Download - Telaah regulasi terkait investasi property
TELAAH REGULASI TERKAIT INVESTASI PROPERTY
Ir. Ignesjz Kemalawarta, MBADirektur Sinarmas land
Wakil Ketua Umum DPP Real Estate IndonesiaDirektur Green Building Council Indonesia
AGENDA
1. KEDUDUKAN REGULASI DALAM SIKLUS USAHA PROPERTY
2. KAIDAH REGULASI
3. REGULASI TERKAIT PROSES PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN PROPERTY
4. TELAAH REGULASI TERTENTU TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY
5. DISKUSI-TANYA JAWAB
Kegiatan Bisnis
Pengaruh External:Kondisi makro dan mikroRegulasi Pemerintah Aspek demand supply pasar
Pengaruh Internal:Kapasitas Sumber daya ManusiaSumber daya (tanah, dana, keahlian, support system, dll) Leadership Perusahaan
1. KEDUDUKAN REGULASI DALAM SIKLUS USAHA/KEGIATAN BISNIS
PR
INSIP
LEGA
L
1. Undang Undang Dasar 1945 (UUD)2. Ketetapan MPR – RI (TAP MPR)3. Undang Undang (UU)4. Peraturan Pemrintah Pengganti Undang Undang (Perpu)5. Peraturan Pemerintah (PP)6. Peraturan Presiden (Perpres)7. Peraturan Daerah (Perda)
a. Peraturan Menterib. Peraturan Gubernur/Walikota/Bupati
PR
INSIP
LEGA
L
2. KAIDAH REGULASI
• DIBUAT UNTUK KEPENTINGAN STAKEHOLDER
• DIBUAT MELALUI MASUKAN MASYARAKAT/INISIATIF LEMBAGA PEEMERINTAH/DPR
• HARUS MELIHAT SELURUH KEPENTINGAN MASYARAKAT SECARA SEIMBANG
• UNTUK MENDORONG KEPENTINGAN MAKRO YANG LEBIH BESAR
REGULASI TERKAIT PROSES PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN PROPERTY
3.
Page 8
Bagan Proses Penyelenggaraan
Bangunan Gedung Tertentu Tahun 2012
Peraturan Bangunan Gedung
RTRWN,
RTRWP,
RTRW
Kab/Kota,
RDTRKB
PERENCANAANAMDAL
Persetuju
an/
Rekomen
dasi
Instansi
lain
PELAKSANAAN PEMANFAATAN PEMBONGKARAN
PENDATAAN/
PENDAFTARAN
IMB SLF SLFn RTBKT
KI
PELESTARIAN
TABGTABG
TABG
TABGTABG TABG
RTBL
MMM
M
MM
PENYEDIA JASA
PEMBANGUNAN
Alur proses utama Alur proses penunjang Opsional
Regulasi bangunan dan yang terkait
UUBG28/2002
UU6/2006, UUPA
UU Jasa Konstruksi 18/1999
Regulasi Bangunan
PembangunanPerencanan Pelaksanaan
PemanfaatanPml-Prw-
PBkalaPembongkaran
(>50 tahun)
IMB SLF/IPB
PP 36/2005
PP Tata Ruang 16/2007, Amdal
PP 67/2000, PP59/2010, PP28/2000.PP 29/2000, PP30/2000
Pelestarian/tidak Hunian Usaha Khusus Sosial Pendidikan/
Kesehatan Ibadat
UU
PP
Permen/Perda(Perwal, Pergub DKI, Perbup)
SNI
Ketentuan departementerkait
Regulasi terkait pembiayaan property
• UU Pasar modal
• UU Perbankan
• SE BI tentang LTV
• UU Perpajakan
4. TELAAH REGULASI tertentu TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY
REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif
PERTANAHAN Mengatur pengendalian pemilikan dan pengelolaan pertanahan di Indonesia
-- Belum mempertimbangkanKEPASTIAN HUKUM investasi dan aspek kepemilikanproperty asing/potensi pasar asing besar dan negara lain menangkap peluang ini
-- Membatasi luasan secarapukul rata
BANGUNAN HIJAU Mendorong perilaku“Hijau” pemilik bangunan demi pelestarian sumberdaya alam, mengurangi pemanasan global, dll
Belum disertai insentif sebagaimana diberlakukan di negara-negara ASEANlain
REGULASI PERTANAHAN
• UUPA 1960.UU 2/2012PP 40/1996
• RUU Pertanahan 2014-2015-- BATASAN LUAS PENGEMBANGAN
-- HAK PAKAI DIBERI HAK TANGGUNGAN
-- PERLINTASAN, PERAN SERTA MASYARAKAT
-- PEMAHAMAN TANAH TERLANTAR
-- HAL ULAYAT
-- DUKUNGAN KEPASTIAN HUKUM PERPANJANGAN HAK ATAS TANAH
(tambahan usulan)
4. TELAAH REGULASI tertentu TERKAIT
PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif
PERTANAHAN Mengatur pengendalian pemilikan dan pengelolaan pertanahan di indonesia
-- Belummempertimbangkan keamanan investasi dan aspek kepemilikan property asing/potensi pasar asing besar dan negara lain menangkap peluang ini
-- Membatasi luasan secara pukul rata
BANGUNAN HIJAU Mendorong perilaku“Hijau” pemilik bangunan demi pelestarian sumber daya alam, mengurangi pemanasan global, dll.
Belum disertai insentif sebagaimanadi berlakukan di negara-negara ASEANlain
REGULASI BANGUNAN HIJAU
SLF
4. TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY
REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif
S.E BI TENTANG LTV -- Mengurangi spekulasiyang menggunakan kredit KPR banyak dalam 1 nama terkurangkan
-- Membantu pendinginan ekonomi
-- Konsumen KPR pertamamasih berat (LTV 70%)
-- Pencairan dana KPR ke Pengembang setelahbangunan jadi memberatkan pengembang
REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
-- Akan menjadi sumberdana property reccuring income
-- Bisa dikembangkan kearah pemilikan propertyreal dalam jumlah satuan nilai kecil yang dapat dimiliki masyarakat
-- Double taxation-- Belum dikembangkan
secara optimal
Page 16
6. S.E BI TENTANG LOAN TO VALUE (LTV)Kebijakan Loan
To Value Bank Indonesia
• Objek Pengaturan
Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko, Rumah Kantor dan
Kredit Konsumsi Beragun Properti
• Skema Kredit
4. TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY
REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif
S.E BI TENTANG LTV -- Mengurangi spekulasiyang menggunakan kredit KPR banyak dalam 1 nama terkurangkan
-- Membantu pendinginan ekonomi
-- Konsumen KPR pertama masih berat(LTV 70%)
-- Pencairan dana KPR ke Pengembang setelah bangunan jadi memberatkan pengembang
REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
-- Akan menjadi sumber dana property reccuringincome
-- Bisa dikembangkan ke arah pemilikan propertyreal dalam jumlah satuan nilai kecil yang dapat dimiliki masyarakat
-- Double taxation-- Belum dikembangkan
secara optimal
4.TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY
REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif
REGULASI INFRASTRUKTUR (jalantol ,bandara, pelabuhan,kereta api )
Infrastruktur merupakan faktor pemicu nilai tambah dan pengembangan kawasan
REGULASI PERMUKIMAN (UU 1/2011PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN UU20/2012 TENTANG RUMAH SUSUN)
Pengaturan rInci mengenai sektor perumahan dan permukiman serta rumah susun
-- ketentuan hunian berimbang untuk rumahtapak dan rumah susun perlu di kaji agar lebih realistis-- Beberapa aspek rumah susun perlu didalami
RUU TABUNGAN PERUMAHAN
Sektor Perumahan akan memiliki sumberdana berjangka panjang berbiaya rendah
REGULASI INFRASTRUKTUR
• Skema investasi jalan tol• Peran inisiator jalan tol• Dukungan Pemerintah
-- pembebasan tanah untuk kepentingan umum-- revolving fund melalui BLU jalan tol -- land price capping-- toll rate adjustment setiap 2 tahun -- infrastructure guarantee fund
4.TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY
REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif
REGULASI INFRASTRUKTUR (Jalan tol, Bandara, Pelabuhan, Kereta api )
Infrastruktur merupakan faktor pemicu nilai tambah dan pengembangan kawasan
REGULASI PERMUKIMAN (UU 1/2011PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN UU20/2012 TENTANG RUMAH SUSUN)
Pengaturan rinci mengenai sektor perumahan dan permukiman serta rumah susun
-- ketentuan hunian berimbang untuk rumah tapak dan rumahsusun perlu di kaji agarlebih realistis
-- Beberapa aspek rumahsusun perlu didalami
-- Semakin clear, semakin tidak menjadi polemik dan hunian berimbang menjadi realistis
RUU TABUNGAN PERUMAHAN Sektor Perumahan akan memiliki sumberdana berjangka panjang berbiaya rendah
REGULASI PERMUKIMAN HUNIAN BERIMBANG1. Pasal 28 H UUD45 Tanggungjawab perumahan MBR
Adalah Pemerintah 2. Lokasi berimbang3. Pemerintah wajib vs dapat (Ps 54 UU 1/2011)4. Minimum berimbang5. Definisi rumah besar-menengah-kecil6. RST-Rusun dan Rusun-RST7. Penafsiran komposisi 1:2:3
RUMAH SUSUN1. Pasal 28 H UUD 45 Tanggungjawab perumahan MBR
adalah Pemerintah;Pemerintah wajib vs dapat (Ps 54UU 1/2011 termasuk buat MBR di sumah susun
2. Nilai pemilikan Proporsional3. Hak suara dalam hal penghunian 4. Jangka waktu penyerahan ke PPPSRS
4.TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY
REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif
REGULASI INFRASTRUKTUR (jalantol ,bandara, pelabuhan,kereta api )
Infrastruktur merupakan faktor pemicu nilai tambah dan pengambangan kawasan
REGULASI PERMUKIMAN (UU 1/2011PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN UU20/2012 TENTANG RUMAH SUSUN)
Pengaturan rInci mengenai sektor perumahan dan permukiman serta rumah susun
-- ketentuan hunian berimbang untuk rumahtapak dan rumah susun perlu di kaji agar lebih realistis-- Beberapa aspek rumah susun perlu didalami
RUU TABUNGAN PERUMAHAN
Sektor Perumahan akan memiliki sumberdana berjangka panjang berbiaya rendahMemperkuat sektor Perumahan
REGULASI TABUNGAN PERUMAHAN
MODEL CPF SINGAPORE/SEMACAM JAMSOSTEK DANA KARYAWAN DAN PEMBERI KERJA DANA TABUNGAN PERUMAHAN RAKYATMERUPAKAN SUMBER DANA PERUMAHAN BERBIAYA RENDAH DIGUNAKAN UNTUK MEMPERKUAT SISI PERMINTAAN (uang muka, bunga pinjaman)
SISI PENAWARAN (tanah, konstruksi, prasarana) UNTUK MENGURANGI BACKLOG PERUMAHAN DI INDONESIA KHUSUSNYA SEGMEN
MENENGAH KE BAWAH TABUNGAN PERUMAHAN YANG TIDAK DIPERGUNAKAN AKAN DIKEMBALIKAN
BERIKUT BUNGA
Thank you
thankyou
Thank you