sistem pengendalian internal penyaluran kredit pemilikan

Sistem Pengendalian Internal Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR):

Studi Kasus Pada Bank BTN Cabang Depok

Putri Embun Sari dan Mahdan Ibrahim

Program S1 Reguler Akuntansi, Fakultas Ekonomi

ABSTRAK

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa sistem pengendalian internal dalam penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mulai dari prosedur penyaluran, peran dari pihak terkait, pengendalian fasilitas kredit yang sudah diberikan, hingga pencegahan dan penyelesaian kredit macet (Non Performing Loan). Penelitian ini dilakukan pada Bank BTN Cabang Depok dengan menggunakan metode kualitatif deskriptif. Penulis mendapat kesimpulan bahwa sistem pengendalian penyaluran KPR yang dilaksanakan Bank BTN Cabang Depok telah berjalan sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia. Selain itu, Bank BTN Cabang Depok telah menerapkan sistem pengendalian manajemen perbankan dengan baik, sehingga penerapannya dapat dijadikan acuan bagi penyaluran KPR oleh Bank Umum lainnya. Namun demikian, Bank BTN Cabang Depok masih dapat meningkatkan kinerjanya melalui optimalisasi penggunaan sistem informasi dan meningkatkan kehati-hatian dalam proses penilaian debitur untuk meminimalisir terjadinya kredit bermasalah.

Kata Kunci: internal control; KPR; Non Performing Loan; Sistem Pengendalian Manajemen Perbankan.

ABSTRACT

The main purpose of this research is to analyze the control system of mortgage loan distribution, including the distribution procedure, job descriptions of responsible parties, loan control, prevention and resolution of Non-Performing-Loan. The study is conducted in Bank BTN Cabang Depok and using descriptive qualitative method. We could take a conclusion that Bank BTN Cabang Depok has complied the regulation of Bank Indonesia in delivering their mortgage loan. Besides, Bank BTN Cabang Depok has also apllied the control system of banking management. Their practice in mortage loan can be a benchmark for other Banks in the same field. However, there are still room for improvement for Bank BTN Cabang Depok. They may consider to optimizing the usage of information system, and improvement in debtor assessment process to minimize the bad loans.

Key Words: Banking Management Control System, Internal Control, Non Performing Loan, Mortgage Loan.

1 Latar Belakang

UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana yang telah diubah dengan UU No.

10 Tahun 1998 (UU Perbankan) mendefinisikan Bank sebagai badan usaha yang menghimpun

dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam

Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013

bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat

banyak. Dana yang disalurkan kepada masyarakat dalam bentuk kredit merupakan suatu bentuk

penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau

kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam

untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.

Salah satu bentuk pembiayaan yang menjadi sumber pendapatan potensial bagi Bank

adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Hal ini dikarenakan, potensi pasar rumah yang besar

dengan tingkat suku bunga yang cukup tinggi menjadikan produk ini sangat menjanjikan untuk

meraih profit yang besar. Di Indonesia sendiri, salah satu Bank yang menjadi penyalur KPR

terbesar adalah Bank Tabungan Negara (BTN) yang secara konsisten terus melakukan

pembiayaan pada industri perumahan. Di tahun 2012 saja, porsi untuk kredit perumahan masih

mendominasi sebesar 86.32 persen dari total kredit yang disalurkan per 30 September 2012

(suarakarya-online.com, 2012).

Depok merupakan wilayah dengan potensi pembangunan properti terbesar dimasa

mendatang. Berdasarkan hasil pemetaan Cushman & Wakefield, menyatakan bahwa Bogor dan

Depok masih memiliki 85,25% dari total lahan yang masih dapat dibangun atau sekitar 16.372 ha

(detikfinance, 2012). Dengan demikian, penulis tertarik menjadikan Bank BTN Cabang Depok

sebagai objek penelitian yang berfokus pada sistem pengendalian penyaluran KPR non subsidi.

Hal ini dikarenakan jumlah penyaluran KPR yang dilakukan Bank BTN Cabang Depok untuk

KPR Non Subsidi sendiri cenderung meningkat sebesar 108.5% di tahun 2012 diikuti dengan

peningkatan NPL dari 1,55% (2011) menjadi 1,95% (2012). Namun, tingginya jumlah

penyaluran KPR Non Subsidi yang dilakukan Bank BTN Cabang Depok masih dapat

mempertahankan angka NPL tidak melebihi batas yang ditetapkan oleh Bank Indonesia yaitu 5%.

Oleh karena itu penulis tertarik untuk mengetahui lebih dalam mengenai:

a. Bagaimana prosedur Bank BTN dalam penyaluran KPR?

b. Bagaimana proses pengendalian terhadap fasilitas KPR yang diberikan?

c. Bagaimana peran dari pihak-pihak yang terlibat dalam pemberian KPR dalam

melakukan pengendalian KPR?

d. Bagaimana tindakan pencegahan dan penyelesaian kredit macet (Non Performing

Loan)?


Penelitian ini diharapkan dapat memberikan saran dan rekomendasi perbaikan atas penerapan

sistem pengendalian penyaluran KPR bagi Bank BTN dan industry perbankan serta menambah

wawasan dan pengetahuan mengenai sistem pengendalian KPR.

2 Tinjauan Teoritis

Internal control

Menurut executive summary COSO Internal Control – Integrated Framework adalah

suatu proses, yang dipengaruhi oleh Dewan Direksi perusahaan, manajemen dan personel lainnya

yang dirancang untuk memberikan jaminan/keyakinan yang wajar dalam pencapaian tujuan yang

dikategorikan dalam hal berikut: (1) Efektifitas dan efisiensi operasional perusahaan, (2) Laporan

keuangan yang handal, dan (3) Kepatuhan terhadap hokum dan peraturan yang berlaku. COSO

menekankan internal control merupakan suatu ‘proses’ yang merupakan bagian yang tidak dapat

dipisahkan dari aktivitas bisnis yang berkelanjutan, sehingga evaluasi yang dilakukan dalam

internal control adalah prosesnya, bukan hasil.

Sistem Pengendalian Manajemen Perbankan

Menurut Kenneth A Merchant dan Wim A. Van der Stede dalam bukunya “Management

Control System;Performance Measurement, Evaluation and Incentives”, sistem pengendalian

manajemen diartikan sebagai suatu sistem untuk mengatur termasuk seluruh alat atau sistem yang

digunakan manajer untuk memastikan perilaku dan keputusan yang diambil pegawainya

konsisten dengan tujuan dan strategi perusahaan. Sementara menurut Robert Simons, sistem

pengendalian manajemen merupakan suatu sistem formal yang berdasarkan informasi dan

prosedur yang digunakan untuk mempertahankan atau merubah pola aktivitas perusahaan

(strategi perusahaan). Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa konsep pengendalian

manajemen tidak hanya melihat keberhasilan organisasi dalam menjalankan strategi namun juga

harus mampu menyesuaikan diri terhadap perubahan lingkungan yang terjadi dengan (memiliki

strategi bersaing).

Secara umum terdapat 4 jenis pengendalian manajemen dan aplikasinya pada industri

perbankan menurut Stoner (1978) yang dikutip dari skripsi Pratiwi (2013). Keempat hal tersebut

akan dijelaskan sebagai berikut :


a. Feed-forward Controls/Precontrol, merupakan pengendalian yang dilakukan sebelum

memulai kegiatan. Pada pemberian kredit, persiapan ini setidaknya terdiri atas kegiatan

analisis tingkat kelayakan sektor usaha debitur.

b. Steering Control, berfokus pada apa yang terjadi selama proses kerja atau dikenal juga

dengan nama concurrent control. Contoh dalam pemberian kredit adalah pengawasan

kelengkapan dokumen dan perjanjian dan pengikatan kredit juga jaminan.

c. Yes/No Controls atau Screening Controls, dimana beberapa aspek tertentu dari

serangkaian prosedur harus disetujui, atau beberapa kondisi tertentu harus tercapai

sebelum kegiatan tetap dilanjutkan, jika tidak maka prosedur harus dihentikan.

d. Post Action Control, dimana pengawasan dilakukan setelah kegiatan selesai.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan perbankan kepada

para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. KPR merupakan bentuk

pinjaman dengan jumlah, jangka waktu, dan kondisi tertentu. Menurut Bank Indonesia (2008), di

Indonesia KPR dikenal atas dua jenis, yaitu:

a. Kredit Subsidi, merupakan kredit yang ketentuannya ditentukan oleh Pemerintah dan

diperuntukkan kepada masyarakat berpenghasilan ke bawah.

b. Kredit Non Subsidi, KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Keuntungan KPR

ditetapkan oleh Bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan

sesuai kebijakan Bank yang bersangkutan.

Berdasarkan Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/38/DPNP Tahun 2010 setiap Bank

wajib memisakan 5 prosedur administrasi KPR sebagai berikut :

1. Penawaran KPR, memuat informasi mengenai persyaratn calon debitur KPR, persyaratan

KPR, porsi pemberian KPR oleh Bank, system perhtungan angsuran dan kebijakan bunga.

2. Analisis Permohonan KPR. Dalam melakukan analisis permohonan KPR, Bank wajib paling

kurang membakukan hal-hal seperti metode penilaian kemampuan membayar, penilaian

agunan, kriteria Independent Appraisal, dan Format Laporan Penilaian Agunan.


3. Pengambilan Keputusan KPR. Bank harus menyampaikan keputusan secara tertulis tentang

penerimaan/penolakan dan mengevaluasi hasil pengambilan keputusan kredit.

4. Pelaksanaan Akad Kredit. Bank harus memastikan kelengkapan dan kebenaran dokumen

yang dipersyaratkan untuk akad kredit, memperoleh cover note dari notaries dan adanya

perjanjian kredit.

5. Pencairan Kredit. Bank harus memastikan kewajiban debitur telah dipenuhi, debitur telah

membuka rekening pada Bank sebagai Kreditur Asal KPR dan memberikan kuasa pendebetan

rekening tersebut kepada Bank dan menatausahakan dokumen pencairan kredit.

Untuk setiap fasilitas kredit yang telah disalurkan diperlukan adannya pengawasan untuk

mempermudah menemukan penyelewengan-penyelewengan yang terjadi. Oleh karena itu

terdapat dua jenis pengawasan kredit yang telah disalurkan yaitu :

1. Pengawasan Aktif, merupakan pengawasan langsung dari pegawai baik pengurus kredit

maupun pejabat yang terlibat langsung kepada nasabah. Pengawasan aktif dapat dilakukan

dengan cara terjun langsung ke lapangan maupun pembinaan debitur baik dengan

memberikan penyuluhan kepada debitur mengenai manajemen dan administrasi agar lebih

mampu mengelola usahanya.

2. Pengawasan Pasif, merupakan pengawasan yang dilakukan secara tidak langsung sehingga

pegawai tidak perlu terjun langsung kelapangan.

Adapun pihak yang terkait dalam pengendalian kredit adalah :

a. Manajer pemasaran, memiliki fungsi dan tanggung jawab dalam merencanakan target

pendanaan dan pendapatan Bank dari kredit yang disalurkan, serta bertanggung jawab

atas keputusan pemberian kredit sesuai wewenangnya.

b. Account/Credit Officer, memiliki fungsi dan tanggung jawab memasarkan produk-produk

Bank, baik itu produk simpanan maupun produk kredit, termasuk juga account officer ini

bertanggung jawab dalam pemeliharaan account kredit.

c. Analisa kredit atau reviewer,bertugas melakukan analisis terhadap setiap pemohon kredit,

baik dari segi keuangan, manajemen, pemasaran, dan lain-lain.

d. Appraiser atau penilai, bertugas dan bertanggung jawab untuk melakukan penilaian

terhadap setiap agunan yang diserahkan debitur.


e. Legal staff/staf hukum. Bagian ini terdiri dari dua bagian, yang pertama bertugas pada

bagian litigasi untuk mewakili Bank dalam penyelesaian non performing loan (NPL)

melalui lembaga hukum, dan bagian lainnya mengurusi bagian internal Bank, yakni untuk

melakukan analisis hukum terhadap setiap permohonan kredit yang diajukan calon

debitur.

f. Credit Settlement atau administrasi kredit, bertugas untuk membukukan dan mencairkan

fasilitas kredit, melakukan pembebanan-pelunasan kredit, serta membuat laporan-laporan

mengenai kredit baik yang bersifat internal maupun eksternal.

Non Performing Loan (NPL)

NPL dijadikan salah satu indikator untuk menilai kinerja fungsi Bank. Semakin tinggi

nilai NPL (diatas 5%) menunjukkan kinerja Bank semakin buruk. Berdasarkan Surat Keputusan

Direksi Bank Indonesia Nomor 31/KEP/DIR tanggal 12 November 1998 tentang Kualitas Aktiva

Produktif, penggolongan kualitas kredit dibagi menjadi beberapa golongan sebagai berikut:

a. Kredit Lancar, yaitu kredit yang tidak mengalami penundaan pengembalian pokok

pinjaman dan pembayaran bunga

b. Kredit Perhatian Khusus, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau

bunga yang belum melampaui 90 (sembilan puluh) hari.

c. Kredit Kurang Lancar, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau

bunga yang telah melampaui 90 (sembilan puluh) hari.

d. Kredit Diragukan, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga

yang telah melampaui 180 (seratus delapan puluh) hari.

e. Kredit Macet, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang

telah melampaui 270 (dua ratus tujuh puluh) hari.

Kredit dikategorikan sebagai NPL apabila kualitas kredit tersebut tergolong pada tingkat

kolektibilitas kurang lancar, diragukan, atau macet. Untuk mengatasi terjadinya NPL pihak Bank

perlu melakukan tindakan penyelamatan sehingga tidak menimbulkan kerugian. Adapun tindakan

penyelamatannya yang dapat dilakukan oleh Bank adalah sebagai berikut:


1. Rescheduling (Penjadwalan kembali), dapat dilakukan dengan perpanjangan pelunasan,

memperkecil jumlah angsuran kredit.

2. Reconditioning (Persyaratan Kembali), dapat dilakukan dengan mengubah sebagian atau

seluruh kondisi (persyaratan) yang semula disepakati dengan debitur dalam perjajian

kredit.

3. Restructuring (Penataan Kembali), dapat dilakukan penurunan suku bunga kredit,

menambah fasilitas kredit atau memperpanjang jangka waktu.

4. Kombinasi 3R, Bank bila perlu melakukan metode kombinasi dari tiga metode diatas

(rescheduling, reconditioning, dan restructuring) untuk melakukan tindakan

penyelamatan.

5. Eksekusi. Apabila usaha penyelamatan diatas tidak berhasil dilaksanakan, pada umumnya

upaya yang dilakukan Bank selanjutnya adalah melalui prosedur hukum (eksekusi).

3 Metode Penelitian

Pendekatan penelitian yang digunakan penulis dalam studi kasus (case study) pada Bank

BTN adalah penelitian kualitatif. Untuk desain penelitian penulis menggunakan metode

pengumpulan berupa studi kepustakaan, studi lapangan dan kajian dokumen sekunder. Dalam

menganalisis data yang diperoleh penulis membandingkan dan menganalisis kejadian yang

diteliti dengan teori-teori yang dijelaskan pada tinjauan teoritis.

4 Hasil Penelitian

Dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada nasabah, membentuk citra positif, dan

meningkatkan daya saing, Bank BTN telah menggunakan strategi khusus dalam penyaluran

kredit. Strategi ini dijadikan standarisasi layanan yang memberikan kepastian dan keputusan

kredit dalam waktu relatif cepat yang dikenal dengan Layanan 151 (1 hari pemberian persetujuan

secara prinsip, 5 hari Akad kredit, dan 1 hari pencairan kredit).

Layanan 151 sendiri telah memperoleh pengakuan internasional melalui ISO 9001:2008

dalam hal penjaminan mutu produk/jasa terkait aktivitas penyaluran KPR, sehingga Bank BTN

diharuskan untuk menetapkan kebijakan mutu yakni berupa “Penyaluran KPR/KPA Non Subsidi

berorientasi pada layanan berkualitas yang dapat memenuhi kepuasan pelanggan dalam rangka


mencapai target kredit”. Namun pada pelaksanaannya batas waktu maksimal proses kredit yang

dipersyaratkan sulit untuk dipenuhi terutama akad kredit dengan batas waktu 5 hari kerja sejak

wawancara. Hal ini disebabkan karena banyaknya pemohon kredit sehingga pengelolaan data

debitur relatif sulit. Selain itu, kendala juga dapat berasal dari debitur yang belum siap

melaksanakan akad kredit karena calon debitur belum dapat menyiapkan biaya proses, dokumen

persyaratan akad kredit belum lengkap atau calon debitur belum ada waktu atau sedang berada

diluar kota.

Dengan demikian, proses Akad Kredit yang semula maksimal waktu pelaksanaan 5 (lima)

hari diganti menjadi proses Keputusan Kredit. Keputusan Krdit berupa SP3K (Surat Penegasan

Pemberian Kredit) atau Surat Penolakan Kredit, diterbitkan selambat-lambatnya 5 (lima) hari

kerja setelah berkas permohonan lengkap dan diterima Kantor Cabang. Untuk di Bank BTN

Cabang Depok sendiri, pelaksanaan Layanan 151 seringkali tidak sesuai dengan prinsip hari yang

ditetapkan karena keterlambatan calon debitur maupun pengembang dalam pengumpulan berkas

aplikasi permohonan kredit. Selain itu tingginya volume kerja juga menyebabkan petugas Bank

terkadang terlewat untuk mengkonfirmasi ke calon debitur mengenai kurang lengkapnya

dokumen yang diperlukan.

Adapun efektifitas pelaksaan Layanan 151 diukur dari ketepatan waktu/prinsip hari

pelaksanaan pemrosesan kredit dan dievaluasi setiap satu tahun sekali melalui Audit Mutu

Internal. Bank BTN menerapkan batas toleransi 5% (lima persen) untuk pencapaian prinsip hari

dari Layanan 151. Apabila lebih dari 5% proses penyaluran kredit tidak berhasil memenuhi

prinsip hari dari Layanan 151, maka tindakan koreksi akan langsung dilakukan. Untuk saat ini

Bank BTN Cabang Depok berhasil menjaga ketepatan waktu pelaksanaan Layanan 151 tetap

dibawah 5%.

Untuk kegiatan marketing dalam hal mecari nasabah KPR berprospek dilaksanakan oleh

Divisi Customer Loan Marketing (CLM). Tugas utamanya adalah bertanggung jawab atas

pelaksanaan program pemasaran dan penjualan, seperti mengelola saluran pemasaran

(pengembang, dealer, broker, perusahaan) termasuk didalamnya melakukan inisiasi kerjasama

dan melakukan aktivitas promosi. Adapun dalam pelaksanaan strategi marketing, Bank BTN

Cabang Depok melakukan direct marketing atau pemasaran langsung ke pengembang. CLM

biasanya langsung mendatangi para pengembang untuk melakukan pendekatan dan menawarkan


kerjasama. Pendekatan langsung ini membantu CLM menilai potensi pengembang untuk

menentukan kerjasama lebih lanjut. Selain itu, strategi marketing yang digunakan saat ini adalah

sistem bunga promosi bagi KPR non subsidi untuk pengembang dan calon debitur. Bank BTN

memberikan tingkat bunga tetap dengan cicilan anuitas lebih rendah bagi pengembang dan calon

debitur selama 2 (dua) tahun pertama. Strategi ini tentu saja dipandang menguntungkan bagi

pihak pengembang dan calon debitur dalam mengajukan kredit KPR baik untuk kebutuhan

tempat tinggal maupun sarana berinvestasi.

Pelaksanaan strategi ini diawasi oleh Consumer Deputy Branch Manager (DBM) dan

bagian Mortage & Consumer Lending Unit (MCLU). Berdasarkan struktur organisasi, bagian

CLM melaporkan permasalahan dilapangan kepada bagian MCLU, yang kemudian akan

diteruskan ke DBM hingga ke Branch Manager. Namun demikian, pada praktiknya seringkali

CLM langsung melakukan pelaporan langsung ke Consumer DBM tanpa melalui MCLU terlebih

dahulu. Dengan praktik ini permasalahan di lapangan dapat lebih cepat untuk diatasi.

Setiap nasabah yang ingin mengajukan permohonan KPR harus melewati serangkaian

proses analisa untuk pada akhirnya kredit dapat disalurkan. Adapun proses-proses tersebut adalah

sebagai berikut:

1) Inisisasi Kredit.

Proses inisiasi merupakan salah satu bentuk Preventive Control of Credit dalam hal

pencegahan kredit bermasalah. Setiap debitur wajib memenuhi persyaratan calon debitur dan

mengisi formulir aplikasi kredit serta melengkapi dokumen-dokumen yang diperlukan.

Formulir diserahkan beserta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan ke bagian Loan Service

Officer (LSO) untuk diperiksa kelengkapannya. Debitur yang sudah melengkapi dokumen

atau 70% telah lengkap maka dapat diproses lebih lanjut untuk wawancara.

Sebelum melakukan wawancara LSO akan memeriksa CIF (Customer Information File)

dan BI checking dari calon debitur sebagai informasi awal pada saat melakukan wawancara.

Berdasarkan data-data tersebut, LSO akan membuat kesimpulan awal pra wawancara dan

diserahkan ke Loan Service Head untuk diperiksa dan ditanda tangani. LS Head kemudian

menyerahkan hasil tersebut ke Branch Manager untuk memperoleh disposisi dan

menandatangani memo sebagai tanda persetujuan. Setelah proses validasi dari BM diterima


oleh LSO, LSO akan menginformasikan calon debitur mengenai tempat dan waktu

pelaksanaan proses wawancara.

Namun pada prakteknya, prosedur tersebut terlalu memakan banyak waktu, terutama jika

debitur yang mengajukan adalah debitur per individu. Sehingga LSO biasanya langsung

melakukan wawancara pada setiap calon debitur yang telah menyerahkan 70% berkas

permohonannya tanpa menunggu disposisi dari BM. Praktek seperti ini akan lebih

memungkinkan nasabah memperoleh kepastian kredit dengan cepat. Setelah wawancara

selesai dilakukan dilanjutkan dengan initial data entry yakni berupa penginputan data calon

debitur yang telah diotorisasi oleh LS Head pada Loan Application Creation. Proses initial

data entry ini dilakukan untuk membentuk nomor aplikasi kredit masing-masing calon

debitur KPR.

2) Verifikasi

Seluruh dokumen yang diserahkan oleh nasabah pada saat inisiasi harus melalui proses

verifikasi yang dilakukan oleh bagian LSO. Proses verifikasi merupakan bentuk pengecekan

ulang data calon debitur dengan membandingkan antara data formulir, dokumen pendukung, hasil

wawancara dan untuk menilai kelengkapan dokumen. Proses verifikasi meliputi pencocokan form

aplikasi dan dokumen pengajuan permohonan KPR, BI checking dan Hasil OTS (on the spot).

OTS merupakan bentuk verifikasi yang dilakukan oleh Loan Admin dan CLM. Loan Admin

melakukan OTS untuk memastikan kebenaran atas lokasi agunan, kondisi agunan,

penghasilan/pekerjaan, dan tempat tinggal, sementara CLM melakukan verifikasi dalam hal

legalitas proyek yang dilaksanakan developer.

3) Pre Approval

Pre approval ditandai dengan dikeluarkannya Surat Persetujuan Prinsip yang artinya secara

prinsip Bank menyetujui kredit yang akan diajukan, namun sifatnya tidak mengikat. Artinya

keputusan dapat berubah atau dapat dibatalkan oleh pihak Bank apabila data calon debitur tidak

sesuai dengan informasi awal yang diberikan calon debitur pada saat wawancara awal, serta hasil

OTS menyimpulkan penghasilan dan usaha pemohon tidak layak.

4) OTS dan Penilaian Agunan


Setelah data entry di validasi oleh MCLU (Mortgage and Consumer Loan), dokumen-

dokumen calon debitur juga masuk ke bagian analis untuk dilakukannya verifikasi OTS dan

appraisal. Untuk melakukan verifikasi kebenaran data calon debitur, Loan Analyst meminta Loan

Admin untuk melakukan kunjungan langsung/OTS. Loan Admin kemudian akan melakukan

pemeriksaan atas tempat tinggal, pekerjaan/hasil usaha, lokasi agunan. OTS dilakukan untuk

menilai kesesuaian antara hasil tinjuan dengan data hasil wawancara diawal dan dokumen-

dokumen yang diserahkan. Hasil OTS kemudian diinput lalu dijadikan pertimbangan oleh bagian

Loan Analyst dalam memberikan rekomendasi kredit.

Selain itu, Loan Admin melakukan appraisal dengan menunjuk pihak ketiga (KJPP) untuk

melakukan penilaian agunan. Tujuannya adalah untuk mendapatkan informasi yang objektif

terhadap data keuangan dan agunan calon debitur. Penilaian terhadap agunan yang dilakukan oleh

penilai (appraiser) berfungsi untuk memberikan gambaran pasti atas nilai agunan.

5) Analisa Kredit

Hasil kunjungan langsung/OTS, penilaian oleh appraiser dan Laporan Pemeriksaan Akhir

(LPA) kemudian diinput oleh Loan Admin staff. Seluruh informasi kemudian di validasi oleh

Loan Admin Head dan diserahkan ke Loan Analyst. Analis akan menilai kelayakan kredit,

penghasilan calon debitur, dan kesanggupan debitur untuk menghasilkan nilai kredit yang sesuai

dengan calon debitur. Selain itu, analis juga melakukan analisa atas jangka waktu pelunasan dan

jumlah dana yang akan disalurkan dan ditahan berdasarkan hasil tinjauan.

6) Rekomendasi Kredit

Rekomendasi kredit merupakan data usulan yang diajukan oleh analis mengenai kelayakan

debitur baik dari segi finansial maupun non finansial ke bagian Kelompok Pemutus Kredit

(KPK). Setelah daftar usulan pemohon diterima oleh pihak tersebut, kemudian hasil analisa

beserta berkas permohonan kreditnya diperiksa dan diberikan pendapat secara tertulis atas berkas

tersebut.

7) Approval

Hasil rekomendasi dari KPK kemudian diperiksa oleh BM/DBM/Kantor Pusat sesuai dengan

wewenang yang diatur melalui besarnya plafond kredit yang diberikan. Apabila permohonan


kredit disetujui, selanjutnya akan di cetak SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan

Kredit) yang akan diserahkan oleh LSO kepada debitur. Namun, apabila hasil analisa dan

rekomendasi debitur dinyatakan tidak layak, BM/DBM akan memberikan hasil keputusan pada

daftar usulan pemohon dan pada formulir permohonan kredit berupa pernyataan ‘Ditolak”. Untuk

kredit yang ditolak diserahkan kepada LSO untuk dibuat surat penolakan.

8) Akad Kredit

Jika debitur menyetujui perihal jumlah kredit yang akan diberikan dan jangka waktu

pelunasan yang harus dipenuhi maka debitur akan diproses untuk melakukan akad kredit. Proses

akad kredit melibatkan debitur, Notaris/PPAT, dan perwakilan pihak Bank seperti Loan

Service/MCL Head/BM/DBM. Untuk kredit dalam jumlah besar biasanya diwakilkan oleh MCL

Head atau BM/DBM. Saat akad kredit, debitur diwajibkan menandatangani sejumlah dokumen

berupa surat perjanjian (SP) kredit dan akta-akta sebagai bentuk pengikatan agunan. Setelah

ditandatangani, Notaris akan mengeluarkan cover note sebagai jaminan dan pegangan Bank

untuk mencairkan kredit debitur. Untuk setiap SP dan akta-akta yang menjadi asset bagi Bank

akan ditata usahkan oleh bagian Loan Document (LD).

Setiap dokumen yang diterima/dikeluarkan bagian LD harus dibuat berita acaranya.

Kemudian LD akan melakukan pemeriksaan kelengkapan dokumen. Setelah dokumen dinyatakan

lengkap, maka LD akan memberikan tanda terima yang ditanda tangani oleh kedua belah pihak.

Dokumen-dokumen yang sudah diterima kemudian diinput ke sistem dan disimpan bukti fisiknya

sesuai dengan kriteria dosier dan nomor debitur ke dalam ruang penyimpanan khusus dokumen

(khasanah).

Untuk setiap realiasasi KPR Non Subsidi yang dihasilkan tercatat dalam sistem iLoan yang

kemudian dievaluasi oleh MCLU. Pihak manajemen juga wajib melakukan evaluasi terhadap

pencapaian sasaran mutu KPR Non Subsidi minimal 3 (tiga) bulan sekali.

9) Pencairan Kredit

Untuk melakukan pencairan kredit, debitur diwajibkan untuk membuka rekening tabungan di

Bank BTN terlebih dahulu. Kredit yang dicairkan tersebut selanjutnya ditransfer ke pihak ketiga,

dalam hal ini pihak penjual, melalui rekening debitur dan berdasarkan surat kuasa untuk


mentrasfer dari debitur. Pihak yang berwewenang dalam pencairan kredit ini adalah Loan Admin

dan petugas transfer. Loan Admin berwewenang dalam memproses pencairan realisasi kredit

sementara pihak yang melakukan transfer ke pihak ketiga adalah petugas transfer (Transaction

process staff).

10) Pembayaran Cicilan

Angsuran setiap bulannya harus dibayar setiap tanggal 7 dan dipotong melalui rekening

tabungan BTN debitur. Jika pembayaran terlambat dilakukan, maka debitur akan dikenakan

sangsi sebesar 1,5% dari nilai angsuran (pokok ditambah bunga). Pembayaran angsuran diawasi

oleh unit Daftar Realisasi Baru Menunggak selama satu tahun pertama dan ditahun berikutnya

diawasi oleh unit Collection Workout Division. Selain itu, kelancaran pembayaran angsuran

debitur juga dimonitor dengan menggunakan program AS 400. Dari sistem ini terlihat nama-

nama debitur yang lancar dan menunggak setiap bulannya.

11) Pelunasan Kredit

Untuk melakukan proses pelunasan debitur pertama kali mengajukan ke bagian LS untuk

melakukan pelunasan akhir. Setelah itu bagian LS akan menyiapkan printout rincian sisa hutang

(nilai pelunasan) yang harus dibayar. Apabila debitur membayar lebih cepat dari waktu yang

ditentukan maka debitur harus membayar penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit. Selanjutnya

debitur dapat menyetorkan uang angsuran ke bagian teller dan mendapatkan bukti pelunasan.

Bukti pelunasan kemudian harus diserahkan kebagian LS sebagai bukti telah membayar angsuran

terakhir. LS kemudian akan menyerahkan seluruh dokumen yang menjadi hak debitur setelah

pelunasan

Setelah kredit disalurkan, risiko yang akan dihadapi oleh Bank adalah adanya kerugian

akibat kegagalan pengembalian fasilitas kredit oleh debitur atau kredit macet (non performing

loan). NPL pada Bank BTN Cabang Depok biasanya disebabkan oleh :

1. Debitur, karena penurunan kemampuan debitur dalam melunasi angsuran (nasabah

wanprestasi) karena kondisi ekonomi, kegagalan usaha dan lain-lain.


2. Pengembang, biasanya berasal dari pengembang rumah indent. Hal ini disebabkan karena

pengembang terlambat dalam menyelesaikan kewajibannya seperti perihal kesiapan

rumah beserta surat-suratnya, sehingga debitur membatalkan pembayaran KPR.

3. Internal Bank, seperti ketidak hati-hatian pihak Bank dalam melakukan analisa debitur

sehingga debitur yang memiliki potensi kurang baik dapat ikut terjaring dalam proses

penyaluran KPR.

Adapun upaya yang dilakukan untuk menangani KPR bermasalah adalah melalui tindakan

penyelamatan kredit dan tindakan penyelesaian kredit bermasalah. Tindakan penyelamatan kredit

yang dilakukan Bank BTN adalah berupa tindakan pembinaan dan rescheduling. Pembinaan yang

dilakukan terhadap debitur disampaikan melalui Surat Peringatan (SP) ke 1, ke 2, dan ke 3

beserta somasi. Apabila setelah dilakukan pembinaan debitur beritikad baik untuk melunasi

kewajibannya, maka pihak Bank akan memberian tenggang waktu agar debitur segera melunasi

kreditnya (rescheduling). Namun jika debitur tidak kunjung melunasi hutangnya, Bank BTN

langsung melakukan tindakan penyelesaian kredit bermasalah melalui jalur eksekusi dengan

melelang barang agunan yakni rumah yang dijaminkan sesuai kesepakatan. Sedangkan untuk

pengembang yang gagal bayar biasanya pihak Bank membantu mencarikan pengembang lain

yang mau membiayai dan melanjutkan proyek tersebut.

Sejauh ini, penyelesaian kredit bermasalah dengan jalur lelang diyakini sebagai cara yang

efektif untuk Bank BTN Cabang Depok dalam menurunkan angka NPL. Hal ini disebabkan

karena permintaan untuk pasar perumahan di Depok relatif tinggi sehingga proses pelelangan ini

biasanya cepat untuk dibeli oleh pihak lain atau diambil alih oleh pengembang lain. Selain itu

juga tercermin dari angka NPL gross untuk kredit KPR relatif rendah yakni berkisar 1,55%

(2011) dan 1,95% (2012). Nilai ini masih dibawah NPL maksimum yang ditetapkan oleh BI

sebesar 5%.

5 Kesimpulan

a) Bank BTN Cabang Depok telah melaksanakan strategi Layanan 151 yang dijadikan

acuan/pedoman dalam rangka pemberian kepastian dan keputusan kredit dalam waktu yang

relatif cepat. Adapun Layanan 151 ini telah mendapatkan pengakuan internasional melalui

ISO 9001:2008 dalam hal penjaminan mutu produk/jasa terkait aktivitas penyaluran KPR.

Hal ini menunjukkan komitmen Bank BTN dalam menyediakan layanan yang berkualitas


untuk dapat membentuk citra positif dan meningkatkan daya saing ditengah maraknya Bank

umum lainnya yang menyediakan jasa yang sama. Meskipun tujuan dari pelaksanaan strategi

ini adalah untuk mempercepat proses kredit KPR, Bank BTN tetap berkomitmen dalam

menerapkan prinsip kehati-hatian guna menghindari risiko kredit macet.

b) Proses penyaluran KPR Bank BTN meliputi tahap-tahap sebagai berikut:

12) Inisiasi Kredit;

13) Verifikasi;

14) Pre Approval;

15) OTS dan Penilaian Agunan;

16) Analisa Kredit;

17) Rekomendasi Kredit;

18) Approval;

19) Akad Kredit;

20) Pencairan Kredit;

21) Pembayaran Cicilan;

22) Pelunasan Kredit.

Keseluruhan proses penyaluran KPR Bank BTN telah memenuhi tahapan – tahapan baku

mengenai penyelenggaraan administrasi KPR yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Pelaksanaan ini telah memenuhi tujuan dari internal control. Dengan demikian Bank BTN

dapat mengurangi risiko terjadinya kerugian, penyimpangan dan penyelenggaraan aspek

kehati-hatian.

Selain itu, secara umum Bank BTN juga telah menerapkan sistem pengendalian manajemen

perbankan. Aspek feed forward control telah dilaksanakan pada serangkaian tahapan untuk

menilai kemampuan debitur sebelum proses kredit dilanjutkan. Aspek steering control telah

dilaksanakan dengan memeriksa kelengkapan dokumen, keakuratan analisa dan perjanjian

kredit, yang merupakan bentuk pengendalian selama proses kredit. Aspek screening control

diterapkan melalui serangkaian persetujuan dan otorisasi oleh pihak berwenang dalam proses

penyaluran kredit. Sementara post action control dilakukan melalui pengendalian atas kredit

yang telah disalurkan dan evaluasi rutin kuartalan.


c) Bank BTN melakukan proses pengendalian untuk setiap fasilitas kredit yang sudah

disalurkan. Pengendalian tersebut meliputi pengendalian atas debitur dan pengendalian

dokumen KPR. Pengendalian atas debitur dilakukan dengan cara pembinaan untuk setiap

debitur baru selama satu tahun yang dilakukan oleh Unit Daftar Realisasi Baru Menunggak

(DRBM) dan tahun berikutnya dilakukan pengawasan oleh Collection Workout Division

(CWD). Pengendalian ini dilakukan dalam dua bentuk pengawasan yaitu aktif dan pasif.

Pengawasan aktif dilakukan langsung oleh pihak bank dalam memonitor debitur.

Pengawasan yang dilakukan untuk debitur tergolong sangat ketat. Hal ini ditujukan untuk

menghindari terjadinya kredit macet. Sementara pengawasan pasif dilakukan melalui

monitoring data debitur dengan menggunakan program AS 400. Pengawasan ini sudah cukup

efektif karena mampu mengintegrasi informasi debitur dari seluruh kantor cabang Bank

BTN. Pengendalian dokumen dilakukan oleh bagian Loan Document (LD) dimana untuk semua

dokumen yang diterima/dikeluarkan harus dibuat berita acaranya dan diperiksa kelengkapan

dokumennya. Kemudian setiap dokumen disimpan dalam ruangan khusus (khasanah) yang

hanya bisa diakses oleh pihak yang berwenang. Pengendalian ini cukup baik dan memiliki

prosedur yang jelas. Proses penyerahan dan pemberian dokumen KPR pun dilakukan oleh

pihak-pihak yang memiliki otoritas.

d) Pihak yang terlibat dalam penyaluran KPR adalah :

• BM/DBM, berperan dalam monitoring, evaluasi dan memberikan arahan atas

pelaksanaan pemrosesan kredit.

• MCLU Head, berperan untuk mengkoordinasikan pencapaian target bisnis mortgage

dan consumer lending melalui marketing dan proses kredit yang efektif dan efisien

serta sesuai dengan ketentuan yang berlaku

• CLM, berperan dalam aktivitas pemasaran KPR dan melakukan verifikasi legalitas

proyek developer (OTS).

• LSO/Loan Service Staff, berperan sebagai pihak yang langsung berhubungan dengan

debitur kredit KPR dan bertanggung jawab atas kelengkapan data permohonan kredit

debitur.

• Loan Analyst, berperan sebagai pihak yang melakukan analisa dan memberikan

rekomendasi kredit KPR.


• Loan Admin, berperan dalam penanggung jawab pelaksanaan OTS (kelayakan tempat

usaha dan penghasilan), taksasi nilai agunan, dan menunjuk rekanan Bank seperti

appraiser dan Notaris.

• Dan pihak-pihak pendukung lainnya seperti CWD/DRBM, Loan Document Staff,

Teller Staff dan Transaction Process Staff.

Job description pihak yang terlibat dalam proses KPR sudah menggambarkan tugas dan

tanggung jawab yang jelas. Namun pada prakteknya, CLM juga melakukan verifikasi

legalitas proyek pengembang (developer). Hal ini menunjukkan CLM tidak melaksanakan

span of function dengan baik dan dapat menimbulkan conflict of interest. Dimana tugas

utama dari CLM seharusnya adalah mendapatkan nasabah baru, sehingga apabila tugas

verifikasi ini juga dilakukan oleh CLM, maka CLM dapat meloloskan permohonan debitur

yang tidak layak untuk memenuhi target penyaluran kreditnya. Tindakan ini tentu saja dapat

berakibat pada peningkatan NPL apabila debitur yang tidak layak memperoleh fasilitas

kredit sehingga menyebabkan kredit gagal bayar.

Untuk mengatasi terjadinya NPL, Bank BTN Cabang Depok telah melakukan tindakan

penyelamatan kredit berupa tidakan pembinaan dan rescheduling (berupa masa tenggang

pembayaran). Tindakan ini merupakan salah satu alternatif cara penyelamatan yang disarankan

oleh Bank Indonesia untuk mengatasi kredit macet. Namun jika debitur tidak kunjung melunasi

hutangnya, Bank BTN langsung melakukan tindakan penyelesaian kredit bermasalah melalui

jalur eksekusi dengan melelang barang agunan yakni rumah yang dijaminkan sesuai kesepakatan.

Bank BTN berprinsip bahwa debitur telah menyanggupi untuk melakukan kewajibannya sesuai

dengan perjanjian kredit, sehingga apabila debitur melalaikan kewajibannya maka eksekusi dapat

langsung dilaksanakan. Sejauh ini penyelesaian NPL dengan jalur lelang merupakan cara yang

efektif untuk Bank BTN Cabang Depok, karena permintaan rumah relatif tinggi sehingga proses

pelelangan ini biasanya cepat untuk dibeli oleh pihak lain atau diambil alih oleh pengembang

lain.

6 Saran

Berdasarkan hasil pengamatan atas sistem pengendalian penyaluran KPR di Bank BTN Cabang

Depok, maka penulis dapat memberikan saran sebagai berikut:


1. Beberapa birokrasi yang terlalu rumit dalam SOP sebaiknya dapat diperbaiki untuk

mempermudah proses penyaluran kredit tanpa mengabaikan prinsip kehati-hatian.

Diantaranya sebagai berikut:

a. Birokrasi pada proses wawancara calon debitur terlalu rumit. Untuk membuat proses

wawancara menjadi lebih efektif dan efisien, memo wawancara yang diotorisasi oleh

LS Head dan BM sebaiknya dihilangkan. Apabila calon debitur telah melengkapi 70%

dari berkas permohonan kredit, seharusnya proses wawancara dapat langsung

dilakukan tanpa otorisasi dari BM dan LS Head. Dengan demikian, kepastian kredit

(persetujuan prinsip) dapat segera diketahui oleh debitur.

b. Pelaporan permasalahan di lapangan yang ditemukan oleh bagian CLM sebaiknya

dapat langsung disampaikan kepada Consumer DBM tanpa harus melalui MCLU.

Dengan demikian, permasalahan di lapangan akan lebih cepat untuk dievaluasi dan

diambil tindakan yang tepat.

2. Bagian CLM sebaiknya berfokus kepada tugas dan tanggung jawabnya untuk

menjalankan aktivitas yang terkait dengan pemasaran untuk mencari debitur baru. Oleh

karena itu kegiatan verifikasi OTS/verifikasi legalitas proyek sebaiknya dilakukan oleh

Loan Admin. Dengan demikian hasil penilaian akan lebih akurat, proses analisis debitur

juga lebih focus, span of function dapat berjalan dengan baik dan tidak menimbulkan

conflict of interest.

3. Perlu dilakukannya peningkatan kehati-hatian pada proses inisiasi dan analisis

permohonan kredit agar jumlah kredit bermasalah dapat diminimalisir. Salah satunya

adalah aspek Constraint (6 C Principles) perlu ditambah dalam analisa awal calon debitur

khususnya developer rumah indent sehingga dapat dilihat hambatan yang mungkin

muncul dilapangan sebelum kredit tersebut disalurkan.

4. Kelalaian pihak Bank untuk melakukan konfirmasi ke debitur mengenai dokumen yang

belum lengkap menyebabkan tingginya jumlah dokumen permohonan KPR yang

mengendap. Apabila hal ini terus terjadi, maka Bank BTN dapat kehilangan calon

debiturnya. Oleh karena itu jika pelaksanaan konfirmasi sulit untuk dilakukan secara

manual, Bank sebaiknya mengoptimalisasikan penggunaan sistem informasi yang

terintegrasi untuk menunjang tanggung jawab petugas bank (LSO) dalam melakukan

konfirmasi ke calon debitur. Salah satu cara yang diterapkan adalah dengan mengintegrasi


profil calon debitur dalam sistem dengan kelengkapan dokumennya. Sehingga apabila

calon debitur belum melengkapi dokumennya, sistem akan langsung mengkonfirmasi

melalui SMS ataupun email. Dengan demikian tingkat dokumen yang mengendap dapat

diminimalisir.

7 Daftar Referensi

Simons,R. (2000). Performance measurement and control systems for implementing strategy. New Jersey: Pearson Educational International

Bank Indonesia (1998). Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 – Perbankan. Jakarta: Bank Indonesia

Bank Indonesia (2010). Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/38/DPNP Tahun 2010 – Pedoman Penyusunan Standard Operating Procedure (SOP) Administrasi Kredit Pemilikan Rumah Dalam Rangka Sekuritisasi. Jakarta: Bank Indonesia.

Bank Indonesia (1998). Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 31/KEP/DIR tanggal 12 November 1998 - Kualitas Aktiva Produktif. Jakarta: Bank Indonesia

Pratiwi, Monika. Sistem Pengendalian Kredit BPR : Studi Kasus Pada PT. BPR Gamon Skripsi Sarjana, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Depok 2013.

http://finance.detik.com/read/2012/10/17/084532/2064572/1016/2/ini-‐4-‐wilayah-‐dengan-‐potensi-‐pembangunan-‐rumah-‐terbesar#bigpic

COSO Executive Summary, Internal Control-Integrated Framework

Bank Indonesia (2008). Edukasi Perbankan – Ayo ke Bank: Memiliki Rumah Sendiri dengan KPR. Jakarta: DPNP dan Biro Hubungan Masyarakat.

Data Kredit KPR Bank BTN Tahun 2010




sistem pengendalian internal penyaluran kredit pemilikan

Documents