guia basica para la promocion de proyectos

8/9/2019 Guia Basica Para La Promocion de Proyectos

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FONDO NACIONAL DE FOMENTO AL TURISMO

GGUUIIAABBAASSIICCAAPPAARRAA

LL

AA

PP

RR

OO

MM

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CC

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NN

DD

EE

PPRROOYYEECCTTOOSSTTUURRIISSTTIICCOOSS

DIRECCIN ADJUNTA DE SERVICIOS DE APOYO AL SECTOR TURSTICOSUBDIRECCIN DE ASESORA Y CALIFICACIN DE PROYECTOS


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FONATUR

DIRECTORIO

Director General:

Ing. Miguel Gmez Mont Urueta

Director Adjunto de Servicios de Apoyo al Sector Turstico

Arq. Francisco de la Vega Aragn

Subdirector de Asesora y Calificacin de Proyectos:

Lic. Jos Trujillo Ziga

Subgerente de Evaluacin Tcnica: Arq. Andrs Hernndez H.

Subgerente de Evaluacin Financiera: C. P. Octavio Medina C.

Domicilio: Calle Tecoyotitla No. 100, P.B. Col. Florida.Delegacin lvaro Obregn, Mxico, D.F.,C.P. 01030Telfonos: (0155)-5090-4200 ext. 4637, 4518, 4238, 4235, 4360.Correo electrnico: www.fonatur.gob.mx


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Direccin Adjunta de Servicios de Apoyo al Sector Turstico 3

INTRODUCCIN

FONATUR, en su carcter de promotor de la inversin en el sectorturstico, ha considerado conveniente elaborar una gua para que lospequeos y medianos inversionistas, puedan acceder a recursoscrediticios ms fcilmente.

La presente gua es de carcter general y contiene los principaleselementos que un inversionista debe considerar en la elaboracin de suProyecto de Inversin, el cul es requisito indispensable en la gestin decualquier financiamiento.

Se incluyen algunas consideraciones que se deben tomar en cuenta antesde gestionar el crdito y un resumen sobre la metodologa para elaborar unproyecto de inversin.

La gua considera los requisitos mnimos de informacin que elinversionista debe presentar a la institucin financiera elegida. De estaforma, el Banco contar con los elementos necesarios para evaluar lasolicitud de crdito presentada en forma gil y expedita y por su parte elinversionista sabr que ha tomado una decisin correcta.

Finalmente es importante destacar, que la presente gua se realiz con unlenguaje sencillo, con el objeto de que tanto inversionistas relacionadoscon el tema turstico, estudiantes de las carreras o licenciaturas afines conel turismo o cualquier persona que tuviera inters en preparar un proyectode inversin turstico, pueda entender en forma clara cada uno de losconceptos que en sta se exponen.

NOTA: FONATUR no asume responsabilidad alguna por la resolucin que tome el Banco con relacin ala solicitud de crdito que analice, no obstante que se hayan seguido todos los pasos aqu propuestos.Tampoco asume responsabilidad alguna por los temas tratados en la presente Gua, ya que slo buscaproporcionar a los inversionistas del sector turstico, una herramienta que facilite el acceso al crditobancario.


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I N D I C E

I.-El financiamiento.. 5I.1.Consideraciones previas.....5I.2.Criterios de elegibilidad...7I.3.Algunas causas por las que se podra negar el crdito.. 9I.4.Proceso de gestin del crdito bancario ...10

II.-Elaboracin del Proyecto .11II.1. Qu es un Proyecto Turstico de Inversin?....12II.2.Etapas del Proyecto....12II.3.Esquema general para la integracin de un Proyecto Turstico deInversin..15II.4.Estudios que integran el Proyecto de Inversin...16

II.4.1. Evaluacin del Entorno (Anlisis del Cluster)....16II.4.2. Estudio de Mercado.17II.4.3. Estudio Tcnico...19II.4.4. Estudio Financiero...20II.4.5. Estudio de la Operacin del Negocio...21

III.-Presentacin de la Informacin.23

III.1. Plan de Negocios..23III.2. Folleto (Brochure).23

IV.-ANEXOS.25IV. 1Operacin del Proyecto: Hotel y Tiempo Compartido.26IV. 2Contenido del Plan de Negocios..28IV. 3Descripcin de Aspectos TcnicoArquitectnicos...29IV. 4Evaluacin Financiera..34IV. 5Analisis de Operacin..36


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I. EL FINANCIAMIENTO

Todo proyecto a desarrollar (por ejemplo la construccin de un hotel),implica la necesidad de contar con recursos financieros (dinero) parallevarlo a cabo.

Normalmente los inversionistas no cuentan con todo el capital que serequiere para llevar a cabo su proyecto, debiendo recurrir a prstamos deBancos. Existen otras fuentes de financiamiento, pero para efectos de lapresente gua, nos referiremos exclusivamente a prstamos bancarios.

Por otra parte, existen inversionistas que cuentan con dinero suficientepara llevar a cabo el proyecto, sin embargo, deben tomar la decisin deutilizar slo sus recursos o utilizar tambin dinero del Banco, ya quenormalmente la rentabilidad tiende a incrementarse al utilizar otras fuentesde financiamiento (la tasa de inters define este punto).

I.1. Consideraciones Previas

Qu es el crdito? En simples trminos, es la confianza que alguiendeposita en usted, para la devolucin de la suma de dinero que le fue

otorgada con fines lucrativos. Es de sealar que la raz etimolgica delvocablo crdito, es creer.El anexo IV.1., muestra los principales tipos decrdito que ofrece la banca comercial (especficamente para proyectos deinversin turstica) con objeto de identificar los que ms se adapten a susnecesidades.

Flexibilidad en las negociaciones.Recuerde que iniciar un proceso denegociaciones con el banco, donde la imposicin de criterios rgidos nosiempre es la ms saludable, se debe estar en una posicin de ganar

juntos, un buen negocio es aquel en donde ambas partes ganan.

Demasiados documentos? Muchas veces el inversionista llega apensar que el Banco no quiere darle el crdito, al solicitarle demasiadosdocumentos y estudios adicionales cuya elaboracin es costosa. Sinembargo, debe considerar que lo que se busca es reducir el riesgo paratodos, ya que se pretende que el otorgamiento del crdito, beneficie aambas partes.


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Toda la informacin deber:1. Ser reciente (antigedad mxima de 3 meses)2. Estar firmada por el responsable en los documentos que se le

indique,3. Contar con el respaldo de estudios o criterios objetivos claros,

lgicos y documentales, (segn el caso).4. Ser consistente con la informacin proporcionada.

Recuerde que los estudios que se solicitan para lograr el crdito (estudiode mercado, tcnico, financiero, etc.), no son un gasto, son una inversinque le ayudarn a planear en forma eficiente y segura el futuro de sunegocio. Por lo tanto, debern ser realizados por personal capacitado, con

experiencia en el sector.En este sentido, la actual administracin de FONATUR ha implementadoun programa denominado Asesora y Calificacin de Proyectos, el cualtiene como objetivo evaluar un proyecto con la informacin proporcionadapor el inversionista, a efecto de medir el riesgo del negocio en formatotalmente sustentada y objetiva. Esto permite al banco contar con laopinin de un experto imparcial en el tema y agilizar su evaluacin para elotorgamiento del crdito.

Tiempo de Trmite. El tiempo que se necesita para autorizar una solicitudde crdito, vara dependiendo de cada institucin y del tiempo que se tardeel inversionista en reunir toda la documentacin solicitada. No obstante, siconsideramos que ha cumplido con todos los requisitos, el tiempo oscilaentre uno y tres meses.

Aportaciones de Capital. Todo proyecto que pretenda ser financiado porel Banco, deber incluir aportaciones de capital (es decir, de lospropietarios) ya sea en efectivo o en especie. Podrn aportar terrenos,

siempre y cuando sea a precio de avalo en las actuales condiciones. Nose aceptan terrenos sobrevaluados, ni extensiones de terreno superiores alas que requiera el proyecto. Puede aportarse tambin obra, mobiliario yequipo a valor de mercado.

Los Bancos normalmente requieren que la aportacin no tenga unaantigedad mayor a 6 meses para que se acepte como nueva aportacin.


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I.2. Criterios de elegibilidad

El Banco analizar quin es usted (solvencia moral) y cul ha sido sutrayectoria comercial. Esto se evala independientemente de lo bueno quesea el proyecto que le propone. Recuerde que atrs de todo negocio, haypersonas y son stas las que responden por los negocios.

Las Instituciones Bancarias buscan realizar operaciones seguras yexitosas, preferentemente con inversionistas cuya experiencia ha sidosatisfactoria en el ejercicio y liquidacin de sus compromisos, aunado aque deben presentar proyectos de inversin viables.

Por lo tanto, el proceso de gestin del crdito bancario implica los dossiguientes anlisis:

1. Del Inversionista2. Del Proyecto

Con relacin al anlisi s del Inv ers ion ist a, los principales criterios quese consideran para ser sujeto de crdito, son:

1. Solvencia econmica y moral. Se refiere al comportamiento del

inversionista para cumplir invariablemente con sus compromisos. Porejemplo los proveedores, acreedores, clientes, etc., podrn dar informesfrente a terceros, tambin se puede consultar el Bur de Crdito. Serequiere acreditar la personalidad de los inversionistas y administradores.

2. Garantas. Para ser sujeto de crdito, es necesario proporcionar alBanco garantas suficientes en la proporcin que cada institucin requiera.Preferentemente la garanta la constituye el propio negocio (destino delcrdito otorgado), sin embargo, puede ser que el Banco solicite mayoresgarantas, ya que los bancos estn obligados a salvaguardar los recursos

financieros que la gente ha depositado en ellos.3. Otras Fuentes de Ingresos. Aunque no es un requisito forzoso, elriesgo para el Banco disminuye, cuando el inversionista cuenta con otrosnegocios que en su caso pudieran hacer frente a los pagos del crdito anteuna eventualidad que afecte algn pago del crdito solicitado. Estaseventualidades pudieran surgir durante el perodo de arranque y podrandesaparecer una vez que el negocio se haya consolidado.


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4. Recursos en efectivo suficientes para aportarlos como capital alnegocio. En nuevos negocios, el Banco seguramente le solicitar quecompruebe su disponibilidad de recursos (capital), para aportarlos al

proyecto.

5. Conocimiento y dominio del mercado. Preferentemente el Bancoapoya a inversionistas que conocen su mercado, ya que disminuye elriesgo por la comercializacin del producto, sin embargo, esto puedesolucionarse contratando personal calificado o empresas operadoras conexperiencia en el ramo.

6. Experiencia y tiempo en la actividad. La solidez del negocio se ganacon experiencia evitando errores que pueden resultar muy costosos para el

negocio. Esto tambin se soluciona contratando personal calificado oalguna empresa operadora.

Con relacin al anlisi s del pr oy ecto, los principales criterios que seconsideran para ser sujeto de crdito, son:

1. Estructura financiera sana. Se refiere a la cantidad de crdito quetendr el negocio, tomando como referencia el capital o el activo total. ElBanco busca no llevar ms riesgo en el negocio que el inversionista, estoes, que el crdito que otorgue ms todos los dems pasivos, siempre sean

menores que el capital de los inversionistas.Esto se mide a travs del ndice financiero Nivel de endeudamiento, elcual no debe ser mayor a 50% de la inversin total (Pasivo Total / ActivoTotal) o su equivalente, el ndice de Apalancamiento, el cual debe serigual o menor a 1.0 (Pasivo Total / Capital Contable). Entre ms pequeossean estos ndices, ms atractivo es el negocio para el Banco.

2. Factibilidad del Proyecto. Se refiere a que el negocio cuente conviabilidad tcnica, financiera y de mercado. En el siguiente captulo se

muestra todos los estudios que integran un proyecto para sustentar suviabilidad y capacidad financiera para pagar el crdito solicitado.

3. Tiempo de haber iniciado operaciones. Hay bancos que prefierennegocios en operacin (al menos 2 aos). De ser este el caso, debercontar con todos los registros oficiales para operar mercantilmente. Encaso de encontrarse en etapa preoperativa, podr seguir con la gestin delcrdito, pero muy probablemente el Banco exigir todos los registrosposteriormente.


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4. Que no existan impedimentos normativos como: uso del suelo,ecolgicos, legales, sociales, etc.

I.3. Algunas causas por las que se podra negar el crdito

1. Experiencia negativa con algn Banco.Durante la gestin del crdito,el Banco investigar antecedentes con otros bancos, por lo que serecomienda brindar la correspondiente justificacin favorable en su caso.

2. Cuentas vencidas. Esto podra sugerir que se repetir con el crditosolicitado, por lo que en caso de existir una razn deber indicarse.

3. Demandas contra alguno de los socios. De ser el caso, deberpresentar documentacin que demuestre que se resolvi de manerafavorable.

4. Estar en suspensin de pagos.Es causa inmediata para rechazar elcrdito. Deber regularizar esta situacin antes de gestionar el crdito.

5. Reduccin de ms de dos terceras partes del capital contable porprdidas. La ley lo dispone como una causa para liquidar la sociedad.Esto puede suceder cuando se registran prdidas (del ejercicio yanteriores) y stas se acumulan reduciendo el capital contable.

6. Atraso en el pago de impuestos. Despus de las contingenciaslaborales, el fisco tiene prioridad de cobro frente al banco y otrosacreedores.

7. Otras causas.Huelgas o emplazamientos a huelgas, capital contablenegativo (estara sobre apalancada y pertenecera a los acreedores),prdidas de operacin en alguno de los dos ltimos ejercicios.

El Banco tendr que contar con la informacin completa (tanto del

inversionista como del proyecto) para estar en posibilidades de llevar acabo su anlisis.

Un punto muy importante a considerar, es que en ocasiones elinversionista no entrega al Banco informacin clave y bsica para lograruna decisin favorable, como informacin financiera, de mercado, tcnica ylegal, as como de los antecedentes de los accionistas y ejecutivos.


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Con ese proceder se corre el riesgo de parecer incompetente ante elBanco, pues habr incongruencias en la informacin proporcionada. Deesta forma el inversionista perder la credibilidad y el crdito le ser

negado.

PRINCIPALES ELEMENTOS A CONSIDERAR

1)

EMPRESA(Quien esta detrs

del Proyecto)

2)

SolvenciaEconmica y Moral,

Garantas, etc.

CRITERIOS DEELEGIBILIDAD

EVALUACIN

OTORGAMIENTO

DEL

CREDITO

OTORGAMIENTO

DEL

CREDITO

PROYECTO(Su factibilidad)

Capacidad de Pago

PRINCIPALES ELEMENTOS A CONSIDERAR

1)

EMPRESA(Quien esta detrs

del Proyecto)

2)

SolvenciaEconmica y Moral,

Garantas, etc.

CRITERIOS DEELEGIBILIDAD

EVALUACIN

OTORGAMIENTO

DEL

CREDITO

OTORGAMIENTO

DEL

CREDITO

PROYECTO(Su factibilidad)

Capacidad de Pago

I.4. Proceso de gestin del crdito bancario

El primer paso es recurrir al Banco que mejor nos conoce, o sea, con quienllevamos todas las cuentas bancarias. Esto ahorrar tiempo al momento dellevarse a cabo la investigacin como sujeto de crdito.

Se debe investigar los tipos de crdito disponibles en el mercado y lascondiciones que ofrece en cuanto a plazo y tasa de inters principalmente,para planear financieramente el proyecto.

El Captulo II., Muestra los elementos que debe contener el proyecto queser evaluado.

El dinero del crdito se dispone conforme lo requiere el proyecto,normalmente se establecen perodos trimestrales, siguiendo el programade obra autorizado.


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De esta forma, el Banco supervisa peridicamente, que tanto el dinero delcrdito como el capital comprometido, se hayan invertido conforme loplaneado. De no existir inconveniente se dispone de la siguiente

ministracin de crdito, y as sucesivamente hasta que se concluyan lostrabajos de construccin, ampliacin o remodelacin, segn sea el caso.

Generalmente, los Bancos establecen que las aportaciones de capital ycrdito deben hacerse en Paripassu, que significa que por cada peso querecibe de crdito, el inversionista debe aportar otro peso paracomplementar los requerimientos de efectivo del perodo de que se trate.

II. ELABORACIN DEL PROYECTO DE INVERSIN

El Banco necesita conocer al inversionista, pero tambin requiere conocercon toda claridad el negocio que se le propone, ya que prcticamentetambin se convierte en otro inversionista o socio y adquiere riesgo. Esteriesgo se debe cuantificar y evaluar por el bien de todos (al inversionista nole conviene que el Banco ejerza las garantas ni al Banco le convieneadquirir negocios o bienes inmuebles).

Por lo tanto, el Banco necesita conocer entre otros temas al inversionista,pero tambin conocer con toda claridad:

Que negocio se le propone Cunto vale A quien le vende Cuanto vende Cmo opera la empresa Cmo se le piensa pagar al banco A qu plazo Con cuales garantas, etc.

Tambin el inversionista requiere conocer el nivel de rentabilidad que sunegocio le ofrecer y que mejoras o adecuaciones podra realizar paramaximizar su utilidad, bajo un nivel de riesgo razonable.

Todos estos cuestionamientos, se contestan a travs de la elaboracin deun Proyecto de Inversin. Se debe considerar que el realizarlo, no es ungasto, sino una inversin la cual reducir el riesgo a su negocio y brindaroportunidades para maximizar utilidades.


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II.1. Qu es un Proyecto de Inversin?

Es un conjunto de estudios sobre temas especficos (ms adelante sedetallan), que proporcionan elementos de juicio para tomar la decisinsobre la conveniencia de llevar a cabo una inversin o no. Estos estudios,se plasman en un documento que se concluye en un perodo de tiempodeterminado.

Un proyecto de inversin, se podra definir de la siguiente manera Es un conjunto de elementos relacionados lgica, tecnolgica y

cronolgicamente, que se ejecutan en un perodo determinado. Su objetivo es resolver un problema, cubrir una necesidad o aprovechar

una oportunidad. Tiene costos y beneficios que pueden ser identificados

Los proyectos se elaboran bajo una metodologa1, la cual permitedesarrollar todos los temas o estudios que involucra el proyecto. Tienendiferentes etapas, que se conocen como Ciclo del Proyecto.

II.2. Etapas del Proyecto de Inversin

Antes de iniciar la gestin de un crdito, es fundamental preguntarse encul etapa se encuentra el proyecto que se pretende financiar. Lasinstituciones financieras requieren proyectos completos (integrales) quepresenten toda la informacin necesaria para su evaluacin y ascuantificar el riesgo. A efecto que el inversionista conozca en cual etapadebe presentar su proyecto al Banco, a continuacin se hace referencia acada una de ellas:

Identificacin:Los proyectos son a nivel perfil, para lo cual se utilizainformacin disponible, as como el criterio y experiencia del promotor.

Prcticamente slo se tiene una idea general de lo que podr ser elproyecto.

Sin embargo, con una inversin mnima se puede determinar laconveniencia de proseguir los estudios. Despus de analizar lapropuesta de inversin, se modifica y ajusta conforme a los resultadosobtenidos.

1Esta gua presenta la metodologa en trminos generales, tambin se puede consultar Gua para laPresentacin de Proyectos ILPES, Siglo veintiuno editores, entre otras.


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Las modificaciones son muy fciles de realizar y prcticamente nocuestan nada. En esta etapa, el Banco no puede evaluar el proyecto

con la informacin disponible. Prefactibilidad: En esta etapa se exigen datos ms precisos del

Proyecto para disminuir el riesgo y verificar que la alternativa desolucin es rentable, adems de ser tcnica y financieramente viable.

A fin de lograr una idea ms precisa de lo que ser el proyecto, seutilizan fuentes de informacin como: anlisis de mercado, encuestas yrevistas especializadas as como costos paramtricos (benchmarks)normalmente observados en proyectos similares (costos de

construccin, operativos, financieros, etc.).Tambin se lleva a cabo un proceso de investigacin sobre las fuentesde financiamiento con sus respectivos costos, plazos, niveles deaportacin, etc., y se identifica los niveles de capital requeridos y seestructura una propuesta de inversin razonable (cuanto capital ycrdito se requiere).

Con esto ltimo, se elabora el esquema que se presenta a la institucinbancaria; este esquema debe ser un negocio que contempleaportaciones de capital por parte de los socios, iguales o de preferenciasuperiores al monto del crdito solicitado (apalancamiento).

En esta etapa, el proyecto se aproxima a identificar la mejor alternativade inversin, y se toma la decisin sobre modificar o continuar con elproyecto. Las modificaciones al proyecto, son fciles de hacer ybaratas. Es de sealar que el Banco an no contara con la informacinque requiere para evaluar el proyecto.

Factibilidad y Proyecto Ejecutivo:Una vez que exista una solucin

viable y rentable, se toma la decisin de profundizar en el anlisis delproyecto, invirtiendo en la elaboracin de estudios precisos, planos ypresupuestos detallados, tales como: Anlisis del Clster turstico,Estudio de mercado, anlisis tcnico y esquema financiero.

Al contar con esta informacin, el inversionista cuenta con un proyectode Inversin con un alto grado de confiabilidad y con la informacinnecesaria para tomar la decisin sobre llevar a cabo el proyecto o no.


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Por su parte, la institucin bancaria cuenta con todos los elementospara evaluar el proyecto y por lo tanto la posibilidad de otorgamiento delcrdito crece, ya que el nivel de riesgo del proyecto disminuyeconsiderablemente y el Banco contara con un proyecto integral.

Implementacin:Se refiere a la ejecucin o construccin del proyecto.Una vez que se cuenta con todos los estudios as como con todos losrecursos econmicos para su financiamiento (capital y crdito), seinician las obras o construccin del negocio.Es importante sealar quepara la construccin del negocio, el Banco otorga el dinero de acuerdoal avance de las obras en perodos previamente establecidos.

Evaluacin Expost: A fin de ganar experiencia para no cometer losmismos errores en nuevos proyectos, se hace un anlisis completo delproceso de elaboracin de los estudios que componen el proyecto.

Asimismo permite dar seguimiento a las premisas empleadas en laelaboracin del mismo y en su caso, hacer los ajustes quecorrespondan para prever eventualidades del negocio.

ETAPAS DEL PROYECTO

Es importante tomar en cuenta que el no desarrollar todas las etapas queconforman el Proyecto de Inversin, puede ocasionar problemas que setraducen en perdida de dinero e ineficiencia. Por ejemplo, si se llevan acabo los estudios de factibilidad, sin contar con los de prefactibilidad, secorre el riesgo de que la decisin de llevar a cabo una alternativa de


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inversin, no sea la ptima o la que generara los mejores rendimientospara el inversionista.

Por ejemplo en el caso de un hotel, podra resultar que el estudio demercado arroje un producto diferente (hotel de diferente categoraorientado a otro segmento de mercado), lo que ocasionara cambios en losplanos y por lo tanto, gastos innecesarios. Claro que esto sera mejor queconstruir el hotel, y luego hacer el estudio de mercado (ya no se podranhacer los cambios que sugiera el estudio de mercado).

Otro ejemplo sera, tratar de elaborar el proyecto ejecutivo (planosdefinitivos), cuando an no se tiene los estudios de factibilidad (de

mercado, tcnica y financiera), ocasionando presiones en la ejecucin delproyecto o en la construccin de un producto que probablemente no tengala suficiente demanda.

II.3. Esquema general para la integracin de un ProyectoInversin

Todos los estudios que integran el proyecto, estn estrechamenterelacionados entre s, existiendo una dependencia directa entre cada unode ellos. Por ejemplo:

a). Para hacer el Estudio de Mercado, se requiere conocer el tipo denegocio a evaluar (hotel, restaurante, campo de Golf, etc.), paradeterminar el nivel de consumidores y precios o tarifas principalmente.

b). Para hacer el Estudio Tcnico, se requiere que el Estudio de Mercadoinforme sobre las caractersticas del producto a desarrollar (categora delhotel, cantidad de cuartos, segmento al que va dirigido, preferencias delturista etc.) para disear reas, servicios, estilo, etc., esto es, un productototalmente orientado al mercado objetivo.

c). Por su parte, el estudio financiero requiere que el estudio tcnico leinforme sobre el costo de la construccin, tiempo estimado para suterminacin, montos a invertir por mes, etc. Tambin requiere que elEstudio de Mercado le informe sobre niveles de consumidores esperados(nivel de ocupacin del hotel), tarifas o precios de venta, etc., de estaforma, relaciona los ingresos esperados con los niveles de costos y gastosestimados, tomando en cuenta el crdito solicitado y as determinar sucapacidad de pago del crdito y niveles de rentabilidad.


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Es importante sealar que adicional a los estudios de mercado, tcnico yfinanciero, existen los estudios de Evaluacin del Entorno o ClusterTurstico, Estudio econmico y la evaluacin de la Empresa quedesarrollar el proyecto.

Estudio

Financiero

Estudio

Tcnico

Mercado

Evaluacin

del Entorno

Factibilidad

del Proyecto

Anlisis

Operacional

Plan denegocio

PRINCIPALES ELEMENTOS

Mercado

Tcnico

Financiero

Socioeconmico

Operacin

II.4. Estudios que integran el Proyecto de Inversin.

II.4.1. Anlisis del Cluster Turstico (Evaluacin delentorno)

Un proyecto podra fracasar si no se encuentra apoyado de diversosservicios que se requieren para su operacin (dependiendo del mercado alque este orientado), los cuales debern ser proporcionados por la Ciudado localidad donde se desarrollar o se encuentre en su radio de influenciadel Proyecto, por lo tanto es necesario analizar, aspectos como lossiguientes, por mencionar algunos:


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Infraestructura. Suministros de energa elctrica, agua, drenaje,vialidades, carreteras, aeropuertos, telfonos y comunicaciones engeneral.

Servicios de apoyo. Hospitales, escuelas, vivienda, arrendadoras deautos, Bancos, etc.

Proveedura. De alimentos, bebidas, equipo, mobiliario, refacciones y engeneral de suministros diversos.

AGRUPAMIENTO DE SERVICIOS DEL CLUSTER TURSTICO.

II.4.2. Estudio de Mercado

El objetivo del Estudio de Mercado es comprobar que existe un nmero

suficiente de consumidores que justifiquen el proyecto. El estudio demercado proporciona informacin debidamente sustentada, sobre lademanda o clientes que haran uso del producto en estudio (un hotel porejemplo).Se utilizan instrumentos de investigacin para conocer las necesidades desus clientes potenciales, como por ejemplo, encuestas directas,estadsticas emitidas tanto por instituciones oficiales como privadas, etc.


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Con esta informacin se pronostica el volumen de consumidores para elmismo. Tambin analiza la oferta de productos similares en la plaza, yaque es importante conocer la competencia que tendra el negocio

propuesto.

Toda esta informacin servir de punto de partida, para que el Banco ocualquier institucin de financiamiento, pueda comprobar o determinar elnivel de ingresos con los que har frente al crdito solicitado.

En trminos generales, est compuesto por los apartados indicados en elanexo IV.1.1.,dicho anexo, muestra una propuesta de ndice de estudiode mercado para Hotel y Tiempo Compartido.

Dictamen del sitio. Tiene como propsito validar que el destino olocalidad donde se ubica el proyecto en anlisis, cuenta con lascaractersticas fsicas, socioeconmicas y de infraestructura de serviciosnecesarias para lograr el xito del proyecto.

Anlisis de la Oferta. Define las caractersticas de los negocios tursticosen competencia con el proyecto en estudio, con el propsito de verificar laposibilidad de penetracin del nuevo proyecto.

Debern detallarse los establecimientos similares en trminos del tipo deservicio, instalaciones, calidad de servicio, indicadores de sus niveles de

operacin, precios y condiciones de venta y programas decomercializacin, entre otros.

Anlisis de la Demanda. Su objetivo es determinar las caractersticas delconsumidor al que dar servicio el negocio. Esto permitir establecerestrategias de comercializacin y posicionamiento del mismo.

Contiene los volmenes existentes de consumidores, lugar de procedenciade los mismos, gustos y preferencias para el uso de los diferentesservicios e instalaciones y hbitos de compra, entre otros.

Oportunidad de Mercado. Con base en la informacin anterior sederivarn los pronsticos de crecimiento de los servicios competitivosexistentes y de consumidores, para identificar las posibilidades depenetracin del nuevo producto, o en su caso, presentar las propuestas deadecuacin del mismo a las condiciones de mercado.Una vez que se sabe que existir demanda o clientes para el negocio enestudio, se requiere el definir una estrategia para hacerlo llegar a losconsumidores o darlo a conocer a los clientes potenciales.


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II.4.4. Estudio Tcnico

Una vez que el estudio de mercado ha definido el producto ycaractersticas del mismo (categora del hotel, nmero de cuartos, tipo deservicios, facilidades, etc.), se requiere cuantificar su costo de construcciny tiempo de ejecucin hasta completarlo (llave en mano2). Se puederesumir en los siguientes conceptos de inversin:

1) Terreno 3) Mobiliario y decoracin 5) Gastos Preoperativos

2) Construccin 4) Equipo Fijo 6) Capital de Trabajo

El Estudio Tcnico, define la factibilidad de construccin del inmueble,desde el punto de vista de su localizacin, tipo de servicios, calidad quedebe ofrecer, su tamao y diseo arquitectnico, cuidando los aspectos deusos del suelo, normatividad de alturas, requerimientos de cajones deestacionamiento y dependiendo su ubicacin, autorizaciones ambientales.

Igualmente, es muy importante realizar un anlisis de los costos deconstruccin a fin de no generar problemas por falta de capital, lo quegenerara no entrar en operacin en el tiempo establecido o bien que, porun mal clculo de costos, la construccin cueste ms y no se cuente con

recursos para hacer frente al crdito solicitado.Por su parte, el banco debe validar que el monto que el inversionista indicaque se va a invertir en el negocio propuesto, sea congruente con preciosde mercado para evitar que los recursos comprometidos (capital y crdito),resulten insuficientes.

Los componentes del estudio tcnico son los siguientes (ver anexo IV.3.donde se proporciona un detalle de los principales componentes aanalizar, as como algunas ideas de presentacin de la informacin en

formatos especficos.

2Se refiere al negocio totalmente equipado y listo para operar (con dinero en caja y bancos, y almacn surtido parasoportar la etapa inicial de operaciones.


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Estudio Tcnico

Evaluacin

del sitio

Programa

constructivo

Presupuesto

de inversin

Proyectista

Constructores

Supervisor

Contratos

y fianzas

Calendario

de inversin

Estudio Tcnico

Evaluacin

del sitio

Programa

constructivo

Presupuesto

de inversin

Proyectista

Constructores

Supervisor

Contratos

y fianzas

Calendario

de inversin

II.4.5. Estudio Financiero

El objeto del estudio consiste en proporcionar informacin para la toma de

decisiones sobre la conveniencia de llevar a cabo la inversin. Permitirconocer si el proyecto contar con capacidad financiera para hacer frenteal crdito solicitado, as como el nivel de rentabilidad.

Se determinan y analizan todas las fuentes de ingresos, costos y gastos,para determinar los niveles de endeudamiento soportables por laoperacin del negocio.

Los principales elementos que lo componen, son:

Flujo de Caja Estado de Resultados Balance General Pro forma

Adicionalmente, se requieren diversas cdulas que facilitan el clculo delos ingresos, costos, gastos e impuestos (ver anexo IV.4.).


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II.4.3. Estudio de la Operacin del Negocio

Su propsito es analizar el riesgo que tendr el negocio, con relacin a su

administracin. Determina si el proyecto es operativamente factible, conbase al personal que administrar y operar el negocio, tomando encuenta su experiencia y tecnologa a emplear.

Analiza el tipo de operacin y su congruencia con las instalaciones. Defineel tipo de organizacin y la plantilla optima de personal y determina eladecuado plan de marketing para comercializar el proyecto.

La correcta administracin del negocio es fundamental para lograr su

viabilidad, por lo tanto, es necesario que una empresa o personal conexperiencia este al frente del negocio.

OPERACIN

TIPO DE OPERACIN:

ProfesionalIndependiente

TECNOLOGA YEXPERIENCIA

ENFOQUE DEMERCADO

PROYECTO DEINVERSIN

OPERACIN

TIPO DE OPERACIN:

ProfesionalIndependiente

TECNOLOGA YEXPERIENCIA

ENFOQUE DEMERCADO

PROYECTO DEINVERSIN


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ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIN

La estrategia de comercializacin define los mecanismos a travs de los

cuales se har llegar el producto o servicio al mercado meta.Est integrada por:

1. La publicidad y promocin. Se refiere a las campaas en mediosmasivos (peridicos, revistas, TV, radio, etc.) o a travs demercadotecnia directa (correo, telemarketing, etc.).

2. Canales de distribucin. Se realiza a travs de afiliaciones a unafranquicia, centrales de reservaciones (a nivel nacional o en elextranjero), programas de mercadotecnia (continuos a lo largo del

ao), productos de mercadotecnia (funcionan como incentivos portemporadas) o utilizando operadoras tursticas.

3. Ventas y promocin de ventas. Utiliza la fuerza de ventas a travs devendedores propios o de agencias mayoristas o minoristas y puedetener un alcance a nivel local o nacional.


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III PRESENTACIN DE LA INFORMACIN

III.1. Plan de Negocios

Una vez que se han realizado todos los estudios que comprenden elProyecto de Inversin, es necesario elaborar un documento llamado Plande Negocios, el cual tiene como objetivo presentar el proyecto anteBanqueros, Gobierno, nuevos Socios, etc.

Debe presentar en forma clara, concisa, coherente y consistente, elresultado de todos los estudios que se realizaron para determinar lafactibilidad del proyecto.

Es recomendable anexar algunos elementos de sustento como estudio demercado, los planos arquitectnicos en su caso, corridas financieras,documentacin legal en general, etc.

El anexo IV.2., muestra una gua sobre los componentes que integran elPlan de Negocios.

III.2. Folleto (Brochure)

Debido a que en ocasiones el Plan Maestro concluye en un documentoextenso y tardado de revisar, es conveniente elaborar un documento mssucinto que permita en forma gil y ordenada, presentar el proyecto entrminos muy generales.

Tiene como objetivo capturar la atencin de la persona que lo revisa(inversionistas invitados, Bancos, Gobierno, etc.) a efecto de lograr que seinterese por conocer el respectivo Plan de Negocios.

Debe ser fcil de leer y proporcionar slo los resultados relevantes de losestudios que integran el proyecto. Puede elaborarse en Power Point con

poco texto por hoja, pero resaltando los aspectos relevantes del proyecto.En trminos generales se puede seguir el siguiente orden;

1. Introduccin (en su caso)2. Resumen Ejecutivo3. Curriculum del Inversionista y/o del promotor4. Esquema del negocio5. Descripcin del proyecto6. Costo o inversin a realizar


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7. Financiamiento de la inversin (cuanto capital y cuanto crdito)8. Principales elementos que sustentan el mercado9. Aspectos Generales del Estudio Tcnico

10. Aspectos Financieros (recuperacin de la inversin, rentabilidad ypago del crdito solicitado.

11. Conclusiones

Se puede incluir todas las fotos que se estime necesarias para dar aconocer el proyecto.


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IV. A N E X O S


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ESTUDIO DE MERCADO

Gua de ContenidoANEXO IV.1

Operacin del Proyecto: Hotel y Tiempo Com part ido

A) DESCRIPCIN DEL ENTORNO1. Localizacin y caractersticas de la localidad2. Infraestructura de comunicaciones y transportes3. Poblacin y actividades econmicas por sector4. Servicios urbanos

5. Servicios de apoyo o complementarios a la actividad turstica6. Atractivos tursticos

B) OFERTA Oferta Hotelera:

1. Total de establecimientos en la plaza2. Oferta de cuartos hoteleros en la plaza3. Porcentajes de ocupacin en la plaza4. Anlisis de la competencia

4.1 Nombre de los hoteles competitivos con el proyecto4.2 Categora4.3 Ocupacin

4.4 Tarifa rack (habitacin doble)4.5 Tarifa promedio4.6 Servicios que ofrecen

5. Detalle de proyectos de apertura, ampliacin o remodelacin de hoteles en la plaza

Oferta de Tiempo Compartido:1. Total de establecimientos de tiempo compartido en la plaza2. Oferta de unidades de tiempo compartido en la plaza3. Anlisis de la competencia

3.1 Nombre de los establecimientos competitivos con el proyecto3.2 Categora3.3 Compaa de afiliacin de intercambio3.4 Nmero de unidades en tiempo compartido

3.5 Inventario disponible a la fecha3.6 Tipo de producto que ofrecen (semanas fijas, semanas flotantes o puntos)3.7 Condiciones de venta

3.7.1 Precios de lista promedio por: Tipo de unidad: hotelera, estudio, 1 recmara, 2 recmaras, 3 recmaras, etc. Temporadas de demanda: super alta, alta, media, baja, etc. segn clasificacin Porcentaje de operaciones de contado y a crdito Enganche Descuentos Tasa de inters por financiamiento Plazo de pago


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3.7.2 Cuotas de mantenimiento por Tipo de unidad: hotelera, estudio, 1 recmara, 2 recmaras, 3 recmaras, etc. Temporadas de demanda: super alta, alta, media, baja, etc. segn clasificacin Comisin por venta Gastos de cobranza y administracin Porcentaje de cancelacin Comisin por cancelacin

3.8 Servicios que ofrecen4. Detalle de proyectos de apertura, ampliacin o remodelacin de establecimientos en la plaza

C) DEMANDA

Demanda Hotelera

1. Total de visitantes en la plaza

2. Origen de visitantes2.1 Turistas nacionales2.2 Turistas extranjeros

3. Lugar de residencia de visitantes nacionales y extranjeros (indicar estado y/o ciudades)4. Estancia promedio (en noches)

Demanda de Tiempo Compartido

1. Origen de compradores1.1 Nacionales

Extranjeros2. Lugar de residencia de compradores nacionales y extranjeros (indicar estado y/o ciudades)3. Ventas en establecimientos competitivos (semanas vendidas, intervalos, etc.)4. Velocidad de ventas promedio (semanas/intervalos promedio al mes)

D) BALANCE OFERTA-DEMANDA

1. Proyecciones de crecimiento2. Determinacin de punto de equilibrio3. Justificacin de la operacin del proyecto y estrategias de comercializacin

______________________________Notas:1. La informacin estadstica deber referirse a cifras histricas de los ltimos cinco aos.2. Anexar mapa de localizacin del proyecto y de los desarrollos competitivos actuales y en

proyecto


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PLAN DE NEGOCIOS

ANEXO IV.2.

DESCRIPCIN

El plan de negocios es un documento que contiene el resultado del anlisis de losdiferentes estudios que integran un proyecto de inversin.

OBJETIVO

Presentar un proyecto ante:1. Instituciones financieras2. Inversionistas potenciales3. Socios o propietarios

CARACTERSTICAS

El plan de negocios rene las siguientes caractersticas:

1. Esta hecho para un emprendimiento, en particular.2. Contiene una descripcin completa del proyecto o negocio.3. Abarca un periodo de tiempo bien definido.4. Tiene un objetivo, un propsito y un destino.5. Concluye recalcando el propsito y los resultados del anlisis.

COMPONENTES

El ndice de un plan de negocios incluye las siguientes partes:1. Resumen ejecutivo2. Introduccin al plan de negocios3. Informacin del inversionista y/o promotor del proyecto4. Anlisis e investigacin de mercado5. Estudio de la competencia6. Estrategia7. Factores crticos de xito8. Plan de comercializacin9. Recursos humanos10. Operacin11. Recursos e inversiones12. Factibilidad tcnica13. Factibilidad financiera14. Anlisis de sensibilidad15. Administracin16. Conclusiones17. Anexos


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DESCRIPCIN DE ASPECTOS

TCNICOSANEXO IV.3.

Para elaborar el anlisis financiero, es indispensable contar con los siguientes anlisis;1. Presupuesto de inversin llave en mano2. Monto de lo invertido a la fecha en que se hace la evaluacin3. Programa de Obra y erogaciones4. Se requieren desglosados a efecto de que el banco cuente con todos los

elementos necesarios para su evaluacin.5. Planos arquitectnicos de plantas, cortes y fachadas en copias heliogrficas

6. Plano de Conjunto

Con estos planos, es posible medir las reas:

DESGLOSE DE REAS

A continuacin se menciona un resumen general de un programa arquitectnico queincluye un estudio de reas. El desglose vara de acuerdo a la categora del hotel deque se trate y el mercado al que va a estar dirigido, en este ejemplo se consider unhotel 5 estrellas.

EDIFICIO (S)

1. CUARTOS

Habitaciones dobles o sencillas (tipo) Bao tipo, de habitaciones Suites Baos de suites

2. REAS PBLICAS

Motor Lobby Lobby Vestbulos Circulaciones de Pblico Lobby-bar Restaurante Comedor Principal Cafetera Bar


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Discoteca Snack-bar Saln de Convenciones

Saln de Usos Mltiples Salones de Juntas Gimnasio y Spa Sanitarios Pblico. Comercios

3. SERVICIOS

Circulaciones de servicio Control Oficinas Registro Conmutador Aula de Capacitacin Computadoras Cocina Panadera Carnicera Oficina Chef Intendencia

Vigilancia Bascula Lavandera y Tintorera Mantenimiento Talleres Cuarto de Mquinas Bodegas y Almacenes Ropera Central Roperas de Piso Guarda Equipaje rea Lavado de Botes rea Envases Vacos Cuarto de Basura Comedor de empleados Baos y Vestidores de empleados Caseta de Elevadores Anden de Carga y Descarga Estacionamiento a cubierto


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4. REAS EXTERIORES

Estacionamiento a Descubierto

Albercas Balcones Terrazas Jardines Andadores Plazas Canchas deportivas

Una vez cuantificadas las reas del proyecto, se procede a realizar un anlisis de losmdulos hoteleros, para ello se elabora un cuadro como el que se muestra acontinuacin:

ANLISIS DE MDULOS HOTELEROS

Concepto Mdulos(*) % Llaves %

Master Suite 6 5 2 2

Jnior Suite 10 8 5 4

Cuarto Tipo 104 87 104 94

Otros - - - -

Total 120 100 111 100(*) Se define por mdulo a la unidad mnima de cuarto.

En este ejemplo se tiene el anlisis de un hotel de 120 mdulos, que representan 111llaves.

El anlisis respectivo de las reas, se muestra a continuacin, en la siguiente tabla:

SUPERFICIE CONSTRUIDA EN METROS CUADRADOS.

Concepto rea m2/cuarto %

Cuartos 3,480 29 40

reas Pblicas 2,280 19 26

Servicios 1,560 13 18

Estacionamiento a Cubierto 1,440 12 16


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Total 8,760 73 100

reas Exteriores 2,300 19 -

El objetivo de este cuadro, es mostrar de manera paramtrica y porcentual, el resumende las reas que componen el proyecto, esto con el fin de ver que tan balanceado esten cuanto a superficie; comenzando con cuartos, vemos que tienen 29 m 2/cuarto yocupan el 40% del total del rea a cubierto, seguidos de las reas pblicas, que lescorresponden 19 m2/cuarto y representan el 26% y las reas de servicios, con 13m2/cuarto que tienen el 18% del rea cubierta; en cuanto al estacionamiento acubierto, este se mantiene con 12.27 m2/cuarto y 16% del rea cubierta

Aqu es donde se determina que un proyecto est bien balanceado, cuando guarda laproporcin de las distintas reas, dependiendo de la categora; en este caso, el

proyecto analizado tiene la proporcin indicada de acuerdo a la categora de cuatroestrellas y que le dar un funcionamiento ptimo, de acuerdo a los criterios bsicos dediseo y a la experiencia acumulada por FONATUR durante 28 aos.

Otro factor a analizar, es el de las facilidades hoteleras, en la siguiente tabla, semuestran las que corresponden al hotel que se est analizando; el proyecto, tiene loslocales necesarios de acuerdo a la categora de cuatro estrellas:

ANLISIS DE FACILIDADES HOTELERAS

Establecimiento Nmero

Capacidad

(personas)Restaurante 1 60

Cafetera 1 90

Comedor principal - -

Lobby-bar 1 20

Snack-bar - -

Bar 1 30

Discoteca - -

Saln de banquetes - -Saln de usos mltiples 1 200

Otros - -

Total 5 400

Estacionamiento (cajones) 1 80


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La presentacin del presupuesto contiene los siguientes rubros:

Resumen del Presupuesto de Inversin

ConceptoImporte

(miles usd)%

Costo/Cuarto(dlares)

Costo/m2

(dlares)

Terreno 1,512 14 12,600 173

Construccin 5,762 53 48,016 658

Equipos Fijos 1,306 12 10,883 149

Mobiliario yDecoracin

980 9 8,167 112

Equipo deOperacin

763 7 6,361 87

GastosPreoperativos

329 3 2,738 38

Capital deTrabajo

220 2 1,831 25

TOTAL 10,871 100 90,596 1,241

En el cuadro de arriba, se muestra un resumen del presupuesto de inversin, ah seobservan los parmetros de costo por cuarto y el de costo por metro cuadrado, ascomo tambin el porcentaje de participacin de cada concepto; el costo por cuarto paraesta categora est en 90 mil dlares y por metro cuadrado de 1,200 dlares, comovemos en la tabla, los parmetros que arroja el proyecto, se encuentran dentro de losindicados.


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EVALUACIN FINANCIERA

ANEXO IV.4.

El anlisis financiero parte de las conclusiones alcanzadas en estudios previos como el

de mercado y el tcnico, as como de diversas premisas de carcter corporativo, fiscal,operativas y macroeconmicas

Su objetivo es determinar los niveles de rentabilidad del negocio. El proceso contemplael anlisis de diversos factores como capacidad de endeudamiento (crditoscontratados y/o por contratar), requerimientos de capital adicional, pago de dividendos,etc. Los criterios de rentabilidad pueden cambiar dependiendo del objetivo del negocioa desarrollar (si es de carcter social o de inversin).

1. Anlisis de la etapa preoperativa

Tiene como objetivo cuantificar durante la etapa preoperativa, los montos requeridos decapital y crdito para desarrollar el proyecto llave en mano. Toma como fuente deinformacin:

1. Programa de Erogaciones y Disposiciones de Crdito2. Invertido a la fecha3. Estructura de financiamiento

- Disponibilidad de capital- Nivel de endeudamiento incluyendo las condiciones del crdito en cuanto a

plazo, perodo de gracia, tasa de inters, etc.

Una vez que se conoce cundo y por qu monto se harn las disposiciones de crdito,se procede a calcular los intereses que cada ministracin de crdito generar durantela construccin. La sumatoria de los intereses de todas las ministraciones, formar losgastos financieros durante la construccin.

En caso de que el proyecto contemple ingresos por preventas durante la construccin,se procede a elaborar con base en la cdula de premisas el Estado de Resultadosdurante la Construccin, el cual muestra los recursos que se podrn obtener por ventaspara financiar parte de la obra ya que toma en cuenta el resultado neto despus dededucir todos los costos y gastos derivados de las ventas durante esta etapa.


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Como siguiente paso se procede a elaborar el Flujo de Caja Durante la Construccin, elcual muestra lo invertido a la fecha, la inversin a erogar por mes o trimestre

(incluyendo el total de Gastos Financieros generados durante la construccin) y lasfuentes de recursos (capital, crdito y preventas en su caso) con las cuales se cubrirla inversin.

Lo anterior permite cuantificar en la etapa preoperativa, todos los requerimientos deinversin y sus fuentes de financiamiento, a fin de planear objetivamente la realizacindel proyecto.

Para los casos en que el proyecto a evaluar ya est operando, y considerando que secuenta con todas las premisas definidas, la evaluacin se realiza a partir de la etapaAnlisis de la etapa de operacin.


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ANEXO IV.5.55

ANLISIS DE OPERACIN

El anlisis se realiza a partir de la fecha de inicio de operaciones (para obras nuevas) otomando como base el momento en que la empresa recibe en tiempo y forma el apoyofinanciero requerido (para negocios en operacin).

Con base en el tipo de proyecto y a las premisas con las que se cuenta, se procede aelaborar el modelo matemtico diseado en hoja de clculo computarizada (excel). Laevaluacin se realiza a precios constantes o corrientes a un horizonte de evaluacin de10 15 aos.

Para llevar a cabo la evaluacin financiera, se requiere proyectar todos los ingresos,costos y gastos en los que incurrir el negocio durante el horizonte de evaluacin. Estainformacin se presenta en los documentos contables Estado de Resultados y Flujo deEfectivo Proforma.

Algunos clculos pueden obtenerse en forma directa, definiendo el algoritmocorrespondiente en el Estado de Resultados computarizado, mientras que otros seobtienen a travs de diversas cdulas de ingresos y egresos.

Una vez que se han calculado todas las partidas de ingresos y egresos y se han

identificado aqullas que no son deducibles de impuestos, se procede a elaborar elEstado de Resultados Proforma, el cual forma parte del modelo computarizado queincluye una cdula de premisas.

Cdula de Premisas

Muestra las premisas relevantes con las cuales se sustenta la evaluacin, lascuales incorporan los ajustes sugeridos por los tcnicos de FONATUR:

1. Presupuesto de inversin llave en mano2. Estructura de financiamiento (pasivo-capital)

3. Proyeccin de la demanda de los productos que ofrecer el negocio (velocidadde ventas, niveles de ocupacin, etc.)

4. Tarifas y precios proyectados5. Niveles de inflacin proyectados6. Niveles de tasas de inters proyectadas7. Niveles de costos y gastos de operacin8. Bases de operacin (niveles de costos y gastos de operacin, pago de

comisiones, honorarios por operacin, etc.)


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Estas premisas junto con los datos obtenidos en las cdulas de ingresos y egresos,permiten desarrollar el Estado de Resultados.

1. Flujo de Efectivo ProformaMuestra la disponibilidad (o falta) de efectivo en cada perodo durante el horizonte deevaluacin. Incluye todos los rubros por concepto de ingresos y egresos, inclusopartidas no consideradas en el Estado de Resultados, como aportaciones de capital ylas no deducibles como amortizaciones de crdito. Asimismo se eliminan los efectos departidas virtuales (depreciaciones de activo fijo).

El resultado obtenido ser la base para calcular diversos indicadores como:

1. Periodo de recuperacin (Payback)

2. Valor Actual Neto (VAN) o Valor Presente Neto (VPN)3. Tasa Interna de Retorno (TIR)4. Valor Actual Neto (VAN) o Valor Presente Neto (VPN)

guia basica para la promocion de proyectos

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