sistem pengendalian internal penyaluran kredit pemilikan
Post on 28-Oct-2021
8 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Sistem Pengendalian Internal Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR):
Studi Kasus Pada Bank BTN Cabang Depok
Putri Embun Sari dan Mahdan Ibrahim
Program S1 Reguler Akuntansi, Fakultas Ekonomi
ABSTRAK
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa sistem pengendalian internal dalam penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mulai dari prosedur penyaluran, peran dari pihak terkait, pengendalian fasilitas kredit yang sudah diberikan, hingga pencegahan dan penyelesaian kredit macet (Non Performing Loan). Penelitian ini dilakukan pada Bank BTN Cabang Depok dengan menggunakan metode kualitatif deskriptif. Penulis mendapat kesimpulan bahwa sistem pengendalian penyaluran KPR yang dilaksanakan Bank BTN Cabang Depok telah berjalan sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia. Selain itu, Bank BTN Cabang Depok telah menerapkan sistem pengendalian manajemen perbankan dengan baik, sehingga penerapannya dapat dijadikan acuan bagi penyaluran KPR oleh Bank Umum lainnya. Namun demikian, Bank BTN Cabang Depok masih dapat meningkatkan kinerjanya melalui optimalisasi penggunaan sistem informasi dan meningkatkan kehati-hatian dalam proses penilaian debitur untuk meminimalisir terjadinya kredit bermasalah.
Kata Kunci: internal control; KPR; Non Performing Loan; Sistem Pengendalian Manajemen Perbankan.
ABSTRACT
The main purpose of this research is to analyze the control system of mortgage loan distribution, including the distribution procedure, job descriptions of responsible parties, loan control, prevention and resolution of Non-Performing-Loan. The study is conducted in Bank BTN Cabang Depok and using descriptive qualitative method. We could take a conclusion that Bank BTN Cabang Depok has complied the regulation of Bank Indonesia in delivering their mortgage loan. Besides, Bank BTN Cabang Depok has also apllied the control system of banking management. Their practice in mortage loan can be a benchmark for other Banks in the same field. However, there are still room for improvement for Bank BTN Cabang Depok. They may consider to optimizing the usage of information system, and improvement in debtor assessment process to minimize the bad loans.
Key Words: Banking Management Control System, Internal Control, Non Performing Loan, Mortgage Loan.
1 Latar Belakang
UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana yang telah diubah dengan UU No.
10 Tahun 1998 (UU Perbankan) mendefinisikan Bank sebagai badan usaha yang menghimpun
dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat
banyak. Dana yang disalurkan kepada masyarakat dalam bentuk kredit merupakan suatu bentuk
penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau
kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam
untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Salah satu bentuk pembiayaan yang menjadi sumber pendapatan potensial bagi Bank
adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Hal ini dikarenakan, potensi pasar rumah yang besar
dengan tingkat suku bunga yang cukup tinggi menjadikan produk ini sangat menjanjikan untuk
meraih profit yang besar. Di Indonesia sendiri, salah satu Bank yang menjadi penyalur KPR
terbesar adalah Bank Tabungan Negara (BTN) yang secara konsisten terus melakukan
pembiayaan pada industri perumahan. Di tahun 2012 saja, porsi untuk kredit perumahan masih
mendominasi sebesar 86.32 persen dari total kredit yang disalurkan per 30 September 2012
(suarakarya-online.com, 2012).
Depok merupakan wilayah dengan potensi pembangunan properti terbesar dimasa
mendatang. Berdasarkan hasil pemetaan Cushman & Wakefield, menyatakan bahwa Bogor dan
Depok masih memiliki 85,25% dari total lahan yang masih dapat dibangun atau sekitar 16.372 ha
(detikfinance, 2012). Dengan demikian, penulis tertarik menjadikan Bank BTN Cabang Depok
sebagai objek penelitian yang berfokus pada sistem pengendalian penyaluran KPR non subsidi.
Hal ini dikarenakan jumlah penyaluran KPR yang dilakukan Bank BTN Cabang Depok untuk
KPR Non Subsidi sendiri cenderung meningkat sebesar 108.5% di tahun 2012 diikuti dengan
peningkatan NPL dari 1,55% (2011) menjadi 1,95% (2012). Namun, tingginya jumlah
penyaluran KPR Non Subsidi yang dilakukan Bank BTN Cabang Depok masih dapat
mempertahankan angka NPL tidak melebihi batas yang ditetapkan oleh Bank Indonesia yaitu 5%.
Oleh karena itu penulis tertarik untuk mengetahui lebih dalam mengenai:
a. Bagaimana prosedur Bank BTN dalam penyaluran KPR?
b. Bagaimana proses pengendalian terhadap fasilitas KPR yang diberikan?
c. Bagaimana peran dari pihak-pihak yang terlibat dalam pemberian KPR dalam
melakukan pengendalian KPR?
d. Bagaimana tindakan pencegahan dan penyelesaian kredit macet (Non Performing
Loan)?
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan saran dan rekomendasi perbaikan atas penerapan
sistem pengendalian penyaluran KPR bagi Bank BTN dan industry perbankan serta menambah
wawasan dan pengetahuan mengenai sistem pengendalian KPR.
2 Tinjauan Teoritis
Internal control
Menurut executive summary COSO Internal Control – Integrated Framework adalah
suatu proses, yang dipengaruhi oleh Dewan Direksi perusahaan, manajemen dan personel lainnya
yang dirancang untuk memberikan jaminan/keyakinan yang wajar dalam pencapaian tujuan yang
dikategorikan dalam hal berikut: (1) Efektifitas dan efisiensi operasional perusahaan, (2) Laporan
keuangan yang handal, dan (3) Kepatuhan terhadap hokum dan peraturan yang berlaku. COSO
menekankan internal control merupakan suatu ‘proses’ yang merupakan bagian yang tidak dapat
dipisahkan dari aktivitas bisnis yang berkelanjutan, sehingga evaluasi yang dilakukan dalam
internal control adalah prosesnya, bukan hasil.
Sistem Pengendalian Manajemen Perbankan
Menurut Kenneth A Merchant dan Wim A. Van der Stede dalam bukunya “Management
Control System;Performance Measurement, Evaluation and Incentives”, sistem pengendalian
manajemen diartikan sebagai suatu sistem untuk mengatur termasuk seluruh alat atau sistem yang
digunakan manajer untuk memastikan perilaku dan keputusan yang diambil pegawainya
konsisten dengan tujuan dan strategi perusahaan. Sementara menurut Robert Simons, sistem
pengendalian manajemen merupakan suatu sistem formal yang berdasarkan informasi dan
prosedur yang digunakan untuk mempertahankan atau merubah pola aktivitas perusahaan
(strategi perusahaan). Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa konsep pengendalian
manajemen tidak hanya melihat keberhasilan organisasi dalam menjalankan strategi namun juga
harus mampu menyesuaikan diri terhadap perubahan lingkungan yang terjadi dengan (memiliki
strategi bersaing).
Secara umum terdapat 4 jenis pengendalian manajemen dan aplikasinya pada industri
perbankan menurut Stoner (1978) yang dikutip dari skripsi Pratiwi (2013). Keempat hal tersebut
akan dijelaskan sebagai berikut :
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
a. Feed-forward Controls/Precontrol, merupakan pengendalian yang dilakukan sebelum
memulai kegiatan. Pada pemberian kredit, persiapan ini setidaknya terdiri atas kegiatan
analisis tingkat kelayakan sektor usaha debitur.
b. Steering Control, berfokus pada apa yang terjadi selama proses kerja atau dikenal juga
dengan nama concurrent control. Contoh dalam pemberian kredit adalah pengawasan
kelengkapan dokumen dan perjanjian dan pengikatan kredit juga jaminan.
c. Yes/No Controls atau Screening Controls, dimana beberapa aspek tertentu dari
serangkaian prosedur harus disetujui, atau beberapa kondisi tertentu harus tercapai
sebelum kegiatan tetap dilanjutkan, jika tidak maka prosedur harus dihentikan.
d. Post Action Control, dimana pengawasan dilakukan setelah kegiatan selesai.
Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan perbankan kepada
para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. KPR merupakan bentuk
pinjaman dengan jumlah, jangka waktu, dan kondisi tertentu. Menurut Bank Indonesia (2008), di
Indonesia KPR dikenal atas dua jenis, yaitu:
a. Kredit Subsidi, merupakan kredit yang ketentuannya ditentukan oleh Pemerintah dan
diperuntukkan kepada masyarakat berpenghasilan ke bawah.
b. Kredit Non Subsidi, KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Keuntungan KPR
ditetapkan oleh Bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan
sesuai kebijakan Bank yang bersangkutan.
Berdasarkan Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/38/DPNP Tahun 2010 setiap Bank
wajib memisakan 5 prosedur administrasi KPR sebagai berikut :
1. Penawaran KPR, memuat informasi mengenai persyaratn calon debitur KPR, persyaratan
KPR, porsi pemberian KPR oleh Bank, system perhtungan angsuran dan kebijakan bunga.
2. Analisis Permohonan KPR. Dalam melakukan analisis permohonan KPR, Bank wajib paling
kurang membakukan hal-hal seperti metode penilaian kemampuan membayar, penilaian
agunan, kriteria Independent Appraisal, dan Format Laporan Penilaian Agunan.
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
3. Pengambilan Keputusan KPR. Bank harus menyampaikan keputusan secara tertulis tentang
penerimaan/penolakan dan mengevaluasi hasil pengambilan keputusan kredit.
4. Pelaksanaan Akad Kredit. Bank harus memastikan kelengkapan dan kebenaran dokumen
yang dipersyaratkan untuk akad kredit, memperoleh cover note dari notaries dan adanya
perjanjian kredit.
5. Pencairan Kredit. Bank harus memastikan kewajiban debitur telah dipenuhi, debitur telah
membuka rekening pada Bank sebagai Kreditur Asal KPR dan memberikan kuasa pendebetan
rekening tersebut kepada Bank dan menatausahakan dokumen pencairan kredit.
Untuk setiap fasilitas kredit yang telah disalurkan diperlukan adannya pengawasan untuk
mempermudah menemukan penyelewengan-penyelewengan yang terjadi. Oleh karena itu
terdapat dua jenis pengawasan kredit yang telah disalurkan yaitu :
1. Pengawasan Aktif, merupakan pengawasan langsung dari pegawai baik pengurus kredit
maupun pejabat yang terlibat langsung kepada nasabah. Pengawasan aktif dapat dilakukan
dengan cara terjun langsung ke lapangan maupun pembinaan debitur baik dengan
memberikan penyuluhan kepada debitur mengenai manajemen dan administrasi agar lebih
mampu mengelola usahanya.
2. Pengawasan Pasif, merupakan pengawasan yang dilakukan secara tidak langsung sehingga
pegawai tidak perlu terjun langsung kelapangan.
Adapun pihak yang terkait dalam pengendalian kredit adalah :
a. Manajer pemasaran, memiliki fungsi dan tanggung jawab dalam merencanakan target
pendanaan dan pendapatan Bank dari kredit yang disalurkan, serta bertanggung jawab
atas keputusan pemberian kredit sesuai wewenangnya.
b. Account/Credit Officer, memiliki fungsi dan tanggung jawab memasarkan produk-produk
Bank, baik itu produk simpanan maupun produk kredit, termasuk juga account officer ini
bertanggung jawab dalam pemeliharaan account kredit.
c. Analisa kredit atau reviewer,bertugas melakukan analisis terhadap setiap pemohon kredit,
baik dari segi keuangan, manajemen, pemasaran, dan lain-lain.
d. Appraiser atau penilai, bertugas dan bertanggung jawab untuk melakukan penilaian
terhadap setiap agunan yang diserahkan debitur.
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
e. Legal staff/staf hukum. Bagian ini terdiri dari dua bagian, yang pertama bertugas pada
bagian litigasi untuk mewakili Bank dalam penyelesaian non performing loan (NPL)
melalui lembaga hukum, dan bagian lainnya mengurusi bagian internal Bank, yakni untuk
melakukan analisis hukum terhadap setiap permohonan kredit yang diajukan calon
debitur.
f. Credit Settlement atau administrasi kredit, bertugas untuk membukukan dan mencairkan
fasilitas kredit, melakukan pembebanan-pelunasan kredit, serta membuat laporan-laporan
mengenai kredit baik yang bersifat internal maupun eksternal.
Non Performing Loan (NPL)
NPL dijadikan salah satu indikator untuk menilai kinerja fungsi Bank. Semakin tinggi
nilai NPL (diatas 5%) menunjukkan kinerja Bank semakin buruk. Berdasarkan Surat Keputusan
Direksi Bank Indonesia Nomor 31/KEP/DIR tanggal 12 November 1998 tentang Kualitas Aktiva
Produktif, penggolongan kualitas kredit dibagi menjadi beberapa golongan sebagai berikut:
a. Kredit Lancar, yaitu kredit yang tidak mengalami penundaan pengembalian pokok
pinjaman dan pembayaran bunga
b. Kredit Perhatian Khusus, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau
bunga yang belum melampaui 90 (sembilan puluh) hari.
c. Kredit Kurang Lancar, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau
bunga yang telah melampaui 90 (sembilan puluh) hari.
d. Kredit Diragukan, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga
yang telah melampaui 180 (seratus delapan puluh) hari.
e. Kredit Macet, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang
telah melampaui 270 (dua ratus tujuh puluh) hari.
Kredit dikategorikan sebagai NPL apabila kualitas kredit tersebut tergolong pada tingkat
kolektibilitas kurang lancar, diragukan, atau macet. Untuk mengatasi terjadinya NPL pihak Bank
perlu melakukan tindakan penyelamatan sehingga tidak menimbulkan kerugian. Adapun tindakan
penyelamatannya yang dapat dilakukan oleh Bank adalah sebagai berikut:
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
1. Rescheduling (Penjadwalan kembali), dapat dilakukan dengan perpanjangan pelunasan,
memperkecil jumlah angsuran kredit.
2. Reconditioning (Persyaratan Kembali), dapat dilakukan dengan mengubah sebagian atau
seluruh kondisi (persyaratan) yang semula disepakati dengan debitur dalam perjajian
kredit.
3. Restructuring (Penataan Kembali), dapat dilakukan penurunan suku bunga kredit,
menambah fasilitas kredit atau memperpanjang jangka waktu.
4. Kombinasi 3R, Bank bila perlu melakukan metode kombinasi dari tiga metode diatas
(rescheduling, reconditioning, dan restructuring) untuk melakukan tindakan
penyelamatan.
5. Eksekusi. Apabila usaha penyelamatan diatas tidak berhasil dilaksanakan, pada umumnya
upaya yang dilakukan Bank selanjutnya adalah melalui prosedur hukum (eksekusi).
3 Metode Penelitian
Pendekatan penelitian yang digunakan penulis dalam studi kasus (case study) pada Bank
BTN adalah penelitian kualitatif. Untuk desain penelitian penulis menggunakan metode
pengumpulan berupa studi kepustakaan, studi lapangan dan kajian dokumen sekunder. Dalam
menganalisis data yang diperoleh penulis membandingkan dan menganalisis kejadian yang
diteliti dengan teori-teori yang dijelaskan pada tinjauan teoritis.
4 Hasil Penelitian
Dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada nasabah, membentuk citra positif, dan
meningkatkan daya saing, Bank BTN telah menggunakan strategi khusus dalam penyaluran
kredit. Strategi ini dijadikan standarisasi layanan yang memberikan kepastian dan keputusan
kredit dalam waktu relatif cepat yang dikenal dengan Layanan 151 (1 hari pemberian persetujuan
secara prinsip, 5 hari Akad kredit, dan 1 hari pencairan kredit).
Layanan 151 sendiri telah memperoleh pengakuan internasional melalui ISO 9001:2008
dalam hal penjaminan mutu produk/jasa terkait aktivitas penyaluran KPR, sehingga Bank BTN
diharuskan untuk menetapkan kebijakan mutu yakni berupa “Penyaluran KPR/KPA Non Subsidi
berorientasi pada layanan berkualitas yang dapat memenuhi kepuasan pelanggan dalam rangka
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
mencapai target kredit”. Namun pada pelaksanaannya batas waktu maksimal proses kredit yang
dipersyaratkan sulit untuk dipenuhi terutama akad kredit dengan batas waktu 5 hari kerja sejak
wawancara. Hal ini disebabkan karena banyaknya pemohon kredit sehingga pengelolaan data
debitur relatif sulit. Selain itu, kendala juga dapat berasal dari debitur yang belum siap
melaksanakan akad kredit karena calon debitur belum dapat menyiapkan biaya proses, dokumen
persyaratan akad kredit belum lengkap atau calon debitur belum ada waktu atau sedang berada
diluar kota.
Dengan demikian, proses Akad Kredit yang semula maksimal waktu pelaksanaan 5 (lima)
hari diganti menjadi proses Keputusan Kredit. Keputusan Krdit berupa SP3K (Surat Penegasan
Pemberian Kredit) atau Surat Penolakan Kredit, diterbitkan selambat-lambatnya 5 (lima) hari
kerja setelah berkas permohonan lengkap dan diterima Kantor Cabang. Untuk di Bank BTN
Cabang Depok sendiri, pelaksanaan Layanan 151 seringkali tidak sesuai dengan prinsip hari yang
ditetapkan karena keterlambatan calon debitur maupun pengembang dalam pengumpulan berkas
aplikasi permohonan kredit. Selain itu tingginya volume kerja juga menyebabkan petugas Bank
terkadang terlewat untuk mengkonfirmasi ke calon debitur mengenai kurang lengkapnya
dokumen yang diperlukan.
Adapun efektifitas pelaksaan Layanan 151 diukur dari ketepatan waktu/prinsip hari
pelaksanaan pemrosesan kredit dan dievaluasi setiap satu tahun sekali melalui Audit Mutu
Internal. Bank BTN menerapkan batas toleransi 5% (lima persen) untuk pencapaian prinsip hari
dari Layanan 151. Apabila lebih dari 5% proses penyaluran kredit tidak berhasil memenuhi
prinsip hari dari Layanan 151, maka tindakan koreksi akan langsung dilakukan. Untuk saat ini
Bank BTN Cabang Depok berhasil menjaga ketepatan waktu pelaksanaan Layanan 151 tetap
dibawah 5%.
Untuk kegiatan marketing dalam hal mecari nasabah KPR berprospek dilaksanakan oleh
Divisi Customer Loan Marketing (CLM). Tugas utamanya adalah bertanggung jawab atas
pelaksanaan program pemasaran dan penjualan, seperti mengelola saluran pemasaran
(pengembang, dealer, broker, perusahaan) termasuk didalamnya melakukan inisiasi kerjasama
dan melakukan aktivitas promosi. Adapun dalam pelaksanaan strategi marketing, Bank BTN
Cabang Depok melakukan direct marketing atau pemasaran langsung ke pengembang. CLM
biasanya langsung mendatangi para pengembang untuk melakukan pendekatan dan menawarkan
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
kerjasama. Pendekatan langsung ini membantu CLM menilai potensi pengembang untuk
menentukan kerjasama lebih lanjut. Selain itu, strategi marketing yang digunakan saat ini adalah
sistem bunga promosi bagi KPR non subsidi untuk pengembang dan calon debitur. Bank BTN
memberikan tingkat bunga tetap dengan cicilan anuitas lebih rendah bagi pengembang dan calon
debitur selama 2 (dua) tahun pertama. Strategi ini tentu saja dipandang menguntungkan bagi
pihak pengembang dan calon debitur dalam mengajukan kredit KPR baik untuk kebutuhan
tempat tinggal maupun sarana berinvestasi.
Pelaksanaan strategi ini diawasi oleh Consumer Deputy Branch Manager (DBM) dan
bagian Mortage & Consumer Lending Unit (MCLU). Berdasarkan struktur organisasi, bagian
CLM melaporkan permasalahan dilapangan kepada bagian MCLU, yang kemudian akan
diteruskan ke DBM hingga ke Branch Manager. Namun demikian, pada praktiknya seringkali
CLM langsung melakukan pelaporan langsung ke Consumer DBM tanpa melalui MCLU terlebih
dahulu. Dengan praktik ini permasalahan di lapangan dapat lebih cepat untuk diatasi.
Setiap nasabah yang ingin mengajukan permohonan KPR harus melewati serangkaian
proses analisa untuk pada akhirnya kredit dapat disalurkan. Adapun proses-proses tersebut adalah
sebagai berikut:
1) Inisisasi Kredit.
Proses inisiasi merupakan salah satu bentuk Preventive Control of Credit dalam hal
pencegahan kredit bermasalah. Setiap debitur wajib memenuhi persyaratan calon debitur dan
mengisi formulir aplikasi kredit serta melengkapi dokumen-dokumen yang diperlukan.
Formulir diserahkan beserta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan ke bagian Loan Service
Officer (LSO) untuk diperiksa kelengkapannya. Debitur yang sudah melengkapi dokumen
atau 70% telah lengkap maka dapat diproses lebih lanjut untuk wawancara.
Sebelum melakukan wawancara LSO akan memeriksa CIF (Customer Information File)
dan BI checking dari calon debitur sebagai informasi awal pada saat melakukan wawancara.
Berdasarkan data-data tersebut, LSO akan membuat kesimpulan awal pra wawancara dan
diserahkan ke Loan Service Head untuk diperiksa dan ditanda tangani. LS Head kemudian
menyerahkan hasil tersebut ke Branch Manager untuk memperoleh disposisi dan
menandatangani memo sebagai tanda persetujuan. Setelah proses validasi dari BM diterima
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
oleh LSO, LSO akan menginformasikan calon debitur mengenai tempat dan waktu
pelaksanaan proses wawancara.
Namun pada prakteknya, prosedur tersebut terlalu memakan banyak waktu, terutama jika
debitur yang mengajukan adalah debitur per individu. Sehingga LSO biasanya langsung
melakukan wawancara pada setiap calon debitur yang telah menyerahkan 70% berkas
permohonannya tanpa menunggu disposisi dari BM. Praktek seperti ini akan lebih
memungkinkan nasabah memperoleh kepastian kredit dengan cepat. Setelah wawancara
selesai dilakukan dilanjutkan dengan initial data entry yakni berupa penginputan data calon
debitur yang telah diotorisasi oleh LS Head pada Loan Application Creation. Proses initial
data entry ini dilakukan untuk membentuk nomor aplikasi kredit masing-masing calon
debitur KPR.
2) Verifikasi
Seluruh dokumen yang diserahkan oleh nasabah pada saat inisiasi harus melalui proses
verifikasi yang dilakukan oleh bagian LSO. Proses verifikasi merupakan bentuk pengecekan
ulang data calon debitur dengan membandingkan antara data formulir, dokumen pendukung, hasil
wawancara dan untuk menilai kelengkapan dokumen. Proses verifikasi meliputi pencocokan form
aplikasi dan dokumen pengajuan permohonan KPR, BI checking dan Hasil OTS (on the spot).
OTS merupakan bentuk verifikasi yang dilakukan oleh Loan Admin dan CLM. Loan Admin
melakukan OTS untuk memastikan kebenaran atas lokasi agunan, kondisi agunan,
penghasilan/pekerjaan, dan tempat tinggal, sementara CLM melakukan verifikasi dalam hal
legalitas proyek yang dilaksanakan developer.
3) Pre Approval
Pre approval ditandai dengan dikeluarkannya Surat Persetujuan Prinsip yang artinya secara
prinsip Bank menyetujui kredit yang akan diajukan, namun sifatnya tidak mengikat. Artinya
keputusan dapat berubah atau dapat dibatalkan oleh pihak Bank apabila data calon debitur tidak
sesuai dengan informasi awal yang diberikan calon debitur pada saat wawancara awal, serta hasil
OTS menyimpulkan penghasilan dan usaha pemohon tidak layak.
4) OTS dan Penilaian Agunan
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
Setelah data entry di validasi oleh MCLU (Mortgage and Consumer Loan), dokumen-
dokumen calon debitur juga masuk ke bagian analis untuk dilakukannya verifikasi OTS dan
appraisal. Untuk melakukan verifikasi kebenaran data calon debitur, Loan Analyst meminta Loan
Admin untuk melakukan kunjungan langsung/OTS. Loan Admin kemudian akan melakukan
pemeriksaan atas tempat tinggal, pekerjaan/hasil usaha, lokasi agunan. OTS dilakukan untuk
menilai kesesuaian antara hasil tinjuan dengan data hasil wawancara diawal dan dokumen-
dokumen yang diserahkan. Hasil OTS kemudian diinput lalu dijadikan pertimbangan oleh bagian
Loan Analyst dalam memberikan rekomendasi kredit.
Selain itu, Loan Admin melakukan appraisal dengan menunjuk pihak ketiga (KJPP) untuk
melakukan penilaian agunan. Tujuannya adalah untuk mendapatkan informasi yang objektif
terhadap data keuangan dan agunan calon debitur. Penilaian terhadap agunan yang dilakukan oleh
penilai (appraiser) berfungsi untuk memberikan gambaran pasti atas nilai agunan.
5) Analisa Kredit
Hasil kunjungan langsung/OTS, penilaian oleh appraiser dan Laporan Pemeriksaan Akhir
(LPA) kemudian diinput oleh Loan Admin staff. Seluruh informasi kemudian di validasi oleh
Loan Admin Head dan diserahkan ke Loan Analyst. Analis akan menilai kelayakan kredit,
penghasilan calon debitur, dan kesanggupan debitur untuk menghasilkan nilai kredit yang sesuai
dengan calon debitur. Selain itu, analis juga melakukan analisa atas jangka waktu pelunasan dan
jumlah dana yang akan disalurkan dan ditahan berdasarkan hasil tinjauan.
6) Rekomendasi Kredit
Rekomendasi kredit merupakan data usulan yang diajukan oleh analis mengenai kelayakan
debitur baik dari segi finansial maupun non finansial ke bagian Kelompok Pemutus Kredit
(KPK). Setelah daftar usulan pemohon diterima oleh pihak tersebut, kemudian hasil analisa
beserta berkas permohonan kreditnya diperiksa dan diberikan pendapat secara tertulis atas berkas
tersebut.
7) Approval
Hasil rekomendasi dari KPK kemudian diperiksa oleh BM/DBM/Kantor Pusat sesuai dengan
wewenang yang diatur melalui besarnya plafond kredit yang diberikan. Apabila permohonan
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
kredit disetujui, selanjutnya akan di cetak SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan
Kredit) yang akan diserahkan oleh LSO kepada debitur. Namun, apabila hasil analisa dan
rekomendasi debitur dinyatakan tidak layak, BM/DBM akan memberikan hasil keputusan pada
daftar usulan pemohon dan pada formulir permohonan kredit berupa pernyataan ‘Ditolak”. Untuk
kredit yang ditolak diserahkan kepada LSO untuk dibuat surat penolakan.
8) Akad Kredit
Jika debitur menyetujui perihal jumlah kredit yang akan diberikan dan jangka waktu
pelunasan yang harus dipenuhi maka debitur akan diproses untuk melakukan akad kredit. Proses
akad kredit melibatkan debitur, Notaris/PPAT, dan perwakilan pihak Bank seperti Loan
Service/MCL Head/BM/DBM. Untuk kredit dalam jumlah besar biasanya diwakilkan oleh MCL
Head atau BM/DBM. Saat akad kredit, debitur diwajibkan menandatangani sejumlah dokumen
berupa surat perjanjian (SP) kredit dan akta-akta sebagai bentuk pengikatan agunan. Setelah
ditandatangani, Notaris akan mengeluarkan cover note sebagai jaminan dan pegangan Bank
untuk mencairkan kredit debitur. Untuk setiap SP dan akta-akta yang menjadi asset bagi Bank
akan ditata usahkan oleh bagian Loan Document (LD).
Setiap dokumen yang diterima/dikeluarkan bagian LD harus dibuat berita acaranya.
Kemudian LD akan melakukan pemeriksaan kelengkapan dokumen. Setelah dokumen dinyatakan
lengkap, maka LD akan memberikan tanda terima yang ditanda tangani oleh kedua belah pihak.
Dokumen-dokumen yang sudah diterima kemudian diinput ke sistem dan disimpan bukti fisiknya
sesuai dengan kriteria dosier dan nomor debitur ke dalam ruang penyimpanan khusus dokumen
(khasanah).
Untuk setiap realiasasi KPR Non Subsidi yang dihasilkan tercatat dalam sistem iLoan yang
kemudian dievaluasi oleh MCLU. Pihak manajemen juga wajib melakukan evaluasi terhadap
pencapaian sasaran mutu KPR Non Subsidi minimal 3 (tiga) bulan sekali.
9) Pencairan Kredit
Untuk melakukan pencairan kredit, debitur diwajibkan untuk membuka rekening tabungan di
Bank BTN terlebih dahulu. Kredit yang dicairkan tersebut selanjutnya ditransfer ke pihak ketiga,
dalam hal ini pihak penjual, melalui rekening debitur dan berdasarkan surat kuasa untuk
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
mentrasfer dari debitur. Pihak yang berwewenang dalam pencairan kredit ini adalah Loan Admin
dan petugas transfer. Loan Admin berwewenang dalam memproses pencairan realisasi kredit
sementara pihak yang melakukan transfer ke pihak ketiga adalah petugas transfer (Transaction
process staff).
10) Pembayaran Cicilan
Angsuran setiap bulannya harus dibayar setiap tanggal 7 dan dipotong melalui rekening
tabungan BTN debitur. Jika pembayaran terlambat dilakukan, maka debitur akan dikenakan
sangsi sebesar 1,5% dari nilai angsuran (pokok ditambah bunga). Pembayaran angsuran diawasi
oleh unit Daftar Realisasi Baru Menunggak selama satu tahun pertama dan ditahun berikutnya
diawasi oleh unit Collection Workout Division. Selain itu, kelancaran pembayaran angsuran
debitur juga dimonitor dengan menggunakan program AS 400. Dari sistem ini terlihat nama-
nama debitur yang lancar dan menunggak setiap bulannya.
11) Pelunasan Kredit
Untuk melakukan proses pelunasan debitur pertama kali mengajukan ke bagian LS untuk
melakukan pelunasan akhir. Setelah itu bagian LS akan menyiapkan printout rincian sisa hutang
(nilai pelunasan) yang harus dibayar. Apabila debitur membayar lebih cepat dari waktu yang
ditentukan maka debitur harus membayar penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit. Selanjutnya
debitur dapat menyetorkan uang angsuran ke bagian teller dan mendapatkan bukti pelunasan.
Bukti pelunasan kemudian harus diserahkan kebagian LS sebagai bukti telah membayar angsuran
terakhir. LS kemudian akan menyerahkan seluruh dokumen yang menjadi hak debitur setelah
pelunasan
Setelah kredit disalurkan, risiko yang akan dihadapi oleh Bank adalah adanya kerugian
akibat kegagalan pengembalian fasilitas kredit oleh debitur atau kredit macet (non performing
loan). NPL pada Bank BTN Cabang Depok biasanya disebabkan oleh :
1. Debitur, karena penurunan kemampuan debitur dalam melunasi angsuran (nasabah
wanprestasi) karena kondisi ekonomi, kegagalan usaha dan lain-lain.
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
2. Pengembang, biasanya berasal dari pengembang rumah indent. Hal ini disebabkan karena
pengembang terlambat dalam menyelesaikan kewajibannya seperti perihal kesiapan
rumah beserta surat-suratnya, sehingga debitur membatalkan pembayaran KPR.
3. Internal Bank, seperti ketidak hati-hatian pihak Bank dalam melakukan analisa debitur
sehingga debitur yang memiliki potensi kurang baik dapat ikut terjaring dalam proses
penyaluran KPR.
Adapun upaya yang dilakukan untuk menangani KPR bermasalah adalah melalui tindakan
penyelamatan kredit dan tindakan penyelesaian kredit bermasalah. Tindakan penyelamatan kredit
yang dilakukan Bank BTN adalah berupa tindakan pembinaan dan rescheduling. Pembinaan yang
dilakukan terhadap debitur disampaikan melalui Surat Peringatan (SP) ke 1, ke 2, dan ke 3
beserta somasi. Apabila setelah dilakukan pembinaan debitur beritikad baik untuk melunasi
kewajibannya, maka pihak Bank akan memberian tenggang waktu agar debitur segera melunasi
kreditnya (rescheduling). Namun jika debitur tidak kunjung melunasi hutangnya, Bank BTN
langsung melakukan tindakan penyelesaian kredit bermasalah melalui jalur eksekusi dengan
melelang barang agunan yakni rumah yang dijaminkan sesuai kesepakatan. Sedangkan untuk
pengembang yang gagal bayar biasanya pihak Bank membantu mencarikan pengembang lain
yang mau membiayai dan melanjutkan proyek tersebut.
Sejauh ini, penyelesaian kredit bermasalah dengan jalur lelang diyakini sebagai cara yang
efektif untuk Bank BTN Cabang Depok dalam menurunkan angka NPL. Hal ini disebabkan
karena permintaan untuk pasar perumahan di Depok relatif tinggi sehingga proses pelelangan ini
biasanya cepat untuk dibeli oleh pihak lain atau diambil alih oleh pengembang lain. Selain itu
juga tercermin dari angka NPL gross untuk kredit KPR relatif rendah yakni berkisar 1,55%
(2011) dan 1,95% (2012). Nilai ini masih dibawah NPL maksimum yang ditetapkan oleh BI
sebesar 5%.
5 Kesimpulan
a) Bank BTN Cabang Depok telah melaksanakan strategi Layanan 151 yang dijadikan
acuan/pedoman dalam rangka pemberian kepastian dan keputusan kredit dalam waktu yang
relatif cepat. Adapun Layanan 151 ini telah mendapatkan pengakuan internasional melalui
ISO 9001:2008 dalam hal penjaminan mutu produk/jasa terkait aktivitas penyaluran KPR.
Hal ini menunjukkan komitmen Bank BTN dalam menyediakan layanan yang berkualitas
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
untuk dapat membentuk citra positif dan meningkatkan daya saing ditengah maraknya Bank
umum lainnya yang menyediakan jasa yang sama. Meskipun tujuan dari pelaksanaan strategi
ini adalah untuk mempercepat proses kredit KPR, Bank BTN tetap berkomitmen dalam
menerapkan prinsip kehati-hatian guna menghindari risiko kredit macet.
b) Proses penyaluran KPR Bank BTN meliputi tahap-tahap sebagai berikut:
12) Inisiasi Kredit;
13) Verifikasi;
14) Pre Approval;
15) OTS dan Penilaian Agunan;
16) Analisa Kredit;
17) Rekomendasi Kredit;
18) Approval;
19) Akad Kredit;
20) Pencairan Kredit;
21) Pembayaran Cicilan;
22) Pelunasan Kredit.
Keseluruhan proses penyaluran KPR Bank BTN telah memenuhi tahapan – tahapan baku
mengenai penyelenggaraan administrasi KPR yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
Pelaksanaan ini telah memenuhi tujuan dari internal control. Dengan demikian Bank BTN
dapat mengurangi risiko terjadinya kerugian, penyimpangan dan penyelenggaraan aspek
kehati-hatian.
Selain itu, secara umum Bank BTN juga telah menerapkan sistem pengendalian manajemen
perbankan. Aspek feed forward control telah dilaksanakan pada serangkaian tahapan untuk
menilai kemampuan debitur sebelum proses kredit dilanjutkan. Aspek steering control telah
dilaksanakan dengan memeriksa kelengkapan dokumen, keakuratan analisa dan perjanjian
kredit, yang merupakan bentuk pengendalian selama proses kredit. Aspek screening control
diterapkan melalui serangkaian persetujuan dan otorisasi oleh pihak berwenang dalam proses
penyaluran kredit. Sementara post action control dilakukan melalui pengendalian atas kredit
yang telah disalurkan dan evaluasi rutin kuartalan.
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
c) Bank BTN melakukan proses pengendalian untuk setiap fasilitas kredit yang sudah
disalurkan. Pengendalian tersebut meliputi pengendalian atas debitur dan pengendalian
dokumen KPR. Pengendalian atas debitur dilakukan dengan cara pembinaan untuk setiap
debitur baru selama satu tahun yang dilakukan oleh Unit Daftar Realisasi Baru Menunggak
(DRBM) dan tahun berikutnya dilakukan pengawasan oleh Collection Workout Division
(CWD). Pengendalian ini dilakukan dalam dua bentuk pengawasan yaitu aktif dan pasif.
Pengawasan aktif dilakukan langsung oleh pihak bank dalam memonitor debitur.
Pengawasan yang dilakukan untuk debitur tergolong sangat ketat. Hal ini ditujukan untuk
menghindari terjadinya kredit macet. Sementara pengawasan pasif dilakukan melalui
monitoring data debitur dengan menggunakan program AS 400. Pengawasan ini sudah cukup
efektif karena mampu mengintegrasi informasi debitur dari seluruh kantor cabang Bank
BTN. Pengendalian dokumen dilakukan oleh bagian Loan Document (LD) dimana untuk semua
dokumen yang diterima/dikeluarkan harus dibuat berita acaranya dan diperiksa kelengkapan
dokumennya. Kemudian setiap dokumen disimpan dalam ruangan khusus (khasanah) yang
hanya bisa diakses oleh pihak yang berwenang. Pengendalian ini cukup baik dan memiliki
prosedur yang jelas. Proses penyerahan dan pemberian dokumen KPR pun dilakukan oleh
pihak-pihak yang memiliki otoritas.
d) Pihak yang terlibat dalam penyaluran KPR adalah :
• BM/DBM, berperan dalam monitoring, evaluasi dan memberikan arahan atas
pelaksanaan pemrosesan kredit.
• MCLU Head, berperan untuk mengkoordinasikan pencapaian target bisnis mortgage
dan consumer lending melalui marketing dan proses kredit yang efektif dan efisien
serta sesuai dengan ketentuan yang berlaku
• CLM, berperan dalam aktivitas pemasaran KPR dan melakukan verifikasi legalitas
proyek developer (OTS).
• LSO/Loan Service Staff, berperan sebagai pihak yang langsung berhubungan dengan
debitur kredit KPR dan bertanggung jawab atas kelengkapan data permohonan kredit
debitur.
• Loan Analyst, berperan sebagai pihak yang melakukan analisa dan memberikan
rekomendasi kredit KPR.
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
• Loan Admin, berperan dalam penanggung jawab pelaksanaan OTS (kelayakan tempat
usaha dan penghasilan), taksasi nilai agunan, dan menunjuk rekanan Bank seperti
appraiser dan Notaris.
• Dan pihak-pihak pendukung lainnya seperti CWD/DRBM, Loan Document Staff,
Teller Staff dan Transaction Process Staff.
Job description pihak yang terlibat dalam proses KPR sudah menggambarkan tugas dan
tanggung jawab yang jelas. Namun pada prakteknya, CLM juga melakukan verifikasi
legalitas proyek pengembang (developer). Hal ini menunjukkan CLM tidak melaksanakan
span of function dengan baik dan dapat menimbulkan conflict of interest. Dimana tugas
utama dari CLM seharusnya adalah mendapatkan nasabah baru, sehingga apabila tugas
verifikasi ini juga dilakukan oleh CLM, maka CLM dapat meloloskan permohonan debitur
yang tidak layak untuk memenuhi target penyaluran kreditnya. Tindakan ini tentu saja dapat
berakibat pada peningkatan NPL apabila debitur yang tidak layak memperoleh fasilitas
kredit sehingga menyebabkan kredit gagal bayar.
Untuk mengatasi terjadinya NPL, Bank BTN Cabang Depok telah melakukan tindakan
penyelamatan kredit berupa tidakan pembinaan dan rescheduling (berupa masa tenggang
pembayaran). Tindakan ini merupakan salah satu alternatif cara penyelamatan yang disarankan
oleh Bank Indonesia untuk mengatasi kredit macet. Namun jika debitur tidak kunjung melunasi
hutangnya, Bank BTN langsung melakukan tindakan penyelesaian kredit bermasalah melalui
jalur eksekusi dengan melelang barang agunan yakni rumah yang dijaminkan sesuai kesepakatan.
Bank BTN berprinsip bahwa debitur telah menyanggupi untuk melakukan kewajibannya sesuai
dengan perjanjian kredit, sehingga apabila debitur melalaikan kewajibannya maka eksekusi dapat
langsung dilaksanakan. Sejauh ini penyelesaian NPL dengan jalur lelang merupakan cara yang
efektif untuk Bank BTN Cabang Depok, karena permintaan rumah relatif tinggi sehingga proses
pelelangan ini biasanya cepat untuk dibeli oleh pihak lain atau diambil alih oleh pengembang
lain.
6 Saran
Berdasarkan hasil pengamatan atas sistem pengendalian penyaluran KPR di Bank BTN Cabang
Depok, maka penulis dapat memberikan saran sebagai berikut:
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
1. Beberapa birokrasi yang terlalu rumit dalam SOP sebaiknya dapat diperbaiki untuk
mempermudah proses penyaluran kredit tanpa mengabaikan prinsip kehati-hatian.
Diantaranya sebagai berikut:
a. Birokrasi pada proses wawancara calon debitur terlalu rumit. Untuk membuat proses
wawancara menjadi lebih efektif dan efisien, memo wawancara yang diotorisasi oleh
LS Head dan BM sebaiknya dihilangkan. Apabila calon debitur telah melengkapi 70%
dari berkas permohonan kredit, seharusnya proses wawancara dapat langsung
dilakukan tanpa otorisasi dari BM dan LS Head. Dengan demikian, kepastian kredit
(persetujuan prinsip) dapat segera diketahui oleh debitur.
b. Pelaporan permasalahan di lapangan yang ditemukan oleh bagian CLM sebaiknya
dapat langsung disampaikan kepada Consumer DBM tanpa harus melalui MCLU.
Dengan demikian, permasalahan di lapangan akan lebih cepat untuk dievaluasi dan
diambil tindakan yang tepat.
2. Bagian CLM sebaiknya berfokus kepada tugas dan tanggung jawabnya untuk
menjalankan aktivitas yang terkait dengan pemasaran untuk mencari debitur baru. Oleh
karena itu kegiatan verifikasi OTS/verifikasi legalitas proyek sebaiknya dilakukan oleh
Loan Admin. Dengan demikian hasil penilaian akan lebih akurat, proses analisis debitur
juga lebih focus, span of function dapat berjalan dengan baik dan tidak menimbulkan
conflict of interest.
3. Perlu dilakukannya peningkatan kehati-hatian pada proses inisiasi dan analisis
permohonan kredit agar jumlah kredit bermasalah dapat diminimalisir. Salah satunya
adalah aspek Constraint (6 C Principles) perlu ditambah dalam analisa awal calon debitur
khususnya developer rumah indent sehingga dapat dilihat hambatan yang mungkin
muncul dilapangan sebelum kredit tersebut disalurkan.
4. Kelalaian pihak Bank untuk melakukan konfirmasi ke debitur mengenai dokumen yang
belum lengkap menyebabkan tingginya jumlah dokumen permohonan KPR yang
mengendap. Apabila hal ini terus terjadi, maka Bank BTN dapat kehilangan calon
debiturnya. Oleh karena itu jika pelaksanaan konfirmasi sulit untuk dilakukan secara
manual, Bank sebaiknya mengoptimalisasikan penggunaan sistem informasi yang
terintegrasi untuk menunjang tanggung jawab petugas bank (LSO) dalam melakukan
konfirmasi ke calon debitur. Salah satu cara yang diterapkan adalah dengan mengintegrasi
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
profil calon debitur dalam sistem dengan kelengkapan dokumennya. Sehingga apabila
calon debitur belum melengkapi dokumennya, sistem akan langsung mengkonfirmasi
melalui SMS ataupun email. Dengan demikian tingkat dokumen yang mengendap dapat
diminimalisir.
7 Daftar Referensi
Simons,R. (2000). Performance measurement and control systems for implementing strategy. New Jersey: Pearson Educational International
Bank Indonesia (1998). Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 – Perbankan. Jakarta: Bank Indonesia
Bank Indonesia (2010). Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/38/DPNP Tahun 2010 – Pedoman Penyusunan Standard Operating Procedure (SOP) Administrasi Kredit Pemilikan Rumah Dalam Rangka Sekuritisasi. Jakarta: Bank Indonesia.
Bank Indonesia (1998). Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 31/KEP/DIR tanggal 12 November 1998 - Kualitas Aktiva Produktif. Jakarta: Bank Indonesia
Pratiwi, Monika. Sistem Pengendalian Kredit BPR : Studi Kasus Pada PT. BPR Gamon Skripsi Sarjana, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Depok 2013.
http://finance.detik.com/read/2012/10/17/084532/2064572/1016/2/ini-‐4-‐wilayah-‐dengan-‐potensi-‐pembangunan-‐rumah-‐terbesar#bigpic
COSO Executive Summary, Internal Control-Integrated Framework
Bank Indonesia (2008). Edukasi Perbankan – Ayo ke Bank: Memiliki Rumah Sendiri dengan KPR. Jakarta: DPNP dan Biro Hubungan Masyarakat.
Data Kredit KPR Bank BTN Tahun 2010
Data Kredit KPR Bank BTN Tahun 2011
Data Kredit KPR Bank BTN Tahun 2012
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013
top related