kertas penyelidikan 2008 kajian terhadap …inspen.gov.my/inspen/v2/ig/2008/ig 2008 kajian penilaian...
Post on 06-Feb-2018
235 Views
Preview:
TRANSCRIPT
-
KERTAS PENYELIDIKAN 2008
KAJIAN TERHADAP PENILAIAN DUTI SETEM OLEH PEJABAT TANAH
DI NEGERI KELANTAN
DISEDIAKAN OLEH:
NIK ARIFF BIN LONG DIR
MOHD SHAKRI BIN DULLAH
-
ISI KANDUNGAN Tajuk Muka Surat
ABSTRAK i BAB 1: PENGENALAN
1.1 Latar Belakang Kajian 2 1.2 Penyataan Masalah 6 1.3 Soalan Penyelidikan 6 1.4 Matlamat Kajian 7 1.5 Objektif Kajian 7 1.5 Kepentingan Kajian 7 1.7 Skop Kajian 7 1.8 Batasan Kajian 7
BAB 2: KAJIAN LITERATUR 8 BAB 3: METODOLOGI KAJIAN
3.1 Pendekatan 11 3.2 Pengumpulan Data 11 3.3 Analisa Data 12
BAB 4: HASIL KAJIAN
4.1 Pengenalan 13 4.2 Hasil Kajian 13 4.3 Rumusan 18
BAB 5: KESIMPULAN DAN CADANGAN
5.1 Kesimpulan 19 5.2 Batasan Dan Kelemahan Kajian 20 5.3 Cadangan 20
LAMPIRAN Lampiran 1-3 Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH
Lampiran 4-6 Perbezaan Hasil Yang Diterima oleh LHDN Lampiran 7 Borang Soal-selidik
Bibliografi
-
ABSTRAK
Duti Setem merupakan salah satu dari sumber hasil bagi kerajaan. Kadar yang
digunakan adalah bergantung kepada nilai pasaran sesuatu harta tanah semasa
pindahmilik disempurnakan. Di Negeri Kelantan, hanya balasan pindahmilik yang
melebihi RM50,000 sahaja yang akan di hantar ke Jabatan Penilaian dan
Perkhidmatan Harta (JPPH) untuk dinilai. Jika balasan pindahmilik tersebut kurang
daripada RM50,000 nilaiannya akan dijalankan oleh Pejabat Tanah.
Persoalan yang timbul di sini adalah kadang-kadang terdapat di mana nilai pasaran
ssesuatu harta tanah yang melebihi RM50,000 tetapi dinilai kurang dari RM50,000
oleh Pejabat Tanah.
Oleh itu, kajian ini dijalankan dengan hasrat untuk membandingkan nilaian antara
Pejabat Tanah dan JPPH untuk mengetahui jika terdapat perbezaan antara kedua-
dua nilaian tersebut. Ia juga akan dapat menentukan perbezaan hasil yang akan
diperolehi oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) jika ada melalui nilaian oleh
Pejabat Tanah dan JPPH.
Kajian ini akan menggunakan data transaksi/pindahmilik yang telah dinilai oleh
Pejabat Tanah dan kemudian akan dinilai semula oleh JPPH. Kawasan kajian ialah
di Negeri Kelantan yang mana ianya tertumpu kepada 3 buah jajahan iaitu Kuala
Krai, Machang dan Tanah Merah. Tempoh kajian adalah 3 tahun iaitu dari tahun
2005 hingga 2007.
Di akhir kajian, diharapkan akan dapat melihat perbezaan antara nilaian yang dibuat
oleh Pejabat Tanah dan JPPH dan seterusnya dapat menetukan perbezaan hasil
yang diperolehi oleh LHDN berdasarkan nilaian yang telah dijalankan.
i
-
2
BAB 1
PENGENALAN
1.1 LATAR BELAKANG KAJIAN
Duti Setem adalah merupakan salah satu sumber hasil kepada Kerajaan
Persekutuan. Sebahagiannya adalah dari pindahmilik harta tanah. Ia diperuntukan
di bawah Akta Setem 1949( Akta 378) yang telah disemak dan berkuatkuasa seperti
semakan pada 2 Januari 1990.
Di bawah peruntukan Sek.3A(4), Akta Setem 1949, memperuntukkan bagi tujuan
semata-mata menentukan nilai pasaran, Pemungut boleh secara bertulis memberi
kuasa kepada mana-mana penilai yang diupah oleh kerajaan, samada dia seorang
pegawai awam atau seorang yang secara persendirian beramal sebagai penilai,
untuk melaksanakan mana-mana kuasa yang diberi kepadanya.1
Pegawai dari Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH) telah dilantik untuk
menjalankan penilaian bagi maksud Duti Setem. Boleh dikatakan hampir
keseluruhan Negeri di Semenanjung Malaysia, nilaian bagi maksud Duti Setem telah
dijalankan oleh JPPH. Hanya terdapat beberapa negeri sahaja yang masih lagi
dinilai oleh Pegawai di Pejabat Tanah.
Duti setem yang dikenakan ke atas pindahmilik harta tanah bergantung kepada nilai
pasaran setiap harta tanah yang dipindahmilik iaitu harga balasan semasa
pindahmilik disempurnakan atau pada tarikh perjanjian mengikut mana satu yang
lebih tinggi.
Di Negeri Kelantan, pada masa ini hanya Jajahan Kota Bharu sahaja yang dinilai
sepenuhnya oleh Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta, manakala bagi
jajahan lain, nilaian bagi maksud Duti Setem yang dihantar ke JPPH hanyalah bagi
urusniaga diimana harga balasannya melebihi RM50,000. Bagi mana-mana kes
yang harga balasannya kurang dari RM50,000 masih lagi dijalankan oleh Pemungut
Hasil Tanah ( PHT ).
1. Tafsiran dibawah Sek.3A(4), Akta Setem 1949, m.s 14, Internal Law Book Services, 2004.
-
3
Jadual 2.1 : Jumlah Pindahmilik Di Negeri Kelantan Mengikut Jajahan
Jajahan Tahun
2004 2005 2006 2007
Kota Bharu 3797 3250 3722 4165
Pasir Mas 1283 531 105 1363
Tumpat 1219 1388 268 1497
Bachok 420 443 49 100
Pasir Puteh 594 243 1188 1100
Machang 65 435 101 38
Tanah Merah 310 643 130 45
Kuala Krai 207 539 80 80
Jeli 48 239 30 4
Gua Musang 35 37 37 17
Jumlah 7963 7721 5704 8575
Sumber : NAPIC Negeri Kelantan.
Jadual 2.2 : Jumlah Pindahmilik Di Negeri Kelantan Mengikut Jenis Harta
Jenis Harta
Tahun
2004 2005 2006 2007
Pertanian 4909 4404 3080 4566
Kediaman 2300 2445 1923 2903
Perniagaan 193 222 159 380
Perindustrian 15 11 19 16
Pembangunan 504 635 520 707
Lain-Lain 42 4 3 3
Jumlah 7963 7721 5704 8575
Sumber : NAPIC Negeri Kelantan.
-
4
Latarbelakang Kawasan Kajian
Kawasan kajian yang terlibat adalah terdiri dari 3 jajahan iaitu Kuala Krai, Machang
dan Tanah Merah. Negeri Kelantan secara keseluruhannya mempunyai keluasan
seluas 14,922 km persegi atau 1,492,200 juta hektar iaitu meliputi 4.4% daripada
keluasan Malaysia. Terdapat 10 buah jajahan di Negeri Kelantan. Jumlah penduduk
yang dianggarkan pada tahun 2005 adalah seramai 1,484,000 orang dengan
kepadatan 87 orang setiap kilometer persegi. Kaum Melayu merupakan kaum yang
terbesar dengan 95%, diikuti kaum Cina 3.8%, kaum India 0.3% dan lain-lain kaum
0.9%.
Maklumat ringkas mengenai kawasan kajian adalah seperti berikut:-
i) Jajahan Kuala Krai
Kuala Krai merupakan jajahan kedua terluas di negeri Kelantan iaitu seluas
222,500 hektar (2,329 kilometer persegi) yang mana meliputi 14.9% dari keluasan
Negeri Kelantan. Bentuk mukabumi jajahan ini adalah berbukit-bukau di sebelah
timur dan selatan serta pamah disebelah utara. Jajahan Kuala Krai mengandungi 3
buah daerah iaitu Daerah Olak Jeram, Batu Mengkebang dan Dabong.
Jumlah penduduk Kuala Krai adalah seramai 163,952 orang yang mana 90.8%
adalah Melayu, 6% adalah Cina, 2.7% adalah India dan 0.3% adalah lain-lain
bangsa.
ii) Jajahan Machang
Dari segi geografinya, kedudukan Jajahan Machang terletak di tengah-tengah
negeri Kelantan. Jajahan Machang ini bersempadan dengan Kota bharu di sebelah
utara, sebelah selatan Jajahan Kuala Krai, sebelah barat Jajahan Tanah Merah
manakala Jajahan Pasir Puteh di sebelah timur. Keluasan Jajahan Machang
adalah seluas 54,400 hektar (546.26 kilometer persegi) iaitu 3.7% daripada
keluasan Negeri Kelantan. Jumlah penduduk di Machang adalah seramai 87,556
orang.
iii) Jajahan Tanah Merah
Jajahan Tanah Merah adalah seluas 867.6 kilometer persegi yang mempunyai tiga
daerah iaitu Daerah Kusial, Ulu Kusia dan Daerah Jedok.
Jumlah penduduknya adalah seramai 108,228 orang yang terdiri dari Melayu
(95%), Cina (3%), India (1%) dan lain-lain 91%).
-
5
GAMBARAJAH 1: Peta Kawasan Kajian
-
6
1.2 PERNYATAAN MASALAH
Di Negeri Kelantan, nilaian bagi kes duti setem yang mana balasannya kurang dari
RM50,000 akan dijalankan di Pejabat Tanah bagi setiap jajahan. Daripada amalan
yang telah dipraktikkan, kerja-kerja penilaian hanya dijalankan oleh Penolong
Pegawai Tanah, manakala Pemungut Hasil Tanah (PHT) atau Pentadbir Tanah
hanya mengesahkan nilaian tersebut. Pada kebiasaannya, nilaian yang dibuat
adalah tanpa melawat periksa harta tanah yang dipindahmilik.
Kadang-kadang terdapat harta tanah yang dinilai melibatkan tanah dengan
bangunan tetapi hanya diisytiharkan sebagai tanah kosong dan nilaian yang dibuat
oleh PHT hanya sebagai tanah kosong walaupun pindahmilik itu termasuk bangunan
kekal. Nilaian yang lebih rendah dari nilai pasaran boleh menyebabkan duti yang
dikenakan akan berkurangan.
Persoalannya, adakah nilaian yang dibuat merupakan nilaian yang berpatutan dan
munasabah bagi menggambarkan pindahmilik sebenar harta tanah terlibat?
1.3 SOALAN PENYELIDIKAN
Untuk menjawab kepada pernyataan masalah di atas, beberapa soalan penyelidikan
telah dikemukakan seperti berikut :
i. Adakah Pengkalan Data bagi maklumat perbandingan dan rekod transaksi
di pejabat tanah disemak(update)?
ii. Adakah pegawai yang diberi kuasa untuk menilai itu merupakan orang yang
berpengetahuan dan mahir dalam penilaian ?
iii. Adakah setiap harta yang dipindahmilik itu dilawatperiksa terlebih dahulu
sebelum dinilai?
-
7
1.4 MATLAMAT KAJIAN
Matlamat utama kajian ini adalah untuk membandingkan nilaian yang dibuat oleh
Pejabat Tanah dan JPPH untuk melihat jika terdapat perbezaan antara kedua-dua
nilaian tersebut.
1.5 OBJEKTIF KAJIAN
Berdasarkan kepada penyataan masalah yang telah dinyatakan di atas, maka
objektif kajian ini ialah :
i. Untuk membandingkan nilaian yang dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH
bagi melihat perbezaan nilaian (jika ada) yang telah dijalankan oleh Pejabat
Tanah dan JPPH.
ii. Untuk menentukan perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN berdasarkan
nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH.
1.6 KEPENTINGAN KAJIAN
Hasil penemuan ke atas kajian ini akan dapat melihat perbezaan antara nilaian yang
dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH dan akan memberikan gambaran yang jelas
kepada LHDN jika ada, kerugian yang telah hilang dari penilaian yang telah
dijalankan oleh Pejabat Tanah.
1.7 SKOP KAJIAN
Kajian ini tertumpu kepada semua jenis kategori tanah yang terletak di Jajahan
Kuala Krai, Machang dan Tanah Merah sahaja. Data yang akan digunakan
merupakan data dari tahun 2005-2007. Kawasan kajian ini dipilih kerana ianya
antara jajahan yang aktif di kawasan Kelantan Selatan.
1.8 BATASAN KAJIAN
Kesemua data yang digunakan untuk nilaian adalah tidak dilawatperiksa. Lokasi dan
kedudukan lot-lot tersebut hanya ditanda atas syit piawai (RSS) bagi menentukan
kedudukkannya.
-
8
BAB 2
KAJIAN LITERATUR
Bab ini akan membincangkan mengenai kajian penyelidikan terdahulu serta melihat
artikel-artikel yang berkaitan yang mana akan diberikan maklumatnya secara ringkas
untuk melihat cara dan hasil daripada kajian tersebut.
Kertas seminar yang ditulis oleh Dato Haji Yidris Abdullah (2003) yang bertajuk
Sistem Pentadbiran Tanah Di Malaysia - Cabaran Masa Kini telah membincangkan
masalah dan cabaran dalam sistem pengurusan tanah.
Beliau telah menerangkan untuk memastikan kecekapan dan keberkesanan dalam
pentadbiran tanah berterusan, konsep the right man for the right job wajarlah
dilaksanakan.
Pengetahuan dan pengalaman dalam perundangan tanah dan bidang berkaitan
adalah penting bagi jawatan-jawatan yang terlibat dengan bidang pengurusan tanah.
Beliau juga menyatakan adalah wajar Pegawai Daerah juga mempunyai
pengalaman dalam perundangan tanah. Ini adalah untuk menentukan tindakan-
tindakan yang diambil tidak menyalahi atau bercanggah dengan undang-undang.
Selain daripada itu akibat dari ketidakmahiran pegawai dalam hal undang-undang
tanah, beberapa isu telah timbul yang memberi kesan dan masalah kepada pihak
Kerajaan dan orang ramai.
Di antara masalah yang timbul adalah seperti lebih 70% hasil negeri dikebanyakan
negeri datangnya dari cukai tanah dan kebanyakan Kerajaan Negeri kehilangan
hasil kerana terdapat pegawai-pegawai yang tidak begitu mahir tentang undang-
undang yang berkaitan dengan premium, permit dan pengutipan hasil tanah ataupun
mengenakan kadar cukai yang tidak sewajarnya.
-
9
Disebabkan kekurangan artikel/kertas kajian yang berkaitan dengan kajian terhadap
duti setem, penyelidik telah memasukkan artikel berkaitan kaedah penilaian yang
biasanya digunakan untuk menilai bagi kes duti setem.
Melalui penulisan Christina Berger(2007) yang bertajuk Determining Market Value:
Reconciling the Three Approaches to Real Estate Valuation for Ad Valorem Taxes
telah menerangkan tiga kaedah penilaian yang digunakan untuk menilai harta tanah
bagi tujuan percukaian. Kaedah pertama yang dibincangkan adalah Kaedah
Perbandingan Jualbeli. Kaedah ini adalah melalui membandingkan harta tanah
kepada pasaran semasa harta tanah tersebut. Jika terdapat perbezaan, maka
pelarasan untuk perbezaan bagi harta yang dinilai dan harta perbandingan perlu
diselaraskan. Faktor-faktor tersebut adalah seperti lokasi, saiz dan sebagainya.
Untuk memastikan jualbeli tersebut merupakan data perbandingan yang sah, tiga
keperluan berikut perlu dipenuhi. Pertama, jualbeli tersebut mestilah sebanding dari
segi lokasi, saiz dan lain-lain dengan harta tanah yang dinilai. Kedua, jualbeli
tersebut mestilah jualbeli pada harga pasaran dan bukan yang melibatkan penjual
dan pembeli yang mempunyai hubungan (contoh: bapa dan anak). Ketiga, tarikh
pindahmilik jualbeli tersebut mestilah hampir dengan tarikh nilaian bagi harta tanah
dinilai.
Kaedah kedua yang dibincangkan adalah Kaedah Kos. Kaedah ini digunakan jika
tiada data jualbeli dan kaedah pendapatan tidak boleh digunakan. Kaedah kos untuk
menilai harta tanah adalah berdasarkan kos untuk menggantikan atau membina
semula harta tanah tersebut pada masa sekarang.
Kaedah kos dalam penilaian biasanya digunakan dalam menilai bangunan yang
baru dan juga pada harta tanah yang jarang-jarang dipindahmilik. Kaedah ini sesuai
untuk menilai bangunan binaan khas seperti hotel, resort dan motel. Terdapat empat
langkah utama dalam menilai harta tanah menggunakan kaedah kos. Pertama,
dapatkan nilai tanah melalui data perbandingan jualbeli. Kedua, anggarkan kos
pembinaan baru melalui cara kos penggantian semula atau kos membina semula
bangunan tersebut. Ketiga, susutnilai harus ditolak dari kos pembinaan tersebut.
-
10
Akhir sekali, campurkan nilai tanah kepada nilai bangunan yang telah ditolak
susutnilai bagi mendapatkan jumlah nilai harta tanah yang dinilai.
Kaedah ketiga adalah Kaedah Pendapatan. Kaedah ini biasanya digunakan untuk
menilai harta komersial seperti pejabat, kompleks membeli-belah, harta
perindustrian termasuk kilang dan lain-lain lagi. Kaedah ini merujuk kepada harta
yang disewa atau apabila data pendapatan boleh diperolehi untuk menilai sesuatu
harta tanah. Kaedah ini adalah dengan menilaimodalkan pendapatan bersih yang
diperolehi oleh harta tanah yang dinilai bagi mendapatkan nilai modal harta tanah
tersebut.
Sebagai kesimpulan, untuk menentukan nilai pasaran sesuatu harta tanah, penilai
haruslah mempertimbangkan setiap penggunaan kaedah di atas dan memilih
kaedah yang paling sesuai untuk digunakan dalam membuat nilaian nilai pasaran
harta tanah tersebut.
Melalui penulisan David Tretton (2007) yang bertajuk Where is the world of property
valuation for taxation purposes going? telah membincangkan mengenai proses
yang terlibat dalam penilaian harta tanah. Terdapat 3 peringkat dalam proses
penilaian iaitu data, analisa dan penilaian. Pada peringkat pertama iaitu data adalah
melalui pengumpulan dan merekodkan data perbandingan. Ini merupakan peringkat
asas kepada penilaian.
Peringkat kedua pula adalah analisa. Pada peringkat ini data yang dikumpulkan
akan dilihat semula kesesuaiannya. Ianya akan melibatkan penyisihan data yang
mana ianya tidak boleh digunakan seperti data jualbeli yang melibatkan pihak yang
mempunyai hubungan dalam pindahmilik tersebut (cth:bapa dan anak). Setelah data
yang sebanding telah diperolehi ianya akan dibuat pelarasan jika perlu kepada
faktor-faktor yang berbeza antara harta tanah yang dinilai dengan lot perbandingan.
Peringkat seterusnya yang merupakan peringkat terakhir adalah penilaian. Pada
peringkat ini data yang telah dianalisa akan digunakan untuk membuat penilaian lot
yang dinilai. Nilaian yang diperolehi akan digunakan sebagai nilai pasaran.
-
11
BAB 3
METODOLOGI KAJIAN
3.1 Pendekatan Kajian
Secara keseluruhannya, pendekatan kajian ini adalah pendekatan kuantitatif dan
juga kualitatif.
Bagi mencapai objektif pertama iaitu untuk membandingkan nilaian Pejabat Tanah
dan JPPH, pemilihan data pindahmilik secara persampelan yang dinilai oleh Pejabat
Tanah telah dilakukan bagi ketiga-tiga jajahan tersebut. Data tersebut kemudiannya
dinilai semula oleh JPPH untuk membandingkan nilaian tersebut dengan nilaian
yang telah dibuat oleh Pejabat Tanah.
Untuk mencapai objektif kedua iaitu untuk menentukan perbezaan hasil yang
diperolehi oleh LHDN adalah dengan cara membandingkan jumlah hasil yang
diperolehi dengan nilaian oleh Pejabat Tanah dengan jumlah hasil yang diperolehi
melalui nilaian oleh JPPH.
3.2 Pengumpulan Data
Data yang diperolehi adalah merupakan data sekunder yang mana ianya diperolehi
dari semakan Borang 14A iaitu pindahmilik tanah/pajakan yang dibuat di Pejabat
Tanah Kuala Krai, Machang dan Tanah Merah.
Kajian ini juga menggunakan borang soal selidik yang bertujuan untuk mengetahui
kelayakan dan pengetahuan staf yang terlibat dengan penilaian duti setem di
Pejabat Tanah. Borang-borang ini diedarkan kepada staf Pejabat Tanah yang
terlibat dalam membuat penilaian duti setem.
Pemilihan data adalah berdasarkan persampelan dimana 60 data bagi setiap jajahan
yang terlibat iaitu Kuala Krai, Machang dan Tanah Merah diambil untuk dianalisa.
Data ini adalah terdiri dari data pindahmilik pada tahun 2005-2007 yang melibatkan
kategori pertanian dan bangunan.
-
12
3.3 Analisa Data
Sampel data yang telah dikumpulkan akan disemak dan ditanda kedudukannya di
atas Syit Piawai (RSS). Setelah kedudukannya telah ditentukan di atas syit piawai,
bukti-bukti pindahmilik dikawasan sekitarnya disediakan. Kemudian setelah proses
menyediakan perbandingan selesai maka proses penilaian dijalankan.
Kaedah penilaian yang digunakan adalah Kaedah Perbandingan. Berdasarkan
perbincangan di Bab 2, Christina Berger telah menerangkan kaedah ini adalah
melalui membandingkan harta tanah kepada pasaran semasa harta tanah tersebut.
Jika terdapat perbezaan, maka pelarasan untuk perbezaan bagi harta yang dinilai
dan harta perbandingan perlu diselaraskan. Faktor-faktor tersebut adalah seperti
lokasi, saiz dan sebagainya.
Untuk memastikan jualbeli tersebut merupakan data perbandingan yang sah, tiga
keperluan berikut perlu dipenuhi. Pertama, jualbeli tersebut mestilah sebanding dari
segi lokasi, saiz dan lain-lain dengan harta tanah yang dinilai. Kedua, jualbeli
tersebut mestilah jualbeli pada harga pasaran dan bukan yang melibatkan penjual
dan pembeli yang mempunyai hubungan (contoh: bapa dan anak). Ketiga, tarikh
pindahmilik jualbeli tersebut mestilah hampir dengan tarikh nilaian bagi harta tanah
dinilai.
Analisa data adalah melalui analisa perbezaan nilai antara nilaian yang dibuat oleh
Pejabat Tanah dan JPPH.
3.3.1 Perbandingan Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH
Data perbandingan antara nilaian Pejabat Tanah dan JPPH adalah seperti
yang ditunjukkan di Lampiran 1-3.
3.3.2 Perbezaan Hasil Berdasarkan Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH
Data perbezaan hasil yang akan diperolehi oleh LHDN berdasarkan nilaian
Pejabat Tanah dan JPPH adalah seperti yang ditunjukkan di Lampiran 4-6.
-
13
BAB 4
HASIL KAJIAN
4.1 Pengenalan
Di dalam bab ini, pengkaji akan mengemukakan hasil kajian yang telah diperolehi
melalui analisa yang telah dibuat di Bab 3. Hasil dari analisis dan penemuan-
penemuan yang dilakukan di dalam bab sebelumnya, maka rumusan akan dilakukan
di dalam bab ini.
4.2 Hasil Kajian
4.2.1 Perbandingan Antara Nilaian Oleh Pejabat Tanah Dan JPPH
Daripada analisa yang telah dibuat, maka dapatlah dirumuskan peratus perbezaan
antara nilaian Pejabat Tanah dan JPPH adalah seperti berikut:
Bil Jajahan Perbezaan Antara Nilaian Pejabat Tanah dan JPPH (%)
1 Kuala Krai 18%-90%
2 Machang 24%-90%
3 Tanah Merah 30%-88%
Secara keseluruhannya, terdapat perbezaan antara nilaian yang dibuat oleh Pejabat
Tanah dan JPPH. Perbezaan tersebut adalah sekitar 18%-90%.
Jika dilihat dari segi peratusan perbezaan, maka dapat dirumuskan bahawa
perbezaan tersebut adalah besar. Perbezaan ini kemungkinan disebabkan oleh
rekod transaksi yang lambat untuk dikemaskinikan oleh Pejabat Tanah.
Selain itu, perbezaan ini juga mungkin disebabkan oleh pegawai yang membuat
nilaian iaitu Penolong Pegawai Tanah tidak mendapat latihan secara formal dalam
bidang penilaian.
-
14
4.2.2 Perbezaan Hasil Yang Diperolehi Oleh LHDN
Dari segi perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN, hasil kajian ini adalah seperti
berikut:
Jajahan Hasil (RM) Perbezaan (RM)
Nilaian Pejabat Tanah Nilaian JPPH
Kuala Krai 13,245.00 39,110.00 25,865.00
Machang 9,118.00 25,180.00 16,062.00
Tanah Merah 9,590.00 27,440.00 17,850.00
JUMLAH 31,953.00 91,730.00 59,777.00
Daripada analisa yang telah diperolehi diatas, menunjukkan terdapat kerugian hasil
yang telah diperolehi oleh LHDN daripada nilaian yang dibuat oleh Pejabat Tanah.
Perbezaan hasil tersebut juga adalah dalam nilai yang agak besar.
Oleh yang demikian, adalah disyorkan bagi kes-kes duti setem ianya hendaklah
dihantar ke JPPH agar pihak kerajaan tidak akan mengalami kehilangan hasil akibat
dari nilaian yang tidak mengikut pasaran semasa oleh Pejabat Tanah.
4.2.3 Borang Soal selidik
Sejumlah 50 unit borang soal selidik telah diedarkan di Pejabat Tanah dan Jajahan
Kuala Krai, Machang, Tanah Merah dan Jeli. Daripada 50 unit borang tersebut
hanya 40 unit sahaja diperolehi semula. Hasil daripada analisa borang soal selidik
adalah seperti berikut:
Bahagian A:
1. Tempoh Perkhidmatan
- 25% responden berkhidmat kurang 5 tahun.
- 10% telah berkhidmat antara 5-10 tahun.
- 15% telah berkhidmat antara 11-15 tahun.
- 50% responden telah berkhidmat melebihi 15 tahun.
- kebanyakkan responden adalah mereka yang berpegalaman dimana separuh
daripada jumlah responden telah pun berkhidmat lebih dari 15 tahun.
-
15
2. Tahap Pedidikan/Kelulusan
- 100% responden adalah lepasan SPM.
- tahap kelulusan responden adalah kesemuanya SPM. Ini bermakna tidak ada
responden yang berpendidikan/berkelulusan dalam bidang penilaian.
Bahagian B:
1. Kekerapan Membuat Penilaian Duti Setem dalam sebulan
- 45% kerap
- 30% sekali-sekala
- 25% kadang-kadang
- kebayakkan responden adalah terdiri dari mereka yang kerap membuat penilaian
bagi kes Duti Setem.
2. Tarikh penilaian bagi maksud Duti Setem
- 95% adalah tarikh perjanjian jualbeli/suratcara pindahmilik
disempurnakan
- 5% adalah pada tarikh permohonan
- masih lagi terdapat responden yang tidak mengetahui tarikh nilaian bagi kes Duti
Setem dimana mereka menggunakan tarikh permohonan sebagai tarikh nilaian.
Walau bagaimanapun, jumlah bilangan mereka ini adalah kecil sahaja.
3. Lawatperiksa harta tanah yang terlibat
- 100% responden tidak melawat harta tanah yang terlibat
- semua responden tidak melawat periksa harta yang hendak dinilai. Oleh itu,
kemungkinan akan berlaku kesilapan dalam nilaian yang dibuat adalah tinggi.
4. Penggunaan Kaedah tertentu dalam membuat penilaian
- 100% responden menjawab Ya.
- semua responden ada menggunakan kaedah tertentu dalam membuat nilaian.
-
16
5. Apakah kaedah penilaian yang digunakan
- 97.5% responden menggunakan Kaedah Perbandingan
- 2.5% mengikut pengalaman
- kebanyakan responden menggunakan kaedah perbandingan dalam nilaian yang
dibuat. Walau bagaimanapun terdapat juga yang hanya mengikut pengalaman
mereka dalam nilaian yang dibuat.
6. Sumber data/bahan rujukan dalam penilaian
- 100% peta nilai/value map
- sumber data yang digunakan oleh responden adalah dari peta nilai (map value).
Oleh itu, ketepatan peta nilai yang telah dibuat adalah amat penting agar nilaian
yang dibuat adalah tepat.
7. Kekerapan peta nilai/value map disemak
- 65% responden menjawab antara 1-3 tahun.
- 15% responden menjawab antara 4-5 tahun.
- 20% responden menjawab lebih 5 tahun.
- kebanyakkan peta nilai disemak adalah antara 1-3 tahun. Sepatutnya peta nilai ini
harus disemak setiap tahun kerana kemungkinan akan berlaku perubahan pada nilai
pasaran sesuatu harta tanah.
8. Tanggungjawab menyemak peta nilai/value map
- 90% responden menjawab semak sendiri
- 10% responden menjawab disemak oleh Penolong Ketua Jajahan
- peta nilai ini kebanyakkannya disemak sendiri oleh responden. Sepatutnya peta
nilai disemak dan diluluskan oleh pegawai atasan.
9. Adakah pegawai atasan menyemak nilaian yang telah dibuat
- 80% responden menjawab Ya
- 20% responden menjawab Tidak
- masih lagi terdapat pegawai atasan yang tidak menyemak nilaian yang telah dibuat
oleh responden yang mana ianya mungkin boleh menyebabkan berlakunya
kesilapan pada nilaian yang telah dibuat.
-
17
10. Latihan formal dalam bidang penilaian
- 100% responden menjawab tidak pernah
- kesemua responden tidak pernah mendapat latihan formal dalam bidang penilaian.
Dengan tidak ada latihan secara formal, kemungkinan berlaku kesilapan dalam
nilaian yang dibuat akan berlaku.
11. Tempat latihan formal dalam bidang penilaian
- Disebabkan 100% responden menjawab tidak pernah menghadiri latihan
formal dalam bidang penilaian, maka bahagian tempat latihan tidak
ditandakan.
Daripada hasil soal selidik di atas, adalah didapati kelemahan-kelemahan berikut
boleh mengakibatkan nilaian yang dijalankan tidak akan menggambarkan nilai
pasaran disebabkan:
i) Harta tanah yang terlibat tidak dilawat periksa.
ii) Semakan ke atas peta nilai/value map tidak dijalankan setiap tahun.
iii) Semakan peta nilai/value map dijalankan sendiri oleh Penolong Pegawai
Tanah dan bukannya pegawai atasan.
iv) Kesemua responden tidak pernah mendapat latihan secara formal dalam
bidang penilaian.
Contoh Borang Soal-selidik disertakan di Lampiran 7.
-
18
4.3 Rumusan
Daripada hasil kajian yang diperolehi di atas, maka dapatlah di buktikan bahawa
kenyataan yang telah di perbincangkan di Bab 2 iaitu kajian literatur melalui kertas
seminar Dato Haji Yidris Abdullah yang menyatakan akibat dari ketidakmahiran
pegawai dalam hal undang-undang tanah, beberapa isu telah timbul yang memberi
kesan dan masalah kepada pihak Kerajaan dan orang ramai.
Di antara masalah yang timbul adalah seperti lebih 70% hasil negeri dikebanyakan
negeri datangnya dari cukai tanah dan kebanyakan Kerajaan Negeri kehilangan
hasil kerana terdapat pegawai-pegawai yang tidak begitu mahir tentang undang-
undang yang berkaitan dengan premium, permit dan pengutipan hasil tanah ataupun
mengenakan kadar cukai yang tidak sewajarnya.
Hasil dari kajian ini juga telah dapat menjawab persoalan utama kajian ini iaitu untuk
membandingkan nilaian yang telah dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH dimana
daripada nilaian yang telah dijalankan memang terdapat perbezaan antara kedua-
dua nilaian tersebut sebagaimana yang telah dibincangkan di dalam bab ini.
Perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN juga dapat dilihat perbezaannya melalui
nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH. Nilaian JPPH telah dibuktikan akan
memberikan hasil yang lebih tinggi berbanding nilaian yang dibuat oleh Pejabat
Tanah.
Oleh itu, dapatlah dirumuskan bahawa kajian ini telah berjaya menjawab persoalan
yang telah dikemukakan dan ianya akan dapat membantu pihak yang
berkepentingan sebagai rujukan.
-
19
BAB 5
KESIMPULAN DAN CADANGAN
5.1 Kesimpulan Secara ringkasnya, kajian ini dijalankan untuk membandingkan nilaian yang telah
dibuat oleh Pejabat Tanah dan JPPH bagi kes-kes duti setem. Di samping itu, kajian
ini juga adalah bagi menentukan perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN
berdasarkan nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH.
Daripada kajian literatur yang telah diperolehi menunjukkan terdapat masalah yang
timbul kerana terdapatnya pegawai-pegawai yang tidak begitu mahir tentang
undang-undang yang berkaitan dengan premium, permit dan pengutipan hasil tanah
ataupun mengenakan kadar cukai yang tidak sewajarnya. Akibatnya kebanyakan
Kerajaan Negeri kehilangan lebih 70% hasil negeri yang kebanyakannya datang dari
cukai tanah.
Kajian ini menggunakan analisa perbezaan iaitu data nilaian oleh Pejabat Tanah
akan dinilai semula oleh JPPH. Kaedah ini dipilih kerana ianya merupakan cara
yang paling sesuai untuk membandingkan nilaian oleh Pejabat Tanah dan JPPH.
Daripada hasil penemuan yang telah ditunjukkan di Bab 4, maka disimpulkan
terdapat perbezaan antara nilaian Pejabat Tanah dan JPPH. Adalah didapati nilaian
yang dibuat oleh JPPH lebih tinggi antara 18%-90% daripada nialian yang dibuat
oleh Pejabat Tanah.
Bagi perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN, ianya menunjukkan terdapat
perbezaan hasil yang diperolehi oleh LHDN melalui nilaian oleh Pejabat Tanah dan
JPPH. Daripada analisa yang dijalankan didapati LHDN akan memperolehi hasil
yang lebih tinggi jika nilaian dibuat oleh JPPH.
-
20
5.2 Batasan Dan Kelemahan Kajian Walaupun kajian ini telah dapat menghasilkan penemuan, namun terdapat beberapa
kekurangan yang boleh menjejaskan ketepatan hasilnya. Antara batasan dan
kelemahan tersebut adalah seperti berikut:
i) Bilangan sampel yang agak terhad. Ini disebabkan sesetengah pindahmilik yang
disemak tidak dicatat nombor syit piawai. Oleh itu, adalah sukar untuk
menentukan kedudukan sebenar lot tersebut untuk penilaian semula.
ii) Lawat periksa tidak dijalankan ke atas sampel-sampel yang digunakan bagi
melihat keadaan sebenar harta tanah terlibat. Ianya hanya dibuat dengan melihat
kedudukan lot tersebut di atas syit piawai.
5.3 Cadangan
Bagi memperolehi keputusan yang lebih tepat adalah dicadangkan agar tempoh
kajian ini dipanjangkan dari 3 tahun kepada sekurang-kurangnya bagi tempoh masa
5 -10 tahun. Ini akan membolehkan lebih banyak data pindahmilik akan diperolehi.
Selain itu, lawat periksa juga perlu dijalankan bagi mendapat gambaran sebenar
harta tanah terlibat.
Adalah dicadangkan juga agar pihak JPPH dapat bekerjasama dengan pihak
pejabat tanah untuk membuat peta nilai (map value) agar penilaian yang akan dibuat
akan menggambarkan nilai pasaran.
-
21
LAMPIRAN 7
BORANG SOAL SELIDIK
Sila tandakan ( / ) di petak yang telah disediakan
BAHAGIAN A
1. Nama Pejabat :
2. Jawatan :
3. Tempoh Perkhidmatan :
< 5 tahun
5-10 tahun
11-15 tahun
> 15 tahun
4. Tahap Pendidikan/Kelulusan
Sijil Pelajaran Malaysia (SPM)
Sijil Tinggi Pelajaran Malaysia (STPM)
Diploma
Ijazah
Lain-Lain: Nyatakan..
-
22
BAHAGIAN B
1. Berapa kerapkah tuan/puan membuat Penilaian untuk Duti Setem dalam tempoh sebulan.
Tidak Pernah
Kadang-Kadang
Sekali-Sekala
Kerap
Sangat Kerap
2. Apakah tarikh nilaian yang digunakan untuk menilai kes duti setem.
Tarikh Perjanjian Jualbeli/suratcara pindahmilik disempurnakan
Tarikh Permohonan
Lain-Lain: Nyatakan
3. Adakah tuan/puan melawat periksa harta yang dinilai.
Ya
Tidak
4. Semasa membuat nilaian adakah tuan/puan menggunakan kaedah tertentu dalam menilai harta
tanah tersebut.
Ya
Tidak
-
23
5. Apakah kaedah nilaian yang digunakan semasa membuat penilaian.
Kaedah Perbandingan
Kaedah Kos
Kaedah Keuntungan
Kaedah Nilai Baki
Lain-Lain: Nyatakan..
6. Apakah sumber data/bahan rujukan yang digunakan semasa membuat penilaian
Peta nilai/`value map
Bukti-bukti pindahmilik semasa
Mengikut pengalaman
Sumber lain, sila nyatakan ..
7. Jika tuan/puan menggunakan peta nilai (value map) sebagai rujukan, berapa kerapkah kadar
tersebut disemak.
Setiap Tahun
1- 3 tahun
4- 5 tahun
> 5 tahun
8. Siapakah yang bertanggungjawab menyemak peta nilai (value map)
-
24
Pegawai Daerah/Ketua Jajahan
Penolong Ketua Jajahan
Disemak Sendiri
Tidak Pernah Disemak
Lain-Lain: Nyatakan..
9. Adakah nilaian yang telah dibuat akan disemak oleh pegawai atasan.
Ya
Tidak
10. Adakah tuan/puan mendapat latihan secara formal didalam bidang Penilaian.
Tidak Pernah
Kadang-Kadang
Sekali-Sekala
Kerap
Sangat Kerap
11. Jika anda pernah mendapat latihan, dimanakah tempat latihan tersebut
INSPEN
Majlis Daerah
Lain-Lain: Sila Nyatakan ...........................................
BIBLIOGRAFI
-
25
1. Dato Haji Yidris Abdullah, 2003, Sistem Pentadbiran Tanah Di Malaysia Cabaran
Masa Kini, Seminar Pentadbiran dan Perundangan Tanah Untuk Pegawai Daerah/Pentadbir Tanah Semenanjung Malaysia
2. Cristina Berger, 2007, Determining Market Value: Reconciling the Three Approaches to Real estate Valuation for Ad Valorem Taxes, Journal of State Taxation May-June 2007. 3. Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos & Nick French, 2003,
Real Estate Appraisal: A Review of Valuation Methods, Journal of Property Investment & Finance Vol. 21 No.4, 2003.
4. David Tretton, 2007, Where is The World of Property Valuation For Taxation
Purposes Going, Journal of Property Investment & Finance, Vol 25 No. 5,2007. 5. Kevin Cooper & Philip Western, 1996, The Adequacy of Propertry Tax Valuation
Procedures, Journal of Property Investment & Finance Vol. 14 No.3, 1996. 6. Laporan Pasaran Harta 2005, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,
Kementerian Kewangan Malaysia 7. Laporan Pasaran Harta 2006, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,
Kementerian Kewangan Malaysia 8. Laporan Pasaran Harta 2007, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,
Kementerian Kewangan Malaysia. 9. Akta Setem 1949, International Law Book Services. 10. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965), International Law Book Services 11. http://www.ptjkk.kelantan.gov.my/profail-jajahan.htm
12. http://www.ptg.kelantan.gov.my/index
13. http://www.upen.kelantan.gov.my
top related