guia para vender casas

8/17/2019 Guia Para Vender Casas

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venderGuía para

un

inmuebl

vive1.com


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venderGuía para un

inmuebl


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En esta encontrarás

los consejos para que estaexperiencia sea positiva.

¿Has decidido vender tu

pasos se deben seguir

¿Sabes qué

para arrancar este proceso?

propieda?

guí En esta encontrarás losconsejos para que esta experiencia

sea positiva.


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Vender una propiedad es una manera deconvertir el patrimonio en una fuente deingresos extra o para adquirir una casa más

grande o mejor ubicada, pero para que estaoperación no sea un dolor de cabeza es clavedelinear un plan para acelerar y mejorar latransacción.

Hace unos años, un simple cartel en la ventanacon el número telefónico era suficiente para

cerrar la venta. Sin embargo, hoy con las nuevas

tecnologías y conectividad, estos anunciospasan inadvertidos porque la gente se conectamás en sus dispositivos móviles ycomputadoras para buscar bienes inmuebles.Por eso es clave planificar la operación de venta

con los siguientes pasos.


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determin e valor consulta y

Un tema importantísimo a la hora de vender es establecer elvalor de la casa en el mercado. Existen portales en elmercado como Vive1.com que cuentan con un avaluador

en línea y gratuito para facilitar el proceso. Una formadirecta es que una agencia inmobiliaria determine su precio deventa. Otras posibilidades son: tomar como referencia preciosde venta recientes de inmuebles similares en la misma zona;una tasación de la vivienda por empresas especializadas,

consultar en inmobiliarias el costo de casas similares puestas ala venta en el barrio.

Es importante saber que existen profesionales inmobiliarioscapacitados para asegurar las mejores condiciones de laventa, además del conocimiento de los procesos que evitasorpresas desagradables y en algunos casos disminuye eltiempo de espera.


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Es necesario considerar el avalúo comercial en torno almercado, contratar a un profesional que realice un avalúoconfiable y que tome en cuenta a la zona, la plusvalía y

tiempos de construcción.

Los avalúos son importantes al momento de vender unacasa. Un avalúo técnico sirve para saber cuánto va a costaradecuar o remodelar una casa y por lo general lo hace unarquitecto. En cambio, un avalúo comercial sirve paravender y entrar directamente al mercado y lo hace uncorredor de bienes raíces porque está cerca del mercadoinmobiliario, explica Oscar Chamba de Bienes RaícesCatedral en Cuenca.

Para determinar un precio de venta del bien inmuebletambién se debe considerar la ubicación de la propiedad, siestá en un sector comercial, residencial, agrícola oindustrial. Además de analizar qué tipo de propiedad es(departamento, casa, hacienda o villa). Con estosantecedentes después será más sencillo hacer unacomparación de precios de casas similares que estén en elmismo sector y obtener un precio final.


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regl papeles en

Los expertos recomiendan revisar que todoslos papeles estén en orden, ya que en ocasionesocurre que los inmuebles no son legalmentepropiedad de quien quiere disponer de ellos,como cuando fallece el dueño y no se ha hechola sucesión del bien, explica el constructorcuencano José Calle.

Otro factor en este proceso es que lasescrituras del inmueble tienen errores quepueden impedir la venta o dificultan la

acreditación de la propiedad, como fallas en ladescripción, ubicación o nombre delpropietario.


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01

02

Título de propiedad con laescritura original del inmuebleinscrita en el Registro Públicode la Propiedad. Esto lo emiteun notario que detalla las

características del bieninmueble, su historial deventa y el detalle de quiénes el dueño.

so u requisit:

Título de

propieda

El cual se obtiene en elRegistro de la Propiedad(presentando una copia de las

escrituras o una copia de uncertificado anterior en el casode que existiere).

Con este documento seasegura más confianza en la

negociación con los posibles

compradores.

Certificado

Gravámene

Los documentos que debes tener en regla


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04

Cancelado del año en curso.Este documento es el tributode carácter directo que gravaa la propiedad y corresponde atodos los elementos que

conforman un bien inmueble,sea rústico o urbano,bodegas, parqueaderos,terrenos, edificaciones, etc.,

que constituyan parte delmismo. Este impuesto sepaga una vez al año.

Impuesto predia

Fotocopia de la cédula deidentidad y papeleta devotación a color decompradores y vendedores. Esimportante considerar quepara la venta de inmuebles y

en el caso de personascasadas, se requiere de lafirma de las dos partes

(cónyuges).

personalesDocument

En el caso de inmuebles pertenecientes a personas fallecidas,se requiere adicionalmente la Posesión Efectiva por parte delos herederos. Y en el caso de que sea una propiedad concircunstancias especiales: venta por parte de una sociedad

jurídica, herencias y herederos, divorcios o separaciones debienes, el vendedor deberá consultar acerca del caso y verificar

cuáles son los requisitos son necesarios.


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document opcionale:Además de eso deberías tener estos

Identificación oficial y un croquis para facilitar la ubicación.

Ficha catastral en la que se dibuja la ubicación de la vivienda con sus respectivosmetros de construcción en una lámina. Este documento se tramita en el municipiodonde esté ubicado el bien inmueble y solo puede tramitarlo el propietario actual.Es como la cédula de identidad de la casa o como la matrícula del auto. En estaficha se encuentran datos técnicos de la propiedad con metros de construcción,

metros cuadrados del terreno, avalúo comercial, entre otros datos.

Constancia de pago de agua, luz y teléfono y servicios adicionales del último mes.

Cuadro de alícuotas: es un requisito para casas que están dentro de la propiedadhorizontal. Se emite cuando el Municipio respectivo considera que es un

propiedad de esta índole. Allí va el porcentaje y pago de obligaciones destinadas agastos comunales de mantenimiento, seguridad y otros. Se calcula por el metrajeo superficie de cada vivienda.

Es importante tener en cuenta que realizar todos estos trámites requieretiempo y sobre todo paciencia. Todos los documentos deben estaractualizados, por eso es recomendable sacarlos en un periodo de tiempodeterminado, ya que algunos tienen vigencia de un mes o es muy común que

existan errores y sea necesario renovarlos.

Para la entrega de la casa es necesario dar las llaves del medidor de agua,medidor de luz y el certificado del pago de los servicios del último mes.

Se sugiere elaborar un acta en la que conste que la propiedad está en óptimascondiciones; el servicio de agua, luz y demás están funcionando, entre otrosservicios. Ésto, para tener más transparencia en la transacción de lacompra-venta.


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Contempla los

gast adicionaleVender una casa a un precio determinado nosignifica que recibirá ese valor neto por la

transacción. Por esta razón debes tener claro

los gastos que generará la venta. Uno de losgastos para el vendedor es la plusvalía delbien. Sin embargo, pueden repartir este valorentre vendedor y comprador por partesiguales o pasarlo al comprador; siempre quesea estipulado en el contrato de compra yventa.

También hay que tener en cuenta el papeleoque estas transacciones implican. Porejemplo, el gasto en el notario (se calculasegún el avalúo en el municipio), abogado,avaluadores profesionales, agentesinmobiliarios y contador para calcular lacarga fiscal derivada de la venta del inmueble.

Además de las reparaciones que se

requieran.


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necesarias

L a r e p a r a c i o n e

Una vez que decidas vender decenas

de compradores visitarán la casa ycomprobarán el estado de la mismacon otras similares. Lo que te daráventaja es el buen estado del bieninmueble, porque así el comprador nodebe invertir en mejoras.

Una buena práctica es realizarreparaciones a un precio razonable.

Evalúa si esa inversión se veráreflejada en el precio final del

inmueble. Recuerda que loscompradores son influenciados por

sus emociones cuando eligen una casa,por eso piensa en los compradorescomo invitados de honor.

Si cuentas con el presupuesto parahacer esas reparaciones pendientestendrás ventaja en el mercado. Losexpertos coinciden en que si lapropiedad tiene más de 10 añosdeberías invertir alrededor de un 2%del valor total en mejoras. Porejemplo, Juan Fernando Balarezo, deConstruba en Cuenca, señala que es

indispensable tener bien pintada lapropiedad antes de venderla. Si no sepinta por completo, trata de coger

todas las fallas para que se vea bien asimple vista.

Si es una vivienda con poca iluminaciónnatural se debe pintar de blanco. Estatonalidad ayuda a que la casa se vea másamplia, limpia y atractiva. En la fachada sepueden aplicar colores de moda, porquealgunos compradores se guían por estastendencias.

La plomería también debe ser prioridad. Es

importante chequear qué tan bien estánlas tuberías y hacer los arreglosrespectivos. Si hay un daño mayor esimportante ser transparente con elcomprador para ver si él puede repararcuando adquiera el inmueble.

Las instalaciones eléctricas también debenser evaluadas por un profesional en estarama para hacer las reparaciones yentregar un buen producto.


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de bie inmueblconsejos para agilizar la venta

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01Elabora un anuncio atractivosobre la venta de la viviendaincluyendo datos útiles einformación importante (metrosútiles, distribución, año en el quese construyó) y publícalo enmedios masivos de Internet. Hoy

existen portales en el mercadoque ofrecen buena visibilidad. Esimportante apalancarse enportales líderes comowww.vive1.com para aumentarlas visitas de clientes yprobabilidades de venta. Esimportante averiguar si ofrecen

servicios para destacar lapropiedad; posicionarla sobre lasotras para llegar a más visitantes.

En www.vive1.com tenemos elPlan Todo1

http://landing.vive1.com/plan-todo1 en que el que ahorras tiempoporque nos encargamos de lapublicación de la propiedad;también tomamos fotografías

ilimitadas de tu inmueble, hacemosun tour de video, entre otrosservicios.

Invierte en

publicida


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02Como ya se mencionó en elítem de reparaciones,recuerda arreglar paredescuarteadas o agujeros,cerraduras, lámparas, etc.Estos detalles son fáciles desolucionar y si no se

solucionan dejan una malaimpresión al posiblecomprador. Reemplaza losfocos fundidos, así como losinterruptores que nofuncionen.

Cuida los

detalle

03Se trata de la fachada y elpatio que deben estarperfectamente limpios. Creauna entrada acogedora,invierte tiempo y, si es posibledinero. Recuerda que “no haysegunda oportunidad parauna primera impresión”.

La primera

impresió


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04En caso de mostrar una casaque aún está habitada, prestaatención a la limpieza ycuidado de la viviendadurante la visita de loscompradores. Debes procurarque todo esté en su sitio,perfectamente ordenado y

dispuesto de un modoconfortable.

Limpieza y

orde

05Una buena decoración es

clave para impresionar a losposibles compradores, enespecial si es una casa usada,para darle un estilo y generarmás interés. Recuerda que sivas a decorarla es mejor elegirun solo estilo. Por ejemplo,

minimalista, vintage, clásico.De esta forma la decoraciónserá un enganche al momentode mostrar la propiedad, indicala decoradora de interiores,Gloria Velasco.

decoració


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de mayor atención

06Dale a la casa un aspectoventilado, elimina el desorden

y reduce el mobiliario almínimo. Reorganiza losmuebles para que el ambiente

no esté cargado. Esimportante crear un ambiente

espacioso, con canales decomunicación entre lashabitaciones.

adicionales consej

07 Ten especial cuidado con elbaño y la cocina. Limpia losazulejos, elimina las señalesde humedad o moho en las

rejillas y coloca toallas nuevas.En la cocina retira todos losutensilios. Corrige goteras en

espaci


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08Algunos expertos en venta decasas aconsejan ambientar lavivienda con buenos aromaspara potenciar el sentido debienestar. Coloca flores

frescas o cestas con esenciaspor la casa. Recuerda no

exagerar con inciensos yaromas intensos porquepueden molestar al posiblecomprador.

el ambiente aromatar

09Los perros o gatos puedendescomponer el proceso deventa. Aunque te encanten losanimales, si quieres potenciarla venta de tu casa procuraque los animales no esténpresentes durante la visita delos posibles compradores.

la mascota


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10Sé sincero, refleja fielmente

las características delinmueble, no sirve de nadaengañar porque, aunquepodrías conseguir contactosextra, corres el riesgo de quese sientan defraudados.

en la negociación transparenci


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https://www.youtube.com/watch?v=PwttTJ3jHUQ

Elabora un archivo fotográfico

y un video. No es comúnvender una casa sin al menosuna visita previa, pero lasfotos son la atracciónprincipal. Publica el mayornúmero posible. Seleccionalas imágenes y procura que laprincipal sea de la sala y de lafachada en plano general.Luego puedes poner las de lascocina o habitaciones si sonestéticas. Una recomendaciónes hacer planos generales ymenos detalles . Evita losbaños si no son totalmenteamplios y estéticos.

Para lograr esto se puedecontratar a un profesional quehaga el trabajo. Sin embargo,con un celular de buenaresolución y sentido común,Con estos consejos podrátomar fotos como unprofesional y vender másrápido su propiedad.

imágene11

VER VIDEO


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agregado

12Haz una descripción contodas las características de lapropiedad. No te limites adecir el número de propieda-des, más bien cuenta una

historia. Por ejemplo, si tieneventilación, si recibe la luz delsol, describir la vista, jardineso si está cerca de colegios,locales comerciales, entre

otros servicios. Incluso sihaces una buena descripción,el buscador Google posicionamejor estas descripciones quelas que son escasas.El objetivo es que el potencialcomprador se haga una ideadel inmueble mediante el textoy las imágenes que incluyas.

de la propiedad descripció

13 Introduce todos los detallesadicionales que tenga la casa.Al momento de vender esmejor pecar por exceso quequedarse corto. Cuanta más

información será más fácilhacer atractivo el inmuebleante los compradores.

valor


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ten en cuenta la

14Atiende a todas las personasque se pongan en contactocontigo, no te demores en larespuesta de los e-mails o lasllamadas, nunca se sabe si esecontacto es la personadispuesta a comprarla.

en la respuesta inmediat

15Debes tomar en cuenta lademanda y oferta del merca-do local, ya que esto determi-nará el tiempo que tomevender la propiedad y lasbases de la negociación. Tenpaciencia ya que este proceso

no es cuestión de uno o dosdías. Procura actualizar lasfotos y la descripción, enocasiones un pequeño cambiopuede hacer que un anuncio sevuelva más atractivo.

ofert loca


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e bie inmueblconsejos de seguridad para mostrar

Hay que tener cuidado ya que al vender una propiedad debesmostrar en varias ocasiones el lugar hasta cerrar el negocio.Como en este proceso se contactan desconocidos hay quetomar ciertas medidas para evitar un robo.

Es importante conocer a quién le vendes tu casa, saber si esuna persona confiable y sobre todo que se vea transparente.

Muchas veces por el apuro de vender nos olvidamos de tomarlas medidas de seguridad necesarias.

Cuando recibas las visitas a los posibles compradores es

importante que no vayas solo a enseñar la vivienda, procura iracompañado.

Evita tener objetos de valor como laptops, joyas o carteras enlugares visibles de la casa, y nunca dejes que los posiblescompradores visiten solos los espacios de la propiedad.

Puedes llevar un registro de quienes van visitando tu casacon datos importantes: nombre, teléfono y dirección de

correo electrónico. Trata de no hablar de tu vida personal conlos clientes.


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Detalles de la negociación al vender un inmueble

vender u inmuebl

Luego de que el comprador yvendedor se han puesto deacuerdo en el precio del bieninmueble y en la forma de pago,entonces se requieren lossiguientes pasos para que laventa / compra sea exitosa:

Escritura delinmueble

originales. Si es uninmueble en unapropiedad horizontal(dividida ensubpropiedades tal como unedificio y sus departamentos /

oficinas, un terreno dividido en

partes), se requiere un documentoadicional.

Una vez verificado

que la propiedadpuede ser vendida o

comprada serequieren los

siguientesdocumentos:

En el caso deinmuebles pertenecientesa personas fallecidas, serequiere adicionalmente laPosesión Efectiva por

parte de los herederos.

Con estosdocumentos, seredacta la nueva

escritura, por parte deun abogado.

El documentonecesario antes de

cualquier trámite es el

Certificado de Gravámenesque se obtiene en el Registrode la Propiedad (presentandouna copia de las escrituras o unacopia de un certificado anterior

en el caso de que existiere). Estecertificado detalla si la

propiedad tiene hipotecas,impedimentos de venta o si está

libre para ser vendida.

Copia de cédulasy papeletas de

votación a color, decompradores y

vendedores. Esimportante considerar

que para la venta deinmuebles y en el caso de

personas casadas, se requierede la firma de las dos partes

(cónyuges).

Para inmuebles dentro deuna propiedad horizontal, se

requiere una copia delNombramiento de Administrador

del inmueble, copia a color de sucédula, y un Certificado

emitido por esta persona,etallando el cumplimientoal día del pago de

lícuotas / condominio.

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¡Much suert e l vent!

Esperamos que esta guía para vender una casa haya sido de utilidad para tupróxima venta. Recuerda que lo más importante es la organización para quela experiencia sea positiva. En www.vive1.com lo más importante es

apoyarte en cada momento del proceso de esta transacción.

Si deseas más información puedes encontrarla en La Academia Vive1, en laque hablamos con expertos inmobiliarios sobre diversos temas.

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También encontrarás temas de interés en nuestro bloghttp://blog.vive1.com/ porque nosotros no solo te ayudamos a vender ocomprar tu casa sino a formar un hogar.

¡Much suert e l vent!


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