HAK ATAS TANAH

Pengertian “Hak” adalah “claim” atau tuntutan, dan suatu

kepentingan yang dilindungi oleh hukum. Kepentingan pd hakekatnya mengandung

kekuasaan yg dijamin dan dilindungi oleh hukum.

Dengan perlindungan hukum tersebut maka subjek hak dapat menuntut haknya terhadap setiap gangguan pihak lain termasuk negara.

Hak untuk memiliki tanah atau dlm bahasa UUPA disebut “hak atas tanah”, pd hakekatnya mengandung kekuasaan atau kewenangan bagi pemegangnya, secara bersamaan dibebani kewajiban.

Tanah adalah permukaan bumi (the surface of earth) ps.4 ayat (1) UUPA

Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak atas permukaan bumi.

Selanjutnya, ps.4 ayat (2) menyatakan bahwa hak-hak atas tanah tsb memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh, bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah dgn batas UUPA dan per-UU lainnya.

HAT secara Historis

Sebelum UUPA

1. Tanah-tanah Hak Barat

2. Tanah-tanah Hak Indonesia

Setelah UUPAYaitu HAT yang diatur di dalam UUPA

Hak Atas Tanah

HAT sebelum UUPA1. Tanah-tanah Hak Barat

a. Hak Eigendom (HE)b. Hak Erfacht (HErf)c. Hak Opstal (HO)

2. Tanah-tanah Hak Indonesiaa. Tanah-tanah dengan Hak Adatb. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan

Pemerintah HB

Hak Eigendom (HE)Adalah hak untuk dengan leluasa: menikmati kegunaan suatu benda, dan untuk berbuat bebas terhadap benda yang

bersangkutan dengan kekuasaan yang sepenuhnya

asal tidak bertentangan dengan UU dan Per-UUan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa yang berwenang dan tidak mengganggu hak-hak pihak lain; semuanya itu terkecuali pencabutan hak untuk kepentingan umum, dgn pemberian ganti kerugian yang layak menurut ketentuan per-UUan yg berlaku. (ps.570 BW)

….Eigendom (HE)HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:1. HE menurut ps.570 BW, (luasnya ≤10 bau)2. HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau)

yang disebut dengan tanah partikelir* (particulaire landerijn), Tuan tanah mempunyai:

a. Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa

b. Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk sehari dalam seminggu dgn hanya diberi makan

c. Hak untuk memungut cukai (sebagian dari dari hasil panen)

d. Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas pemeliharaan ikan* Telah dihapus dengan UU No.1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir

Ukuran bahu (bau, bouw) = 500 ubin = 7.031,25 meter persegi (≈ 0,7 ha)

Hak Erfacht (HErf) Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk

mendapatkan kenikmatan sepenuhnya (volle genot hebben) dari benda tetap orang lain dengan syarat membayar pacht-sejumlah uang tunai atau hasil bumi-setiap tahun sebagai pengakuan terhadap milik orang lain. Ps.720 BW

Hak Opstal (HO) Hak kebendaan untuk mempunyai

gedung-gedung, usaha atau tanaman di atas tanah orang lain. Ps.711 BW

Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut masih ada tanah dan bangunan, maka opstaler mendapat penggantian sesuai dengan nilainya sedangkan erfpachter tidak.

Tanah-tanah hak Indonesia Hak-hak

atas tanah Adat

Hak-hak atas tanah ciptaan Pemerintah

Hindia Belanda

Hak menguasai dari desa

atas tanah (beschikkin

gsrecht)

Hak-hak individual atas tanah (terkuat

dan turun menurun):

Perseorangan dan komunal

Hak Agrarisch Eigendom (AE)

Landerijen

Bezitrecht (LB) / timur asing

Hak-hak atas tanah ciptaan Pemerintah Swapraja

1. Grant Sultan

2. Grant Controleur

3. Grant Deli Maatschappij

4. Hak konsesi

Hierarki Hak Atas Tanah di Indonesia

a) Hak Bangsa (Pasal 1); b) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1)); c) Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4)); d) Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari :

a. Hak Milik, b. Hak Guna Usaha, c. Hak Guna Bangunan, d. Hak Pakai, e. Hak Sewa, f. Hak Membuka Tanah, g. Hak Memungut Hasil Hutan, h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat

sementara sesuai Pasal 53.

* Orang dan Badan Hukum

Hak Bangsa (ps.1 UUPA) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-

air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. Ayat (1)

Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional ayat (2)

Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi. ayat (3)

Hak Menguasai dari Negara(Ps.2 ayat (1))

Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

Hak Ulayat (Ps.2 ayat (4)) pelaksanaannya dapat dikuasakan

kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat,

sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.

4. Hak Atas Tanah berdasarkan Sifatnya

TETAP SEMENTARADITENTU-

KAN KEMUDIA

N

Hak Atas Tanah bersifat “Tetap”

Hak Milik (ps. 20-27) Hak Guna Usaha (ps.28-34) Hak Guna Bangunan (ps.35-40) Hak Pakai (ps.41-43)-maria S (sifatnya

sementara) Hak Sewa Bangunan (ps.44-45) Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil

(ps.46) Hak Guna Air, Pemeliharaan dan

Penangkapan Ikan (ps.47) Hak Guna Ruang Angkasa (ps.48) Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps.49)

Hak Atas Tanah bersifat “Sementara”

– Hak Gadai– Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian– Hak Sewa Tanah Pertanian– Hak Menumpang– Hak Tanggungan

Hak Atas Tanah bersifat “Ditentukan kemudian”

– Hak Pengelolaan

5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga

A. Hak MilikB. Hak Guna UsahaC. Hak Guna BangunanD. Hak PakaiE. Hak pengelolaan

A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA) Sifat: hak turun-temurun,

terkuat dan terpenuh yg dapat dipunyai orang atas tanah.

Subjek: Hanya WNI yang dapat mempunyai Hak Milik –hanya badan-badan hukum tertentu.*

Objek: tanah negara, tanah ulayat ataupun tanah yang berupa hak milik adat.

Terjadinya: krn hukum adat, penetapan pemerintah dan karena UU

*1.Bank-bank yg didirikan oleh negara

2.Perkumpulan-perkumpulan organisasi pertanian

3.Badan-badan keagamaan yg ditunjuk BPN (gereja HKBP, Gereja Roma Katolik, Gereja Pantekosta dan Perserikatan Muhammadiyah)

4.Badan-badan sosial yg ditunjuk BPN

Peralihan Hak: oleh/dari WNA, boleh melalui

(1) perwarisan tanpa wasiat dan

(2) percampuran harta perkawinan dgn syarat dalam 1 tahun harus dialihkan, jika tidak akan hapus karena hukum

Pembebanan hak lain: HGB, HP, HS, HT---- HGU tidak boleh, karena harus di atas tanah negara

Hapusnya: -musnah -pencabutan hak -penyerahan sukarela -ditelantarkan -melanggar prinsip

nasionalitas

Hak Guna Usaha (ps.28-34) Sifat: hak untuk

mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh negara

a. Hanya di atas tanah negara

b. Digunakan untuk pertanian, perikanan dan peternakan.

c. Jangka waktu ttt

Subjek: WNI dan badan hukum

Objek: tanah negara (dengan catatan)

Cara terjadinya: dengan permohonan=ketetapan Pemerintah

Peralihan: dapat dengan perbuatan dan peristiwa hukum

Jangka waktu: 25 th, untuk perusahaan 35 th dpt diperpanjang 25 th.

Pembebanan: hak tanggungan Hapusnya:

-jangka waktu berakhir-berhenti sebelum jangka waktu-dilepaskan sebelum jangka waktu-dicabut untuk kepentingan umum-ditelantarkan-tanahnya musnah-subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU

HGB (ps.35-40) Sifat: hak untuk

mendirikan dan bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dgn jk.wkt paling lama 30 tahun.

Subjek: WNI dan badan hukum Indonesia

Objek: tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik.

Jangka waktu: 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun.

Pembebanan: Hak Tanggungan

Cara terjadinya: (1) penetapan pemerintah (2) perjanjian otentik karena penetapan pemerintah dan antara pemilik tanah dgn pihak yg akan memperoleh HGB.

Peralihannya: perbuatan dan peristiwa hukum

Hapusnya:-tanahnya musnah-jk.wktu berakhir-dilepaskan sukarela-kepentingan umum-diterlantarkan

Hak Pakai (ps. 41-43) Sifat: hak untuk

menggunakan atau memungut hasil dari tanah orang lain, yaitu milik orang lain atau tanah negara, yg bukan perjanjian sewa-menyewa dan pula pengolahan tanah.

Subjek: WNI, WNA, badan hukum (didirikan di Indonesia dan yang mempunyai perwakilan di indonesia), perwakilan negara asing dan organisasi internasional.

Objek: Tanah negara, tanah hak pengelolaan dan Hak milik.

Jangka waktu: ada yang ditentukan (maks.25 th dan diperpanjang 20 th) dan tidak—tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

Cara terjadinya: (1)pemberian hak di atas tanah negara dan pemberian atas usul pemegang hak pengelolaan (2) pendirian/pembebanan hak baru di atas HM.

Hapusnya: idem

Hak Pengelolaan Sifat: pengertian HP,

secara eksplisit tidak ada di UUPA tapi ada di dalam penjelasan. Hak ini mengacu kpd hak menguasai negara untuk memberikan hak penglolaan Ps.1 PP No.40 Tahun 1996 HP adalah ‘hak menguasai dari negara yg kewenangan dan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan pada pemegang haknya’.

Subjek: orang atau badan penguasa (departemen, jawatan atau Daerah swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.

Objek: tanah negara Cara terjadinya:

dengan permohonan. Peraturan kaBPN No 9 th 99 ttg cara pemberian dan pembatalan HAT negara dan Hak Pengelolaan.