21

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Pengertian Rumah Susun.

Istilah Rumah susun berasal dari terjemahan kata flat dalam bahasa Inggris

yang berarti rumah tinggal yang bertingkat dan beratap datar atau loteng sebagai tempat

tinggal atau kediaman tersendiri (Andasmita, 1986 : 7 dalam Arifin 2004). Berdasarkan

UU No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun, definisi rumah susun adalah bangunan

gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-

bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan

merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara

terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda

bersama dan tanah bersama. Pengertian rumah susun secara teoritis dapat disamakan

dengan condominium yaitu suatu pemilikan bersama atas gedung-gedung yang bersifat

“multiple-occupant” yang masing-masing penghuninya memiliki titel yang

menimbulkan pengakuan akan hak yang terpisah dari para penghuni lainnya. Dengan

demikian masing-masing penghuni diakui mempunyai kepentingannya sendiri-sendiri

atas ruang yang ditempatinya, yang harus dihormati oleh orang-orang dan pihak-pihak

lain. Akan tetapi apabila dikaji lebih jauh, istilah rumah susun selalu digambarkan

sebagai rumah bagi masyarakat menengah ke bawah atau berpenghasilan rendah

sedangkan istilah condominium ditujukan bagi rumah susun bagi masyarakat kelas

menengah ke atas (Rahardjo, 1998). Luas unit condominium umumnya beragam, tidak

seperti rumah susun yang seragam, guna memberikan pilihan bagi pembeli. Di

condominium orang bisa membeli unit yang memiliki dua kamar, tiga kamar atau lebih.

Di samping rumah susun dan condominium, jenis perumahan bertingkat lainnya

adalah apartemen yang dirumuskan sebagai satu bagian dari gedung meliputi wewenang

untuk mempergunakan sendiri bagian-bagian tertentu gedung tersebut dan menurut

susunannya disediakan untuk dipakai sebagai keseluruhan yang tersendiri (Rahardjo,

1998). Suatu apartemen tercipta oleh karena adanya pemisahan yang dilakukan oleh

pemilik dengan akte notaris dan pendaftaran dalam daftar hipotik setelah itu tiap

apartemen dianggap sebagai barang tidak bergerak yang tersendiri. Pemisahan dalam

apartemen dapat dibatalkan dengan cara yang sama sesudah itu dapat diminta

pemisahan dan pembagian dari persekutuan harta benda itu. Condominium sebagaimana

22

pada rumah susun dimiliki oleh banyak orang yang membeli per unit, sedangkan

apartemen dimiliki oleh orang atau lembaga yang kemudian menyewakannya.

Dalam UU No. 16 Tahun 1985 pasal 3 ayat 1 dijelaskan bahwa tujuan pembangunan

rumah susun adalah antara lain adalah:

a) Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama bagi golongan

masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam

pemanfaatannya.

b) Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah didaerah perkotaan dengan

memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan

permukiman yang lengkap, serasi dan seimbang.

Secara lebih rinci dalam Lampiran Keputusan Menteri Negara Perumahan dan

permukiman No.10/KPTS/M/1999 Tentang Kebijakan dan Strategi Pembangunan

Rumah Susun Sederhana tujuan pembangunan rumah susun dapat ditinjau secara umum

maupun khusus sebagai berikut:

a) tujuan secara umum antara lain meliputi:

1) Memenuhi kebutuhan penduduk akan tempat tinggal,

2) Mewujudkan rumah yang layak dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat,

3) Memperkenalkan masyarakat akan kebiasaan hidup di rumah susun,

4) Mengurangi dampak lingkungan akibat pembangunan permukiman kota yang

ekspansif.

b) tujuan secara khusus antara lain meliputi:

1) Menyediakan tempat tinggal dalam bentuk rumah susun dan dekat dengan

lingkungan tempat kerja, terutama di kota metropolitan dan kota besar, bagi

masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah

2) Melaksanakan pembangunan permukiman yang berkelanjutan dan efisiensi

lahan,

3) Terciptanya lingkungan permukiman yang dapat menopang tumbuh dan

berkembangnya kehidupan ekososbud keluarga,

4) Mendorong Pemerintah daerah untuk mulai menyelenggarakan pembangunan

permukiman secara vertikal melalui pembangunan rumah susun sederhana dan

rumah susun sewa sederhana,

23

5) Mendorong partisipasi masyarakat dan pihak swasta dalam penyediaan rumah

susun sederhana dan rumah susun sewa sederhana.

Adapun sasaran calon penghuni rumah susun menurut Pola Induk Pembangunan Rumah

Susun di DKI Jakarta adalah kelompok masyarakat dengan kriteria sebagai berikut:

1) Masyarakat yang terkena langsung proyek peremajaan dan pembangunan

2) Masyarakat sekitar yang berada dalam lingkup kumuh yang segera akan

dibebaskan

3) Masyarakat umum yang belum mempunyai rumah sendiri.

Berdasarkan kelompok sasarannya pembangunan rumah susun sederhana

dikategorikan dalam dua jenis, yaitu: rumah susun sederhana untuk dimiliki (rusunami)

dan rumah susun sederhana sewa (rusunawa). Selanjutnya rumah susun sederhana sewa

juga dibagi dalam dua kategori yaitu rusunawa tanpa subsidi dan rusunawa dengan

subsidi. Dalam Lampiran Keputusan Menteri Negara Perumahan dan permukiman

No.10/KPTS/M/1999 disebutkan bahwa sasaran prioritas bagi masing-masing kategori

rumah susun tersebut berbeda satu sama lain dengan penjelasan sebagai berikut:

1) Rumah susun sederhana milik

Rumah susun sederhana ini diprioritaskan bagi kelompok masyarakat yang

secara ekonomi mampu untuk membeli (tunai atau dengan KPR) unit rumah

susun. Intervensi Pemerintah dalam batas memberi insentif kemudahan

perijinan dan petunjuk teknis, karena pembangunannya menunjang kebijakan

Pemerintah.

2) Rumah susun sederhana sewa tanpa subsidi

Rumah susun sederhana ini diprioritaskan bagi kelompok masyarakat yang

secara ekonomi mampu, tetapi memilih untuk tinggal di rumah sewa (karena

tinggal sementara atau alasan lain). Intervensi Pemerintah dalam batas

memberi insentif kemudahan perijinan dan petunjuk teknis, karena

pembangunannya menunjang kebijakan Pemerintah.

3) Rumah susun sewa bersubsidi ini secara umum dibagi menjadi 2 yaitu:

a) Subsidi terbatas: diprioritaskan bagi kelompok masyarakat dengan

kemampuan ekonomi menengah ke bawah yang mampu membayar

meskipun terbatas. Intervensi Pemerintah dapat dilakukan dalam

penyediaan tanah, pembiayaan, pembangunan, maupun pengelolaannya,

24

namun tetap diperhitungkan pengembalian dananya, agar dapat bergulir

untuk proyek selanjutnya.

b) Subsidi penuh: diprioritaskan bagi kelompok yang kemampuan

ekonominya sangat terbatas, hanya mampu membayar sewa untuk

menutup ongkos operasi dan pemeliharaan rutin saja. Intervensi

Pemerintah dilakukan dengan memberi subsidi pembangunan (tanah,

bangunan, prasarana dan sarana dasar lingkungan) sepenuhnya (social

housing).

Gambar 2.1

Kategori Rumah Susun Sederhana Berdasarkan Kelompok Sasaran Calon Penghuni

Sumber: Lampiran Keputusan Menteri Negara Perumahan dan permukiman No.10/KPTS/M/1999

Rumah Susun

Sederhana (Rusuna)

Rumah Susun Sederhana

Milik (Rusunami)

Rumah Susun Sederhana sewa

(Rusunawa) Rumah Susun

Sederhana sewa subsidi

Rumah Susun Sederhana sewa

tanpa subsidi

Rumah Susun Sederhana

sewa subsidi penuh

Rumah Susun Sederhana

sewa subsidi tidak penuh

25

2.2. Komponen Biaya Pembangunan Perumahan Susun Sederhana dalam

Menentukan Harga Sewa/Beli

Dalam subbab ini dijelaskan mengenai beberapa komponen biaya pelaksanaan

pembangunan dan pengelolaan rumah susun secara lebih rinci sebagai input pendekatan

perhitungan harga sewa rumah susun sederhana.

2.2.1. Komponen Biaya Produksi

Dalam membangun segala jenis bangunan rumah susun yang akan

dikembangkan total biaya produksi yang harus dikeluarkan akan terdiri dari beberapa

input biaya yang terbagi dalam dua tahapan yaitu tahapan perencanaan dan

pembangunan dengan rincian biaya sebagai berikut:

2.2.1.1. Biaya Tahap Perencanaan

Biaya pada tahap perencanaan merupakan segala jenis biaya yang berhubungan dengan

lahan mulai dari perijinan, pengadaan hingga jasa pembuatan siteplan (perencanaan

tapak). Secara lebih rinci biaya-biaya dalam tahapan perencanaan rumah susun ini

adalah sebagai berikut:

1) Biaya Lahan (Land Cost)

Biaya pengadaan lahan merupakan biaya yang diperlukan dalam memperoleh

lahan sebagai tempat dibangunnya rumah susun sederhana nantinya. Proses

perolehan lahan tersebut dapat dilakukan dengan pembebasan melalui

mekanisme beli, sewa, ganti rugi, dan dapat juga dengan konsolidasi lahan

(Arifin, 2004). Biaya atas pengadaan lahan biasa dihitung per m2

2) Biaya Pengukuran Lahan

sehingga

ukuran luas dari lahan rumah susun sederhana sangatlah penting dperhatikan

melalui proses pengukuran yang detail. Biaya lahan yang diperoleh pengembang

dari penjual tanah dapat mencapai 6-8% dari harga jual suatu rumah (Hummel,

2001).

Proses pengukuran lahan dilakukan setelah proses pengadaan lahan telah

dilaksanakan. Pengukuran lahan diperlukan dalam memperoleh informasi secara

detail luas dan batas kavling rumah susun sederhana yang akan dibangun

nantinya. Informasi tersebut diperlukan dalam proses perijinan pembangunan

rumah susun.

26

3) Biaya Investigasi Tanah

Proses investigasi tanah diperlukan dalam melihat kelayakan tanah yang akan

digunakan dalam pembangunan rumah susun sederhana. Proses ini dilakukan

dalam analisis tapak sebelum proses pembuatan site planning dilakukan. Biaya

dalam investigasi tanah pembangunan rumah susun yang dilakukan oleh

surveyor pada dasarnya merupakan biaya tidak langsung (indirect cost).

4) Biaya Pembuatan Site Planning

Pembuatan siteplanning (perencanaan tapak) merupakan proses pengaturan

/penyesuaian antara kondisi fisik ruang dari tapak dengan program-program

yang telah direncanakan sebelumnya pada tapak dengan memperhatikan kaidah

seni yang terkait dengan prinsip-prinsip dalam bidang arsitektur, sipil, Arsitektur

Lansekap, dan perencanaan kota (Lynch, 1983:1). Biaya dalam pembuatan site

planning ini juga merupakan biaya tidak langsung yang pengerjaannyadilakukan

melalui jasa konsultan. Menurut Hummel (2002) biaya yang dikeluarkan dalam

pembuatan jasa siteplanning merupakan bagian dari biaya professional

(professional fees). Biaya professional ini dapat terbagi menjadi dua kategori.

Kategori pertama adalah the planning and engineering cost of development of

the plans and specifications yang salah satunya adalah biaya pembuatan

siteplanning. Kategori kedua adalah the cost of engineering, surveying, and

construction management during construction yang merupakan salah satunya

adalah jasa pembuatan desain dan konstruksi bangunan (lebih lanjut dibahas

pada subbab 2.2.1.2.). Besar biaya yang dikeluarkan untuk biaya professional

ini berkisar antara 7 dan 15% dari total biaya proyek keseluruhan (Hummel,

2001).

5) Biaya Pematangan lahan

Pematangan lahan diperlukan untuk menyesuaikan kondisi fisik topografi tanah

dengan proses pembangunan rumah susun sederhana. Proses pematangan lahan

dapat dilakukan dengan jalan memotong bagian lahan yang terjal (cut) dan

menutup bagian yang landai (fill) agar lahan yang akan digunakan siap untuk

digunakan untuk proses pembangunan rumah susun sederhana. Biaya atas

pematangan lahan

27

6) Biaya Administrasi Lahan

Proses administrasi lahan merupakan bagian dari proses legalisasi segala sesuatu

yang berhubungan dengan proses pembangunan rumah susun sederhana. Dalam

beberapa proyek, ijin dari pemerintah daerah/pusat harus diperoleh sebelum

proses konstruksi dilaksanakan dan biaya yang dikeluarkan dalam proses ini

berkisar antara 20-25% dari biaya fisik proyek pembangunan rumah (Hummel,

2001). Administrasi lahan dalam proses pembangunan rumah susun terdiri dari

proses perijinan, pengurusan Hak Guna Bangunan, pengalihan hak milik atas

lahan. Biaya-biaya perijinan yang harus ditempuh dalam pembangunan rumah

susun antara lain:

• Ijin Prinsip

• Ijin Lokasi

• Ijin Perencanaan Tapak (Site Plan)

• Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

2.2.1.2. Biaya Tahap Pembangunan

Biaya tahap pembangunan akan terdiri dari biaya tahap pembangunan bangunan rumah

susun sederhana dan pembangunan sistem Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU).

Subkomponen biaya secara rinci akan dijelaskan sebagai berikut:

1) Biaya Bangunan Rumah Susun

Menurut Poerbo (1993) biaya dalam tahapan pembangunan dapat dikelompokkan

ke dalam biaya langsung dan biaya tidak langsung.

a) Biaya Langsung

Biaya langsung yang dimaksud disini adalah segala jenis biaya yang terkait

dengan konstruksi bangunan yang melibatkan faktor-faktor produksi seperti

tenaga kerja, bahan bangunan (material), teknologi konstruksi bangunan

bertingkat dan biaya lain yang berhubungan langsung dengan pembuatan

bangunan rusuna. Biaya ini pada dasarnya mengikuti standar yang telah

dikeluarkan oleh pemerintah.

b) Biaya Tidak Langsung

Biaya langsung yang dimaksud disini adalah segala jenis biaya yang terkait

dengan jasa pembuatan desain konstruksi bangunan yang melibatkan pihak

28

konsultan arsitek dengan memperhatikan aturan-aturan teknis sesuai dengan

pedoman yang telah ditetapkan dalam peraturan-peraturan terkait rumah

susun sederhana. Biaya jasa konsultan ini pada dasarnya tidak hanya pada

pembuatan bangunan saja namun juga pada pembuatan jasa perencanaan

tapak sebelumnya dan sistem jaringan PSU yang akan dikembangkan

berdasarkan standar jumlah penduduk yang akan menghuni rumah susun

sederhana.

2) Biaya Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU) Dasar

Prasarana, sarana dan utilitas dasar merupakan komponen penting dalam

menunjang pembangunan rumah susun sederhana. Pembangunan PSU dilakukan

dengan pertimbangan akan standar jumlah penduduk yang akan menjadi calon

penghuni rumah susun nantinya.

2.2.2. Komponen Biaya Investasi

Gerald (1978) dalam Iskandar (2003) menyatakan bahwa investasi adalah

aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber (inputs), misalnya

uang dan tenaga kerja untuk dipakai pengadaan barang modal pada saat sekarang yang

akan menghasilkan aliran produk dimasa yang akan datang. Ferry, Brandon dan Ferry

(1999) mengemukakan bahwa dalam mengembangkan suatu proyek pembangunan

pengembang, ataupun institusi kelembagaan publik akan mempertimbangkan cost target

yang secara umum terbagi ke dalam beberapa bagian yaitu:

Cost Target untuk Profit Development

Penyusunan target biaya pada jenis pembangunan ini di dasarkan kepada

keuntungan yang akan diperoleh dari besarnya arus penerimaan yang jauh lebih

besar dari total biaya pengeluaran yang dilakukan selama pembangunan.

Pendanaan pembangunan jenis ini diperoleh sebagian diperoleh dari modal-modal

individu dan modal pinjaman dari bank atau lembaga keuangan lainnya. Dalam

melakukan pinjaman modal hal terpenting yang harus dipertimbangkan adalah

besarnya bunga pinjaman modal yang diperhitungkan dalam anggaran biaya.

Cost Target untuk Social Development

29

Penyusunan target biaya pada jenis pembangunan ini biasanya dilakukan oleh

sektor publik melalui anggaran pendanaan (budget) yang telah direncanakan.

Dalam pembangunan jenis ini biaya biasanya didasarkan kepada standar biaya

buatan yang telah ditentukan.

Cost Target untuk Mixed Development

Penyusunan target biaya pada jenis pembangunan ini pada dasarnya mengandung

campuran antara kedua jenis pembangunan diatas sebelumnya sehingga dengan

kondisi ini sangat penting untuk mengkaji apa prioritas biaya dalam pembangunan

yang akan direncanakan untuk dapat mendefinisikannya secara tepat.

Iskandar (2003) juga menambahkan bahwa jenis investasi dapat digolongkan

berdasarkan sifatnya sebagai berikut:

Autonomous Invesment, Jenis investasi ini merupakan jenis investasi yang

dbiasanya dilakukan pemerintah sebagai stimulan dalam meningkatkan laju

perekonomian seperti pembuatan PSU di perkotaan.

Induce Invesment, yaitu jenis investasi yang sangat dipengaruhi oleh harga pasar

karena adanya perubahan permintaan atau penawaran. Jenis investasi ini sangat

terkait dengan tingkat pendapatan masyarakat.

Investasi pada suatu badan usaha atau perusahaan dengan tujuan untuk

mendapatkan keuntungan dari tingkat bunga uang dari modal yang

diinvestasikan. Investasi ini dilakukan jika tingkat bunga yang berlaku saat itu

lebih rendah jika dibandingkan dengan keuntungan investasi.

Bentuk investasi jenis kedua dan ketiga bersifat komersial sehingga banyak

sektor swasta memakai kedua jenis ini, namun ada kalanya sektor Pemerintah juga

memakai jenis investasi kedua dan ketiga ini sebagai dana untuk membangun investasi

proyek sosial lainnya. Pola investasi dalam kasus pembangunan rumah susun sederhana

berdasarkan Rancangan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah

tentang Pedoman Umum Investasi dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa

dibagi kedalam tiga jenis yaitu pola investasi UPT (Unit Pelaksana Teknis), Pola

investasi PMN (Penyertaan Modal Negara) dan Pola investasi kemitraan. Secara rinci

ketiga jenis pola investasi ini akan dijelaskan sebagai berikut:

30

1) Pola Investasi UPT

Pola Investasi UPT adalah pola investasi pembangunan rumah susun yang

dilakukan oleh pemerintah melalui sumber dana APBN/APBD dengan lebih

bersifat sosial sehingga tidak mengharapkan adanya pengembalian investasi dan

profit dari pembangunan yang dilakukan. Pola investasi UPT dilakukan

pemerintah dengan menggunakan faktor-faktor produksi yang merupakan aset

negara.

2) Pola Investasi PMN

Pola investasi yang dilakukan pemerintah dengan sumber dana pembangunan

dari penyertaan modal negara dan mengharapkan adanya pengembalian biaya

investasi namun tidak memperhitungkan tingkat/target profit (keuntungan)

tertentu. Pengembalian biaya investasi digunakan sebagai sumber dana

pembangunan rumah susun sederhana di tempat lain (dana bergulir).

3) Pola Investasi Kemitraan

Pola investasi ini dilakukan oleh organisasi berbadan hukum seperti

koperasi,yayasan, kelompok profesi atau perusahaan dengan para investor yang

difasilitasi pemerintah. Pola investasi jenis ini mengharapkan pengembalian

biaya investasi dan tingkat keuntungan yang akan diperoleh dari biaya investasi

yang ditanamkan.

Komponen biaya investasi sangat terkait dengan beberapa 2 sub komponen biaya

sebagai berikut:

1) Biaya Modal : terkait dengan seberapa besar modal yang dibutuhkan

untuk melakukan proses produksi rumah susun

sederhana baik yang berasal dari modal sendiri maupun

modal pinjaman.

2) Biaya bunga pinjaman: terkait dengan seberapa besar bunga atas pinjaman

modal yang harus dibayar setiap periodenya kepada

pemberi pinjaman.

Dalam analisis keuangan atau finansial terhadap penggunaan modal investasi

bagi suatu proyek terdapat beberapa metoda yang dapat digunakan sebagai

pertimbangan kelayakan berlangsungnya proyek tersebut. Menurut Rangkuti (2005),

metode tersebut antara lain sebagai berikut:

31

a) Metode non discounted criterion cashflow

Metode ini pada dasarnya tidak mempertimbangkan nilai dari uang yang

diinvestasikan di masa depan. Pada proyek-proyek dengan umur ekonomis yang

panjang, penggunaan metode ini terlalu besar resikonya (Iskandar, 2003). Pengujian

dengan metode ini terdiri dari beberapa kriteria seperti Marginal Efficiency of

Capital (MEC), Accounting Rate of Return (ARR), dan Payback Period, dan

Rangking by Inspection. Dalam bab 5 yang akan dibahas selanjutnya metode ini

tidak digunakan. Pengujian mengenai kelayakan proyek digunakan dengan metode

discounted criterion cashflow.

b) Metode discounted criterion cashflow

Metode ini pada dasarnya mempertimbangkan nilai dari uang yang diinvestasikan di

masa sekarang (present value) dengan hasil yang akan didapatkan di masa depan

(future value). Besarnya present value diperoleh dengan cara mengkalikan nilai

uang yang akan didapatkan pada masa yang akan datang (future value) dengan

Discount Factor (DF) (1

Keterangan:

PV = Present Value

FV = Future Value

i = tingkat discount rate

n = jangka waktu

Pengujian dengan metode discounted criterion cashflow ini terdiri dari beberapa

kriteria antara lain:

). Present Value didapatkan dengan menggunakan

perhitungan sebagai berikut

1) PI (Profitability Index)

Profitability Index merupakan kriteria yang digunakan untuk mengukur rencana

investasi yang diperoleh dengan membandingkan besarnya nilai present value

dari pendapatan (cash inflow) dengan biaya investasi proyek (initial cash outlay)

(Rangkuti, 2005). Perhitungan yang digunakan dalam PI adalah sebagai berikut:

1 ) Discount Factor merupakan bilangan yang dapat dipakai untuk mengkalikan suatu jumlah di waktu

yang akan datang (F) supaya menjadi nilai sekarang (P) (Kadariah, 1988 p.19).

)i)(1

1( n+×= FVPV

32

Parameter kelayakan yang digunakan dalam kriteria PI adalah sebagai berikut:

• Apabila nilai PI > 1 maka proyek layak dilakukan

• Apabila nilai PI < 1 maka proyek tidak layak dilakukan

2) NPV (Net Present Value)

Net present value adalah selisih perhitungan antara jumlah penerimaan (income)

dengan jumlah pengeluaran (cost) yang dinilai pada masa saat ini (present value)

(Kadariah, 1988). Perhitungan yang digunakan dalam NPV adalah sebagai

berikut:

NPV = ntn n

nn KiCB

−

∑

+−

=1 )1(

Keterangan:

Bn = Merupakan penerimaan ( Benefit ) pada tahun n

Cn = Merupakan pengeluaran ( Cost ) pada tahun n

Kn = Merupakan Capital yang dipergunakan selama periode investasi (n tahun)

(1+ i )n

• Bila NPV > 0, investasi dikatakan layak untuk dilaksanakan.

= Discount Factor Penentuan kelayakan investasi berdasarkan kriteria Net Present Value ini adalah

antara lain:

• Bila NPV < 0, investasi dikatakan tidak layak untuk dilaksanakan.

• Bila NPV = 0, investasi dikatakan mencapai break even point pada kondisi ini, keputusan sangat

tergantung pada investor/developer.

3) IRR (Internal Rate of Return)

Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang menunjukkan bahwa

jumlah nilai sekarang (netto) sama dengan jumlah seluruh biaya (cost) investasi

proyek (Soetrisno, 1981 p.52). Besarnya IRR dapat membuat besarnya NPV proyek

sama dengan nol dan membuat PI sama dengan 1. Besarnya IRR tidak dapat

ditemukan secara langsung melainkan dicari dengan coba-coba lalu dilakukan

interpolasi antara Discount Rate tertinggi (i’) yang menghasilkan NPV positif

(NPV’) dan Discount Rate terendah (i”) yang menghasilkan NPV negatif (NPV”)

OutlayCash Initial PVInflowCash PV

=PI

33

(Kadariah, 1988 p.44). Perhitungan yang digunakan dalam IRR adalah sebagai

berikut:

IRR =

−

−+ )'"(

"'

'

iiNPVNPV

NPVi

Keterangan:

i = discount rate mula-mula yang diperkirakan mendekati social discount rate

NPV’ = Present value positif

NPV” = Present value negatif

i’ = discount rate yang menghasilkan Present value positif

i”

2.2.3. Komponen Biaya Pengelolaan

= discount rate yang menghasilkan Present value negatif

Biaya pengelolaan merupakan segala jenis biaya yang harus dikeluarkan ketika proses

produksi rumah susun sederhana telah dilakukan. Komponen biaya ini terdiri dari

beberapa sub komponen seperti:

1) Biaya Operasional

Biaya operasional merupakan segala jenis biaya yang dibutuhkan dalam

menjalankan fungsi pengelolaan rumah susun sederhana yang umumnya akan

terdiri dari biaya-biaya seperti biaya administrasi termasuk biaya upah personil,

biaya iuran atas pemakaian listrik, air, telepon dari pengelola dan kebersihan

sampah, biaya pajak baik terdiri atas PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), Pajak

perseroan dan PPn (Pajak Pertambahan Nilai). Beban biaya pajak PPn akan lebih

lanjut dijelaskan dalam tinjauan kebijakan Peraturan Menteri Keuangan RI

No.36/PMK 03/2007 tentang batasan rusuna yang dibebaskan atas PPn.

2) Biaya Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan merupakan jenis biaya yang dikeluarkan untuk melakukan

perawatan atas bangunan gedung rumah susun sederhana dan prasarana, sarana

dan utilitas (PSU) yang digunakan. Besarnya biaya pemeliharaan ini dikeluarkan

secara periodik bulanan, tahunan maupun sewaktu-waktu (Arifin, 2004). Total

biaya operasional dan pemeliharaan besarnya sekitar 5% dari harga sewa rumah

susun (Poerbo, 1993).

34

3) Depresiasi atau Biaya Penyusutan Bangunan

Biaya penyusutan merupakan nilai ganti per tahun yang dikeluarkan atas beban

pendapatan sebelum pajak dengan besaran yang tergantung kepada umur

ekonomis suatu jenis gedung/bangunan (Poerbo,1993). Besar persentase

depresiasi dan masa kegunaan ekonomisnya bermacam-macam. Di Amerika

Serikat untuk jenis bangunan flat/apartemen umur ekonomisnya adalah 40 tahun

dan nilai depresiasinya adalah 2,5% per tahun (Poerbo, 1993).

4) Pajak

Sebagaimana yang telah dijelaskan sebelumnya, jenis pajak yang dibebankan

kedalam proses pengelolaan rumah susun sederhana antara lain Pajak Bumi dan

Bangunan (PBB), Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan Pajak Perseroan.

6) Asuransi

Asuransi digunakan dalam proses pengelolaan rumah susun dimaksudkan

sebagai jaminan dalam resiko keselamatan penghuni yang dapat disebabkan oleh

adanya kebakaran ataupun gempa pada bangunan rumah susun. Pembayaran

polis pada rumah susun yang dikelola pemerintah tidak dibebankan kepada

penghuni namun untuk rumah susun yang dikelola oleh swasta dibebankan

kepada pemerintah.

2.3. Pendekatan Perhitungan Harga Sewa dan Harga Sewa-Beli

Dalam subbab ini akan dijelaskan mengenai dasar perhitungan penentuan harga

sewa-beli (jual) dan sewa dengan mengadaptasi pendekatan studi yang dilakukan oleh

Poerbo (1993) tentang harga sewa minimum dan disesuaikan dengan perhitungan yang

dilakukan oleh pengembang pada umumnya berdasarkan biaya produksi dan

pengelolaannya.

2.3.1. Pendekatan Perhitungan Harga Sewa-Beli (Harga Jual)

Perhitungan harga Sewa-Beli (Harga Jual) yang digunakan untuk rumah susun

sederhana milik (rumah susun Karet Tengsin dan Bendungan Hilir I) diperoleh dengan

pendekatan perhitungan sebagai berikut:

∑=

unit

B)(

PSB (Formulasi 1)

35

Keterangan:

SB = Harga Sewa-Beli atau Harga Jual (hire-purchase)

BP = Total Biaya Produksi

= jumlah unit hunian yang terbangun dalam rumah susun (disesuaikan dengan tingkat

occupancy rate di tiap Rumah susun studi)

Setelah diperoleh harga sewa-beli (Harga jual) maka selanjutnya harga tersebut akan

dimasukkan ke dalam perhitungan angsuran Kredit Kepemilikan Rumah (KPR).

Besarnya suku bunga pinjaman KPR yang dipakai oleh beberapa bank bervariasi dari

selang 9,5% sampai dengan 15%. Pada perhitungan yang dilakukan dalam studi ini

dipakai suku bunga pinjaman KPR yang umumnya banyak dipakai oleh beberapa bank

yaitu sebesar 12,5% dalam jangka waktu angsuran berkisar 5 sampai dengan 20 tahun

melalui pendekatan perhitungan sebagai berikut:

Keterangan:

SB = Harga Sewa-Beli atau Harga Jual (hire-purchase) (dalam rupiah)

DP = Biaya Uang Muka atau Down Payment (DP) (dalam rupiah)

k%` = Tingkat Suku Bunga KPR (dalam persen)

n = lama waktu angsuran selama jangka waktu 5 sampai dengan 20 tahun (dalam bulan)

2.3.2. Pendekatan Perhitungan Harga Sewa

Perhitungan harga sewa yang digunakan untuk rumah susun sederhana sewa (rumah

susun Pasar Jumat) diperoleh dengan pendekatan perhitungan sebagai berikut:

Keterangan:

HSM = Harga Sewa Murni (dalam rupiah)

BPn

= Biaya Produksi setelah komponen biaya lahan dikenakan tingkat inflasi. Besarnya biaya lahan

yang dikenakan tingkat inflasi dihitung dengan menggunakan perhitungan:

BT = Komponen biaya lahan sebelum dikenakan inflasi (dalam rupiah)

∑ unit

n%)1).(()( kDPSBA +−

= (Formulasi 2)

( )∑

=unit)]( x bulan) (12 x L) -[(n

BPnHSM (Formulasi 3)

(Formulasi 4) niBTnBT )1( +×=

36

BTn

i = tingkat inflasi yang diperkirakan sebesar 0,75% (berdasarkan rata-rata fluktuasi inflation rate

per bulan selama tahun 1996 sampai dengan 2007)

= Komponen biaya lahan setelah dikenakan inflasi (dalam rupiah)

2

= jumlah unit hunian yang terbangun dalam rumah susun (disesuaikan dengan tingkat occupancy rate di tiap Rumah susun studi)

Harga sewa yang dihasilkan dalam formulasi 3 di atas selanjutnya akan dikombinasikan

dengan besarnya biaya pengelolaan yang dibebankan kepada tiap penghuni rumah susun

(surcharge) sehingga diperoleh harga sewa total sebagai berikut:

n = target waktu pengembalian modal/Break Even Point (dalam tahun)

L = lama waktu pembangunan konstruksi (dalam tahun)

Keterangan:

HST = Harga Sewa Total (dalam rupiah)

BL = Biaya Pengelolaan selama 1 bulan = jumlah unit hunian yang terbangun dalam rumah susun (disesuaikan dengan tingkat

occupancy rate di tiap Rumah susun studi)

2.4. Klasifikasi Struktur Pendapatan Masyarakat DKI Jakarta dan

Kemampuan Membayar Harga Sewa dan Sewa-Beli Rumah Susun

Sederhana.

Berdasarkan klasifikasi pendapatan yang telah disusun oleh Biro Pusat Statistik

(BPS) tahun 2002, secara umum struktur pendapatan masyarakat DKI Jakarta terbagi ke

dalam tiga kategori yaitu pendapatan rendah, pendapatan menengah, dan pendapatan

tinggi. Dilihat dari perbandingan rasio gini pendapatan, tiga kategori pendapatan

masyarakat DKI Jakarta tersebut secara berturut-turut memiliki perbandingan persentase

sebesar 40: 40: 20.

Secara khusus, BPS juga membagi struktur pendapatan masyarakat DKI Jakarta

secara rinci menjadi empat kategori antara lain:

1) Pendapatan Rendah (Low Income)

2 ) Besarnya inflation rate mengacu kepada data besarnya tingkat inflasi berdasarkan pengeluaran di

bidang perumahan yang dikeluarkan oleh BPS (Biro Pusat Statistik)

∑ unit

∑+=

unitBLHSMHST )( (Formulasi 5)

∑ unit

37

Kelompok masyarakat dengan kategori pendapatan rendah adalah mereka

dengan pendapatan per bulan kurang dari Rp.1.700.000.

2) Pendapatan Menengah Bawah (Middle Low Income)

Kelompok masyarakat dengan kategori menengah bawah adalah mereka dengan

pendapatan per bulan antara dari Rp.1.700.000 sampai Rp.3.700.000

3) Pendapatan Menengah Atas (Middle High Income)

Kelompok masyarakat dengan kategori menengah atas adalah mereka dengan

pendapatan per bulan antara dari Rp.3.700.001 sampai Rp.5.700.000

4) Pendapatan Tinggi (High Income)

Kelompok masyarakat dengan kategori pendapatan tinggi adalah mereka dengan

pendapatan per bulan di atas Rp.5.700.001.

Dalam studi ini pendekatan metode yang digunakan dalam memperoleh

informasi mengenai kemampuan masyarakat dalam membayar harga sewa maupun

angsuran harga sewa-beli didasarkan pada keterjangkauan harga sewa rumah yang

didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban Development (2001) dan

disesuaikan dengan parameter pendapatan yang digunakan bank pada umumnya dalam

menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah.

Definisi dari US Departement of Housing and Urban Development (2001) menyebutkan

bahwa sebuah keluarga dikatakan mampu membayar sewa-rumah (ataupun angsuran

sewa-beli) jika persentase pengeluaran untuk sewa rumah ditambah utilitas dasar, pajak

dan pembayaran asuransi adalah 20% (minimum) sampai dengan 30% (maksimum) dari

total pendapatan. Dari kisaran persentase antara 20% -30% tersebut diambil pendekatan

persentase 25% dari total pendapatan untuk memperoleh informasi mengenai

kemampuan masyarakat dalam membayar harga sewa maupun angsuran harga sewa-

beli. pendekatan persentase 25% dari total pendapatan diambil berdasarkan parameter

pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya dalam menilai kelompok

masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah.

2.5. Indikator Kesesuaian Target Penghuni Rumah Susun Sederhana

Indikator kesesuaian target penghuni rumah susun sederhana didasarkan pada

ketentuan kriteria target grup penghuni yang dapat tinggal di rumah susun sederhana

menurut beberapa tinjauan kebijakan seperti: UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah

38

Susun, Peraturan pemerintah RI No.4 tahun 1988 tentang rumah susun, Lampiran

Keputusan Menteri Negara Perumahan dan permukiman Nomor: 10/KPTS/M/1999, dan

Buku Pola Induk Pembangunan Rumah Susun di DKI Jakarta. Berdasarkan

pertimbangan tersebut diambil tiga indikator sebagai berikut:

1) Status penghuni rumah susun

Berdasarkan Lampiran Keputusan Menteri Negara Perumahan dan permukiman

Nomor: 10/KPTS/M/1999 tentang kebijakan dan strategi pembangunan rumah

susun sederhana disebutkan bahwa rumah susun sederhana dibedakan ke dalam

dua jenis yaitu rumah susun milik (rusunami) dan rumah susun sewa (rusunawa).

Berdasarkan kedua jenis rumah susun tersebut maka seharusnya penghuni yang

tinggal didalamnya memiliki status sebagai pemilik (untuk rusunami) dan

penyewa (untuk rusunawa).

Dengan kondisi demikian, maka indikator target penghuni rumah susun dapat

dikatakan sesuai apabila memenuhi kriteria sebagai berikut:

a) Persentase sampel penghuni dengan status pemilik (pada rusunami) tidak

kurang dari 100%

b) Persentase sampel penghuni dengan status penyewa (pada rusunawa) tidak

kurang dari 100%

Pemakaian ukuran persentase tersebut didasarkan bahwa target penghuni

seharusnya sesuai dengan jenis status kepemilikan rumah susun yang ditempati

dan pertimbangan bahwa setiap penghuni rumah susun (tanpa kecuali)

seharusnya tidak diperbolehkan menjual, menyewakan, atau mengontrakkan

kembali ke penghuni lain yang bukan target penghuni rumah susun yang

semestinya.

2) Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun

Target penghuni rumah susun sederhana menurut UU No.16 tahun 1985 tentang

rumah susun (pasal 3 ayat 1) dan Peraturan pemerintah RI No.4 tahun 1988

tentang rumah susun (pasal 53 ayat 1) adalah golongan masyarakat

berpendapatan rendah. Apabila ditinjau dari klasifikasi pendapatan menurut BPS

propinsi DKI Jakarta maka standar pendapatan masyarakat berpendapatan

rendah adalah sebesar dibawah Rp.1.700.000. Berdasarkan pertimbangan

pendapatan penghuni rumah susun yang tergolong MBR tersebut maka target

39

penghuni rumah susun dapat dikatakan sesuai apabila persentase pendapatan

sampel penghuni rumah susun yang berada dibawah Rp.1.700.000 tidak kurang

dari 100% .

Pemakaian ukuran persentase tersebut didasarkan pada pertimbangan bahwa

sasaran calon penghuni rumah susun menurut UU No.16 Tahun 1985 dan

Peraturan pemerintah RI No.4 tahun 1988 adalah setiap masyarakat yang

tergolong ke dalam Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR).

3) Kepemilikan hunian lain

Berdasarkan pola induk pembangunan rumah susun di DKI Jakarta disebutkan

bahwa target grup penghuni rumah susun adalah masyarakat dengan salah satu

ketentuan kriterianya adalah belum memiliki rumah sendiri. Melalui kriteria

persyaratan tersebut maka ukuran target penghuni rumah susun sederhana dapat

dikatakan sesuai apabila persentase sampel penghuni rumah susun yang tidak

memiliki rumah/hunian lain diluar rumah susun yang ditempati saat ini tidak

kurang dari 100% .

Pemakaian ukuran persentase tersebut didasarkan pada pertimbangan

persyaratan calon penghuni rumah susun (menurut buku pola induk

pembangunan rumah susun) yang menyebutkan bahwa setiap calon penghuni

rumah susun (tanpa kecuali) adalah masyarakat yang belum memiliki rumah

(hunian) lain.

2.6 Tinjauan Kebijakan Rumah Susun

2.6.1 Konsep Kebijakan Pembangunan Rumah Susun 1000 menara

Dasar pertimbangan dalam pembuatan kebijakan ini pada dasarnya adalah

Untuk mendekatkan kembali masyarakat berpenghasilan menengah-bawah ke pusat

aktivitas kesehariannya dan mencegah tumbuhnya kawasan kumuh di perkotaan,

maka direncanakan suatu pembangunan hunian secara vertikal, berupa Rumah

Susun sederhana (Rusuna). Pembangunan Rusun bertujuan untuk pemenuhan

kebutuhan Rusun layak huni dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan

menengah-bawah di kawasan perkotaan dengan penduduk di atas 1,5 juta jiwa.

Sasaran pembangunan Rusun tahun 2007-2011, yakni pemenuhan kebutuhan

Rusun layak huni sebanyak 1.000 menara atau sekitar 350.000 unit Rusun, dengan

40

harga sewa/jual yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah

di kawasan perkotaan. Dalam kebijakan tidak dijelaskan secara pasti pasti

parameter pendapatan masyarakat berpendapatan rendah yang berhak untuk

menghuni rumah susun sederhana dan persyaratan-persyaratan lain secara lebih

rinci.

Sasaran pembangunan Rusun yang dilakukan di kota-kota prioritas seperti

prioritas pembangunan, antara lain meliputi: Medan, Batam, Palembang,

Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi), Bandung, Semarang,

Yogyakarta, Surabaya, Banjarmasin, dan Makassar ini juga dilakukan melalui

pernaikan sistem pasokan, antara lain berupa: fasilitasi pengadaan tanah bagi

pembangunan Rusun, berupa percepatan proses pembebasan dan sertifikasi tanah;

percepatan proses perijinan; pengurangan/ penangguhan/ pembebasan biaya

perijinan dan beban pajak, dukungan pembiayaan investasi pembangunan Rusun.

Melalui perbaikan dari sisi permintaan, antara lain berupa: peningkatan kapasitas

dayabeli dan kapasitas meminjam masyarakat, melalui upaya pemberdayaan

masyarakat dan dukungan kebijakan fiskal yang dapat mendorong tumbuhnya

pasar Rusun di perkotaan.

Biaya keseluruhan pembangunan Rusun diperkirakan sebesar Rp 56,889

trilyun selama 5 tahun. Sumber pembiayaannya berasal dari Anggaran Pendapatan

dan Belanja Nasional (APBN) dan Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD)

Propinsi/Kabupaten/Kota sebesar 6,154 trilyun, sedangkan sebesar Rp 50,735

trilyun direncanakan berasal dari badan usaha dan masyarakat. Porsi terbesar dana

APBN dipergunakan untuk dukungan fasilitas subsidi Kredit Pemilikan Rusun

yang diperkirakan mencapai Rp 4,300 trilyun, serta bersama-sama dengan dana

APBD, dengan perkiraan dana sebesar Rp 1,700 trilyun dipergunakan untuk

kegiatan fasilitasi dan stimulasi peningkatan kualitas penyediaan prasarana, sarana

dan utilitas kawasan perkotaan dan lingkungan Rusun. Sedangkan sisanya sebesar

Rp 0,154 trilyun, merupakan dukungan terhadap penciptaan iklim yang kondusif

terhadap percepatan pembangunan Rusun. Sementara itu, sumber dana terbesar

berasal dari badan usaha dan masyarakat, yakni sebesar Rp 50,735 trilyun.

Diharapkan dapat membiayai keseluruhan pembangunan 1.000 unit Rusun di

41

kawasan perkotaan, termasuk biaya penyediaan tanah serta prasarana, sarana, dan

utilitas Rusun.

2.6.2 Tinjauan Kebijakan Peraturan Menteri Keuangan RI No.36/PMK 03/2007

Tentang Batasan Rusuna yang Dibebaskan Atas PPn

Salah satu komponen biaya yang perlu diperhatikan dalam pembangunan rumah susun

sederhana adalah biaya pajak yang salah satunya adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPn).

Dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.36/PMK.03/2007

disebutkan bahwa rumah susun yang dibebaskan dari PPN memiliki beberapa kriteria

yaitu:

a) harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp

75.000.000,00 (tujuh puluh lima juta rupiah);

b) luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2

c) pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang

mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun; dan

merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai

tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun

sejak dimiliki.

(dua puluh satu meter

persegi);

2.7 Tinjauan Kasus Pembangunan Rumah Susun di Beberapa Negara Lain

2.7.1 Kasus Pembangunan Rumah Susun di India

India sebagai Negara berkembang di Asia memiliki jumlah populasi penduduk

sebesar 1.027.000.000 jiwa (data hasil sensus penduduk dalam Renu Sud Karnad, 2001)

dengan kecenderungan jumlah populasi di perkotaan yang semakin naik dari tahun 1901

sebesar 26 juta hingga tahun 285 juta di tahun 2001. Seiring dengan naiknya jumlah

populasi penduduk perkotaan tersebut maka jumlah kebutuhan perumahan juga semakin

meningkat. Kondisi lahan yang semakin terbatas membuat kebijakan akan perumahan di

India mengarah kepada pembangunan secara vertikal yang salah satunya diwujudkan

melalui pembangunan rumah susun. Pembangunan dan pengelolaan rumah susun di

India dapat dilakukan oleh pemerintah sendiri melalui beberapa program bantuan biaya

42

subsidi atau kerjasama antara pemerintah sebagai pengelola dengan pihak swasta

sebagai pelaksana pembangunan.

Jumlah populasi penduduk India sebagian besar berada di bawah garis

kemiskinan. Berdasarkan data yang diperoleh dari laporan United Nations Human

Settlements Programme, jumlah populasi penduduk yang berada di bawah garis

kemiskinan berada di Kawasan perkotaan. Kondisi ini membuat pemerintah India

mengeluarkan kebijakan pembangunan rumah susun yang diperuntukkan untuk

masyarakat berpendapatan rendah. Housing and Urban Development Coorporotion ltd.

(HUDCO) mengkaji masyarakat yang dikategorikan berpendapatan rendah di India

adalah mereka dengan penghasilan sekitar pendapatan Rs 2,101/bulan sampai dengan

Rs. 4,500/bulan.

Pada awal pembangunannya rumah susun tersebut dipasarkan dengan harga

sewa yang terjangkau namun pada akhirnya penghuni yang merupakan masyarakat

berpendapatan rendah tidak mampu untuk menanggung iuran rutin yang merupakan

biaya pengelolaan rumah susun tersebut. Tingginya biaya tinggal yang harus ditanggung

oleh penghuni rumah susun membuat beban biaya yang terlalu besar melebihi beban

biaya ketika masih menghuni perumahan kumuh mereka.

2.7.2 Kasus Pembangunan Rumah Susun di Singapura

Singapura merupakan salah satu Negara di Asia Tenggara yang sering menjadi

proyek percontohan dari produksi perumahan yang terjangkau bagi negara-negara lain

di Asia. Negara dengan luas wilayah sebesar 690 km2

Dengan semakin meningkatnya jumlah penduduk dan keterbatasan lahan yang

ada maka Singapura menerapkan kebijakan pembangunan perumahan secara vertikal

ini memiliki jumlah penduduk

sebesar 3,4 juta jiwa dan 4 persen dari jumlah tersebut berada di bawah garis

kemiskinan pada tahun 1998 (Belinda Yuen, 2005). Dari data sensus yang dilakukan di

Singapura pada tahun 2000 disebutkan bahwa sekitar 11.630 rumah tangga

mengeluarkan pengeluaran biaya hidup tidak kurang dari S$ 1000/bulan dengan

pendapatan rata-rata sekitar S$ 459/bulan (pendapatan rata-rata rumah tangga secara

keseluruhan sebesar S$ 4943/bulan). Definisi kemiskinan yang diturunkan dari kriteria

kualifikasi pendapatan masyarakat Singapura adalah kelompok rumah tangga dengan

pendapatan individu didalamnya sebesar S$ 10 per hari.

43

yang salah satunya adalah rumah susun (flat) yang terjangkau dari segi biaya sewa bagi

masyarakat berpendapatan rendah. Kebijakan rumah susun di Singapura merupakan

bagian yang paling penting dalam membantu kebutuhan akan akses perumahan. Proses

persyaratan bagi penghuni dalam menempati rumah susun secara transparan merupakan

salah satu aspek kelembagaan dalam sistem perumahan yang adil bagi semua pihak

(Chong et.al, 1985 p.230 dalam Yuen, 2005 p.14). Adapun penyedian dana dan

pembangunan Perumahan dilakukan oleh dua lembaga publik yaitu Housing and

Development Board (HDB) dan Central Profiden Fund (CPF). HDB merupakan

lembaga dibawah Kementrian Urusan Hukum dan Pembangunan Nasional yang

bergerak dalam bidang penyediaan perumahan bagi publik sedangkan CPF merupakan

Lembaga Keuangan non bank yang bergerak di bidang pemupukan dana tabungan

masyarakat (Sudana, 2000). Dalam proses pelaksanaan pembangunan perumahan, HDB

mendapat sumber dana keuangan dari CPF selain dari Capital Market (Wan, 1986

dalam Sudana, 2000).

Jenis perumahan susun yang dibangun oleh pemerintah Singapura berdasarkan

laporan HDB terdiri dari 2 jenis yaitu perumahan susun sewa dan perumahan susun

milik. Untuk perumahan susun sewa terdiri dari 3 tipe yaitu rumah susun 1 kamar

dengan luas lantai 33 m2 , rumah susun 2 kamar dengan luas lantai 45 m2, rumah susun 3

kamar dengan luas lantai 69 m2. Untuk perumahan susun milik terdiri dari 2 tipe yaitu

rumah susun 4 kamar dengan luas lantai 90 m2, rumah susun 5 kamar dengan luas lantai

110 m2

. Berdasarkan kebijakan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Singapura melalui

Housing and Development Board (HDB) ditetapkan bahwa masyarakat singapura yang

belum memiliki rumah pribadi dan memiliki pendapatan ruma tangga (household

income) tidak lebih dari S$ 800/bulan berhak untuk menyewa/membeli rumah susun.

Secara lebih rinci mekanisme persyaratan ini dapat dilihat dalam tabel II.1:

Tabel II.1 Persyaratan Calon Penghuni Rumah Susun 1 kamar dan 2 kamar di Singapura

Jenis SRS Rata-Rata Luas Lantai Biaya Sewa Kondisi Persyaratan

1-kamar 33 S$ 26-33 a. Warga negara

Singapura

44

2-kamar 45 S$ 44-75

b. Minimal 21 Tahun

c. Pendapatan Keluarga

tidak melebihi S$ 800

per bulan

d. Tidak memiliki

properti di tempat

lain.

Sumber: HDB (2000)

Dengan kondisi persyaratan di atas, maka sebagian masyarakat yang masih

berada di bawah garis kemiskinan sebagaimana yang telah dijelaskan sebelumnya

belum semuanya terjaring untuk memiliki akses akan kebutuhan rumah sehingga dapat

dikatakan biaya tinggal yang harus dikeluarkan untuk menempati rumah susun (flats)

masih dinilai sangat mahal dan belum sepenuhnya terjangkau bagi masyarakat

berpendapatan rendah (Streats, 25 Juli 2003).

2.7.3 Kasus Pembangunan Rumah Susun di Malaysia

Semenjak Merdeka, kebijakan mengenai perumahan telah menjadi prioritas

dalam lima tahun rencana nasional negara Malaysia. Pembangunan perumahan yang

dilakukan pemerintah bagi masyarakat berpendapatan rendah merupakan cara yang

digunakan untuk mengatasi permasalahan permukiman liar (squatters) yang sebagian

besar terkonsentrasi di daerah perkotaan terutama di tiap Ibukota propinsi. Jumlah dari

populasi masyarakat yang menghuni perumahan liar diestimasi sekitar 5 sampai dengan

10% dari jumlah populasi penduduk Malaysia yang berjumlah 20 juta jiwa (Ali, 2001).

Rumah susun sederhana digunakan pemerintah Malaysia sebagai tempat untuk

merelokasi sebagian masyarakat yang mengalami proses pembersihan permukiman liar

sebelumnya.

Pembangunan Rumah susun di Negara Malaysia dimaksudkan untuk menjaring

kelompok masyarakat berpendapatan rendah. Berdasarkan The Seventh Malaysia Plan

(1996-2000) disebutkan bahwa masyarakat berpendapatan rendah adalah mereka yang

memiliki pendapatan berkisar antara RM 1501-RM 2500 (US 0.75- US 1.25 per bulan)

(Shuid, 2001). Adapun jenis rumah susun sederhana yang diperuntukkan bagi

masyarakat berpendapatan rendah sebagian besar memiliki ketinggian 5 lantai dan

jumlah unit berkisar 4-10 unit SRS (Satuan Rumah Susun) untuk tiap lantai dengan luas

minimum 48m2 (Kooi dkk).

45

Harga sewa rumah susun yang diperuntukkan untuk masyarakat

berpendapatan rendah di Malaysia tergantung kepada lokasi dan harga lahan yang

digunakan untuk pembangunan. Pemerintah Negara Malaysia menetapkan harga sewa

rumah susun dengan kategori RM 25,000.00, RM 30,000.00, RM 35,000.00 dan RM

42,000.00 per unit. Akan tetapi, dengan harga sewa minimum rumah susun sebesar

RM 25.000 (US 412.5) tersebut, sebagian masyarakat berpendapatan rendah di

Malaysia masih belum mampu membelinya (Ali, 2001). Para pengembang rumah susun

yang menilai harga sewa minimum yang diterapkan pemerintah tersebut sangat rendah

sebagian besar mendapat pinjaman modal dari bank yang harus dibayar per bulan dalam

periode 15 sampai dengan 25 tahun. Di sisi lain realita di Lapangan menunjukkan

bahwa harga sewa rumah susun yang harus dibayar masyarakat biasanya lebih besar

dari yang ditetapkan pemerintah. Hal ini tidak jarang membuat masyarakat penghuni

tidak mampu membayar uang sewa sehingga sebagian dari mereka terpaksa menjual

kembali unit rumah susun mereka dan kembali ke permukiman mereka yang liar (Ali,

2001).

Berdasarkan tinjauan kasus-kasus kebijakan pembangunan rumah susun dari

beberapa negara lain tersebut maka dapat diambil suatu ringkasan secara umum sebagai

perbandingan dengan kebijakan pembangunan rumah susun di Indonesia yang dapat

dilihat pada tabel II.2.

Tabel II.2 Ringkasan Studi Kasus Pembangunan Rumah Susun di Negara Lain

No. Indikator

Pembanding

Negara

India Singapura Malaysia

1

Kelompok

Sasaran

Penghuni

Rumah Susun

Masyarakat dengan

pendapatan Rs 2,101/-

to

Rs. 4,500/-.

Masyarakat dengan

pendapatan sekitar S $

800

Masyarakat dengan

pendapatan sekitar RM

1501-RM 2500

46

2

Jenis/Tipe

Rumah Susun

Rumah susun

sederhana rata-rata

memiliki luas unit

sekitar 21 m2

Perumahan susun sewa

terdiri dari 3 tipe yaitu

rumah susun 1 kamar

dengan luas lantai 33 muntuk tipe

yang paling kecil.

2

, rumah susun 2 kamar

dengan luas lantai 45 m2,

rumah susun 3 kamar

dengan luas lantai 69 m2.

Perumahan susun milik

terdiri dari 2 tipe yaitu

rumah susun 4 kamar

dengan luas lantai 90 m2,

rumah susun 5 kamar

dengan luas lantai 110

m2

Rumah susun sederhana

yang diperuntukkan bagi

masyarakat berpendapatan

rendah sebagian besar

memiliki ketinggian 5 lantai

dan jumlah unit berkisar 4-

10 unit SRS (Satuan Rumah

Susun) untuk tiap lantai

dengan luas minimum 48m

.

2

3

Harga

Sewa/bulan

Rs 50/bulan 1) S $ 26-33 untuk tipe

33 m2) S $ 44-75 untuk tipe

45 m

2

harga sewa rumah susun

sederhana bervariasi dengan

kategori RM 25,000.00, RM

30,000.00, RM 35,000.00

tergantung pada lokasi

rumah susun sederhana

tersebut.

2

4

Permasalahan

yang sering

terjadi

Disamping biaya sewa

masih ada iuran rutin

merupakan biaya

pengelolaan rumah

susun tersebut yang

tinggi sehingga

membuat beban biaya

yang terlalu besar

melebihi beban biaya

ketika masih menghuni

perumahan kumuh

mereka.

Biaya tinggal yang harus

dikeluarkan untuk

menempati rumah susun

(flats) di Singapura

masih dinilai sangat

mahal dan belum

sepenuhnya terjangkau

bagi masyarakat

berpendapatan rendah.

realita di Lapangan

menunjukkan bahwa harga

sewa rumah susun biasanya

lebih besar dari yang

ditetapkan pemerintah

sehingga membuat penghuni

tidak mampu membayar

uang sewa dan sebagian dari

mereka terpaksa menjual

kembali unit rumah susun

mereka dan kembali ke

permukiman mereka yang

liar.

Sumber: ringkasan subbab 2.7.1 sampai dengan 2.7.3