btn 112005

22 Maret 2005

PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 1

Rencana Penerbitan Obligasi

Jimmy Randiatmoko

[email protected]

(62-21) 515 2640

Jakarta - INDONESIA

INDUSTRI PERBANKAN

Sumber : Bank BTN

Obligasi XI Bank BTN Tahun 2005

Jumlah Rp 750 miliar

Jatuh Tempo 5 dan 7 tahun

Pembayaran Kupon Kuartalan

Peringkat idA-

Lembaga Pemeringkat PEFINDO

22 Maret 2005

Pemegang Saham

Sumber : Bank BTN

Pemerintah RI 100%

Penawaran Obligasi

Kinerja keuangan selama tahun 2004 menunjukkan bahwa profitabilitas Bank BTN terus

mengalami perbaikan, kualitas aktivanya tetap terjaga baik dengan Non Perfoming Loan

(NPL) yang menurun, profil pendanaan dan likuiditas yang stabil serta struktur permodalan

yang terus membaik.

Sebagai bank yang memfokuskan kegiatannya pada penyaluran kredit perumahan,

portofolio kredit Bank BTN didominasi oleh kredit KPR maupun non-KPR (kredit dengan

agunan properti). Namun porsi kredit bersubsidi terus mengalami penurunan seiring dengan

peningkatan kredit komersial. Hal ini menunjukkan bahwa Bank BTN telah mampu bersaing

di industri perbankan nasional.

Kualitas aktiva produktif Bank BTN dinilai cukup baik. Kredit perumahan merupakan

kredit dengan tingkat resiko yang moderat karena sumber pengembalian kreditnya lebih

pasti yaitu dari pendapatan tetap nasabah, sementara nilai agunannya cenderung

meningkat. Sekitar 99,9% kredit yang disalurkan oleh Bank BTN didukung oleh jaminan.

Dengan kualitas kredit yang cukup baik ini, NPL Bank BTN termasuk yang terendah

dibandingkan dengan bank-bank lain di Indonesia yang tergabung di dalam 10 bank terbesar

berdasarkan aktiva.

Strategi perubahan profil funding mix dan struktur aktiva produktif Bank BTN telah

berdampak pada meningkatnya Net Interest Margin di tahun 2004, meski suku bunga

Sertifikat Bank Indonesia berada pada level yang relatif rendah.

Di tengah kondisi indikator keuangan yang terus membaik, profil neraca Bank BTN masih

tertekan oleh concentration risk yang cukup besar akibat penguasaan DPK oleh beberapa

nasabah besar saja. Selain itu, Bank BTN juga menghadapi tingkat resiko maturity mismatch

yang masih tinggi dimana sekitar 40% aktiva Bank terdiri dari obligasi pemerintah yang

akan jatuh tempo antara tahun 2012 2020 dan 81,9% kredit yang disalurkan oleh Bank

BTN akan jatuh tempo lebih dari 5 tahun. Sedangkan hanya 10% dari DPK Bank yang

memiliki umur lebih dari 1 tahun. Sebagai usaha untuk mengurangi resiko ini, Bank BTN

berencana akan menerbitkan kembali obligasi jangka panjang dengan nilai Rp 750 miliar

di awal kuartal kedua tahun ini dengan umur jatuh tempo 5 dan 7 tahun.

Prospek pembiayaan perumahan dinilai sangat baik didukung oleh kebutuhan perumahan

yang tinggi. Di tengah persaingan yang semakin ketat, Bank BTN masih memimpin dengan

memegang sekitar 24,6% pangsa KPR sampai dengan tahun 2004. Ke depan, dengan

didukung oleh pengalaman yang panjang, brand image yang kuat, dan perbaikan struktur

biaya dan operasi, Bank BTN diperkirakan semakin kompetitif dalam menyalurkan KPR

secara komersial.

(dalam Rp miliar) 2001 2002 2003 2004

Alat Likuid 1.099,5 1.130,8 1.233,6 1.576,9

Obligasi Pemerintah 13.775,1 14.190,7 13.197,5 10.959,3

Kredit-Bersih 8.100,9 9.538,7 10.781,5 11.981,4

Total Aktiva 26.509,2 27.071,6 26.805,8 26.743,1

Dana Pihak Ketiga 18.452,9 19.912,1 19.152,7 18.570,0

Total Kewajiban 25.678,7 26.178,3 25.902,5 25.530,9

Modal Tier I 397,6 526,8 673,3 986,0

Modal Tier II 137,8 132,3 126,5 349,0

Total Ekuitas 830,5 893,3 903,4 1.212,2

Pendapatan Bunga 2.883,1 3.660,1 3.293,0 2.841,5

Pendapatan Bunga Bersih 223,8 548,8 798,3 1.277,1

Laba Operasional 119,2 307,6 213,3 477,7

Laba Bersih 124,7 150,5 128,5 370,1

CAR (%) 10,8 11,4 12,1 16,6

NPL (%) 4,8 4,8 3,8 3,2

NIM (%) 0,9 2,2 3,4 5,3

LDR (%) 46,3 51,3 58,3 67,9

ROAA (%) 0,5 1,2 0,8 1,8

ROAE (%) 25,1 31,1 18,1 40,9

IKHTISAR KEUANGAN

Sumber: Bank BTN

PT Bank Tabungan Negara (Persero)

INDONESIAFixed Income Research

Perkembangan Peringkat

Sumber : PEFINDO

Periode Peringkat

Maret 2005 idA-

April 2004 idBBB+

Agustus 2003 idBBB

Posisi Obligasi Rupiah Bank BTN

Sumber : Bank BTN

Seri Jumlah Jatuh Tempo(Rp miliar)

BTN X/2004 750 25-Mei-09

BTN IX/2003 750 3-Okt-08

SubordinasiBTN I/2004 250 25-Mei-2014

PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005

2 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas

Pertimbangan Investasi

Bank terbesar untuk sektor kredit perumahan

Didukung oleh sejarah yang panjang dalam menyalurkan kredit perumahan sejak tahun 1974, Bank

BTN merupakan bank dengan pangsa pasar terbesar dalam penyaluran kredit perumahan. Sampai

dengan tahun 2004, tercatat Bank BTN telah menyalurkan kredit perumahan senilai Rp 34,0 triliun

untuk 2,2 juta unit rumah. Meski dalam beberapa tahun terakhir tingkat persaingan antar bank di

sektor kredit perumahan cenderung meningkat, pangsa pasar Bank BTN masih yang terbesar yaitu

mencapai 24,6% dari total kredit KPR (termasuk Kredit Pemilikan Apartemen/KPA) yang belum

jatuh tempo sampai dengan akhir tahun 2004.

Kualitas aktiva yang baik dengan NPL yang berangsur turun

Kualitas aktiva produktif Bank BTN dinilai cukup baik. Hal ini disebabkan karena sumber

pengembalian kredit yang disalurkan lebih pasti yaitu dari pendapatan tetap nasabah, sementara

nilai agunannya cenderung meningkat. Hampir seluruh kredit yang disalurkan oleh Bank BTN didukung

oleh jaminan. Dalam 2 tahun terakhir, Non Performing Loan (NPL) Bank BTN cenderung menurun.

Kualitas pendapatan yang terus meningkat

Seiring dengan strategi perubahan funding mix dan struktur aktiva produktif, NIM Bank BTN masih

mampu ditingkatkan meski tingkat persaingan cukup tinggi dan tingkat suku bunga relatif rendah.

Ketergantungan terhadap pendapatan bunga dari obligasi pemerintah sudah jauh berkurang berkat

kredit ekspansi yang dilakukan Bank.

Penyaluran kredit perumahan memiliki prospek yang cerah

Kredit KPR, yang mendominasi kredit properti perbankan nasional, tumbuh pada CAGR 26,8%

selama tahun 1999 2004 relatif lebih tinggi dibandingkan dengan total kredit perbankan nasional

yang tumbuh pada CAGR 21,3%. Selain itu permintaan akan perumahan masih tinggi dengan

akumulasi permintaan mencapai 5,9 juta. Hal ini mengindikasikan prospek pembiayaan KPR masih

cerah.

Kondisi ekonomi yang terus membaik mendorong pertumbuhan kredit perumahan

Selain tingginya tingkat permintaan rumah, bisnis KPR juga akan tumbuh menyusul membaiknya

kondisi ekonomi Indonesia yang ditunjukkan oleh stabilnya nilai tukar rupiah, relatif terkendalinya

inflasi dan relatif rendahnya suku bunga perbankan. Dengan rendahnya suku bunga perbankan

maka permintaan masyarakat akan kredit perumahan dengan bunga yang rendah akan semakin

meningkat pula.

22 Maret 2005


Potensi Resiko

Tingkat persaingan yang meningkat

Dengan permintaan KPR yang besar dan suku bunga pinjaman perbankan yang cenderung turun,

tingkat persaingan antar bank dalam penyaluran KPR semakin tinggi. Hal ini dapat mempengaruhi

kinerja keuangan Bank BTN di masa mendatang. Namun dengan keunggulan yang dimiliki berupa

brand image yang baik, saluran distribusi yang luas, dan penurunan cost of fund, Bank BTN akan

semakin kompetitif dalam menyalurkan KPR komersial.

Resiko maturity mismatch

Dengan besarnya komposisi pendanaan jangka pendek sementara kredit yang disalurkan sebagian

besar merupakan kredit jangka panjang, Bank BTN menghadapi resiko maturity mismatch

sebagaimana halnya perbankan umum nasional lainnya sehingga likuiditas bank dapat terganggu.

Untuk itu, Bank BTN terus berusaha memperbaiki profil pendanaannya dengan cara menerbitkan

surat berharga dengan umur jatuh tempo lebih panjang.

Concentration risk di dalam DPK masih cukup tinggi

Bank BTN masih menghadapi concentration risk yang cukup besar akibat penguasaan DPK oleh

beberapa nasabah besar saja. Rasio perbandingan antara dana simpanan 50 besar nasabah terhadap

total DPK mencapai 52,1%, dimana hampir seluruhnya berupa deposito.

Resiko penurunan kualitas aktiva

Kredit dengan klasifikasi Dalam Perhatian Khusus cenderung mengalami kenaikan dalam 3 tahun

terakhir. Di tahun 2004, kredit dengan katagori ini meningkat sebesar 11,7% dari Rp 1,7 triliun di

tahun 2003 menjadi 1,9 triliun. Penurunan kualitas kredit untuk katagori ini akan berdampak pada

meningkatnya NPL. Meski terjadi peningkatan, secara rasio terhadap total kredit bruto, kredit

dengan katagori ini masih relatif stabil dan dapat terjaga dengan baik. Terbukti rasio NPL Bank BTN

masih dapat turun dari 4,8% di tahun 2001 menjadi 3,2% di tahun 2004.



Profil Bisnis

Bank penyalur kredit perumahan terbesar di Indonesia

PT Bank Tabungan Negara (Persero) (Bank BTN) adalah bank milik Pemerintah Indonesia yang

memfokuskan kegiataan usahanya pada penyaluran kredit perumahan baik Kredit Pemilikan Rumah

(KPR) maupun kredit non KPR (kredit dengan agunan properti). Didukung oleh sejarah yang panjang

dalam menyalurkan kredit perumahan sejak tahun 1974, Bank BTN merupakan bank dengan pangsa

pasar terbesar dalam penyaluran kredit perumahan sampai dengan saat ini. Sampai dengan tahun

2004, tercatat Bank BTN telah menyalurkan kredit perumahan senilai Rp 34,0 triliun untuk 2,2 juta

unit rumah. Meski dalam beberapa tahun terakhir tingkat persaingan antar bank di sektor kredit

perumahan cenderung meningkat, pangsa pasar Bank BTN untuk kredit perumahan masih yang

terbesar yaitu mencapai 24,6% dari total kredit yang belum jatuh tempo sampai dengan akhir

tahun 2004.

Termasuk 10 bank umum dengan kepemilikan aktiva terbesar di Indonesia

Dengan aktiva sebesar Rp 26,7 triliun sampai dengan akhir tahun 2004, Bank BTN menempati

posisi ke-10 sebagai bank umum terbesar di Indonesia dengan pangsa mencapai 2,1% terhadap

total aktiva perbankan. Sementara posisi kredit bersih Bank BTN yang mencapai Rp 12,0 triliun

mencerminkan 2,1% pangsa kredit. Bank BTN berhasil menghimpun Rp 18,6 triliun dana pihak

ketiga atau 1,9% dari DPK yang dikumpulkan bank umum. Hal juga ini didukung oleh jaringan

distribusi perbankan yang luas yang dimiliki oleh Bank BTN yaitu 44 kantor cabang, 78 cabang

pembantu, 78 kantor kas dan 177 unit ATM milik sendiri serta akses terhadap 5.695 unit ATM Link

yang tersebar di seluruh Indonesia.

Posisi (Rp triliun) Pangsa (%)Aktiva Kredit DPK Aktiva Kredit DPK

Sumber : Bank Indonesia*) per 30 Sept 04

Mandiri 248,2 94,4 175,8 19,5 16,9 18,3BCA 149,2 40,4 131,6 11,7 7,2 13,7BNI* 130,2 51,2 102,5 10,2 9,1 10,6BRI* 100,1 58,1 78,5 7,9 10,4 8,2Danamon 58,8 28,9 40,3 4,6 5,2 4,2BII 36,1 13,2 29,6 2,8 2,4 3,1Permata 31,8 14,9 26,0 2,5 2,7 2,7Niaga 30,8 21,1 24,7 2,4 3,8 2,6Lippo 27,8 5,6 24,9 2,2 1,0 2,6BTN 26,7 12,0 18,6 2,1 2,1 1,9

Total perbankan 1.272,1 559,5 963,1 100,0 100,0 100,0

Pangsa 10 Bank 66,0% 60,7% 67,8%

Tabel 1. Posisi dan Pangsa Pasar 10 Besar Bank Umum

22 Maret 2005


Kualitas Aktiva

Terjaga baik berkat komitmen pada kredit beresiko rendah dan manajemen resiko

yang terus membaik

Kualitas aktiva Bank BTN dinilai cukup baik berkat komitmen bank yang tetap fokus pada penyaluran

kredit konsumsi untuk perumahan (KPR dan non KPR) bagi nasabah ritel yang beresiko rendah dan

penerapan manajemen resiko yang lebih baik. Rasio NPL terhadap nilai kredit bruto terus

menunjukkan tren penurunan. Sementara, penerapan manajemen resiko yang cenderung konservatif

dengan pemenuhan Penyisihan Penghapusan Aktiva Produktif (PPAP) lebih dari 100%

memungkinkan NPL bersih Bank BTN mencapai nol persen. Meskipun demikian, kualitas aktiva

Bank BTN sampai dengan akhir tahun 2004 masih terpengaruh oleh resiko kredit Negara Indonesia

mengingat porsi obligasi pemerintah di dalam struktur aktiva produktif Bank BTN masih cukup

besar meski porsinya telah mengalami penurunan. Porsi kepemilikan obligasi Pemerintah di dalam

portofolio aktiva produktif ini ke depan diperkirakan terus menurun seiring dengan strategi bank

yang akan terus meningkatan kredit produktifnya dan menjual sebagian obligasi tersebut ke pasar

sekunder.

Ekspansi kredit dorong perbaikan LDR

Selama tahun 2004, Bank BTN mencatatkan kenaikan posisi kredit bruto sebesar 13,0% dari Rp

11,2 triliun di tahun 2003 menjadi Rp 12,6 triliun. Kenaikan ini didorong oleh penyaluran kredit baru

selama tahun 2004 yang mencapai Rp 4,0 triliun, meningkat 19,5% dari nilai kredit baru selama

tahun 2003 yang mencapai Rp 3,3 triliun. Dari penambahan kredit baru tersebut, 65,5% disalurkan

untuk kredit KPR. Terus berlanjutnya ekspansi kredit ini menyebabkan Loan Deposit Ratio (LDR)

Bank BTN meningkat menjadi 67,9% dari 58,3% di tahun 2003. Level LDR ini termasuk yang

tertinggi di antara kelompok 10 bank besar di Indonesia berdasarkan kepemilikan aktiva.

Profil Keuangan

2002 2003 2004 2002 2003 2004Nilai (Rp miliar) Komposisi (%)

Sumber : Bank BTN

KPR Subsidi 438 722 1.268 14,7 21,7 31,8

KPR Non Subsidi (KGU) 1.290 1.433 1.342 43,3 43,0 33,7

Non KPR, Konstruksi & Umum 1.248 1.178 1.374 41,9 35,3 34,5

Total 2.976 3.333 3.984 100,0 100,0 100,0

Pertumbuhan (%) 26,9 12,0 19,5

Tabel 2. Perkembangan Kredit Yang Disalurkan

Gambar 1. Perbandingan LDR Kelompok 10 Bank Terbesar di Indonesia

Sumber : Bank BTN, Bank Indonesia*) per 30 Sept 04

85,4%74,3% 72,5%

67,9%

57,2%51,8% 50,5%

43,6%

30,6%22,6%

Niaga

BRI*

Danamon

BTN

Perm

ata

Mandiri

BNI*

BII

BCA

Lippo



Peningkatan pada surat berharga didominasi oleh SBI

Selain kredit, komponen aktiva produktif Bank BTN yang juga menunjukkan peningkatan adalah

surat berharga (efek-efek). Selama tahun 2004, nilai surat berharga yang dimiliki Bank BTN mencapai

Rp 1,5 triliun, meningkat 3 kali lipat dari posisi tahun sebelumnya yang mencapai Rp 356,2 miliar.

Surat berharga ini dinilai memiliki kualitas yang sangat baik dimana 87,6%-nya merupakan Sertifikat

Bank Indonesia (SBI), sedangkan 12,4%-nya merupakan surat utang obligasi. Kualitas obligasi

yang dimiliki Bank BTN dinilai cukup baik dengan sebagian besar merupakan obligasi berperingkat

investment grade dan aktif diperdagangkan di pasar sekunder. Semakin besarnya porsi SBI di

dalam portofolio aktiva produktif Bank BTN ini bertujuan untuk meningkatkan kondisi likuiditas

Bank.


Sumber : Bank BTN

Penempatan pada Bank Lain 789,7 263,4 30,1 3,1 1,1 0,1

Efek-efek 298,3 356,2 1.470,4 1,2 1,4 5,9

Obligasi Pemerintah 14.190,7 13.197,5 10.959,3 55,7 52,8 43,7

Kredit yang diberikan 10.211,0 11.161,0 12.609,0 40,1 44,7 50,3

Total aktiva produktif (gross) 25.489,7 24.978,1 25.068,8 100,0 100,0 100,0

Tabel 3. Komposisi Aktiva Produktif

Sesuai dengan fokus usaha, kredit perumahan masih mendominasi portofolio kredit

Sesuai dengan fokus usaha pada pembiayaan perumahan, portofolio kredit Bank BTN masih

didominasi oleh kredit perumahan, baik KPR maupun non KPR (kredit personal dengan agunan

rumah, ruko, apartemen). Sampai dengan akhir tahun 2004, kredit perumahan mencapai Rp 12,5

triliun atau 98,8% dari total kredit bruto. Jumlah ini meningkat 12,6% dari posisi akhir tahun

sebelumnya. Peningkatan tertinggi terjadi pada kelompok KPR yang naik 14,9% dari Rp 9,0 triliun

menjadi Rp 10,4 triliun di tahun 2004.


Sumber : Bank BTN

Perumahan 9.998,7 11.067,7 12.460,3 97,9 99,2 98,8

- KPR 8.295,4 9.022,3 10.368,4 81,2 80,8 82,2

- Non-KPR 1.703,3 2.045,5 2.092,0 16,7 18,3 16,6

Konstruksi 91,8 3,0 21,1 0,9 0,0 0,2

Pertambangan - - 1,5 - - 0,0

Industri 71,6 70,2 75,3 0,7 0,6 0,6

Perdagangan, restoran dan hotel 3,2 0,0 10,3 0,0 0,0 0,1

Lain-lain 45,7 20,1 40,4 0,4 0,2 0,3

Jumlah 10.211,0 11.161,0 12.609,0 100,0 100,0 100,0

Tabel 4. Portofolio Kredit Berdasarkan Sektor Ekonomi

Porsi kredit bersubsidi berangsur turun seiring strategi untuk menjadi bank

komersial

Seiring dengan strategi Bank BTN untuk menjadi bank yang lebih bersifat komersial, kegiatan

penyaluran kelompok kredit yang terdiri dari KPR non subsidi, kredit non KPR, kredit perusahaan

dan kredit non perumahan terus menunjukkan peningkatan. Dalam 5 tahun terakhir, kredit komersial

tumbuh dengan Compounded Annual Growth Rate (CAGR) 39,5%. Sedangkan KPR bersubsidi

relatif tidak ada pertumbuhan. Hal ini menyebabkan porsi kredit bersubsidi di dalam portofolio

kredit Bank BTN terus menurun dari 76,7% di tahun 2000 menjadi 46,3% di tahun 2004. Umumnya

kredit komersial memberikan marjin yang lebih tinggi dibanding kredit bersubsidi.

22 Maret 2005


Gambar 2. Kredit Bersubsidi dan Non Bersubsidi

Sumber : Bank BTN

5,9 5,6 5,4 5,45,8

1,8

2,8

4,8

6,8

5,8

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

2000 2001 2002 2003 2004

Rp triliun

Subsidi Komersial

Kredit perumahan dinilai aman karena memiliki agunan yang jelas

Dengan tetap fokus pada penyaluran kredit perumahan, resiko kredit yang dihadapi oleh Bank BTN

dinilai cukup moderat. Hal ini tidak terlepas dari sifat kredit perumahan sendiri yang relatif aman

karena yang menjadi sumber pengembalian kredit sebagian besar adalah penghasilan nasabah

sesuai dengan pekerjaannya yang relatif tetap dan tidak fluktuatif. Sedangkan aktiva yang menjadi

agunannya memiliki nilai yang terus meningkat. Hampir seluruh kredit yang diberikan Bank BTN

atau sekitar 99,9% dari portofolio kredit mempunyai jaminan. Resiko kredit yang cukup moderat

ini juga tercermin pada tingkat NPL kredit Bank BTN yang mencapai 3,2% di tahun 2004, dimana

rasio ini relatif kecil jika dibandingkan dengan kelompok 10 bank terbesar di Indonesia. Rasio ini

membaik dibandingkan dengan tahun 2002 yang mencapai 4,8% di tahun 2002 dan tahun 2003

yang mencapai 3,8%. Terhadap NPL tersebut, Bank BTN telah membentuk pencadangan sebesar

Rp 627,6 miliar yang mencerminkan coverage sebesar 155,3%.

Porsi kredit kolektibilitas 2 masih relatif besar di dalam portofolio kredit Bank

BTN

Namun perlu mendapat perhatian kredit non performing yang merupakan kredit dengan kolektibilitas

2 atau Dalam Perhatian Khusus cenderung mengalami kenaikan dalam beberapa tahun terakhir. Di

tahun 2004, kredit katagori ini kembali meningkat sebesar 11,7% dari Rp 1,7 triliun di tahun 2003

menjadi 1,9 triliun. Kredit kolektibilitas 2 ini adalah kredit dengan tingkat keterlambatan 1 hingga

90 hari. Penurunan kualitas kredit katagori ini akan berdampak pada meningkatnya NPL. Meski

cenderung meningkat, namun secara rasio terhadap total kredit bruto, kredit katagori ini masih

relatif stabil dan dapat terjaga dengan baik. Terbukti rasio NPL Bank BTN masih dapat turun dalam

2 tahun terakhir.

Sumber : Bank BTN

(Rp miliar) 2000 2001 2002 2003 2004

Kredit yang disalurkan bruto 7.673,7 8.411,9 10.211,0 11.161,0 12.609,0

Performing loan (klas. 1 dan 2) 7.422,9 8.012,7 9.724,6 10.736,5 12.204,8

Non Performing Loan (klas. 3, 4 dan 5) 250,8 399,2 486,4 424,4 404,1

NPL/kredit yang disalurkan - bruto (%) 3,3 4,7 4,8 3,8 3,2

Pencadangan kredit 343,7 311,0 672,3 379,5 627,6

Pencadangan kredit/NPL (%) 137,0 77,9 138,2 89,4 155,3

Tabel 5. Kualitas Kredit Berdasarkan Kolektibilitas



Gambar 3. Perbandingan NPL Kelompok 10 Bank Umum Terbesar di Indonesia


1,3%

3,2% 3,2%3,6%

4,0% 4,0%

5,8%6,1%

6,8%7,4%

BCA

Niaga

BTN

Perm

ata BII

Danamon

BRI*

BNI*

Lippo

Mandiri

Profitabilitas

Kualitas pendapatan Bank BTN terus menunjukkan perbaikan

Strategi pembiayaan yang tepat dengan terus meningkatkan porsi aktiva produktif guna menghasilkan

yield lebih besar dan strategi funding mix yang berusaha mengurangi porsi dana mahal telah

memberikan dampak positif pada terus meningkatnya marjin pendapatan bunga bersih (Net interest

Margin/NIM) Bank BTN. Pendapatan bunga bersih tahun 2004 meningkat 60,7% dari tahun

sebelumnya dan melampaui proyeksi kami sebesar 39,0%. Hal ini menyebabkan kenaikan yang

cukup tajam pada laba operasi yang mencapai 129,3% dari tahun sebelumnya, meski beban

PPAP mengalami kenaikan 5 kali lipat dari tahun sebelumnya. Demikian juga dengan laba bersih

yang meningkat sebesar 197,9%, menyebabkan imbal hasil atas rata-rata aktiva (ROAA) dan

imbal hasil atas rata-rata ekuitas (ROAE) meningkat masing-masing dari 0,8% menjadi 1,8% dan

dari 18,1% menjadi 40,9% dalam periode yang sama.

2002 2003 2004Rp miliar YoY (%) Rp miliar YoY (%) Rp miliar YoY (%)

Sumber : Bank BTN

Pendapatan bunga 3.660,1 27,0 3.293,0 (10,0) 2.841,5 (13,7)

Beban bunga (3.111,4) 17,0 (2.494,7) (19,8) (1.564,4) (37,3)

Pendapatan bunga bersih 548,8 145,2 798,3 45,5 1.277,1 60,0

Pendapatan operasional lainnya 318,3 56,1 188,8 (40,7) 138,2 (26,8)

Pendapatan operasi 867,0 102,7 987,1 13,9 1.415,3 43,4

Beban PPAP 78,1 (62,3) (35,8) (145,8) (218,6) 511,2

Beban operasional lainnya (637,5) 23,6 (738,0) 15,8 (719,0) (2,6)

Laba operasi 307,6 158,1 213,3 (30,7) 477,7 123,9

Pendapatan/(beban)

non operasional bersih 4,7 125,3 4,4 (6,6) 3,1 (29,3)

Laba sebelum pajak 312,3 157,5 217,7 (30,3) 480,8 120,9

Laba bersih 150,5 20,7 128,5 (14,6) 370,1 188,0

Tabel 6. Ikhtisar Laba Rugi

NIM tahun 2004 mengalami lonjakan yang cukup tinggi di tengah kondisi suku bunga

yang menurun ...

Di tengah kondisi tingkat suku bunga SBI yang menurun, Bank BTN berhasil menurunkan cost of

fund-nya lebih cepat dari penurunan asset yield. Jika pada tahun 2003, rata-rata cost of fund Bank

BTN mencapai 10,0%, maka di tahun 2004 turun menjadi sekitar 6,4% atau turun sekitar 360

basis poin. Sedangkan penurunan asset yield dari aktiva produktif relatif lambat yaitu sekitar 160

bps dari 13,0% di tahun 2003 menjadi 11,4%. Hal ini menyebabkan NIM Bank BTN mengalami

peningkatan yang cukup tajam yaitu dari 3,1% di tahun 2003 menjadi 5,3% di tahun 2004 atau

naik 220 bps.

22 Maret 2005


2002 2003 2004 2002 2003 2004

Sumber : Bank BTN, AAA Sekuritas

Tabel 7. Perkembangan Asset Yield dan Cost Of Fund

Pendapatan Bunga Nilai (Rp miliar) Asset Yield (%)

Obligasi Rekapitalitasi 2.001,2 1.533,9 985,4 14,3 11,2 8,2

Kredit yang diberikan 1.352,2 1.684,9 1.719,9 14,5 15,8 14,5

Efek-efek 250,1 36,8 85,8 23,1 11,2 9,4

Penempatan pada bank lain 24,7 7,7 9,1 4,8 1,5 6,2

Lain-lain (termasuk provisi) 55,8 30,1 41,2 n.a. n.a. n.a.

Total Pendapatan Bunga 3.660,1 3.293,0 2.841,5 14,7 13,0 11,4

Beban Bunga Nilai (Rp miliar) Cost of Fund (%)

Giro 48,4 50,7 54,6 4,3 4,3 4,1

Tabungan 346,5 334,0 313,7 9,8 7,7 5,6

Deposito 2.395,8 1.830,4 823,0 16,5 13,1 6,9

Total DPK 2.790,7 2.215,1 1.191,3 14,5 11,3 6,3

Simpanan pada bank lain 56,1 44,3 11,1 10,6 12,2 7,1

Pinjaman dan Surat Berharga 194,7 174,3 284,4 4,1 3,7 5,6

Lain-lain (termasuk provisi) 59,0 52,6 52,7 n.a. n.a. n.a.

Total Beban Bunga 3.111,4 2.494,7 1.564,4 12,6% 10,0% 6,4%

Selisih bunga (%) 2,1 3,0 5,0

Net Interest Margin (%) 2,2 3,1 5,3

... berkat strategi perubahan funding mix dan struktur aktiva produktif

Penurunan yang relatif cepat pada cost of fund ini tidak terlepas dari perubahan funding mix Bank

BTN dimana Bank berusaha mengurangi porsi dana mahal yang berasal dari deposito dan

meningkatkan porsi dana murah yang berasal dari tabungan. Selain itu, strategi perubahan funding

mix ini juga bertujuan untuk mengurangi concentration risk yang disebabkan oleh terpusatnya porsi

Dana Pihak Ketiga (DPK) terbesar pada beberapa nasabah deposito yang umumnya merupakan

nasabah korporasi. Strategi pendanaan ini diwujudkan dengan mengembangkan produk tabungan

yang inovatif dengan memberikan hadiah-hadiah menarik bagi nasabah tabungan yang bersedia

untuk tidak menarik dananya dalam jangka waktu tertentu. Selain itu, strategi penurunan porsi

deposito dilakukan dengan cara menurunkan suku bunga simpanan yang lebih cepat dibandingkan

dengan industri. Hal ini memicu penurunan cost of fund deposito secara tajam dari 13,1% di tahun

2003 menjadi 6,9% di tahun 2004.

Ketergantungan pada bunga obligasi pemerintah sudah jauh berkurang

Selain merubah funding mix untuk menurunkan cost of fund, Bank BTN juga melakukan perubahan

pada komposisi aktiva produktifnya dimana kredit yang memberikan yield lebih besar ditambah

porsinya, sedangkan obligasi pemerintah yang sebagian besar (91,8%) merupakan obligasi

berbunga mengambang dikurangi porsinya.

Dengan adanya perubahan komposisi aktiva produktif ini menyebabkan ketergantungan pendapatan

bunga Bank BTN dari obligasi pemerintah di tahun 2004 telah jauh berkurang dibandingkan dengan

tahun-tahun sebelumnya. Jika pada tahun 2002, pendapatan bunga yang diperoleh dari obligasi

pemerintah masih mencapai 54,7%, maka pada tahun 2004 turun menjadi sekitar 34,7%. Sedangkan

pendapatan bunga dari kredit meningkat dari 37,0% menjadi 60,5% di periode yang sama.

(dalam persentase) 2002 2003 2004

Sumber : Bank BTN

Tabel 8. Komposisi Pendapatan Bunga

Obligasi Rekapitalitasi 54,7 46,6 34,7

Kredit yang diberikan 36,9 51,2 60,5

Efek-efek 6,2 1,1 3,0

Penempatan pada bank lain 0,7 0,2 0,3

Efek-efek repo 0,7 0,0 -

Tagihan derivatif - 0,0 0,3

Provisi dan komisi 0,9 0,9 1,2

Total pendapatan bunga 100,0 100,0 100,0



Pendanaan dan Likuiditas

Profil pendanaan dinilai stabil meski resiko konsentrasi dan resiko maturity

mismatch masih cukup besar

Profil pendanaan Bank BTN dinilai cukup stabil. Meski terjadi penurunan nilai deposito di dalam

struktur DPK yang mencapai 13,6% sebagai dampak dari strategi perubahan funding mix, namun

penurunan ini masih dapat dikompensasi dengan kenaikan tabungan dan giro yang masing-masing

mencapai 16,6% dan 25,4%. Hal ini menyebakan posisi DPK Bank BTN di tahun 2004 hanya

turun sebesar 3,0% dari posisi tahun sebelumnya. Masih stabilnya profil pendanaan Bank BTN ini

dapat dilihat pada stabilnya rasio perbandingan antara DPK terhadap total aktiva yang mencapai

sekitar 69,4% (vs rata-rata 4 tahun sebelumnya yang mencapai 71,4%).

Meski profil pendanaan masih stabil, Bank BTN masih menghadapi concentration risk yang cukup

besar akibat penguasaan DPK oleh beberapa nasabah besar saja. Rasio perbandingan antara dana

simpanan 50 nasabah terhadap total DPK mencapai 52,1%, dimana hampir seluruhnya berupa

deposito.

Selain itu, resiko maturity mismatch juga masih membayangi profil neraca Bank BTN dimana

sekitar 40% aktiva Bank BTN terdiri dari obligasi pemerintah yang akan jatuh tempo antara tahun

2012 2020 dan 81,9% kredit yang disalurkan oleh Bank BTN akan jatuh tempo lebih dari 5 tahun.

Sedangkan hanya 10% dari DPK Bank BTN yang memiliki umur lebih dari 1 tahun. Sebagai usaha

untuk mengurangi resiko maturity mismatch ini, Bank BTN kembali berencana menerbitkan obligasi

jangka panjang senilai Rp 750 miliar dengan umur jatuh tempo 5 dan 7 tahun di awal kuartal kedua

tahun 2004. Selain penerbitan obligasi, resiko maturity mismatch ini dapat dikurangi dengan

mengalihkan/menjual portofolio kredit perumahan kepada peihak ketiga. Diharapkan dengan hadirnya

lembaga seperti Secondary Mortgage Facilities (SMF) dapat mengatasi permasalahan ini.


Sumber : Bank BTN

Giro 1.175,3 1.186,2 1.488,0 4,7 4,8 6,1

Tabungan 3.496,7 5.174,9 6.035,8 14,0 21,0 24,7

Deposito 15.240,1 12.791,6 11.046,1 60,9 51,8 45,2

Total DPK 19.912,1 19.152,7 18.570,0 79,6 77,5 75,9

Simpanan bank lain 410,1 313,7 0,2 1,6 1,3 0,0

Pinjaman + Surat Berharga 4.697,9 5.234,6 5.890,8 18,8 21,2 24,1

Total Pendanaan 25.020,0 24.701,0 24.460,9 100,0 100,0 100,0

Tabel 9. Komposisi Sumber Pendanaan


Sumber : Bank BTN

Kurang dari 1 tahun 422,8 350,7 463,5 4,1 3,1 3,7

1 - 2 tahun 164,7 185,7 280,6 1,6 1,7 2,2

2 - 5 tahun 1.399,1 1.543,6 1.535,1 13,7 13,8 12,2

Lebih dari 5 tahun 8.224,4 9.081,0 10.329,8 80,5 81,4 81,9

Total 10.211,0 11.161,0 12.609,0 100,0 100,0 100,0

Tabel 10. Komposisi Kredit Berdasarkan Sisa Umur Jatuh Tempo

Maturity gap telah menunjukkan perbaikan

Analisa jatuh tempo antara aktiva dan kewajiban menurut kelompok umur yang tersisa menunjukkan

bahwa maturity gap Bank BTN telah mengalami perbaikan. Hal ini terjadi khususnya untuk periode

jatuh tempo kurang dari 1 bulan, dimana selisih kewajiban terhadap aktiva semakin mengecil dari

35,6% di akhir tahun 2003 menjadi 31,8% di akhir tahun 2004. Demikian juga untuk waktu jatuh

tempo lebih dari 12 bulan yang turun dari 69,2% menjadi 50,5% di periode yang sama. Perbaikan

22 Maret 2005


pada maturity gap jangka pendek terjadi setelah Bank BTN mengurangi komposisi obligasi

pemerintahnya di dalam struktur aktiva produktif dan meningkatkan kepemilikan SBI untuk

meningkatkan likuiditasnya. Sedangkan perbaikan maturity gap untuk jatuh tempo lebih dari 1

tahun terjadi setelah Bank BTN menerbitkan obligasi jangka panjang.

12 bln

Sumber : Bank BTN* ) Persentase dihitung dari jumlah aktiva, kewajiban dan selisihnya untuk tiap-tiap klasifikasi jatuh tempo dibagi total aktiva

masing-masing tahun

Tabel 11. Aktiva dan Kewajiban Berdasarkan Sisa Umur*

2004

Jumlah Aktiva 16,5% 0,6% 5,9% 77,0%

Jumlah Kewajiban 48,3% 14,0% 2,8% 26,5%

Selisih -31,8% -13,4% 3,1% 50,5%

2003

Jumlah Aktiva 10,9% 0,6% 0,9% 87,6%

Jumlah Kewajiban 46,5% 17,4% 11,5% 18,4%

Selisih -35,6% -16,8% -10,5% 69,2%

Likuiditas masih terjaga

Meski maturity mismatch masih cukup besar, likuiditas Bank BTN dinilai cukup terjaga sebagaimana

dicerminkan oleh rasio aktiva likuid terhadap DPK yang tetap tinggi sebesar 75,6% untuk akhir

tahun 2004. Untuk keperluan analisa likuiditas, obligasi pemerintah (termasuk yang diklasifikasikan

Dimiliki hingga jatuh tempo) digolongkan sebagai aktiva likuid karena dapat dijual ke pasar

sekunder dalam kondisi kebutuhan likuiditas.

2002 2003 2004

Sumber : Bank BTN*) Aktiva likuid = kas + giro dan penempatan + surat berharga + obligasi pemerintah

Tabel 12. Aktiva Likuid*

Aktiva Likuid (Rp miliar) 16.322 15.045 14.035

Aktiva Likuid /Total Aktiva (%) 60,3 56,1 52,5

Aktiva Likuid/Dana Pihak Ketiga (%) 82,0 78,6 75,6

Permodalan

CAR secara bertahap meningkat

Dengan kinerja profitabilitas yang membaik dan kualitas aktiva yang tetap terjaga, Bank BTN dapat

meningkatkan permodalannya melalui akumulasi laba ditahan. Capital Adequacy Ratio (CAR) secara

bertahap terus menunjukkan peningkatan dari 12,1% di tahun 2003 menjadi 16,6% di tahun

2004.

Kredit KPR dinilai lebih hemat dari segi kebutuhan modal

Menarik untuk diperhatikan bahwa dengan fokus penyaluran kredit untuk KPR, Bank BTN

mencatatkan nilai Aktiva Tertimbang Menurut Resiko (ATMR) yang relatif rendah karena penerapan

bobot resiko yang hanya sebesar 50% dari nilai KPR yang disalurkan. Dalam hal ini perbandingan

ATMR terhadap total aktiva Bank BTN yang sebesar 21,4% jauh lebih lebih rendah dibanding dari

rata-rata rasio yang sama untuk 9 bank lainnya yang tergabung ke dalam kelompok 10 besar bank

dengan aktiva terbesar yang sebesar 50,6%. Karenanya penyaluran kredit untuk KPR dapat

dipandang lebih hemat dalam hal kebutuhan modal dibandingkan dengan penyaluran kredit komersial

lainnya.



(dalam Rp miliar) 2002 2003 2004

Sumber : Bank BTN

Tabel 13. Perhitungan Modal Minimum dan Rasio Penting

Modal Tier I 526,8 673,3 986,3

Modal Tier II 132,3 126,0 349,2

Total modal 659,1 799,4 1.335,5

ATMR 5.781,7 6.560,2 8.023,7

CAR (%) 11,4% 12,2% 16,6%

ATMR/Total aktiva (%) 21,4% 24,5% 30,0%

ATMR Aktiva Rasio(Rp miliar) (Rp miliar) (%)


Tabel 14. Perhitungan Modal Minimum dan Rasio Penting

Niaga 22.203,6 30.637,6 72,5

Danamon 33.541,9 57.637,3 58,2

BRI* 55.949,9 100.086,6 55,9

BNI* 72.650,9 129.972,2 55,9

Permata 16.658,6 31.597,9 52,7

BII 17.143,5 35.794,5 47,9

Mandiri 108.934,8 240.436,5 45,3

BCA 51.715,4 149.168,8 34,7

Lippo 9.382,8 27.832,1 33,7

BTN 8.023,7 26.743,1 30,0

Sekilas Industri Perbankan Nasional

Sering perkembangan ekonomi yang membaik, industri perbankan juga menunjukkan

peningkatan ...

Seiring perkembangan ekonomi yang semakin baik, sektor perbankan Indonesia hingga tahun

2004 juga menunjukkan peningkatan. Kondisi ini tercermin dari perkembangan beberapa indikator

perbankan nasional yang terus mengalami perbaikan. Beberapa indikator tersebut diantaranya

adalah perbaikan komposisi aktiva dan pasiva perbankan, peningkatan DPK dan permodalan, serta

meningkatnya kinerja perbankan yang tercermin dari beberapa rasio seperti LDR, NPL, CAR, NIM

serta ROAA perbankan yang terus mengalami perbaikan.

Seiring dengan peningkatan DPK, dalam 5 tahun terakhir (2000-2004) kemampuan perbankan

untuk menyalurkan kredit ke masyarakat juga terus mengalami perbaikan meski masih di bawah

kondisi periode sebelum krisis. DPK perbankan tumbuh sebesar 8,4% selama tahun 2004 atau

meningkat dengan CAGR 8,3% sejak tahun 2000. Peningkatan DPK ini juga diikuti oleh pertumbuhan

kredit sebesar 27,0% atau meningkat dengan CAGR 18,6% sejak tahun 2000.

CAGR(dalam Rp triliun) Dec-00 Dec-01 Dec-02 Dec-03 Dec-04 2000-2004

(%)

Sumber : Data Perbankan Indonesia dari Bank Indonesia

Aktiva 1.039,9 1.099,7 1.112,2 1.213,5 1.272,1 5,2

Kredit 283,1 316,1 371,1 440,5 559,5 18,6

Dana Pihak Ketiga 699,9 797,4 835,8 888,6 963,1 8,3

Permodalan 55,3 62,9 90,8 106,6 127,9 23,3

LDR (%) 33,4 33,0 38,2 43,5 50,0

NPL Gross (%) 20,1 12,2 7,5 6,8 4,5

CAR (%) 12,5 19,9 22,4 19,4 19,4

NIM (%) 2,4 3,6 4,1 4,6 6,4

ROA (%) 1,6 1,5 2,0 2,6 3,5

Tabel 15. Indikator Perbankan Umum

22 Maret 2005


Kualitas kredit dan permodalan terus mengalami perbaikan

Peningkatan kredit perbankan di atas juga didukung oleh perbaikan kualitas kredit yang tersalurkan,

dimana tercermin dari terus turunnya tingkat kredit macet sebagaimana diukur dari tingkat NPL

yang terus mengalami perbaikan. Selama 5 tahun terakhir NPL perbankan menunjukkan perbaikan

dari posisi 20,1% (2000) menjadi 4,5% (2004). Turunnya rasio NPL ini mencerminkan kinerja

penyaluran kredit yang terus meningkat melalui perbankan tanpa meninggalkan prinsip kehati-

hatian yang harus dijalankan oleh perbankan.

Sementara itu jika dilihat dari sisi permodalan, perbankan nasional juga terus mengalami perbaikan

tercermin dari semakin meningkatnya permodalan perbankan sebesar 19,9% dari posisi Rp 106,6

triliun tahun 2003 menjadi Rp 127,9 triliun pada akhir tahun 2004. Hal ini mendorong rasio kecukupan

modal (CAR) perbankan terus bertumbuh hingga mencapai 19,4% di tahun 2004, sehingga masih

cukup jauh dibanding persyaratan CAR minimum Bank Indonesia sebesar 8%.

Seiring perkembangan di atas, indikator kinerja rentabilitas bank umum juga menunjukkan perbaikan

tercermin dari peningkatan rasio NIM dan ROA menjadi 6,4% dan 3,5% di tahun 2004. Perbaikan

kedua indikator ini menunjukkan prospek usaha bank umum yang makin meningkat dikarenakan

indiaktor ini mencerminkan peningkatan pendapatan bunga dan laba bersih perusahaan relatif

terhadap total aktiva. Peningkatan ROA di atas juga mencerminkan tingkat profitabilitas dan atau

efisiensi penggunaan aktiva yang makin meningkat.

Gambar 4. Komposisi Aktiva dan Kredit Bank Umum

Sumber : Data Perbankan Indonesia Bank Indonesia, di olah AAA Sekuritas

Aktiva Kredit

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2000 2001 2002 2003 2004

Kredit SBI

Obligasi Pemerintah Antar Bank

Surat Berharga dan Lainnya

Kualitas kredit dan permodalan terus mengalami perbaikan

Perbaikan berbagai rasio keuangan di atas juga ditunjang oleh perbaikan struktur komposisi aktiva

dan pasiva bank umum secara keseluruhan. Dari komposisi aktiva bank umum, terlihat komposisi

kredit dalam struktur aktiva terus mengalami peningkatan dari posisi 28,6% (2000) menjadi 45,7%

(2004). Pada saat bersamaan, komposisi obligasi pemerintah dapat diturunkan dari posisi 43,4%

(2000) dari keseluruhan total aktiva menjadi hanya 23,7% di tahun 2004. Kondisi ini mencerminkan

ketergantungan kinerja pendapatan bank umum terhadap pendapatan bunga obligasi (rekap)

pemerintah yang semakin berkurang. Pada saat bersamaan, pendapatan perusahaan secara bertahap

mulai digantikan oleh pendapatan bunga kredit yang disalurkan perbankan. Hal ini berarti fungsi

intermediasi ke sektor riil terus mengalami perbaikan dan perbankan kembali pada core business-

nya sebagai lembaga perantara penyalur dana masyarakat.

Sementara itu, hingga tahun 2004, dari komposisi kredit perbankan menunjukkan Kredit Modal

Kerja masih menempati porsi terbesar dikuti oleh Kredit Konsumsi dan Kredit Investasi berturut-

turut sebesar 51,8%, 27,0% dan 21,2%. Lebih lanjut, jika dilihat dari pertumbuhan ketiga jenis

kredit di atas, terjadi peningkatan yang cukup signifikan terhadap porsi kredit konsumsi dari 14,2%

(2000) menjadi 27%. Pola ini diperkirakan tidak terlepas dari pertumbuhan ekonomi Indonesia

yang sebagian besar masih ditopang oleh sektor konsumsi, sedangkan kegiatan investasi relatif

masih mengalami kelesuan. Namun demikian, seiring membaiknya kondisi perekonomian Indonesia

serta stabilitas politik-keamanan yang tercipta diperkirakan kredit investasi akan terus meningkat

pada tahun-tahun yang akan datang.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2000 2001 2002 2003 2004

Modal Kerja Investasi Konsumsi



Dilihat dari perkembangan berbagai indikator perbankan di atas serta ditambah dengan semakin

membaiknya kondisi makroekonomi secara keseluruhan industri perbankan nasional untuk tahun

2005 kedepan diperkirakan terus mengalami perbaikan dan dapat menjalankan fungsi utamanya

sebagai intermediasi keuangan dalam menggerakkan sektor riil nasional.

Perkembangan Kredit Perumahan

Nilai kredit properti tahun 2004 telah melampaui level sebelum krisis ...

Kredit properti terus menunjukkan pertumbuhan positif sejak penurunannya yang tajam di masa

krisis (1999). Setelah tumbuh sebesar 34,2% di tahun 2003 menjadi Rp 47,0 triliun, kredit properti

kembali menunjukkan pertumbuhan 2 digit yaitu 43,2% di tahun 2004, sehingga posisi total kredit

properti mencapai Rp 67,3 triliun. Sementara itu pada periode yang sama, total kredit perbankan

hanya tumbuh sebesar 26,4% di tahun 2004. Nilai kredit properti ini merupakan yang tertinggi

sejak krisis. Bahkan jika dibandingkan dengan masa sebelum krisis, posisi kredit properti di Indonesia

mencapai Rp 64 triliun. Jika dibandingkan dengan total kredit perbankan pada tahun 1997, porsi

kredit properti sudah mencapai 17,1%. Sedangkan di tahun 2004, porsi kredit properti ini baru

mencapai 12,2%.

... didukung oleh pemulihan di kondisi ekonomi makro

Kembali tumbuhnya industri properti sangat didukung oleh pemulihan perekonomian yang ditandai

dengan tingkat inflasi yang terkendali, nilai mata uang rupiah yang stabil dan tingkat suku bunga

yang cenderung turun. Suku bunga KPR mengalami penurunan dari kisaran 13% - 16% pada tahun

2003 menjadi 10% - 13% di tahun 2004. Selain faktor ekonomi, perkembangan sektor properti ini

juga dipengaruhi oleh selesainya sebagian proses restrukturisasi hutang pengembang lama yang

ditangani BPPN sehingga mereka dapat melanjutkan kembali proyeknya.

KPR mengalami pertumbuhan relatif tinggi dan mendominasi portofolio kredit

properti

Membandingkan kondisi saat ini dengan pra krisis, komposisi kredit properti yang terdiri dari KPR,

kredit konstruksi dan kredit real estate, telah berubah secara signifikan. Jika pada tahun 1997

perbandingan kredit konstruksi dan real estate terhadap total kredit porperti dan KPR terhadap

total kredit properti mencapai 70% dan 30%, maka pada tahun 2004 perbandingannya berbalik

menjadi 37% dan 64%. Lebih jauh posisi KPR saat ini yang sebesar Rp 42,1 triliun telah melampaui

posisi tahun 1997 sebesar Rp 19,5 triliun.

Kredit KPR dinilai memiliki resiko yang relatif rendah dibandingkan dengan kredit

konstruksi dan real estat

Perkembangan KPR tersebut sejalan dengan kecenderungan perbankan nasional yang agresif

dalam menyalurkan consumer loan yang dianggap memiliki resiko relatif rendah. Sedangkan untuk

kredit konstruksi dan real estate yang digolongkan sebagai kredit korporasi, perbankan nasional

memandang tingkat resiko yang dimiliki sektor bisnis ini masih relatif lebih tinggi. Hal ini disebabkan

karena KPR memiliki agunan yang jelas. Nilai rumah atau properti yang dijaminkan cenderung

mengalami kenaikan, sementara pokok hutang terus berkurang dan sumber pengembalian hutangnya

berasal dari pendapatan tetap nasabah yang tidak berfluktuasi. Sedangkan jika kredit KPR tersebut

macet, kredti tersebut dengan mudah dapat dialihkan ke pihak ketiga dan nilai agunannya jauh lebih

tinggi dibandingkan posisi hutangnya. Itulah sebabnya ketika krisis ekonomi memuncak beberapa

tahun terakhir, NPL KPR tidak pernah lebih dari 8%. Sedangkan NPL kredit konstruksi dan real

estat pernah mencapai 85%.

Selain itu dari sisi peraturan sampai saat ini masih berlaku Surat Keputusan (SK) gubernur BI tahun

1997 No. 30/46/KEP/DIR yang membatasi penyaluran kredit konstruksi dan real estate kecuali

untuk pengembang RS/RSS. Karenanya dalam hal pembiayaan proyek perumahan, bank memilih

menyalurkan kreditnya kepada pembeli rumah daripada kepada kontraktor ataupun pengembangnya.

22 Maret 2005


Gambar 5. Perkembangan Kredit Properti Nasional

Sumber : Data Perbankan Indonesia Bank Indonesia, di olah AAA Sekuritas

Posisi Kredit Pertumbuhan Kredit

27,732,0

35,0

47,0

67,3

-

10

20

30

40

50

60

70

80

2000 2001 2002 2003 2004

Rp t

riliun

-

10

20

30

40

50

60

70

80

Konstruksi Real estate

KPR dan KPA

Total

14,3%

19,5%

26,4%

19,8%

18,8%15,6%

8,2%

43,2%

34,2%

9,2%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

2000 2001 2002 2003 2004

Total kredit

Kredit properti

Prospek Usaha

Kebutuhan terhadap perumahan dan KPR masih cukup tinggi ...

Kinerja keuangan Bank BTN yang secara konsisten menunjukkan peningkatan, berpotensi untuk

terus tumbuh di tahun-tahun mendatang. Selain karena masih besarnya kebutuhan masyarakat

terhadap pembiayaan perumahan, turunnya tingkat suku bunga SBI yang diikuti dengan penurunan

suku bunga perbankan menjadi pemicu bergairahnya kembali sektor properti khususnya perumahan.

Berdasarkan data yang diperoleh dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), pada tahun 2004 lalu

terjual sekitar 159.140 unit rumah melalui pembiayaan KPR dimana jumlah ini meningkat 18,3%

dibanding tahun sebelumnya.

... terutama untuk segmen rumah paling bawah

Peningkatan penjualan yang cukup tinggi tersebut didorong oleh meningkatnya penjualan rumah

segmen paling bawah yaitu RS Subsidi dengan harga jual mencapai Rp 24,5 38,5 juta yang

tumbuh sebesar 69,6% (naik 55.200 unit) dari tahun 2003. Pertumbuhan ini melampaui

pertumbuhan rumah segmen lainnya seperti RS Non Subsidi-BTN (Rp 41,6 61,6 juta) 41.500

unit, RS Non Subsidi-Swasta (Rp 67,8 150,2 juta) sebesar 46.800 unit, dan rumah menengah (Rp

173,6 240,3 juta) 10.200 unit. Hal ini menyebabkan penjualan rumah segmen RS Subsidi

mendominasi penjualan dengan porsi mencapai 34,7%. Porsi ini meningkat dari tahun sebelumnya

sebesar 24,2%.

Unit Penjualan Nilai Penjualan (Rp miliar)

2002 2003 2004 2005P 2002 2003 2004 2005P

Sumber : Pusat Studi Properti Indonesia, Januari 2005

RS Subsidi 25,9 32,5 55,2 82,5 630,0 921,0 1.753,0 2.943,0

RS Non Subsidi-BTN 48,1 47,0 41,5 43,9 2.002,0 2.040,0 2.141,0 2.513,0

RS Non Subsidi-Swasta 35,0 42,2 46,8 48,5 2.361,0 3.168,0 4.046,0 4.775,0

Rumah menengah 9,4 10,2 12,5 14,8 1.233,0 1.673,0 2.344,0 3.218,0

Rumah besar 2,9 2,6 3,2 3,5 902,0 907,0 1.288,0 1.630,0

Total 121,3 134,5 159,1 193,2 7.128,0 8.709,0 11.572,0 15.079,0

Tabel 16. Volume dan Nilai Penjualan Rumah Nasional



Proyeksi penjualan masih lebih rendah dari kebutuhan aktual perumahan

Untuk tahun 2005 ini PSPI memproyeksikan pertumbuhan penjualan rumah sebesar 21,4% menjadi

193.190 unit dengan peningkatan nilai transaksi 30,3% mencapai Rp 15,1 triliun. Namun

pertumbuhan penjualan rumah ini nampak kecil jika melihat dari sisi permintaan, dimana

pertumbuhan kebutuhan akan perumahan mencapai 800 ribu unit tiap tahun. Bahkan pada akhir

tahun 2003 lalu berdasarkan data Biro Pusat Statistik, akumulasi permintaan perumahan mencapai

5,9 juta unit.

Tingkat persaingan masih cukup tinggi

Dari sisi pembiayaan, dengan potensi pertumbuhan sektor perumahan semakin banyak bank yang

mengucurkan kredit untuk KPR. Posisi kredit KPR (termasuk KPA atau Kredit Kepemilikan

Apartemen) pada akhir tahun 2004 mencapai Rp 42,1 triliun yang berarti tumbuh pada CAGR

26,8% jika dibandingkan posisi akhir tahun 1999 yang baru sebesar Rp 12,8 triliun. Sementara

KPR Bank BTN untuk periode yang sama tumbuh pada CAGR 10,3% menjadi Rp 10,4 triliun.

Karenanya pangsa pasar KPR Bank BTN mengalami penurunan dari 49,4% di tahun 1999 menjadi

24,6% pada tahun 2003.

Dalam penyaluran KPR, bank-bank saling bersaing untuk menurunkan suku bunga. Jika pada tahun

2003 suku bunga KPR masih berada pada kisaran 13% - 16%, maka pada tahun 2004 telah turun

menjadi 10% - 13%. Dalam hal ini Bank BTN tidak mengikuti tren pasar yang melakukan penurunan

secara agresif tersebut. Jika pada tahun 2003 suku bunga KPR yang diberikan Bank BTN adalah

sebesar 16,0% maka pada tahun 2004 Bank BTN menurunkannya menjadi 13,5% - 14,5%.

Sementara pesaing-pesaing Bank BTN ada yang menurunkan suku bunga hingga 9% (sumber :

PSPI).

Gambar 6. Pangsa Pasar KPR Bank BTN Terhadap KPR Nasional*

Sumber : Bank BTN, Bank Indonesia*) termasuk KPA

6,3

6,9

7,2

8,3

9,0

10,4

49,4%

43,2%

36,4% 38,1%

30,0%24,6%

4

6

8

10

12

14

1999 2000 2001 2002 2003 2004

Rp triliun

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

KPR Bank BTN % Thd KPR Nasional

22 Maret 2005


Proyeksi Keuangan

Peningkatan kinerja didorong tingginya kebutuhan kredit perumahan dan

Kinerja keuangan Bank BTN ke depan berpotensi untuk terus meningkat seiring dengan masih

tingginya kebutuhan terhadap pembiayaan perumahan ditambah lagi dengan relatif rendahnya

suku bunga bank. Selain itu peningkatan kinerja juga akan dipacu oleh strategi Bank BTN dalam

melaksanakan proses restrukturisasi internal guna memperbaiki struktur pendanaan dan efisiensi

operasi agar lebih kompetitif dalam penyaluran kredit dan meningkatkan profitabiltas.

Strategi penggalangan DPK lebih difokuskan pada perubahan funding mix

Selama periode 2005-2012, DPK Bank diproyeksikan tidak mengalami perubahan secara signifikan

dari sisi total nilai. Kegiatan usaha Bank akan difokuskan kepada perubahan deposit mix untuk

menurunkan konsentrasi dana mahal deposito dan sebaliknya menaikkan penghimpunan dana

murah giro dan tabungan. Jika pada akhir tahun 2004, porsi giro dan tabungan adalah sekitar

40,5% maka di akhir 2012 ditargetkan mencapai 62,0% terhadap total DPK.

Memanfaatkan pasar modal guna memperoleh dana jangka panjang

Lebih jauh, Bank BTN memanfaatkan akses pendanaan pasar modal yang dimilikinya untuk

penerbitan obligasi. Selain untuk diversifikasi sumber pendanaan bagi penyaluran kredit, hal ini

dapat mengurangi resiko maturity mismatch sehubungan dengan profil umur aktiva KPR yang

berjangka panjang. Penerbitan obligasi subordinasi juga dilakukan membantu bank untuk menjaga

kecukupan modalnya.

Kredit akan terus mengambil porsi yang signifikan di dalam aktiva produktif

Aktiva produktif juga diproyeksikan akan tumbuh secara moderat hingga tahun 2012. Namun

komposisinya diharapkan akan berubah secara signifikan melalui peningkatan kredit yang disalurkan

yang secara bertahap akan menggantikan obligasi pemerintah yang jatuh tempo ataupun dijual ke

pasar sekunder. Total kredit yang disalurkan secara bruto diproyeksikan tumbuh pada CAGR 12,8%

dengan kualitas yang terjaga melalui manajemen resiko yang baik dan pembentukan pencadangan

kredit yang mencukupi. Secara khusus kredit KPR masih akan mendominasi penyaluran kredit,

namun porsi KPR bersubsidi diharapkan turun.

Pendapatan bunga bersih diproyeksikan tumbuh dengan CAGR 6,5% sampai dengan

tahun 2012

Di tahun-tahun selanjutnya hingga 2012, asset yield diperkirakan relatif stabil dikarenakan ketatnya

persaingan dalam penyaluran kredit di antara perbankan khususnya untuk KPR. Namun melalui

perubahan deposit mix, Bank BTN diharapkan dapat mengendalikan kenaikan cost of fund. Cost of

fund sampai dengan tahun 2012 diproyeksikan berkisar antara 6,4 - 6,6%. Karenanya, NIM Bank

BTN diproyeksikan meningkat secara konsisten dari 5,1% di tahun 2005 menjadi 5,8% di tahun

2012. Seiring dengannya, pendapatan bunga bersih diproyeksikan meningkat pada CAGR 6,5%.



PT Bank Tabungan Negara (Persero)Tabel Proyeksi Neraca(dalam Rp miliar) 2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P

Sumber : Estimasi AAA Sekuritas

Kas 66,7 76,9 81,5 87,1 93,9 105,4 113,7 122,3 131,4

Giro pada Bank Indonesia 1.499,9 1.461,1 1.409,6 1.460,1 1.502,8 1.611,0 1.732,0 1.856,9 1.989,7

Penempatan Antar Bank - Bersih 40,1 493,3 566,2 588,4 585,7 558,8 523,6 418,5 268,5

Surat Berharga - Bersih 1.468,6 1.542,5 1.744,2 1.588,4 1.111,7 1.054,0 986,7 998,2 1.083,6

Obligasi Pemerintah 10.959,3 9.959,3 9.059,3 8.559,3 8.109,3 7.259,3 6.859,3 5.909,3 3.609,3

Kredit - Bersih 11.981,4 13.349,2 14.831,2 16.564,2 18.770,7 21.309,3 23.934,2 27.142,5 31.874,0

Kredit KPR 10.368,4 10.759,7 11.450,8 12.754,2 14.451,3 16.487,3 18.519,4 20.996,4 24.622,8

Kredit Non KPR 2.240,6 3.094,9 3.957,3 4.464,1 5.058,1 5.653,5 6.350,3 7.199,7 8.443,1

Pencadangan Kredit (627,6) (505,4) (576,9) (654,1) (738,7) (831,4) (935,5) (1.053,5) (1.192,0)

Aktiva Tetap - Bersih 339,7 342,6 342,2 344,3 349,8 362,8 376,0 389,1 401,8

Aktiva Lain-lain 387,4 352,5 311,9 255,5 259,2 262,1 266,0 269,9 274,2

Total Aktiva 26.743,1 27.577,4 28.346,1 29.447,4 30.783,0 32.522,8 34.791,5 37.106,6 39.632,6

Dana Pihak Ketiga 18.570,0 18.922,8 19.085,5 19.476,8 20.076,7 21.602,5 23.306,9 25.066,6 26.936,6

Giro 1.488,0 1.018,2 1.042,0 1.077,7 1.102,1 1.131,6 1.161,6 1.191,8 1.222,1

Tabungan 6.035,8 8.241,7 8.688,5 9.250,3 9.930,6 11.110,9 12.446,6 13.880,1 15.446,2

Deposito 11.046,1 9.662,9 9.355,1 9.148,8 9.044,0 9.360,0 9.698,7 9.994,7 10.268,3

Pinjaman Diterima 4.400,9 3.198,1 2.917,9 2.700,1 2.484,8 2.152,6 2.152,6 2.152,6 2.152,6

Surat Berharga 1.490,1 2.240,1 2.990,1 3.740,1 4.490,1 4.740,1 4.990,1 5.190,1 5.390,1

Kewajiban lain-lain 1.070,0 2.094,5 2.156,5 2.294,7 2.420,6 2.606,3 2.775,2 2.955,2 3.174,3

Total Kewajiban 25.530,9 26.455,5 27.150,0 28.211,7 29.472,2 31.101,5 33.224,8 35.364,4 37.653,5

Total Ekuitas 1.212,2 1.121,9 1.196,1 1.235,7 1.310,8 1.421,4 1.566,7 1.742,2 1.979,1

Total Pasiva 26.743,1 27.577,4 28.346,1 29.447,4 30.783,0 32.522,8 34.791,5 37.106,6 39.632,6

PT Bank Tabungan Negara (Persero)Tabel Proyeksi Laba Rugi(dalam Rp miliar) 2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P


Pendapatan Bunga 2.841,5 2.921,3 2.991,1 3.049,6 3.225,2 3.429,3 3.664,8 3.923,9 4.244,4

Beban Bunga (1.564,4) (1.610,3) (1.600,0) (1.639,9) (1.737,3) (1.827,5) (1.921,4) (2.025,4) (2.129,2)

Pendapatan Bunga Bersih 1.277,1 1.311,0 1.391,1 1.409,7 1.487,9 1.601,8 1.743,5 1.898,4 2.115,2

Pendapatan Operasional Lainnya 138,2 133,9 138,3 141,6 148,1 160,0 172,2 184,9 199,0

Penyisihan Aktiva Produktif 117,4 (98,0) (110,3) (123,1) (139,6) (157,6) (178,1) (201,9) (236,7)

Beban Operasional Lainnya (1.055,0) (1.164,7) (1.193,5) (1.223,4) (1.254,5) (1.287,2) (1.321,1) (1.356,1) (1.392,3)

Beban Operasional Bersih (799,4) (1.128,8) (1.165,5) (1.204,8) (1.246,0) (1.284,8) (1.327,0) (1.373,1) (1.430,0)

Laba Operasional 477,7 182,2 225,6 204,9 241,9 317,0 416,5 525,4 685,2

Pendapatan Non Operasional Bersih 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1

Laba Sebelum Pajak 480,8 185,3 228,7 208,0 245,0 320,1 419,6 528,5 688,2

Taksiran Pajak Penghasilan (110,7) (55,6) (68,6) (62,4) (73,5) (96,0) (125,9) (158,5) (206,5)

Laba Bersih 370,1 129,7 160,1 145,6 171,5 224,1 293,7 369,9 481,8

22 Maret 2005


PT Bank Tabungan Negara (Persero)Rasio Keuangan(dalam %) 2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P


CAR 16,6% 13,1% 11,9% 12,0% 11,7% 11,8% 12,1% 12,5% 12,7%

NIM 5,3% 5,1% 5,3% 5,2% 5,2% 5,3% 5,4% 5,5% 5,8%

LDR 67,9% 73,2% 80,7% 88,4% 97,2% 102,5% 106,7% 112,5% 122,8%

ROAA 1,8% 0,5% 0,6% 0,5% 0,6% 0,7% 0,9% 1,0% 1,3%

ROAE 40,9% 11,1% 13,8% 12,0% 13,5% 16,4% 19,7% 22,4% 25,9%

PT Bank Tabungan Negara (Persero)Asumsi Penting

2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P


Pertumbuhan DPK (%) -3,0% 1,9% 0,9% 2,1% 3,1% 7,6% 7,9% 7,5% 7,5%

Pertumbuhan Kredit (%) 13,0% 9,9% 11,2% 11,7% 13,3% 13,5% 12,3% 13,4% 17,3%

NPL/Total Kredit (%) 3,2% 4,3% 4,4% 4,4% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%

Asumsi Rata-rata SBI 1 Bulan 7,9% 8,0% 7,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5%

Asumsi IDR/USD 9.270 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000

Rata-rata Assets Yield (%) 11,4% 11,5% 11,4% 11,1% 11,3% 11,4% 11,4% 11,4% 11,5%

Rata-rata Cost of Fund (%) 6,4% 6,6% 6,5% 6,4% 6,6% 6,6% 6,5% 6,4% 6,4%

Spread Bunga (%) 5,0% 4,9% 4,9% 4,7% 4,7% 4,8% 4,9% 5,0% 5,2%



Disclaimer : The information contained herein has been compiled from sources that we believe to be reliable.No warranty (express or implied) is made to theaccuracy or completeness of the information.All opinions and estimates included in this report constitute our judgement as of this date, without regards to its fairness,and are subject to change without notice.This document has been prepared for general information only, without regards to the specific objectives, financial situationand needs of any particular person who may receive it. No responsibility or liability whatsoever or howsoever arising is accepted in relation to the contents hereofby any company mentioned herein, or any their respective directors, officers or employees.This document is not an offer to sell or a solicitation to buy anysecurities.This firms and its affiliates and their officers and employees may have a position, make markets, act as principal or engage in transaction in securities orrelated investments of any company mentioned herein, may perform services for or solicit business from any company mentioned herein, and may have actedupon or used any of the recommendations herein before they have been provided to you. Available only to person having professional experience in mattersrelating to investments. PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 2005.

General :+62-21-5152640 Fixed Income Dealing :+62-21-5153747 Investment Banking : +62-21-5155415

26/F Artha Graha BuildingJalan Jenderal Sudirman Kav. 52-53

Jakarta 12190, IndonesiaFacsimile:+62-21-5152644

E-mail: [email protected]

PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas

(Member of Jakarta Stock Exchange and Surabaya Stock Exchange)

btn 112005

Documents