-
BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Tinjauan Apartemen
2.1.1 Pengertian Apartemen
• Menurut (KBBI) Kamus Besar Bahasa Indonesia apartemen merupakan
tempat tinggal (yang terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar
mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat
atau bangunan bertingkat, dilengkapi dengan fasilitas (kolam renang,
pusat kebugaran, toko, dsb).
• Menurut Ernst Neufert, 1980, bangunan hunian yang dipisahkan secara
horizontal atau vertikal, agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan
mencakup bangunan bertingkat rendah atau tinggi, dilengkapi berbagai
fasilitas dengan standar yang telah ditentukan.
• Menrut sumber Joseph De Chiara & John Hancock, 1968, sebuah unit
tempat tinggal yang terdiri dari kamar tidur, kamar mandi, ruang tamu,
dapur, ruang santai yang berada pada satu lantai bangunan vertikal yang
terbagi dalam beberpa unit tempat tinggal.
• Apartemen adalah ruang atau beberapa ruang yang dirancang sebagai
tempat tinggal dimana satu atau beberapa ruangannya sama dalam satu
gedung, definisi apartemen tersebut berdasarkan Dictionary of
Architecture and Construction, 1975.
Dari pengertian diatas dapat didefinisikan secara umum bahwa apartemen
merupakan bangunan vertikal yang terdiri dari beberapa unit hunian, yang mana
dari tiap hunian tersebut terdapat ruang yang dapat menampung aktivitas sehari-
hari, dan juga adanya fasilitas yang dapat digunakan secara bersama-sama oleh
para penghuni.
2.1.2 Prinsip dan Perkembangan Apartemen
Perancangan yang baik adalah perancangan bangunan yang mampu
mengakomodasi kebutuhan penggunanya secara optimal dalam arti sesuai
dengan tuntutan pengguna bangunan dan memungkinkan pengguna bangunan
untuk mengembangkan diri. Berikut beberapa hal yang perlu dipertimbangkan,
yaitu:
5
-
6
1. Kesesuaian Bangunan Dengan Tuntutan Penggunanya.
Perancangan apartemen perlu memperhatikan target pengguna dan
aktivitas yang diwadahi di dalamnya. Pada dasarnya apartemen adalah
suatu wadah untuk aktivitas penghuni bangunan. Oleh karenanya,
kegiatan yang berlangsung pada bangunan ini secara umum sama
dengan kegiatan pada suatu pemukiman meskipun membutuhkan
pertimbangan yang berbeda dengan perancangan sebuah hunian biasa.
Berdasarkan konsumen sasarannya yang sebagian besar adalah
golongan masyarakat ekonomi menengah keatas. Berikut klasifikasi
kegiatan dalam suatu apartemen yang dapat dibedakan, yaitu :
A. Jenjang Fungsi Apartemen
Berdasarkan jenjang fungsinya dapat diklasifikasikan sebagai
berikut :
Fungsi Pengertian Fungsi Jenis Aktivitas Fungsi Utama
Fungsi yang dominan dalam sebuah bangunan apartemen yaitu pemukiman. Kegiatan penghunian relatif sama dengan kegiatan penghunian pada pemukiman umumnya, hanya saja dengan penekanan aktivitas yang sedikit berbeda, misalnya pada aspek efisiensi
1. Tidur (Kamar Tidur) 2. Makan (Ruang
Makan) 3. Menerima Tamu
(RuangTamu) 4. Berinteraksi Sosial
(RuangKeluarga) 5. Mandi (Kamar
Mandi) 6. Masak (Dapur
Pantry), dl
Fungsi Pendukung
Fungsi sekunder yang ditambahkan pada sebuah apartemen untuk mendukung dan menambahkan kenyamanan berlangsungnya fungsi utama. Selain itu, juga dapat membantu aspek pemasaran apartemen tersebut
1. Layanan Olahraga: Fitness Center, Aerobik, Kolam Renang, dll
2. Layanan Kesehatan: Poliklinik, Apotik, dll
3. Layanan Komersial: Minimarket, Restoran, Salon, dll
4. Layanan Anak: Tempat penitipan anak, Area Bermain, dl
-
7
Fungsi Pengertian Fungsi Jenis Aktivitas Fungsi Pelengkap
Fungsi yang diadakan untuk melengkapi berlangsungnya fungsi utama dan fungsi pendukung. Menurut tingkatannya tergolong fungsi tersier
1. Ruang Administrasi, 2. Ruang Cleaning
Service, dan 3. Ruang Satpam
Tabel 2.1 Fungsi Apartemen Sumber: Panduan Perancangan Bangunan Komersil, Endy Marlina, 2008
B. Privatisasi
Berdasarkan privatisasinya, ruang-ruang dalam apartemen dapat
digolongkan sebagai berikut :
Ruang Definisi Ruang Private Kelompok ruang yang bersifat
privat, mempunyai aksesibilitas yang terbatas bagi kelompok atau golongan tertentu, misalnya ruang-ruang hunian
Ruang hunian
Semi publik
Kelompok ruang dengan aksesibilitas bebas terbatas, dalam arti dapat diakses oleh pengunjung umum tetapi terbatas pada kelompok tertentu.
Area Administrasi Pengelola.
Publik Kelompok ruang dengan aksesibilitas tinggi, bebas diakses siapapun.
Ruang Pendukung (Minimarket, Fitness Center, Restoran)
Tabel 2.2. Privatisasi Apartemen Sumber: Panduan Perancangan Bangunan Komersil, Endy Marlina, 2008
Meskipun secara umum fungsi yang diwadahi dalam sebuah
apartemen sama dengan fungsi dalam bangunan hunian, terdapat
perbedaan pertimbangan antara perancangan hunian umum dengan
apartemen. Sasaran konsumen apartemen yang berasal dari
golongan masyarakat menengah ke atas mempunyai karakter khusus
yang pada umumnya menuntut hal-hal sebagai berikut :
1. Kemudahan akses dari apartemen ke tempat kerja atau tempat-
tempat penting lainnya di kota. Hal ini merupakan dampak dari
karakter konsumen yang efisien.
2. Privasimtinggi merupakan msalah satu tuntutan konsumen yang
pada umumnya merupakan golongan masyrakat pekerja.
3. Kenyamanan tinggi, mendukung tujuan penghuni untuk
beristirahat setelah seharian bekerja.
-
8
4. Estetika bangunan, merupakan salah satu strategi aktualisasi diri
pada golongan masyarakat menengah ke atas.
5. Kemananan tinggi, mendukung kelas ekonomi penghuni yang
meupakan golongan ekonomi menengah ke atas.
C. Pemilihan Lokasi Apartemen.
Pemilihan lokasi merupakan aspek penting pada perancangan
sebuah apartemen. Apartemen direncanakan berada di tempat-tempat
yang berdekatan dengan zona perkantoran atau zona komersial dalam
suatu wilayah sehingga meminimalkan waktu dan biaya tempuh. Secara
umum terdapat beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dalam
pemilihan lokasi sebuah apartemen (Ditjen Cipta Karya, DPU. 1980:
11) yaitu :
1. Waktu tempuh paling lama 30 menit untuk mencapai tempat kerja
dan pusat-pusat pelayanan di perkotaan.
2. Sudah terdapat jaringan infrastruktur yang lengkap. Kelengkapan
jaringan infrastruktur dapat meminimalkan biaya pengadaan
jaringan baru pada pengembangan sebuah Apartemen.
3. Aksesibilitas baik, meliputi ketersediaan sarana dan prasarana
transportasi dengan kualitas baik.
4. Memberikan kesempatan untuk dapat membina individu dan
keluarga serta terjamin dari segala bahaya. Poin ini dimengerti
misalnya dengan pemilihan lokasi di area–area yang tidak rawan
bencana dan memungkinkan terjadinya interaksi antara penghuni
dengan berbagai fasilitas layanan pengembangan sumber daya
(fasilitas pendidikan, fasilitas sosial, dan fasilitas komersial).
2.1.3 Apartemen Mahasiswa
Mahasiswa adalah seseorang yang sedang menempuh studi atau belajar
diperguruan tinggi atau universitas.
Batasan pengertian apartemen mahasiswa adalah sebuah bangunan
bertingkat tinggi yang terbagi dalam rumah tinggal dengan gaya hidup dan
kebutuhan masyarakat modern. Gedung hunian/tempat tinggal yang dibangun
dalam suatu lingkungan dekat dengan kampus yang diperuntukkan kepada
-
9
mahasiswa dimana cara pemakaiannnya dengan sewa ruang secara regular atau
berkelanjutan dalam waktu atau periode tertentu.
2.1.4 Klasifikasi Apartemen
1. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Sistem Kepemilikan (Akmal,
2007) :
• Apartemen Sewa
Pada apartemen ini, penghuni hanya membayar sewa unit yang
ditempatinya kepada pemilik apartemen dan biasanya dibayar
perbulan atau pertahun. Biaya untuk keperluan utilitas ditanggung
oleh penghuni, sementara biaya maintenance dan gaji pegawai
pengelola apartemen ditanggung oleh pemilik.
• Apartemen Milik Sendiri
Jenis apartemen dengan sistem ini dibagi menjadi dua jenis yaitu :
A. Kepemilikan Bersama
Setiap penghuni memiliki saham dalam perusahaan pemilik
apartemen serta nemempati satu unit kepada orang yang telah
dianggap cocok oleh penghuni apartemen lainnya. Apabila
terdapat unit apartemen yang kosong, maka saham akan dibagi
rata antara penghuni. Penghuni harus menanggung semua biaya
maintenance secara bersama hingga terdapat penguni yang baru.
B. Condominium
Pada apartemen ini setiap penghuni menjadi pemilik dari unitnya
sendiri dan memiliki kepemilikan yang sama dengan penghuni
lainnya terhadap fasilitas dan ruang publik. Penghuni bebas untuk
menjual, menyewa, atau memberikan kepemilikannya kepada
orang lain. Jika terdapat unit yang kosong, maka biaya
maintenance bangunan akan ditanggung oleh badan pengelola
apartemen tersebut.
• Serviced Apartment
Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh manajemen
tertentu. Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu
penghuni mendapatkan pelayanan menyerupai hotel bintang lima,
-
10
misalnya unit berperabotan lengkap, house keeping, layanan kamar,
laundry, business center.
2. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan :
Dalam Buku Housing yang ditulis oleh John Mascai (Mascai, 1982),
macam-macam apartemen berdasarkan ketinggian bangunan adalah
sebagai berikut.
• Low-Rise Apartment
Apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai dan
menggunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya
untuk golongan menengah kebawah.
• Mid-Rise Apartment
Bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh
lantai. Jenis apartemen ini lebih sering dibangun dikota.
• High-Rise Apartment
Bangunan apartemen yang terdiri lebih dari sepuluh lantai.
Dilengkapi area parkir bawah tanah, sistem keamanan dan servis
penuh. Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit
apartemen cenderung standar. Jenis ini banyak di bangun di pusat
kota.
3. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Sirkulasi Vertikal :
Menurut James Hombeck, dalam buku Apartments and Dormitories
(Hombeck, 1962), apartemen dapat dibedakan berdasarkan sistem
sirkulasi vertical.
• Walked-up Apartment
Walk up apartement adalah pencapaian melalui sarana tangga dan
pada umumnya berlaku bagi bangunan yang tidak lebih dari 4 lantai.
• Elevated Apartment
Elelvated apartemen adalah pencapaian bangunan melalui sarana
elevator (lift), umumnya digunakan pada apartemen dengan
ketinggian lebih dari 4 lantai.
4. Berdasarkan Tipe Unit :
Kebutuhan tiap penghuni bervariasi, sebagai respon terhadap variasi
kebutuhan penghuni apartemen tersebut dapat dirancang dengan
-
11
berbagai tipe berdasarkan jumlah kamar dalam setiap unit apartemen
sebagai berikut :
Keterangan Ruang-Ruang Tipe Penghuni Studio 1. Satu kamar mandi 1. Lajang
2. Dapur kecil dan ruang 2. Pasangan muda makan menjadi satu yang baru menikah 3. Ruang duduk dan 3. Orang lanjut usia kamar 1 Kamar 1. Satu kamar mandi 1. Lajang tidur 2. Dapur kecil dan ruang 2. Pasangan muda
makan menjadi Satu yang baru menikah 3. Ruang duduk 3. Pasangan lanjut 4. Kamar tidur usia 2 Kamar 1. Satu kamar mandi 1. Keluarga kecil tidur 2. Dapur dengan 1 atau 2
3. Ruang duduk dan anak yang masih ruang makan menjadi kecil/belum Satu menikah 4. Kamar tidur 2. Pasangan lanjut usia yang tinggal dengan sanak saudara 3 Kamar 1. 2 kamar mandi dengan 1. Keluarga kecil
tidur satu kamar mandi dalam kamar tidur
2. Dapur 3. Ruang duduk 4. Ruang makan (bisa
juga ruang duduk dan ruang makan menjadi satu)
5. Kamar tidur (bisa juga 2 kamar tidur ditambah satu kamar pembantu)
dengan 3-4 anak yang masih kecil/belum menikah
Penthouse 1. Terdiri atas 2 lantai 2. 3 sampai 5 kamar tidur 3. 3 kamar mandi 4. Dapur 5. Ruang makan 6. Ruang duduk/ruang
keluarga 7. Ruang kerja 8. Ruang tamu 9. Foyer 10. Ada juga yang
mempunyai kamar pembantu
1. Pasangan muda yang baru menikah
2. Keluarga besar dengan 4-5 anak
3. Orang-orang kalangan atas
Tabel 2.3 Tipe-Tipe Hunian Apartemen Sumber : Jurnal Saputra - 2014
-
12
5. Berdasarkan Penyusunan Lantai (Josep De Chiara, Julius Panero,
Martin Zelnik, Time Saver Standarts for Housing and Residential
Development 2nd Edition, 1995) :
• Simplex
- Satu unit hunian dilayani oleh satu lantai, dalam satu lantai ini
juga terdiri dari beberapa unit hunian.
- Merupakan bentuk yang paling sederhana dan paling ekonomis.
• Duplex
- Kebutuhan satu hunian dilayani dalam dua lantai.
- Dapat mengeliminasi kebutuhan koridor, tidak setiap lantai
membutuhkan koridor.
- Membutuhkan tangga di dalam setiap unit hunian, untuk
menghubungkan lantai satu dan lantai dua unit hunian.
- Dalam setiap unit area privat terpisah dengan publik area.
• Triplex
- Kebutuhan satu unit hunian dilayani dalam tiga lantai.
- Kegiatan dalam setiap unit hunian dapat dilanjutkan dalam area
yang terpisah.
6. Berdasarkan tujuan pembangunan (Akmal, 2007) :
• Komersial
Apartemen yang hanya ditunjukan untuk bisnis komersial yang
mengejar keuntungan atau profit.
• Umum
Apartemen yang ditunjukan untuk semua lapisan masyarakat, akan
tetapi biasanya hanya dihuni oleh lapisan masyarakat kalangan
menengah kebawah.
• Khusus
Apartemen yang hanya dipakai oleh kalangan tertentu saja, dan
biasanya dimiliki suatu perusahaan atau instansi yang dipergunakan
oleh para pegawai maupun tamu yang berhubungan dengan
pekerjaan.
-
13
7. Berdasarkan golongan sosial (Salvitri, Ignatius, Budiharjo, Anwar,
& Rahwidyasa) :
• Apartemen Sederhana
• Apartemen Menengah
• Apartemen Mewah
• Apartemen Super Mewah
Yang membedakan keempat tipe di atas adalah fasilitas yang terdapat
dalam apartemen tersebut. Semakin lengkap fasilitas dalam sebuah
apartemen, maka semakin mewah apartemen tersebut. Pemilihan bahan
bangunan dan sistem apartemen juga berpengaruh. Semakin baik
kualitas material dan semakin banyak pelayanannya, semakin mewah
apartemen tersebut.
8. Berdasarkan pada pelayanan (Chiara, 1986) :
• Apartment Fully Service
Apartemen yang menyediakan layanan standar hotel bagi
penghuninya, seperti laundry, catering, kebersihan dan sebagainya.
• Apartment Fully Furnished
Apartemen yang menyediakan furnitur atau perabot dalam unit
apartemen.
• Apartment Fully Furnished and Fully Service
Gabungan kedua diatas.
• Apartment Building Only
Apartemen yang tidak menyediakan layanan ruang atau furnitur.
9. Berdasarkan pencapaian horisontal :
• Single-Loaded Corridor Apartment
Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua
yaitu:
1. Open Corridor Apartment
Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap
ruang luar berupa tembok atau railing.
-
14
2. Closed Corridor Apartment
Koridor ini bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki
bukaan berupa jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada
bukaan sama sekali.
• Double-Loaded Corridor Apartment
Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingin oleh unit-unit hunian
sehingga seringkali terletak di tengah-tengah bangunan (Central
Corridor).
10. Berdasarkan bentuk denah (De Chiara, Joseph, 2001, Time Saver
for Building Type. Mc.Graw Hill) :
• Tower Plan
Terdapat core di tengah dengan unit -unit mengelilingi core tersebut,
layout denah bangunan tipikal kecuali denah lantai atas.
• Expanded Tower Plan
Sama dengan tower plan namun dapat diperpanjang pada sisi
tertentu untuk menambah jumlah unit hunian.
• Cross Plan
Memiliki empat sayap yang sama dan core service di bagian tengah.
Biasanya terdiri dari delapan unit setiap lantai dengan penempatan
dua unit setiap sayap.
• Five-Wing Plan
Sama dengan bentuk cross plan namun dengan lima sayap. Biasanya
terdiri dari sepuluh unit tiap lantai dengan penempatan dua unit
setiap sayap.
• Circular Plan
Sama dengan bentuk tower plan namun terdiri dari satu koridor
pusat yang melingkar atau mengelilingi core. Jumlah unit tergantung
panjang diameter bangunan.
• Spiral Plan
Memiliki bentuk melingkar seperti circular plan, namun
menggunakan delapan proyeksi radial dari beton pra tekan dan tanpa
kolom.
-
15
• Free From Plan
Memiliki bentuk lingkar seperti circular.
• Terrance Plan
Menggunkan sistem satu koridor dengan lantai di atas lebih mundur
dari pada lantai dibawahnya sehingga menciptakan teras pada tiap
lantai bangunan.
2.1.5 Standar Perencanaan dan Perancangan
Dalam ruang Apartemen memiliki dimensi standar ruang yang umum
digunakan dalam perancangan bangunan Apartemen, yaitu:
1. Kamar Tidur
Standar tempat tinggal harus memiliki kamar tidur yang memenuhi
dimensi ruang internal minimal yang ditentukan. Semua kamar tidur
harus menyediakan area di samping dimensi ruang internal, minimum
untuk mengakomodasikan lemari pakaian.
Tipe Kamar Tidur Lebar Minimal Kedalaman Minimal
Kamar Tidur Utama 3 Meter 3,4 Meter Semua Jenis KT 3 Meter 3 Meter
Tabel 2.4 Dimensi Kamar Tidur Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 12
2. Ruang Tamu
Tempat tinggal harus memiliki ruang tamu (tidak termasuk area
makan dan dapur) yang memenuhi dimensi ruang internal minimum
yang ditentukan pada tabel berikut :
Tipe Kamar Lebar Minimal Area Minimal Studio atau 1 Kamar Tidur 3,3 Meter 10 Meter ≥ 2 Kamar Tidur 3,6 Meter 12 Meter
Tabel 2.5 Dimensi Ruang Tamu Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 12
3. Kedalaman atau Panjang Ruang Aspek
Ruangan layak huni tidak boleh melebihi kedalaman ruang 2,5 kali
lipat dari tinggi langit-langit ruangan. Aspek kedalaman atau panjang
ruang huni dapat ditingkatkan sampai 9 meter, asalkan memenuhi
persyaratan sebagai berikut, yaitu :
1. Ruang menggabungkan ruang tamu, ruang makan dan dapur.
2. Dapur terletak paling jauh dari jendela.
3. Tinggi langit-langit (plafon) minimal 2,7meter dari tingkat lantai.
-
16
Gambar 2.1 Dimensi Kedalaman Ruang Dan Tinggi Langit-Langit Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 15
4. Jendela
Jendela di ruang yang layak huni harus di tempatkan di dinding luar.
Jendela memberikan cahaya alami ke dalam kamar tidur dari area kecil
dalam ruangan.
1. Area paling sedikit (lebar minimum 1,2 meter, kedalaman
maksimum 1,5 meter, diukur dari permukaan luar dari jendela)
2. Jendela bersih atau terbuka ke langit (luar bangunan)
5. Penyimpanan (Gudang)
Setiap hunian harus memiliki ruang penyimpanan yang dapat
digunakan dan aman. Total ruang penyimpanan minimum (termasuk
dapur, kamar mandi dan kamar tidur) harus memenuhi persyaratan yang
ditentukan sebagai berikut :
Tipe Kamar Total volume penyimpanan
minimum
Volume penyimpanan
minimum dalam hunian
Studio 8 m3 5 m3
1 Kamar Tidur Hunian
2 Kamar Tidur Hunian
3/ Lebih K. Tidur Hunian
10 m3 6 m3
14 m3 9 m3
18 m3 12 m3
Tabel 2.6 Penyimpanan Gudang Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 18
6. Ukuran Balkon
Setiap unit hunian pada apartemen memiliki balkon sebagai
kantilever untuk menghalangi masuknya radiasi matahari secara
langsung. Selain itu ruang terbuka untuk memperlebar pandangan.
Berikut adalah standart dimensi balkon (Better Apartment Design
Standards, 2016), yaitu :
-
17
Tipe Area Minimal Dimensi Minimal Studio 8 m3 1,8 m
2 Kamar Tidur 8 m3 2 m ≥3 K amar Tidur 12 m3 2,4 m
Tabel 2.7 Ukuran Balkon Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 28
Gambar 2.2 Ukuran Balkon Apartemen Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 29
7. Aksesibilitas
Dalam unit hunian apartemen, setidaknya 50 persen harus memenuhi
semua persyaratan (Better Apartments –Design Standards, 2016)
sebagai berikut:
1. Lebar bukaan minimal 850 mm di pintu masuk tempat tinggal dan
kamar utama.
2. Jalan yang jelas dengan lebar minimum 1,2meter yang
menghubungkan tempat tinggal ke kamar tidur utama, kamar dan
ruang tamu.
3. Setidaknya kamar mandi memenuhi salah satu pilihan desain.
2.1.6 Sistem Pengelolaan Apartemen
Susunan dan tugas pada umunya adalah sebagai berikut :
1. Direktur Utama, bertugas mengkoordinasikan berlangsungnya kegiatan
kepergawaian, keuangan, dan tata usaha pada apartemen. Terdiri dari
presiden direktur satu orang dan satu orang sekertaris.
2. Manajer Properti, bertugas mangatur sistem persewaan apartemen.
Terdiri dari satu orang manager, dibantu oleh tiga orang staf.
3. Manajer Keuangan, bertugas mengatur sistem administrasi dan
keuangan pada apartemen. Terdiri dari satu orang manajer, dibantu tiga
orang karyawan.
4. Bagian Pemasaran dan Hubungan Masyarakat, bertugas mengatur
pemasaran dan iklan apartemen serta mengelola hubungan antara
apartemen dan pihak luar. Terdiri dari satu orang manajer dan empat
orang karyawan.
-
18
5. Bagian Umum dan Personalia, bertugas mengatur dan mengawasi
karyawan yang bekerja di apartemen. Terdiri dari satu orang manajer
dan tiga orang karyawan.
6. Penerangan atau Resepsionis, bertugas menerima pesan, menerima
pengaduan dan informasi dari penghuni apartemen, dan menjadi
penerima untuk para tamu penghuni. Terdiri dari tiga orang karyawan.
7. Pengelola Administrasi dan Fasilitas, terdiri satu kepala bagian yang
mengatasi :
• Pengelola fasilitas penitipan anak, terdiri dari empat orang perawat
anak dan dua orang bagian administrasi.
• Pengelola fasilitas spa dan salon, terdiri dari enam orang kapster,
enam orang pelayan spa, satu orang bagian administrasi.
• Pengelola fasilitas restoran, terdiri dari satu orang manajer restoran,
satu orang kasir, empat orang koki, empat orang pelayan restoran,
dan empat orang petugas kebersihan.
• Pengelola fasilitas apotek dan klinik, terdiri dari satu orang
resepsionis, satu orang kasir, satu orang penjaga apotek, dua orang
apoteker, dan satu orang dokter jaga.
• Pengelola fasilitas fitness center dan aerobic, terdiri dari satu orang
resepsionis, enam ornag pelatih fitness, empat orang bagian perawan
alat, dan dua orang administrasi.
• Pengelola fasilitas kolam renang, terdiri dari satu orang resepsionis,
empat orang pelatih, dua orang bagian perawatan, dan satu orang
bagian administrasi.
8. Mekanikal dan Elektrikal, bertugas memelihara dan melakukan
perbaikan seluruh unsur mekanikal dan elektrikal bangunan, terdiri dari
satu orang kepala bagian dan tiga orang staf.
9. Perawatan Bangunan, bertugas untuk memelihara, merawat, dan
memperbaiki bangunan apartemen. Terdiri dari satu orang kepala
bagian, empat orang staf perawatan gedung, empat orang staf perawat
luar gedung, dan tiga orang staf sistem oprasional bangunan.
-
19
10. House Keeping, bertugas untuk mengatur kegiatan rumah tangga
seperti clening dan laundry. Terdiri dari satu orang kepala bagian, 14
orang petugas kebersihan, dan lima orang petugas laundry.
11. Security atau Keamanan, bertugas menjaga keamanan penghuni
apartemen. Terdiri dari satu orang kepala bagian, delapan orang petugas
keamanan, dan tujuh orang petugas parkir.
Penjabaran diatas didasarkan pada struktur organisasi kepegawaian
sebagai berikut :
Tabel 2.8 Sistem Organisasi Pengelola Apartemen. Sumber : dikutip dari Skripsi Tommy Yanuar, Apartemen dengan konsep tropis di kota
Yogyakarta, 2014
2.1.7 Fasilitas Penunjang Apartemen
Menurut Joseph de Chiara dan John Callender dalam buku Time Saver
Standards For Building Types, apartemen dapat dibedakan berdasarkan fasilitas-
fasilitas penunjang yang terdapat di dalamnya. Terbagi menjadi 3, yaitu:
Letak Fasilitas Kriteria Fasilitas Penunjang Low Medium High Di dalam Apartemen
Keamanan Keamanan, intercom, door signal, balkon dan unit AC
Doorman dan telepon, balkon yang besar, AC sentral, servise entrance, pelayanan tempat tinggal
Di dalam bangunan
Fasilitas laundry dan minimum lobby
Ruang laundry, ruang komersil, community room, dan central storage
Ruang pertemuan, parkir tambahan, tempat perbelanjaan,
MEE
SECURITY
SIPIL AND STORE
ENGINEERING
● KOOR PENYEWAAN ● PENGELOLA
ENGINEERING
● PERAWATAN ● INSTALASI
HOUSE KEEPING
● KEBERSIHAN ● KEPERAWATAN
GENERAL PERSONALIA
FINANCE MANAGER
PROPERTY
PRESIDENT DIRECTOR
OWNER APARTMENT
-
20
lift, doorman, system keamanan, cicuit TV, pelayanan kamar, helth club, kolam renang tertutup
Tapak Lapangan parkir terbuka dan ruang jemur
Kolam renang, playground and sitting area, ruang parkir yang aman dan terlindungi
Taman, area rekreasi, country club, kolam renang terbuka
Tabel 2.9 Fasilitas Penunjang Pada Apartemen Sumber: Time Saver Standards for Building Types
2.1.8 Kebutuhan Apartemen
Agar kebutuhan para penghuni apartemen dapat terpenuhi maka berbagai
kebutuhan tersebut dapat meliputi sebagai berikut :
1. Kebutuhan Kenyamanan
Di dalam suatu tempat tinggal kenyamanan sangatlah mutlak
diperlukan dan jika di dalam apartemen ada tiga tingkat kenyamanann
yang harus dipenuhi yaitu :
• Kenyamanan Termal
Ini merupakan kenyamanan dari suhu udara. Suhu udara di dalam
ruangan yang nyaman itu berkisar 24˚C. untuk mendapatkan suhu
udara yang nyaman maka ruang yang digunakan perlu dikondisikan
secara baik dan alami dengan cara memberikan ventilasi maupun
dengan menggunakan fan atau air conditioner.
• Kenyamanan Penglihatan
Hal ini sangatlah berhubungan dengan pencahayaan karena ada dua
macam pencahayaan yaitu pencahyaan alami dan pencahayaan
buatan. Untuk penggunaan di dalam apartemen biasa menggunakan
pencahayaan alami yaitu pada saat siang hari, akan tetapi untuk
malam hari tetap diperlukan suatu pencahayaan buatan.
• Kenyamanan Akustik
Yang dimaksud dengan kenyamanan akustik adalah kenyamanann
dari gangguan suara kebisingan misalnya yang disebabkan oleh
keributan para tetangga atau unit hunian yang dilakukan dengan
alami dan buatan, untuk alami sendiri biasa dilakukan dengan
-
21
mengurangi jumlah bukaan serta memasang barrier pada sekeliling
apartemen, sedangkan untuk kenyamanann secara buatan dapat
dengan penggunaan material yang meredam suara pada ruangan di
dalamnya.
2. Kebutuhan Privasi
Ini merupakan kebutuhan akan ketenangan dan kenyamanan yang
tinggi. Baik bagi pribadi maupun keluarga di dalam satu unit hunian,
antara hunian dalam satu lantai, ataupun di dalam sat bangunan dari
apartemen tersebut. Kebutuhan privasi sangat mutlak dipenuhi.
3. Kebutuhan Interaksi Sosial
Kebutuhan interaksi sosisl ini ada di dalam apartemen para penghuni
hidup bersama-sama dnegan para penghuni lain sehingga akan terjadi
interaksi sosial baik dengan tetangga anatara penghuni atapupun
dengan lingkaran sekitar.
4. Kebutuhan Keamanan
Seperti bangunan yang lain kebutuhan akan keamanan sangatlah perlu
dan harus dipenuhi karena kebutuhan keamanan tersebut dapat meliputi
keamanan fisik dan psikologis. Keamanan fisik sendiri meliputi
gangguan dari luar dan keamanan psikologis adalah kebutuhan akan
rasa aman.
5. Kebutuhan Ruang Dalam Unit Hunian
Di dalam apartemen hal yang paling ada dalam ruang hunian yang
berfungsi sebagai tempat tinggal para penghuninya. Selain itu
berdasarkan fungsi dan sifatnya ruang-ruang di dalam apartemen dapat
dikelompokan menjadi beberapa bagian yaitu :
• Ruang Tamu
Ruang tamu adalah bagian dari sebuah unit hunian yang berfungsi
sebagai tempat untuk menerima tamu baik itu teman maupun
keluarga.
• Ruang Makan
Ruang makan adalah bagian dari sebuah hunian yang sangat penting,
intensitas kegiatan yang dilakukan tergantung pada kegiatan yang
dilakukan oleh para penghuninya, akan tetapi fungsi ruang makan
-
22
pada apartemen mahasiswa tidaklah terlalu penting seperti ruang
makan yang terdapat di dalam apartemen pada umumnya.
• Ruang Kerja
Ruang kerja yang terdapat dalam sebuah apartemen mahasiswa lebih
menekankan sebuah privasi dimana ruang kerja ini dilakukan oleh
mahasiswa.
• Teras (Balkon)
Teras terdapat pada sebuah apartemen berfungsi sebagai ruangan
untuk bersantai bagi para penguninya, penambahan teras ini sendiri
dapat memberikan sebuah nilai lebih dari apartemen di mana dapat
menciptakan sebuah ruang terbuka privasi.
6. Pengertian Apartemen Mahasiswa
Berdasarkan beberapa kriteria dan penjelasan yang sudah diterangkan
pada poin-poin di atas, maka yang dimaksud dengan apartemen
mahasiswa adalah sebuah bangunan bertingkat yang dibangun dalam
satu lingkungan bangunan yang terdiri dari banyak kamar yang dihuni
satu atau beberapa mahasiswa yang tinggal di dalam satu kamar/unit,
serta memiliki fasilitas sarana dan prasaranana yang mewadahi
apartemen tersebut.
2.2 Tinjauan Arsitektur Bioklimatik
2.2.1 Pengertian Arsitektur Bioklimatik
Bioklimatik adalah ilmu yang mempelajari hubungan antara iklim dan
kehidupan, terutama efek dari iklim pada kesehatan dan aktifitas makhluk hidup
sehari-hari. Bangunan bioklimatik adalah bangunan yang bentuk bangunannya
didesain berdasarkan penggunaan teknik hemat energi yang berhubungan
dengan iklim setempat dan data meteorologi. Hasilnya adalah bangunan yang
berinteraksi dengan lingkungan, dalam penjelmaan dan operasinya serta
penampilan yang berkualitas tinggi (Ken Yeang, 1994).
Arsitektur Bioklimatik merupakan suatu pendekatan yang mengarahkan
arsitek untuk mendapatkan penyelesaian desain dengan memperhatikan
hubungan antara bentuk arsitektur dengan lingkungan iklim daerah tersebut
(Tumimomor, 2011).
-
23
2.2.2 Perkembangan Arsitektur Bioklimatik
Perkembangan Arsitektur Bioklimatik berawal dari 1960-an. Arsitektur
Bioklimatik merupakan arsitektur modern yang dipengaruhi oleh iklim.
Arsitektur bioklimatik merupakan pencermian kembali arsitektur Frank Loyd
Wright yang terkenal dengan arsitektur yang berhubungan dengan alam dan
lingkungan dengan prinsip utamanya bahwa di dalam seni membangun tidak
hanya efisiensinya saja yang dipentingkan tetapi juga ketenangan, keselarasan,
kebijaksanaan, kekuatan bangunan dan kegiatan yang sesuai dengan
bangunannya, “Oscar Niemeyer dengan falsafah arsitekturnya yaitu penyesuaian
terhadap keadaan alam dan lingkungan, penguasaan secara fungsional, dan
kematangan dalam pengolahan secara pemilihan bentuk, bahan dan arsitektur”.
Akhirnya dari Frank Wright dan Oscar Niemeyer lahirlah arsitek lain seperti
Victor Olgay pada tahun 1963 mulai memperkenalkan arsitektur bioklimatik.
Setalah tahun 1990-an Kenneth Yeang mulai menerapkan arsitektur bioklimatik
pada bangunan tinggi bioklimatik yang memenangkan penghargaan
Aga Khan Award tahun 1966 dan Award pada tahun 1966.
2.2.3 Prinsip-Prinsip Arsitektur Bioklimatik
Adapun prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik yang dikemukakan oleh Ken
Yeang (Bioclimatic Skyscrapers) yaitu :
1. Core
Posisi service core sangat penting dalam hal merancang bangunan
tingkat tinggi. Service core bukan hanya sebagai bagian dari struktur,
namun juga mempengaruhi kenyamanan termal. Posisi core dapat
diklasifikasikan dalam tiga bentuk yaitu :
A. Core Pusat
B. Core Ganda
C. Core Tunggal Terletak Pada Sisi Bangunan
Core ganda dapat memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua
core maka hal ini dapat dijadikan sebagai penghalang panas yang
masuk kedalam bangunan. Penelitian ini menunjukkan penggunaan
kondisi udara secara maksimum dari penempatan service core ganda
yang tampilan jendalanya menghadap timur dan barat, serta core di
-
24
tempatkan pada sisi timur dan barat juga. Penerapan ini juga dapat
diterapkan pada daerah beriklim sejuk.
Gambar 2.3 Core Pusat, Core Ganda, Core Tunggal (Sisi Bangunan) Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
2. Orientasi
Bangunan tingkat tinggi mendapatkan penyinaran matahari secara
penuh dan radiasi panas. Orientasi bangunan sangat penting untuk
menciptakan konservasi energi. Secara umum, susunan bangunan
dengan bukaan menghadap utara dan selatan memberikan keuntungan
dalam mengurangi insulasi panas. Orientasi bangunan yang terbaik
adalah meletakkan luas permukaan bangunan terkecil menghadap timur
dan barat memberikan dinding eksternal pada luar ruangan atau pada
ruang terbuka. Kemudian untuk daerah tropis peletakan core lebih
disenangi pada posisi timur-barat. Hal ini dimaksudkan untuk daerah
buffer dan dapat menghemat penggunaan air conditioner dalam
bangunan.
Gambar 2.4 Orientasi Bangunan Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
-
25
3. Bukaan
Bukaan jendela sebaiknya menghadap timur dan barat, hal ini sangat
penting untuk mendapatkan pencahayaan yang dapat dimanfaatkan
sebagai pencahayaan alami di waktu pagi hingga sore hari. Bila
memperhatikan alasan estetika penggunaan vertical garden dan sun
shading dapat diterapkan pada fasad bangunan yang menghadap
matahari. Pemakaian vertical garden dan sun shading dapat menjadi
suatu pemecahan untuk mengantisipasi radiasi matahari berlebih.
4. Balkon
Gambar 2.5 Bukaan Jendela Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
Menempatkan balkon akan membuat area tersebut menjadi bersih dari
panel-panel, sehingga mengurangi sisi panas yang terkena panas.
Karena adanya teras-teras yang lebar akan mempermudah membuat
taman dan menanam tanaman yang dapat dijadikan pembayang pasif
dari pencahayaan sinar alami.
Gambar 2.6 Penggunaan Balkon Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
-
26
5. Ruang Transisional
Menurut Ken Yeang, ruang transisional dapat diletakkan ditengah dan
sekeliling sisi bangunan sebagai ruang udara. Ruang ini dapat menjadi
ruang perantaran antara ruang dalam dan ruang luar bangunan.
Membuat ruang transisional pada fasad bangunan bioklimatik dapat dilihat
pada gambar dibawah.
Gambar 2.7 Ruang Transisional Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
penempatan teras pada bagian dengan tingkat panas yang tinggi dapat
mengurangi penggunaan panel – panel anti panas. Hal ini dapat
memberikan akses ke teras yang dapat juga digunakan sebagai area
evakuasi jika terjadi bencana seperti kebakaran. Puncak bangunan
sebaiknya dilindungi oleh sirip – sirip atap yang mendorong angin
masuk kedalam bangunan. Hal ini juga bisa didesain sebagai fungsi
wind scoops untuk mengendalikan pengudaraan alami yang masuk
kedalam bagian gedung.
6. Fasad
Penggunaan vertical garden yang menghubungkan bangunan dengan
lingkungan dapat dijadikan sebagai kulit pelindung. Pada iklim sejuk
dinding luar harus dapat menahan dinginnya musim dingin dan
panasnya musim panas. Pada kasus ini, dinding luar harus seperti
pelindung insulasi yang bagus tetapi harus dapat dibuka pada musim
kemarau. Pada daerah tropis dinding luar harus bisa digerakkan yang
dapat mengendalikan cross ventilation untuk kenyamanan dalam
bangunan.
-
27
7. Lanskap
Gambar 2.8 Desain Dinding Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
Lantai dasar bangunan tropis seharusnya lebih terbuka keluar dan
menggunakan ventilasi yang alami karena hubungan lantai dasar
dengan jalan juga penting. Fungsi atrium dalam ruangan pada lantai
dasar dapat mengurangi tinggkat kepadatan jalan. Tumbuhan dan
lanskap digunakan tidak hanya untuk kepentingan ekologis dan estetik
semata, tetapi juga membuat bangunan menjadi lebih sejuk. Ketika
terjadi integrasi antara elemen biotik (tanaman) dan elemen abiotik
(bangunan) hal ini dapat memberikan efek dingin pada bangunan dan
membantu proses penyerapan O2 dan pelepasan CO2.
Gambar 2.9 Lantai Dasar Terbuka dan Intergrasi Biotik dan Abiotik Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
8. Pembayang Pasif
Pembayang sinar matahari adalah esensi pembiasan sinar matahari pada
dinding yang menghadap matahari secara langsung (pada daerah tropis
berada disisi timur dan barat) sedangkan cross ventilation seharusnya
digunakan (bahkan diruang yang menggunakan air conditioner) untuk
-
28
membuat udara segar dan mengalirkan udara panas keluar. Penggunaan
alat pembayang pasif dapat dilihat pada gambar berikut ini.
Gambar 2.10 Pembayangan Pasif Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
Pemberian ventilasi yang cukup pada ruangan dengan peraturan
volumetric aliran udara. Dengan adanya ventilasi, maka udara panas di
atas gedung dapat dialirkan ke lingkungan luar sehingga dapat
menyegarkan ruangan kembali.
9. Isolator Panar
Isolator panas yang baik pada kulit bangunan dapat mengurangi
pertukaran panas yang terik atau panas dengan udara dingin yang
berasal dari dalam bangunan. Karakterisitk thermal insulation secara
utama ditentukan oleh komposisinya. Dengan alasan tersebut maka
thermal insolation dibagi menjadi lima bagian utama, walaupun banyak
isolator yang utama merupakan turunan produk jenis – jenis ini. Lima
jenis utama adalah :
1. Flake (Serpihan)
2. Fibrous (Berserabut)
3. Granular (Butiran-butiran)
4. Cellular (Terdiri dari sel)
5. Reflective (Memantulkan)
Struktur massa bangunan bekerja melepas panas pada siang hari dan
melepas udara dingin pada siang hari. Pada iklim sejuk struktur
bangunan dapat menyerap panas matahari sepanjang siang hari dan
melepaskannya pada siang hari. Solar window atau solar-collector heat
di tempatkan di depan fisik gedung untuk menyererap panas matahari.
-
29
Gambar 2.11 Isolator Panas Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
Gambar 2.12 Solar Window Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang
-
30
2.3 Studi Literatur
2.3.1 Bosco Verticale / Stefano Boeri
Nama Bangunan : Bosco Verticale / Stefano Boeri
Deskripsi Studio : Boeri Studio Lokasi : Milan, Italia Kategori : Apartemen Arsitek : Stefano Boeri, Gianandrea Barreca, Giovanni L.V. Tahun : 2014
Konsep
Hutan Vertikal adalah konsep arsitektur yang menggantikan bahan tradisional pada permukaan perkotaan menggunakan polikrom daun yang berubah untuk dindingnya. Arsitek mengandalkan layar vegetasi, perlu menciptakan iklim mikro yang sesuai dan menyaring sinar matahari, dan menolak pendekatan teknologi dan mekanik yang sempit untuk kelestarian lingkungan. Hutan Vertikal meningkatkan keanekaragaman hayati. Ini mempromosikan pembentukan ekosistem perkotaan di mana berbagai jenis tanaman menciptakan lingkungan vertikal yang terpisah, tetapi yang bekerja dalam jaringan yang ada, dapat dihuni oleh burung dan serangga. Dengan cara ini, ini merupakan faktor spontan untuk mengisi kembali flora dan fauna kota.
Gamabr
Table 2.10 Bosco Verticale / Stefano Boeri Sumber: www.Archdaily.com
-
31
2.3.1 Chicland Hotel / Vo Trong Nghia
Nama Bangunan : Chicland Hotel / Vo Trong Nghia
Deskripsi Studio : VTN Architects Lokasi : Vietnam Kategori : Hotel Arsitek : Vo Trong Nghia, Takashi Niwa Tahun : 2019
Konsep
Chicland menciptakan arsitektur modern dan interior yang mengkilap dengan memaksimalkan penggunaan bahan-bahan alami spesifik seperti batu basal, batu pasir, bambu, dll. Fasad bangunan ditutupi dengan hijau lembut dan murni. tanaman, bagian depan bangunan yang mengubah bangunan menjadi oasis yang tenang di pasir indah pantai My Khe. Ini juga merupakan pencapaian lain yang membutuhkan proses yang rumit dan cermat untuk meneliti dan menyelesaikan semua masalah saat menerapkan teknologi yang sama sekali baru dalam proses konstruksi. Kombinasi yang cerdas antara tanaman dan bahan- bahan alami akan membawa pengalaman luar biasa antara kenyamanan dan alam.
Gamabr
Table 2.11. Chicland Hotel / Vo Trong Nghia Sumber: www.Archdaily.com
-
32