Download - STUDI KASUS Broad Biz - Apartemen.pdf
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-1
BAB II
RUANG LINGKUP STUDI
2.1. Lingkup Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang akan Ditelaah
2.1.1. Status dan Lingkup Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Ditelaah
2.1.1.1. Status Studi AMDAL
Studi AMDAL rencana pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia
dilakukan setelah studi kelayakan teknis dan studi kelayakan ekonomi selesai dilakukan.
Berdasarkan hasil studi tersebut diketahui, bahwa rencana pembangunan apartemen
dan hotel ini secara teknis dan ekonomi layak dilakukan.
2.1.1.2. Kesesuaian Lokasi Kegiatan dengan RTRW
Lokasi rencana pembangunan apartemen dan hotel ini secara administratif berada
di Jalan Jenderal Sudirman, Kelurahan Babakan, Kecamatan Tangerang, Kota Tangerang,
Provinsi Banten (Peta lokasi disajikan pada Gambar 2.1). Secara fisik batas-batas tapak
lokasi kegiatan adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara berbatasan dengan Perumahan Modernland.
Sebelah Selatan berbatasan dengan permukiman warga/permukiman
masyarakat .
Sebelah Barat berbatasan dengan Jalan Jenderal Sudirman.
Sebelah Timur berbatasan dengan Perumahan Modernland.
Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Tangerang (Lampiran
Perda No. 11 Tahun 2005) bahwa lokasi tanah rencana pembangunan apartemen dan
hotel ini terletak pada zona yang diarahkan untuk komersial (perdagangan dan jasa).
Berdasarkan RTRW Kota Tangerang Tahun 2010-2030 (Gambar 2.2), Kecamatan
Tangerang diarahkan sebagai pusat kota dengan kegiatan pemerintahan, perdagangan
jasa dan kebijakan pengembangan Kecamatan Tangerang adalah :
1. Menciptakan pusat Kota Tangerang sebagai pusat utama yang menjadi
konsentrasi pusat kegiatan dan pelayanan skala kota.
2. Pengembangan pusat kegiatan perdagangan dan jasa skala kota dengan
membuka peluang kemitraan dengan swasta.
3. Menciptakan kawasan perlindungan tata air dengan penataan sistem drainase
lingkungan, melestarikan dan mencegah kerusakan lingkungan sekitar Situ Gede
dan Sungai Cisadane.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-2
4. Pengembangan perumahan menengah-atas oleh pengembang swasta.
5. Mengembangkan Kecamatan Tangerang sebagai kawasan strategis dengan
pengembangan kegiatan perdagangan dan jasa komersial.
6. Peremajaan kawasan perkampungan sekitar pusat kota sebagai kawasan
penunjang kegiatan perkotaan.
7. Memanfaatkan budaya lokal untuk pegembangan wisata Kota Tangerang.
8. Penataan lalulintas dan perparkiran yang memadai secara on street dan off street
dengan kerjasama pengelolaan dengan swasta.
Berdasarkan uraian arahan RDTR Kecamatan Tangerang dan RTRW Kota
Tangerang di atas diketahui bahwa rencana pembangunan apartemen dan hotel di
Kelurahan Babakan ini tidak bertentangan dengan rencana tata ruang tersebut.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-3
Gambar 2.1. Lokasi rencana pembangunan apartemen dan hotel
Peta Lokasi Proyek
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-4
LokasiProyek
Lokasi Proyek
Gambar. 2.2. Peta rencana tata ruang Kota Tangerang
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-5
2.1.1.3. Status Tanah dan Permodalan
Luas tanah yang digunakan untuk pembangunan apartemen dan hotel ini seluas
8.200 m2. Status tanah adalah Hak Milik atas nama PT. Broadbiz Asia. Tanah tersebut
diperoleh dengan cara membeli hak atas tanah dari masyarakat pemilik hak.
Pengalihan hak atas tanah dituangkan dalam Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Nomor: 22 Tanggal 25 Maret 2011. Status permodalan usaha PT. Broadbiz Asia adalah
100 % PMDN (Penanaman Modal Dalam Negeri).
2.1.1.4. Rencana Penggunaan Lahan
Pada lahan seluas 8.200 m2 tersebut direncanakan akan dibangun apartemen,
hotel dan area komersial. Bangunan apartemen dan hotel terdiri atas 2 tower (Tower A
dan Tower B). Total jumlah lapis lantai sebanyak 25 lapis, dengan rincian 23 lapis lantai
di atas permukaan tanah (ground floor hingga lantai 23) dan 2 lapis lantai di bawah
permukaan tanah (lower ground dan basement). Tinggi bangunan adalah 77,7 m
(ground floor-lantai 23). Luas bangunan adalah 4.141m2 (ground floor) dan luas lantai
bangunan adalah 71.556,50 m2.
Letak Lokasi kegiatan pembangunan Apartemen dengan ketinggian 77,7 m yang
berdekatan dengan Bandara Internasional Sukarno-Hatta harus memenuhi persyaratan
kawasan keselamatan operasional penerbangan ditinjau dari: 1) kawasan pendekatan
dan lepas landas; 2) kawasan kemungkinan bahaya kecelakaan; 3) kawasan di bawah
permukaan horizontal dalam; 4) kawasan di bawah permukaan horizontal luar; 5)
kawasan di bawah permukaan kerucut; 6) kawasan di bawah permukaan transisi; dan
7) kawasan di sekitar penempatan alat bantu navigasi penerbangan. Secara rinci
alokasi penggunaan lahan disajikan pada Tabel 2.1 dan gambar rencana tapak (site
plan) disajikan pada Gambar 2.3.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-6
Tabel 2.1. Rencana penggunaan lahan
A. Lahan Terbangun
No Uraian Luas Bangunan (m2) Penggunaan
1 Tower A 420,27 Hotel
2 Tower B 1.752,31 Apartemen
3 Komersial 1.893,99 Komersial
Sub Total A 4.066,57 49,59 %
B. Sarana dan Prasarana
No Uraian Luas (m2) Penggunaan
1 Jalan, saluran, dan parkir 2.466,92 Jalan, saluran, dan parkir
2 Lahan untuk pelebaran jalan 1.049,05 Diserahkan ke Pemda
3 Taman (ruang terbuka hijau)
dan sarana (jalan setapak, dll)
597,46 Taman (ruang terbuka hijau)
dan sarana (jalan setapak, dll)
Sub Total B 4.133,43 50,41 %
Total (A + B) 8.200,00 100,00 %
Keterangan :
Luas areal perencanaan 8.200,00 m2
KDB 50,50 % (Building Covered yang diizinkan = 60%)
RTH 49,50 %
2.1.1.5. Rencana Bangunan
a. Apartemen dan Hotel
Bangunan Tower A diperuntukkan untuk hotel sebanyak 19 lantai (lantai 5 hingga
lantai 23). Jumlah unit hunian hotel direncanakan sebanyak 247 unit. Bangunan Tower
B adalah untuk apartemen sebanyak 19 lantai (lantai 5 hingga lantai 23) dengan jumlah
unit hunian sebanyak 1025 unit. Tipe hunian apartemen dan hotel yang disediakan
adalah tipe 1 BR (luas unit 21,82 m2), tipe 2 BR (luas unit 32,62 m2), tipe 3 BR (luas
unit 57,55 m2) dan tipe 2 BR A (luas unit 35,65 m2). Rincian jumlah unit hunian setiap
lantai disajikan pada Tabel 2.2.
Tabel 2.2. Jumlah unit hunian untuk tower A dan B
Lantai Tower B
Keterangan 1 BR 2 BR 3 BR 2 BR A 1 BR 2 BR
Lantai 5 12 1 0 1 36 16
Total tipe 1 BR =930 unit
Total tipe 2 BR = 305 unit
Total tipe 3 BR = 18 unit
Total tipe 2 BR A = 19 unit
Luas per unit tipe 1 BR
= 21,82 m2
Luas per unit tipe 2 BR
= 32,62 m2
Luas per unit tipe 3 BR
= 57,55 m2
Lantai 6 12 0 1 1 37 16 Lantai 7 12 0 1 1 37 16 Lantai 8 12 0 1 1 37 16 Lantai 9 12 0 1 1 37 16 Lantai 10 12 0 1 1 37 16 Lantai 11 12 0 1 1 37 16 Lantai 12 12 0 1 1 37 16 Lantai 13 12 0 1 1 37 16 Lantai 14 12 0 1 1 37 16 Lantai 15 12 0 1 1 37 16 Lantai 16 12 0 1 1 37 16 Lantai 17 12 0 1 1 37 16 Lantai 18 12 0 1 1 37 16 Lantai 19 12 0 1 1 37 16
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-7
Lantai Tower B
Keterangan 1 BR 2 BR 3 BR 2 BR A 1 BR 2 BR
Lantai 20 12 0 1 1 37 16 Luas per unit tipe 2 BR A
= 32,65 m2
Lantai 21 12 0 1 1 37 16 Lantai 22 12 0 1 1 37 16 Lantai 23 12 0 1 1 37 16 Jumlah 228 1 18 19 702 304
Sumber: PT. Broadbiz Asia 2011
b. Area Komersial
Untuk menunjang penyediaan kebutuhan sehari-hari di apartemen dan hotel akan
disediakan area komersial seperti supermarket, cafe, dan restoran. Area komersial
disediakan di lantai lower ground, ground floor, upper ground floor, lantai 3 dan lantai 5.
Fasilitas penunjang lain yang akan disediakan yakni: kolam renang & pusat kebugaran,
taman bermain anak, ruang serbaguna, sarana peribadatan, dan klinik dokter.
Tabel 2.3. Rincian luas lantai bangunan dan rencana penggunaan bangunan
apartemen, hotel, dan area komersial
Lantai
Penggunaan/Luas (m2)
Total Luas
(m2) Area
Komersial
Faslitas
Apartemen
Taman &
Kolam
Renang
Tower A
Condotel
Tower B
Apartemen
Parkir,
M/E
Basement - - - - - 5.806,76 5.806,76
Lower Ground 2.100,35 - - - - 3.706,40 5.806,75
Ground Floor 3.689,60 491,40 - - - - 4.141,00
Upper Ground 3.611,14 322,27 - - - - 3.933,41
P3 (Lantai 3) 828,50 224,11 - - - 4.308,14 5.360,75
P4 (Lantai 4) - 224,11 - - - 4.308,14 4.532,25
Lantai 5 606,50 - 2.254,21 434,04 1.743,28 - 2.783,82
Lantai 6-23 - - - 7.812,72 31.379,04 - 39.191,76
Total 71.556,50 Sumber: PT. Broadbiz Asia
Rencana tapak (site plan) pembangunan apartemen, hotel dan area komersial
yang akan dibangun PT. Broadbiz Asia disajikan pada Gambar 2.3 dan gambar potong
vertikal bangunan disajikan pada Gambar 2.4. Gambar-gambar detail bangunan
disajikan pada Lampiran 2.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-8
Gambar 2.6. Lay out ground floor plan gedung Apartemen dan Hotel
Gambar 2.7. Lay out 2nd floor plan gedung Apartemen dan Hotel
Gambar 2.8. Lay out P1/3rd floor plan gedung Apartemen dan Hotel
Gambar 2.9. Lay out P2/4th floor plan gedung Apartemen dan Hotel
Gambar 2.10. Lay out 5th floor plan gedung Apartemen dan Hotel
Gambar 2.3. Rencana tapak (site plan) bangunan apartemen, hotel, dan area komersial
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-9
Gambar 2.4. Gambar potong vertikal bangunan apartemen, hotel dan area komersial
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-10
2.1.1.6. Deskripsi Rencana Kegiatan
Secara umum tahapan kegiatan rencana pembangunan apartemen dan hotel
oleh PT. Broadbiz Asia terdiri atas: (1) tahap prakonstruksi, (2) tahap konstruksi, dan (3)
tahap operasi. Adapun jenis-jenis kegiatan pada masing-masing tahap adalah sebagai
berikut :
a. Tahap Prakonstruksi :
1. Perencanaan.
2. Sosialisasi dan konsultasi publik rencana kegiatan.
3. Pengurusan perizinan.
4. Pemasaran.
b. Tahap Konstruksi :
1. Rekruitmen tenaga kerja konstruksi.
2. Mobilisasi alat dan material.
3. Penggalian basement.
4. Pekerjaan konstruksi bangunan.
5. Pemasaran.
c. Tahap Operasi
1. Rekruitmen tenaga kerja operasi.
2. Aktivitas operasional gedung.
3. Penggunaan air.
4. Pemeliharaan sarana dan prasarana pendukung.
5. Pengelolaan limbah padat dan cair.
6. Aktivitas perparkiran.
7. Pemasaran.
d. Tahap Pascaoperasi
1. Pemutusan hubungan kerja
2. Pembongkan bangunan
3. Demobilisasi peralatan
2.1.1.6.1. Tahap Prakonstruksi
(a) Perencanaan
Kegiatan perencanaan, terdiri atas penyusunan site plan, perencanaan detail
bangunan, penyiapan gambar kerja dan spesifikasi teknis, serta perhitungan rencana
anggaran biaya (RAB) dan waktu. Perencanaan konstruksi apartemen dan hotel oleh PT.
Broadbiz Asia dilakukan oleh konsultan perencana untuk menentukan desain,
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-11
kebutuhan tenaga kerja, peralatan, biaya serta jadwal pelaksanaan kegiatan dan
konsultan pengawas untuk membantu pemrakarsa memilih kontraktor pelaksana dan
mengawasi pembangunannya dari awal sampai serah terima proyek (hand over)
kegiatan pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia. Dengan adanya
konsultan pengawas ini diharapkan kegiatan yang dilakukan oleh kontraktor sesuai
dengan spesifikasi teknis dan lingkungan yang ditetapkan dalam perencanaan.
Perencanaan meliputi pemilihan kontraktor yang akan melaksanakan usaha dan
kegiatan. Kegiatan ini diprakirakan akan menimbulkan dampak terhadap komponen
sosial, yaitu persepsi masyarakat.
(b) Sosialisasi Rencana Kegiatan dan Konsultasi Publik
Sosialisasi rencana kegiatan dan konsultasi publik dalam rangka penyusunan
AMDAL rencana pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia dilakukan
melalui pengumuman di media cetak lokal dan diskusi interaktif langsung dengan
masyarakat di wilayah dampak yaitu di Kelurahan Babakan, Kecamatan Tangerang,
yang dihadiri juga oleh perwakilan masyarakat dan tokoh masyarakat. Pengumuman
melalui media cetak dimuat di Surat Kabar Harian Tangerang Ekspres Hari Selasa,
Tanggal 10 Mei 2011. (Kliping pengumuman rencana kegiatan disajikan pada
Lampiran 3).
Konsultasi publik dengan masyarakat yang akan terkena dampak dilaksanakan di
Aula Kantor Kelurahan Babakan. Resume pelaksanaan konsultasi publik adalah
sebagai berikut :
Waktu pelaksanaan: Sabtu, Tanggal 14 Mei 2011, jam 14.0016.00 WIB,
bertempat di Aula Kelurahan Babakan.
Jumlah peserta: 63 orang.
Latar belakang peserta: perwakilan masyarakat yang terkena dampak, tokoh
masyarakat, LSM (Lembaga Swadaya Masyarakat), LPM (Lembaga Perwakilan
Masyarakat), Lurah yang ada di lokasi kegiatan, RT, RW, dan wakil dari
pemrakarsa.
Hasil dari konsultasi publik secara umum sebagai berikut:
(1) Masyarakat Kecamatan Tangerang khususnya Kelurahan Babakan
menyetujui rencana kegiatan dan mengharapkan PT. Broadbiz Asia
sebagai pemrakarsa segera merealisasikan pembangunan apartemen dan
hotel tersebut.
(2) Masyarakat menginginkan agar pemrakarsa mengkaji secara mendalam
dampak kegiatan terhadap komponen lingkungan, seperti: kejadian banjir,
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-12
timbulnya getaran, dan kebisingan yang akan diterima oleh masyarakat
sekitar proyek.
(3) Masyarakat mengharapkan adanya komitmen dari pemrakarsa untuk
memperhatikan apabila rencana kegiatan ini berdampak terhadap
kerusakan rumah warga tentang ganti rugi yang akan diterima oleh warga.
(4) Masyarakat mengharapkan agar proporsi penerimaan tenaga kerja dan
peluang berusaha mengutamakan warga di sekitar tapak proyek.
(5) Masyarakat mempertanyakan penggunaan air apabila apartemen dan
hotel beroperasi bersumber dari mana?
(6) Masyarakat menginginkan adanya kerjasama yang harmonis antara
pemrakarsa dengan warga sekitar proyek selama masa konstruksi dan
operasional dari rencana kegiatan apartemen dan hotel ini.
Berita acara, daftar hadir, dan foto dokumentasi konsultasi publik disajikan
pada Lampiran 4.
(c) Pengurusan Perizinan
Untuk memenuhi legalitas usaha, maka sebelum kegiatan dilaksanakan terlebih
dahulu dilakukan pengurusan perizinan yang diperlukan sesuai peraturan perundangan
yang berlaku. Proses pengurusan perizinan sampai saat ini masih berlangsung,
termasuk izin lingkungan melalui proses studi AMDAL. Sementara dokumen perijinan
yang telah dimiliki oleh PT. Broadbiz Asia dapat dilihat pada Tabel 2.4. dan Lampiran 1.
Tabel 2.4. Izin dan legalitas yang telah dimiliki pemrakarsa
No Jenis Izin dan Legalitas Nomor & Tanggal Instansi yang
Mengeluarkan
1. Izin Penggunaan
Pemanfaatan Lahan
651/345-IPPT/BPPT/2011 Walikota Tangerang
2. Surat Keterangan Lokasi 2326/9-36.71/IV/2011 Kantor Pertanahan
Kota Tangerang
3. Pertimbangan Teknis
Pertanahan untuk
Pembangunan Apartemen
dan Hotel
No. 21/9-36.71/III/2011
Tanggal 30 Maret 2011
Kantor Pertanahan
Kota Tangerang
4 Akta Pendirian PT. Broadbiz
Asia
No. 21
Tanggal 22 Maret 2002
Notaris Myra
Yuwono, S.H.
5 Pengesahan Akta
Pendirian Perseroan
Terbatas
No. C-12514 HT.01.01.TH.2002
Tanggal 9 Juli 2002
Departemen
Kehakiman dan HAM
6 Persetujuan Perubahan
Anggaran Dasar Perseroan
Terbatas
No. C-09337 HT.01.04.TH.2004
Tanggal 19 April 2004
Departemen
Kehakiman dan HAM
7 Persetujuan Akta
Perubahan Anggaran
Dasar Perseroan Terbatas
No. AHU-11711.AH.01.02.Tahun
2009
Tanggal 8 April 2009
Departemen
Kehakiman dan HAM
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-13
No Jenis Izin dan Legalitas Nomor & Tanggal Instansi yang
Mengeluarkan
8 Persetujuan Akta
Perubahan Anggaran
Dasar Perseroan Terbatas
No. AHU-21858.AH.01.02.Tahun
2010
Tanggal 28 April 2009
Departemen
Kehakiman dan HAM
9 Surat Keterangan Domisili
Usaha
No. 503/669-Perek.Cbds.
Tanggal 13 Agustus 2010
Camat Cibodas Kota
Tangerang
10 Surat Pengukuhan
Pengusaha Kena Pajak
No. PEM-
00610/WPJ.08/KP.0803/2010
Tanggal 22 Maret 2010
Kantor Pelayanan
Pajak Pratama
Tigakarsa
11 Tanda Daftar Perusahaan
(TDP) Perseroan Terbatas
N0. 09.05.1.51.43949
Tanggal 23 Agustus 2007
Suku Dinas
Perindustrian dan
Perdagangan Kota
Madya Jakarta Pusat
12 Surat Izin Usaha
Perdagangan (SIUP) Kecil
No. 503/30/-BP2T/30-
03/PK/VIII/2010
Tanggal 11 Agustus 2010
Badan Pelayanan
Perizinan Terpadu
Kabupaten
Tangerang
13 Surat Keterangan Domisili
Usaha (SKDU)
No. 503.2/38-Kel.Bng
Tanggal 9 April 2010
Kelurahan Binong
Kecamatan Curug
14 Rekomendasi Bangunan
Apartemen
No.AOSH/94/TEK.05/III/2011
tanggal 14 Maret 2011
Dirjen Perhubungan
Udara, Kementerian
Perhubungan
13 Kajian Teknis Penataan
Drainase Hotel, Apartemen
dan Pusat Perbelanjaan
Paragon II
No.611.13/0538.SDA/2011
tanggal 7 Juli 2011
Dinas Pekerjaan
Umum Kota
Tangerang
Sumber: PT. Broadbiz Asia 2011
(d) Pemasaran
Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia
memegang peranan penting agar investasi yang ditanamkan dapat segera kembali dan
dapat dimanfaatkan untuk rencana investasi kegiatan perekonomian lainnya.
Mengingat hal tersebut maka kegiatan promosi dan pemasaran perlu dilakukan sejak
tahap prakonstruksi, dengan harapan agar segera setelah tahap konstruksi selesai
seluruh fasilitas komersial yang dibangun dapat terjual dan dapat dioperasikan.
Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel dilakukan oleh tim pemasaran
yang didukung dengan fasilitas yang memadai meliputi sistem administrasi, leaflet atau
brosur, media cetak, dan komunikasi personal.
2.1.1.6.2. Tahap Konstruksi
a. Rekruitmen Tenaga Kerja
Salah satu kegiatan penting pada tahap konstruksi pembangunan apartemen dan
hotel oleh PT. Broadbiz Asia adalah rekruitmen tenaga kerja. Hal tersebut karena tahap
konstruksi akan menciptakan kesempatan kerja yang tidak sedikit. Keperluan tenaga
kerja selama tahap konstruksi mencakup: keahlian di bidang manajemen, teknisi,
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-14
teknik sipil (engineering), tenaga administrasi, dan tenaga lapangan (mandor dan
pekerja harian).
Penciptaan kesempatan kerja selama tahap konstruksi diprakirakan mencapai
255 orang (Tabel 2.5). Tingkat pendidikan tenaga kerja untuk mengisi posisi atau
bidang keahlian yang diperlukan meliputi strata sarjana (S1), diploma atau ahli madya
(D3), SLTA (STM dan SMU), SLTP, dan SD. Seluruh pekerjaan konstruksi akan dikerjakan
oleh pihak kontaktor. Pemrakarsa akan menyarankan kepada pihak kontraktor agar
mengutamakan masyarakat setempat dalam perekrutan tenaga kerja yang sesuai
dengan kualifikasi yang dibutuhkan.
Tabel 2.5. Prakiraan kebutuhan tenaga kerja tahap konstruksi
No Posisi/Keahlian Tingkat Pendidikan Jumlah (Orang)
1 Manager S1 5
2 Supervisor S1 dan D3 10
3 Teknisi/Surveyor S1 dan STM 5
4 Engineering S1 dan STM 5
5 Tenaga Administrasi STM/SMU 10
6 Mandor STM/SMU 10
7 Pekerja Harian SD/SLTP 200
8 Satpam SMU 10
J u m l a h 255
Sumber: PT. Broadbiz Asia 2011
Gambar 2.5. Struktur organisasi pelaksana konstruksi pembangunan apartemen dan
hotel oleh PT. Broadbiz Asia
Manager Project
Site Manager
Divisi Peralatan Supervisor Divisi Keuangan
Mandor
Tukang
HSE
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-15
Pekerjaan konstruksi rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT.
Broadbiz Asia dilaksanakan oleh kontraktor yang ditunjuk dengan struktur organisasi
sebagaimana disajikan pada Gambar 2.5. Struktur organisasi tersebut terdiri atas
tingkatan Project Manager (PM), Kepala Divisi, Kepala Seksi, dan Pelaksana.
b. Mobilisasi Alat dan Material
Mobilisasi alat dan material dalam proses pembangunan fisik gedung Apartemen
dan Hotel oleh PT. Broadbiz Asia akan dilakukan oleh kontraktor pelaksana yang akan
menggunakan berbagai peralatan berat, seperti tractor, dump truck, buldozer,
excavator, bore pile, tower crane, motor crane dan berbagai peralatan pendukung
lainnya. Peralatan tersebut digunakan untuk perataan lahan, pembangunan, dan
pemeliharaan infrastruktur. Sedangkan beberapa peralatan tersebut juga digunakan
dalam rangka pengadaan dan pengangkutan bahan-bahan yang berasal dari lokasi
setempat atau dari luar seperi: pasir, batu, semen, besi, kawat beton, tiang besi, cat,
dan lain-lain. Pada tahap awal beberapa alat berat yang dipergunakan dalam
operasional diadakan secara sewa (rental) dan dilaksanakan oleh kontraktor yang
sudah berpengalaman di bidangnya yang berasal dari sekitar Kota Tangerang dan
sekitarnya.
Peralatan berat diangkut dengan trailler sedangkan bahan bangunan diangkut
dengan truck. Semua jenis peralatan ini diangkut melalui segmen jalan yang berada di
sekitar lokasi. Mobilisasi peralatan berat dilakukan pada malam hari, sedangkan
pengangkutan bahan bangunan ada yang dilakukan pada siang dan malam hari.
c. Penggalian Basement
Bangunan Apartemen dan Hotel direncanakan terdiri atas dua lantai basement.
Pada pekerjaan basement ini akan dilakukan penggalian tanah sedalam 7 m. Metode
penggalian dilakukan dengan cara open cut dari atas ke bawah. Alat penggalian tanah
untuk lokasi basement menggunakan excavator lengan pendek. Untuk mencegah
keruntuhan tanah selama proses penggalian, stabilitas tanah akan dijaga agar tidak
runtuh. Volume galian sebesar 5.806,76 m2 x 7 m = 40648 m3.
Tanah galian ditumpuk pada lokasi tertentu menunggu dibuang oleh dump truck
ke luar lokasi atau digunakan sebagai bahan timbunan di dalam lokasi. Tumpukan
tanah akan dibuat tidak terlalu tinggi agar tidak mudah runtuh sehingga mengganggu
pekerjaan yang lain. Tanah galian harus diangkat secepatnya ke luar lokasi atau
ditimbun ke tempat penimbunan sementara di dalam lokasi.
Kendaraan pengangkut hasil galain menggunakan dumptruck engkel yang tidak
melebihi 10 MST (muatan sumbu terberat). Pada prose pengangkutan berkoordinasi
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-16
dengan Dinas perhubungan setempat. Standar pengangkutan galian dilakukan dengan
cara menutup bak kendaraan dengan terpal dan membersihkan roda kendaraan agar
rute jalan yang dilalui tidak kotor.
Tahap pekerjaan yang dilakukan pada saat membuat basement yaitu: pengaturan
stabilisasi tanah, pembuatan dinding, penyokongan gaya samping (lateral), pengaturan
penggalian, pengeluaran air (dewatering) dan pemindahan tumpukan tanah.
Ketika dilakukan penggalian tanah untuk basement maka kecenderungan tanah
mengalami keruntuhan meningkat. Keruntuhan ini terjadi karena adanya tekanan pasif
dan aktif tanah. Keruntuhan tanah akan dicegah dengan membangun dinding penahan
(retaining wall) di sekeliling sisi galian basement. Dinding penahan ini terbuat dari beton
pracetak yang dipancang menggunakan alat pemancang. Selama proses penggalian
tanah untuk basement maka air cenderung tergenang di dalam galian karena adanya
proses pengaliran air ke dalam galian terutama pada musim penghujan. Hasil
pengukuran kedalaman air tanah dangkal, bahwa di tapak proyek kedalaman air tanah
sekitar 12 m, dengan demikian diperkirakan pada penggalian tanah hingga kedalaman
7 m belum ditemukan air tanah dangkal. Jika selama proses penggalian terdapat
genangan air akibat hujan, air tersebut akan dikeluarkan (dewatering). Pengeluaan air
menggunakan selang karet yang ditarik dengan mesin. Air yang dikeluarkan dari dalam
basement dapat diresapkan kembali atau dibuang ke saluran yang disediakan. Metode
yang dilakukan untuk mengeluarkan air yaitu: metode dewatering aktif dengan
menggunakan jenis penghisap well point dan dewatering pasive dengan menggunakan
sum pit .
d. Pekerjaan Konstruksi Bangunan
d.1. Pekerjaan Struktur Bawah
Pekerjaan konstruksi dimulai dengan melakukan pemancangan tiang pancang
dengan ukuran dan kedalam pemancangan yang sesuai dengan kekuatan daya dukung
tanah. Tiang pancang ini berfungsi sebagai fondasi dalam konstruksi apartemen.
Kekuatan daya dukung tanah diperoleh dari hasil test sondir. Dari hasil test sondir
diperoleh besar daya dukung setiap lapisan tanah. Kekuatan tiang pancang dan berapa
kedalaman tiang pancang yang dipancang kedalam tanah tergantung pada beban
bangunan yang akan dipikul tiang pancang. Mutu beton tiang pancang yang
dipergunakan untuk tiang pancang disarankan adalah K-400 atau K-500 yang nilai
kekuatan tekannnya minimum ( bk
= 400 atau 500 kg/cm2
). Jumlah tiang pancang
sebanyak 112 titik
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-17
Pada bagian atas tiang pancang dibuatkan kepala tiang sebagai tatakan kolom.
Jumlah lapisan tanah yang akan memikul semua beban yang bekerja akan
didistribusikan melalui tiang pancang, sehingga tiang pancang harus dapat memikul
beban tanpa terjadi penurunan. Penurunan tiang pancang terutama penurunan
setempat (tidak rata) akan menimbulkan kemiringan bangunan dan pada akhirnya akan
dapat menimbulkan keruntuhan bangunan. Untuk mencegah terjadinya penurunan
tiang pancang maka sebelum tiang pancang dipancang, maka terlebih dahulu dilakukan
uji pembebanan (loading test). Beban yang akan dipikul oleh tiang pancang adalah
beban berat sendiri, beban angin, beban gempa dan beban hidup yang bergerak di atas
bangunan. Oleh karena itu maka konstruksi tiang pancang harus dapat memikul
kombinasi pembebanan yang bekerja. Beban yang bekerja pada bangunan adalah
beban berat sendiri bangunan, beban hidup, beban angin, dan beban gempa.
Bahan yang digunakan sebagai tiang pancang fondasi adalah prestress concrete
yang dibuat di pabrik pembuatan beton prestress. Jumlah dan ukuran bahan prestress
concrete dibuat di pabrik pembuatan prestress sesuai dengan pemesanan dan diangkut
dengan truk pengangkut ke lokasi proyek. Bahan tiang pancang prestressed dipancang
dengan menggunakan alat pemancang tiang pancang. Tiang pancang dipancang
menggunakan alat pemancang tiang pancang bore pile, sehingga tidak menimbulkan
dampak kebisingan bagi masyarakat sekitar tapak proyek.
Pada saat pemancangan dilakukan alat pemancang dan tiang pancang diangkat
menggunakan truck crane. Crane ini dapat dipindah dari suatu lokasi ke lokasi lain
tanpa bantuan alat pengangkutan. Truck crane ini mempunyai bagian atas yang dapat
berputar 360. Untuk menyangga keseimbangan alat, truck crane memiliki kaki
(outrigger). Di dalam pengoperasiannya kaki tersebut dipasangkan dan roda diangkat
dari tanah sehingga keselamatan dan pengoperasiannya dengan boom yang panjang
akan terjaga.
d.2. Pekerjaan Struktur Atas
Pekerjaan struktur atas adalah semua struktur yang berada di permukaan tanah
dasar. Pekerjaan struktur atas meliputi pekerjaan kolom, balok, plat lantai, dinding.
Bahan struktur kolom, balok, plat lantai, dinding ringan dapat berupa pabrikasi atau cor
di tempat yang sudah dibentuk di pabrik. Untuk bahan beton bertulang pabrikasi, maka
bahan kolom, balok dan plat lantai ini merupak beton bertulang yang sudah diberikan
kekuatan sebelumnya (prestress). Pertemuan antara kolom dan balok disambung
dengan cara grouting supaya mencapai kekuatan penuh. Menurut penelitian pemakaian
bahan ini lebih cepat, kuat, dan ramah lingkungan. Untuk pemasangan kolom yang di
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-18
cor di tempat, kolom diletakkan terpusat di atas pondasi tiang pancang yang telah
dipancang dan dibuatkan kepala tiangnya sebagai dudukan kolom. Kolom berfungsi
untuk memikul semua beban yang bekerja pada konstruksi. Kolom dibentuk dari
pembesian kolom yang di cor dengan beton ready mix yang dituangkan melalui selang
besar ke dalam formwork kolom dari mobil pengangkut ready mix bila campuran beton
didatangkan dari luar proyek. Dimensi dan kekuatan kolom disesuaikan dengan beban
yang bekerja pada kolom. Kolom-kolom harus dirancang menerus dari bawah ke atas
sehingga akan membuat kekakuan yang optimal. Sementara balok seminimal mungkin
menerima beban terpusat di antara dua tumpuannya. Dengan demikian sambungan-
sambungan harus menuju pada titik temu yang dapat diteruskan langsung vertikal ke
bawah. Untuk merencanakan peletakan kolom, denah harus dirancang tepat dengan
pola peletakan kolom. Pola peletakan kolom ini atau disebut juga dengan grid struktur
dipakai untuk mengatur kesesuaian antara fungsi, bentuk ruang dan fasilitas struktur
yang membentuk bangunannya.
Bangunan dengan struktur beton bertulang direncanakan dan dirancang dengan
pertimbangan-pertimbangan tertentu. Untuk merencanakan sebuah bangunan ini harus
diketahui dahulu ketersediaan bahan material dan tenaga kerja pada lokasi bangunan.
Material atau bahan bangunan tidak hanya meliputi semen, pasir, batu atau besi
tulangan saja tapi juga ketersediaan air, cetakan (begesteng) dan juga keadaan alam
(cuaca, iklim). Cuaca terlalu banyak hujan akan membuat konstruksi kurang berjalan
dengan cepat sementara cuaca terlalu panas akan membuat beton terlalu cepat kering
yang akan menimbulkan keretakan. Untuk iklim yang mempunyai perbedaan suhu siang
dan malam yang tinggi akan membuat kembang susut yang tinggi pula pada beton yang
belum jadi tersebut, akibatnya retak-retak juga akan mudah didapatkan pada beton.
Apabila proyek konstruksi menggunakan volume beton relatif besar maka beton
dapat dibuat langsung di lokasi proyek dengan mendirikan concreate mix plant. Hal ini
biasa dilakukan untuk mempercepat pelaksanaan konstruksi dan mengurangi ke luar
masuknya angkutan ready mix. Bahan agregate campuran beton didatangkan dari luar
lokasi proyek. Pengecoran dilakukan setelah kolom dibentuk dengan formwork yang
terbuat dari plat baja yang dapat dipasang dan dibongkar sesuai dengan kebutuhan.
Pada saat kolom sampai pada tiap lantai maka dibuatkan balok (beam) sebagai balok
penopang plat lantai. Pada penggunaan beton untuk pelat lantai akan dipilih lantai yang
tahan terhadap air. Namun untuk pemakaian atap, masih harus dipikirkan penambahan
lapisan kedap air lain untuk mengantisipasi keretakan akibat cuaca. Atap dengan pelat
beton juga dapat dimanfaatkan untuk fasilitas penempatan elemen sistem bangunan
seperti watertank, bahkan taman luar.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-19
Balok lantai ini terbuat dari beton bertulang dan dicor langsung di tempat dengan
memakai formwork yang juga dapat dipasang dan dibongkar. Pemasangan kolom dan
balok dilakukan sampai lantai tertinggi rencana gedung apartemen dan hotel setinggi
24 lantai. Tinggi tiap lantai kira-kira 3,1 m sudah termasuk tempat pemasangan
plumbing yang diikat pada plat lantai. Kolom, balok, dan lantai harus kuat sehingga
tidak mengalami keruntuhan secara struktur. Pada saat pemasangan kolom, balok, dan
lantai sampai dicapai kekuatan penuh maka konstruksi ditahan dengan menggunakan
scafolding yang dapat dipasang dan dibongkar. Tebal plat lantai 12 cm. Dimensi
kolom 60 x 60 cm. Untuk membentuk sebuah sistem struktur, elemen-elemen beton
(kolom, balok, pelat, dsb) harus disambung dengan cara yang sama dengan pembuatan
elemen tersebut (dicor). Ketika proses pencoran dilakukan supaya hasil cor padat sering
digunakan alat perojok yang bergetar. Ketika pembuatan kolom, balok, dan lantai
dilaksanakan sekaligus juga cerobong tempat pemasangan pipa pembuangan saluran
air kotor, air mandi, lift dan pembuangan sampah serta jaringan kabel yang dibutuhkan.
Selama pelaksanaan konstruksi untuk bangunan tinggi memakai alat pengangkat
tower crane yang dapat berputar bebas. Scaffolding dan tangga digunakan untuk naik
turunnya pekerja bangunan dan sekaligus penyangga. Pada bagian terluar dari
konstruksi sebaiknya dipasang jaring penyelamat untuk mencegah terjadinya
kecelakaan akibat benda-benda jatuh dari atas konstruksi. Setelah konstruksi kolom,
balok dan lantai terpasang maka dapat dilanjutkan dengan pekerjaaan dinding, plafond,
jendela, dan lain-lain. Selama pelaksanaan konstruksi atas ini banyak dijumpai
potongan-potongan sisa bahan seperti kayu, besi, aluminium, kabel, gypsum, karet,
kaca, dan lain-lain. Peralatan yang sering dipergunakan adalah bor, pemotong, gurinda,
mesin las listrik, gergaji, dan lain-lain. Selama pelaksanaan konstruksi atas ini
diperkirakan banyak dijumpai limbah potongan-potongan sisa bahan seperti kayu, besi,
aluminium, kabel, gypsum, karet, kaca, sisa pelumas dan lain-lain. Selain itu terjadi
kebisingan, getaran, pencemaran udara.
Konstruksi bangunan bertingkat harus mempunyai keandalan bangunan yang
meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Persyaratan keselamatan dipenuhi dengan membuat komponen struktur utama
mempunyai daya tahan terhadap api dan dipasang anti petir. Ketahanan api komponen
struktur utama pada 4 (empat) lantai teratas pada bangunan tinggi, minimal 1 (satu)
jam sedang dari lantai 5 (lima) sampai dengan lantai 14 (empat belas) dari atas minimal
2 (dua) jam dan dari lantai 15 (lima belas) dari atas sampai lantai terbawah minimal 3
(tiga) jam. Ketahanan api dinding luar pemikul maupun dinding partisi pada 4 (empat)
lantai teratas minimal 1 (satu) jam dan dari lantai di bawah lantai tersebut sampai lantai
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-20
terbawah minimal 2 (dua) jam. Ketahanan api dinding luar bukan pemikul yang
mempunyai risiko terkena api pada semua lantai minimal 1 (satu) jam. Ketahanan api
dinding bukan pemikul pada bagian dalam semua lantai minimal 1/2 (setengah) jam.
d.3. Mekanikal dan Elektrikal
1. Sistem Transportasi Vertikal
Bangunan bertingkat apartemen yang lebih dari lima lantai disyaratkan
mengunakan transportasi vertikal untuk sampai ke lantai yang lebih tinggi. Untuk
apartemen ini menggunakan lift sebagai transportasi vertikal yang beroperasi selama
24 jam/hari. Pada bangunan ini akan disediakan lift penumpang kapasitas 15 orang
(1.000 kg) sebanyak 2 unit dan lift service kapasitas 24 orang (1.600 kg) sebanyak 3
unit. Lokasi lift ditempatkan pada area hall atau lobby bangunan sebagai simpul
sirkulasi horizontal ataupun vertikal. Pada bangunan, lift memerlukan cerobong
menerus yang menembus semua lantai dengan ukuran sesuai pesawat dan peralatan
lain yaitu rell dan atau bandul pemberatnya. Lift barang (service) digunakan untuk
mengangkut barang pada bangunan. Kapasitas angkat lift barang bisanya lebih besar
dari lift penumpang walaupun dengan ukuran yang kurang besar. Lift barang biasanya
diletakkan pada area service dimana delivery barang dilakukan. Lift barang ini tidak
diperuntukkan secara umum, sehingga tidak diberikan akses secara terbuka kepada
pengguna bangunan.
Selain lift juga disediakan tangga cadangan dan tangga darurat. Fungsi tangga
cadangan adalah sebagai alat trasportasi kedua disamping lift untuk keperluan
cadangan bila power atau listrik mati, terjadi kerusakan pada sistem lift, over-capacity
pada lift, terjadi gempa atau gangguan alam lain. Desain tangga akan memperhatikan
aspek-aspek, antara lain lebar, tinggi anak tangga dan jumlahnya (kelipatannya). Lebar
tangga cadangan dibuat minimal 110 cm dan maksimal 160 cm. Anak tangga setinggi
25 cm. Dengan lebar tangga ini pengguna dapat berjalan dua arah melewati anak
tangga dalam keadaan aman. Tangga cadangan terletak di sekitar lift berada, atau di
area sirkulasi utama dalam bangunan (hall, lobby dsb).
Selain tangga cadangan juga akan disediakan tangga darurat. Tangga darurat
fungsinya sebagai alat transportasi vertikal yang hanya ditujukan untuk menurunkan
pengguna ke luar bangunan secepatnya dalam keadaan darurat. Prinsip tangga darurat
ini hanya digunakan untuk satu arah menurun saja sehingga lebar tangga didesain
hanya untuk satu orang saja sekitar 60 70 cm. Lebar dan tinggi anak tangga relatif
sama dengan tangga biasa namun agar tidak terlalu landai dan terlalu curam untuk
menghindari kecelakaan jika digunakan secara bersama-sama dalam antrian pada
keadaan yang panik.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-21
2. Sarana Pemadam Kebakaran
Untuk menghindari bahaya kebakaran, pada bangunan ini akan disediakan sistem
untuk mencegah dan mematikan kebakaran. Untuk mencegah dan mengendalikan
kebakaran akan dipasang sistem sprinklers dan hydrant. Sistem springklers dipasang
pada gedung dengan menggunakan media pemadam api air atau cairan khusus untuk
efektifitas pemadaman. Hydrant dipasang pada setiap lantai dengan jarak 40 m dan
posisi kegiatan usaha memungkinkan secara cepat mobil pemadam kebakaran masuk
ke dalam lokasi apabila terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.
Sistem pemadam kebakaran dirancang untuk dapat mengendalikan kebakaran
yang terjadi di dalam lokasi apartemen dan hotel. Pemadam kebakaran akan dirancang
sebagai berikut:
1. Pelaksanaan pemadaman api sudah harus terlaksana begitu terjadi kejadian.
2. Alat-alat pemadam kebakaran ditempatkan di lokasi yang mudah dijangkau/diakses.
3. Beberapa alat pemadam kebakaran portabel ditempatkan di lokasi-lokasi strategis.
4. Box hidran di tempatkan pada area dengan interval jarak maksimum 40 m.
Kapasitas air hidran minimum 2.000 l/menit.
5. Pada bangunan apartemen dan hotel akan dipasang detektor panas.
Sumber air untuk pemadam kebakaran berasal dari ground tank, jaringan pipa
PDAM dan mobil pemadam kebakaran. Untuk memompa air dari ground tank akan
disediakan electrical fire pump (kapasitas 750 GPM, 10,3 bar), electrical jockey pump
(kapasitas 25 GPM, 11,3 bar dan diesel pupm (kapasitas 750 GPM, 10,3 bar). Untuk
dapat mengakses air dari jaringan PDAM akan dipasang hidran pillar dan untuk dapat
mengalirkan air dari tangki air pemadam kebakaran akan dipasang siemess connection.
Adapun spesifikasi alat dan system pengendalian kebarakan yang diterapkan digedung
apartemen dan hotel ini berupa :
a. Hidran Box Indoor sebanyak 76 unit
b. 1 buah pillar hidran lengkap dengan outdoor hidran box pada masing masing
tower.
c. Tabung Pemadam Kebakaran (APAR) 5 kg dan 3 kg.
d. Automatic Sprinkler System untuk setiap ruangan.
e. Fire Alarm untuk kontol asap dan panas.
f. smoke Extract untuk menyedot asap saat kebakaran.
g. Siamese Connection ditempatkan dekat dengan jalan masuk comersial area
agar akses mobil pemadam kebakaran lebih mudah untuk hydrant dan
sprinkler.
h. Tangga biasa yang digunakan sebagai tangga kebakaran dan tangga darurat.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-22
Dibeberapa tempat juga dilengkapi dengan sarana kebakaran seperti pada
ruang diesel disediakan portable fire extinguisher menggunakan CO2 23 Kg dan
menggunakan troley, Ruang AHU juga dilengkapi fire extinguisher CO2 5 Kg. Untuk lebih
jelas tentang posisi dan jumlah alat pengendali kebakaran pada gedung dan bangunan
Apartemen dan Hotel Paragon Square disajikan pada Lampiran 2.
3. Instalasi Listrik
Sumber listrik utama berasal dari PLN dan sebagai cadangan akan disediakan
generator set (genset). Untuk itu akan dipasang trafo sebanyak 2 unit dengan kapasitas
masing-masing 500 kVA (20 kV/30/50 Hz) dan genset dengan kapasitas 500 kVA
(380/220/50 Hz). Dengan demikian sistem instalasi listrik gedung didesain dapat
menggunakan keduanya. Hal utama yang harus disediakan adalah ruang panel. Panel
ini berfungsi mengatur pasokan listrik ke dan di dalam bangunan.
Selain sumber listrik dari PLN, juga diperlukan sumber cadangan untuk
mengantisipasi bila pasokan listrik dari PLN padam. Genset akan ditempatkan di ruang
khusus sehingga bila beroperasi tidak menyebabkan gangguan seperti getaran dan
kebisingan.
4. Sistem Tata Air (Plumbing)
Pada kegiatan ini, air bersih diperlukan dengan volume yang tinggi yakni untuk
kebutuhan hotel, apartemen, dan area komersial. Selain itu air bersih juga diperlukan
untuk pemeliharaan taman, cadangan untuk pemadam kebakaran dan untuk kolam
renang. Sumber air direncanakan berasal dari sumur dalam dan dari PDAM. Untuk
menampung air akan disediakan 1 unit ground tank dan 3 unit roof tank. Dimensi
tangki air bersih dirancang untuk dapat mensupplai kebutuhan air pada jam puncak
seperti pagi dan sore hari dan untuk cadangan air pemadam kebakaran.
Pipa-pipa air bersih (digabung dengan pipa lainnya) ditempatkan di dalam shaft
yang sudah disediakan untuk memudahkan pemasangan, pemantauan, dan
pemeliharaan. Shaft-shaft ini diletakkan tidak jauh dengan area layanan kamar mandi.
Untuk itu, posisi area layanan ini secara vertikal idealnya segaris lurus vertikal. Pada
beberapa bangunan diperlukan penyediaan air panas. Air panas ini didapatkan dengan
menyediakan pemanas air.
Pada saat bangunan sudah dioperasikan volume air kotor yang dihasilkan juga
tergolong besar. Air kotor dari W.C. dan kamar mandi dialirkan melalui saluran pipa yang
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-23
berbeda. Air kotor (limbah cair domestik) ini akan diolah terlebih dahulu di STP (Sewage
Treatment Plant) sebelum dibuang ke saluran drainase/saluran kota. Ukuran pipa
dibuat untuk dapat mengalirkan semua air kotor yang dihasilkan, karena itu ukuran pipa
dari lantai atas ke lantai dibawahnya mulai dari ukuran kecil dan besar. Dengan
penyusunan ini diharapkan air tidak meluap dari dalam pipa. Pipa terbuat dari bahan
yang kuat sehingga mampu melawan tekanan air di dalam pipa saluran. Air kotor yang
berasal dari kamar mandi, air pencucian di wastafel akan diolah terlebih dahulu dalam
IPAL sebelum dibuang ke saluran drainase.
5. Instalasi Penangkal Petir
Mengingat bangunan apartemen dan hotel ini merupakan bangunan tingkat tinggi,
sehingga rawan terkena sambaran petir, maka akan dipasang instalasi penangkal petir.
Pemasangan instalasi penangkal petir akan mengikuti standar, normalisasi teknik dan
peraturan yang berlaku. Prinsip instalasi penangkal petir yang akan dipasang ;
a. Harus dapat melindungi semua bagian dari bangunan termasuk juga manusia
yang ada di dalamnya, terhadap bahaya sembaran petir.
b. Harus memperhatikan arsitektur bangunan, tanpa mengurangi nilai
perlindungan terhadap sambaran petir yang efektif.
c. Terhadap instalasi penangkal petir harus dilakukan pemeriksaan dan
pemeliharaan secara berkala.
d. Setiap perluasan atau penambahan bangunan instalasi penangkal petir harus
disesuaikan dengan adanya perubahan tersebut.
e. Adanya terjadi sambaran pada instalasi penangkal petir, harus diadakan
pemeriksaan dari bagian-bagiannya dan harus segera dilaksanakan perbaikan
terhadap bangunan yang mengalami kerusakan.
d.4. Pembuatan Sarana Penunjang
Prasarana dan sarana apartemen adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan
yang memungkinkan lingkungan apartemen dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Prasarana dan sarana itu antara lain berupa: jaringan pemadam kebakaran, tempat
sampah, parkir, saluran drainase, sumur resapan, rambu penuntun, dan lampu
penerangan luar.
1. Jalan Keluar-Masuk
Sistem sirkulasi keluar-masuk gedung akan dirancang untuk dapat saling
mendukung, antara sirkulasi eksternal dengan internal bangunan, serta antara individu
pemakai bangunan dengan sarana transportasinya. Sirkulasi harus memberikan
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-24
pencapaian yang mudah dan jelas untuk kendaraan pemadam kebakaran dan
kendaraan pelayanan lainnya.
Sirkulasi dibuatkan petunjuk arah supaya jelas. Akses keluar-masuk gedung
direncanakan dibuat di sisi Jalan Sudirman (lihat layout bangunan). Pintu masuk (in)
dibuat di sisi Selatan, pintu keluar (out) dibuat dua yakni di sisi Selatan dan Utara. Hal
ini dimaksudkan untuk mempermudah aksesibilitas ke apartemen dan hotel.
2. Parkir
Areal parkir kendaraan yang disediakan sebanyak 536 SRP (Satuan Ruang Parkir)
untuk mobil dan 368 SRP untuk sepeda motor. Rincian lahan parkir yang disediakan
disajikan pada Tabel 2.6.
Tabel 2.6. Parkir yang disediakan
Lokasi Parkir
Jumlah Unit (SRP)
Keterangan Mobil
Sepeda
Motor
Parkir Area Komersial (A) Ketentuan Parkir (SNI 03-
1733-2004)
Apartemen = 1 SRP mobil untuk 5 unit
(0,2 x 1117 = 223 SRP) Area komersial = 1
SRP mobil untuk setiap
60 m2 bangunan
(10.836,09 m2/60 =
180,6 SRP mobil
Basement 140 184
Lower ground 69 184
Ground floor 43
Jumlah A 252 368
Parkir Apartemen dan Hotel (B)
Lantai 3 (P3) 142 -
Lantai 4 (P4) 142 -
Jumlah B 284 0
Total parkir (A + B) 536 368
Sumber: PT. Broadbiz Asia 2011
Dalam penyediaan parkir maka setiap bangunan apartemen bertingkat tinggi
diwajibkan menyediakan area parkir dengan rasio 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk
setiap 5 (lima) unit hunian yang dibangun. Namun demikian besaran parkir akan
berbeda-beda tergantung pusat kegiatan yang dilayaninya. Standar besaran yang
umumnya dipakai adalah:
a. Setiap luas 60 m2 luas area perbelanjaan 1 lot parkir mobil.
b. Setiap luas 100 m2 luas area perkantoran 1 lot parkir mobil.
c. Sedangkan pemilikan kendaraan adalah 60 mobil setiap 1.000 penduduk.
d. Rumus Luas parkir untuk area hunian:
e. Luas lahan parkir (bruto) = 3% x Luas daerah dilayani (Pedoman Perencanaan
Lingkungan Pemukiman Kota Dirjen Cipta Karya, 1983).
f. Dimensi minimal parkir 2.5 x 5.5. m (SNI 03-1733-2004).
Sarana parkir akan disediakan di beberapa tempat, yakni di area apartemen dan
di basement bangunan. Kapasitas parkir yang disediakan dapat dilihat pada Tabel 2.7.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-25
Tabel 2.7. Kapasitas parkir yang akan disediakan
No. Peruntukan Kapasitas
Mobil Motor
1. Basement 140 184
2. Semi Basement 69 184
3. Ground FL 43 -
4. P1/3rd FL 142 -
5. P2/4rd FL 142 -
TOTAL 536 368
Sumber: PT. Broadbiz Asia, 2011
3. Landscaping
Landscaping dan penghijauan yang dilakukan adalah dengan membuat taman di
sekitar area pembangunan. Hal ini perlu dilakukan dalam upaya menambah nilai
estetika keberadaan Apartemen dan Hoteldan berfungsi sebagai daerah resapan air
saat terjadi hujan. Area yang digunakan dalam kegiatan ini adalah seluas 597,46 m2.
Jenis vegetasi yang akan ditanam memiliki multifungsi: yaitu fungsi hidrologi
(menjaga tata air), penguat tanah, dan menyediakan habitat fauna, seperti pohon
Beringin. Tanaman penyerap CO2 adalah tanaman-tanaman yang berdaun lebar, yaitu
seperti Glodokan Tiang dan Dadap Merah; dan untuk menyerap SO2 tanaman yang
sering digunakan adalah tanaman Kayu Manis. Area yang digunakan untuk penghijauan
dapat dilihat pada Lampiran 2.
4. Drainase
Sistem drainase permukaan berfungsi untuk mengendalikan limpasan air hujan
(run off) di permukaan agar tidak merusak konstruksi seperti kerusakan karena air
banjir yang melimpas di atas permukaan jalan dan kerusakan pada badan jalan akibat
erosi. Limpasan air hujan akan meningkat dengan dibangunnya apartemen dan hotel
karena berkurangnya resapan air. Untuk mencegah menyebarnya aroma yang bau dan
kelihatan indah maka dipakai drainase sistem tertutup yang dilengkapi dengan bak
kontrol (man hole) untuk mempermudah mengeruk drainase apabila terjadi sumbatan.
Man hole terbuat dari plat baja yang dipasang pada jarak 6 m, sehingga memungkinkan
air masuk ke dalam saluran. Permukaan aliran air menuju drainase harus dibuat miring
supaya dapat dengan cepat mengalirkan limpasan air permukaan akibat hujan ke
drainase. Dengan demikian genangan air diharapkan tidak terjadi. Bahan yang dipakai
untuk drainase adalah pasangan batu kali yang dilapisi dengan dengan spesi semen.
Dapat juga dibuat dari cor beton di tempat dengan penguatan besi bertulang.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-26
5. Sumur Resapan
Sumur resapan berfungsi untuk membantu infiltrasi air hujan ke dalam tanah
sehingga mengurangi run off yang masuk ke saluran drainase utama. Kapasitas dan
jumlah sumur resapan yang akan dibuat disesuaikan dengan volume air yang akan
diresapkan (air hujan yang jatuh ke atap bangunan). Jumlah sumur resapan ditentukan
satu unit untuk luasan kira-kira 50 m2 dengan ukuran mimimal 1 m x 3 m. Berdasarkan
Permen LH No. 12 Tahun 2009, bahwa setiap tambahan 500 1.000 m2 luas tutupan
bangunan diperlukan tambahan 1 (satu) unit sumur resapan dalam. Pada
pembangunan apartemen dan hotel yang memiliki luas lahan 8.200 m2 maka wajib
membuat 9 17 unit sumur resapan dalam. Area lokasi sumur resapan dapat dilihat
pada Lampiran 2.
Sumur resapan yang dibangun berupa lubang yang terdiri atas bagian-bagian:
Bak kontrol yang berfungsi untuk menyaring air sebelum masuk sumur resapan.
Pipa pemasukan atau saluran air masuk. Ukuran tergantung jumlah aliran
permukaan yang akan masuk.
Bidang resapan.
Pipa pembuangan yang bersungsi sebagai saluran pembuangan jika air dalam
sumur resapan sudah penuh.
Gambar 2.6. Spesifikasi sumur resapan
6. Tempat Penampungan Sementara (TPS) Sampah
Pengelolaan sampah dimulai dari mengumpulkan sampah ke dalam wadah yang
telah disediakan. Pada setiap unit hunian akan diberikan 2 wadah sampah, satu untuk
sampah organik dan satunya anorganik. Sampah-sampah yang berasal dari aktivitas
penghuni akan dibuang ke TPS yang berada di lantai terbawah unit hunian. Pengaliran
sampah tersebut akan melalui lorong-lorong yang telah disiapkan sebelumnya agar
mempermudah pembuangannya. TPS yang ada di lantai terbawah bangunan berupa
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-27
kontainer. Kontainer TPS juga terdiri atas 2 macam, yaitu untuk sampah organik dan
sampah anorganik. Wadah sampah harus dapat menampung jumlah sampah yang
dihasilkan oleh penghuni apartemen.
Wadah sampah ini ditempatkan pada bangunan yang ditempatkan di bagian
bawah lantai. Ukuran dari bangunan tempat sampah disesuaikan dengan kebutuhan.
Semua sampah yang ada di TPS kemudian diangkut oleh pengangkut sampah ke
pembuangan akhir. Pengangkutan sampah dari TPS menuju ke TPA akan dikordinasikan
dengan petugas Dinas Kebersihan dan Pertamanan Kota Tangerang. Kontainer sampah
harus tertutup dan diangkut tepat waktu supaya sampah tidak menumpuk. Cara-cara
mengurangi produksi sampah oleh penghuni harus disosialisasikan supaya kesehatan
lingkungan dapat ditingkatkan.
Selain itu pemrakarsa juga akan membuat TPS untuk limbah B3. Limbah padat B3
dari operasional Apartemen, Hotel dan fasilitas komersil lainnya seperti Lampu TL,
Battery bekas, cartridge printer bekas, dan lain-lain dikumpulkan di TPS limbah B3
sebelum dikirim ke pengelola Limbah B3 berijin KLH. Untuk desain masih dalam proses
pembuatan dan akan mengacu kepada Keputusan Kepala Bapedal No. 1 Tahun 1995
sedangkan proses perizinan penyimpanan limbah B3 akan segera diurus ke instansi
yang berwenang. Dalam rangka melaksanakan UU No. 18 Tahun 2008 tentang
Pengelolaan Sampah, pemrakarsa mensosialisasikan pengelolaan sampah, khususnya
dalam pelaksanaan prinsip 4R (Reduce, Reuse, Recycle, dan Replant). Reduce
(Mengurangi), artinya masyarakat atau penghuni harus berhemat dalam penggunaan
listrik, air, bahan bakar, dan lain sebagainya. Gunakan sesuatu seperlunya saja, jangan
berlebihan dan boros. Reuse (Menggunakan Kembali), artinya barang-barang layak
pakai yang sudah tidak digunakan sebaiknya disumbangkan kepada orang lain.
Kembangkan imajinasi dan kreatifitas agar barang bekas/lama menjadi tampak baru
dan bermanfaat. Recycle (Daur Ulang), artinya lakukan kegiatan daur ulang barang-
barang yang sudah tidak terpakai. Recycle yang paling umum dan mudah adalah
pengomposan dan daur ulang kertas. Replant (Menanam Kembali), artinya masyarakat
harus punya inisiatif untuk memulai menanam di lingkungan kita dengan tanaman obat,
rempah dapur, buah-buahan, sayuran, dan tanaman hias.
7. Pembuatan Instalasi Pengolah Limbah Cair
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) akan dibangun untuk mengolah air
buangan dari toilet (WC) kamar, umum, dan restoran yang ada sebelum air limbah
tersebut dibuang ke perairan umum terdekat. Sistem pengolahan air limbah terdiri atas
dua sistem, yakni (1) sistem pengolah air limbah dari dapur restoran dan hotel atau
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-28
kitchen waste water grease trap dengan perlengkapannya meliputi influent box,
submersible pumps, hydraulic piping, dan electric cabling; dan (2) sistem pengolah air
limbah dengan perlengkapannya berupa tangki penampung air kotor dan teknik
perlakuannya dengan sistem aerasi. Kapasitas IPAL yang terpasang akan menyesuaikan
dengan kapasitas yang dibutuhkan. Limbah cair dari dapur akan diperlakukan dengan
sistem penangkap lemak, mulai dapur sampai pada tangki pusat penampungan (central
grease trap) yang kemudian masuk Ke IPAL. Air kotor dari toilet langsung masuk ke IPAL
dengan perlakuan biologi aerasi. Limbah cair yang dihasilkan akan diolah kembali
(recycle) untuk keperluan penyiraman tanaman dan keperluan lain seperti flushing toilet
sehingga diharapkan tidak semua air limbah terbuang ke drainase ataupun perairan
kota.
e. Pemasaran
Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel memegang peranan
penting agar investasi yang ditanamkan dapat segera kembali dan dapat dimanfaatkan
untuk rencana investasi kegiatan perekonomian lainnya. Mengingat hal tersebut maka
kegiatan promosi dan pemasaran perlu dilakukan sejak tahap prakonstruksi, dengan
harapan agar segera setelah tahap konstruksi selesai seluruh fasilitas komersial yang
dibangun dapat terjual dan dapat dioperasikan. Kegiatan promosi dan pemasaran
apartemen dan hotel dilakukan oleh tim pemasaran yang didukung dengan fasilitas
yang memadai meliputi sistem administrasi, leaflet atau brosur, media cetak, dan
komunikasi personal.
Sasaran pasar apartemen dan hotel ini meliputi :
Pekerja/kelompok masyarakat dengan pendapatan Rp 3 juta Rp 7 juta/bulan
Pegawai Negeri, Guru, Pegawai Swasta, dan golongan masyarakat
berpenghasilan menengah ke bawah yang membutuhkan perumahan.
Karyawan yang bekerja di pusat-pusat aktivitas ekonomi seperti perkantoran,
industri, rumah sakit, sekolah, yang belum memiliki rumah sendiri.
Pekerja sektor informal yang membutuhkan membutuhkan tempat tinggal yang
baik, sehat dan dekat dengan pekerjaan.
2.1.1.6.3. Tahap Operasi
a. Rekrutmen Tenaga Operasi
Kegiatan pengelolaan dan pengoperasian apartemen dan hotel akan memerlukan
tenaga kerja meskipun tidak dalam jumlah besar, sehingga perlu dilakukan rekruitmen
tenaga kerja. Diprakirakan jumlah tenaga kerja yang akan direkrut oleh perusahaan
pengelola untuk mengelola, mengoperasikan dan memelihara gedung sekitar 200
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-29
orang. Keperluan tenaga kerja selama tahap operasi mencakup untuk posisi general
manager, manager, staf, staf pemasaran dan tenaga penunjang lainnya baik sebagai
tenaga tetap maupun harian.
b. Aktivitas Operasional Gedung
1. Aktivitas Apartemen
Setelah bangunan apartemen selesai dibangun, maka ruangan di tiap lantai siap
digunakan oleh para penghuninya. Apartemen akan dikelola oleh manajemen yang
sama dengan pengelola hotel. Manajemen ini bertugas untuk memelihara, memperbaiki
dan mengontrol kerusakan-kerusakan yang terjadi di apartemen.
2. Aktivitas Hotel
Setelah bangunan hotel selesai dibangun, maka kamar di tiap lantai siap
digunakan oleh para pengunjung. Kegiatan ini merupakan pengaturan penyewaan
kamar dan pemanfaatan fasilitas oleh pengunjung. Kegiatan operasional hotel dan
fasilitas yang ada akan diatur oleh pihak hotel. Untuk menciptakan keamanan dan
kenyamanan pengunjung akan dibuat tata-tertib, hak dan kewajiban penyewa kamar.
Pengunjung hotel dapat menggunakan semua fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Kegiatan pelayanan hotel yang dicakup adalah pelayanan tamu saat masuk
(check in), pelayanan prasarana dan sarana kamar hotel, pelayanan restorasi, penyajian
sarana dan prasarana hiburan, sarana informasi dan ruang pertemuan.
3. Aktivitas Area Komersial
Aktivitas perdagangan dan jasa akan berlangsung di area hotel, perkantoran,
rumah makan, gedung pertemuan. Pada area komersil tersebut terdapat coffee shop,
lobby, ruang makan, dan meeting room, dan lainnya. Fasilitas perdagangan dan jasa ini
adalah salah satu fasilitas yang disediakan dengan tujuan untuk memberikan
kesempatan kepada pengunjung yang hendak bersantai diluar kamar serta memberikan
kesempatan kepada pihak lain untuk menggunakan fasilitas pendukung seperti
meeting room, yang dapat digunakan untuk acara rapat dan kolam renang.
Pelayanan hidangan makanan/minuman kepada tamu hotel dan lainnya
dilakukan di ruang makan (restoran) utama. Pengadaan dan penyediaan energi untuk
bahan pengolah masakan seperti gas, minyak tanah, arang, dan lain-lain dilakukan
secara berkala menurut kebutuhan dan tingkat ketersediaannya. Penyediaan gas
dilakukan kerjasama dengan pengusaha gas LPG yang ada di wilayah Kota Tangerang.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-30
Bahan makanan akan disajikan dalam bentuk segar dan olahan sesuai dengan
menu yang ada di Hotel. Frekuensi pengolahan disesuaikan dengan jumlah pesanan.
Untuk mempermudah proses pengolahan makanan maka pada setiap meja pengunjung
disediakan Buku Daftar Menu Makanan dan Minuman.
4. Aktivitas Kolam Renang
Hotel menyediakan kolam renang sebagai sarana pelayanan untuk memuaskan
tamu hotel. Letak kolam renang berada di lantai 5. Untuk mempertahankan kejernihan
air kolam, dilakukan dengan cara resirkulasi air secara kontinu. Selain untuk
mempertahankan kejernihan air, cara ini dapat menghemat penggunaan air karena air
dari kolam renang tidak langsung dibuang/dialirkan ke drainase, tetapi digunakan
ulang. Apabila ada hujan atau kotoran yang terdapat dalam kolam renang seperti daun
atau ranting tanaman yang berasal dari tanaman sekitar kolam, dilakukan pembersihan
secara manual menggunakan tongkat penyaring.
Proses pengurasan biasanya dilakukan setiap 1 (satu) bulan sekali. Untuk
mencegah kecelakaan bagi pengguna kolam tersebut, disediakan petugas yang
menjaga kolam renang dan siaga apabila ada keadaan darurat.
5. Pengoperasian Genset
Penyediaan dan pengoperasian genset dimaksudkan sebagai cadangan sumber
listrik apabila aliran listrik PLN sewaktu-waktu terputus. Dalam pemeliharaannya, setiap
hari atau dalam jangka waktu tertentu genset dinyalakan selama 15-30 menit untuk
memanaskan mesin agar kondisi mesin genset tetap optimal.
c. Penggunaan Air
Asumsi penggunaan air untuk aktivitas hotel asumsi penggunaan air berdasarkan
SNI 03-7065-2005 adalah 250 liter/jumlah tempat tidur/hari, jumlah kamar sebanyak
209 unit dengan jumlah tempat tidur sebanyak 283 unit, maka diperlukan air bersih
70,75 m3 per hari. Untuk hunian apartemen, asumsi penggunaan air adalah 250
liter/penghuni/hari, dengan jumlah unit hunian sebanyak 1025 unit, dimana
diperkirakan 1 BR dihuni oleh 2 orang dan 2 BR dihuni 3 orang, maka kebutuhan airnya
adalah sebanyak 593,25 m3 per hari. Dengan jumlah karyawan sebanyak 200 orang
dan kebutuhan air lain untuk kebersihan gedung, maka total air yang dibutuhkan untuk
operasional Hotel dan Apartemen serta areal komersil adalah sebanyak 690 m3/hari,
dengan jumlah debit air limbah yang dihasilkan sebesar 514 m3/hari. Untuk
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-31
penggunaak air untuk kolam renang sebesar 24,81 m3/hari. Rencana penggunaan air
dapat dilihat pada Tabel 2.8.
Tabel 2.8. Rencana penggunaan air
Penggunaan
Air
Kapasitas Penggunaan air Prakiraan debit air limbah
Jumlah
(unit)/
Luas (m2)
Jumlah
(TT/orang)
(liter/
tempat
tidur/ hari)
Penggunaan
air (liter/hari)
Debit air
limbah
Debit air
limbah
(liter/hari)
Karyawan 200 50 (*) 10.000 80% 8.000
Hotel 209 283 250 (*) 70.750 80% 56.600
Apartemen 1025 2327 250 (**) 593.250 80% 474.600
Area Komersil 1.893,99 5 (*) 9.469,95 80% 7.575,96
Kebutuhan Air 683.469,95 546.775,96
Kebersihan
Gedung 1% total pemakaian air (***) 6.834,79
Kolam renang 24,81 (***)
Total
Kebutuhan Air
dan Debit Air
Limbah
690.329,46 513.952,36
Sumber : (*) SNI 03 7065 2005
(**) Soufyan et a/, 2009
(***) Asumsi
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-32
Gambar 2.7. Neraca penggunaan air
PDAM kota
Tangerang
Roof Tank Ground Water Tank
Hydrant
Fasos / Fasum :
Kebersihan Gedung
Siram Tanaman
Domestik Hunian
(Mandi, Cuci,
Dapur, Laundry,
dan Toilet
STP sistem
Extended
Aeration Badan Air
Penerima
690 m3/ hr
Grease
Trap
683,2 m3/hr
6,8 m3/hr
20 % terpakai
pada kegiatan
Dapur
Meresap ke tanah
(loss)
6,8 m3/ hr
514 m3/ hr
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-33
d. Pemeliharaan Sarana dan Prasarana Pendukung
Kegiatan pemeliharaan gedung dan fasilitas penunjangnya mencakup antara lain
kebersihan lingkungan gedung sehari-hari, pemeriksaan berbagai peralatan dan
fasilitas umum dan sosial yang ada, pengecatan, pemeliharaan saluran air, listrik
telepon, tempat parkir, taman, sound system, MCFA, telephone/MDF/server, dan
lainnya.
Untuk mengetahui tingkat keandalan struktur bangunan, akan dilakukan
pemeriksaan keandalan bangunan secara berkala sesuai dengan ketentuan dalam
Pedoman/Petunjuk Teknis Tata Cara Pemeriksaan Keandalan Bangunan Gedung.
Perbaikan atau perkuatan struktur bangunan akan segera dilakukan sesuai
rekomendasi hasil pemeriksaan keandalan bangunan gedung, sehingga bangunan
gedung selalu memenuhi persyaratan keselamatan struktur.
e. Pengelolaan Limbah Padat dan Cair
Limbah padat yang dihasilkan berasal dari apartemen, hotel, dan restoran seperti:
plastik, kertas, daun-daunan, kaleng, dan sisa-sisa makanan. Untuk penanganan limbah
padat ini pihak pengelola menyediakan tempat sampah di setiap sudut lantai. Sampah
yang terkumpul dari setiap lantai selanjutnya dibuang ke TPS. Sampah selanjutnya dari
TPS diangkut oleh petugas Dinas Kebersihan dan Pertamanan Kota Tangerang untuk
dibuang ke Tempat Pembuangan Akhir (TPA). Sampah yang dibuang ke TPS adalah
sampah yang sudah tidak dapat digunakan ulang, sementara itu sampah yang masih
dapat dipergunakan ulang, seperti: kardus, botol/gelas air kemasan, dan plastik dipilah
untuk selanjutnya dijual ke pihak ke 3.
Tabel 2.9. Prakiraan timbulan sampah
Uraian
Kapasitas Prakiraan timbulan sampah
Jumlah
kamar (unit)
Jumlah
penghuni/kamar
Standar timbulan
sampah (l/org/hri)
Timbulan sampah
(liter/hari)
Hotel 247 2 2,25 * 1111,5
Apartemen 1025 3 2,5 * 7687,5
Karyawan - 200 0,75 * 150
Taman - 1.582,51 (m2) 0,01 ** 15,8
Parkir dan jalan - 2.486,92 (m2) 0,02 ** 49,7
9014,5
9 m3/hari Sumber : * SNI 3242:2008 tentang Pengelolaan Sampah di Pemukiman
** KepMen Kimpraswil No.534/Kpts/M/2001
Limbah cair berasal dari kegiatan domestik yaitu: penghuni apartemen, restoran
dan hotel (mandi, cuci, dapur, laundry, dan WC). Seluruh limbah cair yang dihasilkan
baik dari WC maupun restoran akan diolah dalam IPAL. Limbah cair yang berasal dari
restoran masuk ke grease trap kemudian diolah dalam IPAL. Sedangkan limbah cair
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-34
yang berasal dari mandi, cuci, dapur, laundry, dan WC langsung diolah dalam IPAL.
Setelah limbah cair memenuhi BML maka dibuang menuju badan air penerima yang
ada di depan lokasi proyek (saluran kota). Secara garis besar bagan alir proses
pengolahan limbah cair pada IPAL disajikan pada Gambar 2.8. dan lebih lengkapnya
bisa dilihat pada Lampiran 2.
Untuk pengelolaan limbah B3 (padat dan cair) disimpan dalam TPS B3 sementara
yang selanjutnya dibawa ke pengelola limbah B3 yang sudah mempunyai ijin dari
Kementrian Lingkungan Hidup.
IPALBadan Air
Penerima
Air Limbah Toliet
Bak Pemisah
Lemak
Air Limbah
restoran
Gambar 2.8. Bagan alir proses pengolahan limbah cair
f. Pemasaran
Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel memegang peranan
penting agar investasi yang ditanamkan dapat segera kembali dan dapat dimanfaatkan
untuk rencana investasi kegiatan perekonomian lainnya. Mengingat hal tersebut maka
kegiatan promosi dan pemasaran perlu dilakukan sejak tahap prakonstruksi, dengan
harapan agar segera setelah tahap konstruksi selesai seluruh fasilitas komersial yang
dibangun dapat terjual dan dapat dioperasikan. Kegiatan promosi dan pemasaran
apartemen dan hotel dilakukan oleh tim pemasaran yang didukung dengan fasilitas
yang memadai meliputi sistem administrasi, leaflet atau brosur, media cetak, dan
komunikasi personal.
g. Pengelolaan Parkir
Lokasi parkir kendaraan disediakan pada lantai basement, semi basement,
ground floor plan, 2nd floor plan, lantai 1 & 3 serta lantai 2 & 4. Rincian kapasitas
parkir pada setiap lantai dapat dilihat pada Tabel 2.6. Pengelolaan parkir dilakukan
oleh pihak ketiga. Sistem pengamanan kendaraan pada area parkir adalah dengan
mencatat nomor polisi dan jam masuk parkir. Catatan tersebut diserahkan kepada
pemilik kendaraan sebagai tanda bukti masuk parkir. Pada saat kendaraan akan
keluar, petugas mengecek kesesuaian tanda bukti parkir dengan kendaraan.
Pencatatan jam masuk berkaitan dengan besarnya biaya parkir yang harus dibayar
pemilik kendaraan.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-35
2.1.1.6.4. Tahap Pascaoperasi
Pada tahap pascaoperasi akan dilakukan pengurusan perpanjangan izin
beroperasi ketika izin HGB masih diberikan oleh Pemerintah. Namun demikian
apabila izin tersebut tidak diperpanjang, maka kegiatan yang akan dilakukan antara
lain:
a. Pemutusan Hubungan Kerja (PHK)
Dengan berakhirnya kegiatan apartemen dan hotel maka rasionalisasi tenaga
kerja atau Pemutusan Hubungan Kerja (PHK) tidak dapat dihindari. Dalam kegiatan
ini pihak pengelola akan mengacu pada peraturan dan ketentuan yang berlaku serta
disesuaikan dengan kondisi perusahaan. Pemrakarsa akan memberikan pesangon
sesuai dengan peraturan yang berlaku..
b. Pembongkaran bangunan
Pada tahap pascaoperasi perusahaan PT. Broadbis Asia akan melakukan
pengembalian lahan Hak Guna Bangunan (HGB) yang di pergunakan untuk kegiatan
Apartemen, hotel dan komersil kepada pemerintah. Pada tahap ini bangunan fisik
akan dilakukan pembongkaran atau dirobohkan. Adapun metode pengembaliannya
disesuaikan dengan metode yang tercantum pada penjanjian saat melakukan
pengurusan perizinan sebelumnya.
c. Demobilisasi alat dan material
Pemindahan alat yang telah selesai digunakan dalam kegiatan operasional
apartemen, hotel dan komersil tidak berbeda jauh dengan kegiatan mobilitas peralatan
pada tahap konstruksi. Semua peralatan yang ada di dalam lokasi kegiatan setelah
melakukan pembingkaran dibawa keluar, sehingga di dalam lokasi kegiatan siap
digunakan untuk kepentingan yang lain oleh pemerintah setempat. Dalam mobilisasi
peralatan, pemrakarsa akan berkoordinasi dengan instansi terkait.
2.1.1.7. Jadwal Kegiatan
Jadwal kegiatan rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT. Broadbiz
Asia adalah sebagai berikut:
Tabel 2.10. Jadwal rencana pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz
Asia
No Jenis kegiatan ..... 2011 2012 ..... 2041
.... Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan-Apr
1 Prakonstruksi
Perencanaan x
Pengurusan perizinan x x x x x x X x x x
Sosialisasi & konsultasi
publik x
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-36
No Jenis kegiatan ..... 2011 2012 ..... 2041
.... Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan-Apr
Pemasaran x x x x x x x x x
2 Konstruksi
Rekruitmen tenaga
kerja konstruksi
x
Mobilisasi alat dan
material
x
Penggalian basement x
Pekerjaan kontruksi
bangunan
x
Pemasaran x
3 Operasi x
Rekruitmen tenaga kerja operasi
x
Aktivitas operasional gedung
x
Penggunaan air x
Pemeliharaan saran dan prasarana
x
Pengelolaan limbah padat dan cair
x
Aktivitas perparkiran x
Pemasaran x
4 Pascaoperasi
Pemutusan hubungan kerja
x
Pembongkaran bangunan
x
Demobilisasi alat dan material
x
Sumber: PT. Broadbiz Asia, 2011
2.1.1.8. Kegiatan Lain di Sekitar Lokasi Rencana Kegiatan
Kegiatan lain yang ada di sekitar lokasi rencana kegiatan yaitu :
a. Perumahan
Perumahan yang berada di rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT.
Broadbiz Asia berupa Perumahan Moderland. Lokasi tersebut berada di sebelah Utara
dan Selatan calon lokasi proyek.
Pemukiman yang ada di sekitar lokasi rencana Pembangunan Apartemen dan
Hotel oleh PT. Broadbiz Asia berada di sebelah Selatan. Namun demikian permukiman
masyarakat yang terdekat dengan lokasi proyek berada di RT 02 dan RT 03, RW VII
Kelurahan Babakan.
b. Perdagangan
Di sebelah Timur, Utara dan Selatan terdapat aktivitas perdagangan seperti
bengkel, warung makan, toko, dan lain-lain.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-37
c. Jalan Raya
Ada ruas ruas jalan yang merupakan satu kesatuan dengan jalan Jend.
Sudirman yaitu jalan terdekat dengan Kegiatan. Dari arah Timur terdapat Jalan Jenderal
Sudirman yang merupakan jalan 2 jalur 2 arah yaitu: menuju Tanah Tinggi dan Cikokol
sebaliknya. Jalan ini merupakan jalan Arteri Primer. Jarak dari lokasi proyek 10 meter
dari pintu masuk calon lokasi proyek. Tingkat pelayanan jalan Jen Sudirman masuk
pada tingkat pelayanan D dimana kondisi jalan mendekati arus tidak stabil. Kecepatan
lalu lintas turun sampai 60 km/jam, Volume lalu lintas dapat mencapai 85% dari
kapasitas (yaitu 1700 smp perjam, 2 arah
Alat alat perlengkapan jalan seperti rambu-rambu lalu lintas untuk pembatas
kecepatan, dan. marka jalan sudah terpasang pada sebagian jalan yang dekat dengan
kegiatan.
2.1.2. Alternatif yang Dikaji di dalam AMDAL
Lokasi dan luas rencana pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT. Broadbiz
Asia yang akan dikaji dalam ANDAL ini adalah seperti yang telah dijelaskan sebelumnya.
Tidak ada alternatif lokasi lain yang akan dikaji. Demikian halnya dengan teknologi
pembangunan Apartemen dan Hotel adalah seperti yang telah diuraikan pada deskripsi
tahapan pembangunan konstruksi, sehingga tidak ada alternatif teknologi lain yang
akan dikaji.
Gambar 2.9. Keadaan sekitar lokasi rencana kegiatan
Lokasi
Proyek
Pemukiman
Perumahan
Moderland
Jl. Jend
Sudirman
Pemukiman
Bengkel
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-38
2.2. Lingkup Rona Lingkungan Hidup Awal
Rona lingkungan awal yang akan dikaji meliputi komponen fisik-kimia, komponen
biologi, komponen sosial ekonomi dan budaya (sosekbud), komponen kesehatan
lingkungan masyarakat (keslingmas) serta komponen ruang dan lahan.
2.2.1. Komponen Fisik-Kimia
2.2.1.1. Klimatologi
Kuantitas air permukaan di lokasi proyek tergambar dari kondisi iklimnya.
Gambaran umum kondisi iklim di Kota Tangerang termasuk lokasi studi disajikan pada
Tabel 2.11. Data hujan berasal dari Stasiun Pencatat BMG Kelas I Tanah Tinggi, Kota
Tangerang. Curah hujan rata-rata terendah terjadi pada Bulan Agustus yakni 25,8 mm
dan curah hujan rata-rata tertinggi terjadi pada Bulan Februari yakni 416,2 mm.
Terdapat lima bulan kering dengan intensitas kurang dari 100 mm/bulan dan tiga bulan
basah dengan intensitas di atas 200 mm/bulan. Sehingga menurut klasifikasi Oldeman
(1975) wilayah ini memiliki Zona Agroklimat D-3 dan berdasarkan klasifikasi Schmidt
Ferguson (1951) wilayah ini memiliki Tipe Hujan D.
Kondisi rata-rata beberapa peubah iklim di lokasi studi menggambarkan bahwa
bulan terpanas adalah Mei dengan temperatur 24,2oC, dan bulan terdingin adalah Juli
dengan temperatur 22,9 oC. Rata-rata temperatur tahunan adalah 27,7 oC. Bulan
terlembab adalah Februari dengan kelembaban 84% dan bulan terkering adalah
September dengan kelembaban 72%. Rata-rata kelembaban udara tahunan sebesar 79
%. Lama penyinaran matahari berkisar antara 3,5 jam pada Desember hingga 10,2 jam
pada Bulan Juli dengan rata-rata lama penyinaran matahari tahunan sebesar 7,4 jam.
Tabel 2.11. Keadaan curah hujan dan hari hujan di Kota Tangerang
Bulan IKLIM SAT 2002 2003 2004 2005 2006 2009 RATA-RATA
Jan
Curah Hujan mm 643 121 185 367 383 359.0 339,8
Kelembaban % 87 77 86 87 86 84 84,6
Kecepatan Angin knot 4 4 2 2 4 - 3,2
Feb
Curah Hujan mm 504 479 559 302 237 252.8 416,2
Kelembaban % 86 86 87 86 85 84 86
Kecepatan Angin knot 4 2 5 1 4 - 3,2
Mar
Curah Hujan mm 171 149 247 165 264 211.1 199,2
Kelembaban % 83 85 85 85 84 81 84,4
Kecepatan Angin knot 3 1 3 1 4 - 2,4
April
Curah Hujan mm 147 33 707,7 198 94 305.2 235,94
Kelembaban % 82 79 84 82 82 82 81,8
Kecepatan Angin knot 4 1 1 2 4 - 2,4
Mei
Curah Hujan mm 27 101 259 111 93 196.5 118,2
Kelembaban % 84 82 85 81 81 82 82,6
Kecepatan Angin knot 4 2 0 0 3 - 1,8
Juni
Curah Hujan mm 46 21 33 200 22 129.1 64,4
Kelembaban % 77 77 80 85 80 79 79,8
Kecepatan Angin knot 4 3 2 2 2 - 2,6
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-39
Bulan IKLIM SAT 2002 2003 2004 2005 2006 2009 RATA-RATA
Juli
Curah Hujan mm 104 0 75 80 17 21.3 55,2
Kelembaban % 78 75 81 81 76 75 78,2
Kecepatan Angin knot 4 3 1 2 3 - 2,6
Agust
Curah Hujan mm 16 23 0 86 4 15.4 25,8
Kelembaban % 74 75 74 81 72 75 75,2
Kecepatan Angin knot 4 2 0 2 4 - 2,4
Sept
Curah Hujan mm 0 62 53 22 1 36.8 27,6
Kelembaban % 68 73 76 79 69 72 73
Kecepatan Angin knot 4 2 0 3 4 - 2,6
Okt
Curah Hujan mm 0 0 12 172 25 38.7 41,8
Kelembaban % 68 79 73 72 69 74 72,2
Kecepatan Angin knot 5 2 0 3 4 - 2,8
Nop
Curah Hujan mm 145 68 190 62 56 247.2 104,2
Kelembaban % 74 78 82 81 74 79 77,8
Kecepatan Angin knot 5 5 1 3 3 - 3,4
Des
Curah Hujan mm 105 0 227 222 105 187.7 131,8
Kelembaban % 80 83 83 83 82 81 82,2
Kecepatan Angin knot 4 6 0 6 5 - 4,2 Sumber Data: BMG Kelas I Tanah Tinggi, Kota Tangerang.(Periode data tahun 2002-2006 dan 2009)
2.2.1.2. Geomorfologi dan Topografi
Secara umum geomorfologi daerah kajian dapat dibagi menjadi dua satuan
geomorfologi, yaitu: satuan dataran aluvium sungai dan satuan dataran vulkanik.
Topografi yang terdapat pada satuan ini cukup landai dengan kemiringan sekitar 5%,
dan tersusun oleh endapan lempung lanauan, lanau pasiran, dan pasir. Satuan dataran
aluvium sungai terdapat di bagian barat daerah kajian seluas sekitar 5%. Satuan
bentang alam ini merupakan dataran bergelombang dengan kemiringan lereng yang
umumnya kurang dari 5%, kecuali pada lembah sungai yang mencapai 30%. Aliran
sungai berarah selatan-utara, setempat membentuk pola dendritik, dan secara umum
berpola sejajar. Satuan ini terbentuk oleh endapan batuan sedimen berupa lempung
lanauan, tuf, dan batu pasir tufan. Satuan dataran vulkanik terdapat pada bagian
tengah, selatan, dan timur daerah kajian seluas hampir 85%. Satuan ini membentuk
dataran bergelombang dengan kemiringan lereng kurang dari 5%, kecuali pada lembah
sungai yang mencapai 30%. Satuan ini terbentuk oleh batu pasir tufan, endapan lahar,
dan batu pasir.
2.1.1.1. Geologi
(Jurnal Geologi Indonesia, Vol. 1 No. 3 September 2006: 115-128 ) Secara
geologis, daerah Tangerang berada pada suatu tinggian struktur yang dikenal dengan
sebutan Tangerang High. Tinggian ini terdiri atas batuan Tersier yang memisahkan
Cekungan Jawa Barat Utara di bagian barat dengan Cekungan Sunda di bagian Timur.
Tinggian ini dicirikan oleh kelurusan bawah permukaan berupa lipatan dan patahan
nomal, berarah utara-selatan. Batuan yang menutupi daerah Tangerang merupakan
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-40
batuan Kuarter yang terdiri atas Tuf Banten yang tersusun atas tuf, tuf batu lempung,
batu pasir tufan; ditindih oleh endapan kipas aluvium yang terdiri atas pasir tufan
berselingan dengan konglomerat tufan, cangkang moluska; serta endapan aluvium yang
terdiri atas bongkah, kerakal, kerikil, pasir halus, dan lempung. Di Subcekungan Jakarta,
berdasarkan data pemboran menunjukkan adanya endapan aluvium yang menebal ke
arah utara, yang disusun oleh klastika halus hingga kasar, sedangkan cekungan di
Barat Tangerang High memiliki ciri endapan pantai dan delta. Struktur-struktur tersebut,
pada saat ini, sulit dijumpai di permukaan karena endapan Kuarter yang berumur lebih
muda telah menutupi lapisan batuan tersebut. Endapan Kuarter yang menindihi batuan
tersebut berupa batuan vulkanik yang berasal dari Gunung Gede-Pangrango dan Salak.
Hampir seluruh daerah kajian ditutupi oleh batuan vulkanik yang berasal dari Gunung
Gede-Pangrango dan Salak serta sebagian kecil ditindihi oleh endapan alluvium.
Deskripsi singkat satuan batuan dari tua ke muda yang terdapat di daerah kajian dapat
dilihat pada Tabel 2.12.
Tabel 2.12. Stratigrafi batuan kuarter dan tersier
a. Satuan Batuan Tuf Banten Atas/Tuf Banten
Satuan ini terdiri atas lapisan tuf, tuf batu apung, dan batu pasir tufan yang
berasal dari letusan Gunung. Tuf tersebut menunjukkan sifat yang lebih asam (pumice)
dibandingkan dengan batuan vulkanik yang diendapkan sesudahnya. Bagian atas
satuan tersebut menunjukkan adanya perubahan kondisi lingkungan pengendapan dari
lingkungan pengendapan di atas permukaan air menjadi di bawah permukaan air.
Satuan ini berumur PlioPlistosen atau sekitar dua juta tahun (Effendi, 1974).
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-41
b. Endapan Vulkanik Muda
Endapan ini terdiri atas material batu pasir, batu lempung tufan, endapan lahar,
dan konglomerat yang membentuk endapan kipas. Ukuran butiran berubah menjadi
semakin halus (lempungan) dan menebal ke arah utara. Hal ini menunjukkan sumber
material berasal dari selatan. Satuan ini terbentuk oleh material endapan vulkanik yang
berasal dari gunung api di sebelah selatan Kabupaten Tangerang, seperti Gunung Salak
dan Gunung Gede-Pangrango. Batuan ini diendapkan pada umur Plistosen (20.000
dua juta tahun). Kipas vulkanik tersebut terbentuk pada saat gunung api menghasilkan
material vulkanik dengan jumlah besar. Kemudian ketika menjadi jenuh air, tumpukan
material tersebut bergerak ke bawah dan melalui lembah. Ketika mencapai tempat yang
datar, material tersebut akan menyebar dan membentuk endapan seperti kipas.
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-42
Gambar 2.10. Peta geologi daerah Tangerang dan sekitarnya
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-43
Gambar 2.11. Penampang Geologi Utara-Selatan Berdasarkan Data Pemboran di Cekungan Jakarta. (Sumber: Jurnal Geologi Indonesia, 2006).
-
Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)
Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel
II-44
c. Endapan
Endapan batuan ini berasal dari material batuan yang terbawa oleh aliran sungai
dan berumur antara 20.000 tahun hingga sekarang. Endapan tersebut tersusun oleh
material lempung, pasir halus dan kasar, dan konglomerat serta mengandung cangkang
moluska. Endapan aluvium tersebut dapat membentuk endapan delta dan endapan
sungai dengan bentuk meander atau s