bab v pemilihan lokasi dan tapak 1. tinjauan terhadap kota … · berdasarkan master plan kota...

BAB V

PEMILIHAN LOKASI DAN TAPAK

1. TINJAUAN TERHADAP KOTA SURABAYA

1.1. Kondisi fisik kota Surabaya

* letak

07°12' - 07°21' Lintang Selatan

112°36' - 112°54/ Bujur Timur

Ketinggian antara 3 - 6 m di atas permukaan laut.

* Batas

Utara : Selat Madura

Timur : Selat Madura

Selatan : Kabupaten Sidoarjo

Barat : Kabupaten Gresik

1.2. Perkembangan kota Surabaya

Surabaya raerupakan pusat dari struktur perwilayahan di

Jawa Timur. Dalam konsep Gerbang kertasusila, Surabaya

berfungsi sebagai pusat pengembangan yang meliputi wilayah

Gresik, Bangkalan, Mojokerto, Surabaya, Sidoarjo dan Lamon-

gan. Pada akhirnya nanti wilayah Gerbang Kertasusila terba-

gi atas empat wilayah utama yaitu :

- Wilayah inti metropolitan Surabaya

- Wilayah Pengembangan Mojokerto

- Wilayah Pengembangan Bangkalan

- Wilayah Pengembangan Lamongan

56

57

Berdasarkan Master Plan Kota Surabaya 2000 rencana

penggunaan tanah kota Surabaya diatur berdasarkan prinsip-

prinsip :

a. Perkembangan kota yang linier ke Selatan perlu dibatasi

dengan mengarahkan perluasan daerah terbangun ke arah

Barat. (Lihat gambar 4-1)

b. Lokasi pusat perdagangan regional dipertahankan di

daerah Central Business District Kembang Jepun dan

sekitarnya.

c. Pusat kota juga tetap dipertahankan di wilayah sentral

kota dan diadakan peremajaan kembali serta perluasan

wilayah yang lebih konsentrik bentuknya, seperti daerah

Tunjungan dan sekitarnya.

(Sumber : RDTRK Unit Pengembangan Dukuh Kupang)

1.3. Pertambahan penduduk

Pertambahan jumlah penduduk kota Surabaya setiap

tahunnya sebesar .... %. Jumlah penduduk yang bertambah ini

disebabkan oleh arus urbanisasi dari kota-kota disekitarnya

maupun karena perkembangan dari penduduk kota Surabaya

sendiri. Dengan bertambahnya jumlah penduduk maka diperlu-

kan juga tambahan sarana berbelanja bagi warga kota. Dimana

sarana berbelanja tersebut tidak dipusatkan pada satu

wilayah saja tetapi dipisah-pisah.

1.4. Tingkat penghasilan dan pola konsumsi

Berdasarkan data statistik tingkat penghasilan mengal-

ami peningkatan dengan demikian pola konsumsi dari masyara-

kat juga ikut meningkat.

2. FAKTOR-FAKTOR YANG PERLU DIPERTIMBANGKAN

A. Faktor Pemakai Bangunan

Pemakai merupakan unsur utama dalam bangunan yang

menentukan kelangsungan kegiatan di dalam Fashion Centre

ini oleh sebab itu pencapaian ke tapak sedapat mungkin

memudahkan pemakai yang paling banyak.

B. Faktor Kondisi Lingkungan

- Kondisi Sosial Lingkungan

Sebaikanya berlokasi di lingkungan masyarakat yang

raembutuhkan agar proyek dapat dimanfaatkan semaksimal

mungkin.

- Kondisi Fisik Lingkungan

Dekat pusat kegiatan lain sehingga dapat saling menun-

jang dan saling menghidupkan seperti adanya fasilitas :

perhotelan, perkantoran, pemukiman dll.

C. Faktor Penggunaan Tanah

Disesuaikan dengan peraturan Tata Kota, harus terletak

di daerah peruntukan bangunan perdagangan atau fasilitas

umum, juga di lingkungan perumahan yang masyarakatnya

paling banyak menggunakan fasilitas ini.

D. Faktor Pengembangan Kota

Mengingat fungsi Fashion Centre ini bukan hanya untuk

menampung aspirasi-aspirasi yang timbul pada masyarakat

Surabaya, tapi juga di luar Surabaya maka penempatan sarana

ini hendaknya mempertimbangkan juga arah perkembangan kota

berdasarkan Master Plan Surabaya.

E. Faktor Penyediaan Tanah

Kebutuhan luas site yang cukup besar merupakan suatu

pertimbangan penting, tetapi segi komersiilpun harus diper-

timbangkan, terutama karena perkembangan kota Surabaya yang

relatif pesat akhir-akhir ini.

F. Faktor Harga Tanah

Akan raempengaruhi biaya total pembangunan dan pengem-

balian modal yang harus diperhitungkan, karena dengan

semakin tingginya harga tanah berarti pengembalian modal

semakin lama.

G. Faktor Prasarana Penunjang

Sebaiknya terjangkau oleh jaringan air bersih, lis-

trik, sanitasi yang baik, telepon dll sehingga memudahkan.

3. ANALISA PEMILIHAN LOKASI

Sebagai dasar pertimbangan :

a. Pengenalan akan bangunan mudah oleh sebab itu dipilih

lokasi yang terletak dijalan besar.

b. Perkembangan kota Surabaya ke arah Barat.

c. Pencapaian ke proyek mudah karena tidak macet, sirkulasi

kendaraan tidak membingungkan.

d. Fashion Centre termasuk proyek yang mempertimbangkan

segi komersial, maka dicari tanah yang masih kosong

supaya tidak mengeluarkan biaya untuk ganti rugi selain

itu diperlukan tanah yang cukup luas.

Alternatif 1 : Jin. Panglima Sudirman

Alternatif 2 : Jin. Mayjen Sungkono

BOBOT : 1. Faktor yang dianggap cukup bernilai

2. Faktor yang dianggap bernilai

3. Faktor yang dianggap sangat bernilai

NILAI : 1. Untuk tidak meraenuhi

2. Untuk kurang memenuhi

3. Untuk memenuhi

I I I I 1 1 | | FACTOR | BOBOT | ALTERNATIF 1 | ALTERNATIF 2 |

1 PTOTTUTllWriH I 1 | 1 | r EK1 lnliABuAn I I 1 1 1

| | | | NILAI | SKOR | NILAI | SKOR |

A | Penakai bangunan | 2 3 6 3 6

| B | Pencapaian | 3 | 2 | 6 | 3 | 9 |

| C | Kondisi lingkungan 2 3 | 6 3 | 6

| D | Penggunaan tanah 3 | 3 9 3 | 9 |

E | Pengeabangan kota | 3 | 2 6 3 9 |

| F | Penyediaan tanah | 2 | 2 4 | 3 | 6 |

G | Harga tanah | 1 1 1 | 2 2 |

H | Prasarana penunjang 1 3 3 3 | 3 |

i i i i 1 | 1 i

TOTAL I 41 | | 50 |

Kesimpulan :

Dipilih Alternatif 2 yaitu di Jin. Mayjen Sungkono

Lokasi lihat gambar 4-3.

i i i £ i i ; ; ? ; ; • .

I I l ! I 1 ii i i u i i i i B * '

: i ! T 1 f j |

,/£.* £ ill"

sir • !

Uli i 11

lifl

1 . •

| 3 '

62

FASHION CENTRE GAMBAE I V . l TAHAP PEMBANGUNAN KOTA SURABAYA

6 3

FASHION CENTRE

GAHBAR I V . 2 TAPAK DALAM KOTA

6 4

If sppg

? i

1! si I I

HlBgllDi

FASHION CENTRE GAMBAR IV.3

TATA GUNA LAHAN UNIT PENGEMBANGAN DUKUH KUPANG

6 5

% i

*

~W?"

s . i

I 1 ) .•

ii

FASHION CENTRE GAMBAR IV.4 RENCANA PEMBANGUNAN DISTRIK

66

I m

3;g '6 ; git * i J f

•5*' 3 *<<

S;:s;;I?

8..-.

it

i I

3 • 8 1

— N »o r̂ . »n

F

II

v'̂ SfCV' v?try

FASHION CENTRE GAMMIV.5 RENCANA PENGATURAN S I M P A N G J A L A N

SS&l

67

FASHION CENTRE GAHBAR 1 7 . 6 TAPAK DALAM LINGKUNGAN

68

-"• Mayjen Sungk ono

FASHION CENTRE GAMBARIV.7 TAPAK