1 laporan des 2011

Outline Business Case ReportThe Consolidated Urban Redevelopment of Kota Banda Aceh

LAPORAN BULANAN: DESEMBER 2011

DAFTAR ISI

A. Pendahuluan 1

B. Komposisi Tim CURD Banda Aceh 1

C. Status, Kemajuan dan Pencapaian Berdasarkan Komponen 2

D. Tahapan Selanjutnya dalam Kerangka Pelaksanaan Pekerjaan 6

Lampiran:

Lampiran 1 - Lingkup Pekerjaan 7

Lampiran 2 - Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan 8

Lampiran 3 - Jadwal Tenaga Ahli 9


A. PendahuluanPemerintah Kota Banda Aceh mengusulkan untuk mengembangkan kembali lahan

terminal bus Keudah menjadi kawasan campuran fasilitas komersial dan publik. Agar masyarakat merasa memiliki proyek, fasilitas yang diperlukan masyarakat perlu disediakan. Diusulkan bahwa perkembangan baru akan mencakup: Pusat Promosi Produksi Ekonomi Perempuan, Fasilitas Pameran dan konferensi, perpustakaan umum, taman bermain, kantor pariwisata dan bus transit baru. Fasilitas komersial akan meliputi: hotel, restoran, ruang ritel/pusat perbelanjaan dan fasilitas parkir.

Tujuan "Proyek Konsolidasi Pembangunan kembali Perkotaan Banda Aceh" (selanjutnya disebut "proyek") adalah untuk menentukan penggunaan lahan campuran di lahan terminal yang dapat menghasilkan pendapatan yang cukup untuk menutupi biaya komponen pendapatan non proyek dan tetap bisa menghasilkan pengembalian yang memadai bagi investor, lebih rinci dijelaskan sebagai berikut:1. Untuk meningkatkan fungsi terminal Keudah sejalan dengan perkembangan

kebutuhan transportasi kota masyarakat Kota Banda Aceh.2. Untuk meningkatkan kualitas fisik Terminal Keudah.3. Untuk melestarikan dan merevitalisasi Kawasan Pusat Perdagangan (KPP) Lama

(Peunayong) untuk tujuan wisata (jalan-jalan tertutup, renovasi bangunan yang ada, daerah hijau) dan konstruksi tempat parkir.

4. Untuk meningkatkan kualitas pengolahan air limbah dan sistem drainase di KPP.Tujuan yang akan dicapai oleh proyek ini adalah sbb.

1. Tahap 1: Persiapan Outline Business Case (OBC). ;2. Tahap 2: Persiapan Rencana Persiapan/Pelaksanaan Proyek.

Tahap 2 hanya akan dilaksanakan setelah Tahap 1 mendapat persetujuan GCA dan Bappenas memberikan rekomendasi dalam Laporan Outline Business Case dan keputusan formal untuk menerapkan tahap 2.

B. Komposisi Tim CURD Banda AcehMengingat lingkup pekerjaan dalam TOR dan temuan utama dalam survei lapangan

dan hasil diskusi dengan Bappenas dan GCA, konsultan mengusulkan tambahan tenaga ahli dan insinyur asisten senior dan perluasan layanan konsultasi dari 5 bulan sampai 8 bulan untuk penyelesaian pekerjaan dan dalam tahap-1 dan stadium-2.

Penggantian:1. M. Said Nisar, SH, LL.M (Spesialis Hukum) dengan Bapak Erwin Kallo.2. Widi Astuti (Insinyur Air Limbah dan Drainase) dengan Bapak Dang Uro Winara.3. Gregory Polk (Analis Ekonomi dan Keuangan Internasional) dengan Gloria SH Sinaga,

(Analis Ekonomi dan Keuangan Lokal).Usulan ahli:

4. Bedjo Yunianto, ST, (Arsitek / Visual / Gambar Artis)5. Sudiyoko, ST, (Penaksir Biaya);

Usulan tambahan tenaga ahli dan asisten senior dan jumlah orang bulan (man month) sebagai berikut;

PT. WISWAKHARMAN Laporan Bulanan: Desember 2011 - 1


No Tenaga Ahli Nama OB

1. Team Leader DR. Ir. Andy Siswanto, M.Arch, M.Sc 82. Spesialis Social/Kelembagaan Imran Mahfudi 33. Spesialis Lingkungan PitoyoTrimulyanto, ST 34. Perencana Transportasi Ir. Tasim Tasman, MT 55. Spesialis Hukum Erwin Kallo SH 66. Urban Planner/Designer Ir. Sudarnoto 67. Insinyur Air Limbah dan Drainase Dang UroWinara 3,58. Spesialis Ekonomi dan Keuangan Gloria SH Sinaga 59. Arsitek/ Visual/Artist Drawing BedjoYunianto, ST 410. Penaksir Biaya Sudiyoko, ST 3,5

Total 47

C. Status, Kemajuan dan PencapaianProyek yang diusulkan terdiri atas 3 komponen yakni:

1. Pengembangan terminal baru dan pengembangan komersial Keudah.2. Revitalisasi kawasan pusat perdagangan Peunayong.3. Pengembangan drainase dan sanitasi jaringan tertier Peunayong.

Hal ini dipertimbangkan bahwa kelayakan pengembangan potensi komersial di lokasi Keudah akan dapat menarik investor swasta dan bersedia membangun 2 komponen lainnya.

Rehabilitasi kawasan pusat perdagangan lama tidak akan mungkin dan layak tanpa rehabilitasi sistem air limbah dan drainase. Pembangunan kembali Keudah juga akan membutuhkan perbaikan/peningkatan sanitasi dan sistem drainase di sekitarnya dan pelaksanaan peningkatan transportasi serta manajemen lalu lintas terkait dengan rehabilitasi kawasan pusat perdagangan lama.

Kegiatan1. SOSIALISASI PERPRES 56/2011: Bandung, 13 Desember 2011

Peraturan Presiden nomor 67 tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur telah diubah melalui Peraturan Presiden nomor 13 Tahun 2010. Pada tahun 2011 telah dilakukan perubahan kedua terhadap peraturan tersebut melalui Peraturan Presiden Nomor 56 tahun 2011. Bappenas mengundang semua stakeholder yang terkait dengan KPS dalam acara Sosialisasi Perpres 56/2011 agar mendapat pemahaman yang jelas tentang Perpres tsb. Acara sosialisasi dilaksanakan di Hotel Grand Preanger Bandung, pada Selasa 13 Desember 2011, jam 09.30-13.00 WIB.a. Introduction oleh Direktur Pengembangan KPS Bappenas (Dr. Ir. Bastary Pandji Indra)

- Mengapa KPS? KPS merupakan suatu keharusan karena terjadi gap yang besar dalam pembiayaan infrastruktur. Pemerintah Pusat (29%), Pemerintah daerah (18%), Swasta (18%) BUMN (18%) siasanya 17% diharapkan dari pola KPS. Dilihat dari sisi kualitas infrastruktur, Indonesia jauh tertinggal dibandingkan Negara tetangga (Singapore, Japan, Malaysia, Brunei Darussalam, bahkan dengan Kamboja)



- Supaya pertumbuhan ekonomi 7% maka pembangunan infrastruktur dari APBN/APBD 2% dan dari KPS 5%.

- Hal-hal apa saja yang belum jelas dan sangat diperlukan dalam KPS sehingga bias menarik investasi swasta dalam membangun infrastruktur?

- Konsultan KPS harus berjuang untuk meyakinkan Pemda/pemprov tentang pentingnya PKS saat ini dan di masa depan. Kebutuhan pembangunan infrastruktur di Indonesia sangat besar (Rp 500 triliun, selama 5 tahun) pemerintah pusat dan daerah tidak memiliki dana yang cukup untuk membiayai kebutuhan tersebut. Untuk itu peran swasta sangat stratejik dan penting untuk bersama-sama pemerintah membangun infrastruktur dan memberikan pelayanan terbaik kepada masyarakat. Mindset pemda masih belum berubah, dari mind set APBN/APBD perlu diubah menjadi mindset KPS. Membangun pola piker Pemda penting dilakukan, fungsi pemerintah adalah melayani bukan untuk mencari untung atau memiliki asset sebanyak-banyaknya.

- Saat ini sulit mencari tenaga ahli di bidang KPS, yang ada saat ini jumlahnya tidak banyak sementara permintaan tenaga ahli bidang KPS sangat tinggi. Konsultan perlu mengkader tenaga ahli KPS karena bila banyak permintaan dari daerah untuk proyek KPS maka pemerintah akan kewalahan. Tenaga ahli asing mahal dan tidak sepadan dengan nilai proyek. Khususnya untuk nilai proyek Rp 20-30 milyar. Disamping juga ada proyek KPS Rp 20-20 trilyun. Ahli legal juga dinilai belum maksimal. Apakah perlu pelatihan? Kalau perlu pelatihan keluar negeri. Konsultan Jepang yang mengerjakan KPS di Indonesia dinilai juga tidak paham KPS.

- Sebagai ilustrasi proyek Central Java Rp 30 trilyun, biaya konsultasi juga besar sekitar Rp 50 Miliar.

- Dari sisi pemerintah: bagaimana KPS harus dilakukan swasta karena saat ini sulit mencari swasta yang paham KPS biasanya hanya paham proyek APBN/APBD.

- Bappenas belum puas dengan produk yang dihasilkan konsultan sehingga perlu ada perbaikan-perbaikan. Pernah terlontar ide ke Inkindo agar konsultan local siap dalam mengerjakan KPS dengan cara mendapat pelatihan terlebih dulu sebelum memulai proyek KPS. Hal ini bias dilakukan bekerjasama dengan perguruan tinggi (UI dan UGM) karena mereka telah memiliki program KPS dalam program studi S2.

- Pada tahun 2015 percepatan pembangunan ekonomi 50% dibiayai oleh swasta, akan ada sekitar 800 proyek infrastruktur, apakah kita siap?

- Pembangunan infrastruktur tidak hanya masalah pembangunan fisik saja tetapi yang lebih terpenting adalah memberikan pelayanan secara maksimal kepada masyarakat termasuk dalam hal pemeliharaan infrastruktur yang kontinyu.

- Dalam pola KPS swasta dan pemerintah bias bersama-sama sharing dana pembangunan. Kemampuan investor local dinilai masih sangat terbatas, contoh untuk mega proyek Rp 30 tirliun, sementara asset PT WIKA hanya Rp 7 Trilyun.

b. Penjelasan Perpres 56/2011 Perubahan Kedua Perpres 67/2005 oleh Kasubdit Regulasi, kelembagaan dan informasi, (Gunsairi)- Bagaimana supaya proyek KPS bankable? Apakah seperti property development?- Kajian kelembagaan sangat minor mestinya bias lebih mendalam.- Hal-hal penting yang perlu diperhatikan dalam KPS:

* Pendanaan yang berkelanjutan.



* Kuantitas, kualitas dan efisiensi melalui persaingan yang sehat.* Kualitas pengelolaan dan pemeliharaan.* Mendorong prinsip: “yang pakai harus bersedia membayar”.

- Apa yang baru dalam perpres 56/2011? * Penyusunan PPP book* Identifikasi proyek* Penyiapan proyek* Konsultansi proyek* Penetapan daftar prioritas oleh PPN* Perlu dilakukan Pra FS terlebih dulu karena FS mahal* Tambahan insentif pajak/kontribusi fiscal* Pengadaan tanah dilakukan sebelum pemasukan dokumen* Dokumen dalam bahasa Indonesia juga bias dalam bahasa Inggris.

c. Penyiapan Proyek KPS oleh Konsultan TAS (Hutagalung) - Konsultan KPS harus membiasakan diri lebih kreatif.- Bagaimana supaya proyek “layak?” karena di Indonesia kemampuan financial

masyarakat masih sangat rendah.- Persiapan proyek yang matang merupakan kunci keberhasilan proyek KPS.

d. Kesimpulan- KPS memiliki prospek yang cerah dan merupakan suatu keharusan mengingat dana

pembangunan pemerintah pusat dan daerah untuk pembangunan infrastruktur yang sangat terbatas.

- Penting sekali mengubah mind set Pemda dalam memandang proyek KPS dan meningkatkan kemampuan Pemda melalui capacity building dalam melaksanakan KPS.

- Perlu berbagai upaya agar kualitas konsultan KPS meningkat melalui pelatihan, studi banding dll. Selain itu diperlukan kaderisasi untuk memperbanyak jumlah konsultan KPS.

- Perpres 56/2011 merupakan penyempurnaan dari perpres sebelumnya guna semakin meningkatan mutu proyek KPS

- Kunci sukses KPS: Komitmen, koordinasi, alokasi risiko yang tepat dan persiapan yang matang.

2. PEMAPARAN LAPORAN KONSULTAN PDF: Jakarta, 21 Desember 2011Dalam rangka mengevalusi kemajuan pekerjaan dan berbagi pengalaman antara

konsultan PDF yang mengerjakan proyek PPP 2011 maka Bappenas mengadakan acara Pemaparan Laporan Konsultan PDF, acara dilaksanakan di Hotel Shangri La, Jakarta pada Selasa 20 Desember 2011, jam 09.42-19.00 WIB.a. Pembukaan oleh Direktur Pengembangan KPS Bappenas (Dr. Ir. Bastary Pandji Indra)

- Pertemuan ini tidak dimaksudkan untuk menilai baik buruk kualitas hasil pekerjaan konsultan tetapi lebih kepada up date progress pekerjaan dan berbagi pengalaman dalam melaksanakan proyek PPP serta masalah-masalah apa saja yang dihadapi supaya bias sharing jalan keluar.

- Banyak konsultan yang meleset dari waktu yang ditugaskan.



- Pekerjaan konsultan dinilai lamban. Masalah-masalah yang dihadapi walau berbeda tetapi ada kerangka yang sama, seperti: kajian legal, kajian teknis, kajian risiko.

- Banyak proyek yang perlu diKPSkan namun sulit mencari konsultan yang fasih KPS. - Konsultan KPS merupakan asset bagi Negara walau banyak tantangan. Sulit mencari

konsultan yang memiliki record yang baik, sedikit sekali tenaga ahli lokal yang memiliki pengalaman kompetensi PPP. Bappenas sampai sekarang masih sulit mencari konsultan lokal yang menguasai PPP. Disamping itu konsultan local juga bias bekerja di swasta.

- Konsultan asing cukup mahal, sulit mencari tenaga ahli lokal yang mampu.- Perlu international best practice sebagai standar konsultan lokal. Hasil/produk

konsultan local perlu direview oleh konsultan asing.- Ada 50 proyeklagi yang harus disiapkan Bappenas sementara itu menyiapkan proyek

PPP dengan mulus sangat sulit. Contoh Central Java Power Plant Rp 30 triliun disiapkan selama 4 tahun.

- Pemda selalu membutuhkan konsultan dalam menyiapkan proyek-proyek KPS yang sesuai perundangan dan sesuai standar internasional.

- Harus dibentuk profesi infrastruktur: ahli hokum infrastruktur, ahli pembiayaan infrastruktur.

- Pemda belum faham KPS, esensi KPS harus sama, penyamaan pandangan dalam menyiapkan infrastruktur.

- Perlu dibentuk Forum Konsultan agar menyamakan persepsi KPS.- Peluang KPS, kebutuhan ke depan masih sangat besar.

b. Kesimpulan Pemaparan Laporan Konsultan PdfDari 6 konsultan PPP (PT SMEC, EGIS, Mitra Pacific Consulindo, SGI Studio Galli,

Bina Asih, Poyry) yang memaparkan laporan dapat disimpulkan:- Sebanyak 4 proyek tentang studi pengembangan penyediaan air bersih

(Palu/Lamongan, Krabayakan, Maros, Southern Bali).- Sebanyak 4 proyek tentang studi pengembangan terminal dan variasinya (Tanah

Ampo Cruise Terminal Bali, Terminal Multi Moda Karya Jaya Multi Palembang, Gede Bage Integrated Terminal, Bandung dan Terminal Cargo Pekanbaru).

- Terminal Cargo Pekanbaru/PT Egis baru pada tahap Inception Report.- Pemaparan Outline Business Case: Karya Jaya Palembang, Palu/Lamongan,

Krabyakan, Gede Bage, Pekanbaru Cargo.- Pemaparan hasil review FS: Southern Bali- Pemaparan Final Business: Tanah Ampo, Maros.- Ada 4 proyek yang dinilai tidak layak: Tanah Ampo, Bali (investasi terlalu besar),

SPAM Palu (debit air tidak kontinyu, 4 bulan pada musim kemarau air tidak keluar), SPAM Krabayakan, Bali (ketersediaan air baku padaAgustus, September dan Oktober minus dan factor kelembagaan bersifat lintas kabupaten/kota dan melibatkan banyak instansi, badan dan perusahaan), Karya Jaya Multi Terminal, Palembang (dari sisi revenue, persaingan dengan 4 terminal cargo lainnya).

- Sisanya sebanyak 5 proyek dinilai Layak: SPAM Lamongan, SPAM Maros, SPAM Southern Bali dan Terminal Gede Bage Bandung.

- Sedangkan Terminal Cargo Pekanbaru belum dapat dinilai karena baru pada tahap Inception Report.



Catatan: PT SMEC mengerjakan 2 proyek (Terminal Cruise Tanah Ampo, Bali dan Terminal Gede Bage, Bandung), Egis mengerjakan 2 proyek (Terminal Karya Jaya Multi, Palembang dan Terminal Cargo Pekanbaru).

c. Komentar Peserta Pertemuan- Tinjauan harus dilakukan secara lengkap darisemua aspek (legal/hukum,

kelembagaan, teknis, sosial, lingkungan, pemasaran, finansial, ekonomi).- Konsultan harus lebih kreatif mencari jalan keluar suatu proyek yang dinyatakan tidak

layak menjadi layak, missal dengan cara mencari alternatif lain sumber air baku (membangun bendungan atau mencari sumber air tanah).

- Paparan proyek dengan teknik 3D/animasi/autocad dapat memberikan gambaran rencana proyek secara lebih menarik dan jelas.

3. KOORDINASI DAN KONSULTASI DENGAN BAPAK YUSUF ARBI/PMU KPS BAPPENAS: Jakarta, 21 Desember 2011

Sehubungan dengan kegiatan PPP Banda Aceh, telah diadakan pertemuan koordinasi dengan Bpk Yusuf Arbi/PMU KPS Bappenas pada Senin 19 Desember 2011, jam 16.00 s/d 17.00 di ruang PMU, Jalan Tanjung 47, Jakarta. Hasil pertemuan:a. Penjelasan konsultan tentang perubahan work schedule dan personnel schedule dapat

diterima oleh PMU serta diusulkan untuk memobilisasi terlebih dahulu tenaga ahli yang berdomisili di Kota Banda Aceh.

b. Jadwal kick off meeting akan dibicarakan oleh Bpk Yusuf dengan Bpk Bastary sehubungan dengan jadwal Walikota Banda Aceh untuk dapat hadir di Kantor Bappenas Jakarta pada acara tsb.

c. KPS yang dikerjakan olehkonsultan saat ini adalah generasi ke V dan belum ada contoh fisik yang sudah terealisir hasil bekerjasama dengan investor swasta.

d. Best practice dapat dilihat pada Terminal Multi Moda Gede Bage Bandung.e. Kajian aspek legal perlu diperhatikan dan mendapat prioritas pertama, jangan sampai

kajian teknis sangat detil sementara melupakan kajian legal yang sangat penting, soal status tanah dll.

f. Team teknis Pemkot Banda Aceh telah dibentuk dan siap bekerja setelah konsultan dimobilisasi.

g. Nara sumber dalam pelatihan untuk staf Pemkot Banda Aceh terdiri dari staf TAS dan PMU.

h. Nantinya konsultan berkantor di salah satu ruangan di kantor Walikota Banda Aceh.i. Bpk Yusuf mengundang konsultan untuk hadir dalam acara Pemaparan Laporan

Konsultan PDF yang diadakan pada Selasa, 20 Desember 2011 di Hotel Sanghri-La, Jakarta.

j. Konsultan diminta untuk segera berkoordinasi dengan tim TAS PPP

D. Tahapan Selanjutnya dalam Kerangka Pelaksanaan Pekerjaan 1. Menyusun Workplan2. Mobilisasi tim ke Aceh3. Koordinasi dengan Tim KPS Aceh4. Tinjauan Awal Lokasi



Lampiran 1 - Lingkup Pekerjaan



Lampiran 2 - Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

A. ACTIVITY1 Kick of meeting and Confirm Project Objective

2 Review and confirm : Spatial, Land, National/RegMid Term Plan and Sector Plan, RPJM, etc.

3 Field Survey and Identify Main Issues

4 Market Survey Analysis

5 Technical Analysis

6 Social Analysis

7 Economic Analysis

8 Financial Analysis

9 Environmental Analysis

10 Legal Review

11 Institutional Analysis

12 Output Specification and KPIs

13 Site Enablement l Analysis

14 Stakeholders Review

15 Option Analysis : Develop and Selection

16 Confirm to GCA

17 Finalize Outline Business Case Report

18 Project Profilling

19 Project Preparation

20 Support GCA PPP Team/Conduct Training

21 Asset Register and Value GCA Assets

22 Resettlement Plan and Implement/TemporaryRelocation Plan/Shop Business

23 Initial Environment Examination or EIA

24 Assistance to GCA Re-environmental and

25 Legal and Regulatory Resolution

26 Project Implementation Plan

27 Project Readiness Report

28 Bid Document

B. REPORTINGSTAGE I

1 Inception Report

2 Project Reports

3 Project Profile

4 Business Case Report

Stage II

5 Project Readiness Report

6 Bid Document

C. PRESENTATION

1 Expose, Presentation, & Training

2 Public Consultation and Discussion

STAGE IINo. DESCRIPTION

STAGE IWEEKS



Lampiran 3 - Jadwal Tenaga Ahli


1 laporan des 2011

Documents