o Senin 0 Setasa 0 Rabu 0 Kamis • Jumat 0 Sabtu 0 Minggu

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15_1_7 1_8~__1_9~~2_0__ ~2_1 2~2 2~3=-__2_4~_2_5-=__2_6~~~2~7~~28' 29 30 31o Jan 0 Peb 0Mar 0 Apr 0Mel 0Jun • Jut 0 Ags 0 Sep OOkt 0Nov 0 Des

"Bank Tanah" untuk Pembanguhan--~----~----~------~~~~ .

BERNHARD

LIMBONG

angka pengangguran, dan menjaga pertum-buhan ekonomi di atas 6 persen. Kontribusiindustri manufaktur terhadap ekspor nonmi-gas pada caturwulan pertama 2012 hanya59,5%, padahal tahun 2000 mencapai 76%.

Demikian seriusnya masalah ini, padapertengahan Mei lalu Presiden SBY meng-gelar Rapat Kerja di Istana Tampaksiring,Bali, dengan agenda tunggal mendengarkanpemaparan Komite Ekonomi Nasional(KEN) mengenai perekonomian nasional.Dalam rapat itu, salah satu dari 19 usulanKEN untuk menjaga momentum pertumbuh-an, ialah mempercepat pembangunan infra-struktur yang meliputi aspek pengadaantanah, pendanaan proyek, dan persiapanproyek.

Persoalan ketersediaan lahan ini sebenar-nya sudah diakomodasi ~elalui UU No 2 Ta-hun 2012 tentang Pengadaan Tanah untukPembangunan bagi Kepentingan Umum. VUtersebut tidak hanya mengakomodasi peng-adaan tanah untuk pembangunan oleh peme-rintah, tetapi juga oleh perusahaan swasta.Namun UU tersebut mendapat penolakankeras dari sejumlah elemen masyarakat se-hingga penerbitan peraturan pelaksanaannyaberupa Peraturan Pemerintah (PP) terkatung-katung.

"A da sebuah isu nasional yang pentinguntuk dicermati. Pemerintah meng-hadapi persoalan serius terkait keter-

sediaan lahan industri untuk merespons me-ningkatnya permintaan investor. Dari ~ilaiinvestasi Rp 2.000 triliun pada penode2008-2011 yang dirilis Badan KoordinasiPenanaman Modal (BKPMj, baru Rp 600triliun yang terealisasi. Sisanya yang. Rp1.400 triliun tertunda karena ketidaksiapanlahan, infrastruktur, dan ketidakpastian hu-kum. ltu pula menjadi penyebab tersedatnya I

perwujutan MP3EI (Master Plan Perluasan.dan Percepatan Pembangunan Ekonomi In-donesia) 2011-2025.

Perrnintaan akan lahan industri siap pa-kai kian tinggi belakangan ini karena ber-alihnya aliran investasi dari Eropa dan ASyang terkena krisis ke Asia yan? ~e!atif =: Solusinya: Bank Tanah! "bil, termasuk Indonesia. Total nilai investasi Kornpleksitas persoalan ketersediaan la-(foreign direct investment) oleh lebih dari han untuk pembangunan bagi kepentingan u-,:700 perusahaan asal Uni Eropa sajamenca- mum, termasuk pembangunan kawasan in-pai 3 miliar euro (Rp 36 triliun). . " dustri, tidak cukup diurai dengan kehadiran

Pemerintah sangat berkepentmgan me- VU berikut PP. Salah satu konsep yang patutmeriuhi tuntutan investor tersebut karena di dipertimbangkan secara serius adalah keha-tengah terpaan krisis global saat ini Pemerin- diran bank tanah (land banking). Substansitah mengandalkan peningkatan investasi gu-" bank tanah ialah pencadangan tanah peme-na mendoronlLekspor man~faktur, menekan~ rintah. "

Kllplnl Humas Unpad 2012

~ Secara konseptual, ada dua bentuk bank~ah, yaitu bank tanah umurn (general land

banking) dan bank tanah khusus (specialland banking). Misi utama bank tanah umumialah menyediakan tanah untuk kebutuhansosial dalam skala besar dan tidak mengejarkeuntungan (non profit) serta menjaga stabi-litas harga tanah. Model ini diterapkan diSwedia, Belanda dan Swiss. Sedangkanbank tanah khusus bertugas menyediakantanah dalam skala kecil untuk tujuan komer-sial, seperti daerah kawasan industri yangkini menjadi masalah rumit di Indonesia.Amerika Serikat menerapkan model ini. .

Mengacu pada konsep pelaksanaan di se-jumlah negara, land banking memiliki bebe-rapa fungsi. Pertama, sebagai penghimpuntanah (land keeper) yang menginventarisasitanah yang menjadi objek pengelolaan banktanah, mengumpulkan dan menyediakan da-ta yang lengkap, akurat, terpadu, dan aktual.Semua itu bermanfaat bagi pencari informa-si tanah, terutama yang berkepentingan un-tuk memanfaatkan tanah-tanah yang akan di-distibusikan oleh bank tanah.

Kedua, sebagai pengamanan tanah (landwarantee) yang mengamankan penyediaan,peruntukan, dan pemanfaatan tanah yang su-dah ditetapkan berdasarkan rencana tata gu-na tanah sebagai bagian rencana tata ruangyang ada. Ketiga, sebagai pengendali tanah(land purchaser) yang mengatur penguasaantanah oleh siapa dan pihak manapun yangmemenuhi persyaratan dan peraturan yangberlaku.

Keempat, sebagai penilai tanah (landappraisal). Bank Tanah dapat menekanmunculnya para spekulan tanah yang kerapmemicu harga tanah tak terkendali. Bank ta-nah membuat harga tanah cenderung dapatdikendalikan. Kelima, sebagai penyalur ta-nah (land distributor). Bank tanah memilikikegiatan pembebasan tanah, pematangan ta-nah, lalu mendistribusikan tanah sesuaipenggunaan dan peruntukannya kepada me-reka yang berhak atas tanah sesuai rencanatata ruang daerah.

Keenam, sebagai manajer tanah (landmanager). Bank Tanah dapat berfungsi un-tuk meremajakan pemukiman kumuh di per-kotaan sebagai wujud dari 'tanah diperguna-kan sebesar-besarnya untuk kemakmuranrakyat'.

Dalam konteks Indonesia, banyak man-faat yang diperoleh dari kehadiran bank ta-nah. Pertama, selalu tersedianya lahan untuk.pembangunan sehingga rencana pemba-ngunan oleh pemerintah maupun swasta ti-dak terhambat. Kedua, ketersediaan tanahsepanjang waktu untuk keperluan pemba-. ngunan akan menarik investor. Investor yangsudah mengeluarkan investasi awal pun ti-dak mengalami kerugian akibat berlarut-la-rutnya proses pembebasan lahan.

Ketiga, efisiensi. Selama ini, kegiatanpembebasan tanah kerap bermasalah danmemakan waktu lama karena persoalan gan-ti-rugi. Harga tanah di sebuah kawasan me-lonjak drastis setiap ada rencana pembebas-an tanah. Sebab, proyek pembangunan akanmenciptakan kawasan ekonomi baru yangmendorong rakyat pemegang hak atas tanahmematok nilai ganti-rugi yang tinggi. De-ngan adanya bank tanah, pemerintah bisamenghemat uang negara dalam jumlah yangrelatif besar. Tanah koleksi pemerintah jugabisa dipakai untuk pemukiman kembali se-bagai ganti rugi atas tanah yang diambil pe-merintah untuk kepentingan umum atau pun

kawasan industri.Keempat, bank tanah juga bisa menjaga

stabilitas harga tanah. Harga tanah di sebuahkawasan biasanya langsung melonjak ketikapemerintah berencana membebaskan lahan.Sebab, rencana proyek pemerintah akan di- .ikuti pembangunan infrastruktur penunjangdan terbangunnya sebuah kawasan bisnis ba-ru. Dengan adanya bank tanah, kebutuhanpemerintah akan tanah yang luas tidak me-nimbulkan lonjakan harga tanah.

Dalam teori, ada tiga tahapan yang dila-kukan bank tanah dalam rangka mengoleksitanah. Pertama, Tahap Penyediaan Tanah.Perolehan tanah dilakukan melalui pengada-an tanah, pencabutan hak, jual-beli, tu-kar-menukar, atau perolehan dari tanah-tanah terlantar. Kedua, Tahap PematanganTanah. Menyiapkan tanah matang dan me-lengkapinya dengan sarana - prasarana, fasi-litas dan utilitas pendukung seperti pemba-ngunan jalan raya umum dan arteri, salurandrainase-sanitasi dan seterusnya. Ketiga, Ta-hap Distribusi Tanah, yaitu melaksanakandistribusi tanah sesuai peruntukan, yaituuntuk kepentingan umum/sosial (pemerin-tah) atau kepentingan komersial (swasta).

Untuk Indonesia, konsep bank tanah sa-ngat potensial untuk diterapkan. Land ban-king Indonesia takakan kesulitan mendapat-kan tanah sebagai aset cadangan karena sis-tern Hukum Agraria Indonesia memungkin-kan Negara menguasai tanah. Jadi, tanah-ta-nah yang dikuasai Negara dapat dijadikansebagai Objek Land Banking seperti tanahbekas erfpacht, tanah bekas HGU, tanah be-kas partekelir; tanah terlantar; tanah fa-sos/fasum yang diserahkan oleh developer;tanah fasos/fasum hasil Konsolidasi Tanah;tanah TPBP hasil Konsolidasi Tanah; tanahasset BPPN; tanah asset BUMN/BUMDyang belum dipergunakan; tanah asset de-partemen/lembaga Pemerintah Non Departe-men/Pemda yang belum digunakan; tanahNegara yang berasal dari Pencabutan H3.k;dan tanah negara yang berasal dari pembe-basan tanah.

Jadi, dengan bank tanah, Pemerintah me-miliki tanah cadangan yang selalu siap dipa-kai untuk berbagai keperluan pembangunan.Konsepnya Pemerintah memperoleh tanahdengan harga yang murah, kemudian me-nyimpannya untuk persiapan rencana pem-bangunan di masa yang akan datang. Jadipengadaan tanah, termasuk untuk kawasanindustri, dilaksanakan jauh sebelum kebu-tuhan tanah untuk pembangunan dilaksana-kan.

Mencermati kompleksitas persoalan se-tiap kegiatan pengadaan tanah selama inidan terus meningkatnya harga tanah seiringdengan derap pembangunan, sudah waktu-nya kita menerapkan konsep bank tanah.

Pemerintah Swiss mengoleksi hampir40% tanah berkat peraturan bahwa setiapwarga yang mau menjual tanahnya hamsmelaporkan kepada pemerintah setempat.Pemerintah Belanda menghimpun banyaktanah dari peraturan bahwa masyarakat pe-milik tanah yang tidak memanfaatkan tanahdalam kurun waktu tertentu, tanahnya diam-bil oleh negara dengan memberikan ganti-rugi, Dengan ketentuan 'sederhana' seperti i-tu, Swiss dan Belanda yang luas wilayahnyasangat kecil sukses membangun bank tanahuntuk pembangunan bagi rakyat.

PENULIS ADALAH PAKAR HUKUM PERTANAHAN

UNPAD, BANDUNG