HARGA SATUAN TANAHHARGA SATUAN TANAH(Poerbo, 1998: 6-10 )(Poerbo, 1998: 6-10 )

Biaya tanah (lands cost) ialah Biaya tanah (lands cost) ialah biaya langsung dan tidak biaya langsung dan tidak

langsung yang dikeluarkan langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah untuk pengadaan tanah

ditambah beban bunga sejak ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatanmenghasilkan pendapatan

HARGA SATUAN GEDUNGHARGA SATUAN GEDUNG

Harga satuan gedung ialah harga per Harga satuan gedung ialah harga per meter gedung persegi luas lantai meter gedung persegi luas lantai

kotor termasuk biaya pondasi, kotor termasuk biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC, DLL.instalasi listrik intern, AC, DLL.

Dalam praktek investasi total terdiri Dalam praktek investasi total terdiri pula dari: biaya pengadaan tenaga pula dari: biaya pengadaan tenaga

listrik, telpone, izin bangunan.listrik, telpone, izin bangunan.

Dalam studi, komponen-komponen Dalam studi, komponen-komponen tersebut, dimasukkan dalam harga tersebut, dimasukkan dalam harga

satuan gedung.satuan gedung.

BIAYA BANGUNANBIAYA BANGUNAN

Biaya bangunan ialah:Biaya bangunan ialah:

Luas lantai kotor kali harga Luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit Price) satuan gedung (unit Price)

INDIRECT COSTINDIRECT COST

Biaya-biaya tidak langsung, Biaya-biaya tidak langsung, kelompok biaya ini berupa:kelompok biaya ini berupa:

1.1. Biaya perencanaan dan konsultanBiaya perencanaan dan konsultan

2.2. Biaya pendanaan (financing cost)Biaya pendanaan (financing cost)

3.3. Biaya hukum (legal cost), untuk Biaya hukum (legal cost), untuk proyek gedung besarnya kelompok proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung.harga gedung.

BIAYA INVESTASI TOTALBIAYA INVESTASI TOTAL

Komponen-komponen biaya Komponen-komponen biaya investasi total ialah:investasi total ialah:

1.1. Biaya tanah (lands cost)Biaya tanah (lands cost)

2.2. Biaya bangunanBiaya bangunan

3.3. Biaya tidak langsung Biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, (perencanaan, financing cost, hukum, DLL) hukum, DLL)

EQUITYEQUITY(Modal Sendiri)(Modal Sendiri)

Modal sendiri adalah jumlah modal yg ditanam untuk Modal sendiri adalah jumlah modal yg ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah, pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum.perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum.

Equity tsb biasanya Equity tsb biasanya ++ 25% dari investasi total (utk 25% dari investasi total (utk proyek-proyek komersiil)proyek-proyek komersiil)

Untuk penanaman modal orang mengharapkan Untuk penanaman modal orang mengharapkan keuntungan di samping pengembalian modal (return keuntungan di samping pengembalian modal (return on equity)on equity)

Keuntungan yg diharapkan lebih besar dari tingkat Keuntungan yg diharapkan lebih besar dari tingkat bunga yg berlaku.bunga yg berlaku.

Pengembalian modal diperhitungkan selama umur Pengembalian modal diperhitungkan selama umur proyek.proyek.

Bila modal berasal dari penjualan saham maka Bila modal berasal dari penjualan saham maka diperhitungkan deviden, ialah uang jasa atas diperhitungkan deviden, ialah uang jasa atas penggunaan dana.penggunaan dana.

LOAN, BORROWED CAPITALLOAN, BORROWED CAPITAL(MODAL PINJAMAN)(MODAL PINJAMAN)

Kredit langsung dari bank atau institusi Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnyakeuangan lainnya

Dana dari pasar uang dan modal (hasil Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham, obligasi, surat berharga dllpenjualan saham, obligasi, surat berharga dll

Untuk pemberian kridit orang mengharapkan Untuk pemberian kridit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang bunga dan pembelian saham orang mendapat devidenmendapat deviden

Perbandingan modal pinjaman terhadap Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri (loan-equity ratio), modal sendiri (loan-equity ratio), perbandingan ini tidak mutlak, tergantung perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yg mempengaruhi resiko proyek.jenis proyek yg mempengaruhi resiko proyek.

Lazimnya untuk proyek komersiil Lazimnya untuk proyek komersiil perbandingannya 3:1perbandingannya 3:1

SUKU BUNGASUKU BUNGA

Bunga atas sesuatu pinjaman adalah Bunga atas sesuatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yg jasa pemberian modal pinjaman yg dapat dinikmati oleh pemberi dapat dinikmati oleh pemberi pinjamanpinjaman

Hal ini juga berkaitan dgn perubahan Hal ini juga berkaitan dgn perubahan nilai uang terhadap waktu. nilai uang terhadap waktu.

Suku bunga dinyatakan dalam % Suku bunga dinyatakan dalam % pertahun.pertahun.

MASA KONSTRUKSIMASA KONSTRUKSI Untuk proyek-proyek komersial yg dibiayai dgn Untuk proyek-proyek komersial yg dibiayai dgn

modal pinjaman yg dikenakan bunga meskipun modal pinjaman yg dikenakan bunga meskipun proyek belum mulai menghasilkan pendapatan, proyek belum mulai menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama masa tsb singkatnya agar beban bunga selama masa tsb sekecil-kecilnya.sekecil-kecilnya.

Para kreditur umumnya memberi keringanan Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace dan bunganya selama masa konstruksi (grace period).period).

Ada kalanya hanya diberikan penangguhan Ada kalanya hanya diberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.harus dibayar.

MASA PERLUNASAN KREDITMASA PERLUNASAN KREDIT(PAY-OUT TIME)(PAY-OUT TIME)

Masa pelunasan kredit adalah jangka Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa waktu kredit dikurangi masa konstruksi.konstruksi.

Panjang jangka waktu kredit adalah Panjang jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek.proyek.

Untuk proyek-proyek komersial Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.biasanya sekitar 15 tahun.

SEWA GEDUNG SEWA GEDUNG (LEASE RATE)(LEASE RATE)

Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya diperhitungkan atas dasar per mlazimnya diperhitungkan atas dasar per m22 / bulan. Di Amerika / bulan. Di Amerika Serikat per feet persegi per tahun.Serikat per feet persegi per tahun.

Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto.lantai netto atau bruto.

Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa maka Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa maka diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi sewanya lebih diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi sewanya lebih murah per meter perseginya.murah per meter perseginya.

Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto artinya meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto artinya tidak termasuk luas lantai toilet dll, jadi sewanya lebih tinggi tidak termasuk luas lantai toilet dll, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.sedikit.

Dalam Dalam lease ratelease rate termasuk termasuk service chargeservice charge dan pajak pertambahan dan pajak pertambahan nilai (PPN). nilai (PPN).

Untuk flat, sewa atau sewa beli diperhitungkan atas luas lantai Untuk flat, sewa atau sewa beli diperhitungkan atas luas lantai netto.netto.

Dalam sewa beli flat, termasuk sewa beli untuk tanah turutan.Dalam sewa beli flat, termasuk sewa beli untuk tanah turutan. Untuk proyek hotel, diperhitungkan sewa per kamar.Untuk proyek hotel, diperhitungkan sewa per kamar.

SEWA DASAR (BASE RATE)SEWA DASAR (BASE RATE)

Untuk proyek perkantor, sewa dasar per meter Untuk proyek perkantor, sewa dasar per meter persegi per bulan adalah nilai sewa gedung persegi per bulan adalah nilai sewa gedung ditambah service charge (ditambah service charge (++ 25%) dan pajak 25%) dan pajak pertambahan nilai (10%)pertambahan nilai (10%)

Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam batas yang dapat dipasarkan pada sesuatu waktu.batas yang dapat dipasarkan pada sesuatu waktu.

Bila sewa dasar yg didapat dari perhitungan nilai Bila sewa dasar yg didapat dari perhitungan nilai sewa jauh di bawah pasaran, berarti bila jangka sewa jauh di bawah pasaran, berarti bila jangka waktu pengembalian investasi tetap, maka waktu pengembalian investasi tetap, maka cashcash--inflowinflow yg besar. yg besar.

Atau bila sewa dasar disamakan dengan harga Atau bila sewa dasar disamakan dengan harga pasaran, maka jangka pengembalian investasi pasaran, maka jangka pengembalian investasi dapat diperpendek.dapat diperpendek.

VACANCY FACTORVACANCY FACTOR(faktor kekosongan (faktor kekosongan

Gedung)Gedung)Dalam analisa finansial suatu Dalam analisa finansial suatu proyek selalu diperhitungkan proyek selalu diperhitungkan

factor kekosongan gedung factor kekosongan gedung sedikitnya 5%, ialah kekosongan sedikitnya 5%, ialah kekosongan

yang disebabkan perpindahan yang disebabkan perpindahan penghuni, atau keluar masuknya penghuni, atau keluar masuknya

tamu dalam proyek hoteltamu dalam proyek hotel

PENDAPATAN GEDUNGPENDAPATAN GEDUNG1.1. Sewa (per meter persegi per bulan), atau sewa perkamar Sewa (per meter persegi per bulan), atau sewa perkamar

hotelhotel2.2. Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau

perkantoranperkantoran3.3. Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek

flat/kantor.flat/kantor.4.4. Dalam proyek hotel, pendapatan proyek masih ditambah Dalam proyek hotel, pendapatan proyek masih ditambah

sekitar 150% dari sewa kamar, ialah pendapatan dari sekitar 150% dari sewa kamar, ialah pendapatan dari makanan dan minuman dllmakanan dan minuman dll

5.5. Proyek perkantoran yg terletak di pusat-pusat kota Proyek perkantoran yg terletak di pusat-pusat kota lazimnya disewakanlazimnya disewakan

6.6. Proyek-proyek flat lazim disewa belikan karena orang Proyek-proyek flat lazim disewa belikan karena orang pada dasarnya lebih suka memiliki tempat tinggal sendiri pada dasarnya lebih suka memiliki tempat tinggal sendiri dan tidak selamanya menyewadan tidak selamanya menyewa

7.7. Proyek-proyek pertokoan atau perkantoran murah Proyek-proyek pertokoan atau perkantoran murah banyak yang dijual langsung kepada peminat dengan banyak yang dijual langsung kepada peminat dengan angsuran pendek 3-5 tahunangsuran pendek 3-5 tahun

PENGELURAN GEDUNGPENGELURAN GEDUNG

1.1. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (listrik, AC, gas, air minum, pembersihan (listrik, AC, gas, air minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan).gedung dan halaman, keamanan).

2.2. Biaya personil.Biaya personil.3.3. Asuransi.Asuransi.4.4. Pajak-pajak real estate (PBB/Pajak Bumi Pajak-pajak real estate (PBB/Pajak Bumi

dan Bangunan).dan Bangunan).Pegeluaran-pengeluaranPegeluaran-pengeluaran ini dibebankan ini dibebankan

atas service charge yg berkisar 20-30% atas service charge yg berkisar 20-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate).dari pendapatan sewa dasar (base rate).

PENGELURAN GEDUNGPENGELURAN GEDUNG(1)(1)

Pegeluaran-pengeluaranPegeluaran-pengeluaran ini dibebankan ini dibebankan ataspendapatan sewa dasar (base rate).ataspendapatan sewa dasar (base rate).

1.1. Pajak perseroanPajak perseroan2.2. Penyusutan (depresiasi) bagunan.Penyusutan (depresiasi) bagunan.

Untuk perkantoran dengan umur ekonomis Untuk perkantoran dengan umur ekonomis (economic life) gedung 40 tahun, penyusutan (economic life) gedung 40 tahun, penyusutan adalah 2,5% per tahun dari harga gedung.adalah 2,5% per tahun dari harga gedung.

3.3. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan biaya amoritisasi pokok maka diperlukan biaya amoritisasi pokok pinjaman dan bunganya (capital return + pinjaman dan bunganya (capital return + interest).interest).

4.4. Modal sendiri dikembalikan berikut Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama umur ekonomis proyek.keuntungannya selama umur ekonomis proyek.

PENGELURAN GEDUNGPENGELURAN GEDUNG(2)(2)

Biaya operasi dan pemeliharaan gedung:Biaya operasi dan pemeliharaan gedung:1.1. Biaya pemeliharaan gedung.Biaya pemeliharaan gedung.2.2. Biaya listrik, telephone dan AC.Biaya listrik, telephone dan AC.3.3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).4.4. Asuransi gedung dan peralatan.Asuransi gedung dan peralatan.5.5. Biaya personil dari badan pengelola gedung.Biaya personil dari badan pengelola gedung.Dalam proyek-proyek perkantoran, sumber biaya untuk ini Dalam proyek-proyek perkantoran, sumber biaya untuk ini

adalah “service charge” yg besarnya antara 20-30% dari adalah “service charge” yg besarnya antara 20-30% dari sewa dasar.sewa dasar.

Untuk proyek flat besarnya kira-kira 5% dari sewa.Untuk proyek flat besarnya kira-kira 5% dari sewa.Untuk proyek hotel tergantung bintang hotel:Untuk proyek hotel tergantung bintang hotel:(atas dasar empiris):(atas dasar empiris):1.1. Hotel bintang lima = 50% x Pendapatan Total.Hotel bintang lima = 50% x Pendapatan Total.2.2. Hotel bintang empat = 40% x Pendapatan Total.Hotel bintang empat = 40% x Pendapatan Total.3.3. Hotel bintang tiga = 30% x Pendapatan Total.Hotel bintang tiga = 30% x Pendapatan Total.4.4. Hotel bintang dua = 20% x Pendapatan Total.Hotel bintang dua = 20% x Pendapatan Total.

INTEREST TAXINTEREST TAX(Pajak Atas Bunga)(Pajak Atas Bunga)

Para kreditur luar negeri terutama, meminta Para kreditur luar negeri terutama, meminta agar bunga yg diterima adalah bersih dari agar bunga yg diterima adalah bersih dari pajak-pajak Indonesia.pajak-pajak Indonesia.

Jadi pajak atas bunga menjadi beban Jadi pajak atas bunga menjadi beban peminjam.peminjam.

Pajak atas bunga bunga besarnya 20%.Pajak atas bunga bunga besarnya 20%. Bila ada keringanan dalam rangka undang-Bila ada keringanan dalam rangka undang-

undang Penanam Modal Asing besarnya undang Penanam Modal Asing besarnya 10% dari bunga (keringanan separuhnya).10% dari bunga (keringanan separuhnya).

Pajak atas bunga merupakan unsur biaya Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan.yang mengurangi pajak perseroan.

DEPRESIASIDEPRESIASI(Penyusutan Bangunan)(Penyusutan Bangunan)

Adalah nilai ganti pertahun yg harus Adalah nilai ganti pertahun yg harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yg besarnya tergantung dari umur pajak yg besarnya tergantung dari umur ekonomi (economis life) suatu gedung dan ekonomi (economis life) suatu gedung dan jenis gedung.jenis gedung.

Contoh:Contoh: Nilai bangunan/kelayakan yg didepresiasikan Nilai bangunan/kelayakan yg didepresiasikan

dikurangi nilai pada akhir masa kegunaan dikurangi nilai pada akhir masa kegunaan ekonomis (salvage value) misalnya $ ekonomis (salvage value) misalnya $ 1.000.000,-1.000.000,-

Dan umur ekonomis bangunan 50 tahun, maka Dan umur ekonomis bangunan 50 tahun, maka depresiasinya 2,5% per tahun atau $ 20.000,- depresiasinya 2,5% per tahun atau $ 20.000,-

Economi life and DepresiasiEconomi life and Depresiasi(tergantung jenis gedung misalnya di USA)(tergantung jenis gedung misalnya di USA)

Jenis bangunanJenis bangunan Ekonomic Ekonomic lifelife

Depresiasi/Depresiasi/thth

1.1. Apartement /flatApartement /flat

2.2. Bangunan bankBangunan bank

3.3. Rumah tinggalRumah tinggal

4.4. Bangunan pertanianBangunan pertanian

5.5. PabrikPabrik

6.6. Garasi/gedung parkir/carparkGarasi/gedung parkir/carpark

7.7. HotelHotel

8.8. BengkelBengkel

9.9. PerkantoranPerkantoran

10.10. PertokoanPertokoan

11.11. TeaterTeater

12.12. PergudanganPergudangan13.13. Perbaikan tanah pekerjaan Perbaikan tanah pekerjaan

halaman halaman (trotoir, plaza, kanal-kanal, (trotoir, plaza, kanal-kanal, pertamanan)pertamanan)

14.14. Perlengkapan/peralatan Perlengkapan/peralatan (peralatan hotel, perusahaan (peralatan hotel, perusahaan pembersihan dsb)pembersihan dsb)

40 th40 th

50 th50 th

45 th45 th

45 th45 th

25 th25 th

45 th45 th

40 th40 th

45 th45 th

45 th45 th

50 th50 th

40 th40 th

60 th60 th

20 th20 th

10 th10 th

2,5 %2,5 %

2,0 %2,0 %

2,2 %2,2 %

2,2 %2,2 %

4,0 %4,0 %

2,2 %2,2 %

2,5 %2,5 %

2,2 52,2 5

2,2 %2,2 %

2,0 %2,0 %

2,5 %2,5 %

1,6 %1,6 %

5,0 %5,0 %

10 %10 %

PAJAK PERSEROANPAJAK PERSEROAN

Besarnya pajak perseroan tergantung Besarnya pajak perseroan tergantung peraturan negara pada sesuatu waktu.peraturan negara pada sesuatu waktu.

Di Indonesia pada waktu ini sama dengan Di Indonesia pada waktu ini sama dengan 35% x Laba kena pajak (35% x Laba kena pajak (taxeble profittaxeble profit) ) ialah pendapatan kotor dikuranggi:ialah pendapatan kotor dikuranggi:

1.1. Pengeluaran utk pembayaran bunga pinjaman.Pengeluaran utk pembayaran bunga pinjaman.2.2. Pengeluaran utk pajak atas bunga (interest Pengeluaran utk pajak atas bunga (interest

tax).tax).3.3. Depresiasi/penyusutan gedung dan peralatan.Depresiasi/penyusutan gedung dan peralatan.4.4. Asuransi kredit (adakalanya disayaratkan oleh Asuransi kredit (adakalanya disayaratkan oleh

kredit luar negeri).kredit luar negeri).5.5. Biaya operasional gedung.Biaya operasional gedung.

CASH-FLOWCASH-FLOW

Setiap proyek mempunyai “cash-Setiap proyek mempunyai “cash-inflow” and “cash-outflow” atau arus inflow” and “cash-outflow” atau arus uang masuk dan arus uang keluar.uang masuk dan arus uang keluar.

Masuk dan keluarnya uang Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam suatu daftar yg digambarkan dalam suatu daftar yg diatur secara sistematis dan diatur secara sistematis dan kronologis.kronologis.