taller para profesionales e inversores inmobiliarios

Taller para profesionales

e inversores inmobiliarios

Introducción teórico-práctica a las finanzas

01

02

Santiago Magnin

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Agenda

I. Introducción

II. Fuentes de Información

III. Cálculo Financiero

IV. Análisis del Mercado

V. Impuestos

03

I.- INTRODUCCIÓN

¿Qué negocio es

más grande:

el de drogas ilegales

o el inmobiliario?

05

12.000.000 M

325.000 M

06

El negocio inmobiliario es

37 veces más grande que el

negocio de las drogas ilegales.

07

08

40% del gasto

familiar est.

&

18% de su PBI(sin contar hipotecas)

2012-2016:

3.200 emprendedores

0 en real estate

09

Mientras tanto…

33

Ejercicio

¿Qué conviene más?

¿Comprar con “Ahora 12” o en 3

cuotas con 25% de descuento?

II.- FUENTES de INFO

11

12

~1.300.000

~840.000

~800.000

~90.000

Portales

Inmobiliarios

Pagos

~90.000

13

~160.000

~50.000

~15.000

~10.000

Portales de

clasificados

gratuitos

14

~560.000

<50.000

Agrupadores

de avisos

clasificados

15

Portales de

los Colegios

Inmobiliarios

16

Market data

III.- CÁLCULO FINANCIERO

18

Un peso hoy vale

más que un peso

mañana.

19

Variables de una

operación financiera:a. Capital

b. Tiempo

c. Tasa de Interés

20

Interés Simple

Cn = Co * (1 + i * n)

21

Interés Compuesto

Cn = Co * (1 + i)n

22

Interés Simple vs. Interés Compuesto

$ 0

$ 500

$ 1.000

$ 1.500

$ 2.000

$ 2.500

$ 3.000

$ 3.500

$ 4.000

$ 4.500

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

InterésSimple

InterésCompuesto

Ej: 20% anual

arrancando

en $100

23

Interés Simple y Compuesto en Excel 2013

24

ROI vs. ROC

ROI = Beneficio / Inversión

ROC = Beneficio / Capital

25

Tasa Nominal y Tasa Real

(1 + i´) = (1 + r) * (1 + f)

26

ROI, ROC, deuda e inflación en Excel 2013

BANANA BREAK

28

Rentas

A interés simple vs. A interés compuesto

Constantes vs. Variables

Vencidas vs. Adelantadas

Temporarias vs. Perpetuas

Ciertas vs. Inciertas

$ $ $ $ $ $ $

29

Rentas: VAN

1 2 3 n-1 n…0

30

Rentas: VAN

VAN = 100 / (1+0,1)

+ 100 / (1+0,1)2

+ 100 / (1+0,1)3

= 248,69

31

Cobramos $ 1000 en el año 1, $ 600, $

200, 0 y $ 500 en los siguientes. Las tasas

variaron: 5%, 5,5%, 6%, 6,5% y 5,5%

VAN = 1000 / 1,05

+ 600 / (1,05)*(1,055)

+ 200 / (1,05)*(1,055) *(1,06)

+ 500 / (1,05)*(1,055) *(1,06) *(1,065) *(1,055)

= 2043,33

32

Rentas: TIR

Sirve para comparar la rentabilidad de

distintas inversiones.

Es la tasa de flujo de efectivo descontado

al día de hoy.

¿Tiene en cuenta inflación?

$ $ $ $ $ $ $

38

VAN y TIR en Excel 2013

33

Amortización de préstamosSistema Francés (cuota constante)

Sistema Alemán (cuota de amort. constante)

Sistema Americano

34

Sistema Francés

$ 0

$ 1

$ 2

$ 3

$ 4

$ 5

$ 6

$ 7

$ 8

$ 9

$ 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Capital Intereses

35

Sistema Alemán

$ 0

$ 1

$ 2

$ 3

$ 4

$ 5

$ 6

$ 7

$ 8

$ 9

$ 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Capital Intereses

36

Sistema Americano

$ 0

$ 1

$ 2

$ 3

$ 4

$ 5

$ 6

$ 7

$ 8

$ 9

$ 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Capital Intereses

37

¿Qué créditos hipotecarios son

“sin interés”?

39

Entonces…

¿Cómo se mide el retorno de

una inversión inmobiliaria?

39

Renta ilíquidaapreciación en valor de propiedad

Renta líquidaalquiler menos gastos de mantenimiento

39

Trade off entre riesgo, liquidez

y rentabilidad• Depto en pozo

• Depto a estrenar

• Depto “usado”

IV.- ANÁLISIS DEL MERCADO

41

Volvemos al pasado (2004).

¿En qué barrio nos conviene

invertir? (década: Ene06 a Dic15)

42

44

¿En qué año nos hubiese

convenido invertir?(si salíamos en 5 años)

45

46

¿Departamento porteño o

cartera diversificada en la

bolsa neoyorkina?

47

48

¿Departamento, PH o Casa?

49

¿Renta clásica, AirBnB o F&F?

50

Entonces… ¿es verdad ésto?

51

¿y ésto otro?

52

Ejemplo de búsqueda de oportunidad

53

Ejemplo de búsqueda de oportunidad

V.- IMPUESTOS

55

Impuesto s/ los Bienes Personales• Entre $305.000 y $750.000 0,50 %

• Entre $750.001 y $2.000.000 0,75 %

• Entre $2.000.001 y $5.000.000 1,00 %

• Más de $5.000.000 1,25 %

55

Gastos y comisiones• Comisión Inmobiliaria 4,84%

• Impuesto a los Sellos (CABA) 3,60%

• Constitución Fondo de Reserva 0,50%

• Escritura de Compra-Venta 1,21%

56

Comisiones e impuestos en Excel 2013

¿PREGUNTAS?

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