhirnya dampak Pemilu 2019. Pertumbuhan

konsumsi rumah tangga tetap baik pada 2019 didorong oleh daya beli yang tetap terjaga dan

keyakinan konsumen yang tetap baik. Daya beli rumah tangga tetap terjaga sejalan dengan

inflasi pada 2019 yang tetap rendah dan terkendali, serta pendapatan kelompok masyarakat

kelas bawah yang tetap terjaga seperti tercermin pada Nilai Tukar Petani (NTP) yang

meningkat. Tetap baiknya keyakinan konsumen tercermin dari Indeks Keyakinan Konsumen

(IKK) yang berada pada zona optimis di seluruh kelompok pengeluaran konsumen. Konsumen

memandang positif kondisi ekonomi pada 2019, baik dari aspek ketersediaan lapangan kerja

dan kondisi penghasilan, maupun dari kemampuan membeli barang tahan lama (durable

goods). Di samping itu, konsumsi rumah tangga juga ditopang oleh konsumsi Lembaga

Nonprofit Rumah Tangga (LNPRT) yang meningkat sebagai dampak positif dari

penyelenggaraan Pemilihan Umum (Pemilu) pada 2019.


3-11

Gambar 3-1: Perkembangan dan Tingkat Pertumbuhan PDB

Sumber: Bank Indonesia

Investasi pada 2019 juga tetap baik, terutama ditopang investasi bangunan yang tetap tinggi.

Pencapaian pertumbuhan investasi bangunan didorong oleh pembangunan infrastruktur dan

Proyek Strategis Nasional (PSN) Pemerintah yang terus berlanjut, serta kinerja konstruksi

swasta yang meningkat. Peningkatan tersebut terindikasi dari penjualan semen yang kembali

pada tren peningkatan. Sementara itu, kinerja investasi nonbangunan masih tertahan

dipengaruhi oleh kinerja ekspor yang menurun akibat pertumbuhan ekonomi dunia yang

melambat dan harga komoditas dunia yang menurun. Hal ini sejalan dengan perkembangan

impor barang modal serta penjualan alat berat yang mengalami penurunan.

Ekspor pada 2019 belum kuat sejalan pengaruh pertumbuhan ekonomi global yang belum kuat

dan penurunan harga komoditas. Perkembangan tahun 2019 menunjukkan permintaan

terhadap barang ekspor Indonesia kurang sejalan dengan pertumbuhan ekonomi yang belum

kuat, meskipun ekspor beberapa produk seperti otomotif tetap baik sejalan dengan permintaan

dari beberapa negara ASEAN yang tetap kuat. Kondisi global yang juga mempengaruhi ekspor

Indonesia 2019 berkaitan dengan dampak kebijakan beberapa negara seperti India yang

melakukan kebijakan tarif impor CPO dan Tiongkok yang melakukan kebijakan pembatasan

impor batubara. Selain kondisi global, kinerja ekspor Indonesia 2019 juga dipengaruhi

kebijakan untuk memperkuat nilai tambah domestik seperti pelarangan ekspor bijih nikel dan

optimalisasi produksi minyak dalam negeri untuk kebutuhan konsumsi domestik.

Impor pada 2019 mengalami kontraksi, terutama pada impor barang modal dan bahan baku.

Penurunan impor bahan baku sejalan dengan kinerja sektor manufaktur yang belum kuat.

Sementara itu, penurunan impor barang modal dipengaruhi oleh investasi nonbangunan yang

belum membaik. Selain pengaruh siklikal tersebut, penurunan impor juga tidak terlepas dari

kebijakan untuk memenuhi permintaan domestik, seperti Program Biodiesel 20 (B-20),

kewajiban penjualan minyak mentah (crude) dari Kontraktor Kontrak Kerja Sama (KKKS) di

dalam negeri, dan penerapan Tingkat Komponen Dalam Negeri (TKDN).

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

Q3-1

2

Q4-1

2

Q1-1

3

Q2-1

3

Q3-1

3

Q4-1

3

Q1-1

4

Q2-1

4

Q3-1

4

Q4-1

4

Q1-1

5

Q2-1

5

Q3-1

5

Q4-1

5

Q1-1

6

Q2-1

6

Q3-1

6

Q4-1

6

Q1-1

7

Q2-1

7

Q3-1

7

Q4-1

7

Q1-1

8

Q2-1

8

Q3-1

8

Q4-1

8

Q1-1

9

Q2-1

9

Q3-1

9

Q4-1

9

Rp

tri

liu

n

PDB Tingkat pertumbuhan (qtq)


3-12

Dari sisi lapangan usaha (LU), pertumbuhan ekonomi tahun 2019 terutama ditopang oleh

sektor tersier. LU transportasi, pergudangan, informasi dan komunikasi tumbuh tinggi disertai

kontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi yang meningkat. Hal yang sama terlihat pada

kinerja LU jasa keuangan, real estat, dan jasa perusahaan yang tetap baik. Sementara itu,

sektor primer mengalami penurunan, terutama dipengaruhi oleh perlambatan LU

pertambangan dan penggalian. Kontribusi sektor sekunder terhadap pertumbuhan ekonomi

menurun didorong oleh kinerja manufaktur yang melambat sejalan dengan investasi

nonbangunan yang melambat.

Gambar 3-2: Perkembangan IHK dan Inflasi


Secara spasial, permintaan domestik yang tetap baik ditopang oleh meningkatnya

pertumbuhan ekonomi di sebagian besar wilayah. Pertumbuhan ekonomi di Sumatera pada

2019 meningkat ditopang perdagangan antar daerah yang meningkat, terutama perdagangan

produk minyak sawit sejalan dengan implementasi Program B20. Selain itu, pertumbuhan

ekonomi Kalimantan tetap terjaga didukung oleh perbaikan ekspor komoditas primer, antara

lain ekspor batubara ke Tiongkok. Pertumbuhan ekonomi Bali-Nusa Tenggara juga naik

dipengaruhi oleh perbaikan ekspor komoditas tembaga dan bijih nikel. Sementara itu,

pertumbuhan ekonomi wilayah Jawa dan Sulampua (Sulawesi-Maluku-Papua) melambat

terutama dipengaruhi oleh kinerja ekspor yang menurun seiring penurunan permintaan global

terhadap komoditas manufaktur Jawa serta kendala produksi tembaga di Sulampua.

Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) triwulan IV 2019 tercatat tetap rendah yakni 0,51% (qtq),

meskipun meningkat dari 0,15% (qtq) pada triwulan III 2019 terutama akibat kenaikan musiman

akhir tahun pada kelompok volatile food (VF) dan administered price (AP). Inflasi inti pada

triwulan IV 2019 tetap terkendali pada level 0,39% (qtq) dan 3,02% (yoy). Sementara itu, inflasi

kelompok volatile food meningkat dipengaruhi pola musiman naiknya permintaan akhir tahun

dan terganggunya produksi komoditas hortikultura akibat kemarau yang berlangsung lebih

panjang. Kenaikan inflasi kelompok administered prices, antara lain disebabkan dampak

pengumuman kenaikan cukai tembakau pada 2020. Dengan perkembangan tersebut, inflasi

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

4%

4%

110

115

120

125

130

135

140

145

Au

g-1

5

Dec-1

5

Ap

r-16

Au

g-1

6

Dec-1

6

Ap

r-17

Au

g-1

7

Dec-1

7

Ap

r-18

Au

g-1

8

Dec-1

8

Ap

r-19

Au

g-1

9

Dec-1

9

Ind

eks

IHK Tingkat inflasi


3-13

IHK 2019 tetap rendah yakni 2,72% (yoy), menurun dibandingkan dengan inflasi 2018 sebesar

3,13% dan berada dalam kisaran sasarannya sebesar 3,5%±1%.

Gambar 3-3: Perkembangan Reverse Repo dan JIBOR


Dari jalur suku bunga, suku bunga pasar uang antar bank (PUAB) O/N telah turun sebesar 103

bps menjadi 4,81% selama periode pelonggaran kebijakan moneter. Suku bunga perbankan

juga turun dimana rerata tertimbang suku bunga deposito yang tercatat 6,22% atau turun 61

bps sementara suku bunga kredit, terutama pada suku bunga kredit modal kerja turun 29 bps

menjadi 10,13%. Selain itu, pelonggaran kebijakan moneter juga ditransmisikan kepada

penurunan yield SBN pemerintah dan obligasi korporasi. Sejak periode pelonggaran kebijakan

moneter, yield SBN seri benchmark 10 tahun turun 69 bps menjadi 6,68% pada Januari 2020.

Sementara itu, rerata yield obligasi korporasi peringkat AAA turun sebesar 111 bps ke level

7,07%. Dari jalur likuiditas, likuiditas di pasar uang dan perbankan memadai, tercermin pada

rerata harian volume PUAB Januari 2020 yang tetap tinggi sebesar Rp15,12 triliun serta rasio

Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tetap besar yakni 20,86% pada Desember

2019.

Stabilitas sistem keuangan terjaga tercermin dari rasio kecukupan modal (Capital Adequacy

Ratio/CAR) perbankan Desember 2019 yang tinggi yakni 23,31%, dan rasio kredit bermasalah

(Non Performing Loan/NPL) yang tetap rendah yakni 2,53% (gross) atau 1,18% (net).

Sementara itu, pertumbuhan kredit masih belum kuat, tercermin dari angka pertumbuhan kredit

pada Desember 2019 sebesar 6,08% (yoy), yang menurun dari 7,05% (yoy) pada November

2019. Pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) juga belum kuat dan tercatat sedikit menurun

dari sebesar 6,72% (yoy) pada November 2019 menjadi 6,54% (yoy) pada Desember 2019.

Pertumbuhan kredit yang masih lemah satu sisi dipengaruhi oleh permintaan kredit yang belum

kuat sejalan dengan kegiatan ekonomi yang belum kuat. Pada sisi lain, perkembangan kredit

tersebut juga dipengaruhi oleh respon selektif dan berhati-hati perbankan dalam meminjamkan

kredit di periode ketidakpastian global.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Au

g-1

5

Dec-1

5

Ap

r-16

Au

g-1

6

Dec-1

6

Ap

r-17

Au

g-1

7

Dec-1

7

Ap

r-18

Au

g-1

8

Dec-1

8

Ap

r-19

Au

g-1

9

Dec-1

9

Pers

en

tase

Reverse repo 7-hari JIBOR 3-bulan


3-14

Pada triwulan IV 2019 rupiah menguat 2,55% secara rerata atau 1,67% secara point to point.

Penguatan rupiah didorong pasokan valas dari para eksportir serta aliran masuk modal asing

yang tetap berlanjut sejalan dengan prospek ekonomi Indonesia yang tetap terjaga, daya tarik

pasar keuangan domestik yang tetap besar, dan ketidakpastian pasar keuangan global yang

mereda. Dengan perkembangan tersebut, rupiah secara keseluruhan tahun 2019 menguat

3,58% (ptp) atau 0,76% secara rerata.

Sampai dengan pertengahan Februari 2020, volatilitas rupiah tercatat sebesar 6,2% atau

menurun dibandingkan dengan volatilitas pada tahun sebelumnya yaitu sebesar 7,0%. Level

volatilitas ini juga lebih rendah dibandingkan dengan mata uang peers yang secara rerata

mencapai 8,6%. Penurunan volatilitas rupiah didorong oleh makin baiknya mekanisme pasar

dan meningkatnya keyakinan para pelaku pasar terhadap kebijakan Bank Indonesia dan

Pemerintah.

Gambar 3-4: Perkembangan Cadangan Devisa dan Nilai Tukar Rupiah


Ke depan, upaya penanganan dan perkembangan Covid-19 perlu terus dicermati karena dapat

mempengaruhi prospek perekonomian Indonesia. Bank Indonesia melakukan revisi prakiraan

pertumbuhan ekonomi 2020 dari 5,1-5,5% menjadi 5,0-5,4%, dan kemudian meningkat pada

tahun 2021 menjadi 5,2-5,6%. Revisi ini terutama karena pengaruh jangka pendek tertahannya

prospek pemulihan ekonomi dunia pasca meluasnya Covid-19, yang mempengaruhi

perekonomian Indonesia melalui jalur pariwisata, perdagangan, dan investasi. Defisit transaksi

berjalan pada 2020 dan 2021 diprakirakan dalam kisaran 2,5-3,0% PDB, didukung koordinasi

antara Bank Indonesia dengan Pemerintah untuk memperkuat ketahanan sektor eksternal.

Inflasi tetap rendah dan stabil dalam kisaran sasaran 3,0%±1% pada 2020-2021 sejalan

dengan konsistensi kebijakan Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas harga dan koordinasi

kebijakan dengan Pemerintah, baik di tingkat pusat maupun daerah. Sementara itu,

pertumbuhan kredit 2020 direvisi dari 10-12% menjadi 9-11% dan kembali meningkat menjadi

10-12% pada 2021 sejalan proyeksi pertumbuhan ekonomi. DPK 2020-2021 diprakirakan

tumbuh dan kisaran 8-10%.

11.5

12

12.5

13

13.5

14

14.5

15

15.5

0

20

40

60

80

100

120

140

Au

g-1

5

Dec-1

5

Ap

r-16

Au

g-1

6

Dec-1

6

Ap

r-17

Au

g-1

7

Dec-1

7

Ap

r-18

Au

g-1

8

Dec-1

8

Ap

r-19

Au

g-1

9

Dec-1

9

Rp

rib

u/U

S$

US

$ m

ilyar

Cadangan devisa Kurs


3-15

3.2.2 Industri Properti

Sektor properti memberikan kontribusi besar bagi pertumbuhan ekonomi Indonesia. Selain

kandungan impornya yang rendah, pertumbuhan sektor properti yang mencakup subsektor real

estat dan konstruksi menciptakan lapangan kerja yang luas dan menghasilkan efek berganda

ke sektor lain. Kinerja sektor properti bersinggungan erat dengan banyak sektor pendukung

seperti material (termasuk industri semen, baja, alumunium dan beton pracetak), tenaga kerja,

industri logistik, industri jasa, bahkan industri keuangan dan perbankan melalui Kredit

Pemilikan Rumah (KPR). Sekurang-kurangnya, ada 170 industri ikutan yang akan terdorong

jika sektor properti tumbuh.

Berdasarkan kajian Kementerian Keuangan, sektor properti menghasilkan multiplier output di

atas satu terhadap perekonomian, yaitu 1,924 untuk sub sektor konstruksi dan 1,289 untuk

subsektor realestat. Artinya, bila properti tumbuh Rp1 triliun, maka perekonomian akan tumbuh

hingga Rp1,924 triliun. Kandungan impor untuk sektor konstruksi dan real estat yang relatif

rendah, masing- masing hanya mencapai 9,8% dan 0,7%, juga turut mendorong tumbuhnya

industri dalam negeri.

Menurut data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), per 8 Maret

2019, kekurangan perumahan yang layak (backlog) mencapai 7,6 juta unit. Data ini

menunjukkan pangsa pasar hunian yang sangat besar yang harus dilayani para pengembang

properti. Tetapi pada kenyataannya, pertumbuhan sektor properti dalam 5 tahun terakhir terus

melambat dan stagnan.

Sejak 2014, pertumbuhan sektor properti hanya di kisaran 3,5%, lebih rendah daripada

pertumbuhan produk domestik bruto (PDB). Pertumbuhan sektor properti pada tahun 2018

hanya mencapai 3,58% dan diperkirakan tidak akan lebih dari 3,80% pada akhir tahun 2019.

Industri properti membutuhkan berbagai stimulus dan insentif dari pemerintah untuk

mendorong pertumbuhan. Karena persoalan properti terkait dengan banyak faktor seperti;

pertanahan, infrastruktur, tata ruang, regulasi, perpajakan, perizinan, serta sistem perbankan

dan keuangan.

3.2.2.1 Penjualan Properti Residensial

Memasuki triwulan I 2019, penjualan properti residensial di pasar primer menunjukkan tren

peningkatan yang lebih baik daripada triwulan sebelumnya. Survei Harga Properti Residensial

Bank Indonesia (SHPR-BI) yang dilakukan per triwulan terhadap sampel pengembang proyek

perumahan di 18 kota besar menunjukkan penjualan properti residensial triwulan I 2019 secara

triwulanan tumbuh sebesar 23,77% (qtq) pada triwulan I 2019, lebih tinggi dibandingkan -5,78%

(qtq) pada triwulan IV 2018, dan lebih tinggi dibandingkan 10,55% pada triwulan I 2018.

Membaiknya penjualan terutama disebabkan oleh kenaikan penjualan rumah tipe besar dari -

24,16% (qtq) pada triwulan IV 2018 menjadi 24,56% (qtq) pada triwulan I 2019. Sedangkan

penjualan rumah tipe menengah stabil sekitar 13% (qtq).


3-16

Secara tahunan, penjualan properti residensial tumbuh dari -10,64% (yoy) pada triwulan IV

2018 0,05% (yoy) pada triwulan I 2019 didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil, dari

-19,74% (yoy) pada triwulan IV 2018 menjadi 6,54% (yoy) pada triwulan I 2019. Pada triwulan

II 2019, penjualan secara triwulanan terkontraksi sebesar -15,90% (qtq), jauh lebih rendah

dibandingkan 23,77% (qtq) pada triwulan I 2019. Penurunan ini disebabkan oleh penurunan

penjualan pada rumah tipe kecil (-23,48%, qtq) dan rumah tipe menengah (-12,88%, qtq),

sedangkan penjualan rumah tipe besar menguat menjadi 33,08% (qtq).

Pada perkembangannya, penjualan properti residensial hanya mampu tumbuh terbatas. Pada

triwulan III 2019, penjualan properti residensial secara triwulanan tumbuh 16,18% (qtq)

disebabkan oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil (23,01%, qtq) dan rumah tipe besar

(34,89%, qtq). Sedangkan penjualan rumah tipe menengah masih terkontraksi -1,38% (qtq).

Secara tahunan penjualan properti residensial tumbuh 13,95% (yoy), lebih tinggi dari kontraksi

-15,79% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Faktor-faktor yang menjadi penghambat pertumbuhan penjualan properti residensial

sepanjang tahun 2019 antara lain adalah suku bunga KPR yang masih cukup tinggi,

pengenaan proporsi uang muka oleh bank dalam pengajuan KPR yang dinilai konsumen masih

memberatkan, permasalahan pajak, serta perizinan/birokrasi dalam pengembangan lahan.

Gambar 3-5: Pertumbuhan Tahunan Penjualan Rumah

Sumber: Survei Harga Properti Residensial - Bank Indonesia

Hasil survei Bank Indonesia juga menunjukkan bahwa pembiayaan pengembangan properti

residensial sebagian besar masih ditopang oleh kemampuan finansial perusahaan

pengembang daripada pendanaan dari perbankan. Hal ini tercermin dari porsi penggunaan

dana internal pengembang yang mencapai 60,44%. Sedangkan dari sisi konsumen, sebanyak

76,02% transaksi pembelian properti residensial menggunakan fasilitas KPR dari perbankan.

Besarnya presentase konsumen yang membeli properti menggunakan fasilitas KPR

mengonfirmasi adanya pergeseran arah pasar properti. Pada lima tahun lalu, proporsi pasar

properti adalah 60% investor dan 40% pengguna (user). Kini kondisinya berbalik. Hampir 80%


3-17

pasar properti dikuasai pengguna. Sebelumnya, sektor properti didorong segmen menengah

atas yang membeli properti untuk investasi. Kini, didorong oleh segmen menengah bawah yang

membeli rumah untuk dihuni sendiri.

Hal itu tercermin dari pembiayaan perumahan yang habis terserap. Sampai dengan 12

November 2019, Lembaga Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahaan (LPDPP) telah

menyalurkan dana bergulir bagi 70.082 unit rumah senilai Rp6,77 triliun. Untuk rumah

komersial, harga rumah yang digemari pembeli pengguna adalah yang berharga di bawah Rp1

miliar per unit atau di kisaran Rp500 juta per unit.

Fakta lebih lanjut, pasar properti semakin menuju ke segmen milenial. Kebutuhan hunian kini

didominasi kelompok yang memiliki rentang usia 19-30 tahun tersebut. Pangsa pasar milenial

bahkan diperkirakan telah menembus 60% dari total pasar properti tanah air.

Pergeseran tren pembeli properti tersebut membuat pengembang menahan peluncuran

proyek-proyek baru untuk menyesuaikan strategi bisnis dan konsep produk. Berdasarkan

catatan Colliers International Indonesia, produk apartemen baru yang diluncurkan di Jakarta

telah menurun signifikan walaupun penyebabnya bisa merupakan kombinasi dari berbagai

faktor. Pada tahun 2018, proyek apartemen yang dirilis tercatat 4.032 unit, jauh di bawah tahun

2017 yang mencapai 9.720 unit atau tahun 2016 yang mencapai 12.648 unit.

3.2.2.2 Permintaan Properti Komersial

Properti komersial yang terdiri dari perkantoran, pusat perbelanjaan, apartemen sewa, hotel

dan lahan industri menunjukkan permintaan yang tetap tumbuh. Survei Perkembangan Properti

Komersial Bank Indonesia menunjukkan, Indeks Permintaan Properti Komersial (IPPK) pada

triwulan I 2019 tumbuh 0,10% (qtq), lebih rendah dibandingkan 0,49% (qtq) pada triwulan

sebelumnya (triwulan IV 2018), sebelum meningkat 0,13% pada triwulan II 2019 dan 0,17%

pada triwulan III 2019.

Melambatnya pertumbuhan permintaan properti komersial terutama disebabkan oleh

penurunan permintaan convention hall, khususnya jenis stand alone, sebesar -18,57% (qtq) di

wilayah Jakarta-Bogor-Depok-Bekasi (Jabodebek) dan Palembang. Penurunan tersebut

sejalan dengan pola penurunan kegiatan MICE seperti rapat, pameran dan pernikahan di awal

tahun. Penurunan permintaan yang cukup tinggi juga terjadi di segmen hotel (-6,49%, qtq)

khususnya di wilayah Denpasar, Banten dan Jabodebek.

Secara tahunan, permintaan properti komersial triwulan I 2019 tumbuh sebesar 0,94% (yoy),

lebih rendah dibandingkan 1,17% (yoy) pada triwulan IV 2018. Perlambatan pertumbuhan

terutama disebabkan oleh turunnya permintaan apartemen sewa (-6,94%, yoy), khususnya di

wilayah Bandung, Denpasar, dan Jabodebek, dan turunnya permintaan hotel (-0,94%, yoy),

terutama di wilayah Banten dan Makassar.


3-18

Pada triwulan II 2019, permintaan properti komersial sedikit menguat. Hal ini terindikasi dari

IPPK yang meningkat sebesar 0,13% (qtq), sedikit lebih tinggi dari 0,10% (qtq) pada triwulan I

2019.

Meningkatnya pertumbuhan permintaan terutama didorong oleh kenaikan permintaan

apartemen sewa sebesar 2,42% (qtq) yang terjadi di wilayah Surabaya, Denpasar dan Jakarta,

kenaikan perkantoran sewa sebesar 0,67% (qtq) terutama di Medan dan Balikpapan, dan

kenaikan ritel sewa sebesar 0,64% di wilayah Bodebek.

Secara tahunan, permintaan di triwulan II 2019 tumbuh sebesar 1,19% (yoy), lebih tinggi

dibandingkan 0,94% (yoy) pada triwulan I 2019. Peningkatan pertumbuhan tersebut terutama

didorong oleh kenaikan permintaan convention hall (12,85%, yoy), kenaikan permintaan

segmen perkantoran (4,59%, yoy), khususnya perkantoran sewa di wilayah Denpasar karena

adanya penyerapan ruang kantor sewa baru.

IPPK kembali tumbuh sebesar 0,17% (qtq) pada triwulan III 2019, Sedikit lebih tinggi dari 0,13%

(qtq) pada triwulan II 2019. Kenaikan ini terutama didorong oleh kenaikan permintaan pada

segmen hotel dan convention hall. Meningkatnya kegiatan rapat dan berbagai acara

pemerintah serta perusahaan multinasional mendorong naiknya permintaan hotel khususnya

di Jakarta, Bodebek, Banten, Makassar, Medan, Semarang, Surabaya, Balikpapan dan

Denpasar. Permintaan hotel di daerah-daerah tujuan wisata seperti Bandung dan Denpasar

juga meningkat seiring dengan masa libur sekolah di Australia dan Eropa. Sedangkan

peningkatan permintaan convention hall terjadi terutama di Jakarta, baik untuk kegiatan MICE,

pernikahan dan kegiatan lainnya.

Tetapi secara tahunan pertumbuhan IPPK triwulan III 2019 melambat dari 1,19% (yoy) menjadi

0,89% (yoy). Penurunan indeks terjadi pada segmen perkantoran, convention hall dan

kawasan pergudangan. Pelambatan permintaan perkantoran terjadi di Jakarta, Semarang,

Balikpapan dan Palembang, terutama pada perkantoran strata title karena perusahaan lebih

memilih perkantoran sewa agar lebih efisien dan memiliki fleksibilitas lebih tinggi. Selain itu,

meskipun permintaan convention hall meningkat dari triwulan sebelumnya, pelambatan

ekonomi menyebabkan frekuensi penyelenggaraaan MICE dan perayaan pada triwulan III

2019 lebih rendah dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.


3-19

Gambar 3-6: Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial

Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Bank Indonesia

3.2.2.3 Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial (IPasPK) pada triwulan I 2019 sebesar 0,00% (qtq), jauh

lebih rendah dibandingkan 3,08% (qtq) pada triwulan IV 2018. Pelambatan pasokan terutama

berasal dari turunnya pasokan ritel sewa sebesar -0,21% (qtq) khususnya di wilayah

Jabodebek dan Bandung. Penurunan pasokan ritel sewa di wilayah Jabodebek antara lain

disebabkan adanya pelaku ritel sewa yang tidak menyewakan ruangnya lagi karena sedang

melakukan renovasi. Sedangkan penurunan pasokan pasokan ritel di wilayah Bandung lebih

disebabkan oleh penghentian kegiatan penyewaan salah satu ritel sewa di Bandung dan

menunggu investor untuk mengembangkan properti.

Secara tahunan, IPasPK triwulan I 2019 tumbuh sebesar 3,25% (yoy), namun tidak sekuat

pertumbuhan pada triwulan IV 2018 yang mencapai 3,73% (yoy). Penurunan pasokan terjadi

pada ritel jual sebesar -0,73% (yoy). Sedangkan pasokan apartemen jual melambat dari 9,80%

(yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 3,99% (yoy) dan perkantoran sewa melambat dari

6,27% (yoy) menjadi 3,56% (yoy). Pelambatan di semua segmen menyebabkan pertumbuhan

pasokan properti komersial semakin tertekan.

Pada triwulan II 2019, IPasPK tumbuh sebesar 0,03% (qtq), lebih tinggi dibandingkan triwulan

I 2019 (0,00%, qtq). Pertumbuhan pasokan terutama berasal dari peningkatan pasokan hotel

(1,79%, qtq) di wilayah Denpasar karena pembangunan Grand Hyatt Sanur, Kyriad Royal

Seminyak, dan Lloyid Hotel Seminyak. Kenaikan pasokan hotel juga terjadi di wilayah Banten

dengan adanya pembangunan JHL Soolitaire di kawasan Serpong.

Secara tahunan, IPasPK tumbuh sebesar 3,26% (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan I 2019

(3,25%, yoy). Peningkatan pasokan terjadi pada lahan industri (7,30%, yoy) terutama dari

proyek Kawasan Industri Terpadu (KIT) Wilmar dan Modern Halal Valley di Serang, serta

penambahan pasokan hotel (4,68%, yoy) terutama dari Hotel Grand Zuri di Palembang.


3-20

Hingga trwulan III 2019, pasokan properti komersial relatif stagnan. Hal ini tercermin dari

pertumbuhan IPasPK pada triwulan III 2019 sebesar 0,01% (qtq), relatif sama dibandingkan

triwulan sebelumnya (0,03%, qtq). Penurunan pasokan terjadi pada segmen hotel sebesar -

0,04% (qtq) yang disebabkan oleh perbaikan hotel di Makassar dan Palembang, sedangkan

pasokan pada segmen convention hall tumbuh sebesar 9,62% (qtq) yang berasal dari wilayah

Jakarta dan Palembang.

Secara tahunan, IPasPK melambat dari 3,26% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 3,12%

(yoy). Pelambatan pasokan terutama disebabkan oleh perlambatan pasokan segmen

perkantoran, apartemen sewa dan hotel. Pada segmen perkantoran pelambatan terjadi di

wilayah Jakarta, sedangkan pelambatan apartemen sewa terjadi di Surabaya, dan pelambatan

pada pasokan hotel terjadi di Bandung, Makassar, Surabaya, dan Palembang.

3.2.2.4 Kebutuhan Perumahan

Kebutuhan hunian terus bertambah seiring peningkatan jumlah penduduk. Di sisi lain,

pasokannya terbatas. Kalaupun ada, lokasi dan harganya sulit terjangkau kalangan ekonomi

menengah bawah karena ketersediaan lahan perkotaan yang semakin terbatas dan mahal.

Berdasarkan jajak pendapat Kompas awal Agustus 2019, akses kepemilikan hunian di

Jabodetabek untuk sebagian besar masyarakat baru mulai terjangkau seseorang ketika

memasuki usia 35 tahun. Pada usia itu, kondisi ekonomi biasanya mulai cukup mapan setelah

lebih dari 10 tahun bekerja.

Untuk dapat memiliki rumah dengan harga yang terjangkau, konsumen seringkali

mengesampingkan faktor jarak dan kemudahan akses transportasi. Padahal, jarak antara

hunian ke tempat beraktivitas atau bekerja menjadi faktor yang sangat penting untuk

diperhitungkan dalam memilih rumah.

Penyediaan hunian yang berorientasi pada lokasi strategis dan jaraknya yang dekat dengan

pusat aktivitas mulai dipopulerkan dengan konsep pengembangan kawasan berorientasi transit

(TOD) yang berupa hunian vertikal. Konsep ini menjadi angin segar dalam upaya mengatasi

penyediaan hunian di Jabodetabek. Pola penyediaan hunian di perkotaan memang sudah

seharusnya bergeser ke jenis hunian vertikal untuk menyiasati harga lahan yang tinggi dan

terbatas tetapi memungkinkan penyediaan unit hunian dengan jumlah banyak.

3.2.2.5 Potensi Pasar Generasi Milenial

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti telah bergeser ke segmen generasi milenial.

Kebutuhan rumah diprediksi terus naik dengan adanya 70-80 juta milenial yang berusia 19-30

tahun. Dengan besarnya potensi pasar milenial, para pengembang mengarahkan sebagian

produk mereka ke segmen ini dengan berbagai strategi pemasaran, inovasi produk, dan

terutama skema pembayaran.


3-21

Pendapatan milenial yang sebagian besar baru meniti karier berkisar antara Rp5 juta hingga

belasan juta rupiah per bulan. Perlu terobosan skema pembiayaan atau insentif untuk

mengatasi kesenjangan pendapatan konsumen muda berupa kebijakan keringanan uang muka

rumah, suku bunga KPR, dan tenor pinjaman yang lebih panjang.

Ekspektasi orang muda adalah memiliki hunian di lokasi strategis dengan kualitas premium.

Hal ini berbeda dengan generasi terdahulu yang mementingkan untuk segera punya rumah

walaupun berlokasi di daerah terpencil. Ekspektasi itu terbentuk karena mobilitas yang tinggi

dan gaya hidup perkotaan. Gaya hidup milenial antara lain suka mencari pengalaman dan

inspirasi, suka beraktivitas fisik, dan menginginkan segala hal yang praktis.

Selain itu, kaum milenial sangat bergantung pada gawai dan memprioritaskan kesempatan

bersosialisasi dengan komunitasnya. Oleh karena itu produk yang sesuai dengan mereka

adalah yang hunian modern yang dekat fasilitas olah raga, kuliner dan bersosialisasi, serta

memiliki akses yang mudah ke moda transportasi masal atau jalan tol.

3.2.2.6 Kebijakan Pemerintah

Pemerintah terus mendorong pertumbuhan sektor konstruksi agar kontribusinya terhadap

pertumbuhan ekonomi nasional meningkat. Mengingat banyaknya efek berganda yang

ditimbulkan sektor properti, pemerintah berusaha menuntaskan berbagai hambatan sektor

properti, termasuk dengan mengeluarkan kebijakan deregulasi dan insentif fiskal.

Di segmen masyarakat berpenghasilan rendah, pemerintah membebaskan komponen Pajak

Pertambahan Nilai (PPN), menyediakan dana subsidi selisih bunga dan subsidi bantuan uang

muka, serta pembiayaan berupa dana bergulir berskema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan

Perumahan (FLPP). Sedangkan untuk hunian mewah, melalui Peraturan Menteri Keuangan

(PMK) Nomor 86 Tahun 2019, tarif Pajak Penghasilan (PPh) kelompok hunian mewah

diturunkan dari 5% menjadi 1%. Batasan harga hunian mewah yang dikenai Pajak Penjualan

atas Barang Mewah (PPnBM) 20% dinaikkan dari Rp5 miliar-Rp10 miliar menjadi Rp30 miliar.

Insentif perpajakan diharapkan dapat memacu permintaan properti sehingga pasar properti

kembali bergairah dan kompetitif. Walaupun masih perlu waktu untuk merasakan dampak dari

kebijakan tersebut, kalangan pengembang merespon positif. Beberapa pengembang sudah

mulai mendesain lahan untuk segmen atas tersebut dengan harga jual berkisar Rp15 miliar-

Rp25 miliar per unit. Namun suplai hunian mewah hanya bisa dilakukan di lokasi strategis di

kota-kota besar, seperti Jakarta, Surabaya dan Medan.

Berdasarkan data Colliers International Indonesia, pada periode 2019-2022, ada 16 proyek

apartemen mewah yang siap beroperasi di Jakarta dengan harga jual mulai dari Rp29,5 juta

per meter persegi sampai Rp90 juta per meter persegi. Di Surabaya, ada empat proyek

apartemen mewah yang akan beroperasi pada periode 2019-2020.


3-22

Kebijakan pertanahan menjadi salah satu kebijakan yang berpengaruh langsung terhadap

industri properti. Pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan

Nasional (ATR/BPN) berencana mengkaji ulang izin mendirikan bangunan (IMB) yang

seringkali bermasalah. Pemerintah mempertimbangkan untuk meniadakan izin dengan

ketentuan tertentu dan memperketat pengawasan di bawah Kementerian ATR/BPN.

Pengkajian IMB tersebut diharapkan dapat meningkatkan pertumbuhan investasi properti di

Indonesia.

Pada bulan September 2019, Bank Indonesia (BI) mengeluarkan kebijakan relaksasi sejumlah

aturan yang mulai diberlakukan pada 2 Desember 2019. Di antaranya adalah Peraturan Bank

Indonesia (PBI) Nomor 21/13/PBI/2019 tentang Perubahan atas PBI Nomor 20/8/PBI/2018

Tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk

Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.

Peraturan tersebut merupakan pelonggaran atas rasio Loan-to-Value (LTV)/Financing-to-

Value (FTV) untuk kredit pembiayaan properti sebesar 5% dan uang muka untuk kendaraan

bermotor di kisaran 5-10%.

PBI tersebut juga memberikan tambahan keringanan rasio LTV/FTV untuk kredit atau

pembiayaan properti dan uang muka untuk kendaraan bermotor yang berwawasan lingkungan

masing-masing sebesar 5%.

Selain kebijakan relaksasi, Sepanjang tahun 2019, BI telah 4 kali menurunkan suku bunga

acuan BI 7 day Reverse Repo Rate (BI7DRR). Pada tanggal 18 Juli 2019, BI7DRR diturunkan

25 basis points (bps) dari 6% yang telah bertahan sejak 15 November 2018 menjadi 5,75%.

Kebijakan tersebut ditempuh dengan mempertimbangkan angka inflasi yang terjaga dan

perlunya mendorong momentum pertumbuhan ekonomi di tengah kondisi ketidakpastian pasar

keuangan global. Selanjutnya, pada tanggal 22 Agustus 2019, BI7DRR kembali turun 25 bps

menjadi 5,50% dan pada 19 September 2019, BI7DRR kembali dipangkas 25 bps menjadi

5,25%. Menjelang akhir tahun, pada 24 Oktober 2019 BI7DRR diturunkan lagi menjadi 5,00%.

Kebijakan BI menurunkan suku bunga acuan diharapkan akan diikuti penurunan suku bunga

kredit perbankan. Di sektor properti, suku bunga perbankan sangat sensitif bagi konsumen di

segmen menengah dan menengah bawah.

Berbagai insentif yang dikeluarkan pemerintah dan BI pada tahun 2019 tidak akan langsung

dirasakan dampak positifnya pada sektor properti dalam waktu dekat. Sebab, karakteristik

industri ini bukan menawarkan produk yang dapat langsung terjual dalam waktu singkat. Bisnis

properti membutuhkan waktu yang cukup panjang untuk perencanaan, pembangunan, hingga

menghasilkan produk siap jual. Namun setidaknya, dukungan pemerintah memberikan

harapan industri properti merasakan pertumbuhan positif di tahun depan.


3-23

3.2.3 Industri Kesehatan

3.2.3.1 Profil Fasilitas Kesehatan

Seiring pertumbuhan jumlah penduduk, kebutuhan layanan kesehatan semakin meningkat.

Keberadaan Rumah Sakit (RS) sangat penting untuk memberikan pelayanan kesehatan bagi

masyarakat. Berdasarkan data Kementerian Kesehatan, jumlah rumah sakit di seluruh

Indonesia sebanyak 2.813 unit hingga akhir 2018. Jumlah tersebut terdiri atas 2.269 RS Umum

dan 544 RS khusus. Sebagai informasi, jumlah rumah sakit pada 2010 baru mencapai 1.632

unit. RS Umum terdiri dari 8 jenis RS berdasarkan penyelenggaranya dantaranya 4 jenis oleh

pemerintah pusat (Kemenkes, Kepolisian, Polri, K/L dan BUMN), 3 jenis oleh pemerintah

daerah (Provinsi, Kabupaten, dan Kota) dan RS Umum milik swasta. Terdapat 17 jenis rumah

sakit khusus di Indonesia dengan Rumah Sakit Ibu dan Anak (RSIA) sebagai jenis rumah sakit

khusus terbanyak setiap tahunnya.

Tabel 3-7: Jumlah Rumah Sakit Menurut Kepemilikan (2019)

No Kepemilikan RS Umum RS Khusus

1 Kementerian Kesehatan 18 16

2 Pemerintah Provinsi 92 51

3 Pemerintah Kabupaten/Kota 640 5

4 TNI/Polri 159 5

5 BUMN 51 10

6 Swasta 1.384 446

Jumlah 2.344 533

Sumber: Profil Kesehatan Indonesia, Kementerian Kesehatan (2019)

Adapun jumlah RS terbanyak berada di Jawa Timur, yakni mencapai 384 RS yang terdiri atas

296 RS Umum dan 88 RS Khusus. Terbanyak kedua berada di Jawa Barat, yaitu 361 RS yang

terdiri atas 295 RS Umum dan 66 RS Khusus. Sementara provinsi Sulawesi Barat memiliki RS

paling sedikit yaitu 12 RS yang terdiri dari 11 RS Umum dan 1 RS Khusus.

Tabel 3-8: Jumlah Rumah Sakit Menurut Kategori RS (2019)

No Kepemilikan Jumlah

1 Kelas A 60

2 Kelas B 428

3 Kelas C 1.484

4 Kelas D, Kelas D Pratama 846

5 Belum ditetapkan kelas 59

Jumlah 2.877



3-24

Berdasarkan klasifikasi jumlah rumah sakit terbanyak adalah untuk Kelas C yaitu sebanyak

1.484. sebaran rumah sakit Kelas C paling banyak terdapat pada provinsi Jawa Barat dengan

jumlah 206 rumah sakit.

Dalam perkembangannya jumlah RS Umum dalam 4 tahun terakhir mengalami kenaikan.

Penambahan jumlah tempat tidur seiring dengan penambahan jumlah rumah sakit tiap

tahunnya, tahun 2018 jumlah RS Umum di Indonesia adalah 2.269 RS dan 544 Rumah Sakit

Khusus, dengan total jumlah tempat tidur mencapai 310.710. Jumlah tempat tidur di RS Umum

mencapai 281.082. Pada tahun 2019, jumlah tempat tidur menjadi 316.996 unit atau meningkat

sebesar 1,98% dibandingkan tahun 2018.

Tabel 3-9: Jumlah Tempat Tidur Menurut Kategori RS (2019)


1 Kelas A 28.628

2 Kelas B 98.472

3 Kelas C 142.982

4 Kelas D, Kelas D Pratama 45.718

5 Belum ditetapkan kelas 1.196

Jumlah 316.996


Sektor publik menyumbangkan bagian terbesar dari jumlah rumah sakit tempat tidur, meskipun

demikian, pertumbuhan sektor swasta diperkirakan akan melampaui pertumbuhan sektor

publik. Pertumbuhan tempat tidur rumah sakit swasta terutama ditopang oleh ekspansi baru

baik dalam bentuk pengembangan kapasitas yang telah ada maupun pembangunan rumah

sakit baru berskala besar, yang berfungsi untuk menarik pasien dengan latar belakang sosial

ekonomi yang lebih tinggi dengan pendapatan siap pakai yang lebih tinggi yang ingin

mendapatkan layanan kesehatan premium. Pertumbuhan di sektor publik terutama didorong

oleh permintaan dari pasien yang mencari layanan kesehatan yang terjangkau berkat jaminan

kesehatan nasional yang diluncurkan pemerintah pada tahun 2014.

Rasio tempat tidur rumah sakit per 1.000 penduduk Indonesia secara keseluruhan pada tahun

2019 mencapai 1,18, melampaui standar yang ditetapkan WHO (1,0). Meskipun demikian,

rasio Indonesia jauh tertinggal dibandingkan negara-negara tetangganya seperti Thailand (2,3)

dan Malaysia (1,9). Rasio tempat tidur rumah sakit per 1.000 penduduk Indonesia, Sulawesi

Utara merupakan provinsi dengan rasio yang tertinggi yaitu 2,15 sedangkan provinsi dengan

rasio terendah adalah Nusa Tenggara Timur dengan rasio 0,83.

Total tenaga medis mencapai 1.000.780 orang pada tahun 2016. Dokter umum dan dokter

spesialis mewakili sekitar 9% dari total tenaga medis, sementara perawat mewakili 30% dari

total tenaga medis, dan diperkirakan akan bertumbuh dengan laju pertumbuhan sebagaimana

disajikan di bawah ini untuk mendukung pertumbuhan permintaan terhadap layanan kesehatan

yang lebih baik dari penduduk Indonesia.


3-25

Tabel 3-10: Jumlah Tenaga Medis di Rumah Sakit (2019)


1 Dokter Spesialis 29.245

2 Dokter Umum 24.550

3 Dokter Gigi Spesialis 1.878

4 Dokter Gigi 4.264

5 Perawat 220.192

6 Bidan 50.869

7 Kesehatan Masyarakat 5.999

8 Ahli Gizi 10.848

9 Tenaga Farmasi 25.437

10 Apoteker 10.118

Jumlah 383.400


Guna meningkatkan ketersediaan dan kualitas sumber daya manusia sesuai dengan standar

layanan kesehatan, Kementerian Kesehatan telah menyusun rencana strategis untuk periode

2015-2019. Rencana strategis tersebut menargetkan 60% dari rumah sakit pemerintah Kelas

C wajib memiliki 4 spesialis dan 3 spesialis pendukung layanan diagnostik medis.

3.2.3.2 Prospek Industri

Didukung oleh kondisi makroekonomi yang positif, besarnya jumlah populasi, dan kebijakan

pemerintah yang mendukung, sektor kesehatan Indonesia dipandang sebagai salah satu pasar

terbesar untuk layanan kesehatan dengan berbagai peluang yang menarik. Tumbuhnya PDB

per kapita dalam beberapa tahun terakhir telah mendukung tumbuhnya segmen kelas

menengah dengan daya beli yang meningkat dan tumbuhnya kesadaran akan kesehatan.

Namun demikian, walaupun perekonomian tumbuh secara stabil, pengeluaran kesehatan

masih di bawah negara-negara berkembang lainnya dan salah satu yang paling rendah di

dunia. Sebagai ilustrasi, Bank Dunia melaporkan bahwa pada tahun 2016, rata-rata tingkat

pengeluaran kesehatan di Indonesia hanya sebesar 3,12 persen PDB, masih di bawah negara-

negara tetangga di Asia Tenggara (Thailand: 3,71%; Malaysia: 3,80%; TimorLeste: 4.02%;

Filipina: 4,39%; Vietnam: 5,66%) (sumber: www.worldbank.org).

Dalam beberapa tahun terakhir, Pemerintah telah mengintensifkan komitmennya untuk

meningkatkan sektor kesehatan nasional, antara lain melalui inisiatifnya yang terpenting,

Jaminan Kesehatan Nasional (JKN). Diluncurkan pada tahun 2014, JKN adalah skema

asuransi nasional untuk memberikan kepada seluruh warga Indonesia akses yang setara ke

layanan kesehatan. Untuk menerima layanan kesehatan dari pusat kesehatan masyarakat dan

rumah sakit yang berpartisipasi, anggota JKN membayar premi asuransi bulanan ke Badan

Penyelenggara Jaminan Sosial atau BPJS sebagai administrator JKN. Untuk peserta yang


3-26

berpenghasilan rendah, Pemerintah telah mengalokasikan dana untuk subsidi pembayaran

premi.

Walaupun masih belum mencapai targetnya untuk memberikan perlindungan ke seluruh rakyat

di tahun 2019, jumlah anggota JKN telah mencapai lebih dari 224 juta (83% dari populasi

sebesar 269 juta) per akhir tahun 2019 (sumber: BPJS Kesehatan), dan dipandang sebagai

salah satu sistem perlindungan kesehatan yang terbesar di dunia. Didukung oleh potensi

pertumbuhan pasar, terjadi peningkatan jumlah pemain yang mendaftarkan untuk melayani

para pasien JKN. Total, jumlah outlet untuk melayani segmen JKN mencapai sebanyak 27.416

puskesmas, dokter dan dokter gigi independen, klinik kesehatan, rumah sakit, apotik,

laboratorium medis dan outlet optik di akhir tahun 2019 (sumber: BPJS Kesehatan).

Pencapaian ini menjadi langkah penting menuju peningkatan akses ke layanan kesehatan bagi

seluruh warga Indonesia. Namun demikian, seperti telah diantisipasi, pelaksanaan JKN telah

membebani infrastruktur kesehatan Indonesia, mengingat pasien yang sebelumnya tidak

memiliki asuransi mulai memanfaatkan layanan kesehatan. Selain itu, tidak meratanya

distribusi tenaga medis profesional yang berkualitas di kepulauan Indonesia telah

menyebabkan terbatasnya ketersediaan layanan kesehatan berkualitas di daerah-daerah yang

terpencil. Selain itu, program ini juga menanggung beban kesulitan finansial, mengingat jumlah

klaim telah melampaui jumlah premi yang berhasil dikumpulkan, sehingga menyebabkan defisit

yang cukup besar yang memaksa Pemerintah untuk beberapa kali mengulurkan bantuan.

Untuk mengatasi hal itu, di bulan November 2019 Pemerintah memutuskan untuk menetapkan

nilai premi yang lebih realistis, melalui peningkatan premi yang pertama kalinya sejak

beroperasi di tahun 2014. Kenaikan ini diharapkan dapat membantu mengurangi terus

meningkatnya beban defisit BPJS, sehingga dapat mengatasi permasalahan arus kas dari

beberapa rumah sakit.

Pasar kesehatan Indonesia masih dalam tahap awal dari kurva pertumbuhannya, dengan

kesempatan pertumbuhan jangka panjang yang sangat menarik. Besarnya populasi Indonesia

sebagai negara dengan jumlah populasi ke empat terbanyak didunia, serta relatif masih

rendahnya belanja kesehatan, menempatkan Indonesia sebagai salah satu pasar dengan

potensi terbesar untuk produk dan layanan kesehatan. Industri kesehatan juga akan terus

mendapat dukungan komitmen Pemerintah untuk menyediakan layanan kesehatan yang

terjangkau bagi seluruh warganya. Hal ini tentunya dapat meningkatkan kepercayaan akan

prospek jangka panjang industri. Namun demikian, pesatnya perkembangan wabah Covid-19

di seluruh dunia yang sangat mengkhawatirkan dapat memberikan dampak negatif bagi

perekonomian dan industri kesehatan nasional.

3.3 ANALISIS OPERASIONAL DAN PROSPEK PERUSAHAAN

3.3.1 Operasional Perseroan

Perseroan adalah salah satu perusahaan publik di bidang properti terdiversifikasi yang terbesar

di Indonesia dalam hal aset dan pendapatan. Perseroan mengembangkan properti residensial


3-27

dan komersial, rumah sakit serta kawasan industri ringan di berbagai lokasi di Indonesia,

terutama di lima kota besar utama di Indonesia yaitu Jakarta, Medan, Palembang, Makassar

dan Manado. Sampai dengan 31 Desember 2019, Perseroan mengoperasikan 37 rumah sakit

dan 51 mal di seluruh Indonesia. Perseroan mengelola 10 hotel yang semuanya dikelola

dengan nama Aryaduta, serta mengoperasikan fasilitas lainnya. Perseroan juga merupakan

salah satu pelopor strategi pengelolaan aset melalui Real Estate Investment Trust (REIT) di

Indonesia.

Aktivitas operasional Perseroan saat ini dikelompokkan menjadi tiga pilar utama yaitu: real

estate development, real estate management & services, dan fund management/investments.

Dengan pendapatan Rp12,3 triliun (USD 886 juta) di 2019, Perseroan termasuk 5 besar dalam

hal kapitalisasi pasar di sektor properti dan 15 besar dalam hal volume perdagangan di Bursa

Efek Indonesia (BEI). Melalui penerapan rencana bisnis jangka panjang yang

menyeimbangkan pendapatan recurring dan development, serta recycling capital melalui Real

Estate Investment Trusts yang terdaftar di Bursa Efek Singapura, Perseroan memiliki model

pertumbuhan yang mapan dan berkesinambungan yang beberapa kali dianugerahi

penghargaan sebagai “Best Developer” di Indonesia.

Komitmen awal Perseroan untuk melaksanakan standar yang terbaik dalam desain kota

mandiri serta infrastruktur terus dijalankan hingga saat ini. Dengan dimulainya pembangunan

Meikarta di wilayah timur Jakarta, Perseroan turut memasuki fase baru pembangunan kota

mandiri. Dengan potensi pasar properti dan peningkatan aktivitas industri di kawasan strategis

ini, Meikarta sebagai smart city di masa depan dan sebagai kota ikon di kawasan tersebut

maupun di Indonesia.

3.3.1.1 Real Estate Development

Bisnis properti Perseroan meliputi urban development, pengembangan dan penjualan dari

properti residensial, komersial, light industrial estate dan proyek properti terpadu. Keunggulan

kualitas properti Perseroan telah diakui secara internasional dan telah berhasil meraih

beberapa penghargaan sebagai perintis dari “Edge Cities” di Indonesia. Edge Cities didesain

dan dibangun dengan segala infrastruktur yang diperlukan untuk membentuk komunitas urban

mandiri yang setara dengan kota-kota besar.

Sampai dengan 31 Desember 2019, tiga kota mandiri Perseroan yaitu Lippo Village, Lippo

Cikarang dan Tanjung Bunga memiliki total populasi sebanyak 135.677 orang dan membangun

34.860 rumah serta menciptakan lapangan kerja bagi lebih dari 637.500 pekerja. Dalam

mengembangkan properti, Perseroan mengutamakan lokasi yang strategis, membangun

infrastruktur yang berkualitas dan mengembangkan desain yang terintegrasi dengan

lingkungan di sekelilingnya.

Meskipun proyek pengembangan Perseroan secara umum ditargetkan pada konsumen

dengan kelas pendapatan tertentu (sebagai contoh Lippo Village ditargetkan untuk konsumen

pada kelas menengah dan menengah ke atas, sementara Lippo Cikarang ditargetkan pada


3-28

konsumen pada kelas menengah), sesuai dengan yang diwajibkan oleh peraturan di Indonesia,

residential development Perseroan juga menyertakan properti untuk konsumen dengan tingkat

pendapatan yang berbeda-beda. Selain itu, Perseroan memiliki Large Scale Integrated

Development, yang meliputi pengembangan terpadu dengan skala besar dari properti

residensial, kantor, mal, hotel, pusat hiburan, pendidikan dan fasilitas kesehatan, umumnya

berupa bangunan tingkat tinggi serta bersamaan di satu lokasi.

Sampai dengan 31 Desember 2019, Perseroan memiliki izin pengembangan sebesar 8.102

hektar, dari jumlah tersebut sebesar 5.013 hektar telah dibebaskan dan memiliki persediaan

land bank sebesar 1.413 hektar. Persentase persediaan land bank Perseroan adalah Lippo

Village 30%, Lippo Cikarang 34%, Tanjung Bunga 24%, dan San Diego Hills 8% dan sisanya

tersebar di berbagai lokasi di Indonesia.

Pembangunan kota mandiri merupakan salah satu wujud visi Perseroan yang terus

diimplementasikan dari waktu ke waktu. Perseroan secara proaktif merencanakan, merancang,

dan membangun kota-kota mandiri untuk memfasilitasi seluruh kebutuhan masyarakat

perkotaan yang terus berkembang. Seluruh aspek diperhatikan dengan seksama yaitu alam

dan lingkungan yang hijau, infrastruktur berkelas dunia, sistem pengelolaan air dan limbah

yang benar, sistem pemeliharaan kota yang berkelanjutan, serta sistem transportasi demi

kenyamanan para penghuni. Dengan menargetkan produk Township Development pada

segmen berpenghasilan menengah, Perseroan mengembangkan dan mengelola beberapa

kawasan dari hunian, properti komersial, serta kawasan industri ringan, sebagai berikut: Lippo

Village, Lippo Cikarang, Tanjung Bunga Makasar, Holland Village Manado, Kemang Village,

City of Tommorow Surabaya, The St. Moritz Penthouses and Residences, Park View

Apartements, Nine Residence, Holland Village Jakarta, Embarcadero, Hillcrest House and

Fairview House Lippo Village, Orange County, Lippo Cikarang, Lippo Office Tower St. Moritz,

Lippo Tower Holland Village dan Meikarta.

3.3.1.2 Real Estate Management and Services

Perseroan juga melakukan pengelolaan aset real estat, serta layanan yang beroperasi di

dalamnya termasuk layanan kesehatan, mal, hotel, parkir, pengelolaan kota, serta layanan

pemakaman.

Hospital

Bisnis layanan kesehatan Perseroan dimulai pada awal 1990-an dan dikenal sebagai Siloam

Hospitals yang per 31 Desember 2019 telah mengelola 37 rumah sakit di Indonesia, 13 rumah

sakit bertempat di Jabodetabek dan 24 lainnya tersebar di pulau Jawa, Sumatera, Kalimantan,

Sulawesi, Bali, dan Nusa Tenggara.

Sebagai bagian dari keberlanjutan rencana ekspansi rumah sakit, pada tahun 2019, Perseroan

melalui anak usahanya di bidang layanan kesehatan, PT Siloam International Hospitals Tbk,

telah membuka 3 rumah sakit baru, yaitu Siloam Hospitals Kelapa Dua di Tangerang, Banten


3-29

dengan kapasitas 215 tempat tidur, dan RSU Syubannu Wathon di Magelang, Jawa Tengah

dengan kapasitas 120 tempat tidur. Dan terakhir, Siloam Hospitals Paal Dua di Manado,

Sulawesi Utara dengan kapasitas 69 tempat tidur. Hingga saat ini, Siloam Hospitals

mengoperasikan dan mengelola 37 rumah sakit di 24 kota tersebar di seluruh Indonesia,

dengan total kapasitas lebih dari 7.600 tempat tidur yang didukung oleh lebih dari 3.100 dokter

dan 7.600 perawat dan staf medis.

Fasilitas medis Siloam Hospitals menawarkan layanan spesialis komprehensif yang meliputi

prosedur bedah, layanan laboratorium, radiologi dan layanan kesehatan umum serta layanan

diagnosis dan layanan gawat darurat. Siloam Hospitals Lippo Village adalah rumah sakit

pertama di Indonesia yang menerima akreditasi JCI dan semua rumah sakit kami memiliki

sertifikasi ISO.

Retail Mall

Pada 2019, Perseroan membukukan kinerja keuangan divisi mal ritel dari mengelola 51 mal

dengan total area bersih yang disewakan atau Net Leaseable Area (NLA) seluas 1.426.746

meter persegi. Dari sebanyak 51 mal yang dikelola Perseroan, sebanyak 3 mal dimiliki oleh

First Real Estate Investment Trust dan disewa kembali oleh Perseroan serta 2 mal lainnya

dimiliki oleh Lippo Cikarang, anak usaha Perseroan. Di tahun 2019, Perseroan tidak ada

penambahan mal baru. Mal-mal tersebut menawarkan gaya hidup dinamis dengan kombinasi

tenant yang tepat dan menarik bagi konsumen yang menjadi target pasar Perseroan. Mal ritel

Perseroan melayani gaya hidup konsumen dengan menyediakan pusat perbelanjaan, hiburan,

makanan dan minuman dengan tenant domestik dan internasional ternama di antaranya antara

lain Matahari Department Store, Hypermart, Timezone, Maxx Coffee, Books & Beyond, Sogo,

Sports Station.

Hotel

Unit bisnis Hotel and Hospitality Perseroan mengelola 10 hotel di antaranya 4 hotel milik

Perseroan, 2 hotel lainnya yang disewa kembali oleh Perseroan dan 4 hotel pihak ketiga yang

semuanya dikelola dengan nama Aryaduta, serta mengoperasikan fasilitas lainnya. Fasilitas ini

ditargetkan pada para pelancong bisnis serta para turis mancanegara. Perseroan memulai unit

bisnis hospitality dengan pengembangan hotel di Lippo Village, Pekanbaru dan Medan serta

mengakuisisi Hotel Aryaduta Jakarta. Akuisisi Hotel Aryaduta Jakarta memungkinkan

Perseroan untuk meningkatkan kesadaran publik akan nama Aryaduta.

Hotel Management

Perseroan senantiasa memperkuat posisinya sebagai operator hotel terkemuka melalui

Aryaduta International Management (AIM). Pada 2019, AIM memperkuat jajaran

manajemennya dengan tim hospitality profesional global yang bertekad untuk menghidupkan

brand Aryaduta dan membawa paduan hospitality Indonesia ke ranah yang lebih luas dengan

rencana ekspansi ke daerah-daerah lain. AIM berfokus untuk berkembang menjadi operator


3-30

hotel dan resort terbaik dengan menciptakan brand hotel Indonesia yang kompetitif. Saat ini

AIM mengelola 4 hotel yang dimiliki oleh pihak ketiga, yang berlokasi strategis di Indonesia.

REIT Management

Sebagai salah satu pengembang terkemuka di Indonesia, Perseroan menyadari pentingnya

membangun unit manajemen aset yang memiliki keahlian dalam mengelola berbagai properti

dan meningkatkan nilai properti tersebut. Hal ini mendorong Perseroan untuk mendirikan

manajer Real Estate Investment Trust (REIT) yaitu LML selaku manajer LMIRT. REIT tersebut

tercatat di Bursa Efek Singapura dengan total aset dikelola per 31 Desember 2019 senilai SGD

3,2 miliar.

Mall Management

Pada 2019, Lippo Malls Indonesia (LMI) mengelola 51 mal yang tersebar di Indonesia. LMI

merupakan operator pusat perbelanjaan paling dominan di Indonesia. Dari 51 portofolio mal,

41 mal yang disewakan serta 10 mal strata title yang dimiliki oleh Perseroan, LMIRT dan pihak

ketiga lainnya. LMI berusaha untuk menjalin kemitraan dengan para peritel demi memperluas

akses ke pasar kelas menengah yang bertumbuh.

Town Management

Layanan town management Perseroan meliputi penyediaan air minum dan pengelolaan

limbah. Perseroan juga menyediakan layanan pemadam kebakaran, manajemen keamanan,

konstruksi jalan dan drainase, perawatan dan pengelolaan lalu lintas, listrik, telepon dan

internet broadband, dan juga seluruh aspek perawatan rumah dan pengelolaan bangunan.

Perseroan juga mengoperasikan armada transportasi umum yang mengantarkan para

penghuni Lippo Village ke pusat Jakarta, serta layanan bis umum di dalam kota mandiri Lippo

Village dan Lippo Cikarang. Perseroan berkeyakinan bahwa keberhasilan penjualan pada

proyek kota mandiri Lippo Village, Lippo Cikarang dan Tanjung Bunga tidak hanya tergantung

pada perencanaan desain yang modern dan efisien serta penyediaan layanan modern pada

penghuni, namun juga dari kontribusi layanan divisi town management yang profesional.

Memorial Park

Proyek pengembangan San Diego Hills Memorial Park yang unik ini merupakan taman

pemakaman dengan lansekap yang cantik dan dilengkapi dengan fasilitas yang modern. San

Diego Hills Memorial Park merupakan taman pemakaman yang memiliki tempat rekreasi bagi

keluarga dengan fasilitas seperti kapel pernikahan, tempat konvensi, serta restoran Italia dan

kolam renang.

3.3.2 Prospek Perseroan

Perseroan telah menetapkan visinya untuk menjadi perusahaan properti terkemuka di

Indonesia dan regional dengan tekad untuk mengubah kehidupan masyarakat luas menjadi


3-31

lebih baik di semua lini bisnis dan senantiasa menciptakan nilai tambah bagi para pemegang

saham.

Dalam mewujudkan visinya tersebut, Perseroan menetapkan juga misi sebagai berikut:

Memenuhi kebutuhan masyarakat Indonesia kelas menengah dan atas di bidang

perumahan, pusat perbelanjaan dan komersial, layanan kesehatan, hiburan, infrastruktur

dan jasa perhotelan.

Memelihara kelangsungan pertumbuhan usaha melalui pengembangan sumber

pendapatan berkesinambungan (recurring revenues) dan kegiatan pengembangan yang

berkelanjutan.

Menyediakan lingkungan hidup berkualitas yang meningkatkan pengalaman sosial dan

spiritual bagi para pelanggan, serta menyediakan suasana ramah lingkungan terbaik pada

setiap proyek pengembangannya.

3.3.2.1 Prospek Industri Properti

Industri properti Indonesia dalam enam tahun terakhir menunjukkan pertumbuhan di bawah

pertumbuhan ekonomi nasional di kisaran 5%. Pasar properti di tahun 2019 cenderung masih

menunjukkan kelesuan yang disebabkan oleh rendahnya daya beli masyarakat, di samping

kondisi politik terkait pilpres. Pertumbuhan industri properti hanya 4% walaupun pada akhir

tahun mulai menunjukkan indikasi perbaikan, menyusul diberlakukannya relaksasi loan to

value (LTV) untuk kredit atau pembiayaan properti sebesar 5%.

Relaksasi rasio loan to value (LTV) menjadi 5% yang diberlakukan oleh Bank Indonesia pada

akhir 2019 akan terasa imbasnya pada 2020. Kebijakan ini dapat memacu penjualan properti

baik untuk pembeli rumah pertama dan pembeli rumah kedua. Hal ini didukung oleh kenaikan

permintaan perumahan dari generasi muda dan urban, dibantu dengan suku bunga yang

rendah, inflasi rendah, dan nilai tukar rupiah yang stabil.

Optimisme terhadap prospek ekonomi global tahun 2020 yang akan tumbuh di atas pencapaian

tahun 2019 dengan tingkat suku bunga pada level terendah dan harga saham yang semakin

meningkat menjadi pudar sejalan dengan meluasnya dampak penyebaran virus Corona

(Covid-19) ke seluruh dunia. Sebelum adanya pandemi Covid-19, industri properti sudah mulai

menunjukkan tren positif, yang didukung antara lain oleh kebijakan relaksasi LTV dan

pembangunan infrastruktur seperti MRT, LRT dan jalan tol yang mempermudah akses.

Berdasarkan laporan Bank Indonesia, pertumbuhan harga properti komersial pada kuartal

IV/2019 mengalami perlambatan. Hal itu tercermin dari Indeks Harga Properti Komersial (IHPK)

yang tercatat tumbuh 0,32 persen (year-on-year/yoy) pada kuartal IV/2019 atau melambat jika

dibandingkan dengan kuartal sebelumnya yaitu 1,37 persen (yoy). Indeks permintaan properti

komersial pada kuartal IV/2019 juga mengalami perlambatan. Pada kuartal IV/2019 indeks

hanya tumbuh 0,52 persen (yoy). Angka ini lebih rendah dari permintaan pada kuartal

sebelumnya di posisi 0,89 persen (yoy).


3-32

Memasuki tahun 2020, berlanjutnya ketegangan dagang AS-Tiongkok terus mempengaruhi

arus dagang dan pertumbuhan ekonomi global, yang juga membawa dampak pada prospek

industri properti domestik. Pertumbuhan ekonomi nasional didorong oleh konsumsi rumah

tangga, investasi dan belanja pemerintah, sedangkan inflasi diproyeksikan tetap stabil.

Pengeluaran pemerintah difokuskan pada pengembangan sumber daya manusia,

perlindungan sosial dan proyek infrastruktur. Katalis positif ini terus mendorong pertumbuhan

ekonomi domestik. Namun demikian, wabah global virus Covid-19 dapat berpotensi

meningkatkan risiko yang menghambat investasi dan trajektori pertumbuhan Indonesia.

3.3.2.2 Prospek Usaha Properti Ritel

Di tahun 2020, segmen properti ritel akan tetap di bawah tekanan seiring dengan ditutupnya

beberapa toko besar disebabkan oleh kinerja penjualan yang lesu. Hal ini terjadi meski belanja

konsumen masih tetap optimistis, terutama untuk sektor makanan dan minuman serta gaya

hidup. Harga sewa diperkirakan akan tumbuh 2% per tahun hingga 2023. Tantangan terbesar

properti ritel di tahun 2020 adalah perilaku canggih para konsumen berada, terutama di Jakarta,

yang biasanya melek teknologi dan mencari eksklusivitas dalam pemilihan merek. Secara

umum pergeseran tren dari perilaku belanja offline ke online akan memaksa pengembang

properti berinovasi untuk berkompetisi.

3.3.2.3 Prospek Usaha Hospitality

Tingkat okupansi hotel di tahun 2020 diperkirakan akan membaik menjadi 55% dibanding 53%

di tahun 2019. Asosiasi Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) memperkirakan kedatangan turis

asing akan meningkat menjadi 16,5 juta. Meningkatnya tren dari milenial untuk mencari hiburan

dalam menghabiskan waktunya mungkin akan membantu usaha hospitality. Meski demikian,

penyedia hotel yang sudah mapan harus bereaksi cepat untuk berkompetisi dengan operator

hotel virtual yang mulai terjun ke pasar tersebut.

3.3.2.4 Prospek Usaha Healthcare

Indonesia mempunyai potensi yang tinggi untuk usaha healthcare berkat populasinya yang

didominasi oleh kelas menengah yang berkembang pesat, dengan meningkatnya tingkat

pendapatan dan kesadaran terhadap kesehatan. Populasi Indonesia diperkirakan akan

mencapai 272 juta di tahun 2020 dan urbanisasi terus meningkat dengan cepat. Meski

mempunyai populasi yang besar, industri healthcare di Indonesia masih kurang terlayani

dengan baik, hal ini terlihat dari jumlah dokter dan tempat tidur rumah sakit per populasi yang

masih rendah dibandingkan negara-negara di sekitarnya. Berdasarkan data World Health

Organization (WHO) dan Bank Dunia, Indonesia hanya mempunyai 53.000 dokter atau 2 dokter

per 10.000 orang, di bawah rasio di Tiongkok, Vietnam, India, dan Malaysia yaitu 12,5 dokter

per 10.000 orang. Indonesia juga tertinggal dalam hal jumlah tempat tidur rumah sakit yang


3-33

saat ini berjumlah 238.000 tempat tidur atau 9 tempat tidur per 10.000 orang. Di Tiongkok,

Vietnam, India, dan Malaysia ada 21 tempat tidur per 10.000 orang.

Selain itu, Indonesia juga mengalami pertumbuhan dalam belanja asuransi swasta dan

kesehatan pemerintah. Nilai dari belanja tahunan asuransi kesehatan terus naik dari USD 0,72

miliar di tahun 2008 menjadi sekitar sebesar USD 2 miliar di tahun 2020, atau naik 177%

selama 12 tahun. Jumlah orang yang terasuransi oleh penyedia asuransi swasta naik 33% di

tahun 2017, dari 4,53 juta orang di tahun 2016 menjadi 6,046 juta orang di tahun 2017.

Partisipasi BPJS juga meningkat dari 172 juta orang atau 65% di tahun 2016, 188 juta orang

atau 71% di tahun 2017, menjadi 208 juta orang atau 79% terlindungi di tahun 2018. Kenaikan

permintaan untuk jasa layanan kesehatan di Indonesia menciptakan peluang yang substansial

bagi penyedia layanan kesehatan swasta.

3.4 ALASAN DILAKUKANNYA RENCANA TRANSAKSI

Rencana Transaksi ini merupakan bagian dari strategi asset-light yang dijalankan Perseroan

dan dilakukan untuk meningkatkan likuiditas Perseroan.

Hasil pelaksanaan dari Rencana Transaksi akan dipergunakan oleh Perseroan antara lain

untuk membiayai kegiatan operasional Perseroan.

3.5 PENILAIAN ATAS KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN DARI RENCANA TRANSAKSI

Keuntungan dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah sebagai berikut:

Tingkat likuiditas Perseroan meningkat seiring perubahan dari aset properti menjadi kas

dan setara kas.

Melalui divestasi Properti, Perseroan memperoleh sumber pendanaan tanpa menambah

beban keuangan dan tanpa perlu memberikan jaminan aset (kolateral) bila dibandingkan

dengan sumber pendanaan dari pinjaman bank maupun pihak ketiga lain.

Kerugian dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah sebagai berikut:

Biaya-biaya terkait divestasi Properti sebagai bagian dari sumber pendanaan mungkin

dapat lebih tinggi dibandingkan biaya provisi pinjaman bank maupun pihak ketiga lain.

Imbal hasil yang diharapkan dari investasi pada pengembangan kegiatan operasional

Perseroan baru dapat dinikmati di masa yang akan datang, dibandingkan investasi pada

instrumen keuangan lainnya yang dapat segera diperoleh hasilnya.


4-1

BAB 4. ANALISIS KUANTITATIF ATAS RENCANA

TRANSAKSI

4.1 PENILAIAN KINERJA HISTORIS

4.1.1 Laporan Laba Rugi Komprehensif

Setelah membukukan pendapatan kotor sebesar Rp10.071 miliar pada tahun 2017,

pendapatan Perseroan mencapai Rp11.453 miliar pada tahun 2018. Pendapatan ini masih

dikurangi beban pajak final sebesar Rp178 miliar untuk memperoleh pendapatan bersih yang

mencapai Rp11.275 miliar di tahun 2018. Sementara itu, pendapatan bersih Perseroan pada

tahun 2019 mencapai Rp12.177 miliar. Dilihat dari komposisi pendapatan tahun 2019, segmen

Healthcare memberikan kontribusi terbesar yakni 57% atau setara dengan Rp7.018 miliar,

adapun segmen usaha Real Estate Development memberikan kontribusi sebesar Rp2.975

miliar atau sebesar 24,1% dari total pendapatan sedangkan segmen Real Estate Management

& Services selain Healthcare memberikan kontribusi sebesar 17,9% atau sebesar Rp2.202

miliar. Sedangkan Fund Management/Investments memberikan kontribusi sebesar Rp125

miliar atau sebesar 1% dari total pendapatan.

Ditinjau dari kinerja beban pokok pendapatan tahun 2019, seiring dengan porsi pendapatannya

yang terbesar dibandingkan pendapatan segmen usaha lainnya, maka segmen usaha

Healthcare juga memiliki porsi beban pokok pendapatan terbesar dibandingkan dengan beban

pokok pendapatan segmen usaha lainnya. Adapun porsi beban pokok pendapatan segmen

Healthcare tahun 2019 yakni sebesar 61,24% atau setara dengan Rp4.731 miliar naik 17,2%

dibandingkan tahun 2018 sebesar Rp4.036 miliar Sementara itu, beban pokok pendapatan

untuk segmen usaha Real Estate Development naik sebesar 67,9% (yoy), sedangkan segmen

usaha Real Estate Management & Services selain Healthcare turun sebesar 1,4%. Secara

kumulatif, beban pokok pendapatan tahun 2019 naik sebesar 24,6% atau dari Rp6.201 miliar

tahun 2018 menjadi Rp7.724 miliar di tahun 2019.

Total beban usaha Perseroan tahun 2019 sebesar Rp4.003 miliar naik sebesar 11,6%

dibandingkan total beban usaha Perseroan tahun 2018 sebesar Rp3.587 miliar. Tetapi

kenaikan beban usaha Perseroan ini disebabkan oleh naiknya beban umum administrasi tahun

2019 sebesar 19,6% atau dari Rp2.936 miliar di tahun 2018 menjadi Rp3.510 miliar di tahun

2019, sedangkan beban penjualan tahun 2019 turun sebesar 24,3% dibandingkan tahun 2018

atau dari Rp652 miliar tahun 2018 turun menjadi Rp493 miliar di tahun 2019. Komponen

terbesar dari beban usaha Perseroan adalah beban gaji dan kesejahteraan karyawan.

Setelah memperhitungkan beban usaha, penghasilan dan beban lainnya pada tahun 2019

Perseroan membukukan rugi usaha sebesar Rp904 miliar. Kinerja laba usaha ini apabila

dibandingkan kinerja tahun 2018 laba usaha Perseroan mengalami penurunan. Adapun Laba

usaha Perseroan tahun 2018 dibukukan sebesar Rp1.941 miliar.


4-2

Beban keuangan neto pada tahun 2019 adalah sebesar Rp904 miliar naik 54,3% dibandingkan

tahun 2018 sebesar Rp586 miliar. Adapun tahun 2019 setelah memperhitungkan beban

keuangan neto dan bagian laba dari entitas asosiasi dan ventura bersama sebesar Rp143

miliar, Perseroan membukukan rugi sebelum pajak sebesar Rp1.665 miliar dibandingkan

dengan tahun 2018 laba sebelum pajak Perseroan sebesar Rp2.060 milliar. Seiring dengan

rugi sebelum pajak, maka rugi tahun berjalan Perseroan di tahun 2019 adalah sebesar Rp2.061

miliar, dimana di tahun 2018 Perseroan membukukan laba tahun berjalan sebesar Rp1.663

miliar. Sedangkan setelah ditambahkan pendapatan komprehensif maka rugi komprehensif

tahun berjalan Perseroan tahun 2019 adalah Rp2.275 miliar, dimana laba komprehensif

Perseroan tahun 2018 adalah sebesar Rp1.542 miliar.

Tabel 4-1: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian Perseroan (Rp Juta)

4.1.2 Laporan Posisi Keuangan

4.1.2.1 Aset

Posisi kas dan setara kas Perseroan di tahun 2019 mencapai Rp4.685 miliar, naik signifikan

dibandingkan posisi kas dan setara kas tahun 2018 sebesar Rp1.818 miliar. Peningkatan ini

terutama karena Perseroan pada tahun 2019 melakukan penambahan modal melalui Hak

Memesan Efek Terlebih dahulu. Disamping itu, Perseroan juga membuat kebijakan-kebijakan

dalam penggunaan kas dan setara kas yang optimal dan efektif.

Piutang usaha Perseroan tahun 2019 mengalami penurunan sebesar 10,4% dibandingkan

tahun 2018 atau dari Rp2.402 miliar tahun 2018 turun menjadi Rp2.152 miliar tahun 2019.

Komposisi piutang usaha Perseroan sebagian besar berasal dari piutang usaha pihak ketiga

dari segmen usaha Real Estate Management & Services sebesar 87% dari total piutang usaha

pihak ketiga. Sedangkan untuk piutang usaha pihak berelasi Perseroan tahun 2019, komposisi

piutang segmen usaha Real Estate Development khususnya lahan siap bangun memiliki

komposisi terbesar dari total piutang usaha pihak berelasi. Adapun nilai piutang lahan siap

U r a i a n 31-Dec-15 31-Dec-16 31-Dec-17 31-Dec-18 31-Dec-19

Pendapatan neto 8.703.650 10.749.254 9.909.547 11.275.019 12.177.173

Beban pokok pendapatan -4.791.656 -6.020.661 -5.793.919 -6.200.783 -7.724.006

Laba (rugi) bruto 3.911.994 4.728.593 4.115.628 5.074.236 4.453.167

Beban usaha -2.391.092 -2.992.987 -4.328.235 -3.587.467 -4.003.429

Penghasilan lainnya 240.034 301.073 180.693 2.361.854 721.361

Beban lainnya -270.603 -222.306 -306.366 -1.907.422 -2.075.322

Laba (rugi) usaha 1.490.333 1.814.373 -338.280 1.941.201 -904.223

Beban keuangan - neto -177.007 -240.915 -313.456 -585.930 -904.143

Laba pelepasan aset keuangan -15.438 0 0 976.104 0

Bagian laba (rugi) entitas asosiasi & ventura bersama -13.058 -15.711 284.911 -271.210 143.201

Laba (rugi) sebelum beban pajak 1.284.830 1.557.747 -366.825 2.060.165 -1.665.165

Beban pajak -260.709 -330.373 -310.145 -397.480 -396.253

Laba (rugi) tahun berjalan 1.024.121 1.227.374 -676.970 1.662.685 -2.061.418

Pendapatan komprehensif lain -407.206 408.782 -296.103 -120.904 -213.378

Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan 616.915 1.636.156 -973.073 1.541.781 -2.274.796


4-3

bangun tersebut adalah sebesar Rp55,5 miliar atau sebesar 93,1% dari total piutang usaha

pihak berelasi sebesar Rp59,6 miliar.

Aset keuangan lancar lainnya terdiri Piutang pihak berelasi yaitu piutang dividen, call spread

option, aset keuangan tersedia untuk dijual, penyertaan reksadana, dan piutang lain-lain.

Piutang dividen BWI, entitas anak, atas investasi entitas anak tersebut di First REIT dan LMIRT.

Sedangkan unit penyertaan reksadana merupakan pemilikan unit reksa dana Perseroan yang

dikelola oleh PT Lippo Securities Tbk, pihak berelasi, melalui RDPT (Reksadana Penyertaan

Terbatas) Lippo Terproteksi I dan V; PT Bowsprit Asset Management, entitas anak, melalui

RDPT Bowsprit Property Fund II, III, IV, 5, 6, dan DINFRA (Dana Investasi Infrastruktur)

Aoyama Commercial Fund. Adapun per tahun 2019 jumlah neto aset keuangan lancar lainnya

dari Perseroan adalah sebesar Rp1.839 miliar sedangkan pada tahun 2018 sebesar Rp1.939

miliar.

Nilai persediaan Perseroan mencapai Rp27.501 miliar di tahun 2019 atau naik 8,26% dari

tahun 2018 sebesar Rp25.403 miliar. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh peningkatan

persediaan pada segmen usaha Real Estate and Development khususnya kenaikan pada

tanah dalam pematangan dan apartemen. Adapun kenaikan tanah dalam pematangan tahun

2019 (yoy) dibandingkan tahun 2018 adalah sebesar 5,5% atau dari Rp18.045 miliar pada

tahun 2018 menjadi Rp19.030 miliar di tahun 2019, sedangkan apartemen mengalami

kenaikan sebesar 191,68% atau dari Rp742 miliar pada tahun 2018 menjadi Rp2.165 miliar di

tahun 2019.

Kenaikan pajak dibayar dimuka dan beban dibayar dimuka masing-masing menjadi Rp661

miliar dan Rp359 miliar di tahun 2019 tidak menjadikan aset lancar lainnya meningkat pada

tahun 2019, karena pada tahun 2018 terdapat uang muka pada aset lancar Perseroan,

sehingga aset lancar lainnya dari Perseroan tahun 2019 (yoy) turun sebesar 31,3% atau dari

Rp1.485 miliar pada tahun 2018 menurun menjadi Rp1.020 miliar tahun 2019.

Properti investasi yang dimiliki oleh Perseroan per 31 Desember 2019 mencapai Rp432 miliar.

Nilai properti investasi Perseroan sedikit lebih rendah dibandingkan tahun 2018 sebesar Rp433

miliar. Pada tanggal 31 Desember 2019 dan 2018 Perseroan tidak melakukan penilaian nilai

wajar atas properti investasi. Nilai wajar properti investasi Perseroan menggunakan nilai yang

tertera pada Nilai Objek Pajak (NJOP) dan biaya perolehan.

Aset tetap Perseroan mencapai Rp5.369 miliar pada tahun 2019, sedikit menurun

dibandingkan dengan posisi tahun 2018 sebesar Rp5.398 miliar. Penurunan nilai aset tetap ini

karena Perseroan pada tahun 2019 tidak banyak melakukan investasi melalui bangunan,

prasarana, dan renovasi.

Seiring dengan strategi bisnis konservatif, dan belum terlalu ekspansif maka Perseroan di

tahun 2019 membukukan penurunan uang muka dari Rp1.666 miliar pada tahun 2018 menjadi

Rp1.155 miliar di tahun 2019.


4-4

Nilai tanah untuk pengembangan milik Perseroan pada tahun 2019 sedikit mengalami

penurunan menjadi Rp1.047 miliar dari posisi tahun 2018 sebesar Rp1.122 miliar. Adapun

tanah untuk pengembangan ini yaitu tanah milik PT Gowa Makasar Tourism Development Tbk

seluas 146.556 meter persegi dijadikan jaminan atas fasilitas pinjaman PT Bank Mandiri Tbk.

Aset tidak lancar lainnya mencakup akun-akun diluar yang telah disebutkan sebelumnya. Akun

yang memberikan kontribusi terbesar terhadap aset tidak lancar lainnya adalah aset investasi

pada dana investasi infrastruktur senilai Rp3.239 miliar pada tahun 2019.

Tabel 4-2: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Perseroan (Rp Juta)

4.1.2.2 Liabilitas

Jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan pada tahun 2019 mencapai Rp6.881 miliar.

Liabilitas jangka pendek tersebut mengalami penurunan sebesar 16,1% dari posisi tahun 2018

sebesar Rp8.205 miliar. Dari jumlah liabilitas jangka pendek tahun 2019 tersebut beban akrual,


Aset 41.326.557 42.941.991 51.279.026 49.083.460 55.079.585

Aset lancar 33.576.937 30.686.786 36.463.137 33.046.506 37.197.250

Kas & setara kas 1.839.366 3.249.702 2.538.160 1.818.430 4.685.129

Piutang usaha 1.434.348 1.822.596 2.262.430 2.401.538 2.151.980

Aset keuangan lancar lainnya 2.928.089 1.960.606 2.060.508 1.938.934 1.838.828

Persediaan 20.458.990 22.437.176 28.118.642 25.403.046 27.501.173

Pajak dibayar dimuka 817.415 508.588 885.101 522.662 661.125

Beban dibayar dimuka 229.666 266.658 324.525 353.633 359.015

Aset tidak lancar 7.749.620 12.255.205 14.815.889 16.036.954 17.882.335

Piutang pihak berelasi non-usaha 37.093 45.029 36.470 447.082 40.494

Aset keuangan tidak lancar lainnya 754.184 795.490 1.439.197 1.069.211 877.769

Investasi pada entitas asosiasi 153.843 4.366.874 3.900.037 4.700.208 4.491.322

Investasi pada dana investasi infrastruktur 0 0 0 0 3.239.387

Properti investasi 417.000 625.125 453.060 432.505 431.828

Aset tetap - neto 2.731.533 2.902.208 3.854.458 5.397.911 5.369.030

Goodwill 0 494.063 583.979 583.979 666.593

Aset takberwujud 534.930 77.567 98.715 123.645 94.073

Aset pajak tangguhan 46.950 41.129 56.297 66.774 107.271

Uang muka 1.429.932 1.291.396 2.718.202 1.666.136 1.155.068

Tanah untuk pengembangan 1.369.661 1.299.027 1.113.684 1.121.631 1.047.199

Aset non keuangan tidak lancar lainnya 43.067 72.242 308.305 281.887 362.301

Liabilitas & ekuitas 41.326.557 42.941.991 51.279.026 49.083.460 55.079.585

Liabilitas jangka pendek 4.856.884 6.866.309 8.745.186 8.204.921 6.881.251

Utang usaha 782.917 818.572 1.112.069 1.373.425 1.203.503

Beban akrual 1.006.469 1.289.951 1.268.638 1.345.089 1.727.891

Utang pajak 228.974 299.318 587.400 331.181 284.554

Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 12.171 49.022 59.710 107.271 280.631

Utang bank jangka pendek 962.174 1.332.728 1.338.400 1.384.050 653.174

Bagian lancar liabilitas jangka panjang 48.261 75.538 583.008 230.348 176.080

Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 339.866 337.799 351.773 636.863 656.181

Uang muka pelanggan 863.192 2.119.141 2.863.689 2.290.423 1.398.259

Pendapatan ditangguhkan 480.093 405.676 373.206 352.809 344.876

Laba ditangguhkan 132.767 138.564 207.293 153.462 156.102

Liabilitas jangka panjang 17.552.910 16.662.235 18.166.636 16.131.471 13.821.995

Utang bank jangka panjang 471.750 1.463.260 914.086 387.875 170.916

Utang sewa pembiayaan 0 105.042 145.621 131.404 89.749

Utang pihak berelasi non-usaha 7.529 2.425 2.226 2.205 1.384

Utang obligasi 10.883.059 10.686.105 10.830.302 12.737.646 11.161.549

Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 85.550 108.706 165.149 281.254 266.482

Liabilitas imbalan pascakerja 311.086 302.944 371.640 345.699 370.952

Liabilitas pajak tangguhan 39.594 32.585 50.731 63.050 69.792

Uang muka pelanggan 4.348.552 2.529.202 4.325.864 892.033 595.303

Pendapatan ditangguhkan 359.099 419.841 345.022 363.092 331.427

Laba ditangguhkan atas sale & leaseback 1.046.691 1.012.125 1.015.995 927.213 764.441

Ekuitas 18.916.763 19.413.447 24.367.204 24.747.068 34.376.339

Ekuitas atribusi ke pemilik entitas induk 16.394.139 15.910.692 17.878.450 17.737.909 28.775.017

Kepentingan non-pengendali 2.522.624 3.502.755 6.488.754 7.009.159 5.601.322


4-5

uang muka pelanggan dan utang usaha memiliki porsi terbesar masing-masing sebesar

Rp1.728 miliar, Rp1.398 miliar, dan Rp 1.204 miliar, berturut-turut.

Perseroan membukukan beban akrual senilai Rp1.728 miliar pada tahun 2019 atau lebih tinggi

dibandingkan posisi tahun 2018 yang mencapai Rp1.345 miliar. Sedangkan jumlah uang muka

pelanggan senilai Rp1.398 miliar, menurun atau lebih rendah dibandingkan pada tahun 2018

sebesar Rp2.290 miliar. Selanjutnya utang usaha Perseroan tahun 2019 sebesar Rp1.204

miliar juga menurun dibandingkan tahun 2018 sebesar Rp1.373 miliar.

Secara kumulatif, uang muka pelanggan mencapai Rp1.398 miliar pada tahun 2019

dibandingkan Rp2.290 miliar setahun sebelumnya. Uang muka yang sebagian besar berasal

dari apartemen, rumah hunian, dan rumah toko tersebut yang jatuh tempo dalam satu tahun

atau jangka pendek.

Sedangkan utang usaha pada tahun 2019 sebesar Rp1.204 miliar menurun dibandingkan

utang usaha Perseroan tahun 2018 sebesar Rp1.373 miliar. Penurunan utang usaha ini

disebabkan oleh penurunan utang usaha pihak ketiga yaitu, pemasok, kontraktor, dan jasa

dokter.

Utang bank jangka pendek Perseroan berasal dari beberapa bank dengan porsi terbesar dari

pinjaman Bank ICBC Indonesia sebesar Rp400 miliar, atau setara dengan 61,2% dari total

utang jangka pendek sebesar Rp653 miliar. Pada tahun 2018, utang jangka pendek Perseroan

mencapai Rp1.384 miliar dengan porsi terbesar dari pinjaman sindikasi UBS AG dan Deutche

Bank sebesar Rp724 miliar.

Jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan tahun 2019 adalah sebesar Rp13.822 miliar, turun

sebesar 14,3% dibandingkan tahun 2018 sebesar Rp16.131 miliar. Adapun komposisi terbesar

liabilitas jangka panjang Perseroan yaitu dari utang obligasi sebesar Rp11.162 miliar di tahun

2019, dibandingkan dengan utang obligasi Perseroan tahun 2018 sebesar 12.738 miliar,

menurun sebesar 12,4% dibandingkan utang obligasi Perseroan tahun 2019.

4.1.2.3 Ekuitas

Ekuitas Perseroan tahun 2019 mengalami kenaikan sebesar 38,9% dari sebesar Rp24.747

miliar tahun 2018 menjadi Rp34.377 miliar pada tahun 2019. Kenaikan ekuitas ini terutama

ditopang oleh peningkatan modal dari Rp2.308 miliar pada tahun 2018 menjadi Rp7.090 miliar

di tahun 2019 dan tambahan modal disetor dari Rp4.081 miliar pada tahun 2018 menjadi

Rp10.530 miliar di tahun 2019. Selain itu kenaikan komponen ekuitas lainnya yang meningkat

dari Rp3.212 miliar di tahun 2018 menjadi Rp5.221 miliar di tahun 2019. Sedangkan, saldo

laba tahun 2019 menurun sebesar 40,2% dari Rp5.022 miliar pada tahun 2018 menjadi

Rp3.005 miliar pada tahun 2019.


4-6

4.1.3 Laporan Arus Kas

Perseroan membukukan defisit arus kas dari aktivitas operasi sebesar Rp4.539 miliar di tahun

2019 dibandingkan defisit Rp3.409 miliar setahun sebelumnya. Defisit ini terutama disebabkan

berkurangnya penerimaan dari pelanggan dari Rp12.139 miliar di tahun 2018 menjadi

Rp10.552 miliar di tahun 2019.

Defisit arus kas dari aktivitas investasi sebesar Rp2.657 miliar di tahun 2019 dari surplus

Rp1.892 miliar setahun sebelumnya dipengaruhi oleh penempatan investasi pada dana

investasi infrastuktur Perseroan pada tahun 2019 yang mencapai Rp3.254 miliar.

Perseroan membukukan surplus arus kas dari pendanaan sebesar Rp10.115 miliar di tahun

2019 dibandingkan Rp547 miliar tahun sebelumnya. Hal ini disebabkan terutama adanya

tambahan modal disetor sebesar Rp11.231 miliar.

Tabel 4-3: Laporan Arus Kas Konsolidasian Perseroan (Rp Juta)


Arus kas dari aktivitas operasi -2.834.959 -408.633 -4.507.226 -3.409.355 -4.538.962

Penerimaan dari pelanggan 8.638.671 10.079.228 12.828.491 12.138.736 10.551.701

Pembayaran kepada pemasok dan pihak ketiga -8.597.736 -7.475.659 -14.282.481 -11.666.497 -11.618.856

Pembayaran kepada karyawan -1.364.088 -1.635.605 -1.441.219 -1.830.211 -2.020.790

Penerimaan bunga 83.693 77.255 82.615 108.414 233.412

Penerimaan dividen 0 150.329 422.831 0 0

Penerimaan dari (penempatan pada) restricted funds -124.258 194.789 -391.002 -356.797 61.881

Pembayaran pajak -607.271 -540.485 -573.721 -514.770 -544.353

Pembayaran bunga -863.970 -1.258.485 -1.152.740 -1.288.230 -1.201.957

Arus kas dari aktivitas investasi 329.078 479.250 -2.073.113 1.891.769 -2.657.028

Aset tetap dan perangkat lunak -496.521 -353.424 -596.731 -907.186 -603.171

Penerimaan jaminan kinerja rumah sakit & hotel 120.000 138.000 138.000 0 0

Perolehan properti investasi -8.305 -22.594 -24.041 -7.833 -34.789

Penerimaan dividen 190.007 50.341 42.045 400.782 255.952

Penempatan investasi pada obligasi -20.207 0 -995 0 0

Pencairan investasi pada obligasi 0 0 4.000 5.000 0

Perolehan saham dari pemegang saham nonpengendali entitas anak -40.693 -42.756 -2.000 -13.754 0

Pelepasan investasi aset keuangan tersedia untuk dijual 62.140 0 249.125 0 0

Penempatan investasi pada entitas asosiasi 0 0 0 0 -12.750

Pelepasan investasi pada entitas asosiasi -38.589 -100.158 158 1.614.080 511.935

Penempatan investasi pada ventura bersama -213.357 -37.264 -13.335 0 -59.446

Pelepasan investasi pada ventura bersama 0 0 0 0 273.312

Penempatan (pelepasan) investasi lain-lain 0 -98.095 0 946.239 275.000

Akuisisi entitas anak setelah dikurangi kas yang diperoleh 0 1.417 -192.166 -68.801 -10.170

Pelepasan saham entitas anak 1.136.800 1.196.564 0 0 0

Pelunasan utang atas pembelian saham entitas anak 0 -4.021 -64.021 -42.997 0

Penempatan investasi pada reksadana -43.000 -47.000 -12.116 -92.800 -12.107

Pencairan investasi pada reksadana 0 0 0 74.948 60.173

Penempatan investasi pada dana investasi infrastruktur 0 0 0 0 -3.253.623

Pencairan dana yang dibatasi penggunaannya 0 -140.000 135.000 5.000 0

Penempatan uang muka pembelian aset tetap -319.197 -61.760 -1.736.036 -20.909 -47.344

Arus kas dari aktivitas pendanaan 753.472 1.350.745 5.864.108 547.476 10.115.476

Hasil dari penerbitan obligasi 0 -342.765 0 1.028.005 -1.162.709

Penerimaan dari (pembayaran kepada) pihak berelasi - neto -18.155 -13.039 8.360 -410.633 455.045

Hasil penambahan modal melalui hak memesan efek terlebih dahulu 0 489.840 2.866.774 0 11.231.203

Pembayaran pinjaman bank jangka pendek - neto 788.633 351.304 1.000 -1.000 -730.876

Penambahan modal pada entitas anak 0 0 3.107.748 0 665.721

Biaya emisi entitas anak 0 0 0 -1.990 0

Pembayaran utang sewa pembiayaan 0 -19.467 -33.630 -37.438 -52.274

Penerimaan dari pihak ketiga 0 0 0 942.252 0

Pembayaran dividen kepada -517.466 -86.835 -45.262 -76.754 -3.437

Penerimaan dari pihak nonpengendali 23.410 0 0 0 0

Pinjaman anjak piutang 0 0 10.907 75.579 -53.335

Pinjaman bank jangka panjang 477.050 971.707 -51.789 -970.545 -233.862

Arus kas bersih -1.752.409 1.421.362 -716.231 -970.110 2.919.486

Dampak kurs atas kas 9.131 -11.026 4.689 250.380 -52.787

Kas & setara kas awal tahun 3.582.644 1.839.366 3.249.702 2.538.160 1.818.430

Kas & setara kas akhir tahun 1.839.366 3.249.702 2.538.160 1.818.430 4.685.129


4-7

4.1.4 Rasio Keuangan

Rasio likuiditas

Tingkat likuiditas perusahaan dihitung berdasarkan perbandingan antara aset lancar

dibandingkan dengan liabilitas lancar yang mencerminkan kemampuan perusahaan dalam

memenuhi liabilitas-liabilitas jangka pendeknya. Rata-rata rasio lancar (current ratio) untuk

periode 31 Desember 2015-2019 adalah 5,39x. Sedangkan, rata-rata rasio cepat (quick ratio)

untuk periode 31 Desember 2015-2019 adalah 4,30x.

Rasio solvabilitas

Tingkat solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk memenuhi seluruh

liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan

antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah liabilitas

dengan jumlah ekuitas. Rata-rata rasio jumlah liabilitas terhadap total ekuitas (DER) untuk

periode 31 Desember 2015-2019 adalah 49,25%. Sedangkan rata-rata rasio jumlah liabilitas

terhadap total aset (DAR) untuk periode 31 Desember 2015-2019 adalah 25,04%.

Rasio profitabilitas

Tingkat imbal hasil aset (ROA) menunjukkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan

laba bersih dari aset yang dimilikinya. Rata-rata tingkat imbal hasil aset untuk periode

31 Desember 2015-2019 adalah 1,26%. Sementara tingkat imbal hasil ekuitas (ROE)

menunjukkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang

ditanamkan. Rata-rata tingkat imbal hasil ekuitas untuk periode 31 Desember 2015-2019

adalah 2,91%. Selanjutnya, margin laba menunjukkan berapa persentase laba yang diperoleh

dari setiap penjualan. Selama periode 31 Desember 2015-2019, rata-rata marjin laba kotor,

operasi, dan bersih Perseroan adalah 42,48%, 10,93%, dan 5,77%, berturut-turut.

Tabel 4-4: Rasio Keuangan Perseroan


Profitabilitas

Marjin laba kotor 44,95% 43,99% 41,53% 45,00% 36,57%

Marjin laba operasi 17,12% 16,88% -3,41% 17,22% -7,43%

Marjin laba sebelum pajak 14,76% 14,49% -3,70% 18,27% -13,67%

Marjin laba bersih 11,77% 11,42% -6,83% 14,75% -16,93%

ROE (return on equity) 5,41% 6,32% -2,78% 6,72% -6,00%

ROA (return on assets) 2,48% 2,86% -1,32% 3,39% -3,74%

ROIC (return on invested capital) 3,27% 3,73% -1,78% 4,22% -4,44%

Likuiditas

Rasio kas 0,38 0,47 0,29 0,22 0,68

Rasio cepat 4,89 4,01 3,76 3,61 4,99

Rasio lancar 6,91 4,47 4,17 4,03 5,41

Solvabilitas

DAR (debt to total assets ratio) 29,92% 31,52% 26,60% 29,79% 21,93%

DER (debt to equity ratio) 65,37% 69,72% 55,97% 59,08% 35,14%


4-8

4.2 PENILAIAN ATAS PROYEKSI KEUANGAN PERSEROAN

Proyeksi keuangan Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi yang disiapkan oleh

manajemen Perseroan, pada prinsipnya memiliki asumsi-asumsi yang sama, kecuali bahwa

setelah Rencana Transaksi, hasil dari pengembangan kegiatan operasional Perseroan mulai

terlihat dalam tahun-tahun kedepan.

Untuk menilai kewajaran proyeksi dapat dilakukan analisis outlier terhadap rata-rata rasio

keuangan historis, proyeksi sebelum Rencana Transaksi, dan proyeksi setelah Rencana

Transaksi, sebagai berikut:

Tabel 4-5: Perbandingan Rasio Keuangan Proyeksi dan Historis

Keterangan: 1. Sblm RT : sebelum Rencana Transaksi, 2. Stlh RT : setelah Rencana Transaksi, 3. IQR : interquartile range.

Berdasarkan perbandingan rasio tingkat profitabilitas, terlihat bahwa rata-rata proyeksi rasio

tingkat profitabilitas sebelum dan setelah Rencana Transaksi bervariasi lebih tinggi dan lebih

rendah dibandingkan dengan rata-rata rasio tingkat profitabilitas historisnya. Namun demikian

tidak ada indikasi outlier antara proyeksi sebelum dan setelah Rencana Transaksi dengan

historis atas rasio tingkat profitabilitas Perseroan. Demikian pula perbandingan rasio tingkat

likuiditas, terlihat bahwa rata-rata proyeksi rasio tingkat likuiditas sebelum dan setelah Rencana

Transaksi bervariasi lebih tinggi dan lebih rendah dibandingkan dengan rata-rata rasio tingkat

likuiditas historisnya. Akan tetapi tidak ada indikasi outlier antara proyeksi sebelum dan setelah

Rencana Transaksi dengan historis atas rasio tingkat likuiditas Perseroan. Sementara

perbandingan tingkat solvabilitas antara rata-rata proyeksi rasio tingkat solvabilitas sebelum

dan setelah Rencana Transaksi dengan rata-rata historisnya mengalami perbaikan

sebagaimana diindikasikan dari penurunan rata-rata rasio DAR dan DER. Meskipun demikian

tidak ada pula indikasi outlier antara proyeksi sebelum dan setelah Rencana Transaksi dengan

historis atas rasio tingkat solvabilitas Perseroan. Berdasarkan analisis outlier tersebut

sebelumnya, dapat disimpulkan bahwa proyeksi keuangan yang ada adalah masih dalam

kewajaran.

Rata-rata Outlier

Historis Proyeksi sblm RT Proyeksi stlh RT Batas bawah IQR Batas atas

Profitabilitas

Marjin laba kotor 42,41% 44,89% 40,77% 38,49% 2,06% 46,74%

Marjin laba operasi 8,08% 16,04% 11,87% 4,00% 3,98% 19,93%

Marjin laba sebelum pajak 6,03% 6,65% 5,53% 4,93% 0,56% 7,19%

Marjin laba bersih 2,83% 6,65% 5,53% 1,32% 1,91% 8,95%

ROE (return on equity) 1,94% 3,06% 2,50% 1,37% 0,56% 3,62%

ROA (return on assets) 0,73% 2,09% 1,72% 0,21% 0,68% 2,92%

ROIC (return on invested capital) 1,00% 2,48% 2,03% 0,41% 0,74% 3,36%

Likuiditas

Rasio kas 0,41 1,08 1,28 0,09 0,44 1,83

Rasio cepat 4,25 4,33 4,35 4,22 0,05 4,41

Rasio lancar 5,00 4,67 4,70 4,44 0,16 5,09

Solvabilitas

DAR (debt to total assets ratio) 27,95% 18,36% 18,32% 11,12% 4,81% 30,38%

DER (debt to equity ratio) 57,06% 27,93% 27,67% 5,77% 14,69% 64,53%

FCC (fixed charge coverage) 3,85 1,82 1,66 0,10 1,09 4,47

U r a i a n


4-9

4.3 ANALISIS RASIO KEUANGAN

Dampak keuangan antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi dapat dianalisis melalui

perubahan proyeksi rasio keuangan antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi. Dari sisi

likuiditas, rata-rata proyeksi rasio lancar (current ratio) dan rasio cepat (quick ratio) antara

sebelum dan setelah Rencana Transaksi mengalami perubahan tidak signifikan sebesar 0,02x

dan 0,02x, berturut-turut. Sehingga dapat diindikasikan bahwa setelah Rencana Transaksi

tingkat likuiditas Perseroan masih relatif baik, mengingat proyeksi rasio lancar dan rasio cepat

masih diatas 1x. Sementara dari sisi solvabilitas, rata-rata proyeksi DAR (debt to total asset

ratio) dan DER (debt to equity ratio) antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi

mengalami perubahan sebesar -0,03% dan -0,26%, berturut-turut. Sehingga dapat

diindikasikan pula bahwa setelah Rencana Transaksi tingkat solvabilitas Perseroan masih

relatif baik, mengingat proyeksi DAR dan DER masih dibawah 100%. Sedangkan dari sisi

profitabilitas, rata-rata proyeksi ROE (return on equity), ROA (return on assets), dan ROIC

(return on invested capital) antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi mengalami

perubahan sebesar -0,57%, -0,37%, dan -0,45%, berturut-turut. Sehingga dapat diindikasikan

juga bahwa setelah Rencana Transaksi tingkat profitabilitas Perseroan masih relatif baik,

mengingat proyeksi ROE, ROA, dan ROIC masih positif.

Tabel 4-6: Selisih Rasio Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi

Keterangan: kolom proyeksi adalah rata-rata proyeksi.

U r a i a n 31-Dec-20 31-Dec-21 31-Dec-22 31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 Proyeksi

Profitabilitas

Marjin laba kotor -18,79% -0,99% -1,14% -1,16% -1,29% -1,38% -4,13%

Marjin laba operasi -18,88% -1,08% -1,18% -1,18% -1,30% -1,38% -4,17%

Marjin laba sebelum pajak -0,98% -0,89% -1,12% -1,18% -1,29% -1,30% -1,13%

Marjin laba bersih -0,98% -0,89% -1,12% -1,18% -1,29% -1,30% -1,13%

ROE (return on equity) -0,39% -0,41% -0,54% -0,62% -0,69% -0,73% -0,57%

ROA (return on assets) -0,25% -0,26% -0,34% -0,40% -0,45% -0,53% -0,37%

ROIC (return on invested capital) -0,29% -0,31% -0,41% -0,48% -0,54% -0,65% -0,45%

Likuiditas

Rasio kas 0,22 0,27 0,23 0,20 0,17 0,12 0,20

Rasio cepat 0,07 0,06 0,03 0,01 -0,02 -0,06 0,02

Rasio lancar 0,08 0,08 0,04 0,02 -0,01 -0,05 0,02

Solvabilitas

DAR (debt to total assets ratio) -0,22% -0,14% -0,07% 0,01% 0,10% 0,11% -0,03%

DER (debt to equity ratio) -0,75% -0,52% -0,34% -0,14% 0,07% 0,13% -0,26%


4-10

Tabel 4-7: Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi


Tabel 4-8: Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi


4.4 ANALISIS LAPORAN KEUANGAN PROFORMA

Asumsi-asumsi yang digunakan dalam membentuk proforma laporan keuangan konsolidasian

Perseroan adalah sebagai berikut:

Laporan posisi keuangan konsolidasian dan laporan laba rugi dan penghasilan

komprehensif lain konsolidasian Perseroan untuk periode dua belas bulan yang berakhir

31 Desember 2019 telah disusun dan disajikan sesuai dengan Standar Akuntansi

Keuangan di Indonesia, dan disusun dengan basis kelangsungan usaha dan telah diaudit.

Nilai transaksi terkait Rencana Pengalihan Properti meliputi Harga Jual Beli sejumlah

Rp3.500.000 juta, PPN sejumlah Rp350.000 juta, BPHTB sejumlah Rp175.000 juta, dan

biaya-biaya transaksi lainnya dengan estimasi sejumlah Rp150.000 juta.

Masing-masing pemegang unit penyertaan LMIRT berpartisipasi dalam Rights Issue

LMIRT sesuai porsi kepemilikan unit penyertaan LMIRT, sehingga terkait Rencana

Pendanaan hanya meliputi Rencana Pengambilbagian Rights Issue Porsi BWI.

Jumlah pokok pinjaman terkait Rencana Pemberian Pinjaman sebesar SGD 40 juta atau

setara Rp412.800 juta, dengan tingkat bunga 3,65% per tahun dan jatuh tempo dalam 15

bulan.


Profitabilitas

Marjin laba kotor 48,03% 44,01% 41,71% 44,28% 45,13% 46,19% 44,89%

Marjin laba operasi 16,38% 12,43% 13,08% 16,69% 18,16% 19,49% 16,04%

Marjin laba sebelum pajak 1,46% 4,69% 5,98% 6,79% 8,45% 12,54% 6,65%

Marjin laba bersih 1,46% 4,69% 5,98% 6,79% 8,45% 12,54% 6,65%

ROE (return on equity) 0,58% 1,89% 2,55% 3,17% 4,02% 6,17% 3,06%

ROA (return on assets) 0,37% 1,24% 1,66% 2,07% 2,65% 4,54% 2,09%

ROIC (return on invested capital) 0,43% 1,44% 1,96% 2,44% 3,13% 5,46% 2,48%

Likuiditas

Rasio kas 0,40 0,84 1,08 1,31 1,55 1,29 1,08

Rasio cepat 4,15 4,52 4,36 4,40 4,48 4,08 4,33

Rasio lancar 4,53 4,90 4,70 4,73 4,79 4,38 4,67

Solvabilitas

DAR (debt to total assets ratio) 22,14% 20,54% 19,90% 19,36% 18,72% 9,48% 18,36%

DER (debt to equity ratio) 34,60% 31,41% 30,61% 29,64% 28,45% 12,88% 27,93%


Profitabilitas

Marjin laba kotor 29,24% 43,03% 40,57% 43,12% 43,84% 44,81% 40,77%

Marjin laba operasi -2,50% 11,35% 11,90% 15,51% 16,86% 18,10% 11,87%

Marjin laba sebelum pajak 0,48% 3,79% 4,86% 5,61% 7,16% 11,25% 5,53%

Marjin laba bersih 0,48% 3,79% 4,86% 5,61% 7,16% 11,25% 5,53%

ROE (return on equity) 0,18% 1,48% 2,01% 2,55% 3,33% 5,44% 2,50%

ROA (return on assets) 0,12% 0,98% 1,32% 1,67% 2,20% 4,01% 1,72%

ROIC (return on invested capital) 0,14% 1,13% 1,54% 1,97% 2,59% 4,81% 2,03%

Likuiditas

Rasio kas 0,61 1,11 1,30 1,51 1,72 1,42 1,28

Rasio cepat 4,23 4,59 4,39 4,41 4,46 4,02 4,35

Rasio lancar 4,61 4,97 4,74 4,75 4,78 4,33 4,70

Solvabilitas

DAR (debt to total assets ratio) 21,92% 20,39% 19,83% 19,37% 18,82% 9,59% 18,32%

DER (debt to equity ratio) 33,85% 30,89% 30,27% 29,50% 28,52% 13,01% 27,67%


4-11

Realisasi NPI (net property income) atas Properti selama periode yang ditentukan dapat

terpenuhi sesuai target NPI sebagaimana dalam Rencana Dukungan Sewa.

Nilai tukar 1 dolar Singapura (SGD) adalah Rp10.320.

Berikut ini adalah laporan laba rugi komprehensif konsolidasian dan laporan posisi keuangan

konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi.

Tabel 4-9: Proforma Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian Perseroan (Rp Juta)

31 Desember 2019

Sebelum Setelah Selisih Selisih

Transaksi Transaksi nilai %

Pendapatan neto 12,177,173 15,677,173 3,500,000 28.74%

Beban pokok pendapatan -7,724,006 -10,134,931 -2,410,925 31.21%

Laba (rugi) bruto 4,453,167 5,542,242 1,089,075 24.46%

Beban usaha -4,003,429 -4,106,629 -103,200 2.58%

Penghasilan lainnya 721,361 721,361 0 0.00%

Beban lainnya -2,075,322 -2,075,322 0 0.00%

Laba (rugi) usaha -904,223 81,652 985,875 -109.03%

Beban keuangan - neto -904,143 -897,461 6,682 -0.74%

Laba pelepasan aset keuangan 0 0 0 0.00%

Bagian laba (rugi) entitas asosiasi & ventura bersama 143,201 143,201 0 0.00%

Laba (rugi) sebelum beban pajak -1,665,165 -672,608 992,557 -59.61%

Beban pajak -396,253 -483,753 -87,500 22.08%

Laba (rugi) tahun berjalan -2,061,418 -1,156,361 905,057 -43.90%

Pendapatan komprehensif lain -213,378 -213,378 0 0.00%

Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan -2,274,796 -1,369,739 905,057 -39.79%

U r a i a n


4-12

Tabel 4-10: Proforma Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Perseroan (Rp Juta)

Berdasarkan proforma laporan keuangan di atas, tingkat likuiditas Perseroan setelah Rencana

Transaksi mengalami perbaikan sebagaimana diindikasikan dari rasio lancar dan rasio cepat

antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi yang meningkat. Disisi lain tingkat solvabilitas

Perseroan setelah Rencana Transaksi juga mengalami perbaikan, sebagaimana diindikasikan

dari penurunan rasio utang terhadap aset dan rasio utang terhadap ekuitas antara sebelum

31 Desember 2019



Aset 55.079.585 55.871.122 791.537 1,44%

Aset lancar 37.197.250 37.091.037 -106.213 -0,29%

Kas & setara kas 4.685.129 6.577.041 1.891.912 40,38%

Piutang usaha 2.151.980 2.564.780 412.800 19,18%

Aset keuangan tersedia untuk dijual 0 0 0 0,00%

Aset keuangan lancar lainnya 1.838.828 1.838.828 0 0,00%

Persediaan 27.501.173 25.090.248 -2.410.925 -8,77%

Pajak dibayar dimuka 661.125 661.125 0 0,00%

Beban dibayar dimuka 359.015 359.015 0 0,00%

Uang muka 0 0 0 0,00%

Aset tidak lancar 17.882.335 18.780.085 897.750 5,02%

Piutang pihak berelasi non-usaha 40.494 40.494 0 0,00%

Aset keuangan tidak lancar lainnya 877.769 877.769 0 0,00%

Investasi pada entitas asosiasi 4.491.322 5.389.072 897.750 19,99%

Investasi pada dana investasi infrastruktur 3.239.387 3.239.387 0 0,00%

Investasi pada ventura bersama 0 0 0 0,00%

Properti investasi 431.828 431.828 0 0,00%

Aset tetap - neto 5.369.030 5.369.030 0 0,00%

Goodwill 666.593 666.593 0 0,00%

Aset takberwujud 94.073 94.073 0 0,00%

Aset pajak tangguhan 107.271 107.271 0 0,00%

Uang muka 1.155.068 1.155.068 0 0,00%

Tanah untuk pengembangan 1.047.199 1.047.199 0 0,00%

Aset non keuangan tidak lancar lainnya 362.301 362.301 0 0,00%

Liabilitas & ekuitas 55.079.585 55.871.122 791.537 1,44%

Liabilitas jangka pendek 6.881.251 6.767.731 -113.520 -1,65%

Utang usaha 1.203.503 1.203.503 0 0,00%

Beban akrual 1.727.891 1.727.891 0 0,00%

Utang pajak 284.554 284.554 0 0,00%

Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 280.631 280.631 0 0,00%

Utang bank jangka pendek 653.174 653.174 0 0,00%

Bagian lancar liabilitas jangka panjang 176.080 176.080 0 0,00%

Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 656.181 656.181 0 0,00%

Uang muka pelanggan 1.398.259 1.398.259 0 0,00%

Pendapatan ditangguhkan 344.876 231.356 -113.520 -32,92%

Laba ditangguhkan 156.102 156.102 0 0,00%

Liabilitas jangka panjang 13.821.995 13.821.995 0 0,00%

Utang bank jangka panjang 170.916 170.916 0 0,00%

Utang sewa pembiayaan 89.749 89.749 0 0,00%

Utang pihak berelasi non-usaha 1.384 1.384 0 0,00%

Utang obligasi 11.161.549 11.161.549 0 0,00%

Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 266.482 266.482 0 0,00%

Liabilitas imbalan pascakerja 370.952 370.952 0 0,00%

Liabilitas pajak tangguhan 69.792 69.792 0 0,00%

Uang muka pelanggan 595.303 595.303 0 0,00%

Pendapatan ditangguhkan 331.427 331.427 0 0,00%

Laba ditangguhkan atas sale & leaseback 764.441 764.441 0 0,00%

Ekuitas 34.376.339 35.281.396 905.057 2,63%

Ekuitas atribusi ke pemilik entitas induk 28.775.017 29.680.074 905.057 3,15%

Kepentingan non-pengendali 5.601.322 5.601.322 0 0,00%

U r a i a n


4-13

dan setelah Rencana Transaksi. Selanjutnya tingkat profitabilitas Perseroan setelah Rencana

Transaksi juga mengalami peningkatan dibandingkan sebelum Rencana Transaksi

sebagaimana diindikasikan dari peningkatan tingkat imbal hasil terhadap ekuitas maupun

tingkat imbal hasil terhadap aset antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi. Sedangkan

tingkat profitabilitas dari pengukuran marjin laba operasi dan marjin laba bersih Perseroan

antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi juga mengalami peningkatan. Sehingga



Tabel 4-11: Proforma Rasio Keuangan Perseroan

4.5 ANALISIS INKREMENTAL

4.5.1 Kontribusi Nilai Tambah

Berdasarkan proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan (sebelum dan setelah

Rencana Transaksi) selama periode 1 Januari 2020-31 Desember 2025, dilakukan analisis nilai

tambah (inkremental) untuk melihat dampak terhadap arus kas bersih Perseroan apabila

Rencana Transaksi dilakukan dibandingkan dengan apabila Rencana Transaksi tidak

dilakukan. Asumsi biaya modal ekuitas yang digunakan sebagai tingkat diskonto relevan,

dimana imbal hasil bebas risiko 7,82% (imbal hasil obligasi pemerintah berdenominasi rupiah

per 31 Desember 2019 dengan jatuh tempo lebih dari 10 tahun, sumber: Indonesia Bond

Pricing Agency), premi risiko ekuitas 9,49% (sumber: studi Prof. Aswath Damodaran dari New

York University, http://www.damodaran.com, selanjutnya disebut “Damodaran”), beta

unlevered 0,5177 (industri pengembang properti, sumber: Damodaran), default spread 2,82%

(sumber: Damodaran), dan DER industri 152,97% (industri pengembang properti, sumber:

Damodaran).

Hasil perhitungan nilai kini dari arus kas bersih inkrimental Perseroan antara apabila Rencana

Transaksi dilakukan dengan apabila Rencana Transaksi tidak dilakukan, menunjukkan nilai

yang positif. Hal ini mengindikasikan bahwa Rencana Transaksi berpotensi memberikan

dampak positif dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.

31 Desember 2019



Rasio likuiditas

Rasio lancar (current ratio) 540,56% 548,06% 7,50% 1,39%

Rasio cepat (quick ratio) 499,01% 505,81% 6,80% 1,36%

Rasio solvabilitas

DER (total debt to equity ratio) 33,74% 32,87% -0,87% -2,57%

DAR (total debt to total asset ratio) 21,06% 20,76% -0,30% -1,42%

Rasio profitabilitas

ROA (return on asset) -4,13% -2,45% 1,68% -40,64%

ROE (return on equity) -6,62% -3,88% 2,74% -41,33%

Marjin laba kotor 36,57% 35,35% -1,22% -3,33%

Marjin laba operasi -7,43% 0,52% 7,95% -107,01%

Marjin laba bersih -18,68% -8,74% 9,94% -53,23%

U r a i a n


4-14

Tabel 4-12: Proyeksi Arus Kas Bersih Inkremental (Rp Juta)

4.5.2 Biaya dan Pendapatan Relevan

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari pihak manajemen Perseroan tidak terdapat biaya

dan pendapatan relevan lain yang mempengaruhi Rencana Transaksi.

4.5.3 Informasi Non Keuangan Relevan

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari pihak manajemen Perseroan tidak terdapat

informasi non keuangan relevan lain yang mempengaruhi Rencana Transaksi.

4.5.4 Prosedur Pengambilan Keputusan

Dasar pengambilan keputusan terkait Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

1. Keputusan Sirkuler Sebagai Pengganti Rapat Dewan Komisaris MCG.

2. Keputusan Sirkuler Sebagai Pengganti Rapat Direksi MCG.

4.5.5 Hal-hal Material Lain

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari pihak manajemen Perseroan tidak terdapat hal-

hal material lain yang mempengaruhi Rencana Transaksi.

U r a i a n 31-Dec-19 31-Dec-20 31-Dec-21 31-Dec-22 31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25

Arus kas bersih (sebelum Rencana Transaksi) -1.439.087 3.604.517 2.848.683 2.620.520 2.862.957 -2.026.152

Arus kas dari aktivitas operasi -8.120.303 1.551.862 2.351.338 2.140.071 2.393.275 3.457.202

Arus kas dari aktivitas investasi 4.122.991 918.395 497.345 480.449 469.681 501.646

Arus kas dari aktivitas pendanaan 2.558.224 1.134.260 0 0 0 -5.985.000

Arus kas bersih (setelah Rencana Transaksi) 174.276 3.950.363 2.655.334 2.388.501 2.584.534 -2.360.259

Arus kas dari aktivitas operasi -6.507.564 1.897.708 2.157.990 1.908.052 2.114.853 3.123.095

Arus kas dari aktivitas investasi 3.225.241 918.395 497.345 480.449 469.681 501.646

Arus kas dari aktivitas pendanaan 3.456.599 1.134.260 0 0 0 -5.985.000

Arus kas bersih inkremental 1.613.364 345.846 -193.349 -232.019 -278.422 -334.107

Faktor PV

Periode 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00

Tingkat diskonto 15,55% 15,55% 15,55% 15,55% 15,55% 15,55%

Faktor diskonto 0,8654 0,7489 0,6481 0,5609 0,4854 0,4200

PV arus kas bersih inkremental 1.396.189 259.004 -125.308 -130.128 -135.134 -140.332

NPV arus kas bersih inkremental 1.124.292


5-1

BAB 5. ANALISIS ATAS KEWAJARAN RENCANA

TRANSAKSI

1) Berdasarkan analisis manfaat dan risiko, manfaat dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah

(i) memperoleh pengembalian nilai investasi atas Properti yang akan digunakan untuk

pengembangan kegiatan operasional Perseroan; dan (ii) hasil pengembangan kegiatan

operasional secara tidak langsung diharapkan akan meningkatkan kinerja Perseroan, sehingga

menambah capital gain ataupun penerimaan dividen bagi pemegang saham Perseroan. Sementara

risiko dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah bahwa kegiatan operasional yang akan

dikembangkan Perseroan dari hasil divestasi Properti mungkin tidak akan memberikan hasil

sebagaimana diharapkan.

2) Berdasarkan analisis keuntungan dan kerugian, keuntungan dari Rencana Transaksi bagi

Perseroan adalah (i) tingkat likuiditas Perseroan meningkat seiring perubahan dari aset properti

menjadi kas dan setara kas; dan (ii) melalui divestasi Properti, Perseroan memperoleh sumber

pendanaan tanpa menambah beban keuangan dan tanpa perlu memberikan jaminan aset

(kolateral) bila dibandingkan dengan sumber pendanaan dari pinjaman bank maupun pihak ketiga

lain. Sementara kerugian dari Rencana Transaksi bagi Perseroan adalah (i) biaya-biaya terkait

divestasi Properti sebagai bagian dari sumber pendanaan mungkin dapat lebih tinggi dibandingkan

biaya provisi pinjaman bank maupun pihak ketiga lain; dan (ii) imbal hasil yang diharapkan dari

investasi pada pengembangan kegiatan operasional Perseroan baru dapat dinikmati di masa yang

akan datang, dibandingkan investasi pada instrumen keuangan lainnya yang dapat segera

diperoleh hasilnya.

3) Berdasarkan analisis industri, pertumbuhan sektor properti di Indonesia selama 5 tahun terakhir ini

(2015-2019) tumbuh rata-rata 3,5%. Pertumbuhan sektor properti ini lebih rendah dari pertumbuhan

produk domestik bruto Indonesia selama periode yang sama sebesar rata-rata 5,03%. Pada awal

tahun 2020, dengan adanya wabah Covid-19 berdampak pada pertumbuhan industri properti di

Indonesia. Pada triwulan I 2020 harga properti turun sebesar 20-30% dan diperkirakan selama

pandemi Covid-19 masih berlangsung akan berdampak pada tingkat pertumbuhan dan harga

properti di Indonesia. Namun demikian meskipun kondisi dan situasi saat ini tidak kurang kondusif

untuk industri properti tetapi prospek ke depan industri ini masih menjanjikan dengan adanya

beberapa stimulus dari pemerintah antara lain penerapan PP No. 25/2020, penurunan suku bunga

acuan dan stimulus pajak oleh pemerintah. Sementara itu, besarnya populasi Indonesia sebagai

negara dengan jumlah populasi ke empat terbanyak didunia, serta relatif masih rendahnya belanja

kesehatan, menempatkan Indonesia sebagai salah satu pasar dengan potensi terbesar untuk

produk dan layanan kesehatan. Industri kesehatan juga akan terus mendapat dukungan komitmen

pemerintah untuk menyediakan layanan kesehatan yang terjangkau bagi seluruh warganya. Hal ini


5-2

tentunya dapat meningkatkan kepercayaan akan prospek jangka panjang industri kesehatan.

Namun demikian, perkembangan wabah Covid-19 di seluruh dunia yang cukup mengkhawatirkan

dapat memberikan dampak negatif bagi perekonomian dan industri kesehatan nasional.

4) Berdasarkan laporan penilaian yang dilakukan oleh KJPP SRR terhadap nilai pasar Properti

dengan tanggal penilaian 31 Desember 2019 sebagaimana termuat dalam laporan KJPP SRR No.

00302/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2020 tertanggal 27 Agustus 2020, nilai pasar Properti adalah

sebesar Rp3.498.000.000.000. Apabila nilai ini dibandingkan dengan nilai transaksi yang akan

dilakukan Perseroan untuk mendivestasi Properti sebesar Rp3.500.000.000.000 maka terdapat

simpangan sebesar 0,06%. Berdasarkan Peraturan No. VIII.C.3, nilai transaksi tidak boleh melebihi

batas atas dan batas bawah sebesar 7,5% dari nilai pasarnya. Mengingat nilai transaksi divestasi

Properti tersebut terdapat simpangan sebesar 0,06% dari nilai pasarnya, maka transaksi masih

dapat dikatakan wajar karena simpangannya tidak lebih dari 7,5%.

5) Berdasarkan proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan, dari perbandingan rasio tingkat

profitabilitas, terlihat bahwa rata-rata proyeksi rasio tingkat profitabilitas sebelum dan setelah

Rencana Transaksi bervariasi lebih tinggi dan lebih rendah dibandingkan dengan rata-rata rasio

tingkat profitabilitas historisnya. Namun demikian tidak ada indikasi outlier antara proyeksi sebelum

dan setelah Rencana Transaksi dengan historis atas rasio tingkat profitabilitas Perseroan.

Demikian pula perbandingan rasio tingkat likuiditas, terlihat bahwa rata-rata proyeksi rasio tingkat

likuiditas sebelum dan setelah Rencana Transaksi bervariasi lebih tinggi dan lebih rendah

dibandingkan dengan rata-rata rasio tingkat likuiditas historisnya. Akan tetapi tidak ada indikasi

outlier antara proyeksi sebelum dan setelah Rencana Transaksi dengan historis atas rasio tingkat

likuiditas Perseroan. Sementara perbandingan tingkat solvabilitas antara rata-rata proyeksi rasio

tingkat solvabilitas sebelum dan setelah Rencana Transaksi dengan rata-rata historisnya

mengalami perbaikan sebagaimana diindikasikan dari penurunan rata-rata rasio DAR dan DER.

Meskipun demikian tidak ada pula indikasi outlier antara proyeksi sebelum dan setelah Rencana

Transaksi dengan historis atas rasio tingkat solvabilitas Perseroan. Berdasarkan analisis outlier

tersebut sebelumnya, dapat disimpulkan bahwa proyeksi keuangan yang ada adalah masih dalam

kewajaran.

6) Berdasarkan proyeksi rasio keuangan antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dari sisi

likuiditas, rata-rata proyeksi rasio lancar (current ratio) dan rasio cepat (quick ratio) antara sebelum

dan setelah Rencana Transaksi mengalami perubahan tidak signifikan sebesar 0,02x dan 0,02x,

berturut-turut. Sehingga dapat diindikasikan bahwa setelah Rencana Transaksi tingkat likuiditas

Perseroan masih relatif baik, mengingat proyeksi rasio lancar dan rasio cepat masih diatas 1x.

Sementara dari sisi solvabilitas, rata-rata proyeksi DAR (debt to total asset ratio) dan DER (debt to

equity ratio) antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi mengalami perubahan sebesar -

0,03% dan -0,26%, berturut-turut. Sehingga dapat diindikasikan pula bahwa setelah Rencana

Transaksi tingkat solvabilitas Perseroan masih relatif baik, mengingat proyeksi DAR dan DER


5-3

masih dibawah 100%. Sedangkan dari sisi profitabilitas, rata-rata proyeksi ROE (return on equity),

ROA (return on assets), dan ROIC (return on invested capital) antara sebelum dan setelah Rencana

Transaksi mengalami perubahan sebesar -0,57%, -0,37%, dan -0,45%, berturut-turut. Sehingga

dapat diindikasikan juga bahwa setelah Rencana Transaksi tingkat profitabilitas Perseroan masih

relatif baik, mengingat proyeksi ROE, ROA, dan ROIC masih positif.

7) Berdasarkan proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan atas Rencana Transaksi,

tingkat likuiditas Perseroan setelah Rencana Transaksi mengalami perbaikan sebagaimana

diindikasikan dari rasio lancar dan rasio cepat antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi yang

meningkat. Disisi lain tingkat solvabilitas Perseroan setelah Rencana Transaksi juga mengalami

perbaikan, sebagaimana diindikasikan dari penurunan rasio utang terhadap aset dan rasio utang

terhadap ekuitas antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi. Selanjutnya tingkat profitabilitas

Perseroan setelah Rencana Transaksi juga mengalami peningkatan dibandingkan sebelum







8) Berdasarkan informasi dari Perseroan, LMIRT berencana melakukan right issue untuk mendanai

Rencana Transaksi dimana Perseroan bertindak sebagai pembeli siaga (standby buyer) apabila

right issue tersebut tidak terserap seluruhnya oleh publik. Bilamana right issue yang direncanakan

tidak terserap seluruhnya oleh publik dan Perseroan mengakuisisi seluruh unit baru yang

diterbitkan LMIRT maka persentase kepemilikan Perseroan pada LMIRT akan menjadi lebih dari

50% dari 32,3% sebelumnya. Atas peningkatan kepemilikan tersebut Perseroan akan perlu

mengkonsolidasi LMIRT kedalam laporan keuangannya. Dari analisis proforma laporan keuangan

konsolidasian Perseroan atas Rencana Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi, tingkat likuiditas

Perseroan setelah Rencana Transaksi mengalami penurunan sebagaimana diindikasikan dari rasio

lancar dan rasio cepat antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi yang menurun. Meskipun

demikian rasio lancar dan rasio cepat setelah Rencana Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi

masih diatas 100% sehingga tingkat likuiditas masih baik. Disisi lain tingkat solvabilitas Perseroan

setelah Rencana Transaksi juga mengalami penurunan, sebagaimana diindikasikan dari

peningkatan rasio utang terhadap aset dan rasio utang terhadap ekuitas antara sebelum dan

setelah Rencana Transaksi. Namun demikian rasio utang terhadap aset dan rasio utang terhadap

ekuitas setelah Rencana Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi masih dibawah 100% sehingga

tingkat solvabilitas masih baik. Selanjutnya tingkat profitabilitas Perseroan setelah Rencana

Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi juga mengalami peningkatan dibandingkan sebelum




5-4




Transaksi bilamana LMIRT terkonsolidasi dibandingkan sebelum Rencana Transaksi masih relatif

baik.

9) Berdasarkan hasil perhitungan nilai kini dari arus kas bersih inkremental Perseroan antara apabila

Rencana Transaksi dilakukan dengan apabila Rencana Transaksi tidak dilakukan menunjukkan

nilai yang positif, dengan asumsi tingkat diskonto relevan dimana imbal hasil bebas risiko 7,82%,

premi risiko ekuitas 9,49%, beta unlevered 0,5177, default spread 2,82%, dan DER industri

152,97%. Hal ini mengindikasikan bahwa Rencana Transaksi berpotensi memberikan dampak

positif dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.


6-1

BAB 6. KESIMPULAN

Berdasarkan tujuan penugasan, ruang lingkup, data dan informasi yang digunakan, asumsi-asumsi

pokok, kondisi pembatas, pendekatan dan prosedur analisis kewajaran, analisis kewajaran Rencana

Transaksi sebagaimana diuraikan dalam analisa pendapat kewajaran di atas, KJPP FAST berpendapat

bahwa Rencana Transaksi adalah wajar.

Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ditujukan untuk kepentingan manajemen Perseroan dalam kaitannya

dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain, atau untuk kepentingan lain.

Pendapat Kewajaran tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk menyetujui

Rencana Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Rencana Transaksi, dan

tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.

Pendapat Kewajaran harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisis

dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran secara keseluruhan dapat

menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran.

Pendapat Kewajaran juga disusun berdasarkan kondisi ekonomi dan peraturan yang ada pada saat ini.

Kami tidak bertanggung jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran karena

peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran. Pendapat Kewajaran tidak sah

apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dari KJPP FAST.

LAMPIRAN

Proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan sebelum Rencana Transaksi;

Proyeksi laporan posisi keuangan Perseroan sebelum Rencana Transaksi;

Proyeksi laporan arus kas Perseroan sebelum Rencana Transaksi;

Proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan setelah Rencana Transaksi;

Proyeksi laporan posisi keuangan Perseroan setelah Rencana Transaksi;

Proyeksi laporan arus kas Perseroan setelah Rencana Transaksi;

Perhitungan tingkat diskonto Perseroan.

PT LIPPO KARAWACI TBKLAPORAN LABA RUGI & PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN KONSOLIDASIAN (IDR JUTA): TANPA RENCANA TRANSAKSI


Pendapatan neto 12.177.173 13.649.536 14.854.351 16.138.051 18.174.853 19.336.049 21.294.884

Beban pokok pendapatan -7.724.006 -7.093.751 -8.316.320 -9.406.798 -10.127.504 -10.609.703 -11.457.827

Laba (rugi) bruto 4.453.167 6.555.785 6.538.032 6.731.254 8.047.349 8.726.345 9.837.058

Beban usaha -4.003.429 -3.620.315 -3.965.245 -3.866.612 -4.230.999 -4.402.632 -4.842.636

Penghasilan lainnya 721.361 0 0 0 0 0 0

Beban lainnya -2.075.322 -699.683 -725.980 -753.592 -782.585 -813.027 -844.992

Laba (rugi) usaha -904.223 2.235.787 1.846.807 2.111.050 3.033.765 3.510.686 4.149.430

Beban keuangan - neto -904.143 -2.036.839 -1.150.563 -1.146.134 -1.799.099 -1.876.497 -1.478.026

Laba pelepasan aset keuangan 0 0 0 0 0 0 0

Bagian laba (rugi) entitas asosiasi & ventura bersama 143.201 0 0 0 0 0 0

Laba (rugi) sebelum beban pajak -1.665.165 198.948 696.244 964.916 1.234.666 1.634.189 2.671.404

Beban pajak -396.253 0 0 0 0 0 0

Laba (rugi) tahun berjalan -2.061.418 198.948 696.244 964.916 1.234.666 1.634.189 2.671.404

Pendapatan komprehensif lain -213.378 0 0 0 0 0 0

Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan -2.274.796 198.948 696.244 964.916 1.234.666 1.634.189 2.671.404

PT LIPPO KARAWACI TBKLAPORAN POSISI KEUANGAN KONSOLIDASIAN (IDR JUTA): TANPA RENCANA TRANSAKSI


Aset 55.079.585 54.026.440 56.297.256 58.100.171 59.720.104 61.747.846 58.800.444

Aset lancar 37.197.250 36.875.273 40.064.484 42.364.743 44.465.125 46.962.548 44.516.793

Kas & setara kas 4.685.129 3.246.042 6.850.558 9.699.241 12.319.761 15.182.718 13.156.566

Piutang usaha 2.151.980 2.272.843 2.402.641 2.529.408 2.651.608 2.770.716 2.912.087

Aset keuangan lancar lainnya 1.838.828 3.078.898 3.078.898 3.078.898 3.078.898 3.078.898 3.078.898

Persediaan 27.501.173 28.277.490 27.732.386 27.057.195 26.414.858 25.930.216 25.369.241

Pajak dibayar dimuka 661.125 0 0 0 0 0 0

Beban dibayar dimuka 359.015 0 0 0 0 0 0

Aset tidak lancar 17.882.335 17.151.168 16.232.773 15.735.428 15.254.979 14.785.298 14.283.652

Piutang pihak berelasi non-usaha 40.494 0 0 0 0 0 0

Aset keuangan tidak lancar lainnya 877.769 0 0 0 0 0 0

Investasi pada entitas asosiasi 4.491.322 4.256.298 3.983.041 3.701.587 3.411.689 3.113.094 2.814.500

Investasi pada dana investasi infrastruktur 3.239.387 5.599.786 5.599.786 5.599.786 5.599.786 5.599.786 5.599.786

Properti investasi 431.828 0 0 0 0 0 0

Aset tetap - neto 5.369.030 5.212.817 4.687.678 4.591.788 4.521.237 4.470.150 4.387.099

Goodwill 666.593 0 0 0 0 0 0

Aset takberwujud 94.073 0 0 0 0 0 0

Aset pajak tangguhan 107.271 0 0 0 0 0 0

Uang muka 1.155.068 1.055.068 955.068 855.068 755.068 655.068 555.068

Tanah untuk pengembangan 1.047.199 1.027.199 1.007.199 987.199 967.199 947.199 927.199

Aset non keuangan tidak lancar lainnya 362.301 0 0 0 0 0 0

Liabilitas & ekuitas 55.079.585 54.026.440 56.297.256 58.100.171 59.720.104 61.747.846 58.800.444

Liabilitas jangka pendek 6.881.251 8.137.129 8.177.441 9.015.440 9.400.708 9.794.260 10.160.455

Utang usaha 1.203.503 1.205.761 1.338.512 1.397.905 1.498.812 1.576.225 1.691.658

Beban akrual 1.727.891 1.677.891 1.627.891 1.577.891 1.527.891 1.477.891 1.427.891

Utang pajak 284.554 0 0 0 0 0 0

Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 280.631 0 0 0 0 0 0

Utang bank jangka pendek 653.174 647.790 247.790 247.790 247.790 247.790 247.790

Bagian lancar liabilitas jangka panjang 176.080 0 0 0 0 0 0

Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 656.181 3.771.925 3.771.925 3.771.925 3.771.925 3.771.925 3.771.925

Uang muka pelanggan 1.398.259 833.763 1.191.323 2.019.929 2.354.289 2.720.429 3.021.190

Pendapatan ditangguhkan 344.876 0 0 0 0 0 0

Laba ditangguhkan 156.102 0 0 0 0 0 0

Liabilitas jangka panjang 13.821.995 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 5.329.024

Utang bank jangka panjang 170.916 0 0 0 0 0 0

Utang sewa pembiayaan 89.749 0 0 0 0 0 0

Utang pihak berelasi non-usaha 1.384 0 0 0 0 0 0

Utang obligasi 11.161.549 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 5.329.024

Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 266.482 0 0 0 0 0 0

Liabilitas imbalan pascakerja 370.952 0 0 0 0 0 0

Liabilitas pajak tangguhan 69.792 0 0 0 0 0 0

Uang muka pelanggan 595.303 0 0 0 0 0 0


Laba ditangguhkan atas sale & leaseback 764.441 0 0 0 0 0 0

Ekuitas 34.376.339 34.575.287 36.805.791 37.770.707 39.005.373 40.639.561 43.310.966

Ekuitas atribusi ke pemilik entitas induk 28.775.017 28.973.965 31.204.469 32.169.385 33.404.051 35.038.239 37.709.644

Kepentingan non-pengendali 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322

PT LIPPO KARAWACI TBKLAPORAN ARUS KAS KONSOLIDASIAN (IDR JUTA): TANPA RENCANA TRANSAKSI


Arus kas dari aktivitas operasi -3.993.035 -8.120.303 1.551.862 2.351.338 2.140.071 2.393.275 3.457.202

Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan -2.274.796 198.948 696.244 964.916 1.234.666 1.634.189 2.671.404

Depresiasi 682.928 -4.631.894 0 0 0 0 0

Perubahan modal kerja

Piutang usaha 249.558 -120.863 -129.798 -126.767 -122.199 -119.108 -141.372

Persediaan -2.098.127 -776.317 545.104 675.191 642.337 484.642 560.975

Pajak dibayar dimuka -138.463 661.125 0 0 0 0 0

Beban dibayar dimuka -5.382 359.015 0 0 0 0 0

Uang muka 608.263 0 0 0 0 0 0

Utang usaha -169.922 2.258 132.751 59.394 100.907 77.413 115.433

Beban akrual 382.802 -50.000 -50.000 -50.000 -50.000 -50.000 -50.000

Utang pajak -46.627 -284.554 0 0 0 0 0

Liabilitas imbalan pascakerja 198.613 -651.583 0 0 0 0 0

Uang muka pelanggan -1.188.894 -1.159.799 357.561 828.606 334.360 366.140 300.761

Pendapatan ditangguhkan -39.598 -676.303 0 0 0 0 0

Laba ditangguhkan -160.132 -920.543 0 0 0 0 0

Liabilitas pajak tangguhan 6.742 -69.792 0 0 0 0 0

Arus kas dari aktivitas investasi -2.428.203 4.122.991 918.395 497.345 480.449 469.681 501.646

Aset keuangan lancar lainnya 100.106 -1.240.070 0 0 0 0 0

Piutang pihak berelasi non-usaha 406.588 40.494 0 0 0 0 0

Aset keuangan tidak lancar lainnya 191.442 877.769 0 0 0 0 0

Investasi pada entitas asosiasi 208.886 235.024 273.256 281.454 289.898 298.595 298.595

Investasi pada dana investasi infrastruktur -3.239.387 -2.360.399 0 0 0 0 0

Investasi pada ventura bersama 145.985 0 0 0 0 0 0

Properti investasi 78.115 556.049 0 0 0 0 0

Aset tetap -731.485 4.663.886 525.139 95.890 70.551 51.087 83.051

Goodwill -82.614 666.593 0 0 0 0 0

Aset takberwujud 29.572 94.073 0 0 0 0 0

Aset pajak tangguhan -40.497 107.271 0 0 0 0 0

Uang muka 511.068 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

Tanah untuk pengembangan 74.432 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000

Aset non keuangan tidak lancar lainnya -80.414 362.301 0 0 0 0 0

Arus kas dari aktivitas pendanaan 9.287.937 2.558.224 1.134.260 0 0 0 -5.985.000

Utang bank jangka pendek -730.876 -5.384 -400.000 0 0 0 0

Utang bank -233.862 -265.175 0 0 0 0 0

Utang sewa pembiayaan -25.685 -150.905 0 0 0 0 0

Pinjaman anjak piutang -53.335 -20.665 0 0 0 0 0

Liabilitas keuangan lainnya 4.546 2.849.262 0 0 0 0 0

Utang pihak berelasi non-usaha -821 -1.384 0 0 0 0 0

Utang obligasi -1.576.097 152.475 0 0 0 0 -5.985.000

Modal saham 4.782.033 0 0 0 0 0 0

Tambahan modal disetor 6.449.170 0 0 0 0 0 0

Selisih transaksi pihak non-pengendali 0 -2.540.899 0 0 0 0 0

Komponen ekuitas lainnya 2.008.304 2.929.793 0 0 0 0 0

Saham treasuri 0 216.524 0 0 0 0 0

Penghasilan komprehensif lainnya -185.488 -605.418 0 0 0 0 0

Kepentingan non-pengendali -1.407.837 0 0 0 0 0 0

Koreksi 257.885 0 1.534.260 0 0 0 0

Arus kas bersih 2.866.699 -1.439.087 3.604.517 2.848.683 2.620.520 2.862.957 -2.026.152

Kas & setara kas awal tahun 1.818.430 4.685.129 3.246.042 6.850.558 9.699.241 12.319.761 15.182.718

Kas & setara kas akhir tahun 4.685.129 3.246.042 6.850.558 9.699.241 12.319.761 15.182.718 13.156.566

PT LIPPO KARAWACI TBKLAPORAN LABA RUGI & PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN KONSOLIDASIAN (IDR JUTA): DENGAN RENCANA TRANSAKSI


Pendapatan neto 12.177.173 13.418.822 14.577.494 15.805.823 17.776.179 18.857.640 20.720.793

Beban pokok pendapatan -7.724.006 -9.495.448 -8.305.245 -9.393.509 -10.111.557 -10.590.567 -11.434.863

Laba (rugi) bruto 4.453.167 3.923.374 6.272.249 6.412.314 7.664.621 8.267.073 9.285.930

Beban usaha -4.003.429 -3.558.837 -3.891.472 -3.778.084 -4.124.766 -4.275.152 -4.689.660

Penghasilan lainnya 721.361 0 0 0 0 0 0

Beban lainnya -2.075.322 -699.683 -725.980 -753.592 -782.585 -813.027 -844.992

Laba (rugi) usaha -904.223 -335.146 1.654.797 1.880.638 2.757.270 3.178.893 3.751.278

Beban keuangan - neto -904.143 399.092 -1.101.592 -1.112.911 -1.759.231 -1.828.656 -1.420.616

Laba pelepasan aset keuangan 0 0 0 0 0 0 0

Bagian laba (rugi) entitas asosiasi & ventura bersama 143.201 0 0 0 0 0 0

Laba (rugi) sebelum beban pajak -1.665.165 63.946 553.205 767.727 998.039 1.350.236 2.330.662

Beban pajak -396.253 0 0 0 0 0 0

Laba (rugi) tahun berjalan -2.061.418 63.946 553.205 767.727 998.039 1.350.236 2.330.662

Pendapatan komprehensif lain -213.378 0 0 0 0 0 0

Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan -2.274.796 63.946 553.205 767.727 998.039 1.350.236 2.330.662

PT LIPPO KARAWACI TBKLAPORAN POSISI KEUANGAN KONSOLIDASIAN (IDR JUTA): DENGAN RENCANA TRANSAKSI


Aset 55.079.585 54.566.023 56.692.385 58.296.414 59.677.684 61.419.030 58.127.953

Aset lancar 37.197.250 36.517.105 39.561.863 41.663.236 43.524.955 45.735.982 42.946.552

Kas & setara kas 4.685.129 4.859.405 8.809.768 11.465.102 13.853.604 16.438.138 14.077.879

Piutang usaha 2.151.980 2.712.237 2.351.735 2.472.965 2.588.520 2.699.655 2.831.458

Aset keuangan lancar lainnya 1.838.828 3.078.898 3.078.898 3.078.898 3.078.898 3.078.898 3.078.898

Persediaan 27.501.173 25.866.565 25.321.461 24.646.271 24.003.933 23.519.292 22.958.316

Pajak dibayar dimuka 661.125 0 0 0 0 0 0

Beban dibayar dimuka 359.015 0 0 0 0 0 0

Aset tidak lancar 17.882.335 18.048.918 17.130.523 16.633.178 16.152.729 15.683.048 15.181.402

Piutang pihak berelasi non-usaha 40.494 0 0 0 0 0 0

Aset keuangan tidak lancar lainnya 877.769 0 0 0 0 0 0

Investasi pada entitas asosiasi 4.491.322 5.154.048 4.880.791 4.599.337 4.309.439 4.010.844 3.712.250

Investasi pada dana investasi infrastruktur 3.239.387 5.599.786 5.599.786 5.599.786 5.599.786 5.599.786 5.599.786

Properti investasi 431.828 0 0 0 0 0 0

Aset tetap - neto 5.369.030 5.212.817 4.687.678 4.591.788 4.521.237 4.470.150 4.387.099

Goodwill 666.593 0 0 0 0 0 0

Aset takberwujud 94.073 0 0 0 0 0 0

Aset pajak tangguhan 107.271 0 0 0 0 0 0

Uang muka 1.155.068 1.055.068 955.068 855.068 755.068 655.068 555.068

Tanah untuk pengembangan 1.047.199 1.027.199 1.007.199 987.199 967.199 947.199 927.199

Aset non keuangan tidak lancar lainnya 362.301 0 0 0 0 0 0

Liabilitas & ekuitas 55.079.585 54.566.023 56.692.385 58.296.414 59.677.684 61.419.030 58.127.953

Liabilitas jangka pendek 6.881.251 7.913.339 7.952.236 8.788.539 9.171.770 9.562.879 9.926.141

Utang usaha 1.203.503 981.970 1.113.307 1.171.004 1.269.874 1.344.844 1.457.345

Beban akrual 1.727.891 1.677.891 1.627.891 1.577.891 1.527.891 1.477.891 1.427.891

Utang pajak 284.554 0 0 0 0 0 0

Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 280.631 0 0 0 0 0 0

Utang bank jangka pendek 653.174 647.790 247.790 247.790 247.790 247.790 247.790

Bagian lancar liabilitas jangka panjang 176.080 0 0 0 0 0 0

Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 656.181 3.771.925 3.771.925 3.771.925 3.771.925 3.771.925 3.771.925

Uang muka pelanggan 1.398.259 833.763 1.191.323 2.019.929 2.354.289 2.720.429 3.021.190


Laba ditangguhkan 156.102 0 0 0 0 0 0

Liabilitas jangka panjang 13.821.995 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 5.329.024

Utang bank jangka panjang 170.916 0 0 0 0 0 0

Utang sewa pembiayaan 89.749 0 0 0 0 0 0

Utang pihak berelasi non-usaha 1.384 0 0 0 0 0 0

Utang obligasi 11.161.549 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 11.314.024 5.329.024

Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 266.482 0 0 0 0 0 0

Liabilitas imbalan pascakerja 370.952 0 0 0 0 0 0

Liabilitas pajak tangguhan 69.792 0 0 0 0 0 0

Uang muka pelanggan 595.303 0 0 0 0 0 0


Laba ditangguhkan atas sale & leaseback 764.441 0 0 0 0 0 0

Ekuitas 34.376.339 35.338.660 37.426.125 38.193.852 39.191.891 40.542.127 42.872.789

Ekuitas atribusi ke pemilik entitas induk 28.775.017 29.737.338 31.824.803 32.592.530 33.590.569 34.940.805 37.271.467

Kepentingan non-pengendali 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322 5.601.322

PT LIPPO KARAWACI TBKLAPORAN ARUS KAS KONSOLIDASIAN (IDR JUTA): DENGAN RENCANA TRANSAKSI


Arus kas dari aktivitas operasi -3.993.035 -6.507.564 1.897.708 2.157.990 1.908.052 2.114.853 3.123.095

Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan -2.274.796 63.946 553.205 767.727 998.039 1.350.236 2.330.662

Depresiasi 682.928 -4.631.894 0 0 0 0 0

Perubahan modal kerja

Piutang usaha 249.558 -560.257 360.501 -121.230 -115.555 -111.134 -131.804

Persediaan -2.098.127 1.634.608 545.104 675.191 642.337 484.642 560.975

Pajak dibayar dimuka -138.463 661.125 0 0 0 0 0

Beban dibayar dimuka -5.382 359.015 0 0 0 0 0

Uang muka 608.263 0 0 0 0 0 0

Utang usaha -169.922 -221.533 131.337 57.697 98.871 74.970 112.501

Beban akrual 382.802 -50.000 -50.000 -50.000 -50.000 -50.000 -50.000

Utang pajak -46.627 -284.554 0 0 0 0 0

Liabilitas imbalan pascakerja 198.613 -651.583 0 0 0 0 0

Uang muka pelanggan -1.188.894 -1.159.799 357.561 828.606 334.360 366.140 300.761

Pendapatan ditangguhkan -39.598 -676.303 0 0 0 0 0

Laba ditangguhkan -160.132 -920.543 0 0 0 0 0

Liabilitas pajak tangguhan 6.742 -69.792 0 0 0 0 0

Arus kas dari aktivitas investasi -2.428.203 3.225.241 918.395 497.345 480.449 469.681 501.646

Aset keuangan lancar lainnya 100.106 -1.240.070 0 0 0 0 0

Piutang pihak berelasi non-usaha 406.588 40.494 0 0 0 0 0

Aset keuangan tidak lancar lainnya 191.442 877.769 0 0 0 0 0

Investasi pada entitas asosiasi 208.886 -662.726 273.256 281.454 289.898 298.595 298.595

Investasi pada dana investasi infrastruktur -3.239.387 -2.360.399 0 0 0 0 0

Investasi pada ventura bersama 145.985 0 0 0 0 0 0

Properti investasi 78.115 556.049 0 0 0 0 0

Aset tetap -731.485 4.663.886 525.139 95.890 70.551 51.087 83.051

Goodwill -82.614 666.593 0 0 0 0 0

Aset takberwujud 29.572 94.073 0 0 0 0 0

Aset pajak tangguhan -40.497 107.271 0 0 0 0 0

Uang muka 511.068 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

Tanah untuk pengembangan 74.432 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000

Aset non keuangan tidak lancar lainnya -80.414 362.301 0 0 0 0 0

Arus kas dari aktivitas pendanaan 9.287.937 3.456.599 1.134.260 0 0 0 -5.985.000

Utang bank jangka pendek -730.876 -5.384 -400.000 0 0 0 0

Utang bank -233.862 -265.175 0 0 0 0 0

Utang sewa pembiayaan -25.685 -150.905 0 0 0 0 0

Pinjaman anjak piutang -53.335 -20.665 0 0 0 0 0

Liabilitas keuangan lainnya 4.546 2.849.262 0 0 0 0 0

Utang pihak berelasi non-usaha -821 -1.384 0 0 0 0 0

Utang obligasi -1.576.097 152.475 0 0 0 0 -5.985.000

Modal saham 4.782.033 0 0 0 0 0 0

Tambahan modal disetor 6.449.170 0 0 0 0 0 0

Selisih transaksi pihak non-pengendali 0 -2.540.899 0 0 0 0 0

Komponen ekuitas lainnya 2.008.304 2.929.793 0 0 0 0 0

Saham treasuri 0 216.524 0 0 0 0 0

Penghasilan komprehensif lainnya -185.488 -605.418 0 0 0 0 0

Kepentingan non-pengendali -1.407.837 0 0 0 0 0 0

Koreksi 257.885 898.375 1.534.260 0 0 0 0

Arus kas bersih 2.866.699 174.276 3.950.363 2.655.334 2.388.501 2.584.534 -2.360.259

Kas & setara kas awal tahun 1.818.430 4.685.129 4.859.405 8.809.768 11.465.102 13.853.604 16.438.138

Kas & setara kas akhir tahun 4.685.129 4.859.405 8.809.768 11.465.102 13.853.604 16.438.138 14.077.879

PT LIPPO KARAWACI TBKWEIGHTED AVERAGE COST OF CAPITAL (WACC) AS AT 31 DECEMBER 2019

Description Return

Cost of debt (before tax) 9,75%

Risk-free rate (before tax) 7,82%

Beta unlevered 0,5177

Beta relevered 1,1117

Equity risk premium 9,49%

Default spread 2,82%

Cost of equity (before specific risk) 15,55%

Company specific risk premium 0,00%

Cost of equity (after size and company specific risks) 15,55%

DER 152,97%

Target for debt portion 60,47%

Target for equity portion 39,53%

WACC 10,57%

kantor jasa penilai publik - indonesia stock exchange

Documents