PERENCANAAN INVESTASI
PEMBANGUNAN PERUMAHAN “JAVANESE ROYAL RESIDENCE”
DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR
(Lokasi: Desa Winong Kecamatan Boyolali Kabupaten Boyolali)
Tugas Akhir
Untuk memenuhi persyaratan
mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh :
YUDHA ANGGIS PRASETYA
NIM : D100 130 016
kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2017
iv
MOTTO
“Kegagalan hanya terjadi bila kita menyerah”
(Lessing )
“Orang-orang yang sukses telah belajar membuat diri mereka melakukan hal yang harus
dikerjakan ketika hal itu memang harus dikerjakan, entah mereka menyukainya atau
tidak.”
(Aldus Huxley)
“Banyak kegagalan dalam hidup ini dikarenakan orang-orang tidak menyadari betapa
dekatnya mereka dengan keberhasilan saat mereka menyerah.”
(Thomas Alva Edison )
“Apabila Anda berbuat kebaikan kepada orang lain, maka Anda telah
berbuat baik terhadap diri sendiri.”
(Benyamin Franklin)
“Kebanyakan dari kita tidak mensyukuri apa yang sudah kita miliki, tetapi kita selalu
menyesali apa yang belum kita capa”
(Schopenhauer)
“Setiap pekerjaan dapat diselesaikan dengan mudah bila dikerjakan tanpa keengganan”
( Anonymous )
“Jangan tunda sampai besuk apa yang bisa engkau kerjakan hari ini”
( Nasution Siregar )
v
PERSEMBAHAN
Assalamualaikum, wr,wb
Alhamdulillah dan Alhamdulillah atas berkat rahmat Allah SWT kepada
hambanya, sehingga saya dapat menyelesaikan proses akhir dari Tugas Akhir
untuk menempuh derajat S1 yang telah saya tempuh selama 4 tahun disini, syukur
alhamdlillah banyak terimakasih kepada Allah SWT dan hasil ini ku
persembahkan kepada:
1. Orang tua saya, yang telah susah payah mendukung dan selalu memberikan
prioritasnya terhadap saya..
2. Terima kasih juga untuk Seluruh Keluarga Besar Teknik Sipil UMS, dari
seluruh dosen, sampai tukang cleaning service .
3. Terima kasih untuk Bapak Nur Sahid, atas setiap support serta bimbingannya
selama ini, terima kasih atas kejutan-kujutan deadline waktu serta banyaknya
tawa yang bapak buat, Bapak pkonya yang terbaik.
4. Terima kasih u n t u k anggota Kontrakan (Alba, Alfian, Dinar, Agus) dan juga
temen-temen yang selalu membantu dikala susah (Ricoz, Yuli, Ludy, Dewanto,
Ahmad Riski, Baskom, Sueb, Ojan) kalian sahabat terbaik, terima kasih sekali
atas setiap kebersamaan yang telah kita lalui bersama, semoga persahabatan ini
berlangsung selamanya.
5. Terima Kasih juga untuk Devita Putriatmini yang selalu membirikan motivasi,
semangat, dan tak pernah lelah mendukung disaat masa masa sulit.
5. Dan seluruh angkatan teknik sipil kususnya 2013 terima kasih watu selama 4
tahun kita dikampus, terima kasih atas kenangan, bantuan dan cerita cerita selama
ini di kampus kita UMS FAKULTAS TEKNIK SIPIL.
6. Terima kasih juga untuk supporter banyangan yang selalu mendukung dari
belakang, terima kasih atas segalanya, terima kasih telah menunggu saya
berproses.
7. Terima kasih untuk teman-teman lingkungan rumah, yang juga telah ikut
membantu membuat pengerjaan tugas akhir ini.
Waalaikumsalam, wr,w
vi
PRAKATA
Syukur Alhamdulillah Segala Puji dipanjatkan kehadirat Allah SWT yang
telah melimpahkan rahmat, hidayah-Nya, sehingga penyusun dapat menyelesaikan
laporan Tugas Akhir Untuk menempuh derajat S1 dengan Judul “Perencanaan
Investasi Pembangunan Perumahan Javanese Royal Residence Ditinjau dari
Ekonomi dan Kebutuhan Pasar”.
Dalam kesempatan ini saya selaku penyusun Tugas Akhir mengucapkan
terima kasih kepada :
1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2. Mochamad Solikin Ph.D., Selaku Dewan Penguji I yang telah memberikan
dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3. Bapak Budi Priyanto S.T., M.T., Selaku Dewan Penguji II Tugas Akhir yang
telah memberikan waktunya dan nasehatnya.
4. Bapak Ir. H. M. Nursahid, M.M., M.T. selaku Pembimbing Tugas Akhir yang
telah memberikan ilmu, semangat, arahan, bimbingan, nasehat dan traktiran.
5. Ibu Yenny Nurchsanah, S.T., M.T., selaku Sekretaris Jurusan Sekaligus yang
telah membantu mengurus nilai-nilai.
6. Achmad Karim Fatchan, Ir., M.T., selaku Pembimbing Akademik yang telah
memberikan arahan, masukan dan bimbingan.
7. Rekan-rekan Tugas Akhir Manajemen Konstruksi ber-6.
Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna.
Untuk itu, penulis mengharap kritik dan saran yang membangun.
Wassalamu’alaikum Wr. Wb
Surakarta, Agustus 2017
Penyusun
vii
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ............................................................................... i
HALAMAN PENGESAHAN................................................................. ii
HALAMAN PERNYATAAN................................................................. iii
HALAMAN MOTTO.............................................................................. iv
HALAMAN PERSEMBAHAN.............................................................. v
PRAKATA............................................................................................... vi
DAFTAR ISI............................................................................................ vii
DAFTAR GAMBAR............................................................................... ix
DAFTAR TABEL.................................................................................... x
DAFTAR ISTILAH................................................................................ xi
DAFTAR LAMPIRAN........................................................................... xiii
ABSTRAKSI............................................................................................ xiv
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang......................................................................... 1
B. Rumusan Masalah.................................................................... 2
C. Tujuan Penelitian..................................................................... 3
D. Manfaat Penelitian................................................................... 3
E. Batasan Masalah...................................................................... 4
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Rumah...................................................................................... 5
B. Permintaan Rumah................................................................... 6
C. Studi Kelayakan....................................................................... 6
D. Investasi................................................................................... 6
E. Payback Period........................................................................ 7
F. Manajemen Resiko.................................................................. 7
BAB III LANDASAN TEORI
A. Investasi................................................................................... 8
B. Proyek Konstruksi................................................................... 8
viii
C. Pasar........................................................................................ 9
D. Analisa Kebutuhan Pasar......................................................... 9
E. Kajian Ekonomi....................................................................... 12
BAB IV METODE PENELITIAN
A. Objek dan Lokasi Penelitian....................................................` 17
B. Metode Penelitian....................................................................` 18
C. Pengumpulan Data................................................................... 18
D. Tahapan Penelitian................................................................... 19
BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Pengolahan Data...................................................................... 23
1. Uji Kecukupan Data........................................................... 23
2. Uji Validitas dan reabilitas................................................. 24
3. Uji Korelasi........................................................................ 26
B. Perencanaan Jumlah Rumah.................................................... 28
1. Masterplan
C. Rencana Anggaran Biaya (RAB)............................................. 36
1. Tipe 40............................................................................... 36
2. Tipe 54............................................................................... 37
3. Tipe 70............................................................................... 38
4. Tipe 90............................................................................... 39
D. Rekapitulasi Total Biaya Proyek............................................. 40
1. Data Hasil Perhitungan...................................................... 44
2. Analisa Keuangan.............................................................. 51
E. Aliran Keuangan...................................................................... 51
1. Nilai Waktu Dari Uang...................................................... 51
2. Penilaian Kelayakan Investasi........................................... 53
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan.............................................................................. 59
B. Saran........................................................................................ 61
PENUTUP
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
ix
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar IV.1 Lokasi Perencanaan............................................................. 17
Gambar IV.2 Tahapan Penelitian.............................................................. 22
Gambar V.1 Masterplan Perumahan......................................................... 29
Gambar V.2 Gapura Masuk Perumahan Javanese royal residence........... 30
Gambar V.3 Taman Perumahan Javanese royal residence........................ 31
Gambar V.4 Desain Perencanaan Rumah Tipe 40/72............................... 32
Gambar V.5 Desain Perencanaan Rumah Tipe 54/90............................... 33
Gambar V.6 Desain Perencanaan Rumah Tipe 70/110............................. 34
Gambar V.7 Desain Perencanaan Rumah Tipe 90/105............................. 35
x
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuisioner................................................. 23
Tabel V.2 Hasil Uji Validitas............................................................... 25
Tabel V.3 Hasil Uji Realibilitas............................................................ 25
Tabel V.4 Uji Korelasi . ........................................................................ 26
Tabel V.5 Presentase Jumlah Unit Rumah........................................... 28
Tabel V.6 Tipe Rumah Yang Ditawarkan............................................ 28
Tabel V.7 RAB Rumah Tipe 40........................................................... 36
Tabel V.8 RAB Rumah Tipe 54........................................................... 37
Tabel V.9 RAB Rumah Tipe 70........................................................... 38 38
Tabel V.10 RAB Rumah Tipe 90 . ......................................................... 39
Tabel V.11 Rekapitulasi Total Biaya Proyek......................................... 40
Tabel V.12 Fixed Cost ............................................................................ 41
Tabel V.13 Variable Cos........................................................................ 41
Tabel V.14 Pemanfaatan lahan ............................................................... 42
Tabel V.15 Perhitungan Kavling Siap bangun........................................ 42
Tabel V.16 Harga Jual Seluruh Unit Rumah.......................................... 43
Tabel V.17 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan................................... 44
Tabel V.18 Bunga Perbulan.................................................................... 45
Tabel V.19 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 1- 3 & Ke 4- 6.......... 46 ..
Tabel V.20 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 7 - 9 & Ke 10 – 12.... 47
Tabel V.21 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 13 – 15 & 16 – 18..... 47 ..
Tabel V.22 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 19– 21 & 22 – 24...... 48
Tabel V.23 Rekapitulasi Aliran Keuangan............................................. 49
Tabel V.24 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus Kas Masuk....................... 52
Tabel V.25 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap............... 53
Tabel V.26 Pengembalian Atas Investasi (Return On Investment)........ 54
Tabel V.27 Present Value Cost Out........................................................ 55
Tabel V.28 Present Value Cost In........................................................... 55
Tabel V.29 Diskonto i=8,06% (0,67% Perbulan).................................... 56
xi
DAFTAR ISTILAH
A
A (sig)
=
=
Aliran kas bersih (netto)
Taraf signifikansi
A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
An
BCR
=
=
Aliran kas pada tahun ke-n
Benefit Cost Ratio
BEP
Cf
=
=
Break Even Point
Biaya pertama
(C)op
(C)t
=
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
FC
F/A
=
=
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
Biaya tetap
Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang
F/PV
H0
=
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
Hipotesis pertama
H1
i
=
=
Hipotesis kedua
Bunga arus pengembalian
IRR
k
=
=
Internal Rate of Return
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
N
N’
=
=
Jumlah data yang didapat
Jumlah pengamatan yang diperlukan
NPV
P
=
=
Net Present Value
Harga penjualan per unit
PP
PV/A
=
=
Payback Period
Diketahui anuitas dicari nilai sekarang
PV/F
(PV)B
=
=
Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
Nilai sekarang benefit
(PV)C
Qi
=
=
Nilai sekarang biaya
Jumlah unit yang terjual pada titik impas
xii
R
r tabel
=
=
Nilai sekarang pendapatan
Tabel koefisien relasi “r” momen produk
ROI
s
=
=
Return on Investment
Tingkat ketelitian
t
VC
=
=
Waktu
Biaya tidak tetap per unit
Xi = Data pengamatan
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
1. Fotocopi Sertifikat Tanah
2. Kuisioner
3. Gambar Kerja
4. Volume Pekerjaan
5. Rancangan Anggaran Biaya
6. Analisa Harga Satuan
xiv
PERENCANAAN INVESTASI
PEMBANGUNAN PERUMAHAN “JAVANESE ROYAL RESIDENCE”
DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR
(Lokasi: Desa Winong Kecamatan BoyolaIi Kabuputan Boyolali)
Abstrak
Rumah adalah sebuah tempat tujuan akhir dari manusia. Rumah menjadi tempat
berlindung dari cuaca dan kondisi lingkungan sekitar, selain itu rumah menjadi
bagian dari gaya hidup manusia. Pertumbuhan penduduk di kabupaten Boyolali
mengalami peningkatan sekitar 0,35% dari tahun sebelumnya, melihat data tersebut
ada sebuah peluang untuk dilakukannya investasi di Desa Winong Kecamatan
BoyolaIi Kabuputan Boyolali. Perencanaan investasi diawali dengan beberapa
tahap, diantaranya mencari data primer dan skunder kemudian melakukan
penyebaran kuisioner, hasil dari kuisioner kemudian dikelola menggunakan
program SPSS untuk diuji kelayakan data. Adapun uji analisis ekonomi yang
meliputi Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Break event Point
(BEP), Indeks Profitabilitas (IP). Berdasarkan hasil perhitungan PP terjadi pada 29
Bulan 13 Hari, ROI setelah pajak bernilai 3,93 % per bulan = 47,26% per tahun,
NPV sebesar (+)Rp 1.873.368.053 (IRR) bernilai 17,27 % > 8,06 %, BCR sebesar
1,08 > 1, BEP terjadi pada saat 34 unit rumah terjual , IP sebesar 1,08 > 1.
Berdasarkan hasil tersebut dapat disimpulkan bahwa investasi di Desa Winong
Kecamatan BoyolaIi Kabuputan Boyolali layak dilakukan.
Kata kunci : Rumah, Perencanaan, Investasi, Analisis Ekonomi.
Abstract
The house is a place of final destination of human. The house becomes a shelter
from weather and environmental conditions, other than that the house becomes part
of the human lifestyle. Population growth in Boyolali district increased by about
0.35% from the previous year, looking at the data there is an opportunity for
investment in Winong Village Boyolali District BoyolaIi District. Investment
planning begins with several stages, including searching primary and secondary
data and then distributing questionnaires, the results of the questionnaire and then
managed using SPSS program to test the feasibility of data. The economic analysis
test includes Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Break Event Point
(BEP), Profitability Index (IP). Based on the results of the calculation of PP occurs
on 29 Months 13 Days, ROI after taxes worth 3,93 % per month = 47,26% per year,
NPV of (+) Rp. 1.873.368.053 (IRR) is worth 17,27 % > 8.06%, BCR of 1.08> 1,
BEP occurs when 34 housing units are sold, IP is 1,08> 1. Based on these results it
can be concluded that investment in Winong Village BoyolaIi Sub- Boyolali
regency is worth doing.