faktor-faktor penentu yang mempengaruhi tarif sewa dan

Zainal Zawir Simon, Noer Azam Achsani, Adler H. Manurung, dan Roy Sembel

Nama Orang JURNAL APLIKASI MANAJEMEN | VOLUME 13 | NOMOR 3 | SEPTEMBER 2015 502

Faktor-Faktor Penentu yang Mempengaruhi Tarif Sewadan Harga Jual Ruang Gedung Perkantoran di Jakarta

Zainal Zawir Simon1

1Fakultas Ekonomi-Universitas YARSI, JakartaNoer Azam Achsani2

Adler H. Manurung2

Roy Sembel2

2Sekolah Pascasarjana, Manajemen Bisnis, Institut Pertanian Bogor, Bogor

Abstract: This paper empirically examines microeconomic factors that influence rental ratesand selling prices of office space. Quarterly time series data is used for the period of 1996:1to 2012:4. In addition, quantitative methods in the form of vector error correction model(VECM) are also used in this study. The result showed that there is a long term relationshipbetween microeconomic variables with the rental rate and selling price. IRF and FEVDshowed that rental rates and selling prices, in general, responded permanently to the shocksof microeconomic variables. Rental rate is predominantly influenced by rental rate followedby selling price, office space stock, construction cost and vacancy rate. Conversely, sellingprice is predominantly affected by rental rate followed by selling price, office space stock,construction cost and vacancy rate. Investors and developers can use the results of this studyas one of approaches for market analysis, especially office market analysis.

Keywords: rental rate, selling price, office space stock, contruction cost and vacancy rate

Abstrak: Artikel ini secara empiris mengkaji faktor-faktor mikroekonomi yang mempengaruhitarif sewa dan harga jual ruang perkantoran. Data time series dalam bentuk kuartalandipergunakan untuk periode 1996:1 sampai dengan periode 2012:4 dan metode kuantitatif berupaVector Error Correction Model (VECM) dipergunakan dalam penelitian ini. Hasil penelitianmenunjukkan bahwa terdapat hubungan jangka panjang yang antara variabel mikroekonomidengan tarif sewa dan harga jual ruang perkantoran. IRF dan FEVD menunjukkan bahwa tarifsewa dan harga jual merespon guncangan yang terjadi pada variabel mikroekonomi secarapermanen. Pada struktur dekomposisi varian, variasi daripada tarif sewa paling dominandipengaruhi oleh tarif sewa sendiri, yang diikuti oleh harga jual, persediaan ruang perkantoran,biaya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian. Sedangkan harga jual perkantoransecara dominan dipengaruhi oleh tarif sewa, yang diikuti oleh harga jual, persediaan ruangperkantoran, biaya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian. Pelaku dalam duniaproperti dapat mempergunakan hasil penelitian ini sebagai salah satu pendekatan diantarasekian banyak pendekatan yang dipakai dalam analisa pasar, khususnya analisa pasarperkantoran.

Kata Kunci: biaya konstruksi bangunan, harga jual, persediaan ruang perkantoran, tingkatkekosongan hunian, tarif sewa, VAR/VECM

Alamat Korespondensi:Zainal Zawir Simon, FakultasEkonomi-Universitas YARSI,Jakarta

Jurnal AplikasiManajemen (JAM)Vol 13 No 3, 2015Terindeks dalamGoogle Scholar

JAM13, 3Diterima, Januari 2015Direvisi, Mei 2015

Juli 2015Disetujui, Agustus 2015

502

503TERAKREDITASI SK DIRJEN DIKTI NO. 66b/DIKTI/KEP/2011 ISSN: 1693-5241

Faktor-Faktor Penentu yang Mempengaruhi Tarif Sewa dan Harga Jual Ruang Gedung Perkantoran di Jakarta

Investasi merupakan suatu usaha yang dilakukan olehinvestor dengan menanamkan uang dalam jumlahyang besar dengan tujuan memperoleh keuntungandimasa yang akan datang. Investasi dapat dilakukanpada berbagai instrument investasi yang tersedia,seperti saham, obligasi, danareksa, emas, properti,deposito dan instrument lainnya yang tersedia.

Investasi pada bidang real estat termasuk inves-tasi jangka panjang apabila dibandingkan dengan jenisinvestasi lainnya. Investasi pada real estat dapat dilaku-kan dalam berbagai bentuk, seperti perumahan, apar-temen, ritelo, perkantoran, lahan industridan lainnya.Investasi dalam real estat dapat dilakukan kedalambentuk yang menghasilkan pendaptan dan yang tidakmenghasilkan pendapatan. Dalam investasi pada realestat yang menghasilkan pendapatan, aliran kas ma-suk ataupun pendapatan selama periode kepemilikanataupun pengelolaan merupakan salah satu tujuanpenting pada investasi tersebut. Hal penting dalammenentukan pendapatan ataupun nilai daripada realestat adalah dengan menentukan tarif sewa ataupunharga jual dari real estat yang bersangkutan.

Penentuan aliran pendapatan yang berasal daritarif sewa dan harga jual harus dikuasai oleh investor.Kemampuan dalam menentukan tarif sewa dan hargajual akan dapat membuat investasi pada real estatmenjadi menguntungkan. Sebaliknya, kegagalan yangterjadi akan menjadikan investasi yang dilakukanberubah menjadi mimpi buruk yang akan membawakepada kebangkrutan atau kegagalan. Mengingatdemikian pentingnya penentuan tarif sewa dan hargajual, investor ataupun developer harus memilikikemampuan dalam memahami dan menguasai faktor-faktor yang yang berpengaruh ataupun berkontribusiterhadap pembentukan tarif sewa dan harga jual.

Sampai dengan saat ini telah banyak penelitianyang dilakukan berkenaan dengan saham dan obligasi.Namun demikian hanya sedikit penelitian empiris yangtelah dilakukan mengenai faktor-faktor yang mem-pengaruhi kinerja daripada pasar properti, Kurzrock,et al (2009). Dari penelitian yang ada, kebanyakanpenelitian yang dilakukan berkaitan dengan pasar pro-perti yang terdapat di Amerika Serikat dan Eropa,yang banyak dilakukan di Inggris, dan tidak ada hasilpenelitian yang relevan ditemukan di negara-negaraAsia Tenggara, Chin (2003). Jika ada, hanya sedikit

sekali perhatian yang diberikan pada negara-negaradi Asia Tenggara, Ng, et al. (2006).

Khusus untuk Indonesia, berdasarkan penelu-suran dan pencarian yang telah dilakukan, sampai saatini belum terdapat penelitian sejenis. Terutama menge-nai faktor-faktor yang mempengaruhi atau berkontri-busi terhadap pembentukan tarif sewa dan harga jualruang perkantoran di Jakarta. Faktor-faktor yangdapat mempengaruhi tarif sewa dan harga jual yangdiantaranya faktor makroekonomi dan mikroekonomiatau permintaan dan penawaran, aspek pisik, lokasidan faktor lainnya.

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka tujuandaripada penelitian ini adalah untuk mengkaji pengaruhdan prilaku daripada faktor mikroekonomi sepertibiaya konstruksi bangunan, persediaan ruang perkan-toran dan tingkat kekosongan hunian terhadap tarifsewa dan harga jual ruang perkantoran di Jakarta.Diharapkan hasil dari penelitian ini dapat memberikankontribusi dan bermanfaat bagi para pelaku dalambidang properti, terutama untuk analisa pasar bagipropert komersil.

Pada bidang real estat, analisis pasar real estatmerupakan suatu hasil akhir dari proses yang didesainuntuk menginvestigasi dan mendokumentasikanbanyak faktor-faktor yang menentukan permintaanuntuk suatu tipe real estat tertentu, jumlah penawaranreal estat, dan batas-batas geograpi dari area perda-gangan, Thrall (2002). Oleh karena itu adalah pentinguntuk memahami berbagai karakteristik yang adauntuk berbagai tipe real estat yang diketahui. Analisispasar real estat, sebagai suatu kekhususan antara ber-bagai tipe analisa dari analisa real estat, yang mempela-jari faktor-faktor yang berkontribusi terhadap pena-waran dan permintaan dari suatu tipe khusus real estat.

Penelitian yang telah banyak dilakukan selamaini mengenai faktor-faktor penentu daripada tarif sewakantor dan harga jual ruang perkantoran dapat dikate-gorikan kedalam issu-issu makroekonomi dan mikro-ekonomi, Slade (2000). Berbagai studi yang telahdilakukan pada area ini telah melakukan pilihan untukvariabel penawaran dan permintaan sebagai proksidalam upaya memprediksikan kinerja pasar untukperkantoran. Nilai tarif sewa perkantoran dapat dijadi-kan model dengan mempergunakan kerangka teoripermintaan dan penawaran. Nilai daripada tarif sewa



dapat ditentukan melalui interaksi antara faktor-faktorpermintaan dan penawaan yang memengaruhi pasarsewa ruang perkantoran, Chin (2003).

Dengan demikian dapat dikatakan bahwa faktormakroekonomi sama dengan faktor permintaan,sedangkan faktor mikroekonomi sama dengan faktorpenawaran. Faktor ekonomi makro atau permintaandapat terdiri atas, pertumbuhan ekonomi (GDP), sukubunga, employment, unemployment, inflasi, income,population, perpajakan dan lainnya. Sedangkanfaktor mikroekonomi atau penawaran dapat berupatingkat kekosongan (vacancy rate), persediaan ruangperkantoran (Stock), tingkat penyerapan (Absorptionrate), tingkat hunian (occupancy rate), biaya kon-struksi bangunan dan karekteristik pisik serta lainnyadari properti. Faktor-faktor permintaan dan penawarantersebut pada akhirnya akan memiliki pengaruh terha-dap tarif sewa dan harga jual untuk pasar ruangperkantoran.

Banyak penelitian yang telah dilakukan mengenaimodel ekonometrika untuk harga sewa dan faktor pe-nentu daripada harga sewa perkantoran yang dilaku-kan di berbagai area di Amerika Serikat, dan beberapapusat penelitian di Eropa, seperti yang banyak dilaku-kan di Inggris, Oven, et al. (2003), Chin (2003),Chalermpong, et al. (2009).

Telah banyak penelitian terutama di Eropamempergunakan faktor makroekonomi yangdihubungkan dengan tarif sewa dan harga jual ruangperkantoran. Sedangkan pemakaian faktormikroekonomi banyak dipergunakan di AmerikaSerikat. Faktor mikroekonomi ataupun penawarandapat mempengaruhi perubahan daripada tarif sewadan harga jual ruang perkantoran seperti persediaanruang perkantoran, tingkat kekosongan dan biayakonstruksi. Banyak hasil penelitian yang telahmengkaji dan menganalisa mengenai hal tersebut.Penelitian yang mempergunakan tingkat kekosonganhunian (vacancy rate) menurut Ng, et al. (2006)penelitian mengenai tingkat kekosongan hunian dapatditemukan pada penelitian yang dilakukan diantaranyaoleh Frew, et al. (1988), Glascock, et al. (1990),D’Archy, et al. (1999).

Menurut Ng, et al. (2006) penelitian yang mem-pergunakan persediaan ruang perkantoran dapat

ditemukan pada penelitian yang dilakukan olehTsolacos (1995).

De Wit, et al. (2003) mengemukakan bahwatarif sewa secara negatif berhubungan dengan perse-diaan ruang perkantoran (stock) dan tingkat keko-songan hunian (vacancy rate). Tingkat kekosonganmerupakan indikator yang paling penting untuk diguna-kan dalam menganalisa hubungan jangka panjang.Chin (2003) juga menemukan bahwa persediaan ruangperkantoran merupakan faktor penentu yang pentingterhadap perubahan pada tarif sewa. Persediaan ruangperkantoran memiliki hubungan yang negatif dengantarif sewa. Di Singapur, perubahan dalam persediaanruang perkantoran memiliki pengaruh yang signifikanterhadap tarif sewa dengan tanda negatif. Oven, etal. (2006) menemukan bahwa tingkat kekosongan dantotal persediaan ruang perkantoran merupakan faktoryang paling penting dalam menentukan tarif sewaperkantoran di Istambul.

Tingkat kekosongan hunian merupakan variabelyang paling banyak dipergunakan dalam penelitianyang berhubungan dengan penentuan tarif sewa ruangperkantoran, di mana tingkat kekosongan hunianseringkali merupakan suatu indikator utama dalammenentukan tarif sewa, Frew, et al. (1998). Semuajenis real estat memiliki apa yang disebut dengantingkat kekosongan alami atau patokan.

Teori menyarankan bahwa ketika tingkat keko-songan sesungguhnya melebihi nilai patokannya, makatingkat sewa akan turun. Sebaliknya apabila tingkatkekosongan berada dibawah nilai patokannya, makatingkat sewa akan naik, McCartney (2010). Suatutingkat kekosongan yang tinggi mengindikasikan ada-nya penawaran yang berlebihan di pasar, Crine (1989).Suatu studi yang dilakukan di Texas oleh Anari, et al.(November, 2002) mengemukakan perubahan yangterjadi pada tarif sewa disebabkan oleh perbedaandaripada nilai patokan dan tingkat kekosongan real.Apabila tingkat kekosongan naik, maka tarif sewacenderung akan turun dan demikian pula sebaliknya.

Mills (1992) mengadakan penelitian mengenaitarif sewa dan berbagai variabel yang mempengaruhi-nya untuk wilayah metropolitan Chicago. Dia mene-mukan bahwa dari studi yang ia lakukan dan studilainnya yang diketahui ternyata terdapat suatu



hubungan negatif yang sangat kuat antara tingkatkekosongan gedung dan tarif sewa yang berlaku.Pada wilayah yang sama untuk Chicago, McDonald(1993) mengemukakan bahwa 1% terjadi peningkatanpada tingkat kekosongan akan menyebabkan suatupenurunan pada tarif sewa untuk ruang perkantoransebesar $ .88 persquare foot pertahun. Sebaliknyaapabila terjadi penurunan sebesar 1% dari tingkatkekosongan akan menyebabkan kenaikan sebesar$.88 untuk tarif sewa ruang perkantoran di Chicago.

Glascock, et al. (1990) dalam penelitian yangdilakukan menemukan bahwa tingkat kekosongan ada-lah berhubungan sangat kuat dengan perubahan tarifsewa. Suatu peningkatan (penurunan) pada tingkatkekosongan hunian akan berhubungan dengan penu-runan (peningkatan ) pada perubahan tarif sewa. Halini juga sesuai dengan penelitian dari Udoekanem(2014) mengenai hubungan tarif sewa dan tingkatkekosongan hunian di Nigeria.

Di samping tingkat kekosongan dan jumlahpersediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi jugamemiliki peranan penting dalam penentuan tarif sewa.Ng, et al. (2006) dalam penelitian mereka salahsatunya menemukan bahwa biaya konstruksi merupa-kan salah satu penentu penting terhadap perubahanharga sewa ruang perkantoran. Biaya konstruksi me-miliki hubungan yang positif dengan tingkat sewa.

Faktor mikroekonomi yang dapat mempengaruhiharga jual real estat diantaranya adalah tingkat keko-songan, persediaan ruang perkantoran dan biayakostruksi bangunan. Hlavacek, et al. (2013) diantarahasil penelitiannya mendapatkan jumlah persediaanruang perkantoran secara negatif mempengaruhi har-ga jual gedung perkantoran. Apabila tingkat perse-diaan naik (turun) akan dapat menyebabkan hargajual real estat turun (naik). Di samping itu De Wit, etal. (2003) mengemukakan bahwa tingkat kekosonganhunian berpengaruh secara negatif terhadap hargajual ruang perkantoran. Apabila tingkat kekosonganhunian naik (turun), maka harga jual perkantoran akanturun (naik). Selanjutnya Ng, et al. (2006) dalam pene-litiannya menemukan bahwa tarif sewa real estatdapat dipengaruhi secara positif oleh biaya konstruksibangunan. Perubahan yang terjadi pada biaya kons-truksi akan diikuti oleh perubahan dari tarif sewa danharga jualnya.

METODEData yang dipergunakan pada penelitian ini ada-

lah data sekunder berupa time series dalam bentukkuartalan untuk periode tahun 1996:1 sampai dengan2012:4. Biaya konstruksi bangunan (BKB), tingkatkekosongan hunian (TKH), persediaan ruang perkan-toran (PRP), Tarif Sewa (TSP) dan Harga Jual (HJP).Data untuk variabel TSP, HJP, TKH dan PRP ber-sumber dari Bank Indonesia (BI), sedangkan variabelBKB (Indeks Harga Pedagang Besar utnuk bahanbangunan) bersumber dari Badan Pusat Statistik(BPS). Data asli yang tidak dalam bentuk persentasediubah (dinormalisasi) dengan menggunakan log,sehingga semuanya dapat diinterpretasikan dalambentuk persen, kecuali data aslinya yang sudah dalambentuk persen.

Pada penelitian ini metode yang dipakai adalahvector autoregression (VAR) yang diperkenalkanoleh Sims, yang menggambarkan hubungan kausalitasantar variabel dalam sistim, yang kemudian dilanjutkandengan VECM yang bertujuan untuk dapat menda-patkan gambaran mengenai hubungan jangka panjangdan pendek dari variabel-variabel yang dipergunakandalam penelitian. Jika data yang dipergunakan stasio-ner pada first difference, maka VAR akan dikombi-nasikan dengan mode koreksi kesalahan sehinggamenjadi vector error correction model (VECM).Sebelum diperolehnya hasil estimasi daripada VECM,maka yang ada harus melalui berbagai pengujian yangdiantaranya adalah uji akar unit, uji stabilitas, pengujianlag optimal dan uji kointegrasi.

Menurut Ward, et al. (2000), Adapun modelVECM yang secara umum dipergunakan padapenelitian ini adalah sebagai berikut:

(1)

Di mana yt= yt–yt-1 , (k-1) = VECM ordo dariVAR, i= matrik koefisien regresi; 0=interceptvector, 1vektor koefisien regresi, a=loading matrix;’= vector kointegrasi, and yt= variable pada level.



Dengan demikian model persamaan VAR/VECM untuk tarif sewa dan harga jual ruangperkantoran adalah sebagai berikut:

(2)

di mana TSP: Tarif sewa perkantoran/Office Rent ,HJP: Harga jual Perkantoran/Selling Price, PRP :Persediaan Ruang Perkantoran/Office Stock, BKB:Biaya Konstruksi Bangunan/Construction Cost,TKH: Tingkat kekosongan Hunian/Vacancy Rate.

HASIL DAN PEMBAHASANPerkembangan Tarif Sewa dan Harga JualRuang Perkantoran

Dunia bisnis properti di Indonesia, baik untukproperti residensial dan komersil, dari waktu ke waktumengalami kecenderungan yang meningkat. Industriproperti Indonesia pada tahun 2012, untuk propertikomersil di JABODEBEK (Jakarta, Bogor, Depokdan Bekasi) seperti hotel, apartemen, perkantoran,ritel dan lahan industri, secara umum mengalamikecenderungan yang positif dan meningkat. Hal terse-but didukung oleh pertumbuhan ekonomi yang mem-baik, permintaan yang meningkat, dukungan pem-biayaan yang semakin berkembang lebih baik dankebijakan pemerintah yang semakin kondusif diharap-kan akan mampu mendorong perkembangan industriproperti Indonesia dalam beberapa tahun kedepan,BI (2013). Perkembangan tarif sewa industri properti

komersil berdasarkan hasil survei yang dilakukan olehBank Indonesia secara umum dapat dilihat padaGambar 1 dan Gambar 2.

Untuk tahun 2012 dapat dikatakan bahwa jumlahpasokan properti komersil di Jabodebek mengalamipeningkatan. Peningkatan ini juga diikuti oleh adanyapeningkatan permintaan. Tingkat hunian hampir semuatipe properti komersil, seperti ritel, lahan industri danperkantoran, mengalami peningkatan yang tinggi,kecuali sektor ritel yang mengalami kelambatan dankembali naik setelah triwulan ketiga. Kenaikan daritingkat hunian dari hampir semua properti komersilpada akhirnya menyebabkan kenaikan pada tarif sewa.Kenaikan tarif sewa tersebut juga telah menyebabkanmeningkatnya penjualan properti komersil yang diikutidengan semakin membaiknya harga jual. Sampaidengan beberapa tahun kedepan diperkirakan pertum-buhan properti komersil di Jabodebek masih akanmengalami kecenderungan yang meningkat

Tiap-tiap tipe properti atau real estat komersilmemiliki pasar dan perkembangan yang berbeda-beda,sehingga pasar real estat dapat dikatakan memilikikeunikan tersendiri di antara berbagai bentuk pasaryang ada, seperti pasar saham, obligasi dan lainnya.Demikian juga faktor-faktor yang memengaruhipenawaran dan permintaan pada pasar masing-masingtipe real estat juga memiliki perbedaan.

Khusus untuk real estat gedung perkantoran diJakarta, pertumbuhannya dapat dilihat pada hasilsurvei yang dilakukan oleh Bank Indonesia untukperiode 2008–2012 seperti yang terlihat pada Gambar3 dan Gambar 4. Secara umum tampak harga sewa

Gambar 1. Tarif Sewa Hotel dan RitelSumber: BI (2013)

Gambar 2. Sewa Apartemen, Kantor dan IndustriSumber : BI (2013)



gedung perkantoran mengalami kenaikan kecualiuntuk Triwulan I tahun 2008 yang mengalami penu-runan yang juga diikuti oleh penurunan pada tingkathunian yang ikut mengalami penurunan. Penurunanyang terjadi pada Triwulan I tahun 2008 dikarenakanoleh suasana bisnis yang tidak kondusif dan keadaanekonomi yang melambat dan hal ini terus berlanjutsampai dengan menjelang periode tahun 2009, Pro-perty Report (June 2009). Untuk Triwulan I tahun2009, tingkat hunian dan tarif sewa mengalami kenaik-an dan setelah itu mengalami penurunan baik tingkathunian, harga jual maupun tarif sewa sampai denganakhir tahun 2009.

Tahun-tahun selanjutnya sampai dengan akhirtahun 2012 tampak bahwa tarif sewa maupun hargajual mengalami kecenderungan yang terus meningkat.Naik turunnya tarif sewa maupun harga jual ruangperkantoran tampak dipengaruhi oleh banyak faktoryang diantaranya adalah nilai tukar rupiah dengandolar Amerika, harga bahan bakar, pertumbuhan eko-nomi, permintaan yang meningkat, relokasi dan eks-pansi perusahaan dan lain sebagainya. Faktor-faktortersebut merupakan bagian dari hasil survei yangdilakukan oleh Bank Indonesia.

Hasil survei tersebut di atas telah menggambar-kan bagaimana tarif sewa dan harga jual dipengaruhioleh berbagai faktor yang ada. Namun pembahasanyang ada belumlah mencerminkan secara menyelu-ruh, utuh dan jelas berbagai faktor, terutama faktormakroekonomi ataupun permintaan, dan faktor mikro-ekonomi atau penawaran, yang dapat mempengaruhiharga jual dan tarif sewa ruang perkantoran. Di

samping itu juga pada saat ini berdasarkan penelu-suran yang dilakukan, belum terdapat kajian yangmembahas mengenai faktor makroekonomi ataupunmikroekonomi dan pengaruhnya terhadap harga jualdan tarif sewa ruang perkantoran Di Jakarta.

Analisis VECM untuk Tarif Sewa dan HargaJual

Sebelum diperoleh hasil dan dilakukan analisalebih lanjut, maka terlebih dahulu dilakukan berbagaipengujian yang biasa terdapat pada metode VAR/VECM. Pengujian pertama adalah dilakukannya ujistasionaritas karena data time series memiliki nilaitengah dan keragaman yang fluktuatif dan hal ini dila-kukan untuk menghindari masalah regresi (spuriousregression) (Firdaus, 2011). Hasil uji stasionaritaspada tingkat level tampak semua variabel tidak stasio-ner, kecuali persediaan ruang perkantoran yang sudahstasioner. Artinya hampir semua data pada tingkatlevel mengandung akar unit. Kemudian dilakukanpengujian pada tingkat first difference. Setelah dilaku-kan pengujian pada tingkat first difference, semuavariabel mikroekonomi yang ada tampak sudah stasio-ner atau dengan kata lain data sudah tidak mengan-dung akar unit lagi (lihat Lampiran 1).

Selanjutnya dilakukan uji stabilitas, Uji stabilitasVAR dilakukan dengan menghitung akar-akar darifungsi polinomial atau dikenal dengan roots of cha-racteristic polynomial. Jika semua akar dari fungsipolinomial tersebut berada di dalam unit circle ataujika nilai absolutnya < 1 maka model VAR tersebut

Gambar 3. Tarif Sewa Ruang Perkantoran Gambar 4. Harga Jual Ruang PerkantoranSumber: BI (2013) Sumber: BI (2013)



dianggap stabil sehingga Impuls Response Function(IRF) dan Forecast Error Variance Decomposition(FEVD) yang dihasilkan dianggap valid (Firdaus,2011). Semua nilai akar karakteristik atau modulusmemperlihatkan nilai lebih kecil daripada satu, dansemua titik inverse roots of AR caharacteristicpolynomial yang semuanya berada dalam lingkaran.Dengan demikian IRF dan FEVD yang dihasilkandianggap valid (lihat Lampiran 1).

Pengujian lain yang telah dilakukan adalah penen-tuan lag optimum yang dipergunakan dalam model.Penetapan panjang lag optimal bisa menggunakanbeberapa kriteria informasi sebagai berikut: AkaikeInformation Criterion (AIC), Schwarz InformationCriterion (SC), Hannan-Quinn Criterion(HQ),Likelihood Ratio (LR), dan Final PredictionError(FPE). Maka lag optimum yang dipakai adalah lag 1,yaitu berdasarkan nilai terkecil daripada SC dan HQ,yang sekaligus juga memberikan hasil yang paling baikdibandingkan dengan lag 2 (lihat Lampiran 1).

Selanjutnya dilakukan uji kointegrasi yang ber-tujuan untuk menentukan apakah variabel-variabelyang tidak stasioner terkointegrasi atau tidak. Jikanilai trace statistic > critical value, maka persamaantersebut terkointegrasi. Dengan demikian H0 samadengan nonkointergrasi dengan hipotesis alternatifnyaH1 sama dengan kointegrasi. Jika trace statistic >critical value, maka tolak H0 atau terima H1 yangartinya terkointegrasi. Berdasarkan nilai trace statis-tics, terdapat dua rank kointegrasi pada model. Arti-nya, pada model ini terdapat dua vektor kointegrasiatau kombinasi linier yang stasioner dan dapat disim-pulkan terdapat dua persamaan linear jangka panjangdi dalam model (lihat Lampiran 1). Setelah berbagaipengujian dilakukan dan telah memenuhi persyaratanyang ada pada sistim VAR, maka kemudian barulahdapat diperolehnya Hasil estimasi VECM (Lampiran2).

Estimasi daripada VECM dilakukan untuk dapatdilakukannya analisa jangka panjang dan jangkapendek daripada variabel yang dipergunakan di dalampenelitian. Berdasarkan pada Hasil VECM yangterdapat pada Tabel 1 untuk tarif sewa, terlihat adanyahubungan keseimbangan jangka panjang yang positifdan signifikan antara Biaya Konstruksi Bangunan(BKB) dengan Tarif sewa perkantoran (LTSP). Arti-nya apabila biaya konstruksi mengalami kenaikan

sebesar satu persen, maka tarif sewa akan mengalamipeningkatan sebesar 2%.

Persediaan Ruang perkantoran berpengaruhsecara negatif dan signifikan terhadap Tarif Sewasebesar -0.80, yang berarti apabila terjadi kenaikanpada persediaan ruang perkantoran sebesar satupersen, maka tarif sewa akan mengalami penurunansebesar 0.80%. Demikian juga halnya dengan tingkatkekosongan hunian. Tingkat kekosongan hunianberpengaruh secara negatif dan signifikan terhadaptarif sewa yang menunjukkan apabila terjadi kenaikanpada tingkat kekosongan hunian, akan diikuti olehpenurunan daripada tarif sewa.

Berdasarkan analisa jangka panjang tersebuttampak bahwa pengaruh daripada biaya konstruksibangunan terhadap tarif sewa lebih besar apabiladibandingkan dengan pengaruh daripada persediaanruang perkantoran dan tingkat kekosongan hunian.

Note: * dan ** signifikan pada 5% dan 10%

Tabel 1. Estimasi VECM untuk Tarif SewaJangka Panjang Jangka Pendek

Variabel LTSP Variabel D(LTSP) LTSP(-1) 1.000000 CointEq1 0.085538 LHJP(-1) 0.000000 CointEq2 -0.206342* GPRP(-1) - 0.801263* D(LTSP(-1)) 0.113950 LBKB(-1) 2.063343* D(LHJP(-1)) 0.295707* TKH(-1) - 0.096903** D(GPRP(-1)) 0.012521*

C 1.942640 D(LBKB(-1)) -0.086059 D(TKH(-1)) -0.001271 D1 -0.057228

Dalam analisa jangka pendek terdapat beberapavariabel yang berpengaruh secara signifikan terhadaptarif sewa perkantoran. Variabel yang memengaruhisecara positif dan signifikan tarif sewa perkantoranadalah variabel harga jual D(LHJP(-1)) sebesar 0.3%,yang berarti setiap kenaikan harga jual sebesar 1%akan menyebabkan kenaikan pada tarif sewa sebesar0.3. Sebaliknya apabila terjadi penurunan harga jualsebesar 1%, akan menyebabkan penurunan pada tarifsewa sebesar 0.3%.

Variabel lain yang memengaruhi tarif sewa secarapositif dan signifikan dalam jangka pendek adalahpersediaan ruang perkantoran D(GPRP(-1)) sebesar0.01. Hal ini tidak sesuai dengan tanda yang diharap-kan, dimana seharusnya memiliki tanda yang negatifterhadap tarif sewa. Hal ini dapat diterangkan denganmelihat pada keadaan di mana pada periode-periode



awal walaupun terjadi kenaikan daripada persediaanruang perkantoran, namun kenaikannya cukup kecilsekali yaitu sebesar 0.01% sedangkan kenaikan per-mintaan lebih besar yang pada akhirnya menyebabkantarif sewa naik. Hal ini dapat dilihat pada kuartal IItahun 1996 dan kuartal III tahun 1996, di mana ke-naikan daripada persediaan ruang perkantoran diikutioleh adanya kenaikan daripada tarif sewa perkantoran.

Selanjutnya dalam jangka pendek, untuk tarifsewa ruang perkantoran akan terdapat mekanismepenyesuaian dari jangka pendek ke jangka panjangyang ditunjukkan oleh kointegrasi kesalahan yang signi-fikan dan negatif -0,21 untuk tarif sewa perkantoranyang artinya terdapat penyesuaian dari persamaanjangka pendek menuju persamaan jangka panjangsebesar 0,21% setiap periodenya.

Berdasarkan pada Hasil VECM yang terdapatpada Tabel 2 untuk harga jual, terlihat adanya hubungankeseimbangan jangka panjang yang positif dansignifikan antara Biaya Konstruksi Bangunan (BKB)dengan harga jual perkantoran dengan koefisien sebe-sar 1.16. Artinya apabila biaya konstruksi mengalamikenaikan sebesar satu persen, maka harga juala akanmengalami peningkatan sebesar 1.16%.

Persedian ruang perkantoran memiliki hubunganyang signifikan dan negatif terhadap harga jual per-kantoran dengan koefisein sebesar -0.42. Hal ini ber-arti apabila terjadi kenaikan sebesar satu persen padapersediaan ruang perkantoran, maka akan diikuti olehpenurunan daipada harga jual sebesar 0.42%. Demikianjuga dengan tingkat kekosongan hunian. Tingkat keko-songan hunian memiliki hubungan yang negatif dansignifikan terhadap harga jual perkantoran dengankoefisien sebesar - 0.06. Hal ini menunjukkan apabilaterjadi penurunan pada tingkat kekosongan huniansebesar satu persen, maka akan diikuti oleh kenaikandaripada harga jual perkantoran sebesar 0.06%.

Dalam analisa jangka pendek terdapat beberapavariabel yang berpengaruh secara signifikan terhadaptarif sewa perkantoran. Variabel yang memengaruhiharga jual ruang perkantoran adalah tarif sewa per-kantoran satu periode sebelumnya D(LTSP(-1))sebesar 0.23% yang berarti apabila terjadi kenaikantarif sewa sebesar 1% akan menyebabkan kenaikanharga jual sebesar 23% dan demikian juga sebaliknya.Harga jual periode sebelumnya D(LHJP(-1)) jugamemengaruhi harga jual sebesar 0.65%, yang berarti

apabila harga jual periode sebelumnya naik sebesar1 persen, maka harga jual akan naik sebesar 0.65persen.

Biaya konstruksi bangunan memengaruhi secaranegatif dan signifikan harga jual ruang perkantoran.Hal ini tidak sesuai dengan tanda yang diinginkan,yaitu positif. Hal ini juga seperti yang dialami olehpersediaan ruang perkantoran pada kuartal II tahun1996 ke kuartal III tahun 1996, dimana kenaikandaripada biaya konstruksi tidak diikuti oleh kenaikandaripada harga jual ruang perkantoran, bahkan hargajual cenderung turun. Hal ini dapat juga diartikanbahwa kenaikan daripada biaya konstruksi bangunantidak cukup kuat untuk dapat mendorong kenaikandaripada harga jual ruang perkantoran. Dengan katalain dalam jangka pendek kenaikan daripada biayakonstruksi bangunan tidak serta merta menaikkanharga jual. Dalam prosesnya akan terjadi penyesuaianpada periode jangka pendek menuju keseimbanganjangka panjangnya.

Variabel lainnya yang berpengaruh secara signi-fikan terhadap harga jual adalah tingkat kekosonganhunian (TKH). Artinya TKH dalam jangka pendekakan memengaruhi harga jual ruang perkantoran.Apabila terjadi kenaikan sebesar 1% daripada TKH,maka harga jual akan mengalami penurunan sebesar0.02%, dan demikian juga sebaliknya.

Selanjutnya, untuk harga jual ruang perkantoranakan terdapat mekanisme penyesuaian dari jangkapendek ke jangka panjang yang ditunjukkan olehkointegrasi kesalahan yang signifikan dan negatifsebesar -0.27. Artinya, terdapat penyesuaian daripersamaan jangka pendek menuju persamaan jangkapanjang sebesar 0,27 persen untuk setiap periode.

Hasil dari analisis hubungan jangka panjang anta-ra variabel mikroekonomi atau penawaran ini sesuai

Tabel 2. Estimasi VECM untuk Harga Jual

Note: * dan ** signifikan pada 5% dan 10%

Jangka Panjang Jangka Pendek Variabel LHJP Variabel D(LHJP) LTSP(-1) 0.000000 CointEq1 0.141329 LHJP(-1) 1.000000 CointEq2 -0.268124* GPRP(-1) - 0 .424906* D(LTSP(-1)) 0.228552** LBKB(-1) 1.159001* D(LHJP(-1 )) 0.646724* TKH(-1) - 0 .055597* D(GPRP(-1)) 0.001785

C 10.99282 D(LBKB(-1)) -0.382413* D(TKH(-1)) -0.017612* D1 -0.028993



dengan hasil wawancara yang dilakukan dengan be-berapa pengembang, investor, konsultan dan penilaidalam bidang real estat, dimana secara umum dapatdikatakan bahwa bisnis real estat di Indonesia cukupsensitif terhadap perubahan daripada biaya konstruksibangunan yang diikuti oleh persediaan ruang perkan-toran dan tingkat kekosongan hunian. Biaya konstruksibangunan dan persediaan ruang perkantoran secarakeseluruhan cukup besar perannya di dalam pemben-tukan harga jual dan tarif sewa daripada tingkatkekosongan hunian.

Analisis Impulse Response Function (IRF) danFEVD untuk Harga Jual

Analisis Impulse Response Function (IRF)digunakan untuk melihat respon variabel dependenapabila mendapatkan guncangan dari variabel inde-penden sebesar satu standar deviasi, dan IRF untukharga jual dapat dilihat pada Gambar 5.

Berdasarkan hasil IRF, pada periode pertamagun-cangan yang terjadi pada persediaan ruang

perkantoran belum direspon oleh harga jual. Setelahperiode kedua, guncangan yang terjadi pada perse-diaan ruang perkantoran, sampai dengan periode 40,direspon negatif oleh harga jual. Hal ini berarti setiapterjadi kenaikan daripada persediaan ruang perkan-toran akan diikuti oleh adanya penurunan pada hargajual perkantoran (LHJP).

Sebaliknya apabila terjadi penurunan daripadapersediaan ruang perkantoran akan menyebabkanterjadinya kenaikan harga jual ruang perkantoran (se-suai dengan hipotesa). Harga jual menjadi stabil padaperiode ke-19 dan dan tidak tampak adanya tandamendekati keseimbangan atau mendekati nol (con-vergence). Hal ini berarti harga jual ruang perkan-toran akan selalu merespon guncangan yang terjadipada persediaan ruang perkantoran bangunan secarapermanen.

Hasil ini sesuai atau konsisten dengan penelitianyang dilakukan oleh Hlavacek, et al. (2013) yangdalam penelitiannya menemukan bahwa persediaanruang perkantoran (office stock) memiliki hubungan

Gambar 5. Respon LHJP terhadap LBKB, GPRP dan TKH

-.0 4

-.0 2

.0 0

.0 2

.0 4

5 1 0 1 5 20 2 5 30 3 5 40

R e s p o ns e o f L H JP to L B K B

-.0 4

-.0 3

-.0 2

-.0 1

.0 0

.0 1

5 1 0 15 20 2 5 3 0 3 5 40

R e sp o n se o f L H JP to GP R P

-. 0 4

-. 0 3

-. 0 2

-. 0 1

. 0 0

5 1 0 1 5 2 0 25 30 3 5 40

R e s p o ns e o f L H J P t o T K H

R es po ns e to N onfa c to riz ed O ne S.D . Inn ov at io ns



jangka panjang, signifikan dan negatif dengan hargajual ruang perkantoran (office price). Harga jualruang perkantoran dalam jangka panjang akan meres-pon perubahan yang terjadi pada persediaan ruangperkantoran. Perubahan yang terjadi pada persediaanruang perkantoran dalam jangka panjang akan dires-pon secara negatif oleh harga jual ruang perkantoran.

Selanjutnya berdasarkan IRF, pada periode awalguncangan yang terjadi pada biaya konstruksi bangu-nan hanya direspon oleh biaya konstruksi bangunanitu sendiri sebesar 0.09%. Harga jual ruang perkan-toran baru pada periode ke-2. Pada periode ke-2sampai dengan periode ke-5 guncangan yang terjadipada biaya konstruksi bangunan (LBKB) diresponnegatif oleh harga jual (LHJP) dan hal ini terjadi dalamjangka pendek dan akan terdapat terkoreksi dalamjangka panjang. Respon negatif yang terjadi padatahun 1996 sampai dengan pertengahan tahun 1997dapat merupakan suatu tanda terhadap krisis ekonomiyang terjadi pada tahun 1998 yang dimulai pada tahun1997.

Pada periode ke 6 sampai dengan ke 40, gun-cangan direspon positif oleh harga jual ruang perkan-toran. Hal ini berarti apabila terjadi kenaikan padabiaya konstruksi bangunan, akan juga diikuti oleh ke-naikan daripada harga jual ruang perkantoran (sesuaidengan hipotesa). Harga jual perkantoran mencapaikestabilan pada periode ke-24 dan dan tidak tampakadanya tanda mendekati keseimbangan atau mende-kati nol (convergence). Hal ini berarti harga jual ruangperkantoran akan selalu merespon guncangan biayakonstruksi bangunan secara permanen.

Hasil ini sesuai atau konsisten dengan penelitianterdahulu yang telah dilakukan oleh NG dan Higgins(2006) di Singapura. Dalam penelitian ini, biayakonstruksi bangunan berpengaruh positif dan signifikanterhadap tarif sewa ruang perkantoran. Perubahanyang terjadi pada biaya konstruksi akan diikuti olehperubahan dari tarif sewa dan harga jualnya.

Pengaruh atau dampak guncangan yang terjadipada harga jual juga dapat dilihat dari adanya gun-cangan pada tingkat kekosongan hunian (TKH).Harga jual ruang perkantoran, mulai periode 2 sampaidengan periode 40 merespon negatif guncangan yangterjadi pada tingkat kekosongan hunian sebesar satustandar deviasi. Hal ini berarti apabila tingkat keko-songan hunian (TKH) meningkat, maka harga jual

ruang perkantoran (LHJP) akan mengalami penu-runan. Demikian juga sebaliknya (sesuai denganhipotesa). Harga jual perkantoran mencapai kestabilanpada periode ke 19 dan dan tidak tampak adanyatanda mendekati keseimbangan atau mendekati nol(convergence). Hal ini berarti harga jual ruang per-kantoran akan selalu merespon guncangan dari tingkatkekosongan hunian secara permanen.

hasil penelitian ini juga sesuai dengan De Wit, etal. (2003) juga dalam penelitiannya menemukanbahwa tingkat kekosongan hunian memiliki hubunganyang signifikan dan negatif dengan harga jual ruangperkantoran (office space market).

Forecast Error Variance Decomposition(FEVD) bertujuan untuk menjelaskan kontribusi darimasing-masing variabel terhadap shock yang ditim-bulkannya terhadap variabel endogen utama yangdiamati. Dengan kata lain, FEVD menjelaskan pro-porsi variabel lain dalam menjelaskan variabilitasvariabel endogen utama penelitian, lihat Gambar 6.

Gambar 6 FEVD untuk LHJP

Tampak bahwa pada periode pertama harga jualperkantoran (LHJP) dipengaruhi oleh harga jual sen-diri sendiri sebesar 96.24% dan 3.76% oleh tarif sewa(LTSP). Variabel lainnya belum memiliki kontribusipada periode pertama ini. Pada periode kedua, kontri-busi harga jual terhadap harga jual sendiri mulai me-nurun menjadi sekitar 75.37% dan tarif sewa mening-kat menjadi 19.07%. Variabel lain persediaan ruangperkantoran, biaya konstruksi bangunan dan tingkatkekosongan hunian mulai berkontribusi dengan nilaimasing-masing 0.58%, 2.96% dan 2.00%.

Untuk periode 40 kontribusi harga jual terhadapdirinya sendiri adalah 36.37%, tarif sewa kontribusiyasebesar 52.65%. Sedangkan persediaan ruang



perkantoran, biaya kontruksi bangunan dan tingkatkekosongan hunian masing masing adalah sebesar5.96%, 3.25% dan 1.58%.

Dengan demikian dapat dikatakan bahwa dalamjangka panjang variabel yang memberikan kontribusipaling besar terhadap variasi pada harga jual adalahtarif sewa dan harga jual sendiri. Sedangkan variabelmikroekonomi yang berkontribusi cukup besar adalahpersediaan ruang perkantoran dan biaya konstruksibanguan. Kontribusi paling kecil tampak diberikan olehtingkat kekosongan hunian.

Analisis Impulse Response Function (IRF) danFEVD untuk Tarif Sewa

IRF daripada tarif sewa terhadap perseddiaanruang perkantoran, biaya konstruksi bangunan dantingkat kekosongan hunian dapat dilihat pada Gambar7. Berdasarkan hasil IRF, pada periode pertama gun-cangan yang terjadi pada persediaan ruang perkan-toran belum direspon oleh tarif sewa. Setelah periodekedua, guncangan yang terjadi pada persediaan ruangperkantoran, sampai dengan periode 40, diresponnegatif baik oleh tarif. Hal ini berarti setiap terjadikenaikan daripada persediaan ruang perkantoran akandiikuti oleh adanya penurunan pada tarif sewa (LTSP).

Sebaliknya apabila terjadi penurunan daripadapersediaan ruang perkantoran akan menyebabkan ter-jadinya kenaikan daripada tarif sewa (sesuai denganhipotesa). Tarif sewa menjadi kestabilan pada periodeke 21 dan dan tidak tampak adanya tanda mendekatikeseimbangan atau mendekati nol (convergence).Hal ini berarti tarif sewa perkantoran akan selalu me-respon guncangan dari persediaan ruang perkantoransecara permanen.

Hasil ini sesuai atau konsisten dengan penelitianterdahulu yang dilakukan oleh Ke, et al. (2009) yangberkenaan dengan penggunaan metode ekonometrikayang dipergunakan untuk menganalisa tarif sewaperkantoran di Shanghai. Dalam penelitian ini perse-diaan ruang perkantoran merupakan penentu utamaterhadap pembentukan tarif sewa perkantoran diShanghai.

Selanjutnya berdasarkan IRF, pada periode awalguncangan yang terjadi pada biaya konstruksi bangu-nan hanya direspon oleh biaya konstruksi bangunanitu sendiri sebesar 0.09%. Tarif sewa perkantoranbaru merespon pada periode ke 2. Pada periode ke 2sampai dengan periode ke 5 guncangan yang terjadipada biaya konstruksi bangunan (LBKB) diresponnegatif baik oleh tarif sewa (LTSP) dan hal ini terjadidalam jangka pendek dan akan terdapat terkoreksi

Gambar 7. Respon LTSP terhadap LBKB, GPRP dan TKH

- . 0 0 5

. 0 0 0

. 0 0 5

. 0 1 0

. 0 1 5

. 0 2 0

. 0 2 5

5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 3 5 4 0

R e s p o n s e o f L T S P to L B K B

- . 0 5

- . 0 4

- . 0 3

- . 0 2

- . 0 1

. 0 0

5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 3 5 4 0

R e s p o n s e o f L T S P to G P R P

- . 0 1 6

- . 0 1 2

- . 0 0 8

- . 0 0 4

. 0 0 0

. 0 0 4

5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 3 5 4 0

R e s p o n s e o f L T S P to T K H

R e s p o n s e t o N o n f a c t o r iz e d O n e S . D . In n o v a t i o n s



dalam jangka panjang. Respon negatif yang terjadipada tahun 1996 sampai dengan pertengahan tahun1997 dapat dijadikan suatu tanda terhadap krisis eko-nomi yang terjadi pada tahun 1998 yang dimulai padatahun 1997.

Pada periode ke-6 sampai dengan ke-40, gun-cangan dari biaya konstruksi bangunan direspon positifoleh tarif sewa ruang perkantoran. Hal ini berarti apa-bila terjadi kenaikan pada biaya konstruksi bangunan,akan juga diikuti oleh kenaikan daripada tarif sewadan harga jual ruang perkantoran (sesuai dengan hipo-tesa). Tarif sewa mencapai kestabilan akibat gun-cangan yang terjadi pada periode ke-25 dan dan tidaktampak adanya tanda mendekati keseimbangan ataumendekati nol (convergence). Hal ini berarti tarifsewa perkantoran akan selalu merespon guncangandari biaya konstruksi bangunan secara permanen.

Hasil ini sesuai atau konsisten dengan penelitianterdahulu yang telah dilakukan oleh NG, et al. (2006)di Singapura. Dalam penelitian ini, biaya konstruksibangunan berpengaruh positif dan signifikan terhadaptarif sewa ruang perkantoran.Perubahan yang terjadipada biaya konstruksi akan diikuti oleh perubahan daritarif sewa dan harga jualnya. Apabila biaya konstruksidalam prosesnya mengalami kenaikan, maka penye-suaian yang dilakukan adalah dengan menaikkan tarifsewa dan harga jual real estat yang bersangkutan.

Pengaruh atau dampak guncangan yang terjadipada harga jual dan tarif sewa juga dapat dilihat dariadanya guncangan pada tingkat kekosongan hunian(TKH).

Untuk tarif sewa (LTSP), mulai periode ke-2sampai dengan periode 6, merespon negatif guncanganyang terjadi pada tingkat kekosongan hunian (TKH).Dari periode 7 sampai dengan 12, tarif sewa meresponpositif guncangan yang terjadi pada tingkat keko-songan hunian. Selanjutnya pada periode 13 sampaidengan periode 18 tarif sewa kembali merespon nega-tif guncangan yang terjadi pada tingkat kekosonganhunian. Pada periode 19 sampai dengan periode 23,tarif sewa kembali merespon secara positif guncanganyang terjadi. Respon positif yang terjadi pada tarifsewa demikian kecil, sehingga tidak cukup kuat untukdapat memengaruhi kenaikan atau penurunan daritarif sewa. Selanjutnya pada periode 24 sampai denganperiode 40, tarif sewa merespon negatif guncanganyang terjadi pada tingkat kekosongan hunian sesuai

dengan hipotesa). Tarif sewa mencapai kestabilanakibat terjadinya guncangan terjadi mulai dari periode21dan dan tidak tampak adanya tanda mendekatikeseimbangan atau mendekati nol (convergence).Namun sepertinya tarif sewa perkantoran akan selalumerespon guncangan dari tingkat kekosongan huniantetapi tidak secara permanen.

Hasil ini sesuai atau konsisten dengan penelitianterdahulu yang telah dilakukan oleh Kim (2006) dalamdisertasinya yang membahas mengenai analisa ekono-metika dan peramalan mengenai pasar ruang perkan-toran di Seoul, Korea Selatan. Salah satu hasil peneli-tiannya menunjukkan bahwa tingkat kekosonganhunian memiliki hubungan yang negatif dan signifikandengan tarif sewa perkantoran di Seoul. Penelitianlain adalah yang dilakukan oleh Yee (2004) dalampenelitiannya mengembangkan model regresi untukmenguji dan menegaskan hubungan antara tarif sewakantor dengan faktor-faktor yang mempengaruhinyadi Hongkong. Salah satu hasilnya menyebutkan bahwatingkat kekosongan hunian secara negatif memenga-ruhi tarif sewa kantor dari waktu ke waktu.

Forecast Error Variance Decomposition(FEVD) bertujuan untuk menjelaskan kontribusi darimasing-masing variabel terhadap shock yang ditim-bulkannya terhadap variabel endogen utama yangdiamati. Dengan kata lain, FEVD menjelaskanproporsi variabel lain dalam menjelaskan variabilitasvariabel endogen utama penelitian, lihat Gambar 8.

Pada FEVD untuk tarif sewa perkantoran jugaditerangkan bahwa pada periode pertama tarif sewaperkantoran (LTSP) hanya dipengaruhi oleh tarifsewa sebesar 100%, variabel lain belum memberikankontribusi pada periode ini. Pada periode kedua, Kon-tribusi dari tarif sewa terhadap tarif sewa sendiri me-nurun menjadi 98.85% dan variabel lain sudah mulaimemberikan kontribusinya, yaitu harga jual perkan-toran 0.09%, persediaan ruang perkantoran 0.94%,biaya konstruksi bangunan 0.01% dan tingkat keko-songan hunian 0.10%.

Pada periode 40 kontribusi tarif sewa terhadaptarif sewa itu sendiri masih mendominasi yaitu sebesar69.89% yang diikuti oleh harga jual perkantoran sebe-sar 22.84%, persediaan ruang perkantoran 5.92%,biaya konstruksi bangunan 1.31% dan tingkat keko-songan hunian 0.05%.



Hasil dekomposisi varian untuk tarif sewa, secaraumum dapat dikatakan bahwa dalam jangka panjangvarian daripada tarif sewa paling besar dipengaruhioleh tarif sewa itu sendiri yang diikuti oleh harga jualperkantoran, persediaan ruang perkantoran, biaya

Implikasi ManajerialHasil penelitian menunjukkan bahwa variabel

mikroekonomi yang terdapat pada penelitian ini, yaitupersediaan ruang perkantoran, biaya konstruksibangunan dan tingkat kekosongan hunian, memilikipengaruh terhadap pembentukan harga jual dan tarifsewa untuk ruang perkantoran.

Para pelaku dalam bidang properti atau real estatseperti pengembang, investor, dan lainnya dapatmenggunakan hasil penelitian ini sebagai salah satualat atau pendekatan dari sekian banyak pendekatanyang dipergunakan pada projek ataupun sebagai bahanuntuk bahan kajian pada pekerjaan mereka. Pema-haman yang baik mengenai pergerakan daripada per-sediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi bangu-nan dan tingkat kekosongan hunian di pasar real estatakan membantu dalam mencapai keberhasilan padaprojek yang sedang dalam kajian ataupun studi. Seba-liknya, kegagalan dalam memahami ke tiga hal terse-but dapat saja akan menghasilkan kerugian yang besarbagi investor ataupun developer.

Walaupun faktor mikroekonomi sudah terbuktimemiliki pengaruh terhadap pembentukan tarif sewadan harga jual, sebaiknya juga secara bersaman dila-kukan kajian dengan melibatkan faktor makroekonomi

agar dapat diperolehnya kajian yang lebih lengkap,utuh, jelas dan hasil lebih baik lagi.

KESIMPULAN DAN SARANKesimpulan

Berdasarkan estimasi daripada VECM, terdapathubungan keseimbangan jangka panjang dan jangkapendek antara variabel makroekonomi atau permin-taan dengan tarif sewa perkantoran dan harga jualperkantoran. Berdasarkan hasil daripada IRF, Hasilpenelitian menunjukkan bahwa tarif sewa dan hargajual merespon secara positif variabel biaya konstruksibangunan, dan merespon secara negatif guncanganyang terjadi pada persediaan ruang perkantoran dantingkat kekosongan hunian. Harga jual tampak lebihcepat stabil setelah menerima guncangan (shock) darivariabel mikroekonomi dibandingkan dengan tarifsewa ruang perkantoran.

Pada struktur dekomposisi varian, variasi dari-pada tarif sewa paling dominan dipengaruhi oleh tarifsewa sendiri, yang diikuti oleh harga jual, persediaanruang perkantoran, biaya konstruksi bangunan dantingkat kekosongan hunian. Sedangkan harga jual per-kantoran secara dominan dipengaruhi oleh tarif sewa,yang diikuti oleh harga jual sendiri, persediaan ruangperkantoran, biaya konstruksi bangunan dan tingkatkekosongan hunian.

SaranPenelitian ini adalah yang pertama memper-

gunakan VECM dan diharapkan metode ini juga dapat

Gambar 8. FEVD untuk LTSP



dipergunakan pada penelitian selanjutnya pada jenisproperti komersil lainnya. Perlunya dilakukan studiuntuk menentukan nilai tingkat kekosongan hunianyang natural (Natural Vacancy Rate) ataupun opti-mal untuk jakarta yang dapat dipergunakan sebagaialat pengendali dalam mengukur kebutuhan akanruang perkantoran.

DAFTAR RUJUKANAnari, M.A., Hunt, H.D. November 2002. Natural Vacancy

Rate in Major Texas Office Markets. Technical Re-port 1594. Tierra Grande. Real Estate Center. TexasA&M University.

[BI] Bank Indonesia. 2013. Survei Properti Komersil, TimStatistik Sektor Riil, Direktorat Statistik Ekonomi danMoneter.

Chalermpong, S., Wattana. 2009. Rent Capitalization of Accessto Rail Transit Stations: Spatial Hedonic Models ofOffice Rent in Bangkok, Journalof the Eastern AsiaSociety for Transportation Studies, 8.

Chin, W. 2003. Macro-economic Factors Affecting OfficeRental Values in Southeast Asian Cities: The Case ofSingapore, Hongkong, Taipei, Kuala Lumpur, andBangkok. Oxford Brookes University, paper presentedat 2003 PRRES Conference, Australia, Brisbane.

Crine, T.M. 1989. Office Vacancy Rates: How Should WeInterpret Them? Urban and Regional Section, Fed-eral reserve Bank of Philadelphia. USA.

D’Arcy E, McGough, T., Tsolacos, S. 1999. An Economet-ric Analysis of the Office Rental CycleinThe DublinArea. Journal of Property Research, 16(1). 309–321.

De Wit I., and Van, Dijk, R. January 2003. The Global Deter-minants of Direct Office Real Estate Returns, Journalof Real Estate Finance & Economics. 26.27–45

Firdaus, M. 2011. Application of Econometrics to PanelData and Time Series. Bogor: Penerbit IPB Press.

Frew, J., Jud, D.G. 1998. The Vacancy Rate and Rent Levelsin the commercial Office Market. J Real Est Resch.3(1).1–8.

Glascock, J.L,, Jahanian, S., Sirmans, C.F. Spring 1990. AnAnalysis of Office Market Rents: Some Empirical Evi-dence. Real Estate Economics. 18(1).105–119

Hlavacek, M., Novotny, O., Rusnak, M. 2013/2014. OfficeProperty in Central European Countries. Czech Na-tional Bank/Financial Stability Report. Czech.

Ke, Q., White, M. 2009. An Econometric Analysis of Shang-hai Office Rents, Journal of Property Investment &Finance. 27(2). 120–139.

Kim, Y. 2006. An Econometric Analysis and Forecastingof Seoul Office Market. [Thesis]. Department of Eco-nomics, Massachusetts Institute of Technology.

Kurzrock, B.M,, Rottke, N.B,, Schiereck, D. 2009. FactorsThat Influence the Performance of Office Properties.Journal of Real Estate Portfolio Management. 15(1).59–73.

McCartney, J. Nopember 2010. Predicting Turning Pointsin the Rent Cycle Using the Natural Vacancy Rate-An Applied Study of the Dublin Office Market. Paperread before the Statistical and Social Inquiry of Ire-land, Ireland.

McDonald, J.F. 1993. Vacancy Rate and Effective Rents inChicago’s Office Market. Illinois Real Estate Mar-ket. Illinois Real Estate Letter.

Mills ES. 1992. Office Rent Derterminants in the ChicagoArea. The Jornal of American Real Est & Urban EconAssociation. 20(1)1. 273–286

Ng, B.F., and Higgins, D. 2006. Modelling The CommercialProperty Market: An Empirical Study of TheSingapore Office Market. Pacific Rim Property Re-search Journal. 13:2.176–193.

Oven, V.A., and Pekdemir, D. 2006. Office Rent Determi-nants Utilising Factor Analysis-A Case Study forIstanbul. Journal of Real Estate Finance & Economics.33. 51–73.

Property Report. June 2009. Jakarta Real Estate: Jakarta’sOffice Rents Increase Whilst Demand Decrease. TheTrusted Source for Real Estate News. Asia.

Slade, B.A. 2000. Office Rent Determination During Mar-ket Decline and Recovary. Journal of Real EstateResearch. 20(2). 357–380.

Thrall, G.I. 2002. Business Geography and New Real EstatMarket Analysis: Spatial Information System: NewYork: Oxford University Press, Inc.

Tonelli, M., Boyd, T. 2004. Forecasting Office BuildingRental Growth Using A Dynamic Approach. PacificRim Propety Research Journal, 10(3), 283–304.

Tsolakos, S., Keogh, G., McGough. 1998. Modelling Use,Investment, and Development in the British OfficeMarket. Environment and Planning. 30(8). 1409–1427.

Udoekanem, N.B. 2014. Determinants of Commercial Prop-erty Rental Growth in Minna, Nigeria, Journal of So-cial Sciences, 5(1). Haziran.

Ward, B.D., Siregar, H. 2000. The Role of Aggregate De-mand Shocks in Explaining Indonesian Macroeco-nomic Fluctuations, Commerce Division DiscussionPaper, No. 86, Lincoln University.

Yee, F.W. 2004. Empirical Study on The Impact of VacancyRate on Office Rent in Hongkong. [Dissertation].Department of Real Estate and Consrtruction.Hongkong: University of Hongkong.

faktor-faktor penentu yang mempengaruhi tarif sewa dan

Documents