ANALISA KELAYAKAN EKONOMI

PADA PEMBANGUNAN RUKO DAN RUKAN

DI KARANGASEM, KECAMATAN LAWEYAN, KOTA SURAKARTA

Skripsi

Untuk memenuhi persyaratan

mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh :

IMAS DEWANTI KARTIKA SARI

NIM : D100 140 127

kepada

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2018

i

ANALISA KELAYAKAN EKONOMI

PADA PEMBANGUNAN RUKO DAN RUKAN

DI KARANGASEM, KECAMATAN LAWEYAN, KOTA SURAKARTA

Skripsi

Untuk memenuhi persyaratan

mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh :

IMAS DEWANTI KARTIKA SARI

NIM : D100 140 127

kepada

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2018

ii

iii

iv

MOTTO

“Jangan biarkan hari kemarin merenggut banyak hal hari ini.”

(Will Rogers )

“Lakukan sekarang. Terkadang nanti bisa jadi tidak pernah.”

(Anonim)

“Hidup ini seperti sepeda, Agar tetap seimbang, kau harus terus bergerak.”

(Albert Einstein )

“Lebih baik bertempur kalah daripada tidak pernah bertempur sama sekali

(Arthur Hugh Clough)

“Urip iku urup”

(Anonim)

“Ngunduh wohing pakarti”

( Anonim )

“Man jadda wajada”

( Hadist)

“Allah mencintai pekerjaan yang apabila bekerja ia mengerjakan dengan baik”

( HR. Thabrani )

“jangan pernah berhenti bermimpi, karena mungkin suatu saat nanti mimpi kalian

akan jadi kenyataan”

( Bambang Pamungkas )

v

PERSEMBAHAN

Assalamualaikum, wr,wb

Alhamdulillah dan Alhamdulillah atas berkat rahmat Allah SWT

kepada hambanya, sehingga saya dapat menyelesaikan proses akhir

dari Tugas Akhir untuk menempuh derajat S1 yang telah saya tempuh

selama 4 tahun disini, syukur alhamdlillah banyak terimakasih kepada

Allah SWT dan hasil ini ku persembahkan kepada:

1. Kedua orang tua saya yakni Bapak Sukarjo dan Ibu Suwanti, kakak saya

Siska Dyah Kusuma Wati, yang telah susah payah mendukung saya dan

selalu memberikan prioritasnya terhadap saya, terimakasih atas

semangatnya selama ini.

2. Terima kasih untuk Bapak Budi Priyanto, S.T,M.T, atas bimbingannya

selama ini, sekali lagi saya mengucapkan banyak terimakasih.

3 . Terima kasih juga untuk Seluruh Keluarga Besar Teknik Sipil

UMS, dari seluruh dosen.

4. Terima kasih juga untuk Leo Ardyanta yang selalu memberikan

motivasi, semangat, dan tak pernah lelah mendukung disaat masa masa

sulit.

5. Terima kasih untuk M. Nova Budi dan Bambang Jati S yang selalu

membantu saya dan mendukung saya.

6. Terima kasih u n t u k sahabat – sahabat ku Lia Indriani, Bela Rizki,

Sekar Putri I, Anis Anisah A, Anze Meydasasi, Tiara Mufti L, Meylani

Nur H, Nur Aida, Aldila Xena, Intan Ramadhan, Annisa Gustien,

Febriana Anita, Desi Satya W, Yuyun Dian N, Erliyan Primanda, kalian

sahabat terbaik yang tak tergantikan, terima kasih atas semangatnya

selama ini.

7. Terimakasih teman seperjuangan Managemen Konstruksi (Jehan, Romi,

Mariga, Akbar, Lalang, Dwi, Bowo, Aswin) selalu membantu dikala

susah.

vi

8. Dan seluruh angkatan Teknik Sipil UMS kususnya angkatan 2014

terima kasih waktu selama 4 tahun kita dikampus, terima kasih atas

kenangan, bantuan dan cerita cerita selama ini di kampus kita UMS

FAKULTAS TEKNIK SIPIL.

Waalaikumsalam, wr,w

PRAKATA

Syukur Alhamdulillah Segala Puji dipanjatkan kehadirat Allah SWT

yang telah melimpahkan rahmat, hidayah-Nya, sehingga penyusun dapat

menyelesaikan laporan Tugas Akhir Untuk menempuh derajat S1 dengan

Judul “Kajian Ekonomi Pembangunan Perencanaan Ruko dan Rukan Di

KArangasem, Kota Surakarta”.

Dalam kesempatan ini saya selaku penyusun Tugas Akhir

mengucapkan terima kasih kepada :

1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas

Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.

2. Bapak Budi Priyanto S.T., M.T., selaku Pembimbing Tugas Akhir yang

telah memberikan ilmu, semangat, arahan, bimbingan, nasehat.

3. Mochamad Solikin Ph.D., Selaku Dewan Penguji I yang telah memberikan

dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.

4. Bapak Ir. H. M. Nursahid, M.M., M.T. Selaku Dewan Penguji II Tugas

Akhir yang telah memberikan waktunya dan nasehatnya.

5. Gotot Slamet Mulyono, Drs. selaku Pembimbing Akademik yang telah

memberikan arahan, masukan dan bimbingan.

6. Rekan - rekan Tugas Akhir Manajemen Konstruksi.

Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari

sempurna. Untuk itu, penulis mengharap kritik dan saran yang

membangun.

Wassalamu’alaikum Wr. Wb

Surakarta, Desember 2018

Penyusun

viii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL .................................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN...................................................................... ii

HALAMAN PERNYATAAN...................................................................... iii

HALAMAN MOTTO................................................................................... iv

HALAMAN PERSEMBAHAN................................................................... v

PRAKATA.................................................................................................... vii

DAFTAR ISI................................................................................................ viii

DAFTAR GAMBAR..................................................................................... xi

DAFTAR TABEL.......................................................................................... xii

DAFTAR ISTILAH....................................................................................... xiv

DAFTAR LAMPIRAN................................................................................. xvi

ABSTRAKSI.................................................................................................. xvii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang.............................................................................. 1

B. Rumusan Masalah......................................................................... 2

C. Tujuan Penelitian.......................................................................... 3

D. Manfaat Penelitian........................................................................ 3

E. Batasan Masalah........................................................................... 4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Ruko….......................................................................................... 5

B. Rukan…........................................................................................ 5

C. Pasar……………………….......................................................... 6

D. Studi Kelayakan (Feasibility Study)………………………......... 6

E. Investasi........................................................................................ 7

F. Kelayakan Ekonomi...................................................................... 7

G. Keaslian Tugas Akhir................................................................... 8

BAB III LANDASAN TEORI

A. Investasi........................................................................................ 9

ix

B. Kegiatan Proyek............................................................................ 9

C. Proyek Konstruksi......................................................................... 9

a. Permintaan Pasar........................................................................ 10

a. Analisa Kebutuhan Pasar........................................................... 10

b. Kajian Ekonomi......................................................................... 13

1. Periode Pengembalian (Payback Period) 14

2. Return on Investment (ROI) 15

3. Net Present Value (NPV) 15

4. Internal Rate of Return (IRR) 15

5. Indeks Profitabilitas (IP) 16

6. Benefit Cost Ratio (BCR) 17

7. Break Even Point (BEP) 18

BAB IV METODE PENELITIAN

A. Objek dan Lokasi Penelitian......................................................... 20

B. Metode Penelitian......................................................................... 21

C. Pengumpulan Data........................................................................ 21

D. Tahapan Penelitian........................................................................ 22

BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Pengolahan Data........................................................................... 25

1. Uji Kecukupan Data................................................................ 25

2. Uji Validitas dan Reabilitas...................................................... 27

3. Uji Korelasi............................................................................. 30

B. Perencanaan Jumlah Unit Bangunan............................................ 33

1. Perencanaan Masterplan......................................................... 34

C. Rencana Anggaran Biaya (RAB).................................................. 48

1. Tipe Ruko 255/120................................................................. 48

2. Tipe Rukan 220/108................................................................ 49

3. Fasilitas Umum........................................................................ 50

D. Rekapitulasi Total Biaya Proyek.................................................. 50

E. Alisan Keuangan........................................................................... 54

1. Investasi menggunakan modal sendiri.................................... 54

x

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan.................................................................................... 76

B. Saran.............................................................................................. 78

DAFTAR PUSTAKA

PENUTUP

LAMPIRAN

xi

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar IV.1 Lokasi Perencanaan............................................................. 20

Gambar IV.2 Tahapan Penelitian.............................................................. 24

Gambar V.1 Siteplan Millennium Komplek............................................. 35

Gambar V.2 Masterplan Millennium Komplek........................................ 36

Gambar V.3 Jalan Masuk dan Keluar Millennium Komplek................... 37

Gambar V.4 Arean Parkir Millennium Komplek..................................... 38

Gambar V.5 Taman Millennium Komplek....................…………........... 39

Gambar V.6 Desain Perencanaan Ruko Tipe 255/120.............................. 40

Gambar V.7 Denah Rencana Lantai 1 Ruko Tipe 255/120....................... 41

Gambar V.8 Denah Rencana Lantai 2 Ruko Tipe 255/120....................... 42

Gambar V.9 Denah Rencana Lantai 3 Ruko Tipe 255/120....................... 43

Gambar V.10 Desain Perencanaan Rukan Tipe 220/108.......................... 44

Gambar V.11 Denah Rencana Lantai 1 Ruko Tipe 255/120..................... 45

Gambar V.12 Denah Rencana Lantai 2 Ruko Tipe 255/120..................... 46

Gambar V.13 Denah Rencana Lantai 3 Ruko Tipe 255/120..................... 47

xii

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner Ruko......................................... 25

Tabel V.2 Hasil Penyebaran Kuesioner Rukan........................................ 25

Tabel V.3 Hasil Uji Validitas Ruko........................................................ 28

Tabel V.4 Hasil Uji Validitas Rukan...................................................... 29

Tabel V.5 Hasil Uji Realibilitas Ruko.................................................... 30

Tabel V.6 Hasil Uji Realibilitas Rukan.................................................. 30

Tabel V.7 Hasil Uji Korelasi Ruko........................................................ 31

Tabel V.8 Hasil Uji Korelasi Rukan...................................................... 33

Tabel V.9 Jumlah Bangunan Yang Ditawarkan..................................... 34

Tabel V.10 Rencana Anggaran Biaya Ruko Tipe 255/120...................... 48

Tabel V.11 Rencana Anggaran Biaya Rukan Tipe 220/108................... 49

Tabel V.12 Rencana Anggaran Biaya Fasilitas Umum .......................... 50

Tabel V.13 Rekapitulasi Biaya Total Proyek.......................................... 51

Tabel V.14 B i a y a T e t a p ( Fixed Cost)............................................. 52

Tabel V.15 B i a y a V a r i a b l e ( Variable Cos).................................... 52

Tabel V.16 Pembagian Penggunaan Lahan............................................. 53

Tabel V.17 Perhitungan Tanah Kavling Siap Bangun............................ 53

Tabel V.18 Harga Jual Seluruh Unit Ruko dan Rukan........................... 53

Tabel V.19 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan................................... 54

Tabel V.20 Aliran Kas Keluar Yang Diharapkan.................................. 54

Tabel V.21 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 1-3…….... 55

Tabel V.22 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 4-6…….... 56

Tabel V.23 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 7-9…….... 57

Tabel V.24 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 10-12…… 58

Tabel V.25 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 13-15…… 59

Tabel V.26 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 16-18…… 60

Tabel V.27 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 19-21…… 61

Tabel V.28 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 22-24…… 62

xiii

Tabel V.29 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 25-27…… 63

Tabel V.30 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 28-30..….. 64

Tabel V.31 Rencana Aliran Keuangan Alternatif 1 Bulan Ke 31-33..….. 65

Tabel V.32 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap.............. 66

Tabel V.33 Pengembalian Atas Investas…………………................... 68

Tabel V.34 Present Value Cast Out...................................................... 69

Tabel V.35 Present Value Cast In......................................................... 70

Tabel V.36 Diskonto i=88% (7,33% per bulan) Cash In........................ 72

Tabel V.37 Diskonto i=88% (7,33% per bulan) Cash Out........................ 73

xiv

DAFTAR ISTILAH

A

A (sig)

=

=

Aliran kas bersih (netto)

Taraf signifikansi

A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas

An

BCR

=

=

Aliran kas pada tahun ke-n

Benefit Cost Ratio

BEP

Cf

=

=

Break Even Point

Biaya pertama

(C)op

(C)t

=

=

Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)

Aliran kas masuk pada tahun ke-t

(C0)t

FC

F/A

=

=

=

Aliran kas keluar pada tahun ke-t

Biaya tetap

Diketahui anuitas dicari nilai yang akan dating

F/PV

H0

=

=

Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang

Hipotesis pertama

H1

i

=

=

Hipotesis kedua

Bunga arus pengembalian

IRR

k

=

=

Internal Rate of Return

Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)

N

N’

=

=

Jumlah data yang didapat

Jumlah pengamatan yang diperlukan

NPV

P

=

=

Net Present Value

Harga penjualan per unit

PP

PV/A

=

=

Payback Period

Diketahui anuitas dicari nilai sekarang

PV/F

(PV)B

=

=

Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang

Nilai sekarang benefit

(PV)C

Qi

=

=

Nilai sekarang biaya

Jumlah unit yang terjual pada titik impas

xvi

R

r tabel

=

=

Nilai sekarang pendapatan

Tabel koefisien relasi “r” momen produk

ROI

s

=

=

Return on Investment

Tingkat ketelitian

t

VC

=

=

Waktu

Biaya tidak tetap per unit

Xi = Data pengamatan

xv

xvii

DAFTAR LAMPIRAN

1. Fotocopi Sertifikat Tanah

2. Kuisioner

3. Hasil olah Spss

4. Perhitungan Struktur

5. Gambar Kerja

6. Volume Pekerjaan Dan Rancangan Anggaran Biaya

7. Analisa Harga Satuan

xvi

xviii

Abstrak

Ruko dan Rukan merupakan kebutuhan yang paling utama bagi setiap individu

manusia, dimana menjadi tempat bisnis, tempat berlindung, dan perkantoran. Pada

perencanaan investasi ini diawali dengan mencari data primer dan skunder lalu

melakukan penyebaran kuisioner, kemudian dikelola dengan bantuan program

SPSS. Adapun uji analisis ekonomi yang meliputi Payback Period (PP), Return

On Investment (ROI), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),

Benefit Cost Ratio (BCR), Break event Point (BEP), Indeks Profitabilitas (IP).

Berdasarkan hasil perhitungan pembahasan didapat PP terjadi pada 27 Bulan 22

Hari, ROI setelah pajak bernilai 6,235 % per bulan = 74,826 % per tahun, NPV

sebesar (+)Rp. 184.734.334.830,25 , (IRR) bernilai 86,165% > 12 %, BCR

sebesar 2,09> 1, BEP terjadi pada saat 11 unit ruko dan 4 unit rukan terjual , IP

sebesar 2,09 > 1, dengan keuntungan RP. 198.976.443.476,69.

Kata kunci : Analisa, Ekonomi, Investasi, Perencanaan, Rukan, Ruko

Abstrak

Shophouses and Officehouses are the most important needs for every individual

human being, which is a haven, business place, shelter, office space and

community. In this investment planning begins by looking for primary and

secondary data and then distributing questionnaires, then managed with the help

of SPSS program. The economic analysis test which includes Payback Period

(PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value (NPV), Internal Rate of

Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Break event Point (BEP), Profitability

Index (IP). Based on the results of the calculation of the discussion I obtained PP

occurred on 27 Months 22 Day, ROI after tax was 6, 235 % per month = 74,826 %

per year, NPV of (+) Rp. 184.734.334.830,25, (IRR) worth 86,165% > 12 %,

BCR is 2,09> 1, BEP occurs when 11 units of shophouses and 4 units

officehouses are sold, IP is 2,09> 1, with the advantage of Rp.

198.976.443.476,69.

Keywords: Analysis, Economic, Investment, Planning, Officehouses, Shophouse.

xvii