1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pertumbuhan perekonomian dan industri yang cukup pesat dari tahun ke

tahun di pulau Batam sebagai kelanjutan dari nilai investasi yang setiap tahunnya

bertambah. Hal ini menyebabkan Batam menjadi kota yang memiliki daya tarik

yang kuat bagi para pendatang dan saat ini bertumbuh menjadi kota dengan laju

pertumbuhan penduduk yang cukup pesat. Batam adalah kota dengan jumlah

penduduk 1.056.701 jiwa terdiri atas 545.189 jiwa laki-laki dan 511.512 jiwa

perempuan, dengan laju pertumbuhan penduduk terus mengalami peningkatan

dimana dari hasil sensus penduduk per tahunnya selama periode 2000-2010 laju

pertumbuhan penduduk Batam rata-rata sebesar 8,1% (BPS, 2012).

Pendatang yang jumlahnya sangat besar ini harus mendapat perhatian

khusus dari pemerintah. Mereka sebagian besar datang dengan tujuan untuk

mencari pekerjaan dan umumnya hanya mengandalkan ijazah SMA sederajat

tanpa dilengkapi dengan keahlian sehingga tergolong kedalam masyarakat

berpenghasilan rendah dan tentu perlu dijamin kesejahteraannya oleh pemerintah.

Salah satu kepentingan dasar manusia untuk menjamin kesejahteraannya adalah

tempat tinggal.

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, yang berfungsi

dalam mendukung terselenggaranya pendidikan, keluarga, persemaian budaya,

peningkatan kualitas generasi yang akan datang dan berjati diri. Permasalahan

utama yang dihadapi oleh negara-negara sedang berkembang termasuk Indonesia

adalah permasalahan pemukiman penduduk khususnya di kota-kota besar.

2

Kendala yang dihadapi adalah terbatasnya lahan perkotaan. Salah satu alternatif

untuk memecahkan kebutuhan rumah di perkotaan adalah dengan

mengembangkan model hunian secara vertikal berupa bangunan rumah susun.

Penanganan masalah perumahan dan permukiman telah dilakukan oleh

pemerintah dengan segala upaya agar dapat menyentuh hak dasar setiap warga

negara. Salah satu upaya yang telah nyata dilakukan adalah penataan kawasan

permukiman yang telah terdegradasi daya dukung dan kondisi bangunan rumah

serta infrastruktur pendukungnya. Gagasan pembangunan perumahan secara

vertikal belum banyak diminati oleh masyarakat, sehingga dalam program jangka

panjang, pemerintah akan berkonsentrasi membangun rumah susun sederhana

berbasis sewa (RUSUNAWA) secara bertahap.

Pembangunan Rusunawa adalah salah satu solusi dalam penyediaan

permukiman layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah

(MBR).Rusunawa seharusnya mampu membantu perkotaan dalam menyediakan

hunian yang layak untuk warganya. Perkotaan masih menjadi penanggung beban

paling berat terkait penyediaan perumahan. Hingga tahun 2009 pembangunan atau

pengembangan rumah baru mencapai 600.000 unit per tahun. Jumlah kekurangan

rumah (backlog) mengalami peningkatan dari 4,3 juta unit pada tahun 2000

menjadi 5,8 juta unit pada tahun 2004 dan 7,4 juta unit pada akhir tahun 2009.

Kondisi tersebut diperkirakan akan terus berakumulasi di masa yang akan datang

akibat adanya pertumbuhan rumah tangga baru rata-rata sebesar 820.000 unit

rumah per tahun (Editorial Buletin Cipta Karya, Edisi 12/Tahun VIII/Desember

2010).

3

Pemerintah Kota Batam secara serius menanggapi masalah Rusunawa

khususnya Rusunawa untuk pekerja karena Batam merupakan kota industri yang

sebagian besar masyarakatnya (36%) bekerja pada sektor industri. Pemerintah

Kota Batam sendiri telah melaksanakan pembangunan Rusunawa pekerja

dibeberapa lokasi strategis yaitu Kawasan Industri Muka kuning, Kawasan

Industri Lancang kuning, Kawasan Industri Sekupang dan Kawasan Industri Kabil

dan rencana pembangunan Rusunawa pekerja dibeberapa lokasi lain. Rusunawa

pekerja terbanyak berada di Kawasan Industri Muka kuning karena merupakan

Kawasan Industri yang terbesar di Kota Batam. Rusunawa di Kawasan Industri

Muka kuning ini berjumlah 17 Unit Twinblock dengan pembagian 10 Unit

Twinblock bagi masyarakat yang belum berkeluarga/menikah (9 Unit dikelola

oleh Badan Pengusahaan Batam dan 1 Unit dikelola oleh Jamsostek) dan 7 Unit

Twinblock bagi masyarakat yang telah berkeluarga (dikelola oleh Dinas Tata Kota

Batam).

Data dari Dinas Tata Kota Batam menunjukkan bahwa Kota Batam

memiliki proyek besar untuk membangun kurang lebih 756 Twinblock untuk

dapat memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah akan rumah yang

sehat, rapi dan teratur. Jumlah kebutuhan ini tentu sangat besar dan dapat

direalisasikan dengan waktu yang cukup lama oleh sebab itu keberadaan

rusunawa yang sudah ada sekarang tentu perlu dijaga keberlanjutannya, karena

rusunawa dibangun dengan perencanaan penggunaan untuk jangka waktu yang

cukup lama. Salah satu usaha untuk menjaga keberlanjutan rusunawa adalah

dengan mengadakan pengelolaan yang baik dan terintegrasi. Tugas pengelolaan

4

rusunawa sendiri di Kota Batam diserahkan kepada berbagai pihak, salah satunya

Pemko Batam khususnya oleh Dinas Tata Kota Batam. Rusunawa di Kawasan

Industri Muka kuning yang menjadi lokasi penelitian adalah yang dikelola oleh

Dinas Tata Kota Batam.

Melihat masih tingginya kebutuhan akan rusunawa dan diikuti dengan

mega proyek Kota Batam untuk memenuhi kebutuhan akan rusunawa maka

diperlukan pengkajian yang lebih dalam mengenai pengelolaan rusunawa yang

sudah ada sekarang terlebih lagi agar pengelolaan yang dilakukan tidak hanya

baik dilihat dari atas saja tetapi merupakan suatu pengelolaan yang memang

sangat dibutuhkan oleh penghuninya.

Pengelolaan yang dilakukan Pemko Batam sebenarnya sudah cukup baik,

sebagai bukti pemerintah Kota Batam pada tahun 2011 mendapatkan

pengahargaaan Adi Upaya Puritama sebagai peringkat pertama pengelola rumah

susun sewa (rusunawa) Mukakuning. Seperti yang telah dijelaskan di atas maka

penilaian mengenai optimal atau tidaknya pengelolaan rusunawa dapat juga dilihat

dari persepsi penghuni rusunawa. Persepsi penghuni disini dianggap penting

untuk dikaji karena persepsi itu sendiri merupakan cara yang khas dari setiap

individu penghuni menilai lingkungannya. Jadi dari persepsi penghuni kita dapat

mengetahui seperti apa penilaian penghuni terhadap pengelolaan rusunawa saat

ini.

1.2 Rumusan Masalah

Pembangunan rusunawa dianggap menjadi solusi untuk masyarakat

berpenghasilan rendah diperkotaan yang menginginkan tempat tinggal yang

5

nyaman dengan harga yang terjangkau, mengingat harga lahan diperkotaan yang

sangat tinggi sebagai akibat dari keterbatasan lahan di perkotaan. Batam sebagai

sebuah kota industri telah berusaha melakukan pembangunan rusunawa untuk

pekerja guna untuk meningkatkan kesejahteraan para pekerja. Saat ini rusunawa

pekerja tersebar di beberapa lokasi industri dan rusunawa terbesar berada di

Kawasan Industri Muka kuning yang juga merupakan Kawasan Industri terbesar

di Kota Batam. Pemerintah kota Batam menargetkan untuk membangun 756 unit

Twinblock yang akan tersebar di seluruh kawasan industri yang ada di Kota

Batam. Rencana pembangunan ini tentu akan memakan waktu yang cukup lama

karena pembangunannya tidak dapat dilakukan sekaligus mengingat keterbatasan

anggaran, oleh sebab itu keberadaan rusunawa yang telah ada saat ini tentu perlu

dijaga baik dari segi kualitas maupun kuantitasnya, sehingga dibutuhkan suatu

sistem pengelolaan yang baik dan terintegrasi. Salah satu cara untuk mengontrol

pelaksanaan pengelolaan rusunawa adalah dengan melakukan penilaian terhadap

kualitas pengelolaan yang dapat dilihat dari persepsi penghuni rusunawa itu

sendiri, karena mereka berada disana dan berinteraksi dengan lingkungan

sehingga dapat mengambil kesimpulan untuk menilai kualitas dari pengelolaan

yang ada.

Dari rumusan masalah diatas maka dapat ditarik 2 pertanyaan yang

menjadi fokus dalam penelitian yaitu:

1. Bagaimana sistem pengelolaan rusunawa Mukakuning?

2. Bagaimana persepsi penghuni rusunawa terhadap sistem pengeloaan

rusunawa Mukakuning?

6

3. Bagaimana rumusan strategi pengelolaan rusunawa yang sesuai dengan

kemampuan pengelola dan keinginan penghuni rusunawa?

1.3 Tujuan Penelitian

1. Mengetahui sistem pengelolaan Rusunawa Mukakuning.

2. Mengidentifikasi persepsi penghuni Rusunawa terhadap sistem

pengelolaan Rusunawa Mukakuning.

3. Merumuskan strategi pengelolaan Rusunawa yang sesuai dengan

kemampuan pengelola dan keinginan penghuni Rusunawa

1.4 Manfaat Penelitian

1. Bagi pemerintah dan pengelola rusunawa, hasil penelitian dapat dijadikan

masukan guna perumusan kebijakan pengelolaan lingkungan rumah susun

sederhana sewa yang optimal.

2. Bagi penghuni rusunawa, hasil penelitian dapat dijadikan sebagai wawasan

pelaku/subyek aktivitas lingkungan rumah susun sederhana sewa yang

berkesinambungan.

3. Bagi dunia ilmu pengetahuan, hasil penelitian ini dapat memperkaya

konsep pengelolaan rumah susun sederhana sewa untuk waktu yang akan

datang.

4. Bagi peneliti sendiri dapat digunakan sebagai pembelajaran dan juga

sebagai bahan kajian ilmiah dalam pengelolaan rusunawa.

1.5 Keaslian Penelitian

Subkhan pada tahun 2008 melakukan penelitian di Rusunawa Cengkareng.

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui faktor-faktor apa saja yang

7

menyebabkan kurang optimalnya pengelolaan rumah susun sederhana sewa di

Cengkareng, yang kemudian dirumuskan konsep pengelolaan lingkungan rumah

susun sederhana sewa yang optimal. Metode yang digunakan dalam penelitian

adalah metodetriangulasi dengan menggunakan analisis distribusi frekuensi

terhadap hasil kuesioner yang disebarkan kepada responden dan deskriptif

kualitatif untuk mengetahui karakteristik sosial, karakteristik ekonomi,

karakteristik spasial, pengelolaan teknis prasarana dan sarana, pengelolaan

persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni, pengelolaan administrasi dan

keuangan. Dari variabel tersebut dianalisis dengan deskriptif kualitatif kemudian

akan dirumuskan konsep pengelolaan yang optimal. Hasil dari penelitian ini

diketahui beberapa hal penyebab kurang optimalnya pengelolaan rusunawa

adalahdari aspek sosial masyarakat, penghuni rusunawa mengelompok secara

alamiah antar blok danwaktu untuk kegiatan sosial dan gotong royong yang

sifatnya rutin tidak dapat berjalan. Aspek ekonomi yang muncul adalah adanya

keberdayaan dan semangat yang tinggi untuk meningkatkan ekonomi keluarga

tetapi kegiatan ekonomi hanya untuk kegiatan harian karena tidak ada ”gambaran

ke depan”. Aspek spasial menunjukan bahwa lokasi rusunawa sangat strategis

namun perlu adanya angkutan umum yang dapat mengakses sampai dalam lokasi.

Pamungkas pada tahun 2010 melakukan penelitian yang dimaksudkan

untuk merumuskan kriteria kepuasan tinggal berdasarkan respon penghuni

terhadap kualitas huniannya. Menggunakan pendekatan kualitatif dengan metode

penelitian deskriptif. Informasi didapatkan melalui proses wawancara mendalam

terhadap para penghuni rusunawa Cokrodirjan Kota Yogyakarta, terutama

8

penghuni yang lebih berkompeten dalam menyampaikan informasi yang

diperlukan. Selain wawancara informasi dapat diperoleh dengan cara observasi

lapangan berupa dokumentasi gambar. Hasil/temuan penelitian ini menunjukkan

bahwa penerapan kriteria kepuasan tinggal yang telah terbentuk berpengaruh

terhadap peningkatan kualitas hidup penghuni Rusunawa Cokrodirjan. Kondisi

tersebut didasarkan pada analisis kualitas hidup sebelum dan setelah tinggal di

rusunawa yang diperbandingkan juga dengan kondisi saat tercapainya

kenyamanan tinggal. Dari sisi pemenuhan kebutuhan hidup, penghuni mengalami

peningkatan kualitas hidup dari level kualitas hidup rendah (ultimate means)

hingga proses pencapaian level kualitas hidup sejahtera/well being (ultimate

ends).

Sari pada tahun 2011 melakukan penelitian yang bertujuan untuk

mengevaluasi pengelolaan Rusunawa yang telah berjalan dan menilai

tingkatkepuasan penghuni terhadap kinerja pengelola dalam mempertahankan

kualitas hunian agar tetap layak huni. Penelitian dilakukan dengan penyebaran

kuisioner kepada pengelola Unit Pelaksana Teknis (UPT) dan penghuni

Rusunawa Sleman yang terdapat di Dabag, Gemawang dan Mranggen.

Pengambilan sampel dari populasi berdasarkan metode simple random sampling

yaitu dilakukan secara acak. Metode Chi kuadrat untuk mengolah hasil responden

pengelola, dan metode Importance Performance Analysis (IPA) untuk mengolah

hasil data penghuni. Setelah data diperoleh maka dilakukan analisis deskriptif

digunakan perhitungan excel dan analisis statistik digunakan SPSS kemudian

hasil analisis ditampilkan dalam bentuk tabel dan grafik. Hasil penelitian

9

menunjukkan persepsi pengelola yang terdiri dari umur, jenis kelamin, tingkat

pendidikan, pekerjaan utama, jabatan dan masa kerja terhadap standar mutu

pemeliharaan Rusunawa yang telah berjalan telah sesuai dengan standar mutu

pemeliharaan yang berlaku. Semakin tinggi pendidikan dan jabatan pengelola

maka penilaian standar mutu pemeliharaan yang berlaku saat ini semakin rendah.

Hendaryono pada tahun 2010 melakukan penelitian yang bertujuan

mengevaluasi pengelolaan rusun Pekunden dan Bandarharjo Semarang. Evaluasi

dilakukan untuk mengetahui faktor yang mempengaruhi pengelolaan saat ini

hingga menyebabkan penurunan kualitas hunian. Hasil evaluasi digunakan

sebagai upaya untuk mempertahankan kualitas hunan supaya tetap layak huni.

Hipotesis penelitiannya adalah tidak ada hubungannya antara pengelolaan yang

kurang baik dengan terjadinya penurunan kualitas hunian. Pendekatan positivistik

dengan metode kuantitatif digunakan dalam penelitian ini. Data yang dibutuhkan

adalah data primer dan data sekunder. Variabel independen dalam penelitian ini

adalah (1) pemanfaatan fisik, (2) penghunian, (3) lingkungan, (4) peranan badan

pengelola, (5) pemberdayaan sosial, (6) kemampuan ekonomi, (7) peranan

pemerintah daerah, dan (8) implementasi regulasi pengelolaan. Teknik

pengumpulan data dilakukan melalui observasi dan wawancara terstruktur. Teknik

sampling menggunakan sampel random sederhana sebab populasi adalah

homogen yaitu MBR penghuni rusun. Analisis data menggunakan statistik

deskriptif dan uji hipotesis. Penurunan kualitas hunian telah terjadi di Rusun

Bandarharjo (86%) dan Pekunden (52%), akibat rusaknya konstruksi bangunan

dan kurang-layaknya hunian yang ditempati. Hasil evaluasi menunjukkan bahwa

10

perbedaan tipologi kedua rusun yang terbentuk dari kondisi faktual berpengaruh

terhadap pengelolaan rusun. Lokasi, kemampuan MBR, dan status kepemilikan

menjadi penciri penting tipologi rusun. Pengelolaan rusun sangat kondisional pada

masing–masing rusun. Pengelolaan Rusun Pekunden dipengaruhi oleh faktor

penghunian (sangat berpengaruh) dan faktor lingkungan. Sedangkan faktor

kelembagaan dan faktor pemanfataan fisik lebih berpengaruh di Rusun

Bandarharjo.

Penelitian Penulis bertujuan mengetahui sistem pengelolaan rusunawa

Mukakuning dan mengidentifikasi persepsi penghuni rusunawa terhadap

pengelolaan rusunawa Mukakuning, serta merumuskan strategi pengelolaan

rusunawa yang merupakan hasil dari sinkronisasi kemampuan pengelola dengan

keinginan dari penghuni rusunawa. Penelitian ini menggunakan metode penelitian

gabungan kualitatif dan kuantitatif dengan jenis penelitian survey untuk

mendapatkan data dari tempat tertentu yang alamiah (bukan buatan) dengan

melakukan pengedaran kuesioner, wawancara dengan narasumber secara

mendalam untuk mendapat infomasi yang lebih lengkap dan terarah,

mengumpulkan dokumentasi baik berupa data sekunder ataupun foto lapangan.

Jumlah sampel dalam penelitian ini sebanyak 70 Keluarga dengan kepala keluaga

sebagai responden. Jumlah sampel ini dibagi rata pada 7 unit Twinblock sehingga

setiap unit Twinblock mendapat 10 kuesioner. Secara lebih lengkap beberapa

penelitian rumah susun dan penelitian yang dilakukan penulis dapat dilihat pada

tabel 1.1.

11

Tabel 1.1 Beberapa Penelitian Rumah Susun dan Penelitian yang Dilakukan

Penulis

Peneliti Judul Tahun Tujuan Metode Hasil

Mokh

Subkhan

PengelolaanRuma

h Susun

Sederhana

SewaCengkareng

2008 Merumuskan konsep

pengelolaan rumah susun

sederhana sewa

Cengkareng yang optimal

Distribusi

frekuensi,

Deskriptif

kualitatif

Rumusan konsep

pengelolaan rumah susun

sederhana sewa

Cengkareng yang

optimal

Pamungka

s

Kriteria

KepuasanTinggal

Berdasarkan

Respon Penghuni

Rusunawa

Cokrodirjan Kota

Yogyakarta

2010 Merumuskan kriteria

kepuasan tinggal

berdasarkan respon

penghuni terhadap kualitas

huniannya, sehingga

nantinya kepuasan yang

diharapkan bisa

meningkatkan kualitas

hidup mereka

Deskriptif Penerapan kriteria

kepuasan tinggal yang

telah terbentuk

berpengaruh terhadap

peningkatan kualitas

hidup penghuni

Rusunawa Cokrodirjan

Hendaryon

o

Evaluasi

Pengelolaan

Rusun Pekunden

Dan Bandarharjo

Semarang

2010 Mengetahui faktor yang

mempengaruhi

pengelolaan saat ini hingga

menyebabkan penurunan

kualitas hunian

Metode

kuantitatif

dengan

pendekatan

positivistik

Penurunan kualitas

hunian telah terjadi di

Rusun Bandarharjo

(86%) dan Pekunden

(52%), akibat rusaknya

konstruksi bangunan dan

kurang-layaknya hunian

yang ditempati. Hasil

evaluasi menunjukkan

bahwa perbedaan

tipologi kedua rusun

yang terbentuk dari

kondisi faktual

berpengaruh

terhadap pengelolaan

rusun

Ade

Komala

Sari

Evaluasi Teknis

Dan Pengelolaan

Rumah Susun

Sederhana Sewa

Di Kabupaten

Sleman

Yogyakarta

2011 Mengevaluasi pengelolaan

Rusunawa yang telah

berjalan dan menilai

tingkat kepuasan penghuni

terhadap kinerja pengelola

dalam mempertahankan

kualitas hunian agar tetap

layak huni

Metode Chi

kuadrat dan

metode

Importance

Performance

Analysis

(IPA)

Standar mutu

pemeliharaan Rusunawa

yang telah berjalan telah

sesuai dengan standar

mutu pemeliharaan yang

berlaku

12

Peneliti Judul Tahun Tujuan Metode Hasil

Rio

Pernando

Lumbantor

uan

Persepsi Penghuni

Terhadap Sistem

Pengelolaan

Rusunawa

Mukakuning di

Kota Batam

2013 Mengetahui sistem

pengelolaan Rusunawa

Mukakuning dan

Mengidentifikasi persepsi

penghuni Rusunawa

terhadap pengelolaan

Rusunawa Mukakuning

serta merumuskan strategi

pengelolaan rusunawa

yang merupakan hasil dari

sinkronisasi kemampuan

pengelola dengan

keinginan dari penghuni

rusunawa

Kulitatif

dengan jenis

penelitian

Survey

Sumber :Tesis Subkhan, Pamungkas, Hendaryono, Ade

1.6 Tinjauan Pustaka

1.6.1 Teori dan Konsep

Konsep Geografi

Geografi pada hakekatnya merupakan ilmu pengetahuan yang melihat

keseluruhan gejala baik itu gejala manusia dan gejala alam dalam ruang dengan

melakukan analisa secara mendalam pada proses yang meliputi penyebarannya-

interelasinya-interaksinya. Geografi sebagai satu kesatuan studi melihat satu

kesatuan komponen alami dengan komponen insaniah pada ruang tertentu di

muka bumi, dengan mengkaji faktor alam dan manusia yang membentuk integrasi

keruangan (Sumaatmadja, 1981)

Melihat gejala dan cara menganalisa maka geografi dapat menjawab

pertanyaan-pertanyaan “what, where, when, why, how” tentang apa yang terjadi di

muka bumi. Dengan demikian maka ruang lingkup studi dan analisa geografi

cukup luas dan mendasar. Menurut Bintarto dan Surastopo (1979), dalam geografi

terpadu terdapat bermacam macam pendekatan yang dapat digunakan untuk

memecahkan masalah dalam geografi. Pendekatan tersebut adalah :

Lanjutan Tabel 1.1

13

1. Pendekatan Keruangan (spatial approach)

Pada pendekatan ini geografi melihat faktor-faktor yang menguasai pola

penyebaran dalam ruang dan cara agar pola tersebut dapat diubah agar

penyebarannya menjadi lebih efisien dan lebih wajar. Pada pendekatan

ini beberapa hal yang harus diperhatukan adalah penyebaran

penggunaan ruang yang telah ada dan penyediaan ruang yang akan

digunakan untuk berbagai kegunaan yang direncanakan.

2. Pendekatan Ekologi (ecological approach)

Pada pendekatan ini geografi melihat interaksi antara organisme hidup

dengan lingkungannya. Oleh karena itu perlu dipelajari aspek-aspek

lingkungan seperti litosfer, hidrosfer, dan atmosfer. Selain itu

organisme hidup dapat juga berinteraksi dengan organisme hidup

lainnya.

3. Pendekatan Kompleks Wilayah (regional complex approach)

Pada pendekatan ini menggunakan prinsip bahwa setiap wilayah

memiliki ciri khas masing-masing, memiliki potensi dan permasalahan

masing-masing, oleh sebab itu maka setiap wilayah pasti akan

melakukan interaksi dengan wilayah lain baik itu guna untuk memenuhi

kebutuhannya ataupun untuk memecahkan masalahnya. Interaksi yang

terjadi antar wilayah tentu akan mempengaruhi aspek-aspek yang ada

didalam wilayah tersebut baik dari segi keruangan maupun ekologinya.

14

Konsep Geografi Permukiman

Geografi merupakan ilmu pengetahuan yang bersifat Human Oriented,

maka pengertian permukiman selalu dikaitkan dengan eksistensi manusia sebagai

subjek. Semenjak zaman pre histori, manusia selalu membutuhkan tempat untuk

menyelenggarakan kehidupannya (Yunus, 2007). Manusia dalam perkembangan

permukiman sejak zaman dahulu sampai sekarang sedikit banyak memberi

pengaruh baik dari segi arsitektur maupun material pembentuknya. Pada zaman

dahulu manusia purba mendiami gua-gua sebagai tempat mereka berlindung

namun saat ini seiring dengan perkembangan zaman maka manusia telah dapat

membuat bangunan rumahnya sendiri dengan arsitektur yang dipengaruhi

budayanya masing-masing.

Studi Geografi terkait dengan permukiman adalah mengenai

perkembangan permukiman disuatu wilayah yaitu: kapan suatu wilayah mulai

dihuni manusia?; bagaimana perkembangannya selanjutnya?; bagaimana bentuk

atau pola permukimannya?; faktor-faktor geografi apa yang mempengaruhi

perkembangan dan pola permukiman?; seperti apa sebaran dan relasi keruangan

permukiman?. Geografi memiliki tiga pendekatan utama untuk dapat mengetahui

jawaban dari pertanyaan di atas yaitu: pendekatan keruangan; pendekatan ekologi;

dan pendekatan kompleks wilayah.

Secara umum pengertian permukiman dapat diartikan sebagai suatu

bentukan artificial maupun natural dengan segala perlengkapannya yang

digunakan manusia baik secara individual maupun kelompok, untuk bertempat

15

tinggal baik untuk sementara maupun menetap dalam rangka menyelenggarakan

kehidupannya (Yunus, 1987)

Beberapa pengertian permukiman lain, antara lain: 1. Menurut Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1992, permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup

di luar kawasan lindung, baik kawasan perkotaan maupun perkotaan sebagai

lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan

penghidupan; 2. Menurut Sinulingga (1999: 187), permukiman adalah gabungan 4

elemen pembentuknya (lahan, prasarana, rumah dan fasilitas umum) dimana lahan

adalah lokasi untuk permukiman. Kondisi tanah mempengaruhi harga rumah,

didukung prasarana permukiman berupa jalan lokal, drainase, air kotor, air bersih,

listrik dan telepon, serta fasilitas umum yang mendukung rumah.Menurut

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992, perumahan adalah kelompok rumah yang

berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang

dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan, sedangkan rumah adalah

bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana

pembinaan keluarga.

Terbentuknya sebuah permukiman dipengaruhi oleh beberapa faktor yang

secara keseluruhan dapat dilihat unsur-unsur ekistiknya. Adapun unsur-unsur

ekistik pada sebuah pola permukiman sebagai berikut (Doxiadis, 1968): 1.

Natural (Alami): a. Geological resources (sumberdaya geologi); b. Topographical

resources (sumberdaya topografi); c. Water (air); d. Plant life (vegetasi); f.

Animal (hewan); dan g. Climate (iklim). 2. Man (Manusia): a. Biological needs

(kebutuhan biologis); b. Sensation and perception (persepsi); c. Emotional needs

16

(kebutuhan batin); dan d. Moral values (nilai-nilai moral). 3. Society: a.

Population composition and density (komposisi populasi dan kepadatan

penduduk); b. Social stratifications (stratifikasi masyarakat); c. Culture pattern

(bentuk-bentuk kebudayaan masyarakat); d. Economic development (pertumbuhan

ekonomi); e. Education (tingkat pendidikan); f. Health and welfare (tingkat

kesehatan dan kesejahteraan); dan g. Law and administration (hukum dan

administrasi). 4. Shell: a. Housing (rumah); b. Community services (pelayanan

umum/masyarakat); c. Shopping centres and markets (pusat perdagangan dan

pasar); d. Recreational facilities (fasilitas rekreasi); e. Civic and business centres

(pusat bisnis); f. Industry (sektor industri); dan g. Transportation centres (pusat

transportasi). 5. Network(jaringan): a. Water supply systems (sistem penyediaan

air); b. Power supply systems (sistem penyediaan listrik); c. Transportation

systems (sistem transportasi); d. Communication systems (sistem komunikasi); e.

Sewerage and drainage (sistem pembuangan dan drainase); dan f. Physical lay

out (bentuk fisik).

Secara kronologis kelima elemen ekistik tersebut membentuk lingkungan

permukiman. Nature (unsur alami) merupakan wadah manusia sebagai individu

(man) ada di dalamnya dan membentuk kelompok-kelompok sosial yang

berfungsi sebagai suatu masyarakat (society). Kelompok sosial tersebut

membutuhkan perlindungan sebagai tempat untuk dapat melaksanakan

kehidupannya, maka mereka menciptakan shell. Shell berkembang menjadi besar

dan semakin kompleks, sehingga membutuhkan network untuk menunjang

berfungsinya lingkungan permukiman tersebut. Berdasarkan pengertian tersebut,

17

maka pada dasarnya suatu permukiman terdiri dari isi (content), yaitu manusia

baik secara individual maupun dalam masyarakat dan wadah (container), yaitu

lingkungan fisik permukiman (Doxiadis, 1968).

Konsep Rumah Susun

Keberadaan Rusun di Indonesia diatur dengan UU No. 20 Tahun

2011tentang Rumah Susun (UU Rusun). Rumah susun (Rusun) adalah bangunan

gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam

bagian bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal

maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki

dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi

dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rusun dapat

dibangun diatas tanah Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak

Pakai (HP) di atas tanah Negara; dan HGB atau HP di atas tanah Hak Pengelolaan

(HPL).

Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud diatas, rumah susun

umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:

a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau

b. pendayagunaan tanah wakaf.

Hamzah (2000 : 28-35) menyatakan bahwa syarat-syarat yang harus

dipenuhi dalam pembangunan rumah susun adalah :

1. Persyaratan teknis untuk ruangan

18

Semua ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus

mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar

dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup.

2. Persyaratan untuk struktur, komponen dan bahan-bahan bangunan

Harus memenuhi persayaratan konstruksi dan standar yang berlaku yaitu

harus tahan dengan beban mati, bergerak, gempa, hujan, angin, hujan dll.

3. Kelengkapan rumah susun terdiri dari :

Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air,

saluran pembuangan sampah, jaringan telepon/alat komunikasi, alat

transportasi berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat

kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alarm, pintu kedap

asap, generator listrik dan lain-lain.

4. Satuan rumah susun

a. Mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan

memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan

penggunaannya.

b. Memenuhi kebutuhan sehari-hari seperti tidur, mandi, buang hajat,

mencuci, menjemur, memasak, makan, menerima tamu dan lain-lain.

5. Bagian bersama dan benda bersama

a. Bagian bersama berupa ruang umum, ruang tunggu, lift, atau selasar

harusmemenuhi syarat sehingga dapat memberi kemudahan bagi

penghuni.

19

b. Benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi dan kualitas dan

kapasitas yang memenuhi syarat sehingga dapat menjamin keamanan

dan kenikmatan bagi penghuni.

6. Lokasi rumah susun

a. Harus sesuai peruntukan dan keserasian dangan memperhatikan

rencana tataruang dan tata guna tanah.

b. Harus memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran

pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuang air hujan

dan limbah.

c. Harus mudah mencapai angkutan.

d. Harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.

7. Kepadatan dan tata letak bangunan

Harus mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah dengan

memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya.

8. Prasarana lingkungan

Harus dilengkapi dengan prasarana jalan, tempat parkir, jaringan telepon,

tempat pembuangan sampah.

9. Fasilitas lingkungan

Harus dilengkapi dengan ruang atau bangunan untuk berkumpul, tempat

bermain anak-anak, dan kontak sosial, ruang untuk kebutuhan sehari-hari

seperti untuk kesehatan, pendidikan dan peribadatan dan lain-lain.

Dilihat dari status penguasaannya satuan rusun umum ada dua macam:

yang pertama adalah Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa). Rusunawa

20

dimaksudkan untuk disewakan kepada anggota masyarakat terutama MBR

(Masyarakat Berpenghasilan rendah) yang belum mampu membeli rumah

meskipun dengan angsuran melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Pembangunan Rusunawa sampai saat ini masih bergantung kepada APBN

ataupun APBD. Yang kedua adalah Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami).

Rusunami ini dibangun untuk maksud diperjual belikan dalam pasar perumahan.

Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsionaldalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan

yang masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta

dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya

sebagai hunian. Rusunawa dapat diartikan sebagai berikut, bangunan gedung

bertingkat yang dibangun di suatu lingkungan baik dalam arah horisontal maupun

vertikal dan merupakan satuan-satuan yang digunakan secara terpisah, status

penguasaannya sewa dengan fungsi utamanya sebagai hunian.

Sasaran penghuni rusunawa adalah warga negara Indonesia yang

termasukdalam kelompok MBR sesuai peraturan yang berlaku dan melakukan

perjanjiansewa satuan rusunawa dengan badan pengelola. MBR adalah

keluarga/rumah tangga yang berpenghasilan sampai dengan Rp. 2.000.000

perbulan (PERMENPERA Nomor:08/PERMEN/M/2006).

Ruang lingkup pengelola menurut permenpera No 14 tahun 2007 Tentang

Rusunawa adalah : pemanfaatan fisik bangunan rusunawa yang mencakup

21

pemanfaatan ruang dan bangunan, termasuk pemeliharaan, perawatan, serta

peningkatan kualitas prasarana, sarana dan utilitas; kepenghunian yang mencakup

kelompok sasaran penghuni, proses penghunian, penetapan calon penghuni,

perjanjian sewa menyewa serta hak, kewajiban dan larangan penghuni;

administrasi keuangan dan pemasaran yang mencakup sumber keuangan, tarif

sewa, pemanfaatan hasil sewa, pencatatan dan pelaporan serta persiapan dan

strategi pemasaran; kelembagaan yang mencakup pembentukan, struktur, tugas,

hak, kewajiban dan larangan badan pengelola serta peran Pemerintah, pemerintah

daerah provinsi, dan pemerintah daerah kabupaten/kota; penghapusan dan

pengembangan bangunan rusunawa; pendampingan, monitoring dan evaluasi; dan

pengawasan dan pengendalian pengelolaan rusunawa.

Dalam buku konsep pengelolaan operasional rumah susun sewa, lingkup

pengelolaan operasional rusunawa setidak-tidaknya meliputi tiga fungsi utama

yaitu:

1) Pengelolaan teknis prasarana, sarana dan utilitas;

2) Pengelolaan persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni;

3) Pengelolaan administrasi dan keuangan.

1.6.2 Definisi Konseptual

Konsep Persepsi Penghuni

Penghuni Rusunawa adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam

satuan rumah susun sederhana sewa yang ditetapkan oleh badan pengelola dalam

perjanjian sewa yang disetujui bersama.

22

Persepsi adalah proses dimana kita menafsirkan dan mengorganisasikan

pola stimulus dalam lingkungan. Setiap individu memiliki cara yang khas dan

berbeda dalam merespon lingkungan. Perbedaan ini kerap kali menjadi penyebab

terhambatnya proses komunikasi karena masing-masing memiliki sudut pandang

yang berbeda tentang suatu masalah (Atkinson dan Hilgard, 1991).

Persepsi adalah proses dimana seseorang memperoleh informasi dari

lingkungan sekitar. Persepsi merupakan suatu hal yang aktif.Persepsi memerlukan

pertemuan nyata dengan suatu benda dan juga membutuhkan proses.kognisi serta

afeksi. Persepsi membantu individu untuk menggambarkan dan menjelaskan apa

yang dilakukan oleh individu (Halim, 2005).

Persepsi merupakan proses internal yang memungkinkan kita memilih,

mengorganisasikan, dan menafsirkan rangsangan dari lingkungan kita, dan proses

tersebut mempengaruhi perilaku kita. Persepsi disebut sebagai inti komunikasi,

karena jika persepsi kita tidak akurat, tidak mungkin kita berkomunikasi dengan

efektif. Persepsilah yang menentukan kita memilih suatu pesan dan mengabaikan

pesan yang lain. Semakin tinggi derajat kesamaan persepsi antar individu,

semakin mudah dan semakin sering mereka berkomunikasi, dan sebagai

konsekuensinya semakin cenderung membentuk kelompok budaya atau kelompok

identitas (Mulyana, 2001).

Proses pembentukkan persepsi bersifat fungsional dimana seseorang

mempersiapkan stimulus melalui proses pemilihan. Terdapat faktor personal dan

struktural yang berhubungan dengan persepsi. Faktor personal merupakan

karakteristik individu baik internal maupun eksternal.Faktor struktural adalah

23

faktor di luar individu, misalnya lingkungan, budaya, dan norma sosial sangat

berpengaruh terhadap seseorang dalam mempresepsikan sesuatu (Krech dan

Crutchfield dalam Rakhmat, 2001).

Faktor-faktor yang mempengaruhi persepsi ada 3 yaitu:

1) Pelaku persepsi : Pendidikan, Budaya, Lama Tinggal.

2) Obyek yang dipersepsikan : pengelolaan sarana, prasarana, utilitas;

pengelolaan persewaan, pembinaan penghuni; pengelolaan administrasi

dan keuangan.

3) Situasi dan Lokasi : Kualitas Pengelolaan Rusunawa Mukakuning Batam.

Secara umum persepsi adalah pandangan individu atau kelompok terhadap

suatu obyek atau lingkungan yang didasakan pada nilai-nilai yang tertanam dalam

dirinya ataupun didasarkan pada pengalaman hidupnya.

Persepsi Penghuni Rusunawa adalah Pandangan perseorangan yang

bertempat tinggal dalam satuan rumah susun sederhana sewa atau respon terhadap

keadaan rumah susun sederhana sewa yang ia tempati yang didasakan pada nilai-

nilai yang tertanam dalam dirinya ataupun didasarkan pada pengalaman hidupnya

selama tinggal di rumah susun sederhana sewa.

Konsep Sistem Pengelolaan Rusunawa

Sistem adalah kumpulan dari beberapa bagian atau jaringan kerja dari

prosedur-prosedur yang memiliki keterkaitan dan saling bekerja sama membentuk

suatu kesatuan yang utuh dan terpadu untuk mencapai tujuan tertentu dalam ruang

lingkup tertentu.

24

Pengelolaan rumah susun sederhana sewa adalah upaya terpadu untuk

melestarikan fungsi rumah susun sederhana sewa yang meliputi kebijakan

penataan, pemanfaatan, pengembangan, pemeliharaan, pengawasan dan

pengendalian rumah susun sederhana sewa (SE Dirjen Perumahan dan

Permukiman Depkimpraswil No. 03/SE/DM/04).

Pengelolaan adalah upaya terpadu yang dilakukan oleh Badan Pengelola

atas barang miik negara/daerah yang berupa rusunawa dengan melestarikan fungsi

rusunawa yang meliputi kebijakan perencanaan, pengadaan, penggunaan,

pemanfaatan, pengamanan dan pemeliharaan, penilaian, penghapusan,

pemindahtanganan, penatausahaan, pembinaan, pengawasan, dan pengendalian

rusunawa (Permenpera No.14/2007).

Pelaksanakan pengelolaan rusunawa memerlukan perencanaan yang

matang guna terselenggaranya pengelolaan yang baik. Menurut Friedman (1974:

5) dalam Subkhan (2008) perencanaan adalah cara berpikir mengatasi masalah

sosial dan ekonomi, untuk menghasilkan sesuatu di masa depan. Sasaran yang

dituju adalah keinginan kolektif dan mengusahakan keterpaduan dalam kebijakan

dan program. Perencanaan memerlukan pemikiran yang mendalam dan dapat

diterima oleh masyarakat , dalam hal ini perencanaan sosial dan ekonomi harus

memperhatikan aspirasi masyarakat dan melibatkan masyarakat baik secara

langsung atau tidak langsung.

Jadi dapat disimpulkan pengertian dari Sistem Pengelolaan rusunawa

adalah kumpulan dari beberapa bagian atau jaringan kerja dari prosedur-prosedur

yang memiliki keterkaitan dan saling bekerja sama membentuk suatu kesatuan

25

yang utuh dan terpadu untuk melestarikan fungsi rumah susun sederhana sewa

yang meliputi kebijakan penataan, pemanfaatan, pengembangan, pemeliharaan,

pengawasan dan pengendalian rumah susun sederhana sewa.

1.6.3 Fokus Penelitian

Penelitian ini dilakukan pada lingkup wilayah Rusunawa Mukakuning

Batam yang dikelola oleh Dinas Tata Kota Batam yang terdiri dari

7Twinblock.Penelitian ini fokus pada aspek sistem pengelolaan rusunawa

khususnya dalam Pengelolaan sarana, prasarana, utilitas; pengelolaan persewaan,

pembinaan penghuni; pengelolaan administrasi dan keuangan, serta persepsi

penghuni rusunawa terhadap hal tersebut.

1.7 Kerangka Pemikiran

Pertumbuhan perekonomian dan industri yang cukup pesat dari tahun ke

tahun di Kota Batam sebagai kelanjutan dari nilai investasi yang setiap tahunnya

bertambah. Hal ini menyebabkan Batam menjadi kota yang memiliki daya tarik

yang kuat bagi para pendatang dan saat ini bertumbuh menjadi kota dengan laju

pertumbuhan penduduk yang cukup pesat. Batam adalah kota dengan jumlah

penduduk 1.056.701 jiwa terdiri atas 545.189 jiwa laki-laki dan 511.512 jiwa

perempuan, dengan laju pertumbuhan penduduk terus mengalami peningkatan

dimana dari hasil sensus penduduk per tahunnya selama periode 2000-2010 laju

pertumbuhan penduduk Batam rata-rata sebesar 8,1% (BPS, 2012).

Ledakan penduduk yang terjadi sementara dilain pihak terbatasnya lahan

yang ada membuat harga tanah menjadi tinggi. Bagi masyarakat dengan

pendapatan rendah hal ini tentu sangat menyulitkan mereka untuk memperoleh

26

tempat tinggal yang layak guna untuk menyelenggarakan kehidupannya. Dari data

diketahui bahwa sepertiga dari tenaga kerja yang ada di Kota Batam belum

memiliki rumah yang layak huni, oleh sebab itu pemerintah memiliki proyek

untuk membangun 756 Unit Twinblock Rusunawa di Kota Batam sebagai solusi

dari tingginya kebutuhan akan rumah. Realisasi program ini tentu membutuhkan

waktu yang cukup lama, sehingga dibutuhkan pengelolaan yang tepat untuk

menjaga keberlanjutan rusunawa yang telah ada baik dari segi kualitas maupun

kuantitasnya. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui Sistem pengelolaan

rusunawa Mukakuning dan persepsi penghuni terhadap sistem pengelolaan

rusunawa, khususnya pada 3 aspek utama pengelolaan yaitu : Pengelolaan teknis

prasarana, sarana dan utilitas; pengelolaan persewaan, pemasaran dan pembinaan

penghuni; pengelolaan administrasi dan keuangan. Secara lebih lengkap

dijelaskan dalam Gambar 1.1 Diagram Alir Penelitian.

1.8 Pertanyaaan Penelitian

Dari pertanyaan yang merupakan fokus penelitian dapat diturunkan

menjadi pertanyaan-pertanyaan penelitian untuk mempermudah dalam mencapai

tujuan penelitian. Berikut merupakan rincian pertanyaan penelitian:

1. Bagaimana sistem pengelolaan teknis prasarana, sarana dan utilitas

rusunawa Mukakuning?

2. Bagaimana sistem pengelolaan persewaan, pemasaran dan pembinaan

penghuni rusunawa Mukakuning?

3. Bagaimana sistem pengelolaan administrasi dan keuangan rusunawa

Mukakuning?

27

4. Bagaimana persepsi penghuni terhadap pengelolaan teknis prasarana,

sarana dan utilitas rusunawa Mukakuning?

5. Bagaimana persepsi penghuni terhadap pengelolaan persewaan,

pemasaran dan pembinaan penghuni rusunawa Mukakuning?

6. Bagaimana persepsi penghuni terhadap pengelolaan administrasi dan

keuangan rusunawa Mukakuning?

7. Bagaimana rumusan strategi pengelolaan rusunawa yang sesuai dengan

kemampuan pengelola dan keinginan penghuni rusunawa?

28

Gambar 1.1 Diagram Alir Penelitian

Kebijakan

Pemerintah

Perlu Pengelolaan yang Tepat

Terhadap Rusunawa yang

Telah Ada Saat Ini Untuk

Menjaga Keberlanjutannya

Strategi pengelolaan rusunawa

Evaluasi Terhadap Sistem

Pengelolaan

Persepsi Penghuni Terhadap

Sistem Pengelolaan

Rusunawa Mukakuning

Sistem Pengelolaan

Rusunawa Mukakuning Saat

Ini

Keterbatasan Lahan Harga Tanah Tinggi

Membutuhkan

Rumah yang Layak

Huni

Ledakan Penduduk

Dibutuhkan 756 Unit

Twinblok Rusunawa

1/3 Jumlah Tenaga

Kerja yang Ada Belum

Memiliki Rumah

Perlu Jangka Waktu yang

Cukup Lama untuk

Merealisasikan

3 Aspek Utama Pengelolaan:

1) Pengelolaan teknis prasarana, sarana

dan utilitas;

2) Pengelolaan persewaan, pemasaran

dan pembinaan penghuni;

3) Pengelolaan administrasi dan

keuangan.