8

BAB II

KAJIAN PUSTAKA

2.1. Pengertian Studi Kelayakan

Pedoman Penyusunan Studi Kelayakan Rumah Sakit (2012) menyebutkan

bahwa yang dimaksud dengan studi kelayakan bisnis merupakan penelitian

terhadap rencana bisnis yang menganalisis layak atau tidak bisnis dibangun, tetapi

juga saat dioperasikan secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang

maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan, misalnya rencana peluncuran

produk baru.

Menurut Georgakellos dan Marcis (2009), dikatakan bahwa : ―Feasibility

studies aim to objectively and rationally uncover the strengths and weaknesses of

an existing business or proposed venture, opportunities and threats present in the

environment, the resources required to carry through, and ultimately the

prospects for success‖.

―Studi kelayakan bertujuan untuk secara obyektif dan rasional mengungkap

kekuatan dan kelemahan dari bisnis yang sudah ada atau usaha yang diusulkan,

peluang dan ancaman yang ada di lingkungan, sumber daya yang diperlukan

untuk melaksanakan, dan akhirnya prospek untuk sukses‖.

Feasibility Study menurut Wikipedia didefinisikan sebagai : ―The feasibility

study is an evaluation and analysis of the potential of a proposed project which is

based on extensive investigation and research to support the process of decision

making‖.

9

―Studi kelayakan adalah evaluasi dan analisis potensi dari proyek yang

diusulkan yang didasarkan pada penyelidikan dan penelitian luas untuk

mendukung proses pengambilan keputusan‖.

Pengertian studi kelayakan menurut O’Brien (2005) adalah studi awal untuk

merumuskan informasi yang dibutuhkan oleh pemakai akhir, kebutuhan sumber

daya, biaya, manfaat dan kelayakan proyek yang diusulkan.

2.2. Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan

Suratman (2001) menyebutkan tujuan/manfaat studi kelayakan proyek

adalah memberikan masukan informasi kepada decision maker dalam rangka

untuk memutuskan dan menilai alternatif proyek investasi yang akan dilakukan.

Belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti, aspek-aspek apa

saja yang akan dipelajari terlebih dahulu untuk melakukan studi kelayakan, tetapi

umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek seperti aspek hukum,

sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan

teknologi, aspek manajemen, aspek keuangan, tergantung pada besar kecilnya

dana yang tertanam dalam investasi tersebut.

Aspek-aspek yang dikaji dalam studi kelayakan meliputi :

1). Aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya

Secara khusus, aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya kurang mendapat

perhatian dari pemrakarsa maupun penyusun studi kelayakan proyek.

Padahal, dalam kenyataannya justru aspek ini menjadi dasar dari aspek-

aspek yang lain dalam menentukan kelayakan suatu proyek investasi.

10

Tidak jarang suatu proyek batal dibangun terbentur masalah legalitas,

klaim dari masyarakat setempat dan sebagainya.

2). Aspek pasar dan pemasaran

Banyak yang menyatakan bahwa aspek pasar dan pemasaran merupakan

aspek yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan

proyek investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek

didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk

perusahaan.

3). Aspek teknis dan teknologi

Kajian aspek teknis dan teknologis menitikberatkan pada penilaian atas

kelayakan proyek dari sisi teknis dan teknologi. Penilaian meliputi

penentuan lokasi proyek, penentuan model bangunan proyek, pemilihan

mesin, peralatan lainnya, teknologi yang diterapkan, dan lay out serta

penentuan skala operasi.

4). Aspek manajemen

Konsep dasar manajemen adalah perencanaan, pengorganisasian,

pelaksanaan dan pengendalian suatu aktivitas yang bertujuan untuk

mengalokasikan sumber daya sehingga mempunyai nilai tambah. Dalam

kaitannya dengan rencana pendirian sebuah proyek, aspek manajemen

perlu dikaji agar proyek yang didirikan dan dioperasikan nantinya dapat

berjalan dengan lancar. Aspek manajemen yang dikaji mencakup

manajemen dalam pembangunan fisik proyek dan manajemen saat proyek

nantinya dioperasikan.

11

5). Aspek Keuangan

Aspek keuangan merupakan faktor yang menentukan dalam melakukan

studi kelayakan artinya walaupun aspek-aspek yang lain mendukung

namun kalau tidak tersedia dana hanya sia-sia belaka. Aspek keuangan

berkaitan dengan bagaimana menentukan kebutuhan jumlah dana dan

sekaligus pengalokasiannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan

dengan cara efisien, sehingga memberikan tingkat keuntungan yang

menjanjikan bagi investor. Investor dalam menentukan jumlah dana dan

pengalokasian dana, harus dapat menentukan berapa besar seharusnya

dana yang ditanamkan kedalam proyek investasi dan mengalokasikan

secara tepat ke dalam aktiva tetap dan modal kerja, sehingga dapat

mengestimasikan proyek aliran kas dari proyek yang diusulkan. Sementara

itu mencari sumber dana, investor harus dapat menentukan tingkat biaya

modal (cost of capital) yang paling rendah sehingga dapat ditutup dengan

tingkat pengembalian yang diharapkan (expected rate of return) dari

proyek investasi yang diusulkan.

Pihak-pihak yang berkepentingan dalam studi kelayakan bisnis menurut

Sofyan (2003) adalah :

1). Pihak Investor

Bagi pihak investor studi kelayakan bisnis ditujukan untuk melakukan

penilaian dari kelayakan usaha atau proyek untuk menjadi masukan yang

berguna karena sudah mengkaji berbagai aspek seperti aspek pasar, aspek

teknis dan operasi, aspek organisasi dan manajemen,

12

aspek lingkungan dan aspek finansial secara komprehensif dan detail

sehingga dapat dijadikan dasar bagi investor untuk membuat keputusan

investasi secara lebih objektif.

2). Analis

Bagi Analis studi kelayakan adalah suatu alat yang berguna yang dapat

dipakai sebagai penunjang kelancaran tugas-tugasnya dalam melakukan

penilaian usaha baru, pengembangan usaha atau menilai kembali usaha

yang sudah ada.

3). Masyarakat

Bagi masyarakat hasil studi kelayakan bisnis merupakan suatu peluang

untuk meningkatkan kesejahteraan dan perekonomian rakyat baik yang

terlibat langsung maupun yang muncul dari akibat adanya nilai tambah

sebagai akibat adanya usaha atau proyek tersebut.

4). Pemerintah

Bagi pemerintah, dari sudut pandangan mikro, hasil dari studi kelayakan

ini bagi pemerintah terutama untuk tujuan pengembangan sumber daya

baik dalam pemanfaatan sumber-sumber alam maupun pemanfaatan

sumber daya manusia, berupa penyerapan tenaga kerja, selain itu, adanya

usaha baru atau berkembangnya usaha lama sebagai hasil dari studi

kelayakan bisnis yang dilakukan oleh individu atau badan usaha tentunya

akan menambah pemasukan pemerintah baik dari pajak penambahan nilai

(PPN) maupun dari pajak penghasilan (PPH) dan retribusi berupa biaya

perijinan, pendaftaran dan

13

administrasi, dan lainnya yang layak diterima sesuai dengan ketentuan

yang berlaku. Secara makro pemerintah dapat berharap dari keberhasilan

studi kelayakan bisnis ini adalah untuk mempercepat pertumbuhan

ekonomi daerah ataupun sehingga tercapai pertumbuhan atau kenaikan

income per kapita.

2.3. Investasi

2.3.1. Pengertian Investasi

Suratman (2001) menyatakan, investasi atau penanaman modal di dalam

perusahaan tidak lain adalah menyangkut penggunaan sumber-sumber yang

diharapkan akan memberikan imbalan (pengembalian) yang menguntungkan

dimasa mendatang. Haming dan Basalamah (2010) mengungkapkan, investasi

secara umum diartikan sebagai keputusan mengeluarkan dana pada saat sekarang

ini untuk membeli aktiva riil (tanah, rumah, mobil, dan sebagainya) atau aktiva

keuangan (saham, obligasi, reksadana, wesel, dan sebagainya) dengan tujuan

untuk mendapatkan penghasilan yang lebih besar di masa yang akan datang.

Tandelilin (2001), investasi adalah komitmen atas sejumlah dana atau

sumber daya lainnya yang dilakukan pada saat ini, dengan tujuan memperoleh

sejumlah keuntungan di masa datang.

Jones (2004) menyatakan, investasi merupakan suatu kegiatan penempatan dana

pada sebuah atau sekumpulan aset selama periode tertentu dengan harapan dapat

memperoleh penghasilan dan/atau peningkatan nilai investasi. Pengertian

investasi tersebut menunjukkan bahwa tujuan investasi adalah meningkatkan

14

kesejahteraan investor, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang (Dhuwita,

2003). Investasi dapat diartikan sebagai kegiatan menanamkan modal baik

langsung maupun tidak langsung, dengan harapan pada waktunya nanti pemilik

modal mendapatkan sejumlah keuntungan dari hasil penanaman modal tersebut

(Hamid, 2005). Menurut Sharpe dkk (1997), investasi berarti mengorbankan dolar

sekarang untuk dolar pada masa depan. Horne (1981) juga menyatakan bahwa

investasi adalah kegiatan yang memanfaatkan pengeluaran kas pada saat sekarang

untuk mengadakan barang modal guna menghasilkan penerimaan yang lebih besar

di masa yang akan datang.

Selanjutnya, Fitzgerald (1978) menyebutkan bahwa investasi adalah aktivitas

yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber (dana) yang dipakai untuk

mengadakan barang modal pada saat sekarang, dan dengan barang modal itu akan

dihasilkan aliran produk baru dimasa yang akan datang. Mengorbankan uang

artinya menanamkan sejumlah dana dalam suatu usaha saat sekarang atau saat

investasi dimulai, disertai pengharapan pengembalian investasi dengan tingkat

keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang dalam waktu tertentu.

Pengorbanan dalam bentuk dana yang dilakukan mengandung kepastian,

sedangkan hasil yang diharapkan di masa mendatang bersifat tidak pasti,

tergantung kondisi di masa akan datang.

Investasi dapat dilakukan dalam berbagai bidang usaha, oleh karena itu

investasi pun dibagi dalam beberapa jenis. Dalam praktiknya, jenis investasi

dibagi dua macam, yaitu :

15

1). Investasi nyata (real investment), merupakan investasi yang dibuat dalam harta

tetap (fixed asset) seperti tanah, bangunan, peralatan, atau mesin-mesin.

2). Investasi finansial (financial Investment), merupakan investasi dalam bentuk

kontrak kerja, pembelian saham atau obligasi, atau surat berharga lainnya seperti

sertifikat deposito.

Investasi dapat pula diartikan penanaman modal dalam suatu kegiatan

yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha.

Penanaman modal yang ditanamkan dalam arti sempit berupa proyek tertentu baik

bersifat fisik ataupun non fisik, seperti proyek pendirian pabrik, pembangunan

gedung, proyek penelitian dan pengembangan.

Jenis investasi yang dapat diukur labanya ada dua yaitu :

1). Penggantian mesin dan equipment

Investasi penggantian dan equipment mesin ini untuk melihat suatu kinerja mesin

lama dengan mesin baru yang dapat memberikan biaya yang lebih hemat dalam

masa operasionalnya dan besarnya dana investasi yang ditanamkan.

2). Pengenalan proyek baru atau perluasan usaha

Melihat dan menilai proyek baru atau perluasan yang akan dilakukan dapat

memberikan laba terhadap dana yang diinvestasikan untuk proyek baru atau

perluasan usaha.

Strategi ekspansi (perluasan), pada prinsipnya, strategi ini menekankan

pada penambahan/perluasan produk, pasar dan fungsi dalam perusahaan sehingga

aktivitas perusahaan meningkat.

16

Pelaksanaan sebuah proyek memerlukan sejumlah investasi yang harus

dikeluarkan, menurut Siswanto Sutojo (2002) investasi didefinisikan sebagai

upaya menanamkan faktor produksi yang langka pada proyek tertentu (baru atau

perluasan), pada lokasi tertentu, dalam jangka waktu menengah atau panjang.

2.3.2. Tujuan Keputusan Investasi

Jones (1998) menyatakan bahwa, tujuan dari investasi adalah mendapatkan

suatu tingkat pendapatan yang diharapkan di masa mendatang dengan

mengorbankan kekayaan saat ini. Menurut Husnan dan Muhamad (2000), tujuan

paling tepat dari pengambilan keputusan untuk melakukan investasi adalah untuk

memaksimumkan nilai pasar modal sendiri (saham).

2.3.3. Aspek Penilaian Kelayakan Investasi

Menurut Husnan (2000), untuk melakukan studi kelayakan, terlebih

dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa saja yang akan dipelajari, walaupun

belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti, tetapi pada

umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek pasar, aspek dan teknis

keuangan, aspek hukum dan aspek ekonomi sosial negara. Tergantung pada besar

kecilnya dana yang tertanan dalam investasi tersebut, maka terkadang juga

ditambah studi tentang dampak sosial.

17

2.3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran

Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan satu

sama lainnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi

dan saling mempengaruhi satu sama lainnya. Setiap ada kegiatan pasar selalu

diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk mencari atau

menciptakan suatu pasar.

Penelitian dikatakan layak dalam aspek pasar dan pemasaran apabila

perusahaan yang akan melakukan investasi memiliki peluang pasar yang

diinginkan, atau dengan kata lain, seberapa besar potensi pasar yang ada untuk

produk yang ditawarkan dan seberapa besar market share yang dikuasai oleh para

pesaing dewasa ini, serta bagaimana strategi pemasaran yang akan dijalankan

untuk menangkap peluang pasar yang ada.

Potensi pasar akan menentukan posisi ada tidaknya pasar yang akan

dimasuki serta tingkat harga yang ditawarkan. Menurut Stanton (2000) dan Umar

(2001), pasar merupakan kumpulan orang-orang yang mempunyai keinginan

untuk puas, uang untuk belanja, dan kemampuan untuk membelanjakannya.

Kasmir dan Jakfar (2012) menyebutkan, pengertian pasar secara sederhana dapat

diartikan sebagai tempat bertemunya para penjual dan pembeli untuk melakukan

transaksi. Pengertian ini mengandung arti pasar memiliki tempat atau lokasi

tertentu sehingga memungkinkan pembeli atau penjual bertemu untuk melakukan

transaksi jual beli produk baik barang maupun jasa.

18

Dalam merencanakan sebuah bisnis perusahaan dapat mengejar

keseluruhan pasar yang tersedia atau berkonsentrasi pada segmen-segmen tertentu

sehingga sasaran lebih mudah untuk dikuasai.

Pasar sasaran (juga disebut pasar yang terlayani) adalah bagian dari pasar

tersedia yang memenuhi syarat dan telah diputuskan oleh perusahaan untuk

dimasuki. Perusahaan pada akhirnya akan melakukan penjualan kepada sejumlah

pembeli tertentu di pasar sasarannya. Pasar yang tertembus adalah sekumpulan

konsumen yang telah membeli produk perusahaan. Definisi pasar itu merupakan

perangkat yang berguna untuk perencanaaan pasar, karena merupakan titik awal

membuat pengukuran permintaan (demand measurement).

Pengertian lain yang lebih luas tentang pasar adalah himpunan pembeli

nyata dan pembeli potensial atas suatu produk. Berdasarkan pengertian ini

mengandung arti bahwa pasar merupakan kumpulan atau himpunan dari para

pembeli, baik pembeli nyata maupun pembeli potensial atas suatu produk atau

jasa tertentu. Pasar nyata maksudnya adalah himpunan konsumen yang memiliki

minat, pendapatan, dan akses pada suatu produk atau jasa tertentu. Konsumen di

pasar nyata biasanya pasti melakukan transaksi, hal ini disebabkan konsumen

didukung dengan minat atau keinginan untuk membeli serta memiliki pendapatan

atau akses. Jika masih merupakan keinginan dan suatu saat apabila telah memiliki

pendapatan dan ada akses mereka akan membeli, kelompok ini merupakan pasar

potensial.

19

Umar (2001) menyatakan, pasar juga dapat diartikan pula sebagai suatu

mekanisme yang terjadi antara pembeli dan penjual atau tempat pertemuan antara

kekuatan permintaan dan penawaran untuk membentuk suatu harga.

Konsep utama dalam pengukuran permintaan adalah permintaan pasar.

Kasmir dan Jakfar (2012) menyebutkan, yang dimaksud dengan permintaan

adalah jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada berbagai tingkat

harga pada suatu waktu tertentu. Secara umum, faktor-faktor yang mempengaruhi

permintaan suatu barang atau jasa adalah :

1) Harga barang itu sendiri.

2) Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang

pelengkap).

3) Pendapatan.

4) Selera

5) Jumlah penduduk.

6) Faktor khusus (akses).

Pengertian penawaran menurut Kasmir dan Jakfar (2012) yaitu jumlah

barang atau jasa yang ditawarkan produsen pada berbagai tingkat harga pada suatu

waktu tertentu. Faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran suatu barang atau

jasa adalah :

1) Harga barang itu sendiri.

2) Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang

pelengkap).

3) Teknologi

20

4) Harga Input

5) Tujuan perusahaan

6) Faktor khusus (akses).

Selain memperkirakan potensi total dan potensi wilayah, perusahaan perlu

mengetahui penjualan industri aktual yang terjadi di pasarnya. Tugas itu berarti

mengidentifikasikan pesaing-pesaingnya dan mengestimasi penjualan mereka.

Asosiasi perdagangan industri akan sering mengumpulkan dan menerbitkan angka

total penjualan industri, meskipun biasanya tidak menyusun daftar penjualan

masing-masing perusahaan secara terpisah. Berdasarkan informasi itu, masing-

masing perusahaan dapat mengevaluasi kinerjanya terhadap industri keseluruhan.

Penjualan perusahaan dianggap meningkat 5 persen per tahun, dan penjualan

industri meningkat 10 persen, perusahaan itu sebenarnya kehilangan posisi relatif

di industrinya.

Mengestimasi permintaan di masa datang menurut Kotler (2006),

perusahaan-perusahaan umumnya menggunakan prosedur tiga tahap untuk

mempersiapkan ramalan penjualan. Mula-mula, dipersiapkan ramalan

perekonomian makro, lalu diikuti oleh ramalan industri, setelah itu diikuti oleh

ramalan penjualan perusahaan. Ramalan perekonomian makro membutuhkan

proyeksi tingkat inflasi, pengangguran, tingkat suku bunga, pengeluaran

konsumen, investasi bisnis, pengeluaran pemerintah, ekspor netto, dan variabel-

variabel lainnya. Hasil akhirnya adalah ramalan produk nasional bruto, yang

kemudian digunakan bersama dengan indikator-indikator lingkungan lainnya,

untuk membuat ramalan penjualan industri, sehingga pada akhirnya perusahaan

21

menurunkan angka ramalan penjualannya dengan mengasumsikan bahwa

perusahaan akan mendapatkan sejumlah pangsa pasar tertentu.

Jumlah permintaan dan penawaran serta jenis barang yang ada di pasar

saat ini dapat dijadikan dasar untuk mengetahui struktur pasar atas produk atau

jasa tersebut. Jadi, kalau kita menanamkan investasi untuk menghasilkan suatu

produk atau jasa, maka pengenalan struktur pasar yang ada mutlak diperlukan

sebelum produk atau jasa tersebut diluncurkan, agar strategi dan kebijakan tentang

pemasaran yang diambil benar-benar tepat sasaran.

Pengertian pemasaran yang dikemukakan oleh Kotler (2006) adalah suatu

proses sosial dan manajerial dengan tujuan individu dan kelompok memperoleh

apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan cara menciptakan serta

mempertukarkan produk dan nilai dengan pihak lain. Pemasaran dapat pula

diartikan sebagai upaya untuk menciptakan dan menjual produk kepada berbagai

pihak dengan maksud tertentu. Pemasaran berusaha menciptakan dan

mempertukarkan produk baik barang maupun jasa kepada konsumen di pasar.

Penciptaan produk tentu saja didasarkan kepada kebutuhan dan keinginan pasar.

Akan sangat berbahaya jika penciptaan produk tidak didasarkan kepada keinginan

dan kebutuhan konsumen.

2.3.3.1.1. Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar

Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan

baik, maka sebelumnya perlu dilakukan strategi bersaing yang tepat. Unsur

strategi persaingan ini adalah menentukan segmentasi pasar (segmentation),

22

menetapkan pasar sasaran (targeting), dan menentukan posisi pasar (positioning),

atau sering disebut dengan STP.

Segmentasi pasar artinya membagi pasar menjadi beberapa kelompok

pembeli yang berbeda yang mungkin memerlukan produk atau marketing mix

yang berbeda pula. Segmentasi pasar perlu dilakukan mengingat di dalam suatu

pasar terdapat banyak pembeli yang berbeda keinginan dan kebutuhannya. Oleh

karena itu setiap perbedaan memiliki potensi untuk menjadi pasar sendiri.

Melakukan segmentasi pasar terdapat beberapa variabel yang harus

diperhatikan. Tujuannya adalah agar segmentasi yang telah dilakukan tepat

sasaran. Salah dalam menentukan variabel segmen akan berdampak gagalnya

sasaran yang ingin dicapai.

Variabel untuk melakukan segmentasi terdiri dari segmentasi pasar

konsumen dan segmentasi pasar industrial. Berikut ini adalah variabel utama

untuk melakukan segmentasi pasar konsumen menurut Kotler (2006), antara lain :

1) Segmentasi berdasarkan geografis terdiri dari :

a. bangsa

b. provinsi

c. kabupaten

d. kecamatan

e. iklim

2) Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari :

a. umur

b. jenis kelamin

23

c. ukuran keluarga

d. daur hidup keluarga

e. pendapatan

f. pekerjaan

g. pendidikan

h. agama

i. ras

j. kebangsaan

3) Segmentasi berdasarkan psikografis terdiri dari :

a. kelas sosial

b. gaya hidup

c. karakteristik kepribadian

4) Segmentasi berdasarkan perilaku terdiri dari :

a. pengetahuan

b. sikap

c. kegunaan

d. tanggapan terhadap suatu produk

Sedangkan variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar industrial

adalah sebagai berikut :

1) Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari :

a. jenis industri

b. besar perusahaan

c. lokasi perusahaan

24

2) Karakteristik pengoperasian terdiri dari :

a. teknologi yang difokuskan

b. status pengguna (berat, sedang, atau ringan)

c. kemampuan pelanggan

3) Pendekatan pembeli terdiri dari :

a. organisasi berfungsi pembeli

b. sifat hubungan yang ada

c. struktur kekuatan

d. kebijakan pembelian umum

e. kriteria

4) Karakteristik personel industri terdiri dari :

a. kesamaan pembeli

b. sikap terhadap risiko

c. kesetiaan

5) Faktor situasional terdiri dari :

a. urgensi

b. pengguna khusus

c. besarnya pesanan

Menetapkan pasar sasaran (market targeting) secara umum didefinisikan

sebagai cara mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian memilih salah satu

dari segmen pasar atau lebih untuk dilayani. Menetapkan arah sasaran dengan cara

mengembangkan ukuran dan daya tarik segmen kemudian memilih segmen

sasaran yang diinginkan.

25

Kegiatan menetapkan pasar sasaran meliputi :

1) Evaluasi segmen pasar

(1) Ukuran dan pertumbuhan segmen seperti data tentang penjualan terakhir,

proyeksi laju pertumbuhan dan margin laba dari tiap segmen.

(2) Struktural segmen yang menarik dilihat dari segi profitabilitas. Kurang

menarik apabila terdapat pesaing yang kuat dan agresif.

(3) Sasaran dan sumberdaya perusahaan. Memperhatikan energi yang dimiliki

perusahaan, yaitu ketersediaan sumber daya manusia termasuk ketrampilan yang

dimilikinya.

2) Memilih Segmen, yaitu menentukan satu atau lebih segmen yang memiliki nilai

tinggi bagi perusahaan, menentukan segmen mana dan berapa banyak yang dapat

dilayani :

(1) Pemasaran serba sama, melayani semua pasar dan tawaran pasar dalam arti

tidak ada perbedaan. Mencari apa yang sama dalam kebutuhan konsumen.

Keuntungannya adalah dapat lebih menghemat biaya.

(2) Pemasaran serba aneka, merancang tawaran untuk semua pendapatan, tujuan

atau kepribadian. Untuk pasar ini memerlukan biaya tinggi.

(3) Pemasaran terpadu, khusus untuk sumber daya manusia yang terbatas.

Menentukan posisi Pasar (Market Positioning) adalah menentukan posisi

yang kompetitif untuk produk atau suatu pasar. Kegiatan ini dilakukan setelah

menentukan segmen mana yang akan dimasuki maka harus pula menentukan

posisi mana yang ingin ditempati dalam segmen tersebut.

26

Posisi produk adalah bagaimana suatu produk yang didefinisikan oleh

konsumen atas dasar atribut-atributnya. Tujuan penetapan posisi pasar (market

positioning) adalah untuk membangun dan mengkomunikasikan keunggulan

bersaing produk yang dihasilkan ke dalam benak konsumen.

2.3.3.1.2. Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix)

Pengertian marketing mix menurut Kotler (2006) adalah : “Marketing mix

is the set of marketing foola that the firm uses to pursite its marketing objectives

in the target market‖.

Sedangkan, pengertian marketing mix William J. Stanston, (2000) adalah :

“Marketing mix is the term that is used to described the combination of the four

inputs that constitute the core of an organization’s marketing system. These four

elements are the product offering, the price structure, the promotion activities,

and the distribution system”.

Berdasarkan definisi-definisi tersebut maka dapat dinyatakan bahwa

marketing mix merupakan kombinasi dari empat variabel yang merupakan inti

dari sistem pemasaran perusahaan dan dapat dikendalikan oleh perusahaan

seefektif mungkin. Variabel-variabel tersebut dapat dikelompokkan menjadi

empat kelompok utama yang dikenal dengan 4 p yaitu :

1) Product (Produk)

Definisi product menurut Kotler adalah : “A product is a thing that can be

offered to a market to satisfy a want or need”. Produk adalah sesuatu yang bisa

27

ditawarkan ke pasar untuk mendapatkan perhatian, pembelian, pemakaian, atau

konsumsi yang dapat memenuhi keinginan atau kebutuhan.

2) Price (Harga)

Definisi price menurut Kotler adalah : “price is the amount of money

charged for a product or service. More broadly, price is the sum of all the value

that consumers exchange for the benefits of having or using the product or

service”. Harga adalah sejumlah uang yang dibebankan untuk sebuah produk atau

jasa. Secara lebih luas, harga adalah keseluruhan nilai yang ditukarkan konsumen

untuk mendapatkan keuntungan dari kepemilikan terhadap sebuah produk atau

jasa.

Stanton mendefinisikan harga: “Price is the amount of money and or

goods needed to acquire some combination of another goods and its companying

services”. Pengertian di atas mengandung arti bahwa harga adalah sejumlah uang

dan atau barang yang dibutuhkan untuk mendapatkan kombinasi dari barang yang

lain yang disertai dengan pemberian jasa. Harga merupakan elemen dari bauran

pemasaran yang bersifat fleksibel, dimana suatu saat harga akan stabil dalam

waktu tertentu tetapi dalam seketika harga dapat juga meningkat atau menurun

dan juga merupakan satu-satunya elemen yang menghasilkan pendapatan dari

penjualan.

Perusahaan menetapkan suatu harga dengan melakukan pendekatan

penetapan harga secara umum yang meliputi satu atau lebih diantara tiga

perangkat perimbangan berikut ini yakni:

(1) Cost-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan biaya)

28

(a) Cost-Plus-Pricing (Penetapan harga plus biaya)

Metode ini merupakan metode penelitian harga yang paling sederhana, dimana

metode ini menambah standar mark-up terhadap biaya produk.

(b) Break Even Analysis and Target Profit Pricing (Analisis peluang pokok dan

penetapan harga laba sasaran).

Suatu metode yang digunakan perusahaan untuk menetapkan harga apakah akan

break even atau membuat target laba yang akan dicari.

(2) Value-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan nilai)

Metode ini menggunakan satu persepsi nilai dari pembeli (bukan dari biaya

penjualan) untuk menetapkan suatu harga.

(3) Competition-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan persaingan)

(a) Going-rate Pricing (Penetapan harga berdasarkan harga yang berlaku)

Perusahaan mendasarkan harganya pada harga pesaing dan kurang

memperhatikan biaya dan permintaannya. Perusahaan dapat mengenakan harga

yang sama, lebih tinggi atau lebih rendah dan pesaing utamanya.

(b) Scaled-Bid Pricing (Penetapan harga penawaran tertutup)

Perusahaan menetapkan pesaing dan bukan berdasarkan hubungan yang kaku atas

biaya atau permintaan perusahaan.

3) Promotion (Promosi)

Definisi Promotion menurut Stanton adalah :“Promotionmix is the

combination of operasional selling, sales person, public relation. These are the

promotional tools that help an organization to achieve its marketing objective”.

Sedangkan menurut Kotler yang dimaksud dengan promosi adalah : “Promotion

29

includes all the activities the company undertakes to communicate and promote

its product the target market”.

Menurut Kotler promotion tools didefinisikan sebagai berikut :

(1) Advertising (Periklanan)

Suatu promosi barang atau jasa yang sifatnya non personal dilakukan oleh

sponsor yang diketahui.

(2) Personal selling (Penjualan perorangan)

Penjualan perorangan yang dilakukan oleh para wiraniaga yang mencoba

dan membujuk untuk melakukan penjualan sekaligus.

(3) Sales promotion (Promosi penjualan)

Suatu kegiatan yang dimaksud untuk membantu mendapatkan konsumen

yang bersedia membeli produk atau jasa suatu perusahaan.

(4) Public relation (Publisitas)

Suatu kegiatan pengiklanan secara tidak langsung dimana produk atau jasa

suatu perusahaan disebarluaskan oleh media komunikasi.

4) Place (Tempat)

Definisi Place menurut Kotler mengenai distribusi adalah : “The various

the company undertakes to make the product accessible and available to target

customer”. Berbagai kegiatan yang dilakukan perusahaan untuk membuat

produknya mudah diperoleh dan tersedia untuk konsumen sasaran.

Keputusan penentuan lokasi dan saluran yang digunakan untuk

memberikan jasa kepada pelanggan melibatkan pemikiran tentang bagaimana cara

mengirimkan atau menyampaikan jasa kepada pelanggan dan dimana hal tersebut

30

akan dilakukan. Ini harus dipertimbangkan karena dalam bidang jasa sering kali

tidak dapat ditentukan tempat dimana akan diproduksi dan dikonsumsi pada saat

bersamaan. Saluran distribusi dapat dilihat sebagai kumpulan organisasi yang

saling bergantungan satu sama lainnya yang terlibat dalam proses penyediaan

sebuah produk/pelayanan untuk digunakan atau dikonsumsi. Penyampaian dalam

perusahaan jasa harus dapat mencari agen dan lokasi untuk menjangkau populasi

yang tersebar luas.

Sebagai salah satu variabel marketing mix, distribusi mempunyai peranan

yang sangat penting dalam membantu perusahaan memastikan produknya, karena

tujuan dari distribusi adalah menyediakan barang dan jasa yang dibutuhkan dan

diinginkan oleh konsumen pada waktu dan tempat yang tepat.

2.3.3.2. Aspek Keuangan

Analisis keuangan adalah kegiatan melakukan penilaian dan penentuan

satuan rupiah terhadap aspek-aspek yang dianggap layak dari keputusan yang

dibuat dalam tahapan analisis usaha (Sofyan, 2003). Tujuan menganalisis aspek

keuangan dari suatu studi kelayakan adalah untuk menentukan rencana investasi

melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan

antara pengeluaran dan pendapatan seperti ketersediaan dana, biaya modal,

kemampuan proyek untuk membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang

telah ditentukan dan menilai apakah proyek akan berkembang terus (Umar, 2001).

Evaluasi aspek keuangan rencana investasi proyek menurut Sutojo (2002),

mencakup beberapa hal berikut :

31

1). Penyusunan anggaran investasi, yaitu jumlah dana yang dibutuhkan untuk

membangun dan mengoperasikan proyek

2). Struktur pembiayaan proyek yang akan dibangun

3). Perkiraan jumlah standar biaya produksi

4). Kemampuan proyek menghasilkan keuntungan

5). Analisis Break Even Point

Husnan dan Muhammad (2000) berpendapat ada lima metode yang bisa

digunakan untuk menilai aspek keuangan, yaitu :

1). Metode Average Rate of Return

2). Metode Payback Period

3). Metode Net Present Value

4). Metode Internal Rate of Return

5). Metode Profitability Index

Umar (2001) menyebutkan, aspek keuangan meliputi :

1). Kebutuhan dana dan sumbernya

2). Aliran kas

3). Biaya modal

4). Initial dan operational cashflow

5). Analisis Kepekaan (Sensitivity analysis)

6). Penilaian dan pemilihan investasi

Sofyan (2003) menyatakan, kegiatan analisis keuangan dapat

dikelompokkan kedalam tiga kegiatan utama yaitu:

32

1) Rekapitulasi penerimaan usaha, yaitu membuat seluruh rekap penerimaan yang

dihasilkan dari hasil kajian aspek-aspek usaha baik berupa penerimaan utama

maupun penerimaan lain sebagai akibat dari adanya kegiatan usaha. Rekapitulasi

ini bertujuan untuk menghitung besarnya arus kas masuk, yaitu besarnya

perkiraan netto dari pemasukan yang akan diterima selama periode umur usaha

tersebut. Unsur penerimaan usaha meliputi:

a) Perkiraan penjualan yang telah dihitung pada analisis pemasaran

b) Harga jual yang ditetapkan

c) Tambahan pendapatan lain-lain yang mungkin diperoleh karena adanya

pendirian usaha ini.

2) Rekapitulasi biaya usaha, yaitu membuat rekap dari semua biaya usaha yang

sudah dihasilkan atau diputuskan. Unsur biaya usaha meliputi: biaya praoperasi,

biaya investasi, biaya operasi. Biaya-biaya tersebut sebelum digunakan untuk

dimasukkan kedalam analisis perlu diteliti untuk menentukan masuk dalam

perhitungan penilaian usaha atau diperhitungkan nanti setelah usaha beroperasi.

Pengelompokkan biaya meliputi biaya penyusutan, biaya amortisasi, biaya bunga

dan biaya sunk cost.

3) Membuat laporan aliran kas yaitu menguji aliran kas masuk yang dihasilkan

berdasarkan kriteria keuangan yang ada. Hal ini merupakan kegiatan inti yang

harus dilakukan dalam analisis studi kelayakan, secara umum laporan kas dapat

diperoleh dengan cara mengurangi total rekap perkiraan penerimaan dengan total

rekap perkiraan biaya usaha.

33

Tujuan menganalisis aspek keuangan dari suatu studi kelayakan proyek

bisnis adalah untuk menentukan rencana investasi melalui perhitungan biaya dan

manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran dan

pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk

membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang telah ditentukan dan menilai

apakah proyek akan dapat berkembang terus (Umar, 2001).

Analisis aspek keuangan memerlukan data yang akan dipakai untuk

mencari besar jumlah yang dibutuhkan dalam perhitungan dan teori yang

mendukung dalam penilaian studi kelayakan meliputi kebutuhan dana, sumber

dana, biaya modal dan struktur modal, nilai waktu dari uang, depresiasi,

amortisasi dan pajak.

Hasil analisis elemen-elemen sebagai bagian dari aspek keuangan di atas nantinya

akan berupa suatu pernyataan apakah rencana bisnis dianggap layak atau tidak.

2.3.3.2.1 Kebutuhan Dana

Berdasarkan jenis penggunaan dana, maka dana yang dibutuhkan

dibedakan atas:

1) Dana investasi awal atau investasi inisial (initial investment) yaitu dana

investasi yang diperlukan untuk mengadakan barang modal (mesin,

bangunan, gudang, bangunan kantor, perumahan untuk tenaga kerja

langsung, tanah lokasi, pemasangan, produksi, percobaan, pengadaan alat-

alat kantor (mesin kantor dan furniture), jasa-jasa umum (listrik, air dan

telepon), dan sarana

34

pendukung lainnya (jalanan proyek, kendaraan bermotor, rumah dinas dan

fasilitas lainnya).

2) Dana modal kerja (working capital), yaitu dana yang diperlukan untuk

membiayai aktivitas operasi sesudah proyek memasuki fase operasi

komersial.

Dari uraian di atas, maka investasi memerlukan dua macam pengeluaran

yaitu:

1) Pengeluaran modal (capital expenditure), yaitu pengeluaran untuk investasi

inisial.

2) Pengeluaran operasi untuk pendapatan (operating or revenue expenditure)

yaitu modal kerja yang dibutuhkan untuk membiayai operasi sesudah

memasuki fase operasi komersial.

Menurut Husnan & Muhammad (2000), aktiva tetap yang diperlukan

untuk investasi dapat diklasifikasikan sebagai berikut:

1) Aktiva tetap berwujud

(1) Tanah dan pengembangan lokasi, meliputi: harga tanah, biaya pendaftaran,

pembersihan, penyiapan tanah, pembuatan jalan kejalan yang terdekat,

pemagaran dan sebagainya.

(2) Bangunan dan perlengkapannya meliputi: bangunan untuk pabrik, bangunan

untuk administrasi, gudang, genset, pos keamanan, jasa arsitektur dan lain

sebagainya.

(3) Pabrik dan mesin-mesin meliputi biaya pembangunan pabrik, harga mesin,

biaya pemasangan, biaya pengangkutan, suku cadang dan lain sebagainya.

35

(4) Aktiva tetap lainnya meliputi: perlengkapan angkutan dan penanganan bahan,

perlengkapan untuk penelitian dan pengembangan, perlengkapan kantor dan lain

sebagainya.

2) Aktiva tetap tidak berwujud

(1) Aktiva tidak berwujud meliputi: patent, lisensi, pembayaran lumpsum untuk

penggunaan teknologi, enginering fees, copywright, goodwill dan lain sebagainya.

(2) Biaya-biaya pendahuluan meliputi biaya untuk studi pendahuluan, penyiapan

pembuatan studi kelayakan, survei pasar, biaya hukum dan lain sebagainya.

(3) Biaya-biaya sebelum operasi meliputi: biaya penarikan tenaga kerja, biaya

latihan, beban bunga dan biaya-biaya selama produksi percobaan.

Kebutuhan dana untuk modal kerja dapat diartikan sebagai modal kerja

brutto atau modal kerja netto. Modal kerja brutto menunjukkan semua investasi

yang diperlukan untuk aktiva lancar yang terdiri dari: kas, surat-surat berharga,

piutang, persediaan, dan lainnya. Modal kerja netto merupakan selisih antara

aktiva lancar dengan hutang jangka pendek (kurang dari satu tahun).

2.3.3.2.2. Sumber Dana

Dewasa ini banyak sekali lembaga keuangan bank maupun non bank yang

bersedia untuk mendanai suatu proyek investasi. Biaya modal adalah biaya yang

harus ditanggung oleh perusahaan karena menggunakan sumber dana tertentu,

baik modal sendiri atau berasal dari pinjaman. Modal sendiri bisa berupa saham

36

preferen, saham biasa, atau dari laba yang ditahan. Biaya modal keseluruhan

sering dipakai sebagai tingkat keuntungan yang layak dari suatu proyek, disebut

juga cut off rate. Untuk bisa menghitung biaya modal keseluruhan, maka perlu

menghitung terlebih dahulu biaya modal dari masing-masing sumber pendanaan

(Husnan dan Muhammad, 2000).

Husnan dan Pudjiastuti (2012), menyebutkan sumber dana berasal dari :

1). Penurunan bersih aktiva, kecuali aktiva tetap dan kas

2). Penurunan bruto aktiva tetap

3). Kenaikan bersih kewajiban dan hutang

4). Penambahan modal sendiri

5). Dana yang diperoleh dari operasi

Klasifikasi sumber dana berdasarkan atas jangka waktu tidaklah selalu

tepat karena kredit jangka pendek yang selalu diperpanjang akhirnya menjadi

dana jangka panjang. Dana jangka pendek bisa dikelompokkan menjadi dua (2)

tipe yaitu (1) Pendanaan spontan, dan (2) Pendanaan yang memerlukan negosiasi.

Pendanaan spontan adalah sumber dana yang ikut berubah apabila aktivitas

perusahaan berubah. Sedangkan pendanaan yang memerlukan negosiasi

mengharuskan perusahaan untuk melakukan negosiasi untuk menambah atau

mengurangi dana yang diperlukan oleh perusahaan (Husnan dan Pudjiastuti,

2012).

Husnan (2013) menyebutkan bahwa sumber dana jangka panjang yang

pertama (1) adalah modal sendiri dapat berasal dari dalam perusahaan (internal

financing) dari hasil operasi (laba) yang ditahan, sumber dari luar (external

37

financing) dalam bentuk saham biasa atau saham preferen. Perusahaan yang tidak

berbentuk PT, sumber dari luar berupa modal sendiri adalah (tambahan) modal

yang disetor. Saham menunjukkan bukti kepemilikan yang diterbitkan oleh

perusahaan. Saham preferen sebenarnya merupakan kombinasi antara bentuk

utang dan modal sendiri. Saat terjadinya peristiwa likuidasi (pembubaran

perusahaan), pemegang saham preferen mempunyai hak setelah kreditor, tetapi

sebelum pemegang saham biasa. Haknya terbatas sebesar nilai nominal yang

tercantum pada saham preferen. Kedua (2) adalah hutang jangka panjang, jenis-

jenis hutang tersebut adalah obligasi merupakan surat tanda hutang, umumnya

tidak dijamin aktiva tertentu, kredit investasi dan hipotek yang merupakan bentuk

hutang jangka panjang dengan agunan aktiva tidak bergerak (tanah, bangunan).

Ketiga (3) mengganti obligasi lama dengan obligasi baru (disebut sebagai

refunding) yang dilakukan sebelum obligasi lama jatuh tempo dengan maksud

mengurangi beban bunga. Keempat (4) Penerbitan sekuritas di pasar modal yang

pada dasarnya dilakukan untuk menghindari proses intermediasi keuangan. Pihak

yang kelebihan dana (para investor) menyerahkan langsung dananya ke pihak

yang memerlukan dana (perusahaan). Banyak pihak yang terlibat dalam

penerbitan sekuritas di pasar modal, dengan tujuan agar tidak terjadi penipuan

informasi kepada para pemodal.

Brigham dan Houston (2013) menyebutkan, keputusan apakah akan

melakukan investasi dalam aktiva tetap atau tidak disebut sebagai keputusan

penganggaran modal (capital budgeting decisions), dimana selalu melibatkan

38

analisis arus kas yang didiskontokan. Tingkat diskonto ini disebut biaya modal

(cost of capital).

Selanjutnya Sutojo (2002) menyatakan, pembangunan dan pengoperasian proyek

dapat dibiayai dengan dua sumber pembiayaan utama antara lain dana sendiri

(equity investment) dan pinjaman dari pihak ketiga (project financing). Kedua

sumber pembiayaan utama itu, dalam kasus-kasus tertentu diadakan sumber

pembiayaan ketiga yang bersifat semi modal sendiri, yaitu pinjaman dari

pemegang saham (shareholders loan). Berdasarkan beberapa pengertian diatas,

sumber dana investasi berasal dari modal sendiri dan atau modal pinjaman yang

disesuaikan dengan kondisi dan situasi dari masing-masing perusahaan.

2.3.3.2.3. Biaya Modal (Cost of Capital)

Biaya modal dipengaruhi oleh berbagai faktor yang dapat dikendalikan

perusahaan, yaitu : kebijakan struktur modal, kebijakan deviden, kebijakan

investasi, serta faktor diluar kendali perusahaan misalnya dua yang terpenting

adalah tingkat suku bunga dan tarif pajak. Salah satu faktor yang mempengaruhi

biaya modal adalah kebijakan struktur modal yang ditargetkan (target capital

structure) oleh perusahaan yang bisa berubah sewaktu-waktu sesuai kondisi.

Struktur modal yang ditargetkan adalah bauran dari hutang, saham preferen, dan

saham biasa yang direncanakan perusahaan untuk menambah modal yang

melibatkan perimbangan (trade off) antara risiko dan tingkat pengembalian

(Brigham dan Houston, 2013).

39

Ada dua (2) metode yang dipergunakan untuk mengkaitkan keputusan

investasi dengan keputusan pendanaan. Metode yang pertama adalah dengan

menggunakan biaya modal rata-rata tertimbang, yang kedua dengan menggunakan

metode adjusted present value (Husnan dan Pudjiastuti, 2012).

1) Biaya Modal Individu

Biaya modal adalah biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan karena

menggunakan sumber dana tertentu, baik modal sendiri atau berasal dari

pinjaman. Modal sendiri dapat berupa bisa berupa saham preferen, biasa

atau laba ditahan. Biaya modal keseluruhan sering dipakai sebagai tingkat

keuntungan yang layak dari suatu proyek yang disebut juga cut off rate.

Menghitung biaya modal keseluruhan, terlebih dahulu perlu menghitung

biaya modal dari masing-masing pendanaan antara lain:

(1) Biaya utang (cost of debt)

Biaya utang merupakan biaya yang ditanggung karena menggunakan

sumber dana yang berasal dari pinjaman. Meskipun yang sering dihitung

biaya modal dari pinjaman adalah biaya utang untuk utang jangka panjang,

tetapi sebenarnya baik utang jangka panjang maupun utang jangka pendek

mempunyai biaya modal (meskipun besarnya mungkin tidak sama).

(2) Biaya laba yang ditahan

Biaya laba yang ditahan sama dengan modal sendiri dari saham biasa.

Apabila perusahaan menggunakan laba yang ditahan perusahaan tidak

perlu mengeluarkan biaya tambahan tetapi apabila membagikan laba dan

40

mengeluarkan saham baru, harus menanggung biaya pengeluaran saham

yang disebut floatation cost.

2.3.3.2.4. Nilai Waktu Dari Uang

Nilai uang pada waktu yang berbeda memiliki penghargaan yang tidak

sama, rupiah saat ini dihargai lebih tinggi daripada rupiah nanti. Nilai waktu dari

uang memberikan dampak terhadap nilai perusahaan, dimana penetapan waktu

arus kas mempengaruhi nilai aktiva dan tingkat pengembalian. Semua konsep

yang digunakan dalam keuangan, tidak ada yang lebih penting selain nilai waktu

dari uang atau analisis arus kas yang didiskontokan (discounted cash flow)

(Brigham & Houston, 2013)

Peringkat atau alat yang sangat penting dalam analisis nilai waktu adalah

garis waktu (time line), yang menggambarkan secara grafis penetapan arus kas.

Nilai angka pada waktu menunjukkan akhir periode, arus kas ditunjukkan secara

langsung dibawah tanda (arus kas keluar diberi tanda negatif), dan suku bunga

secara langsung ditunjukkan diatas garis waktu. Arus kas yang belum diketahui

dan dicoba untuk dicari dalam analisis diberi tanda tanya.

Proses yang berjalan dari nilai hari ini atau nilai sekarang (PV) menjadi

nilai masa depan (FV) disebut sebagai pemajemukan (compounding).

Pemajemukan merupakan proses aritmatik dalam menentukan nilai akhir arus kas

atau serangkaian arus kas apabila bunga majemuk diterapkan.

41

2.3.3.2.4.1. Depresiasi, Amortisasi dan Pajak

1) Depresiasi

Syamsudin (2002) menyatakan Depresiasi yang dikenal sebagai

penghapusan merupakan salah satu komponen biaya tetap yang timbul karena

digunakannya aktiva tetap, dimana biaya ini dapat dikurangkan dari

revenue/penghasilan. Depresiasi dapat dikurangkan sebagai expense/biaya dari

revenue yang diterima, dapat dihitung dengan beberapa cara yaitu:

(1) The straight line method (Metode garis lurus)

Jumlah depresiasi dengan menggunakan metode straight line method ini

dapat dihitung dengan membagi depricable value (jumlah investasi dikurangi

dengan nilai residu) dari suatu aktiva dengan umur ekonomisnya, sehingga dengan

menggunakan metode ini jumlah depresiasi setiap tahunnya sama.

(2) The double declining balance method

Tingkat depresiasi yang digunakan di dalam metode ini adalah sama

dengan tingkat yang digunakan dalam metode straight line dikalikan dua dan

jumlah yang digunakan sebagai dasar perhitungan depresiasi adalah keseluruhan

nilai investasi. Jumlah depresiasi pada tahun terakhir akan sama dengan nilai buku

pada awal tahun terakhir dikurangi dengan jumlah nilai residu.

(3) The sum of the years digits method

Penggunaan metode ini menyebabkan keseluruhan bilangan umur dari

suatu aktiva harus dijumlah. Jika‖n‖ adalah umur ekonomis dari suatu aktiva dan

S adalah jumlah keseluruhan bilangan umur teknis dari aktiva tersebut maka

42

jumlah depresiasi pada tahun pertama adalah n/S, pada tahun kedua (n-1)/S dan

seterusnya, dikalikan dengan depricable value.

Brigham dan Houston (2013) menyatakan bahwa pedoman sederhana yang

dikenal dengan MACRS (modified accelerated cost recovery system) menciptakan

beberapa kelas aktiva, dimana masing-masing memiliki umur lebih atau kurang

yang ditetapkan secara arbitrer dan disebut periode pemakaian (recovery period)

atau umur kelas (class life) seperti pada Tabel 2.1 :

Tabel 2.1

Kelas Utama dan Umur Aktiva untuk MACRS

Kelas Jenis Property

3 tahun Beberapa peralatan pabrik khusus

5 tahun Mobil, truk muatan ringan, komputer dan peralatan manufaktur

khusus

7 tahun Sebagian besar peralatan industri, perlengkapan kantor, peralatan

tetap

10 tahun Jenis peralatan dengan umur manfaat yang lebih lama

27,5 tahun Properti perumahan untuk tempat tinggal seperti gedung,

apartemen

39 tahun Semua properti non perumahan, termasuk bangunan komersial

dan industri

Sumber: Brigham dan Houston (2013)

Fraser dan Ormiston (2008) menyatakan, penyusutan digunakan untuk

mengalokasikan biaya aktiva tetap berwujud seperti, bangunan, mesin, peralatan,

perlengkapan kantor dan kendaraan bermotor. Tanah merupakan suatu

pengecualian terhadap aturan tersebut karena tanah dianggap memiliki masa

manfaat yang tidak terbatas. Biaya atas aktiva selain tanah akan bermanfaat

43

kepada perusahaan lebih dari setahun dialokasikan masa manfaat bukannya

dibebankan dalam tahun pembelian.

2) Amortisasi

Amortisasi merupakan proses yang diterapkan kepada sewa guna usaha

modal, bangunan yang belum selesai, dan biaya kadaluarsa aktiva tidak berwujud,

seperti paten, hak cipta, merek dagang, lisensi, franchise dan goodwill (Fraser dan

Ormiston,2008).

3) Pajak

Tarif pajak yang diterapkan atas penghasilan kena pajak bagi wajib pajak

badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap adalah sebagai berikut :

Tabel 2.2

Tarif Pajak Penghasilan untuk Badan Usaha

Penghasilan Kotor (Peredaran Bruto)

(Rp) Tarif Pajak

Kurang dari Rp 4.8 Miliar 1% x Penghasilan Kotor

(Peredaran Bruto)

Lebih dari Rp 4.8 Miliar s/d Rp 50

Miliar

{0.25 - (0.6 Miliar/Penghasilan Kotor)} x

PKP

Lebih dari Rp 50 Miliar 25% x PKP

Sumber : - UU No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan,

- UU. No. 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-

Undang No. 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan dan

- Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2013 Tentang Pajak Penghasilan

Atas Penghasilan dari Usaha Yang Diterima atau Diperoleh Wajib

Pajak Yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu

44

2.3.3.2.5. Aliran Kas (Cash flow)

Investor dalam memutuskan investasi, berharap akan memperoleh tingkat

keuntungan dari investasi tersebut. Informasi yang biasanya digunakan adalah

informasi mengenai aliran kasnya, bukan laba akuntansi. Mengestimasi aliran kas

dapat dilakukan dengan cara menyesuaikan laba akuntansi. Untuk mengestimasi

aliran kas proyek, terlebih dahulu dipahami jenis-jenis aliran kas. Arus kas

merupakan unsur analisis yang sangat penting karena kelayakan finansial sebuah

usulan rencana investasi diukur pada nilai sekarang arus kasnya. Laporan arus kas

adalah laporan yang menjelaskan dampak aktivitas operasi investasi, dan

pembiayaan perusahaan terhadap arus kas selama satu periode akuntasi (Brigham

dan Houston, 2013). Laporan ini memisahkan aktivitas menjadi tiga katagori,

yaitu :

1). Aktivitas operasi, yang mencakup laba bersih, penyusutan, dan perubahan

aktiva lancar serta kewajiban lancar selain kas dan utang jangka pendek.

2). Aktivitas investasi, yang mencakup investasi dalam atau menjual aktiva tetap.

3). Aktivitas pembiayaan, yang mencakup kas yang diperoleh selama tahun

berjalan dengan menerbitkan hutang jangka pendek, hutang jangka panjang atau

saham termasuk pembayaran deviden atau kas yang digunakan untuk pembelian

kembali saham atau obligasi.

Menganalisis suatu proyek apakah layak atau tidak untuk dilaksanakan

dapat dilakukan dengan melihat arus kas yang akan dihasilkan oleh proyek

tersebut mulai dari persiapan sampai dengan proyek tersebut jalan dalam beberapa

tahun pertama. Arus kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat

45

dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni arus kas permulaan (initial cash flow),

arus kas operasional (operasional cash flow) dan arus kas terminal (terminal cash

flow). Pengeluaran untuk investasi pada awal periode mungkin tidak hanya sekali,

merupakan arus kas permulaan, arus kas yang timbul selama operasi proyek itu

disebut sebagai arus kas operasional dan arus kas yang diperoleh pada waktu

proyek tersebut berakhir disebut sebagai arus kas terminal (Husnan dan

Muhammad, 2000).

Berdasarkan definisi arus kas di atas dapat dikatakan bahwa sangat penting

untuk menghitung arus kas dalam rangka menganalisis suatu investasi. Arus kas

dapat dibagi menjadi 3 jenis yaitu arus kas awal (initial cash flow), arus kas

operasional (operational cash flow) dan arus kas akhir (terminal cash flow).

1) Arus kas awal (Initial cash flow).

Suratman (2001) menyatakan, arus kas awal adalah arus kas keluar dalam rangka

untuk keperluan tetap dan penentuan besarnya modal kerja. Aliran kas ini

biasanya diberi notasi negatif, artinya kas yang dikeluarkan. Aliran kas ini terjadi

pada tahun ke 0, artinya perusahaan belum beroperasi dan pengeluaran kas untuk

keperluan initial investment ini tidak dapat digunakan untuk menilai profitabilitas

proyek. Husnan dan Muhammad (2000) menyatakan bahwa mungkin sekali untuk

proyek-proyek besar, initial cash flow tidak hanya terjadi pada awal periode,

tetapi terjadi beberapa kali, pada tahun kesatu, kedua dan seterusnya.

46

2) Arus kas operasional (Operational Cash Flow)

Suratman (2001) menyatakan, aliran kas operasional berasal dari operasi

perusahaan (kegiatan utama perusahaan). Aliran kas operasional meliputi aliran

kas masuk dan aliran kas keluar. Aliran kas masuk berasal dari penjualan

(pendapatan), sedangkan aliran kas keluar adalah kas yang dikeluarkan untuk

membayar operasional perusahaan seperti biaya pokok perusahaan, biaya

administrasi dan umum dan penjualan serta biaya-biaya lainnya dalam rangka

untuk memperoleh pendapatan.

Brigham dan Houston (2013) menyebutkan, langkah yang paling penting

dan paling sulit dalam penganggaran modal adalah mengestimasi arus kas proyek

pengeluaran investasi dan arus kas masuk bersih tahunan setelah proyek

dijalankan, hal ini disebabkan karena banyaknya variabel, individu dan

departemen yang berpartisipasi dalam proses ini. Langkah awal dalam estimasi

arus kas adalah mengidentifikasi arus kas relevan, yaitu arus kas khusus yang

harus dipertimbangkan dalam membuat keputusan. Dua aturan utama untuk

menghindari kesalahan dalam mengidentifikasi arus kas yang relevan adalah :

keputusan penganggaran modal harus didasarkan pada arus kas, bukan laba

akuntansi dan hanya arus kas incremental yang relevan dengan keputusan

menerima/menolak.

Aliran kas ini harus steril dari keputusan pembelanjaan seperti kas masuk

dari setoran pemilik, kas untuk membayar pokok utang dan lain sebagainya.

Alasan yang mendasarinya adalah kas netto yang digunakan sebagai dasar untuk

penilaian keberhasilan investasi suatu proyek jangan terdistorsi.

47

Untuk menaksir arus kas yang relevan perlu diperhatikan hal-hal berikut :

penaksiran arus kas atas dasar setelah pajak, penaksiran arus kas atas dasar

incremental atau selisih, penaksiran arus kas yang timbul karena keputusan

investasi, dan jangan memasukkan sunk cost (Husnan, 2013).

Haming dan Basalamah (2010) membedakan arus kas dari tiga sudut pandang,

yaitu :

1. Menurut jenis transaksi kas :

1) Arus kas keluar (cash outflow), yaitu arus kas menurut jenis transaksinya

mengakibatkan terjadinya pengeluaran dana kas. Arus kas keluar dapat

digolongkan menjadi :

(1) Pengeluaran investasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk

membiayai kegiatan pembangunan atau pengadaan proyek. Arus kas

demikian lazim disebut arus kas awal.

(2) Pengeluaran operasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk

membiayai kegiatan operasi proyek sesudah memasuki fase operasi

komersial.

(3) Pengeluaran non operasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan

untuk membiayai kegiatan yang tidak berhubungan dengan operasi

proyek, tetapi tetap berhubungan dengan organisasi atau perusahaan,

Misalnya : biaya pelayanan tamu perusahaan, seminar atau loka karya

tertentu.

(4) Pengeluaran investasi baru, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan

untuk membiayai pembangunan proyek baru perusahaan, seperti proyek

48

ekspansi, pengenalan produk baru, daerah pemasaran baru dan

sebagainya.

2) Arus kas masuk (cash inflow), yaitu arus kas menurut jenis transaksinya

mengakibatkan terjadinya arus penerimaan kas. Arus kas masuk dapat

digolongkan menjadi :

(1) Penerimaan operasi, yaitu arus penerimaan kas yang berasal dari

kegiatan penjualan atas keluaran proyek (selling revenue). Arus kas

demikian ini lazim disebut arus kas penerimaan hasil penjualan.

(2) Penerimaan non operasi, yaitu penerimaan kas yang berasal dari

kegiatan bukan operasi proyek, sekalipun sudah memasuki fase operasi

komersial. Misalnya : penerimaan deviden, kupon, dan jasa giro atas

dana proyek yang diinvestasikan sementara, atau hasil penjualan aktiva

tetap proyek yang tidak dipergunakan lagi.

(3) Penerimaan nilai sisa proyek, yaitu arus penerimaan kas yang berasal

dari aktiva tetap proyek pada akhir usia ekonomis proyek.

2. Menurut sifat arus kas

1) Arus kas bruto (total), yaitu arus penerimaan kas yang bersifat totalitas

sebelum memperhitungkan beban pengeluaran kas yang terkait dengan

penerimaan itu. Arus kas bruto dapat pula disebut gross margin.

2) Arus kas neto (bersih), yaitu arus penerimaan kas sesudah

memperhitungkan biaya-biaya yang harus dipikul (net benefit).

49

3) Arus kas bersih sesudah pajak (net income cash flow) adalah arus kas yang

diperoleh dari penjumlahan antara laba bersih dengan akumulasi

penyusutan dan bunga sesudah pajak.

Ketiga macam tipe arus kas yaitu : arus kas awal, arus kas bersih sesudah

pajak, dan arus kas terminal memiliki arti penting bagi jalannya suatu perusahaan

untuk menganalisis kelayakan sebuah investasi.

Terdapat tiga prinsip yang harus diperhatikan dalam menentukan estimasi arus kas

operasional yakni:

(1) Harus didasarkan pada perhitungan kas setelah pajak.

(2) Biaya bunga harus dikeluarkan dari perhitungan.

(3) Harus didasarkan pada ―dengan dan tanpa‖ proyek jika proyek investasi untuk

pengembangan/penambahan dari proyek yang sebelumnya sudah berjalan.

Estimasi kas ditentukan atas dasar incremental antara investasi dan tanpa investasi

baru (Suratman, 2001).

Menentukan aliran kas operasional dapat dilakukan dengan dua cara yaitu:

(1) Menjumlahkan seluruh kas masuk yang berasal dari penjualan, kemudian

dikurangi dengan seluruh aliran kas keluar untuk operasional.

(2) Menyesuaikan laporan rugi laba berdasarkan standar akuntansi keuangan

dengan pengeluaran-pengeluaran non tunai seperti depresiasi, amortisasi dan lain-

lainnya.

Adapun formulasinya sebagai berikut:

Kas neto = Laba bersih setelah pajak + depresiasi + bunga (1 – pajak)

50

Kebanyakan cara yang dipergunakan untuk menaksir operational cash

flow setiap tahunnya adalah dengan menyesuaikan taksiran rugi laba yang disusun

berdasarkan pninsip-prinsip akuntansi dan menambahkannya dengan biaya-biaya

yang sifatnya bukan tunai, sebagai contoh adalah penyusutan (Husnan dan

Muhammad, 2000).

3) Arus kas akhir (terminal cash flow)

Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomis

proyek. Oleh karena itu arus kas ini berasal dari modal kerja dan penjualan aktiva

tetap yang sudah habis umur ekonomisnya (Suratman, 2001).

Cara yang paling banyak digunakan dalam menaksir arus kas setiap

tahunnya adalah dengan menyesuaikan taksiran daftar laba rugi yang disusun oleh

proyek dengan berdasarkan prinsip-prinsip akuntansi dan menambahkannya

dengan biaya biaya yang sifatnya bukan tunai seperti penyusutan dan amortisasi

(cara kedua).

Husnan dan Muhammad (2000) menyatakan bahwa terminal cash flow

umumnya terdiri dari nilai sisa (residu) investasi tersebut dan pengembalian

modal kerja.

2.3.3.2.6. Pengaruh Inflasi Terhadap Biaya Usaha

Para pelaku studi kelayakan dituntut untuk selalu jeli terhadap segala

fenomena ekonomi yang mungkin akan berpengaruh terhadap seluruh biaya

rencana pendirian usaha. Jika hal ini tidak dapat dilakukan maka akan

menyebabkan terjadi penyimpangan terlalu jauh dari nilai yang diharapkan oleh

51

pihak-pihak yang berkepentingan dengan rencana pendirian usaha yaitu

para pemilik modal, pemerintah, manajer dan kayawan serta masyarakat luas.

Inflasi sebagai salah satu fenomena ekonomi yang umum berfluktuasi sesuai

dengan perkembangan ekonomi dan perkembangan situasi politik dari suatu

negara, yang pengaruhnya dapat berdampak negatif bagi kemajuan usaha pada

saat ini dan dimasa yang akan datang walaupun secara tidak langsung dapat

tercermin dari perkembangan tingkat suku bunga pinjaman, tetapi memperhatikan

langsung pengaruh inflasi dalam studi kelayakan usaha adalah cukup penting.

Biaya biasanya selalu terkena langsung dari adanya dampak inflasi, dan

biaya yang diperkirakan akan terkena langsung itu adalah biaya-biaya yang harus

dikeluarkan oleh rencana usaha selama periode umur usaha atau proyek. Biaya itu

mungkin saja menyangkut biaya modal kerja atau biaya operasional dari rencana

usaha yang akan didirikan yang dalam studi kelayakan usaha biaya-biaya tersebut

diperhitungkan sebagai arus kas keluar atau cash outflow dari rencana usaha

selama umur ekonomis usaha atau proyek. Ini berarti perlu dicarikan bagaimana

cara memperhitungkan atau masukan pengaruh inflasi ke dalam biaya usaha

selama periode umur ekonomis usaha.

2.3.3.2.7. Metode Penilaian Investasi

Penilaian studi kelayakan dimaksudkan untuk mengetahui apakah suatu

investasi layak untuk dilaksanakan dipandang dari aspek profitabilitas

komersialnya. Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menilai kelayakan

investasi sangat beragam dan masing-masing mempunyai kelebihan dan

52

kelemahan. Hansen dan Mowen (2000) menyatakan, model keputusan investasi

modal dasar dapat diklasifikasikan menjadi dua katagori utama yaitu :

1). Model nondiskonto (nondiscounting models) mengabaikan waktu dari uang

(time value of money). Model nondiskonto misalnya : periode pengembalian

(payback period), tingkat pengembalian akutansi (accounting rate of return

/ARR).

2). Model diskonto (discounting models) mempertimbangkan secara eksplisit.

Model diskonto misalnya : nilai sekarang bersih (net present value/NPV), tingkat

pengembalian internal (internal rate of return/IRR).

Menurut Husnan dan Muhammad (2000), pada umumnya ada 5 (lima)

metode yang biasa dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian investasi,

yaitu:

1). Metode payback

2). Metode net present value (NPV)

3). Metode internal rate of return (IRR)

4). Metode profitibility index

Brigham dan Houston (2013) menyatakan lima metode kunci digunakan

untuk memberi peringkat dan memutuskan proyek diterima atau tidak untuk

dimasukkan dalam anggaran modal, yaitu :

1). Pengembalian (payback),

2). Pemulihan yang didiskontokan (discounted payback period),

3). Nilai sekarang bersih (net present value/NPV),

4). Tingkat pengembalian internal (internal rate of return/IRR)

53

Metode perhitungan dan evaluasi pada setiap pelaksanaan studi kelayakan

diidentifikasi untuk proses pengambilan keputusan dalam menerima atau menolak

dan membuat urutan berdasarkan derajat daya tarik usulan investasi dilihat dari

segi finansial atau ekonomi. Dibawah ini merupakan penilaian untuk kelayakan

suatu investasi berdasarkan :

1). Metode Payback

Salah satu metode konvensional yang digunakan untuk mengukur berapa

lama proyek investasi akan mengembalikan dana investasi yang telah dikeluarkan

adalah metode payback period. Kriteria yang digunakan dalam metode ini adalah

jika waktu yang dihasilkan oleh perhitungan metode ini lebih pendek dari yang

diharapkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan jika lebih lama

maka proyek ditolak. Metode ini mendasarkan perhitungannya kepada arus kas

dari proyek tersebut.

Masalah utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan periode

payback maksimum yang disyaratkan, untuk dipergunakan sebagai angka

pembanding. Secara normatif memang tidak ada pedoman yang bisa dipakai untuk

menentukan payback maksimum ini. Kelemahan lain dari metode ini adalah

diabaikannya nilai waktu uang dan diabaikannya arus kas setelah periode

payback. Untuk mengatasi kelemahan ini ada yang menggunakan discounted

payback, di mana arus kas operasional kas tersebut dan juga terminal cash flow

didiscountedkan dengan tingkat bunga yang relevan (Husnan dan Muhammad,

2000).

54

2). Metode Net Present Value

Sutoyo (2002) menyebutkan bahwa Net Present Value (NPV) dapat

dihitung dengan rumus persamaan matematis sebagai berikut :

CFO1 CFO2 CFO3 CFo + TCF

NPV = + + + ……. + - Io

(1+r)1 (1 +r)

2 (1 +r)

3 (1+r)

n

Keterangan:

NPV = Net Present Value

CFo = Arus kas tahunan operasional dari tahun ke 1 sampai tahun ke n

Io = Jumlah investasi yang telah tertanam dalam proyek

r = Tingkat bunga yang relevan

TCF = Terminal Cash Flow

Metode ini dihitung dengan cara selisih antara nilai sekarang investasi

dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan

datang. Untuk menghitung nilai sekarang tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu

tingkat bunga yang dianggap relevan.

Pedoman umum dikatakan apabila net persent value proyek positif, maka

proyek tersebut layak untuk dilaksanakan dan apabila net present value negatif,

maka proyek yang bersangkutan adalah tidak layak.

3). Metode Internal Rate of Return ( IRR Method)

Metode ini digunakan untuk menentukan apakah suatu usulan proyek

investasi dianggap layak atau tidak, dengan cara membandingkan antara tingkat

keuntungan yang diharapkan. Perhitungan IRR dilakukan dengan cara mencari

55

discount rate yang dapat menyamakan antara present value dari arus kas dengan

present value dari investasi.

Apabila tingkat bunga ini (IRR) lebih besar dari tingkat bunga yang

diharapkan, maka investasi proyek tersebut dikatakan menguntungkan dan

sebaliknya. Suratman (2001) menyebutkan bahwa untuk menentukan IRR ini

adalah dengan menggunakan prinsip interpolasi yang secara matematis tingkat

IRR ini dinyatakan sebagai r dan mengingat dalam proyek investasi arus kas awal

(initial investment) dilakukan pada tahun ke 0, maka formulasi di atas dapat

dimodifikasi menjadi:

A1 A2 A3 An

A0 = + + + ……. + - Io

(1+r)1 (1 +r)

2 (1 +r)

3 (1+r)

n

di mana ;

Ao = Arus kas keluar pertama

A1— An = Penerimaan kas bersih (proceed) dari tahun pertama sampai

tahun ke-n

R = Internal Rate of Return (IRR)

4). Metode Profitability Index (PI)

Teknik ini untuk mengukur layak tidaknya suatu usulan proyek investasi cukup

dengan membandingkan antara Present Value (PV) Proceeds dengan Present

Value (PV) Investasi.

Kriteria yang digunakan : terima investasi yang diharapkan PI > 1.

56

Rumus :

PV Proceeds

PI = -----------------

PV Investasi

Diantara keempat metode tersebut di atas, maka dalam analisis investasi

ini akan menekankan pada metode net present value karena metode ini merupakan

metode yang memperhatikan nilai uang (tidak seperti metode payback) dan

menunjukkan nilai absolutnya (dalam metode Internal Rate of Return hanya

menunjukkan secara relatif/prosentase). Namun dernikian untuk perbandingan,

kedua metode tersebut yakni payback dan Internal Rate of Return juga akan

dihitung.

2.3.3.2.8. Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis)

Soeharto (2002) menyatakan, studi kelayakan aspek finansial ekonomi

memerlukan suatu analisis sensitivitas (sensitivity analysis), lebih-lebih bagi

proyek (investasi) yang berumur panjang (10-15 tahun). Pendekatan terbaik

berkaitan dengan ketidakpastian adalah menggunakan analisis sensistivitas,

dimana mengubah asumsi yang mengandalkan pada analisis investasi modal dan

menilai pengaruhnya terhadap pola arus kas (Hansen dan Mowen, 2005).

Analisis dilakukan untuk mengetahui sampai sejauh mana perubahan

unsur-unsur aspek finansial ekonomi berpengaruh terhadap keputusan yang

dipilih. Unsur-unsur tersebut dapat berupa perubahan harga bahan mentah, biaya

produksi, menciutnya pangsa pasar, turunnya harga produk per unit, ataupun

57

terhadap bunga pinjaman. Usulan investasi lazimnya dilakukan analisis

sensitivitas proyeksi aliran kas selama siklus investasi akibat kemungkinan

perubahan berbagai unsur atau kondisi. Bila nilai unsur tertentu berubah dengan

variasi yang relatif besar tetapi tidak berakibat terhadap keputusan, maka

dikatakan keputusan tersebut tidak sensitif terhadap unsur tersebut begitu juga

sebaliknya. Husnan (2013), menyatakan apabila dalam analisis menggunakan

variabel-variabel penjualan, biaya variabel, dan biaya tetap yang bersifat tunai,

maka variabel-variabel tersebut akan ditaksir untuk nilai-nilai optimis, yang

diharapkan, dan pesimis.

Menurut Lukman (2001) sensitivity analysis dilakukan dengan jalan

mengevaluasi suatu proyek berdasarkan sejumlah estimasi atas cash inflow yang

mungkin akan diterima. Hal ini dimaksudkan agar diperoleh suatu ―feeling‖ atau

perkiraan dari variabilitas hasil-hasil yang akan diperoleh, salah satu cara yang

paling sering digunakan adalah mengestimasikan hasil yang terjelek (terlalu

pesimis), hasil yang paling mungkin untuk dicapai, dan hasil yang terlalu optimis

dari suatu proyek. Dalam hal seperti ini, maka risiko dari suatu proyek akan

direfleksikan oleh ―range‖ dari hasil yang diharapkan. Sekalipun penggunaan

range dalam sensitivity analysis masih merupakan suatu pengukuran kasar, tetapi

hal tersebut sudah memberikan lebih dari satu estimasi cash inflow kepada

decision maker, sehingga pengukuran yang ―masih kasar‖ tersebut sudah dapat

digunakan untuk memperkirakan risiko yang dihadapi.

Penggunaan Probabilitas dalam perhitungan return digunakan untuk

memperkirakan risiko yang terkandung dalam suatu proyek secara lebih akurat.

58

Probabilitas dapat dikatakan sebagai persentase ―kemungkinan‖ terjadinya

suatu hasil. Misalnya, apabila sudah ditentukan bahwa suatu hasil mempunyai

probabilitas 80% (kemungkinan terjadinya 80%), maka sudah diperkirakan bahwa

dalam 10 kali, hasil tersebut akan terjadi 8 kali. Apabila suatu hasil mempunyai

probabilitas 100% maka hal tersebut sudah pasti akan terjadi, dan sebaliknya,

hasil yang mempunyai probabilitas 0% tidak akan pernah terjadi. Contoh lain

evaluasi terhadap estimasi-estimasi sangat pesimis, sangat mungkin, dan sangat

optimis dari suatu perusahaan ―Tahun Baik‖ menunjukkan bahwa probabilitas

untuk cash inflow yang pesimis adalah 25%, sangat mungkin 50% dan optimis

75% (jumlah keseluruhan probabilitas harus 1 atau 100 %, karena hal tersebut

didasarkan atas keseluruhan alternatif). Lain halnya yang dikatakan oleh Husnan

dan Muhammad (2000), dua kelemahan utama dari analisis sensitivitas ini adalah

: setiap orang mempunyai taksiran yang berbeda terhadap maksud dari pesimis

dan optimis, dan sangat mungkin antara variabel-variabel saling berkaitan.

Kemampuan proyek memasarkan produk dan menghasilkan keuntungan

dipengaruhi oleh berbagai faktor baik internal maupun eksternal perusahaan.

Contoh faktor internal adalah biaya pokok produk yang akan dihasilkan,

sedangkan contoh faktor eksternal adalah perkembangan harga produk sejenis di

pasar.

Apabila diketahui ada faktor-faktor internal atau eksternal yang besar

sekali pengaruhnya terhadap kemampuan proyek dalam menghasilkan penjualan

dan keuntungan, perlu dikaji tingkat kepekaan (sensitivity analysis) proyek

terhadap perubahan faktor-faktor tertentu itu. Contohnya adalah apabila harga jual

59

produk mempunyai pengaruh besar terhadap kemampuan proyek bersaing di

pasar, perlu dikaji pengaruh perubahan harga terhadap hasil penjualan, BEP

(Break Event Point ), pendapatan, laba serta kemampuan proyek dalam memenuhi

kewajiban keuangan kepada pihak ketiga.

Guna memperoleh jumlah perkiraan permintaan yang lebih dapat

dipercaya, diperlukan analisis kepekaan (sensitivity analysis) permintaan, terhadap

perubahan faktor tertentu yang dapat mempengaruhi jumlah atau pola permintaan

produk. Dengan metode analisis kepekaan, disamping jumlah perkiraan

permintaan pertama, akan disusun pula perkiraan permintaan kedua, ketiga dan

seterusnya sesuai dengan keperluan yang memasukkan pengaruh perubahan faktor

tertentu (Sutojo, 2002).

Umar (2001) menyatakan bahwa pada saat menganalisis perkiraan arus kas

di masa datang, kita berhadapan dengan ketidakpastian, sehingga harus

diidentifikasi semua variabel yang mempengaruhinya dan selanjutnya dilakukan

analisis kepekaan yang memberikan taksiran optimis dan pesimistik.

2.3.3.3 Aspek Hukum

Memulai studi kelayakan suatu usaha pada umumnya dimulai dari aspek hukum,

walaupun banyak pula yang melakukannya dari aspek lain (Kasmir dan Jakfar,

2012). Tujuan dari aspek hukum adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan,

dan keaslian dari dokumen-dokumen yang dimiliki.

Dalam aspek ini yang dibahas adalah masalah kelengkapan dan keabsahan

dokumen perusahaan, mulai dari bentuk badan usaha sampai dengan izin-izin

60

yang dimiliki. Kelengkapan dan keabsahan dokumen sangat penting, karena hal

ini merupakan dasar hukum yang harus dipegang apabila dikemudian hari timbul

masalah. Keabsahan dan kesempurnaan dokumen dapat diperoleh dari pihak-

pihak yang menerbitkan atau mengeluarkan dokumen tersebut. Melakukan

analisis aspek hukum memerlukan ketelitian dan kecermatan dengan mencari

sumber-sumber informasi yang jelas sampai ke tangan yang memang

berkompeten untuk mengeluarkan surat-surat yang hendak kita teliti.

Secara umum, dokumen yang akan diteliti sehubungan dengan aspek

hukum adalah sebagai berikut :

1). Bentuk Badan Usaha

Ada beberapa jenis bentuk badan hukum yang lazim di Indonesia,

misalnya Perseroan Terbatas (PT), Perseroan Komanditer (CV), koperasi,

yayasan, dan firma (Fa).

2). Bukti diri

Kartu identitas diri para pemilik usaha yang dikeluarkan oleh kelurahan

setempat yang dikenal dengan nama kartu tanda penduduk (KTP).

3). Tanda Daftar Perusahaan (TDP)

Setiap perusahaan yang akan beroperasi di Indonesia, harus membuat surat

tanda daftar perusahaan (TDP) sesuai dengan bidang usahanya masing-masing.

Departemen teknis yang mengeluarkan TDP adalah Departemen Perindustrian dan

Perdagangan. Pengurusan TDP adalah pada saat perusahaan mengurus akta

pendirian perusahaan tersebut.

61

4). Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

Pengurusan NPWP dilakukan bersamaan dengan pengajuan akta notaris ke

Departemen Kehakiman. NPWP merupakan hal penting agar setiap usaha yang

dijalankan nantinya akan memberikan penghasilan kepada pemerintah.

5). Izin-Izin Perusahaan

Izin-izin ini antara lain :

a). Surat izin usaha perdagangan (SIUP), bagi perusahaan yang bergerak

dalam bidang usaha perdagangan dari Departemen Perdagangan dan

Perindustrian.

b). Surat izin usaha industri (SIUI), bagi perusahaan yang bergerak dalam

bidang usaha industri dari Departemen Perdagangan dan Perindustrian.

c). Izin usaha tambang dari Departemen Pertambangan.

d). Izin usaha perhotelan dan pariwisata dari Departemen Pariwisata Pos

dan Telekomunikasi.

e). Izin usaha farmasi dan rumah sakit dari Departemen Kesehatan.

f). Izin usaha peternakan dan pertanian dari Departemen Pertanian.

g). Izin domisili dimana perusahaan/lokasi proyek berada dari Pemda.

h). Izin gangguan untuk usaha tertentu guna menghindari kemungkinan

hal yang tidak diinginkan.

i). Izin mendirikan bangunan (IMB), khusus pendirian gedung baru atau

merehab pembangunan gedung.

j). Izin tenaga kerja asing jika ada.

6). Keabsahan Dokumen lainnya

62

Penelitian dokumen lain yang tidak kalah penting adalah :

a). Status hukum tanah

Keabsahan sertifikat tanah sampai ke pihak yang berwenang

mengeluarkannya yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN). Hal-hal yang perlu

diperhatikan antara lain :

1). Jenis hak atas tanah : hak milik; hak guna bangunan; hak guna usaha;

hak pakai; dan hak sewa.

2). Harga tanah sekarang dan prediksi di masa akan datang.

3). Nama dan alamat pemilik sebenarnya.

4). Kondisi tanah dalam sengketa atau tidak.

5). Rencana tata kota.

6). Tanah tersebut dapat diperjualbelikan atau tidak, karena tanah yang

tidak dapat diperjualbelikan yaitu : tanah adat; tanah wakaf; tanah

sengketa; tanah transmigrasi; dan tanah badan pemerintah.

b). Kendaraan bermotor

Keaslian surat-surat kendaraan yang digunakan untuk usaha seperti usaha jasa

angkutan, yaitu :

1). Bukti pemilikan kendaraan bermotor (BPKB).

2). Harga beli (faktur dan kuitansi).

3). Kondisi kendaraan

4). Izin trayek, jika usaha transportasi.

c. Surat-surat atau sertifikat lain yang dianggap perlu.

63

2.3.3.4. Aspek Ekonomi dan Sosial

Setiap usaha yang dijalankan, tentunya akan memberikan dampak positif

dan negatif. Dampak positif dan negatif ini akan dapat dirasakan oleh berbagai

pihak, baik bagi pengusaha itu sendiri, pemerintah, ataupun masyarakat luas.

Dampak positif aspek ekonomi dan sosial dengan adanya investasi lebih

ditekankan kepada masyarakat khususnya dan pemerintah umumnya.

Ditinjau dari aspek ekonomi dampak positif adanya investasi bagi

masyarakat akan memberikan peluang untuk meningkatkan pendapatannya, bagi

pemerintah memberikan pemasukan berupa pendapatan baik bagi pemerintah

pusat maupun pemerintah daerah. Hal yang terpenting adalah ada yang mengelola

dan mengatur sumber daya alam yang belum terjamah.

Dampak negatif dari aspek ekonomi, misalnya eksplorasi sumber daya

alam yang berlebihan, masuknya pekerja dari luar daerah sehingga mengurangi

peluang bagi masyarakat sekitarnya.

Dampak positif dari aspek sosial bagi masyarakat secara umum adalah

tersedianya sarana dan prasarana yang dibutuhkan, seperti pembangunan jalan,

jembatan, listrik, dan sarana lainnya, bagi pemerintah dampak negatif dari aspek

sosial adalah perubahan demografi di suatu wilayah, perubahan budaya, kesehatan

masyarakat, termasuk terjadinya perubahan gaya hidup, adat istiadat, dan struktur

sosial lainnya.

Dampak dari aspek ekonomi dengan adanya suatu usaha atau investasi

(misalnya pendirian suatu pabrik), antara lain :

64

1). Dapat meningkatkan ekonomi rumah tangga melalui :

a). Meningkatnya tingkat pendapatan keluarga

b). Berubahnya pola nafkah

c). Adanya pola nafkah ganda

d). Tersedianya jumlah dan ragam produk barang dan jasa, sehingga

masyarakat mempunyai banyak pilihan, pada akhirnya akan meningkatkan

persaingan dalam hal harga, kemasan, mutu produk dan jasa juga harga jual

di pasaran.

e). Membuka kesempatan kerja bagi masyarakat sekaligus mengurangi

pengangguran.

f). Tersedianya sarana dan prasarana seperti dibangunnya : jalan raya, listrik,

telepon, sekolah, rumah ibadah, rumah sakit, pusat perbelanjaan dan sarana

hiburan.

2). Menggali, mengatur, dan menggunakan ekonomi sumber daya alam.

3). Meningkatkan perekonomian pemerintah baik lokal maupun regional.

4). Pengembangan wilayah

Dampak sosial dengan adanya suatu proyek atau investasi antara lain :

1). Adanya perubahan demografi melalui perubahan struktur penduduk, tingkat

kepadatan penduduk, pertumbuhan penduduk serta perubahan komposisi tenaga

kerja.

2). Perubahan budaya yang meliputi terjadinya kemungkinan perubahan

kebudayaan melalui perubahan adat istiadat, nilai dan norma budaya setempat.

65

3). Perubahan kesehatan masyarakat meliputi terjadinya perubahan parameter

lingkungan yang diperkirakan terkena dampak rencana pembangunan dan

berpengaruh terhadap kesehatan (Kasmir dan Jakfar, 2012)

2.3.3.5. Aspek Dampak Lingkungan

Sebelum suatu usaha atau proyek dijalankan maka sebaiknya dilakukan

studi tentang dampak lingkungan yang bakal timbul, baik dampak sekarang

maupun mendatang, serta mencari jalan keluar untuk mengatasi dampak tersebut.

Dampak lingkungan hidup yang terjadi adalah berubahnya suatu lingkungan dari

bentuk aslinya seperti perubahan fisik, kimia, biologi, atau sosial. Perubahan

lingkungan ini jika tidak diantisipasi dari awal akan merusak tatanan yang sudah

ada, baik terhadap fauna, flora, maupun manusia itu sendiri.

Adapun komponen lingkungan hidup yang harus dipertahankan dan dijaga

serta dilestarikan fungsinya antara lain :

1). Hutan lindung, hutan konservasi, dan cagar biosfer

2). Sumber daya manusia

3). Keanekaragaman hayati

4). Kualitas udara

5). Warisan alam dan warisan budaya

6). Kenyamanan lingkungan hidup

7). Nilai-nilai budaya yang berorientasi selaras dengan lingkungan hidup.

66

Komponen lingkungan hidup yang akan berubah secara mendasar dan penting

bagi masyarakat disekitar suatu rencana usaha atau kegiatan antara lain :

1). Kepemilikan dan penguasaan lahan

2). Kesempatan kerja dan usaha

3). Taraf hidup masyarakat

4). Kesehatan masyarakat (Kasmir dan Jakfar, 2012)

2.3.3.6. Aspek Teknis/Operasi

Aspek teknis merupakan aspek yang berkenaan dengan proses

pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut

selesai dibangun. Berdasarkan analisa ini dapat diketahui rancangan awal

penafsiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya. Sutojo (2002)

menyatakan, aspek teknis meliputi :

1). Pemilihan lokasi yang meliputi : faktor kelancaran pemasaran produk, faktor

kelancaran dan efisiensi pengadaan bahan baku, kondisi infrastruktur publik

dan lingkungan sosial, serta rencana pembangunan pemerintah pusat dan

daerah.

2). Pemilihan letak proyek, meliputi biaya pengadaan tanah, kelancaran

pemasaran produk, perbandingan kondisi infrastruktur publik dan suasana

sosio ekonomis masing-masing tempat, dan biaya yang harus ditanggung

dalam persiapan dan pembangunan proyek di masing-masing tempat.

Penentuan lokasi proyek penting dilakukan karena terkait erat dengan fasilitas

pendukung setelah proyek berjalan.

67

Husnan (2013) menyebutkan, ada dua variabel yang diperlukan dalam pemilihan

lokasi yaitu variabel primer dan sekunder. Variabel primer antara lain

ketersediaan bahan mentah, letak pasar yang dituju, tenaga listrik dan air, tenaga

kerja dan fasilitas transportasi. Sedangkan variabel sekunder meliputi derajat

keringnya tanah dan kemampuan tanah menyangga bangunan, mempunyai

keamanan dan perlindungan kebakaran yang baik, cukup tersedia angin untuk

mengeluarkan asap pabrik (jika ada) dari daerah pemukiman, cukup dekat dengan

sistem transportasi masyarakat. Aspek teknis meliputi :

1) Pemilihan strategi produksi

2) Pemilihan dan perencanaan produk

3) Rencana kualitas

4) Pemilihan teknologi

5) Rencana kapasitas produksi

6) Perencanaan letak pabrik

7) Perencanaan tata letak (layout)

8) Perencanaan jumlah produksi

9) Manajemen persediaan

10) Pengawasan kualitas produk

2.4. Kajian Penelitian Sebelumnya:

Cut Ana Martafari (2009), melakukan penelitian dengan judul Analisis

Kelayakan Pengembangan Ruang Rawat Inap VIP di RSU Meuraxa Banda Aceh

Tahun 2007-2008, dilatar belakangi oleh meningkatnya jumlah kunjungan pasien

68

rawat inap RSUM pada tahun 2007 sebanyak 71% dari tahun 2006, namun

fasilitas ruang rawat inap VIP di RSUM untuk ditawarkan kepada masyarakat

menengah ke atas belum ada. Penelitian ini menganalisis kondisi internal,

eksternal, dan investasi menggunakan data sekunder selama 4 tahun (2005-2008).

Berdasarkan hasil penelitian, analisis SWOT menunjukkan faktor internal dan

eksternal, secara keseluruhan mendukung untuk pengembangan ruang rawat inap

VIP di RSUM Banda Aceh. Analisis keuangan berpedoman pada aliran kas bersih

diestimasikan selama 10 tahun (2010-2019), didapatkan nilai NPV sebesar Rp.

292.658.181 dengan Payback Periode (PP) 5 tahun 3 bulan, dimana investasi

dapat dikembalikan selama 5 tahun 8 bulan artinya pengembangan ruang rawat

inap VIP di Rumah Sakit Umum Meuraxa Banda Aceh layak untuk dilaksanakan.

Rindahwati (2012), melakukan penelitian dengan judul Analisis

Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Rumah Sakit Mojokerto Medical

Center dengan Pendekatan Penilaian terhadap Capital Budgeting, penelitian ini

menganalisis nilai proyek cashflow untuk mengetahui IRR, NPV dan PBP yang

didukung oleh aspek pemasaran, hukum, teknik, manajemen. Hasil penelitian

didapatkan IRR optimis 33,68%, normal 27%, pesimis 21,50%, NPV positif, PBP

5 tahun berarti lebih cepat dibanding masa pelunasan hutang 15 tahun, didukung

dengan analisis ekonomi yang optimis sehingga proyek rumah sakit MMC layak

untuk diterima.

Irianto Edi, Purnomo (2013), melakukan penelitian dengan judul Studi

Kelayakan Investasi Pengembangan Ruang Rawat Inap VIP dan ICU pada Rumah

Sakit Umum Daerah kota Yogyakarta. Sebagai Badan Layanan Umum Daerah

69

(BLUD) RSUD Kota Yogyakarta mempunyai fleksibilitas dalam pengelolan

keuangannya sehingga dapat mengalokasikan anggarannya untuk investasi dalam

pengembangan rumah sakit, perlu pula melengkapi studi kelayakannya dengan

analisis ekonomi. Pada penelitian ini analisis ekonomi dilakukan dengan

menggunakan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),

Profitability Index (PI) dan Payback Period (PP). Dari hasil analisis faktor-faktor

eksternal dan internal, didapatkan hasil bahwa semua faktor yang ada mendukung

untuk dilakukannya pengembangan ruang rawat inap VIP dan ICU pada RSUD

Kota Yogyakarta. Hasil analisis ekonomi dengan Discount Factor (DF) 17%, nilai

investasi pengembangan rumah sakit sebesar Rp. 11.922.954.250,- dan umur

proyek selama 30 tahun menghasilkan NPV yang positif yaitu Rp.

3.639.736.067,- , IRR sebesar 21,67%, PI sebesar 1,07 dan Payback Period

selama 9 Tahun 8 Bulan. Dari hasil analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa

investasi pengembangan ruang rawat inap VIP dan ICU layak untuk dilaksanakan.

Biyantoro, Slamet (2010), melakukan penelitian dengan judul Analisa

Investasi Pembangunan Sentra Bisnis Driyorejo (SBD) di Kawasan Perumnas

Kota Baru Driyorejo (KBD) Gresik. Sentra Bisnis Kota Baru Driyorejo (SBD)

merupakan komplek bisnis terpadu yang merupakan gabungan dari pertokoan,

ruko dan pasar modern, terletak dikawasan Perumnas Kota Baru Driyorejo (KBD)

Gresik. SBD dibangun dengan tujuan untuk merespon keinginan pedagang yang

ada terhadap sebuah sentra bisnis dan menunjang pengembangan wilayah KBD.

Penelitian ini bertujuan untuk mengukur tingkat kelayakan invesatsi

pembangunan SBD dari aspek pasar, aspek teknis, dan aspek keuangan. Untuk

70

mengukur kelayakan dari aspek pasar digunakan analisis permintaan dan

penawaran dengan cara membandingkan ruang yang ditawarkan SBD dengan

permintaan yang ada di wilayah Driyorejo dan pangsa pasar yang dilayani. Untuk

mengukur kelayakan dari aspek teknis digunakan analisa lokasi, aksesbilitas dan

analisa elemen-elemen bangunan pada SBD. Sedangkan untuk mengukur

kelayakan dari aspek keuangan digunakan proyeksi arus kas, dari proyeksi arus

kas dapat diketahui nilai Net Present Value (NPV) dan dapat dihitung nilai

Profitability Indek (PI). Digunakan juga analisis sensitivitas dengan merubah nilai

dari variabel biaya konstruksi bangunan per m2, komposisi biaya modal dan

tingkat bunga (i).

Hasil penelitian diperoleh bahwa dari aspek pasar, jumlah penawaran yang

ada sebanyak 1599 ruang (termasuk jumlah ruang di SBD yang akan ditawarkan

yaitu 578 ruang) sedangkan permintaan yang ada sebanyak 1989 ruang. Hal ini

menguntungkan karena pihak SBD yang menyediakan 578 ruang tidak akan

kesulitan untuk memasarkan produknya. Dari aspek teknis, lokasi SBD sangat

strategis karena terletak disamping jalan utama pintu masuk perumahan, memiliki

aksesbilitas yang tinggi karena dapat dicapai dari beberapa arah dan elemen-

elemen bangunan SBD cukup lengkap.

Sedangkan dari aspek keuangan, dengan investasi sebesar Rp

43,507,050,000,00 SBD mampu mengahasilkan NPV setelah perhitungan pajak

sebesar Rp 2,556,636,765.00 dan profitability indek 1,235 untuk umur investasi 8

tahun, tingkat suku bunga (i) 11% dengan modal pinjaman dari bank minimal 50

% dari nilai investasi.

71

Julkarnain, Donny Setyaelvanda (2013), melakukan penelitian dengan

judul Pengaruh Tingkat Hunian Pada Analisis Investasi Proyek Bess Cottages di

Perumahan Malang Anggun Sejahtera. Berdasarkan data statistik yang ada dari

Badan Pusat Statistik kabupaten Malang, wisatawan yang datang ke kabupaten

Malang pada tahun 2011 telah meningkat 8,95 persen dari 22.833 orang

wisatawan pada tahun 2010, menjadi 24.877 pada tahun 2011. Kondisi ini

menimbulkan banyaknya pembangunan hotel dan sarana penginapan lain seperti

cottage, losmen,dan lain-lain di kabupaten Malang.

Pembangunan hotel dan sejenisnya ini menimbulkan kekhawatiran

terhadap tingkat hunian atau okupansi kamar hotel yang ada bisa mengalami

penurunan yang berdampak lebih lanjut pada kelangsungan bisnis perhotelan.

Untuk itu diperlukan sebuah analisis investasi mengenai tingkat okupansi yang

ada agar dapat diketahui seberapa besar perubahan tingkat okupansi yang terjadi

agar hotel yang akan dibangun bisa dikatakan layak atau tidak.

Bess Cottages adalah salah sebuah Cottage yang akan dibangun di

kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera di kabupaten Malang. Penelitian

ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana perubahan tingkat okupansi

mempengaruhi keputusan investasi pembangunan Bess Cottage di kawasan

perumahan Malang Anggun Sejahtera. Metode yang digunakan dalam penelitian

ini adalah beberapa metode peramalan dan analisis investasi pada umumnya

dengan meninjau aspek pasar dan finansial yang ada, yang kemudian menjadi

tolak ukur dalam analisis perubahan tingkat okupansi cottage di Malang.

Berdasarkan hasil analisis data diketahui bahwa biaya investasi Bess Cottage di

72

Malang ini sebesar Rp.13.004.228.852,- dan NPV sebesar Rp.5.830.353.550,-

dengan IRR 32.76 %, sehingga proyek ini dikatakan layak untuk dibangun.

Tran Vinh, Loc (2013), melakukan penelitian dengan judul Financial

Feasibility Study of Investment New Ammonia Plant for PVFCCO. Perencanaan

dan orientasi strategi Vietnam berkaitan dengan produksi amoniak dan studi awal

pasar amonia menunjukkan bahwa saat ini penting untuk berinvestasi di pabrik

amoniak dan merupakan kesempatan yang baik bagi Phu My Fertilizer and

Chemicals Company memasuki tahap baru pembangunan. Studi Kelayakan

finansial penting dilakukan untuk mengkonfirmasi berinvestasi pada pabrik

amonia yang baru menguntungkan dan layak secara finansial. Riset pasar

menunjukkan bahwa jumlah defisit amoniak dalam negeri mencapai sekitar 500

KT di tahun 2016, 561 KT di tahun 2020 dan lebih dari 660 KTPA di tahun 2025

dan seterusnya. Pada saat yang sama, defisit amonia diperkirakan sekitar 2,54 juta

metrik ton pada tahun 2011, kemudian meningkat 4 juta metrik ton pada tahun

2020, 5.800.000 metrik ton pada tahun 2040. Kapasitas amonia yang diharapkan

yaitu 450 metrik ton setiap tahunnya, merupakan produk dari pabrik amonia yang

baru akan diberikan kepada pelanggan domestik serta sisanya diekspor ke negara

yang memerlukan seperti Korea Selatan. Sumber daya alam gas juga tersedia

untuk kapasitas pabrik amoniak. Total biaya investasi (TIC) diperkirakan

berdasarkan biaya konstruksi, biaya peralatan, biaya manajemen, biaya konsultasi

proyek, biaya contingency, biaya eskalasi dan lain-lain. Tanpa PPN, TIC

diperkirakan $ 396M dan TIC termasuk PPN adalah $ 469M. Penelitian ini juga

mengevaluasi efektivitas keuangan berdasarkan indikator keuangan seperti IRR,

73

NPV dan periode bayar kembali. Hasilnya menunjukkan bahwa IRR 30 %, NPV

1,5 miliar USD dan periode pembayaran kembali totalnya 3 tahun 9 bulan.

Indikator keuangan membuktikan bahwa proyek investasi pabrik amoniak layak

secara finansial dan menguntungkan.

Pamperzhou Day Spa (2005) telah membuat perencanaan bisnis tentang

Day Spa yang berlokasi di Culway Plaza U.S target potensial klien pertamanya

adalah yang bertempat tinggal radius 5 mile dari Culway Plaza dan berpendapatan

lebih dari $25,000 dan target market kedua adalah pengunjung yang tinggal

dilokal hotel kawasan tersebut. Modal yang dibutuhkan kurang lebih sebesar

$153,545. General Asumsi current interest rate 7.00%, Long-term interest rate

5.65%. Monthly revenue break-even sebesar $34,785. Profit and loss di tahun

2006 sebesar $90,191 tahun 2007 sebesar $102,825 tahun 2008 sebesar $108,828.

Cash flow pada tahun 2006 sebesar $149,269 tahun 2007 sebesar $58,857 dan

tahun 2008 sebesar $98,882.