v. hasil dan pembahasan 5. 1 perkembangan penggunaan … · gambar 3 peta rencana tata guna lahan...
TRANSCRIPT
64
V. HASIL DAN PEMBAHASAN
5. 1 Perkembangan Penggunaan Lahan di Kawasan Pusat Primer Gedebage
Kota Bandung
Untuk mengurangi kepadatan aktivitas di pusat Kota Bandung,
Pemerintah Kota Bandung akan memperluas pengembangan aktivitas yang
mengarah ke kawasan Gedebage. Pengembangan wilayah itu juga untuk
mengurangi kesenjangan pembangunan kawasan Bandung Timur dari kawasan-
kawasan lainnya di kota tersebut. Kepala Subbidang Sarana dan Prasarana Badan
Perencana Pembangunan Daerah (Bappeda) Kota Bandung mengungkapkan,
bahwa pengembangan kawasan Gedebage memerlukan pembebasan lahan warga
sekitar 712,3 hektar. Rencana tersebut telah masuk rencana tata ruang wilayah
(RTRW) Kota Bandung. Tingkat pembangunan di Bandung Timur selama ini
cukup rendah sehingga dengan pengembangan wilayah Gedebage ini diharapkan
beban kepadatan di pusat kota bisa berkurang.
Gedebage merupakan salah satu dari dua wilayah Kabupaten Bandung,
yang sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 1987
pengelolaannya diserahkan kepada Pemerintah Kota Bandung. Bersama Wilayah
Ujungberung, pembangunan kawasan itu tertinggal dari empat wilayah lainnya,
yakni Bojonegara, Tegallega, Cibeunying, dan Karees. Salah satu kendala dan
tantangan dalam pengembangan wilayah Gedebage adalah kondisi daerah tersebut
berada di dataran rendah. Akibatnya, setiap tahun daerah tersebut selalu dilanda
banjir.
Dalam perkembangan realiasi pengembangan kawasan Gedebage ini
ditandai dengan berbagai wacana tentang kelayakan pembangunan berbagai
fasilitas yang direncanakan dibangun di kawasan tersebut. Polemik paling sering
muncul di antaranya rencana pembangunan pembangkit listrik tenaga sampah
(PLTSa) di Gedebage. Pembangunan fasilitas ini menjadi polemik yang
berkepanjangan sampai saat ini, terutama dalam aspek dukungan dari masyarakat
kawasan Gedebage yang pada saat ini masih menolak dengan alasan-alasan
kelayakan fasilitas sampah tersebut dibangun berdekatan dengan fasilitas
65
perumahan yang ada di kawasan Gedebage ini. Polemik tentang pemangunan
fasilias sampah ini hingga saat ini belum selesai, bahkan DPRD Kota Bandung
meminta Pemerintah Kota Bandung mengkaji ulang semua produk hukum yang
berkaitan dengan rencana pembangunan pembangkit listrik tenaga sampah
(PLTSa) di Gedebage. Pasalnya, industri yang tidak berwawasan lingkungan akan
direlokasi ke luar wilayah Kota Bandung.
Sesuai dengan Perda No. 2/2004 tentang RTRW (rencana tata ruang dan
wilayah) Kota Bandung jo Perda No. 3/2006, sebenarnya telah mengatur bahwa
industri yang tidak berwawasan lingkungan akan direlokasi ke luar wilayah Kota
Bandung. Dalam Peraturan Wali Kota (Perwal) No. 685/2006 tentang rencana
detail tata ruang kota (RDTRK) wilayah pengembangan Gedebage disebutkan,
salah satu kegiatan primer di wilayah Gedebage merupakan kawasan industri
nonpolutan dan berwawasan lingkungan, namun pembangunan PLTSa termasuk
dalam kategori sistem utilitas yang mendukung suatu lingkungan perumahan
masih dapat diperdebatkan. Bagaimana pun, dari sisi proses yang dilakukan,
PLTSa lebih tepat dikategorikan sebagai sebuah industri pengolahan. Sedangkan
dari sisi output-nya, PLTSa tentu tidak dapat digolongkan ke dalam industri
nonpolutan dan berwawasan lingkungan, Karena permasalahan legalitas itu, maka
pembangunan PLTSa sedikit terlambat dikarenakan Pemerintah Kota Bandung
sangat hati-hati, terkait aturan dan penerimaan masyarakat di Kawasan Gedebage.
Pemerintah Kota Bandung mengarahkan pembangunan ke arah timur
kota, yakni ke kawasan Gedebage. Pertimbangannya, Kota Bandung bagian barat
sudah terlampau padat. Kepala Badan Perencanaan Daerah (Bapeda) Kota
Bandung, menjelaskan, Pemerintah Kota Bandung telah memiliki rencana induk
(masterplan) untuk mengembangkan wilayah Bandung timur, dalam bentuk
pengembangan Pusat Primer Gedebage. Mulai tahun 2006 Pemerintah Kota
(Pemkot) Bandung membuka peluang bagi investor untuk menanam modal di
kawasan ini. Nantinya semua investor harus mengacu pada rencana induk
Gedebage dan diperkirakan 20 tahun lagi kawasan Gedebage akan menjadi pusat
perkembangan kota kedua. Pada saat ini infrastruktur Bandung timur saat ini
belum memadai. Jalan tol yang dibutuhkan untuk jalan masuk dari arah timur
Kota Bandung belum terealisasikan. Infrastruktur yang menjadi prioritas segera
66
dibangun, selain jalan tol adalah fasilitas publik, yaitu fasilitas olahraga dan
terminal terpadu. Pemerintah Kota Bandung akan memindahkan Terminal
Leuwipanjang di Jalan Soekarno-Hatta ke Gedebage. Saat ini kondisi Bandung
barat sudah sangat padat. Semua aktivitas ekonomi, politik, budaya, dan
pendidikan terpusat di sana.
Oleh karena itu pengembangan Pusat Primer Gedebage adalah salah satu
prioritas kebijakan pengembangan Pemerintah Kota Bandung yang dituangkan
dalam RTRW Kota Bandung 2004-2013 dengan investasi Rp. 11.954 Triliun.
Pengembangan kawasan ini sangat penting, karena ditujukan untuk mendorong
perkembangan wilayah Kota Bandung bagian Timur agar mengurangi beban
wilayah Bandung Barat dan Pusat Kota Primer Kota Bandung yang lama (alun-
alun dan sekitarnya). Oleh karena itu, isu utama dalam pengembangan kawasan
ini adalah kawasan yang berkelanjutan sebagai penggerak perkembangan dengan
tingkat kualitas tinggi dan memiliki daya tarik investasi yang tinggi dengan visi
“Pusat Primer Baru untuk Kualitas Hidup yang Lebih Baik” (“A New Primary
Center for Better Urban Quality”).
Gambar 3 Peta Rencana Tata Guna Lahan Kota Bandung 2004-2013
Sumber : Perda 2 Tahun 2004 Tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah
Kota Bandung
67
Pengembangan kawasan Gedebage dengan pusat pembangunannya
berupa pembangunan Pusat primer baru untuk kualitas lingkungan kota yang lebih
baik yang diwujudkan dalam penataan ruang, kondisi fisik bebas banjir, serta
penyediaan sarana dan prasarana. Dengan kualitas tersebut, diharapkan
pembangunan di Bandung Timur dapat meningkatkan kualitas Kota Bandung
secara internal yaitu pembangunan yang berkelanjutan dan secara eksternal
dengan menciptakan lingkungan kota yang akan menarik orang untuk menetap,
bekerja dan berekreasi. Pengembangan kawasan ini telah dimulai sejak tahun
2001, yang diawali dengan pembentukan tim Asistensi Perencanaan
Pembangunan Terminal Terpadu, Akses Tol, Pusat Sarana Olah Raga dan fasilitas
pendukung lainnya (di Kelurahan Cisaranten Kidul dan Kelurahan Derwati,
Kecamatan Rancasari Kota Bandung tahun 2001).
Dalam hubungannya dengan program pembangunan Kota Bandung,
Pengembangan Kawasan Bandung Timur merupakan salah satu program strategis
pembangunan Pemerintah Kota Bandung pada saat ini dan mendatang.
Pengembangan kawasan Gedebage dengan pusat pembangunannya berupa
Pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage diproyeksikan memiliki fungsi
beragam, meliputi gembangan fungsi bisnis, komersial, olah raga, hunian maupun
reasi. Fasilitas yang sudah ada di sekitar kawasan yaitu terminal peti kemas di
Kota Bandung yang berskala pelayanan lokal, regional dan nasional. Kawasan ini
juga memiliki aksesibilitas yang tinggi baik jalan utama regional, akses dan jalan
tol, serta aksesibilitas kereta api. Selain itu, terdapat rencana penambahan struktur
penunjang generator aktivitas, yaitu terminal bus antar provinsi, sub terminal
angkutan dalam kota serta penambahan fasilitas stasiun kereta penumpang pada
kawasan. Lahan yang sebagian besar masih berupa persawahan (lahan kosong)
akan memudahkan perancangan dan pembangunannya.
Pengembangan jalan tol serta adanya jalur SUTET yang melalui
kawasan Pusat Primer gedebage menjadi batasan yang dapat dijadikan potensi dan
kekhasan dalam merancang kawasan. Selain menetapkan lokasi pengadaan tanah,
Pemerintah Kota Bandung juga membentuk Tim Asistensi Perencanaan
Pembangunan Terminal Terpadu, Akses Tol, Pusat Sarana Olah raga dan Fasilitas
Pendukung Lainnya di Kelurahan Cisaranten Kidul dan Kelurahan Derwati
68
Kecamatan Rancasari Kota Bandung pada Tahun 2001. Instansi-instansi secara
terpisah juga telah menyusun rencana pengembangannya, seperti Studi Penataan
Wilayah Gedebage dan Ujungberung Kota Bandung (2001); Perencanaan
Bangunan Intersection Sungai Buatan Menelusuri Tol dan Danau Buatan
Gedebage (2001), Rencana Penataan Terminal Terpadu Gedebage Kota Bandung
(2001); Feasibility Study Akses Tol Gedebage Kota Bandung (2002),
Perencanaan Stadion Olah Raga, RTBL Terminal Terpadu Cedebage (2002); Visi
Pengembangan/Masterplan Gedebage (2003); Skenario Pengembangan Sentra
Perdagangan dan Jasa Kawasan Bandung Timur (2003); Rencana Perbaikan
Sungai Cisaranten (2003). Namun karena tidak padu, serasi dan terintegrasi, maka
Pemerintah Kota Bandung pada Tahun 2005 menyusun Rencana Induk Kawasan
Gedebage (Pusat Primer Gedebage) sebagai upaya penyusunan rencana tata ruang
secara menyeluruh, terintegrasi dan berkelanjutan berdasarkan daya dukung
kawasan dalam bentuk pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage.
Kawasan Pusat Primer Gedebage dengan luas sekitar 712,3 Ha terletak
di Bandung Timur (WP Gedebage). Bagian utara kawasan ini dibatasi oleh Jl.
Soekarno Hatta, bagian selatan oleh Jalan Tol Padaleunyi, bagian barat oleh Jalan
Gedebage dan bagian timur dibatasi oleh Jalan Cimencrang. Kawasan
Pengembangan Pusat Primer Gedebage terletak di Kecamatan Rancasari
(Kelurahan Derwati, Kelurahan Mekar wangi, Cisaranten Kidul, Kelurahan
Derwati) dan Kecamatan Ujungberung (Kelurahan Cisaranten Wetan).
Kawasan Pusat Primer Gedebage memiliki kontur yang relatif datar
dengan kecenderungan dari arah utara ke selatan yang semakin menurun.
Kemiringan lahan dominan antara 2,5 persen dan mempunyai ketinggian antara
662-670 meter di atas permukaan laut. Kawasan Gedebage bagian selatan
(sebelum Jalan Tol Padaleunyi) merupakan cekungan dan kawasan Gedebage
terletak pada lokasi genangan/banjir. Tapak terletak pada cekungan dengan
kondisi geologi yang terdiri dan jenis lempung lanauan, lapisan gambut, lapisan
pasir, dan lempung pasiran. Jenis tanah yang tersebar di kawasan ini umumnya
berupa tanah alluvial. Kondisi mi memerlukan konstruksi yang spesifik untuk
bangunan berat atau tinggi. Kawasan Gedebage dilalui oleh beberapa sungai yang
memiliki potensi bila dikelola dengan baik maka sungai-sungai yang berada di
69
lokasi ini dapat menjadi view yang menarik (dapat diekspos menjadi kawasan
waterfront city). Adapun sungai-sungai tersebut adalah :
1. Sungai Cipamokolan, mengalir dari Utara ke Selatan sepanjang bagian barat
Kawasan Gedebage.
2. Sungai Cisaranten Kulon, mengalir dari Utara ke Selatan, melalui daerah
persawahan dekat kompleks Riung Bandung
3. Sungai Cisaranten Kidul, mengalir dari Utara ke Selatan, memotong lintasan
kereta api kemudian memotong Jalan Gedebage di wilayah Kelurahan
Cisaranten Kidul.
4. Sungai Cinambo, mengalir dari Utara ke Selatan di wilayah Kelurahan
Mekarmulya.
5. Sungai Cilamenta mengalir dari Utara ke Selatan dan bergabung dengan
Sungai Cinambo.
Penggunaan lahan dominan di Kawasan Pusat Primer Gedebage saat ini
adalah persawahan. Di luar itu penggunaan lahan campuran antara perdagangan,
industri, kawasan perumahan dan penggunaan pemerintahan/perkantoran lainnya.
Dahulunya wilayah Pengembangan Gedebage memang berfungsi sebagai kawasan
permukiman, industri, jasa dan perkantoran serta pusat kegiatan ekspor impor
berupa Terminal Peti Kemas. Kawasan industri, jasa dan perdagangan yang
memiliki skala pelayanan untuk wilayah regional dan Terminal Peti Kemas
melayani skala Kota Bandung. Dengan adanya pembangunan Terminal Induk
Gedebage, akan memberikan dampak terhadap percepatan pengembangan
Wilayah Pengembangan Gedebage dan sekitarnya. Wilayah Gedebage telah
memiliki beberapa kegiatan penting yang dapat menjadi faktor pemicu
perkembangan yaitu terminal peti kemas, pasar induk, beberapa pertokoan, dan
beberapa lingkungan permukiman baru. Di kawasan Timur Bandung ini telah
tumbuh dan berkembang berbagai kegiatan ekonomi, baik yang berskala lokal,
regional, maupun nasional.
Laju pertumbuhan penduduk di sekitar Kawasan Pusat Primer Gedebage
yaitu di WP Gedebage dan WP Ujungberung relatif tinggi (rata-rata 5,4 persen
antara tahun 2000-2009) yang diakibatkan oleh migrasi penduduk. Selain itu,
pesatnya pengembangan kawasan permukiman dan penempatan berbagai kegiatan
70
fungsional perkotaan (tempat-tempat bekerja) di kawasan ini akan berpengaruh
terhadap peningkatan kapasitas tampung minimal, yang kemudian akan
berpengaruh pula terhadap pertambahan jumlah penduduk. Tingginya
pertumbuhan pada sektor pengembangan perumahan di Wilayah Gedebage dan
wilayah Ujungberung dapat mengalihkan pertumbuhan penduduk terutama di
kawasan sekitar pusat kota dan Kawasan Bandung Utara sebagai daerah
konservasi.
Berdasarkan proyeksi jumlah penduduk dan kebutuhan jumlah hunian,
diidentifikasi bahwa kebutuhan hunian akan meningkat di Kecamatan
Ujungberung akan mencapai 15.640 rumah dan di Kecamatan Rancasari 13.544
rumah pada Tahun 2013 dan berdampak pada peningkatan kebutuhan lahan
permukiman. Untuk seluruh Kota Bandung hingga tahun 2013 masih dibutuhkan
82.496 unit rumah dengan luas total kebutuhan lahan 19.780 Ha. Hal ini akan
menyebabkan Kawasan Perencanaan harus dapat memenuhi kebutuhan akan
permukiman. Hal ini menunjukkan upaya dalam pemerataan penduduk di Kota
Bandung sudah sejalan dengan kebijaksanaan dalam RTRW Kota Bandung.
Sebagian besar kawasan Pusat Primer Gedebage berupa persawahan.
Perumahan tidak terencana berkembang di sepanjang JI. Gedebage dan JI.
Cimencrang dan bagian Utara Kawasan Pusat Primer Gedebage. Perumahan
terencana yang berkembang dalam kawasan Pusat Primer Gedebage bagian
Selatan-Barat (PT. Bumi Adipura), sedang di luar kawasan berada di sebelah
Tmur adalah Perumahan Bumi Parahyangan dan di sebelah Utara adalah
Perumahan Pinus Regensi. Pengembangan kawasan perencanaan akan dilakukan
new development yaitu pembangunan baru lengkap dengan ketersediaan sarana
prasarananya sehingga memiliki daya tarik tersendiri terutama bagi perkembangan
Kota Bandung secara keseluruhan. Konsep pembangan di kawasan perencanaan
dengan menggunakan konsep pembangunan siap bangun dan lingkungan siap
bangunan (lisiba) yang berdiri sendiri, minimal 1000 unit (RTRW Kota Bandung
201 3).
71
Tabel 10 Program Pemanfatan Ruang di Kawasan Gedebage
Komponen
Pengembangan Sub Komponen
Luas Total
(Ha)
Presentase
(persen)
Transportasi
Terminal Terpadu dan fasiltas
penunjang serta Stasiun Kereta Api
dengan fasilitas penunjangnya
32.58 4.6
Fasilitas
Kesehatan
Rumah Sakit Tipe B dan Rumah
Sakit Gawat Darurat dengan
pendukungnya
16.55 2.3
Olah Raga dan
Rekreasi
Komplek olah raga dengan Stadiuon
Utama, Stadion Renang, Lapangan
Tenis, Lapangan Bulutangkis,
Lapangan Basket, Lapangan sepak
bola, lapangan voli ball, driving
range, soft ball, sport club dan
fasilitas pendukung lainnya
45 6.3
Industri
(eksisting)
Industri pertamina, sepatu 26.61 8.7
Fasilitas
Peribadatan
Mesjid Agung 5.32 0.7
Hunian Kawasan perumahan yang telah
terbangun dan akan dibangun di
kawasan perencanaan.
Hotel dan apartemen
196.6
11
27.6
1.5
Infrastruktur Kolam retensi
Jalan, jalan tol dan akses jalan tol
123
55.57
25.1
Ruang Terbuka
Hijau (termasuk
buffer zone)
Ruang terbuka fasilitas lingkungan
Ruang Terbuka sempadan sungai
Ruang Terbuka Sempadan SUTT
Ruang Terbuka sempadan jalan tol
Taman Kawasan
Theme park
31 4.4
Total kawasan yang akan dikembangkan 712.3 100
Sumber: development brief Pusat Primer Gedebage BAPEDA Kota Bandung 2006
Selain memiliki daya dukung dalam Pengembangan Kawasan Gedebage
juga memiliki keterbatasan seperti ancaman terhadap kawasan ini sebagai wilayah
yang rentan gempa, oleh karena itu dalam pembangunannya diperlukan konstruksi
bangunan tahan gempa. Dalam kondisi seperti ini, maka pengawasan dan
pengendalian dalam struktur bangunan yang akan dibangun di kawasan ini
menjadi sesuatu yang penting agar karakteristik lahan wilayah ini sebagai
pontensial bencana gempa dapat diminimalisir dengan karateristik bangunan yang
tahan terhadap kondisi jika terjadi gempa. Pengawasan dan pengendalian struktur
bangunan menjadi penting karena selama ini pelanggaran terhadap peraturan
menyangkut aspek bangunan cukup sering terjadi.
72
Keterbatasan wilayah Gedebage juga dapat dilihat dari aspek penyediaan
air bersih yang masih cukup sulit. Pelayanan PDAM di kawasan ini masih terbatas
dan kondisi sumber air lain (sungai) yang tercemar limbah domestik dan industri.
Namun demikian, hasil penyelidikan air yang dilakukan oleh PDAM Kota
Bandung menunjukan bahwa air baku di kawasan ini memiliki potensi yang besar
dengan ditemukannya sumber air tanah dangkal dan dalam serta rencana
pembangunan sistem kolam retensi dari drainase yang diharapkan akan mampu
melayani kebutuhan air di Wilayah Gedebage dengan melengkapi penambahan
instalasi pengolahan air untuk memenuhi kualitas air minum. Rencana penyediaan
air bersih dalam kawasan dirancang dengan alternatif-alternatif berupa (1) dari
luar kawasan dengan tambahan pengembangan jaringan air, (2) pemanfaatan wet
pond, dan (3) pemanfaatan air pada under ground storoge di ruang terbuka hijau.
Selain itu pula kawasan ini terletak pada cekungan dengan kondisi
geologi yang kurang begitu baik dan lokasi genangan atau banjir. Oleh karena itu
solusi yang direncanakan untuk mengantisipasi kendala-kendala ini diantaranya
dengan melakukan langkah-langkah :
1. Kondisi geologi, tanah yang kurang baik diantisipasi dengan
rencana/perancangan struktur dan pondasi yang tahan gempa dan sesuai
dengan keterbatasan kondisi geologi/tanah tersebut.
2. Genangan/banjir diantisipasi dengan rencana pengembangan/pembangunan
retention pond dan perbaikan sistem drainase untuk manajemen air hujan dan
air buangan. Upaya ini juga diharapkan dapat mengatasi permasalahan
genangan dan kekurangan air pada musim kemarau. Pada musim kemarau,
diharapkan air yang diinjeksi ke dalam tanah tersebut (dengan retention pond)
dapat dimanfaatkan oleh masyarakat setempat. Selain itu, normalisasi sungai
juga sedang diupayakan untuk mengatasi banjir. Normalisasi sungai saat ini
dilakukan pada Sungai Cinambo untuk dapat mengatasi banjir tersebut.
Upaya yang direncanakan sebagai upaya Pengendalian Banjir di
kawasan Gedebage di antaranya adalah dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Pembuatan kolam-kolam retensi (retention pond, dry pond dan wet pond)
untuk menampung sementara kelebihan aliran yang berasal dari hulu K.
73
Cisaranten dan K. Cinambo sebelum dilepaskan kembali pada waktu muka air
di K. Cinambo mulai turun.
2. Volume air yang perlu ditampung oleh kolam Retensi adalah: 1 juta m3 untuk
periode banjir 25 tahun dan 1,6juta m3 untuk banjir 50 setahun.
3. Kolam retensi dibuat dalam satu kesatuan atau dipecah menjadi beberapa
kolam.
4. Air dalam kolam retensi harus mampu dibuang ke saluran diversi Kali
Cinambo dalam jangka waktu 24 jam atau maksimal 48 jam. Elevasi dasar
kolam retensi harus lebih tinggi dan pada elevasi dasar saluran diversi Kali
Cinambo.
5. Sebagian areal kolam retensi dapat digunakan sebagai kolam air baku.
6. Kedalaman kolam air baku ditentukan berdasarkan kebutuhan air dan juga
besarnya perkolasi dan penguapan.
7. Untuk menghindari luapan air maka tinggi tanggul kolam retensi adalah 1,5-2
Cm.
8. Perlu dibangun tanggul disepanjang saluran diversi Kali Cinambo dengan
tinggi tanggul 1,5 m dan lebar bantaran banjir 50-100 m.
Sedangkan sistem drainase yang dirancang di Kawasan Gedebage ini
dengan menggunakan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Memanfaatkan air hujan sebaga sumber air baku atau air bersih dengan
pendekatan storage oriented approach menggunakan kolam-kolam
penampungan air hujan (Wet Pond)
2. Perbanyak bio- rentention pada taman-taman dan ruang terbuka
3. Sistem saluran drainase air hujan dan sistem air kotor terpisah
4. Menggunakan tanaman untuk menahan erosi lahan
5. Terintegrasi dengan tata letak bangunan
Utilitas untuk menajemen air hujan dapat digunakan dengan mengikuti
langkah-langkah Penggunaan buffer dan area undisturbed, Penggunaan aliran
drainase natural., Penggunaan tanaman penahan air selain gorong-gorong dan
Pengaliran air atap ke wadah. Sedangkan dalam hal sumur resapan, maka setiap
bangunan dalam dalam blok harus dilengkapi dengan sumur resapan dengan
kapasitas yang diperhitungkan dengan luasan atap bangunan dan ruang terbuka
74
yang ada. Upaya ini dilakukan supaya air dan atap tidak langsung dibuang tetapi
dimasukkan dulu dalam wadah.
Kawasan Gedebage pada prinsipnya dikembangkan untuk mengurangi
beban aktivitas dan lalu lintas di pusat Kota Bandung terutama di wilayah tengah
dan barat Kota Bandung yang sudah mencapai kapasitas maksimal dan tidak
memiliki peluang untuk dikembangkan terutama dalam aspek penggunaan lahan
bagi fungsi yang saat ini sedang dijalankan. Keseriusan Pemerintah Kota Bandung
untuk mengembangkan kawasan ini ditindaklanjuti dengan ditetapkannya
kawasan perencanaan Gedebage sebagai Pusat Primer Timur dalam Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Bandung 2004-2013. Dalam RTRW Kota Bandung ini,
kegiatan yang akan dikembangkan adalah sebagai berikut:
1. Pendidikan (Perguruan Tinggi dan Perpustakaan)
2. Kesehatan (Rumah Sakit tipe B dan rumah sakit gawat darurat)
3. Peribadatan (mesjid dan rumah ibadah lainnya)
4. Bina Sosial (gedung pertemuan umum)
5. Komplek olahraga dengan gelanggang olahraga, Gedung seni tradisional,
Taman kota,
6. Pelayanan Pemerintah, meliputi Pusat Bisnis dan Perkantoran untuk swasta,
kantor pemerintahan, kantor pos wilayah, kantor kodim, kantor
telekomunikasi wilayah, kantor PLN wilayah, kantor PDAM wilayah, kantor
urusan agama, pos pemadam kebakaran
7. Perdagangan dan Jasa meliputi hotel dan mall, bangunan komersial,
Pertokoan, pusat belanja, bank-bank, perusahaan swasta dan jasa-jasa lain
8. Transportasi, meliputi stasiun kereta ap, terminal dan parkir umum.
Pembagian ruang yang menjadi kawasan Pusat Primer Gedebage
memiliki tujuan agar ruang yang ada menjadi ruang yang termanfaatkan secara
maksimal tanpa menimbulkan suatu resiko yang dapat mengganggu aktifitas di
kawasan Gedebage tersebut. Kondisi ini karena kawasan Gedebage memiliki
resikolebih tnggi dibandingkan kawasan lain Kota Bandung, terutama ancaman
banjir sebagai akibat kondisi kawasan yang lebih rendah dibandingkan dengan
kawasan lain Kota Bandung.
75
Rencana Jalan Tol
Perumahan
Sarana Olah Raga
Sarana Pelayanan Masyarakat
Sarana Transfortasi
Sarana Lingkungan
Gambar 4 Kode Ruang Peruntukan Pusat Primer Gedebage Bandung
Sumber: development brief Pusat Primer Gedebage BAPEDA Kota Bandung 2006
76
Berdasarkan Gambar 4 dan 5 kondisi saat ini Pusat Primer Gedebage
sebagian besar berupa persawahan. Perumahan tidak terencana berkembang di
sepanjang JI. Gedebage dan JI. Cimencrang dan bagian Utara Kawasan Pusat
Primer Gedebage. Perumahan terencana yang berkembang dalam kawasan Pusat
Primer Gedebage bagian Selatan-Barat (PT. Bumi Adipura) (Blok J), sedang di
luar kawasan berada di sebelah Timur adalah Perumahan Bumi Parahyangan dan
di sebelah Utara adalah Perumahan Pinus Regensi (Blok A). Adapun keterangan
mengenai Gambar 4 secara lengkap dapat dilihat dari Tabel 11.
Gambar 5 Keterangan Tentang Kode Ruang Peruntukan Pusat Primer Gedebage
Bandung
Sumber: development brief Pusat Primer Gedebage
dan BAPEDA Kota Bandung 2006
77
Tabel 11 Keterangan Pemanfaatan dan Luas Ruang dalam
Kawasan Pusat Primer Gedebage
BLOK Luas Blok
(Ha)
Sub
Blok Guna Lahan
Luas Total Lahan
Untuk Komponen
(Ha)
A 86,81
A1 Industri 21,68
A2 Jasa 21,16
A3 Jasa 7,16
A4 Jasa 6,40
A5 Perumahan 12,86
A6 Komplek Pertokoan 17,55
B 46,67
B1 Komplek Pertokoan 2,59
B2 Stasiun KA 17,58
B3 Terminal Bus (Kelas A) 15,00
B4 Pusat Perbelanjaan/ Mall 11,50
C 27,73 C1 Rumah Sakit (Kelas B) 16,55
C2 Komplek Pertokoan 11,18
D 29,72 D Kolam Retensi (dry pond) 36,02
E 42,07 E1 Perumahan 15,52
E2 Perumahan 31,19
F 56
F1 Kolam Retensi (dry pond) 42,60
F2 Komplek Pertokoan 5,73
F3 Komplek Pertokoan 6,82
G 45,05 G Komplek Sarana Olah Raga
(SOR) dan pendukungnya
45,05
H 23,55 H Perumahan 27,33
I 67,29
I1 Perumahan 13,49
I2 Pusat Perbelanjaan/Mall 10,92
I3 Bisnis dan Pertokoan 9,76
I4 Pusat Perbelanjaan/Mall 8,94
I5 Peribadatan (Mesjid,
Gereja, Pura, Vihara)
5,32
I6 Counvention Hall dan
Gedung Seni Tradisional
9,19
I7 Kampus Terpadu
(Perguruan Tinggi)
9,68
J 42,56
J1 Perumahan 8,72
J2 Perumahan 19,86
J3 Rumah Susun/Apartemen 13,98
K 112,02
K1 Kampus Terpadu
(Perguruan Tinggi)
14,55
K2 Ruang Terbuka Hijau (Wet
pond)
14,59
K3 Perumahan 59,35
K4 Perumahan 6,33
K5 Ruang Terbuka Hijau (Wet
pond)
30,07
Sumber: Development brief Pusat Primer Gedebage BAPEDA Kota Bandung 2006
78
Dari Tabel 11 terlihat bahwa total luas perencanaan Kawasan Pusat
Primer Gedebage adalah 712,3 Ha yang terbagi ke dalam 11 blok dengan blok K
memiliki luas peruntukkan yang paling luas. Sedangkan di blok H merupakan
blok yang paling kecil luas lahan peruntukkannya. Namun demikian dari total luas
lahan di setiap blok tidak semua lahan dapat dipergunakan karena adanya aturan
tentang intensitas pemanfaatan ruang dalam pengemangan kawasan Gedebage
akan diatur berdasarkan tiga faktor, yaitu Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Lantai Bangunan dan Ketinggian Lantai Maksimum. KDB adalah
persentase luas Lantai dasar maksimum yang diperbolehkan dibangun pada luas
kavling sedangkan KLB adalah bilangan pokok atas perbandingan antara jumlah
luas lantai bangunan dengan luas kavling. Ketentuan intensitas pembangunan,
pembagian blok dan kode pemanfaatan ruang dalam kawasan Pusat Primer
Gedebage dapat dilihat pada Tabel 12.
Tabel 12 Kode Pemanfaatan dan Ketentuan Intensitas Ruang dalam
Kawasan Pusat Primer Gedebage
BLOK
Luas
Blok
(Ha)
Sub
Blok Guna Lahan
Intensitas
KDB max
(persen) KLB max
A 86,81
A1 Industri 40 1.2 A2 Jasa 70 2,8
A3 Jasa 50 4
A4 Jasa 50 4 A5 Perumahan 50 1,5
A6 Komplek Pertokoan 70 2,1
B 46,67
B1 Komplek Pertokoan 70 2,8
B2 Stasiun KA 50 2
B3 Terminal Bus (Kelas A) 50 2 B4 Pusat Perbelanjaan/ Mall 70 2,1
C 27,73 C1 Rumah Sakit (Kelas B) 50 2
C2 Komplek Pertokoan 70 2,1 D 29,72 D Kolam Retensi (dry pond) 15 0,3
E 42,07 E1 Perumahan 50 1,5
E2 Perumahan 50 1,5
F 56
F1 Kolam Retensi (dry pond) 15 0,3
F2 Komplek Pertokoan 70 2,8
F3 Komplek Pertokoan 70 2,1 G 45,05 G Komplek Sarana Olah Raga (SOR) dan pendukungnya 50 2
H 23,55 H Perumahan 50 1
I 67,29
I1 Perumahan 70 2,8 I2 Pusat Perbelanjaan/Mall 50 4
I3 Bisnis dan Pertokoan 50 3
I4 Pusat Perbelanjaan/Mall 70 2,1 I5 Peribadatan (Mesjid, Gereja, Pura, Vihara) 50 2
I6 Counvention Hall dan Gedung Seni Tradisional 50 1,6
I7 Kampus Terpadu (Perguruan Tinggi) 50 1,6
J 42,56
J1 Perumahan 50 1
J2 Perumahan 50 1
J3 Rumah Susun/Apartemen 25 1,25
K 112,02
K1 Kampus Terpadu (Perguruan Tinggi) 50 1,6
K2 Ruang Terbuka Hijau (Wet pond) 10 0,2
K3 Perumahan 50 1
K4 Perumahan 50 1
K5 Ruang Terbuka Hijau (Wet pond) 10 0,2
Sumber: Development brief Pusat Primer Gedebage BAPEDA Kota Bandung 2006
79
Berdasarkan Tabel 11 dan 12, maka dapat dihitung luas lahan yang dapat
digunakan dalam setiap blok di kawasan Pusat Primer Gedebage dan luas total
dari lantai yang dapat dibangun disetiap blok. Luas lantai dapat dijadikan ukuran
pula berapa tingkat ketinggian suatu bangunan yang dapat dibangun di kawasan
Pusat Primer Gedebage ini. Untuk melihat luas lahan yang dapat digunakan dan
luas total dari lantai yang dapat dibangun di setiap blok di kawasan Pusat Primer
Gedebage dapat dilihat dari Tabel 13.
Tabel 13 Hasil Perhitungan Pemanfaatan Lahan serta Luas Total Lantai yang
Dapat dibangun dalam Kawasan Pusat Primer Gedebage
BLOK Luas
Blok
(Ha)
Sub
Blok Guna Lahan
Lahan yang
digunakan
(Ha)
Luas Total
Lantai
Bangunan
(Ha)
A 86,81
A1 Industri 8.67 10.41
A2 Jasa 14.81 41.47 A3 Jasa 3.58 14.32
A4 Jasa 3.20 12.80
A5 Perumahan 6.43 9.65 A6 Komplek Pertokoan 12.29 25.80
B 46,67
B1 Komplek Pertokoan 1.81 5.08
B2 Stasiun KA 8.79 17.58 B3 Terminal Bus (Kelas A) 7.50 15.00
B4 Pusat Perbelanjaan/ Mall 8.05 16.91
C 27,73 C1 Rumah Sakit (Kelas B) 8.28 16.55 C2 Komplek Pertokoan 7.83 16.43
D 29,72 D Kolam Retensi (dry pond) 5.40 1.62
E 42,07 E1 Perumahan 7.76 11.64 E2 Perumahan 15.60 23.39
F 56
F1 Kolam Retensi (dry pond) 6.39 1.92
F2 Komplek Pertokoan 4.01 11.23 F3 Komplek Pertokoan 4.77 10.03
G 45,05 G Komplek Sarana Olah Raga (SOR) dan
pendukungnya
22.53 45.05
H 23,55 H Perumahan 13.67 13.67
I 67,29
I1 Perumahan 9.44 26.44
I2 Pusat Perbelanjaan/Mall 5.46 21.84 I3 Bisnis dan Pertokoan 4.88 14.64
I4 Pusat Perbelanjaan/Mall 6.26 13.14
I5 Peribadatan (Mesjid, Gereja, Pura, Vihara) 2.66 5.32 I6 Counvention Hall dan Gedung Seni
Tradisional
4.60 7.35
I7 Kampus Terpadu (Perguruan Tinggi) 4.84 7.74
J 42,56
J1 Perumahan 4.36 4.36
J2 Perumahan 9.93 9.93
J3 Rumah Susun/Apartemen 3.50 4.37
K 112,02
K1 Kampus Terpadu (Perguruan Tinggi) 7.28 11.64
K2 Ruang Terbuka Hijau (Wet pond) 1.46 0.29
K3 Perumahan 29.68 29.68 K4 Perumahan 3.17 3.17
K5 Ruang Terbuka Hijau (Wet pond) 3.01 0.60
Sumber: Data diolah 2011
Perubahan atau pergeseran lokasi kegiatan dalam 1 blok masih
dimungkinkan selama tidak mengubah jenis kegiatan dan luas total maksimum
intensitas pemanfaatan ruang (KDB, KLB, KLB). Pergeseran fungsi subblok
80
antarblok harus dengan persetujuan Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer
Gedebage untuk mencek kompabilitas, dampak, trip attraction, ketinggian
bangunan dan aspek teknis pembangunan lainnya. Dalam satu blok intensitas,
baik KDB, KLB dapat ditransfer ke penggunaan lain tanpa merubah intensitas
total maksimum blok tersebut.
Dalam kondisi tertentu pembangunan di Kawasan Gedebage
memerlukan Investigasi Tambahan jika pembangunan itu memiliki karakteristik
seperti :
1. Setiap pembangunan dengan intensitas tinggi (tinggi bangunan melampaui 4
lantai memerlukan investigasi tambahan untuk mengkaji kekuatan daya
dukung lahan dan penyelidikan batuan keras untuk dasar perancangan
pondasi.
2. Setiap pembangunan yang akan menyebabkan dampak lalu lintas besar
memerlukan investigasi untuk menghitung dampak lalu lintas sebagai dasar
untuk mengantisipasi penurunan tingkat pelayanan jalan.
3. Setiap pembangunan untuk fungsi-fungsi tertentu yang kemungkinan
menimbulkan dampak lingkungan (limbah atau polusi) diperlukan investigasi
untuk memperhitungkan dampak yang akan muncul dan rencana untuk
mengatasinya.
4. Setiap permohonan perubahan pemanfaatan ruang harus melalui investigasi
terlebih dahulu.
5. Setiap permohonan pembangunan baik bangunan maupun bangun-bangunan
yang belum diatur dalam rencana yang ditetapkan.
Ketentuan Investigasi tersebut meliputi Investigasi dilakukan oleh
pengembang atau pengembang dapat menunjuk lembaga atau konsultan yang
berkompeten dalam bidang investigasi, hasil investigasi menjadi persyaratan
pengajuan permohonan ijin, perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer
Gedebage dibantu oleh instansi terkait dapat membentuk Tim Indepanden
Investigasi sebagai pembanding hasil investigasi yang dilakukan oleh
pengembang dan kriteria dilakukan dalam investigasi tambahan ditetapkan oleh
Perusahaan Pengelolaan Kawasan Pusat Primer Gedebage.
81
Kondisi yang terjadi pada saat ini dari 11 blok yang direncanakan baru 2
(blok) yang mulai dilakukan pembangunan, yaitu di Blok A dan Blok G. Namun
sebenarnya blok yang dalam proses pembangunan hanyalah Blok G karena
sebenarnya blok A merupakan blok yang sudah ada bangunannya yang kemudian
dimasukkan dalam kawasan Pusat Primer Gedebage, yaitu bangunan Industri
dalam bentuk depot Pertamina seluas 21,68 Ha, perumahan 21,16 Ha, pelayanan
pemerintah 7,17 Ha dan bangunan komersil seluas 17,55 Ha.
Apabila pengembang hendak melaksanakan pembangunan baik berupa
bangunan maupun bangun-bangunan serta infrastruktur dalam blok maupun sub
blok, maka setiap permohonan perijinan pembangunan baik berupa bangunan
maupun bangun-bangunan wajib menyertakan rencana dan perancangan detail
(detail plan and design). Rencana dan Perancangan Detail ini meliputi:
1. Rencana atau rancangan tata letak bangunan Blok atau Sub Blok.
2. Rencana atau rancangan bangunan (detail engineering design).
3. Rencana atau rancangan prasarana dan utilitas.
Dalam aspek administrasi pembangunan Perusahaan Pengelola Kawasan
Pusat Primer Gedebage adalah lembaga yang ditunjuk oleh Pemerintah Kota
Bandung dengan persetujuan DPRD untuk mengelola pengembangan Kawasan
Pusat Primer Gedebage termasuk menyusun rencana teknis, menangani
administrasi, izin dan lain-lain yang terkait secara kolektif. Berdasarkan proses
seleksi yang terbuka (lelang Perusahaan Pengelola ini lebih lanjut akan dtetapkan
oleb Peraturan Walikota. Perusahaan Pengelola Pusat Primer Gedebage dapat
terdiri atas Perusahaan tunggal (BUMD atau swasta murni) dan Perusahaan
konsorsium atau patungan (BUMD dan beberapa perusahaan swasta).
Perusahaan patungan digunakan, jika tanggung jawab swasta secara
penuh tidak memungkinkan; kondisi lingkungan berisiko; aspek hukum yang
tidak membolehkan kepemilikan prasarana oleh swasta secara keseluruhan; hak
kepemilikan penuh swasta secara politis tidak dapat diterima; hukum lingkungan
tidak memungkinkan perusahaan svvasta secara keseluruhan menerima liabilitas
atau permasalahan lain yang dapat mempengaruhi formasi perusahaan.
Konsorsium ini membutuhkan perjanjian yang jelas mendefinisikan tambahan
manfaat bagi masing-masing pihak dan tanggung jawab mereka sesuai perjanjian.
82
Perusahaan Pengelola Pusat Primer Gedebage bertugas untuk
mengembangkan kawasan mulai dan pembebasan lahan, pembangunan kawasan
dan pengelolaan kawasan. Tugas pokok Perusahaan Pengelola kawasan Pusat
Primer Gedebage adalah sebagai berikut:
1. Menyusun rencana teknis
2. Menangani proses perizinan secara kolektif
3. Menilai permohonan izin pembangunan yang diajukan
4. Melaksanakan pembangunan fisik
5. Mengawasi pembangnnan fisik
6. Membebaskan lahan untuk prasarana dan sarana dasar
7. Menyediakan prasarana dan sarana dasar
Pola pengelolaan kawasan Pusat Primer Gedebage oleh Perusahaan
Pengelola serta lingkup tugas masing-masing anggota Perusahaan pengelola
ditunjukkan pada Gambar 6
Melaksanakan
Pembangunan
Kawasan
Menggunakan
Bangunan Siap
Digunakan
Pemerintah
Kota Bandung
Swasta/
Investor
I
BUMD
Perusahaan
Pengelola
Pembebasan Lahan,
Pematangan Lahan, dan
Prasarana Dasar
Pembangunan
Blok Kawasan
Lahan Siap
Bangun
Bangunan Siap
Digunkan
Investor untuk
pengembangan/pembangunan
Kawasan Pusat Primer Gedebage
Gambar 6 Alur pengelolaan kawasan Pusat Primer Gedebage
83
Adapun ruang lingkup tugas pemerintah Kota Bandung berkaitan dengan
Pengelolaan Kawasan Pusat Primer Gedebage adalah :
1. Penyedia peraturan pembangunan.
2. Perijinan dan tugas administrasi lainnya berkaitan dengan adminstrasi
pemerintahan dalam pengembangan Pusat Primer Gedebage.
3. Pemrosesan perijinan secara kolektif dari pengelola kawasan
4. Memberikan insentif sesuai kewenangannya.
Sedangkan ruang lingkup tugas Pengelola Kawasan Pusat Primer
Gedebage adalah :
1. Penyedia lahan dan pematangan lahan
2. Menerima perijinan permohonan pembangunan oleh pihak yang akan
membangun
3. Mengajukan permohonan secara kolektif kepada dinas terkait
4. Bersama dengan Pemerintah Kota Bandung dalam memproses aplikasi
investasi internasional dan domestik
5. Bersama dengan Pemerintah Kota Bandung melakukan penilaian permohonan
perijinan yang diajukan oleh investor
6. Melaksanakan pengendalian pembangunan Kawasan Pusat Primer Gedebage
7. Memasarkan peluang investasi kepada calon investor
Peluang atau prospek investasi (PPP) baik oleh sektor publik maupun
swasta atau masyarakat di kawasan Gedebage dapat dilihat pada tabel Tabel 14.
Tabel 14 Peluang atau prospek investasi (PPP) Kawasan Pusat
Primer Gedebage
PUBLIK PPP SWASTA
1. Jalan dalam kawasan
Pusat Primer
Gedebage dan jalan
akses menuju ke
kawasan
2. Dry pond
3. Ruang Publik
4. Normalisasi sungai
serta pembangunan
jaringan drainase
sekunder
1. Terminal regional
2. Stasiun Kerata Api
3. Fasilitas Ibadah.
4. Telepon
5. Listrik
6. Penyedian jaringan air
bersih (dapat
dikerjasamakan
dengan sektor swasta)
1. Komersial dan bisnis
2. Perkantoran
3. Hotel
4. Apartemen
5. Convention Hall
6. Gedung seni
tradisional atau
pertunjukkan
7. Sarana olah raga
8. Kampus terpadu
9. Rumah sakit
10. Perumahan
11. Jalan tol
12. Telepon (PT. Telkom)
84
13. Listrik (PT. PLN)
14. Sarana Peribadatan
15. Pelayanan
Persampahan
16. Pelayanan Air Bersih
Sumber: Development brief Pusat Primer Gedebage BAPEDA Kota Bandung 2006
Pedoman administrasi dan investasi (administration and investment
guidelines) yang dimaksud adalah ketentuan administrasi dan investasi dalam
pengembangan Pusat Primer Gedebage. Beberapa ketentuan administrasi dan
investasi adalah sebagai berikut:
a. Investor yang akan mengembangkan bagian dan Kawasan Pusat Primer
Gedebage berurusan hanya dengan Perusahaan Pengelola. Oleh karena itu
urusan perijinan, mekanisme investasi dan urusan lainnya (pembangunan,
pemeliharaan) menjadi tanggung jawab Perusahaan Pengelola tersebut.
b. Persoalan persyaratan investasi, perijinan dan prosedur adminitrasi dapat
dibuat ketentuan sendiri oleh Perusahaan Pengelola selama tidak melanggar
ketentuan yang berlaku
Persyaratan teknis maupun tata cara investasi baik dalam negeri maupun
luar negeri harus mengikuti ketentuan-ketentuan sebagal berikut:
a. Ketentuan penanaman modal dalam negeri dan luar negeri mengikuti
ketentuan dan persyaratan yang ditetapkan dalam Keputusan Menteri Negara
Investasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 38/SK/1 999
tanggal 6 Oktober 1999 tentang Pedoman dan Tata Cara Permohonan
Penanaman Modal yang Didirikan dalam rangka Penanaman Modal Dalan
Negeri dan Penanaman Modal Asing.
b. Ketentuan dan Tata Cara Permohonan Ijin Pertanahan mengikuti Peraturan
Daerah Kota Bandung.
5.2 Model Pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung
Bagian ini merupakan langkah pembahasan tentang model yang
dirancang dari sistem pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung.
Pemodelan merupakan suatu abstraksi untuk mendekati sebuah kondisi aktual.
Dalam model ini diperlihatkan suatu interaksi antara subsistem yang saling
berkaitan dalam pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung yang
Lanjutan Tabel 14
85
menjadi stimulus terhadap dinamika yanga akan terjadi pada out put dari
pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung. Oleh kerena itu langkah
kesesuaian antara subsistem yang ada dalam model dengan yang ada pada kondisi
aktual akan menjadi suatu hal yang penting dalam menghasilkan model yang
benar-benar sesuai dengan kondisi aktualnya. Adapun yang menjadi objek kajian
dalam penelitian ini adalah sistem pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota
Bandung dengan menggunakan pendekatan sistem dinamik.
Interaksi antara subsistem ini ditandai dengan mengalirnya unsur yang
ada dalam satu susbsistem ke dalam subsistem lainnya. Unsur yang dimaksud
berupa material, informasi, pendapatan maupun tenaga kerja. Unsur-unsur inilah
yang pada akhirnya membuat model dalam sistem pengembangan Pusat Primer
Gedebage Kota Bandung bekerja untuk menghasilkan out put. Hal ini
membuktikan bahwa pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung jika
pun hanya memiliki tujuan dalam aspek ekonomi semata dipastikan tidak akan
pernah dapat menghasilkan out put tanpa memerhatikan aspek lain seperti
dinamika kependudukan dan kapasitas lahan yang ada di Kota Bandung.
Keberhasilan model untuk menghasilkan out put yang dapat mendekati
kondisi aktual dapat menjadi bahan yang berkualitas dalam memprediksi kondisi
Pusat Primer Gedebage Kota Bandung pada masa yang akan datang. Oleh karena
itu unsur-unsur yang ada dalam setiap subsistem model pengembangan Pusat
Primer Gedebage Kota Bandung perlu kiranya adalah unsur-unsur yang saat ini
menjadi bagian yang terkait dengan pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota
Bandung.
Seperti yang terlihat dari Gambar 7 bahwa alur model pengembangan
Pusat Primer Gedebage Kota Bandung disusun oleh tiga subsistem yang saling
berkaitan, yaitu subsistem kependudukan, subsistem lahan, dan subsistem
ekonomi. Dalam model ini ketiga subsistem akan membuat kombinasi seperti
kombinasi subsistem kependudukan dengan subsistem ekonomi, subsistem
ekonomi dengan subsistem lahan, maupun subsistem kependudukan dengan
subsistem lahan. Dengan demikian tidak ada subsistem yang dapat berdiri sendiri
karena setiap subsistem dalam alam akan dicampuri oleh kepentingan manusia
(kependudukan) sedangkan dalam pandangan falsafah sistem dinamik dapat
86
diterangkan bahwa aspek-aspek lain di luar manusia sebenarnya dapat diprediksi
perilaku dan perubahannya baik perubahan dalam segi kuantitas dan kualitas
maupun segi waktu. Namun ketika susbsistem itu sudah dicampuri oleh subsistem
manusia (kependudukan) maka perilaku dan perubahannya akan semakin tidak
beraturan. Hal ini dikarenakan dasar manusia yang memiliki sifat keinginan untuk
memuaskan dirinya bahkan lebih jauh lagi dapat menampakkan keserakahan
untuk menguasai sumber daya yang ada. Oleh karena itu dalam model
pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung subsistem kependudukan
merupakan subsistem yang penting dan tak mungkin terpisahkan dengan
subsistem-subsitem lain yang ada di lingkungan Pusat Primer Gedebage Kota
Bandung.
Untuk lebih jelasnya mengenai hubungan Antar subsistem dalam
Pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung dapat dilihat di
gambar 7.
Keterangan
= Material
= Pendapatan
= Informasi
= Tenaga Kerja
Gambar 7 Diagram Alir Hubungan Antar Subsistem dalam
Pengembangan Kawasan Pusat Primer Gedebage
Kota Bandung
Subsistem
Kependudukan
Subsistem
Lahan
Subsistem
Ekonomi
Pengembangan
Kawasan Gedebage
87
1. Subsistem Sosial Kependudukan
Dalam subsistem kependudukan terdiri dari jumlah penduduk
dikawasan. Jumlah penduduk ini diperlakukan sebagai level dimana jumlah
penduduk ditentukan oleh pertambahan dan pengurangan jumlah penduduk.
Pertambahan jumlah penduduk dipengaruhi oleh rate pertambahan penduduk baik
secara alamaih maupun rate perubahan jumlah penduduk karena imigrasi,
sedangkan pengurangan jumlah penduduk juga dipengaruhi oleh rate
pengurangan penduduk baik secara alamiah yaitu mati maupun emigrasi. Jumlah
penduduk di wilayah penelitian akan terkait dengan jumlah tenaga kerja dalam
kegiatan ekonomi (susbsistem kegiatan ekonomi). Selain itu juga jumlah
penduduk akan terkait dengan kebutuhan ruang fasilitas sosial dan fasilitas umum
(subsistem lahan).
Dalam model pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung
yang dimaksud dengan penduduk adalah penduduk Kota Bandung karena
kawasan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung merupakan new development
sehingga pada saat ini kawasan ini relatif tidak ada penduduk yang dapat
dijadikan stok dalam model pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota
Bandung.
Dinamika penduduk Kota Bandung dalam model pengembangan Pusat
Primer Gedebage akan dipengaruhi oleh aspek-aspek penambahan dan
pengurangan jumlah penduduk baik secara alamiah (kelahiran dan kematian)
maupun adanya perpindahan penduduk (penduduk yang masuk atau keluar
wilayah).
Perubahan yang terjadi pada jumla penduduk Kota Bandung tentunya
akan mempengaruhi kondisi lahan yang akan menjadi kebutuhan penduduk
(pemukiman) maupun kebutuhan ekonomi (penyediaan lahan untuk industri dan
lahan untuk kegiatan jasa) baik lahan total Kota Bandung maupun lahan di
kawasan Pusat Primer Gedebage.
Mengenai struktur model subsistem penduduk dalam pengembangan
Pusat Primer Gedebage Kota Bandung dapat dilihat pada Gambar 8.
88
PENDUDUK
~
Penambahan Pddk
~Pengurangan Pddk
laju Masuk
laju kelahiran laju kematian
laju keluar
~
ProdIndustri
~
ProdJasa
~
ProdLain
ProduktivIndustri
ProduktivJasa
ProduktivLain
LuasIndustri
~
TambahLuIndustri
LuasJasa
~
TambahLuJasa
LuasLain
~
TambahLuLain
~
AngKerja
PersAngKerja
PersTKIndustri
RsTKIndustri
PersTKJasa
RsTKJasa
PersTKLain
RsTKLain
TambahAK
SUBSISTEM PENDUDUK
Gambar 8 Struktur Model Subsistem Penduduk dalam pengembangan
Pusat Primer Gedebage Kota Bandung
2. Subsistem Lahan
Subsistem lahan merupakan subsistem yang berkaitan dengan ruang
gerak dari kegiatan ekonomi dan kegiatan penduduk yang ada di wilayah
penelitian. Subsistem lahan dalam model ini berkaitan denga luas lahan yang
tersedia di kawasan Pusat Primer Gedebage yang direncanakan menjadi lahan
kegiatan ekonomi dan penduduk seluas 712,3 Ha. Semua kegiatan yang berkaitan
dengan lahan di Pusat Primer Gedebage berkaitan pula dengan dinamika
penduduk kawasan maupun penduduk Kota Bandung. Lahan yang direncanakan
menjadi Kawasan Pusat Primer Gedebage terdiri dari lahan untuk transfortasi,
89
kesehatan, olah raga dan rekreasi, industri, peribadatan, hunian (termasuk hotel
dan apartemen), danau, akses jalan tol dan untuk daya dukung lingkungan.
Luas Pemanf atan Lahan Kota
Luas Lahan Kawasan PPG
~
Penambahan Luas
Pemanf atan Lahan Kota
~
Lahan Perumahan Kota
~
lahan transf ortasi
~
lahan kesehatan
~
lahan OR dan Rekreasi
~
Lahan Industri
?~
Lahan Permukiman
~
Lahan Inf rastruktur
~
Lahan RTH
~
lahan Peribadatan
Persen lahan transf ortasi
persen lahan kesehatan
persen lahan OR dan Rekreasi
persen Lahan Industri
Persen Lahan Permukiman
Persen Lahan Inf rastruktur
Persen Lahan RTH
Persen Peribadatan
Persen Perumahan KotaPersen Luas Lahan Kawasan
RTH Kota
~
Penambahan RTH Kota
laju RTH
SUBSISTEM LAHAN
Gambar 9 Struktur Model Subsistem Lahan dalam pengembangan Pusat
Primer Gedebage Kota Bandung
3. Subsistem Kegiatan Ekonomi
Dalam model pengembangan Pusat Primer Gedebage Subsistem
ekonomi merupakan subsistem yang berkaitan dengan aktivitas ekonomi yang
diusahakan penduduk wilayah penelitian. Namun karena Pusat Primer Gedebage
merupakan new development, maka kegiatan ekonominya tidak adanya hanya ada
dalam bentuk sumbangan investasi yang dilakukan oleh Pusat Primer Gedebage
baik dalam bentuk rencana investasi hingga investasi existing yang telah
disalurkan melalui kegiatan pengembangan Pusat Primer Gedebage ini. Oleh
karena itu subsistem ekonomi dalam model pengembangan Pusat Primer
90
Gedebage yaitu sumbangan investasi kawasan terhadap PDRB Kota Bandung dan
berfungsi sebagai converter dalam model.
Hingga saat ini investasi yang masuk ke kawasan Pusat Primer
Gedebage merupakan investasi untuk membiaya infrastruktur pembangunan
Kawasan Pusat Primer Gede Bage yang direncanakan pembangunannya sejak
tahun 2004 dan pelaksanaannya hingga saat ini baru dapat menyelesaikan
pekerjaan sebesar 10,18 persen. Nilai ini diperoleh dari hasil capaian kemajuan
pekerjaan pada tahun 2009 sebesar 6,18 persen ditambah dengan kondisi
pembangunan pada tahun 2008 yang sudah mencapai 4persen. Nilai tersebut
merupakan kontribusi dari pembangunan jembatan, terowongan dan saluran di
kawasan Pusat Primer Gedebage pada tahun 2009 sebesar 3,18 persen serta
realiasi dari persiapan dan pembangunan fisik sampai akhir 2009 sebesar 3 persen
yang meliputi Detail Enginering Design (DED), manajemen kontruksi,
penyusunan Amdal, serta pelelangan pembangunan SOR Gedebage dengan nilai
investasi Rp. 500,85 Milyar yang berada di blok G. Oleh karena itu nilai produksi
ekonomi sebagai dasar perhitungan PDRB pada model ini bisa dianggap nol
sehingga sebenarnya dapat dikatakan pula perubahan PDRB Kota dari model ini
hanyalah sebatas peningkatan kapasitas infrastruktur kawasan Pusat Primer
Gedebage.
Namun demikian karena kawasan Pusat Primer Gedebage merupakan
bagian dari kegiatan ekonomi Kota Bandung secara keseluruhan, akan ada saling
mempengruhi antara kawasan Pusat Primer Gedebage dengan kawasan Kota
Bandung. Oleh karena itu investasi yang ada pada kawasan Pusat Primer
Gedebage akan mempengaruhi pula terhadap dinamika ekonomi kota Bandung.
Dalam struktur model subsistem ekonomi dalam pengembangan Pusat
Primer Gedebage Kota Bandung akan digamarkan dalam bentuk dinamika PDRB
Kota Bandung atas dasar harga konstan tahun 2000 dengan laju pertumbuhannya
7,85 persen.. PDRB ini akan dipengaruhi oleh subsistem penduduk Kota Bandung
dan subsistem lahan (penggunaan lahan Kawasan Pusat Primer Gedebage sendiri
maupuan penggunanaan lahan Kota Bandung).
Mengenai struktur model subsistem ekonomi dalam pengembangan
Pusat Primer Gedebage Kota Bandung dapat dilihat pada Gambar 10.
91
PENDUDUK
Luas Pemanf atan Lahan Kota
Luas Lahan Kawasan PPG
PDRB KOTA
~
Penambahan Pddk
~Pengurangan Pddk
~
Penambahan Luas
Pemanf atan Lahan Kota
~
Penambahan PDRB
~
inv estasi per tenaga kerja
~
Pengurangan RTH Kota
~
Lahan Perumahan Kota
laju Masuk
laju kelahiran laju kematian
Laju PDRB
~
pertambahan inv estasi
laju inv estasi
laju keluar
Inv estasi Kota
~
lahan transf ortasi
~
lahan kesehatan
~
lahan OR dan Rekreasi
~
Lahan Industri
~
Lahan Permukiman
~
Lahan Inf rastruktur
~
Lahan RTH
~
lahan Peribadatan
Persen lahan transf ortasi
persen lahan kesehatan
persen lahan OR dan Rekreasi
persen Lahan Industri
Persen Lahan Permukiman
Persen Lahan Inf rastruktur
Persen Lahan RTH
Persen Peribadatan
~
inv estasi kawasan PPG
rasio inv estasi kawasan PPG
~
pendapatan per kapita
Persen Perumahan Kota
Persen Luas Lahan Kawasan
RTH Kota
~
Penambahan RTH Kota
laju RTH
~
ProdIndustri
~
ProdJasa
~
ProdLain
Produktiv Industri
Produktiv Jasa
Produktiv Lain
LuasIndustri
~
TambahLuIndustri
LuasJasa
~
TambahLuJasa
LuasLain
~
TambahLuLain
~
AngKerja
PersAngKerja
PersTKIndustri
RsTKIndustri
PersTKJasa
RsTKJasa
PersTKLain
RsTKLain
TambahAK
SUBSISTEM EKONOMI
Gambar 10 Struktur Model Subsistem Ekonomi dalam pengembangan
Pusat Primer Gedebage Kota Bandung
92
6.3 Simulasi Model Pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung
Proses selanjutnya dalam pengembangan model pengembangan Pusat
Primer Gedebage Kota Bandung adalah membangun suatu formula model dan
simulasi model sebagai upaya untuk mengkonversikan kontruksi logis yang
ditunjukkan oleh tiga subsistem yang selanjutnya dilakukan simulasi melalui
perangkat program stella versi 9. Adapun simulasi model menggunakan kurun
waktu 25 tahun (2009-2034).
1. Subsistem Penduduk
Dalam simulasi model penduduk perubahan kependudukan dipengaruhi
oleh natalitas, mortalitas dan migrasi yang berfungsi sebagai converter yang dapat
merubah jumlah penduduk dalam tahun simulasi. Dalam aspek kependudukan ini
formulasi model yang digunakan adalah sebagai berikut :
a. Penduduk(t) = Penduduk (t - dt) + (Penambahan_Pddk -
Pengurangan_Pddk) * dtINIT Penduduk = 2374198 Jiwa
b. Penambahan_Pddk = Penduduk*laju_masuk+ Penduduk
*laju_kelahiran
c. Pengurangan_Pddk = Penduduk *laju_keluar+ Penduduk
*laju_kematian
d. laju_kelahiran = persen per tahun
e. laju_keluar = persen per tahun
f. laju_kematian = persen per tahun
g. laju_Masuk = persen per tahun
Adapun hasil simulasi mengenai jumlah penduduk secara lengkap dapat
dilihat dalam Gambar 11 dan Tabel 14.
Berdasarkan Gambar 11 dan Tabel 15 dapat dilihat adanya
kecenderungan dari keadaan penduduk Kota Bandung pada masa lampau yang
memiliki laju kelahiran 1.91 persen per tahun dan laju masuk sebesar 1.45 persen,
maka jumlah penduduk pada tahun simulasi model Pengembangan Pusat Primer
Gedebage mengalami kenaikan pada tahun simulasi (2034) yang ditandai dengan
laju pertumbuhan penduduk menurun menjadi rata-rata 1,61 persen dibandingkan
93
dengan saat ini, padahal laju pertumbuhan penduduk Kota Bandung dalam kurun
waktu 2005-2009 selalu mengalami peningkatan yang dimulai dengan laju
pertumbuhan penduduk yang paling rendah di tahun 2005 sebesar 1,14 persen
hingga 1,90 persen di tahun 2009.
Perubahan penduduk hasil simulasi ini jika dibandingkan dengan target
perubahan penduduk yang dicanangkan oleh pemerintah Kota Bandung adalah
relevan karena pemerintah kota dalam jangka panjang hingga tahun 2034
menargetkan penurunan laju pertumbuhan penduduk terutama dengan menekan
tingkat mortalitas dan natalitas sebagai penyumbang yang paling signifikan dalam
perubahan kependudukan sehingga laju pertumbuhan penduduk ada dikisaran
1,00-1,750 persen (Dinkes Kota Bandung, 2009). Oleh karena itu dengan
perubahan kependudukan dalam model ini, maka yang paling diuntungkan adalah
pemerintah kota karena model ini dapat diterima dalam upaya menekan tingkat
pertumbuhan penduduk.
10:20 PM Wed, Aug 17, 2011
GRAFIK PENDUDUK
Page 1
0.00 6.25 12.50 18.75 25.00
Years
1:
1:
1:
2200000
2950000
3700000
1: PENDUDUK
1
1
1
1
Gambar 11. Grafik Hasil Simulasi Subsistem Penduduk
Tabel. 15 Hasil Simulasi model pengembangan Pusat Primer Gedebage
Subsistem Penduduk (2009-2034)
Tahun ke Jumlah Penduduk (Jiwa)
0 2.374.198
1 2.423.413
2 2.472.628
3 2.521.843
4 2.571.058
94
5 2.620.273
6 2.669.488
7 2.718.703
8 2.767.918
9 2.817.133
10 2.866.348
11 2.915.563
12 2.964.778
13 3.013.993
14 3.063.208
15 3.112.423
16 3.161.638
17 3.210.853
18 3.260.068
19 3.309.283
20 3.358.498
21 3.407.713
22 3.456.928
23 3.506.143
24 3.555.358
25 atau 2034 3.604.573
Sumber : Data diolah Tahun 2011
2. Subsistem Lahan
Untuk menganalisis subsistem lahan dalam simulasi model
pengembangan Pusat Primer Gedebage maka yang dihitung adalah perubahan
yang terjadi dalam variabel luas pemanfatan lahan di Kota Bandung. Adapun yang
dimaksud dengan pemanfatan lahan dari hasil model pengembangan Pusat Primer
Gedebage adalah lahan yang digunakan untuk perumahan, kegiatan industri dan
kegiatan jasa yang berjumlah 11.606 Ha. Dalam subsistem lahan model
pengembangan Pusat Primer Gedebage, maka formulasi model yang digunakan
adalah sebagai berikut :
a. Luas_Pemanfatan_Lahan_Kota(t) =
Luas_Pemanfatan_Lahan_Kota(t - dt) +
(Penambahan_Luas_Pemanfatan_Lahan_Kota) * dtINIT
Luas_Pemanfatan_Lahan_Kota = 11606 Ha
b. Penambahan_Luas_Pemanfatan_Lahan_Kota =
(Luas_Pemanfatan_Lahan_Kota+Luas_Lahan_Kawasan_PPG*Pe
rsen_Luas_Lahan_Kawasan)
Lanjutan Tabel 15
95
c. Luas_Lahan_Kawasan_PPG = 712.3 Ha
d. Persen_Luas_Lahan_Kawasan= persen
Adapun hasil simulasi mengenai luas pemanfatan lahan di Kota Bandung
dalam model pengembangan Pusat Primer Gedebage secara lengkap dapat dilihat
dalam Gambar 12 dan Tabel 16.
10:24 PM Wed, Aug 17, 2011
GRAFIK LUAS PEMANFATAN LAHAN KOTA
Page 1
0.00 6.25 12.50 18.75 25.00
Years
1:
1:
1:
11500
12750
14000
1: Luas Pemanf atan Lahan Kota
1
1
1
1
Gambar 12 Grafik Hasil Simulasi Tingkat Pemanfaatan lahan Kota Bandung
Dari Gambar 14 dan Tabel 16 menunjukkan bahwa penggunaan lahan
industri, perumahan dan jasa meningkat pada tahun simulasi dari 69,73 persen
menjadi 80.73 persen atau 13,506 Ha pada tahun 2034. Ini menunjukkan bahwa
lahan kosong (bisa berbentuk sawah, tegalan ataupun ruang kosong yang tersedia
di Kota Bandung pada tahun 2034 hanya 19.27 persen atau 3.223,87 Ha. Hal ini
menunjukkan bahwa intensitas kegiatan yang terjadi di kawasan Pusat Primer
Gedebage akan mendesak lahan kosong (bisa berbentuk sawah, tegalan ataupun
ruang kosong yang tersedia di Kota Bandung saat ini sebesar 11,36 persen dari
lahan kosong yang ada pada saat ini bahkan jika simulasi diperpanjang rentang
waktunya, maka 68 tahun yang akan datang semua lahan yang ada di Kota
Bandung akan termanfaatkan ke dalam tiga lahan peruntukkan yaitu lahan yang
digunakan untuk perumahan, kegiatan industri dan kegiatan jasa.
Kondisi ini sebenarnya telah diantisipasi oleh Pemerintah Kota Bandung
yang sangat memperhatikan akan keterbatasan lahan yang ada dengan intensitas
kegiatan yang dilakukan masyarakat menyangkut penggunaan lahan untuk
96
perumahan, kegiatan industri dan kegiatan jasa di antaranya pemanfaatan lahan
perumahan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah
Daerah (RPJM) 2008-2013 yang mengarahkan pembangunan perumahan kearah
vertikal (apartemen dan rumah susun), pengendalian pertumbuhan penduduk
dengan lebih mengintensifkan program Keluarga Berencana (KB) dengan
program kemandirian ber-KB dan peningkatan keikutsertaan pria dalam ber-KB.
Selain itu untuk kenyamanan masyarakat kota, maka target Ruang Terbuka Hijau
(RTH) yang saat ini (2008) sebesar 8,7 persen akan ditingkatkan pada tahun 2013
sebesar 16 persen dari total luas lahan yang ada di Kota Bandung (16,730 Ha).
Tabel 16 Hasil Simulasi model pengembangan Pusat Primer Gedebage Subsistem Lahan (2009-2034)
Tahun ke Pemanfatan
Lahan Kota (Ha)
Proporsi Pemanfatan Lahan Terhadap Lahan yang Tersedia (persen)
0 saat ini 11.606 69,37
1 11.682 69,83
2 11.758 70,28
3 11.834 70,74
4 11.910 71,19
5 11.986 7164
6 12.062 72,10
7 12.138 72,55
8 12.214 73,01
9 12.290 73,46
10 12.366 73,92
11 12.442 74,37
12 12.518 74,82
13 12.594 75,28
14 12.670 75,73
15 12.746 76,19
16 12.822 76,64
17 12.898 77,10
18 12.974 77,55
19 13.050 78,00
20 13.126 78,46
21 13.202 78,91
22 13.278 79,37
23 13.354 79,82
24 13.430 80,27
25 atau 2034 13.506 80,73
Sumber : Data diolah Tahun 2011
97
3. Subsistem Ekonomi
Untuk menganalisis subsistem ekonomi dalam simulasi model
pengembangan Pusat Primer Gedebage maka yang dihitung adalah perubahan
PDRB Atasa Dasar Harga Konstan Kota Bandung tahun 2000. Dalam subsistem
model pengembangan Pusat Primer Gedebage, maka formulasi model yang
digunakan adalah sebagai berikut :
a. PDRB_KOTA(t) = PDRB_KOTA(t - dt) + (Penambahan_PDRB)
* dtINIT PDRB_KOTA = 26,978,909 Milyar
b. Penambahan_PDRB =
(PDRB_KOTA+Laju_PDRB*(ProdIndustri+ProdJasa+ProdLain)
+Laju_PDRB*Investasi_Kota)
c. Laju_PDRB = persen
d. ProduktivIndustri = Milyar per tahun
e. ProduktivJasa = Milyar per tahun
f. ProduktivLain = Milyar per tahun
g. Investasi_Kota = Triliun per tahun
Adapun hasil simulasi mengenai subsistem ekonomi di Kota Bandung
dalam model pengembangan Pusat Primer Gedebage secara lengkap dapat dilihat
dalam Gambar 13 dan Tabel 17.
Berdasarkan Gambar 13 dan Tabel 17 dan dengan melihat nilai PDRB
Kota Bandung Atas Dasar Harga Konstan tahun 2000 dengan laju
pertumbuhannya 7,85 persen, maka dari hasil simulasi nilai PDRB terlihat adanya
kenaikan PDRB kota. Kondisi relevan dengan teori bahwa investasi merupakan
stimulus bagi peningkatan PDRB (Blanchard, 2006). Dengan nilai investasi saat
ini yang masuk ke kawasan Pusat Primer Gedebage sebesar Rp. 500,85 Milyar
dari yang direncanakan sebesar Rp. 11,945 Triliun mengakibatkan kenaikan
PDRB kota untuk tahun simulasi (2034). Dengan nilai PDRB Atas Dasar Harga
Konstan tahun 2000 pada saat ini Rp 26,98 Triliun maka pada tahun simulasi
(2034) dengan model ini PDRB Kota berubah menjadi Rp. 86,25 Triliun.
Adapun investasi yang saat ini masuk ke kawasan Pusat Primer
Gedebage baru sebatas investasi untuk biaya infrastruktur yang tidak
98
menghasilkam volume produksi ekonomi karena kawasan Pusat Primer Gedebage
ini merupakan kawasan baru yang direncanakan pembangunannya sejak tahun
2004 dan pelaksanaannya baru dapat menyelesaikan pekerjaan sebesar 10,18
persen. Nilai ini diperoleh dari hasil capaian kemajuan pekerjaan pada tahun 2009
sebesar 6,18 persen ditambah dengan kondisi pembangunan pada tahun 2008 yang
sudah mencapai 4 persen. Nilai tersebut merupakan kontribusi dari pembangunan
jembatan, terowongan dan saluran di kawasan Pusat Primer Gedebage pada tahun
2009 sebesar 3,18 persen serta realiasi dari persiapan dan pembangunan fisik
sampai akhir 2009 sebesar 3 persen yang meliputi Detail Enginering Design
(DED), manajemen kontruksi, penyusunan Amdal, serta pelelangan pembangunan
SOR Gedebage dengan nilai investasi Rp. 500,85 Milyar yang berada di blok G. .
Sedangkan dengan skenario 2 berdasarkan Tabel 17 dan dengan melihat
nilai PDRB Kota Bandung Atas Dasar Harga Konstan tahun 2000, maka dari hasil
simulasi nilai PDRB terlihat adanya kenaikan PDRB. Dengan diasumsukan nilai
investasi yang direncanakan oleh Tim Pengelola Pusat Primer Gedebage sebesar
Rp. 11,945 Triliun yang akan masuk ke kawasan Pusat Primer Gedebage
mengakibatkan kenaikan PDRB kota untuk tahun simulasi (2034) menjadi Rp.
146,875 Triliun.
10:37 PM Wed, Aug 17, 2011
GRAFIK PDRB KOTA BANDUNG
Page 1
0.00 6.25 12.50 18.75 25.00
Years
1:
1:
1:
20000000
52500000
85000000
1: PDRB KOTA
1
1
1
1
Gambar 13 Grafik Hasil Simulasi Jumlah PDRB Kota Bandung
Atas Dasar Harga Konstan tahun 2000
99
Tabel. 17 Hasil Simulasi Terhadap Perubahan PDRB Kota Bandung
Dalam Subsistem Ekonomi model pengembangan Pusat
Primer Gedebage (2009-2034)
Tahun ke PDRB (Triliun Rp)
Skenario 1 Skenario 2
Kondisi Saat ini 26,979 26,979
1 27,45 29,87
2 29,90 34,75
3 32,35 39,62
4 34,80 44,50
5 37,25 49,37
6 39,70 54,25
7 42,15 59,12
8 44,60 64,00
9 47,05 68,87
10 49,50 73,75
11 51,95 78,62
12 54,40 83,50
13 56,85 88,37
14 59,30 93,25
15 61,75 98,12
16 64,20 103,00
17 66,65 107,87
18 69,10 112,75
19 71,55 117,62
20 74,00 122,50
21 76,45 127,37
22 78,90 132,25
23 81,35 137,12
24 83,80 142,00
25 atau 2034 86,25 146,875
Sumber: Data diolah 2011
5.4 Dampak Pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung
Terhadap Pembangunan Ekonomi Kota Bandung.
Untuk melihat dampak yang ditimbulkan akibat pengembangan Pusat
Primer Gedebage Kota Bandung terhadap ekonomi Kota Bandung, maka
dugunakan berbagai indikator, diantaranya perubahan PDRB, pendapatan per
kapita dan luas Ruang Terbuka Hijau (RTH).
Dalam variabel pendapat per kapita pengembangan Pusat Primer
Gedebage memberikan sumbangan yang positif terhadap peningkatan pendapatan
per kapita Kota Bandung. Hal ini dapat terlihat dari Tabel 17 yang menunjukkan
100
bahwa tercapainya target pendapatan per kapita sesuai dengan target
pembangunan jangka menengah Kota Bandung hingga tahun 2013 salah satu
diantaranya dengan mengambil contoh pada tahun 2012 dalam data simulasi
(Tabel 17) menunjukkan angka pendapatan per kapita sebesar Rp. 16,84 juta per
tahun melampaui target pemerintah Kota Bandung sebesar Rp. 15,1 juta per
tahun. Demikian pula pada tahun 2013 sesuai dengan data simulasi (Tabel 17)
menunjukkan angka pendapatan per kapita sebesar Rp. 17,2 juta per tahun
melampaui target pemerintah Kota Bandung sebesar Rp. 16 juta per tahun.
Adapun hasil simulasi mengenai pendapatan per kapita di Kota Bandung
dalam model pengembangan Pusat Primer Gedebage secara lengkap dapat dilihat
dalam Gambar 14 dan Tabel 18.
10:47 PM Wed, Aug 17, 2011
GRAFIK PENDAPATAN PER KAPITA
Page 1
0.00 6.25 12.50 18.75 25.00
Years
1:
1:
1:
11
16
21
1: pendapatan per kapita
1
1
1
1
Gambar 14 Grafik Hasil Simulasi Tingkat Perubahan Pendapatan Per Kapita Kota
Bandung
Tabel 18 Hasil Simulasi Terhadap Kondisi Pendapatan Per Kapita
Kota Bandung dalam Model pengembangan Pusat Primer
Gedebage (2009-2034)
Tahun Ke Pendapatan Per Kapita
Kota Bandung (Juta Rp)
0 saat ini 11,37
1 11,93
2 12,46
101
3 12,98
4 13,47
5 13,95
6 14,41
7 14,85
8 15,28
9 15,69
10 16,09
11 16,47
12 16,84
13 17,20
14 17,55
15 17,89
16 18,21
17 18,53
18 18,84
19 19,13
20 19,42
21 19,70
22 19,98
23 20,24
24 20,50
25 atau 2034 20,75
Sumber: Data diolah 2011
Sedangkan dalam simulasi luas Ruang Terbuka Hijau (RTH) dalam
model pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung dapat dijadikan
kontrol bagi pengembangan kawasan ini. Dalam aspek Ruang Terbuka Hijau
(RTH) ini formulasi model yang digunakan adalah sebagai berikut :
a. RTH_Kota(t) = RTH_Kota(t - dt) + (Penambahan_RTH_Kota -
Pengurangan_RTH_Kota) * dtINIT RTH_Kota = 1.456 Ha
b. Penambahan_RTH_Kota =
(Persen_Lahan_RTH*Luas_Lahan_Kawasan_PPG+RTH_Kota*laju_RT
H)
c. Pengurangan_RTH_Kota = (RTH_Kota-(Luas_Lahan_Kawasan_PPG-
Lahan_RTH)-Lahan_Perumahan_Kota)
d. Luas_Lahan_Kawasan_PPG = Ha
e. RTH Kota = Ha
Lanjutan Tabel 18
102
f. Laju RTH Kota = persen
Berdasarkan simulasi (Gambar 15 dan Tabel 19) dapat dilihat bahwa
luas RTH akan tertekan dari 8,7 persen saat ini menjadi 5,21 persen pada akhir
tahun 2034. Kondisi RTH seperti ini sesungggunya tidak relevan dengan target
Pemerintah Kota dalam pencapaian luas RTH dalam target jangka pendek (2013)
yang sudah mentargetkan pencapaian luas RTH kota 16 persen, tetapi dalam
simulasi pada tahun 2013 RTH kota hanya mencapai 8.14 persen (masih rendah
dari luas RTH 2010 yang memiliki proporsi 11,06%). Kondisi seperti ini
diakibatkan karena pencapaian untuk peningkatan luas RTH oleh pemerintah kota
Bandung sesuai dengan Rencana Pembangunan Jangka Mengah Daerah Kota
Bandung (2009) dilakukan dengan cara pembebasan lahan dan pengalihfungsian
lahan-lahan pemerintah menjadi RTH yang sulit dilakukan karena keterbatasan
dana dan keengganan masyarakat yang memiliki lahan dan menjadi target
pemerintah untuk dibebaskan serta dialihfungsikan menjadi Ruang Terbuka Hijau.
Adapun hasil simulasi luas Ruang Terbuka Hijau (RTH) dalam model
pengembangan Pusat Primer Gedebage Kota Bandung secara lengkap dapat
dilihat dalam Gambar 15 dan Tabel 19.
3:22 AM Thu, Aug 25, 2011
GRAFIK RUNAG TERBUKA HIJAU (RTH) KOTA BANDUNG
Page 1
0.00 6.25 12.50 18.75 25.00
Years
1:
1:
1:
850
1200
1550
1: RTH Kota
1
1
1
1
Gambar 15 Grafik Hasil Simulasi Tingkat Perubahan RTH Kota Bandung
103
Tabel 19 Hasil Simulasi Terhadap Kondisi Ruang Terbuka Hijau dalam
Model pengembangan Pusat Primer Gedebage (2009-2034)
Tahun Ke
Perubahan Ruang
Terbuka Hijau Kota
(Ha)
Proporsi RTH
Terhadap Lahan yang
Tersedia (persen)
0 saat ini 1.456,00 8,70
1 1.432,50 8,56
2 1.409,00 8,42
3 1.385,50 8,28
4 1.362,00 8,14
5 1.338,50 8,00
6 1.315,00 7,86
7 1.291,50 7,72
8 1.268,00 7,58
9 1.244,50 7,44
10 1.221,00 7,30
11 1.197,50 7,16
12 1.174,00 7,02
13 1.150,50 6,88
14 1.127,00 6,74
15 1.103,50 6,60
16 1.080,00 6,46
17 1.056,50 6,32
18 1.033,00 6,17
19 1.009,50 6,03
20 986,00 5,89
21 962,50 5,75
22 939,00 5,61
23 915,50 5,47
24 892,00 5,33
25 atau 2034 871,27 5,21
Sumber: Data diolah 2011
Dengan demikian pengembangan Pusat Primer Gedebage secara
keseluruhan akan mempengaruhi kepada tiga subsistem, yaitu kependudukan,
lahan dan PDRB Kota Bandung. Adapun perbandingan ketiga susbsistem tersebut
dapat dilihat dalam Gambar 18 dan Tabel 20.
104
3:24 AM Thu, Aug 25, 2011
GRAFIK LUAS PEMANFATAN LAHAN KOTA
Page 1
0.00 6.25 12.50 18.75 25.00
Years
1:
1:
1:
2:
2:
2:
3:
3:
3:
4:
4:
4:
5:
5:
5:
2200000
2950000
3700000
20000000
52500000
85000000
11
16
21
11500
12750
14000
850
1175
1500
1: PENDUDUK 2: PDRB KOTA 3: penda…per kapita 4: Luas …ahan Kota 5: RTH Kota
1
1
1
1
2
2
2
2
3
3
3
3
4
4
4
45
5
5
5
Gambar 16 Grafik Hasil Simulasi Perbandingan Subsistem Penduduk, Ekonomi
dan Lingkungan dalam Model Pengembangan Pusat Primer
Gedebage
Tabel 20 Hasil Simulasi Perbandingan Subsistem Penduduk, Ekonomi
dan Lingkungan dalam Model Pengembangan Pusat Primer
Gedebage
Tahun ke Penduduk
(Jiwa)
PDRB
(Triliun Rp)
Pendapatan
Per Kapita
(Juta Rp)
Luas
Pemanfaatan
Lahan Kota
(Ha)
RTH
(Ha)
0 atau saat ini 2.374.198 26,97 11,37 11.606 1.456,00
1 2.423.413 27,45 11,93 11.682 1.432,50
2 2.472.628 29,90 12,46 11.758 1.409,00
3 2.521.843 32,35 12,98 11.834 1.385,50
4 2.571.058 34,80 13,47 11.910 1.362,00
5 2.620.273 37,25 13,95 11.986 1.338,50
6 2.669.488 39,70 14,41 12.062 1.315,00
7 2.718.703 42,15 14,85 12.138 1.291,50
8 2.767.918 44,60 15,28 12.214 1.268,00
9 2.817.133 47,05 15,69 12.290 1.244,50
10 2.866.348 49,50 16,09 12.366 1.221,00
11 2.915.563 51,95 16,47 12.442 1.197,50
12 2.964.778 54,40 16,84 12.518 1.174,00
13 3.013.993 56,85 17,20 12.594 1.150,50
14 3.063.208 59,30 17,55 12.670 1.127,00
15 3.112.423 61,75 17,89 12.746 1.103,50
16 3.161.638 64,20 18,21 12.822 1.080,00
17 3.210.853 66,65 18,53 12.898 1.056,50
18 3.260.068 69,10 18,84 12.974 1.033,00
19 3.309.283 71,55 19,13 13.050 1.009,50
20 3.358.498 74,00 19,42 13.126 986,00
21 3.407.713 76,45 19,70 13.202 962,50
22 3.456.928 78,90 19,98 13.278 939,00
23 3.506.143 81,35 20,24 13.354 915,50
105
24 3.555.358 83,80 20,50 13.430 892,00
25 atau 2034 3.604.573 86,25 20,75 13.506 871,27
Sumber : Data diolah 2011
6.5 Skenario Model Pengembangan Pusat Primer Gedebage
Skenario Model Pengembangan Pusat Primer Gedebage yang
direncanakan berdasarkan beberapa asumsi kondisi yang diharapkan dalam model,
yaitu dengan memperhitungkan investasi yang masuk ke kawasan Pusat Primer
Gedebage. Adapun skenario dalam model Pengembangan Pusat Primer Gedebage
sebagai berikut, yaitu :
c. Skenario 1, dimana pengembangan Pusat Primer Gedebage berjalan sesuai
dengan investasi saat ini, yaitu sebesar Rp. 500,85 Milyar.
d. Skenario 2, dimana pengembangan Pusat Primer Gedebage berjalan sesuai
dengan investasi yang direncanakan sebesar Rp. 11,945.
Dari perhitungan simulasi tentang skenario Model Pengembangan Pusat
Primer Gedebage bagi pembangunan ekonomi Kota Bandung, maka dapat
dihitung perbandingan PDRB dan pendapatan per kapita dari skanario 1 dan 2
untuk tahun simulasi (2034) seperti yang terlihat dalam Tabel 21.
Tabel 21 Hasil Simulasi Skenario 1 dan 2 dalam Model Pengembangan
Pusat Primer Gedebage
Tahun ke PDRB (Triliun Rp)
Pendapatan Per Kapita
(Juta Rp)
Skenario 1 Skenario 2 Skenario 1 Skenario 2
Kondisi Saat ini 26,979 26,979 11,37 11,37
1 27,450 29,875 1193 12,63
2 29,900 34,750 12,46 13,84
3 32,350 39,625 12,98 15,00
4 34,800 44,500 13,47 16,12
5 37,250 49,375 13,95 17,19
6 39,700 54,250 14,41 18,23
7 42,150 59,125 14,85 19,22
8 44,600 64,000 15,28 20,19
9 47,050 68,875 15,69 21,11
10 49,500 73,750 16,09 22,01
11 51,950 78,625 16,47 22,88
12 54,400 83,500 16,84 23,71
13 56,850 88,375 17,20 24,53
14 59,300 93,250 17,55 25,38
Lanjutan Tabel 20
106
15 61,750 98,125 17,89 26,30
16 64,200 103,000 18,21 27,19
17 66,650 107,875 18,53 28,06
18 69,100 112,750 18,84 28,90
19 71,550 117,625 19,13 29,71
20 74,000 122,500 19,42 30,50
21 76,450 127,375 19,70 31,27
22 78,900 132,250 19,98 32,02
23 81,350 137,125 20,24 32,74
24 83,800 142,000 20,50 33,45
25 atau 2034 86,250 146,875 20,75 34,10
Sumber : Data diolah 2011
Berdasarkan Tabel 21 dapat terlihat bahwa pengembangan Pusat Primer
Gedebage akan berdampak secara positif terhadap pembangunan ekonomi Kota
Bandung yang ditandai adanya kenaikan nilai PDRB atas dasar harga konstan
tahun 2000 maupun peningkatan pendapatan per kapita penduduk Kota Bandung.
Namun dalam aspek lain terutama luas Ruang Terbuka Hijau mengalami
penekanan hingga di akhir tahun simulasi (2034) hanya memiliki proporsi 5,21
persen dari total luas wilayah Kota Bandung (16.730 Ha). Oleh karena itu pada
akhir tahun simulasi lahan Kota Bandung akan didominasi penggunaan lahan pada
tiga fungsi lahan, yaitu lahan untuk perumahan, lahan untuk industri dan lahan
untuk kegiatan ekonomi jasa. Selain itu pula penggunaan lahan untuk perumahan
akan didominasi bentuk hunian yang bersifat vertikal (rumah susun).
Lanjutan Tabel 21