TRANSAKSI TANAH

1. Piyantoro

2. Yuni Lestari

3. Anas Ade Prayoga

PENGERTIAN TRANSAKSI TANAH

Penyerahan benda (sebagai prestasi) yang berjalan

serentak dengan penerimaan pembayaran tunai

(seluruhnya, kadang-kadang sebagian, selaku kontra

prestasi). Perbuatan “menyerahkan” itu dinyatakan

dengan istilah “jual” (bahasa Indonesia), “Adol, sade”

(jawa).

3 maksud transaksi

jual:

1.Menjual Gadai

2. Menjual Lepas

3. Menjual Tahunan

2. Jual Lepas

Jual lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang

bersifat

terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan

tanahnya menjadi lepas sama sekali.

Menyerahkan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah uang secara

tunai, tanpa hak menebus kembali; jadi penyerahan itu berlaku untuk

seterusnya.

Adol plas, runtumuran, pati bogo (jawa) ; menjual Jaja (kalimantan).

1. Jual Gadai

menyerahkan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah

uang tunai, dengan ketentuan si penjual tetap berhak atas

pengambilan tanahnya dengan jalan menebusnya kembali. Gadai

(indonesia), menggadai (minangkabau), adol;sade (jawa), ngajua

akad/gade’ (sunda).

3. Jual Tahunan

menyerahkan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah uang

secara tunai dengan janji: tanpa suatu perbuatan hukum lagi, tanah itu akan

kembali dengan sendirinya kepada pemiliknya, sesudah berlaku beberapa

tahun/beberapa kali panen (menurut perjanjian).

Adol ayonan (jawa),

JUAL GADAI

1. Hak Pembeli Gadai

Menikmati manfaat yang melekat pada hak milik, dengan pembatasan:

• tidak boleh menjual lepas tanah itu kepada orang lain.

• Tidak boleh menyewakan untuk lebih dari satu musim lamanya (jual

Tahunan).

Mengoperkan gadai ataupun menggadaikan kembali/menggadaikan di

bawah harga tanah tersebut kepada orang lain, jika ia sangat memerlukan

uang, sebab ia tidak dapat memaksa si penjual gadai semula untuk

menebus tanahnya.

Mengadakan perjanjian bagi hasil/belah pinang/paruh hasil tanam/maro dan

sejenis itu.2. Sifat hubungan Gadai

Transaksi jual gadai tanah bukanlah perjanjian utang uang dengan

tanggungan/jaminan tanah, sehingga pembeli gadai tidak berhak menagih

uangnya dari penjual gadai.

Penebus gadai tergantung kepada kehendak penjual gadai. Hak menebus

itu bukan dapat beralih kepada ahli warisnya.

Uang gadai hanya dapat ditagih oleh pembeli gadai, dalam hal transaksi

jual gadai itu disusul dengan penyewaan tanah tersebut oleh si penjual

gadai sendiri, dengan janji si penjual (merangkap penyewa) tidak

membayar uang sewan maka uang gadai dapat ditagih kembali oleh

sipembeli (rangkap penguasa atas tanah yang kini berfungsi rangka

menjadi obyek gadai dan sekaligus obyek sewa pula.

3. Kemungkinan Mengoperkan Gadai dan Menggadaikan Kembali

• Setahu dan seizin penjual gadai, si pembeli gadai dapat mengoperkan

gadai itu kepada pihak ketiga, yaitu: menyerahkan tanah tersebut

kepadanya dengan menerima sejumlah uang tunai. Dengan demikian

terjadilah pergantian subyek didalam perutangan yang sama: hubungan

hukum antara penjual gadai dengan pembeli gadai semula berubah

menjadi hubungan hukum antara penjual gadai dengan pembeli gadai

yang baru.

• Tanpa setahu dan seizin penjual gadai, si pembeli gadai menggadaikan

kembali tanah itu kepada pihak ketiga, dengan janji: ia sewaktu-waktu

dapat menebus tanah itu dari pihak ketiga tersebut.

Terdapat 2 perutangan:

a) antara penjual gadai semula dengan pembeli gadai semula (terang-

terangan).

b) Antara pembeli semula yang menjadi penjual baru dengan pihak ke-3

yang menjadi pembeli gadai baru (sembunyi-sembunyi).

4. Perbandingan dengan PAND menurut Burgelijk wetboek

Persamaan:

Sama-sama merupakan perutangan yang timbul dari perjanjian timbal-balik

di lapangan hukum harta kekayaan.

Benda perjanjian harus diserahkan ke dalam kekuasaan si pemegang

gadai/pand.

Perbedaan:

Transaksi gadai merupakan transaksi jual yang mandiri, dengan tanah

selaku obyeknya.

Pembeli gadai berhak memanfaatkan dan memetik hasil dari benda gadai.

Pembeli gadai tidak dapat memaksa penjual gadai untuk menebus obyek

transaksinya. Sebaliknya, setiap waktu benda itu ditebus, ia harus

mengembalikannya. Meskipun transaksi itu diberi batas waktu tertentu.

5. INTEGRASI GADAI KEDALAM JURIDIKASI UUPA

Sesudah UUPA berlaku, gadai diatur dalam PERPU No.56 tahun 1960 tentang

penetapan Luas Tanah Pertanian.

Isi perpu: Pembatasan Lamanya waktu menggadaikan tanah dengan maksud

memberantas unsur-unsur pemerasan yang terdapat dalam transaksi gadai tanah

tersebut.

Pasal 7 perpu berbunyi tanah yang sudah digadaikan selama 7 tahun atau lebih,

harus dikembalikan kepada pemilik tanah/penjual gadai, tanpa ada kewajiban

baginya untuk membayar uang tebusan.pengambilan tanah itu dilakukan sdalam

waktu sebulan setelah tanaman yang terdapat disitu selesai dipetik hasilnya.

6. PENILAIAN UANG GADAI SEKARANG

Mengenai Uang gadai, MAI menetapkan dalam beberapa keputusan. Bahwa

resiko dari perubahan nilai uang rupiah itu ditanggung separo-separo oleh

kedua belah pihak (penjual dan pembeli).

Dalam hal ada perbedaan besar nilai uang yang beredar pada waktu sebidang

tanah digadaikan dan pada waktu akan ditebus, adalah sesuai dengan rasa

keadilan apabila kedua belah pihak masing-masing memikul separo dari resiko

kemungkinan perubahan harga rupiah, diukur dari perbedaan harga emas pada

waktu menggadaikan dan waktu menebus tanah itu.