ANALISIS KEUNTUNGAN KONTRAKTOR DENGAN

VARIASI MODAL KERJA DAN SISTEM PEMBAYARAN

PADA PROYEK THE ROYAL BUKIT JIMBARAN

TUGAS AKHIR

Oleh:

Made Indrayoga Sanjaya

1104105069

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

2015

i

ABSTRAK

Dalam suatu proyek konstruksi, setiap kontraktor selalu berusaha untuk

mendapatkan keuntungan yang besar, namun kurang mencermati mengenai sistem

pembayaran sehingga keuntungan belum maksimal. Penentuan sistem

pembayaran yang tepat akan mengurangi resiko kerugian dan meningkatkan

keuntungan bagi kontraktor. Tujuan penelitian ini adalah mencari keuntungan

maksimum kontraktor pada kondisi EST (Earliest Start Time) dan LST (Latest

Start Time) dari tiga puluh enam alternatif variasi sistem pembayaran.

Penelitian ini dilakukan pada Proyek Pembangunan The Royal Bukit

Jimbaran. Pengolahan data dilakukan dengan cara membuat urutan dan uraian

setiap kegiatan proyek sehingga dapat ditentukan durasi waktu tenggang (float)

untuk setiap kegiatan dengan metode PDM menggunakan bantuan software

Microsoft Project. Kemudian membuat analisis cash flow ketiga puluh enam

alternatif yang didapat dari sistem pembayaran bulanan dan termin progress 20%

dengan uang muka 0%, 15%, 20% dan modal 0%, 10%, 15% dalam kondisi

penjadwalan EST dan LST. Dari ketiga puluh enam alternatif tersebut akan dicari

besarnya keuntungan yang akan diperoleh.

Hasil analisis data menunjukkan bahwa keuntungan maksimum kontraktor

pada kondisi EST adalah sebesar 9,90% (Rp 139.546.182,32) pada sistem

pembayaran bulanan dengan modal 15% dan uang muka 20%, dan pada kondisi

LST sebesar 9,88% (Rp 139.195.121,07) pada sistem pembayaran bulanan dengan

modal 15% dan uang muka 20%.

Kata kunci: Sistem pembayaran, Cash flow, PDM, Earliest Start Time, Latest

Start Time, Keuntungan Kontraktor

ii

UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur dipanjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena atas

berkat rahmat-Nyalah saya dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini, yang berjudul

“Analisis Keuntungan Kontraktor Dengan Variasi Modal Kerja Dan Sistem

Pembayaran Pada Proyek The Royal Bukit Jimbaran”

Tersusunnya Tugas Akhir ini adalah berkat bantuan dan bimbingan dari

berbagai pihak. Untuk itu melalui kesempatan ini penulis mengucapkan

terimakasih kepada kontraktor PT. Putra Inti Lumayan yang telah mengijinkan

untuk melakukan penelitian pada proyek ini, Ibu Ida Ayu Rai Widhiawati, ST.,

MT. dan Ibu A.A Diah Parami Dewi, ST.,MT.,Ph.D., selaku Dosen Pembimbing

yang telah memberikan bimbingan dan pengertian, Staf Dosen dan Pegawai di

lingkungan Fakultas Teknik Universitas Udayana, Bapak Ibu beserta keluarga,

teman- teman sipil dan semua pihak yang selalu memberikan dukungan baik

secara langsung maupun tidak langsung dalam penyelesaian Tugas Akhir ini.

Pada akhirnya penulis menyadari sepenuhnya bahwa Tugas Akhir ini jauh

dari sempurna, untuk itu saya mengharapkan kritik dan saran yang diberikan demi

menyempurnakan Tugas Akhir ini.

Denpasar, Agustus 2015

Penulis

iii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ABSTRAK ....................................................................................... i

UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................. ii

DAFTAR ISI .................................................................................... iii

DAFTAR TABEL ............................................................................ v

DAFTAR GAMBAR ........................................................................ ix

DAFTAR LAMPIRAN ..................................................................... xi

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang ................................................................. 1

1.2 Rumusan Masalah ............................................................. 2

1.3 Tujuan Penelitian .............................................................. 2

1.4 Manfaat Penelitian ............................................................ 2

1.5 Batasan Masalah ............................................................... 2

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Biaya Konstruksi ............................................. 4

2.2 Profil Biaya dan Pendanaan ............................................. 4

2.2.1 Biaya Langsung .................................................... 4

2.2.2 Biaya Tak Langsung ............................................. 5

2.2.3 Modal Kerja ......................................................... 6

2.3 Rencana Anggaran Biaya .................................................. 7

2.4 Penjadwalan Proyek ......................................................... 8

2.4.1 Float Time ............................................................ 12

2.4.2 Identifikasi jalur Kritis ......................................... 12

2.5 Aliran Kas Proyek ........................................................... 12

2.5.1 Cash Flow ............................................................ 12

2.5.2 Jadwal Penerimaan ............................................... 13

2.5.3 Jadwal Pengeluaran .............................................. 15

2.5.4 Kas Awal .............................................................. 17

2.5.5 Kas Akhir ............................................................. 17

2.5.6 Finansial .............................................................. 18

2.5.7 Retensi ................................................................. 18

2.6 Bunga .............................................................................. 18

2.7 Overdraft........................................................ ................. 19

BAB III METODE PENELITIAN

3.1 Penentuan Obyek Studi ..................................................... 20

3.2 Metode Pengumpulan Data ................................................ 20

3.3 Metode Pengolahan Data .................................................. 20

3.4 Metode Analisis Data ........................................................ 20

3.5 Kerangka Penelitian .......................................................... 21

3.6 Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow .......................... 22

iv

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Proyek .................................................. 28

4.2 Pengumpulan Data ............................................................ 28

4.3 Pengolahan Data ............................................................... 29

4.3.1 Penjadwalan PDM .................................................... 29

4.3.2 Karakteristik Tiap Item Pekerjaan ............................ 33

4.4 Analisis Cash Flow ........................................................... 38

4.4.1 Perhitungan Cash flow Tanpa Uang Muka ................ 38

4.4.2 Perhitungan Cash flow Dengan Uang Muka .............. 50

4.4.3 Rekapitulasi Hasil Perhitungan Cash Flow ................ 90

4.5 Pembahasan ...................................................................... 103

4.5.1 Grafik Cash Flow ..................................................... 103

4.5.2 Persentase Keuntungan Proyek ................................. 120

BAB V PENUTUP

5.1 Kesimpulan ....................................................................... 127

5.2 Saran ................................................................................ 127

DAFTAR PUSTAKA ....................................................................... 128

v

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 : Alternatif Variasi Sistem Pembayaran ........................... 23

Tabel 4.1 : Daftar Pekerjaan, Durasi, Biaya, dan Predecessor .......... 29

Tabel 4.2 : Daftar jenis pekerjaan kritis dan non kritis .................... 34

Tabel 4.3 : RAB Proyek Pembangunan The Royal Bukit

untuk setiap bulan ......................................................... 38

Tabel 4.4 : Cash flow alternatif 1 sistem pembayaran

bulanan tanpa uang muka (EST) .................................... 46

Tabel 4.5 : Cash flow alternatif 2 sistem pembayaran

bulanan tanpa uang muka (LST) .................................... 47

Tabel 4.6 : Cash flow alternatif 3 sistem pembayaran

termin progress 20% tanpa uang muka (EST) ................ 48

Tabel 4.7 : Cash flow alternatif 4 sistem pembayaran

termin progress 20% tanpa uang muka (LST) ................ 49

Tabel 4.8 : Cash flow alternatif 5 sistem pembayaran

bulanan dengan uang muka 15% (EST) ......................... 58

Tabel 4.9 : Cash flow alternatif 6 sistem pembayaran

bulanan dengan uang muka 15% (LST) ......................... 59

Tabel 4.10 : Cash flow alternatif 7 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan uang muka 15% (EST) ...... 60

Tabel 4.11 : Cash flow alternatif 8 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan uang muka 15% (LST) ...... 61

Tabel 4.12 : Cash flow alternatif 9 sistem pembayaran

bulanan dengan uang muka 20% (EST) ......................... 62

Tabel 4.13 : Cash flow alternatif 10 sistem pembayaran

bulanan dengan uang muka 20% (LST) ......................... 63

Tabel 4.14 : Cash flow alternatif 11 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan uang muka 20% (EST) ...... 64

Tabel 4.15 : Cash flow alternatif 12 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan uang muka 20% (LST) ...... 65

Tabel 4.16 : Cash flow alternatif 13 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 10% tanpa uang muka (EST) ...... 66

Tabel 4.17 : Cash flow alternatif 14 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 10% tanpa uang muka (LST) ...... 67

Tabel 4.18 : Cash flow alternatif 15 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 10%

tanpa uang muka (EST) ................................................. 68

Tabel 4.19 : Cash flow alternatif 16 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 10%

tanpa uang muka (LST) ................................................. 69

Tabel 4.20 : Cash flow alternatif 17 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 10% dan uang muka 15% (EST) . 70

Tabel 4.21 : Cash flow alternatif 18 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 10% dan uang muka 15% (LST) . 71

Tabel 4.22 : Cash flow alternatif 19 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 10%

vi

dan uang muka 15% (EST) ............................................ 72

Tabel 4.23 : Cash flow alternatif 20 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 10%

dan uang muka 15% (LST) ............................................ 73

Tabel 4.24 : Cash flow alternatif 21 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 10% dan uang muka 20% (EST) . 74

Tabel 4.25 : Cash flow alternatif 22 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 10% dan uang muka 20% (LST) . 75

Tabel 4.26 : Cash flow alternatif 23 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 10%

dan uang muka 20% (EST) ............................................ 76

Tabel 4.27 : Cash flow alternatif 24 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 10%

dan uang muka 20% (LST) ............................................ 77

Tabel 4.28 : Cash flow alternatif 25 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 15% tanpa uang muka (EST) ...... 78

Tabel 4.29 : Cash flow alternatif 26 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 15% tanpa uang muka (LST) ...... 79

Tabel 4.30 : Cash flow alternatif 27 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 15%

tanpa uang muka (EST) ................................................. 80

Tabel 4.31 : Cash flow alternatif 28 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 15%

tanpa uang muka (LST) ................................................. 81

Tabel 4.32 : Cash flow alternatif 29 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 15% dan uang

muka 15% (EST) .......................................................... 82

Tabel 4.33 : Cash flow alternatif 30 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 15% dan uang

muka 15% (LST) .......................................................... 83

Tabel 4.34 : Cash flow alternatif 31 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 15%

dan uang muka 15% (EST) ............................................ 84

Tabel 4.35 : Cash flow alternatif 32 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 15%

dan uang muka 15% (LST) ............................................ 85

Tabel 4.36 : Cash flow alternatif 33 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 15% dan uang

muka 20% (EST) .......................................................... 86

Tabel 4.37 : Cash flow alternatif 34 sistem pembayaran

bulanan dengan modal 15% dan uang

muka 20% (LST) .......................................................... 87

Tabel 4.38 : Cash flow alternatif 35 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 15%

dan uang muka 20% (EST) ............................................ 88

Tabel 4.39 : Cash flow alternatif 36 sistem pembayaran

termin progress 20% dengan modal 15%

dan uang muka 20% (LST) ............................................ 89

vii

Tabel 4.40 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan tanpa uang muka (0%) ................ 90

Tabel 4.41 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan uang muka 15% .............. 91

Tabel 4.42 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan uang muka 20% .............. 92

Tabel 4.43 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan modal 10%

tanpa uang muka (0%) .................................................. 93

Tabel 4.44 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan modal 10%

dan uang muka 15% ...................................................... 94

Tabel 4.45 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan modal 10%

dan uang muka 20% ...................................................... 95

Tabel 4.46 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan modal 15%

tanpa uang muka (0%) .................................................. 96

Tabel 4.47 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan modal 15%

dan uang muka 15% ...................................................... 97

Tabel 4.48 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk

overdraft setiap bulan dengan modal 15%

dan uang muka 20% ...................................................... 98

Tabel 4.49 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow proyek

pembangunan the royal bukit jimbaran .......................... 101

Tabel 4.50 : Biaya total overdraft negatif tanpa uang muka .............. 103

Tabel 4.51 : Biaya penutupan akhir tanpa uang muka........................ 104

Tabel 4.52 : Biaya total overdraft negatif dengan uang muka 15% .... 105

Tabel 4.53 : Biaya penutupan akhir dengan uang muka 15% ............. 105

Tabel 4.54 : Biaya total overdraft negatif dengan uang muka 20% .... 107

Tabel 4.55 : Biaya penutupan akhir dengan uang muka 20% ............. 107

Tabel 4.56 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 10%

tanpa uang muka ........................................................... 109

Tabel 4.57 : Biaya penutupan akhir dengan modal 10% tanpa uang

muka ............................................................................ 109

Tabel 4.58 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 10%

dan uang muka 15% ...................................................... 111

Tabel 4.59 : Biaya penutupan akhir dengan modal 10% dan uang

muka 15% .................................................................... 111

Tabel 4.60 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 10%

dan uang muka 20% ...................................................... 113

Tabel 4.61: Biaya penutupan akhir dengan modal 10% dan uang

muka 20% .................................................................... 113

Tabel 4.62 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 15%

tanpa uang muka ........................................................... 115

Tabel 4.63 : Biaya penutupan akhir dengan modal 15% tanpa uang

muka ............................................................................ 115

viii

Tabel 4.64 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 15%

dan uang muka 15% ...................................................... 116

Tabel 4.65 : Biaya penutupan akhir dengan modal 15%

dan uang muka 15% ...................................................... 117

Tabel 4.66 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 15%

dan uang muka 20% ...................................................... 118

Tabel 4.67 : Biaya penutupan akhir dengan 15%

dan uang muka 20% ...................................................... 118

Tabel 4.68 : Persentase keuntungan kontraktor tanpa uang muka ...... 120

Tabel 4.69 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

uang muka 15% ............................................................ 121

Tabel 4.70 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

uang muka 20% ............................................................ 121

Tabel 4.71 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

modal 10% tanpa uang muka ......................................... 122

Tabel 4.72 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

modal 10% dan uang muka 15% .................................... 123

Tabel 4.73 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

modal 10% dan uang muka 20% .................................... 123

Tabel 4.74 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

modal 10% tanpa uang muka ......................................... 124

Tabel 4.75 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

modal 15% dan uang muka 15% .................................... 125

Tabel 4.76 : Persentase keuntungan kontraktor dengan

modal 15% dan uang muka 20% .................................... 125

ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 : Aktivitas Finish to Start ............................................ 10

Gambar 2.2 : Aktivitas Start to Start ............................................... 10

Gambar 2.3 : Aktivitas Finish to Finish .......................................... 11

Gambar 2.4 : Aktivitas Start to Finish ............................................ 11

Gambar 2.5 : Grafik Penerimaan ..................................................... 14

Gambar 2.6 : Grafik Pengeluaran .................................................... 17

Gambar 3.1 : Kerangka Penelitian ................................................... 21

Gambar 4.1 : Grafik presentase kumulatif pekerjaan kondisi

EST dan LST ............................................................. 38

Gambar 4.2 : Grafik biaya pinjaman untuk setiap alternatif

variasi sistem pembayaran ......................................... 99

Gambar 4.3 : Grafik cash flow sistem bulanan tanpa uang

muka (0%) ................................................................. 104

Gambar 4.4 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

tanpa uang muka (0%) ............................................... 104

Gambar 4.5 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan uang

muka 15%.................................................................. 106

Gambar 4.6 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan uang muka 15% ............................................. 106

Gambar 4.7 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan uang

muka 20%.................................................................. 108

Gambar 4.8 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan uang muka 20% ............................................. 108

Gambar 4.9 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan

modal 10% tanpa uang muka (0%) ............................. 110

Gambar 4.10 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan modal 10% tanpa uang muka (0%) ................. 110

Gambar 4.11 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan

modal 10% dan uang muka 15% ................................. 112

Gambar 4.12 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan modal 10% dan uang muka 15% ..................... 112

Gambar 4.13 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan

modal 10% dan uang muka 20% ................................. 114

Gambar 4.14 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan modal 10% dan uang muka 20% ..................... 114

Gambar 4.15 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan

modal 15% tanpa uang muka (0%) ............................. 115

Gambar 4.16 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan modal 15% tanpa uang muka (0%) ................. 116

Gambar 4.17 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan

modal 15% dan uang muka 15% ................................. 117

Gambar 4.18 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan modal 15% dan uang muka 15% ..................... 117

Gambar 4.19 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan

modal 15% dan uang muka 20% ................................. 119

x

Gambar 4.20 : Grafik cash flow sistem termin progress 20%

dengan modal 15% dan uang muka 20% ..................... 119

xi

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A : Time Schedule EST (Earliest Start Time) ............ 129

Lampiran B : Time Schedule LST (Latest Start Time) ............... 130

Lampiran C : Microsoft Project ................................................. 131

Lampiran D : RAB (Rencana Anggaran Biaya) ......................... 136

Lampiran E : Gambar ................................................................ 140