BAB I

PENGANTAR REAL ESTAT

Real Estat yaitu

proyek-proyek pembangunan lingkungan buatan yang diprakarsai oleh para pengembang (developer) untuk penggunaan, pemilikan, atau manajemen sendiri dan atau untuk dijual kembali.

Pengembang (Developer)

yaitu individu atau pengusaha atau badan hukum, seperti firma atau perseroan terbatas, yang bergerak dibidang usaha yang sangat spekulatif dalam hal pembangunan gedung untuk tujuan investasi .

JENIS-JENIS PEMBANGUNAN REAL ESTAT

Proyek proyek yang dilaksanakan oleh pengembang yaitu meliputi, perumahan, perhotelan, perkantoran, pertokoan, mall, gudang, bangunan industri sarana dan prasarana lainnya.

Skema Hubungan Ekonomi dengan Desain

Faktor tanah

(harga yang tinggi)

Proses konstruksi

dan system bangunan

Pengelolaan dan

Kelangsungan hidup

Gambaran

Fasilitas

Rencana bangunan

Rencana unit

Nilai keahlian teknik

Standarisasi

Proses penggantian konstruksi

Pertimbangan masalah teknik

Pemeliharaan dan perbaikan

Perluasan dan penyesuaian

Efisiensi dan fungsional/biaya personalia

Konstruksi pajak

Kegunaan terbaik dan tertinggi

Tempat parkiran sirkulasi

Sarana dan pelayanan

Fasilitas

Segi estetis

Desain tempat dan pertamanan

Pemasaran

(iklim persaingan menarik pembeli)

FAKTOR TANAH DAN PERENCANAAN TEMPAT

KEBUTUHAN

Tempat parkiran sirkulasiSarana dan pelayananFasilitasSegi estetisDesain tempat dan pertamanan

CATATAN

Dengan semakin langkanya tempat yang bisa dibangun dan tingginya harga tanah, yang seterusnya dapat dihitung sebanyak seper tiga dari biaya total bangunan proyek

*

FAKTOR PASAR

KESAN PEMBANGUNAN Penggunaan elemen arsitektur yang spesifik, skala, irama dan lokasii serta materialnya merupakan daya tarik yang memancing reaksi pemakai atau pengunjung. BERBAGAI FASILITASBerbagai tipe fasilitas akan memberikan daya tarik langsung bagi kelompok pemakai tertentu. Prasarana itu bisa berupa fasilitas. PERENCANAAN BANGUNAN Perencanaan dan perancangan bangunan yang tepat merupakan faktor-faktor desain yang berkaitan dengan keputusan desain dibidang pemasaran.KELENGKAPAN UNIT. Pada bentuk desain spesifik bertujuan menarik minat para penyewa. Ukuran dan bentuk unit tersebut, sitem penerangan dan sarana-sarana yang tersedia kesemuanya mempengaruhi pemasaran.

SISTEM BANGUNAN DAN PROSES KONSTRUKSI

SISTEM BANGUNAN Pilihan Arsitek atas system bangunan yang spesifik didasarkan atas pembiayaan, jangka waktu konsruksi dan berbagai pengaruh terhadap penampilan teknis bangunan. Proses penganalisaan berbagai alternative dan penentuan pilihan tentang sisitem gedung disebut value engineering. PROSES-PROSES KONSTRUKSI developer harus memperhatikan dampak desainnya, perkiraan pemasangannya, biaya pengirimannya, pengalaman kontraktor, yang menangani produk, siap pakai ini dan peraturan-peraturan setempat.PENAWARAN Penawaran merupakan ketentuan resmi dimana kontraktor menentukan biaya proyek . Jika penawaran-penawaran tersebut melampaui anggaran yang telah ditentukan maka meskipun masih pada tahap ini proyek dapat dihentikan. Tetapi jika penawaran hanya sedikit melebihi anggaran, maka secara hati hati, akan memodifikasi desain dan spesifikasi sehingga tidak akan mengganggu pemasaran proyek.

FAKTOR BIAYA DAN KELANGSUNGAN HIDUP DAN PERTIMBANGAN MASALAH ENERGI.

ENERGI DAN PRASARANA Biaya energi semuanya merupakan prosentasi yang penting dari biaya total operasional dan dapat semakin meningkat. Penghematan dan pemborosan energi ini sangat mempengaruhi keuangan proyek.PERAWATAN DAN PERBAIKAN. Dalam penentuan penggunaan material yang dipakai disesuaikan dengan segi perawatannya. Lebih baik menggunakan material yang awet dan tahan lama yang dalam segi perawatannya lebih murah.FLESIBILITAS DAN PERUBAHAN UNTUK PENYESUAIN.. Fleksibilitas bangunan, meskipun dengan biaya awal yang cukup tinggi, dapat terbayar kembali selama penggunaan gedung tersebut. Dalam arti perencanaan bangunan diharapkan menyesuaikan tingkat perubahan fungsi bangunanBIAYA FUNGSIONAL Desain awal seharusnya memperhitungkan biaya yang berhubungan dengan penggunaan gedung. Misal biaya yang terbesar bagi pengelolaan rumah sakit adalah biaya untuk personel dan bagian terbesar dari biaya personel berasal dari biaya sirkulasi makanan, linen, obat-obatan dan perlengkapan..