toolkit kpbu sektor gedung olahraga 2016 daftar...

TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016

BUKU IV i

DAFTAR ISI

LATAR BELAKANG ..................................................................................................... 1

TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 2

PENERIMA MANFAAT ................................................................................................. 3

MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 3

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 4

RUANG LINGKUP GEDUNG/SARANA OLAHRAGA ................................................... 4

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 5

RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................ 6

BAB 1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 8

1.2. Maksud dan Tujuan ............................................................................................. 8

1.2.1. Maksud ..................................................................................................... 8

1.2.2. Tujuan ...................................................................................................... 8

1.3. Sistematika Pembahasan .................................................................................... 9

BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan ................................................................................................ 10

2.1.1. Kondisi Eksisting Fasilitas Olahraga ......................................................... 10

2.1.2. Prestasi Olahraga ..................................................................................... 10

2.1.3. Kebutuhan Olahraga Rekreasi dan Fungsi Lainnya .................................. 10

2.1.4. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah ................................................... 11

2.1.5. Demografi dan Kependudukan ................................................................. 11

2.2. Kajian Kepatuhan ................................................................................................ 11

2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) ................... 11

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) ............... 11

2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) ................. 11

2.2.4. Rencana Strategis Kemenpora ................................................................. 11

2.2.5. Rencana Strategis Dinas Pemuda dan Olahraga ..................................... 12


BUKU IV ii

2.3. Kesimpulan ......................................................................................................... 12

BAB 3. KAJIAN TEKNIS

3.1. Analisis Fisik Lingkungan .................................................................................... 13

3.2. Peruntukan Gedung Olahraga ............................................................................. 13

3.3. Analisis Teknis Operasional ................................................................................ 15

BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1. Kajian Ekonomi ................................................................................................... 17

4.1.1. Analisis Permintaah (Demand) ................................................................. 17

4.1.2. Metodologi ................................................................................................ 17

4.1.3. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survay ................................. 18

4.1.4. Analisis Deskriptif ..................................................................................... 18

4.1.5. Analisis Induktif ........................................................................................ 19

4.1.6. Analisis Model Logistic Multinomial .......................................................... 19

4.2. Analisis Pasar (Market) ....................................................................................... 20

4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU .................................................................... 20

4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS) ......................................................... 21

4.4.1. Asumsi Umum .......................................................................................... 21

4.4.2. Manfaat .................................................................................................... 21

4.4.3. Biaya ........................................................................................................ 22

4.4.4. Parameter Penilaian ................................................................................. 22

4.4.5. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 22

4.5. Analisis Keuangan ............................................................................................... 22

4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan ....................................................................... 23

4.5.2. Pendapatan .............................................................................................. 23

4.5.3. Biaya ........................................................................................................ 23

4.5.4. Indikator Keuangan .................................................................................. 24

4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana ............................... 25

4.5.6. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 25

4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang) .................................................... 25

4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost) ...................................................... 26


BUKU IV iii

4.6.2. Pembiayaan (Financing) ........................................................................... 26

4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost) ................................................................. 26

4.6.4. Risiko ....................................................................................................... 26

4.6.5. Competitive Neutrality .............................................................................. 27

4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 27

BAB 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

5.1. Kajian Hukum ...................................................................................................... 28

5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan ................................................. 28

5.1.2. Risiko Hukum dan Stretgi Mitigasi ............................................................ 33

5.1.3. Kebutuhan Perizinan ................................................................................ 33

5.1.4. Rencana dan Jadwa, Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum .... 34

5.2. Kajian Kelembagaan ........................................................................................... 34

5.2.1. Struktur Organisasi KPBU ........................................................................ 34

5.2.2. Penanggung Jawa Proyek Kerjasama ...................................................... 35

5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan

(Stakeholder Mapping) ............................................................................. 35

5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan ...................................................................... 36

5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan .......................................................... 36

BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

6.1. Pengamanan Lingkungan .................................................................................... 37

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan ........................................................ 37

BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU

7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 40

7.2. Penetapan Skema KPBU .................................................................................... 40

7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU ........................................................................ 40

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 40

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga ......................................................................... 41

7.2.4. Alur Finansial Operasional ....................................................................... 41

7.2.5. Penggunaan Aset Daerah ........................................................................ 41

7.2.6. Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset ......................................... 41


BUKU IV iv

BAB 8. KAJIAN RISIKO

8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................. 42

8.2. Prinsip Alokasi Risiko .......................................................................................... 43

8.3. Metode Penilaian Risiko ...................................................................................... 43

8.4. Mitigasi Risiko ..................................................................................................... 45

BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DNA DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN

PEMERINTAH

9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 53

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah ............................................................ 53

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah ............................................................... 54

BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING

ISSUES)

10.1. Identifikasi Hal-hal Kritis ...................................................................................... 55

10.2. Rencana Penyelesaian Hal-hal Kritis ................................................................... 55

BAB 11. KAJIAN PENGADAAN

11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 56

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan ....................................................................... 56

11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU ..................................................................... 56

11.4. Proses Pengadaan .............................................................................................. 57

11.5. Jadwal dan Kontrak ............................................................................................. 57


BUKU IV v

DAFTAR TABEL Tabel 1. Klasifikasi Penggunaan Gedung Olahraga ................................................................ 14

Tabel 2. Contoh Manfaat dalam ABMS KPBU Sektor Gedung Olahraga ............................... 21

Tabel 3. Pembagian Urusan Pemerintah dalam Bidang Keolahragaan ................................. 29

Tabel 4. Kriteria Jenis Kegiatan Pembangunan Gedung Olahraga yang Wajib Amdal .......... 39

Tabel 5. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 43

Tabel 6. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 44

Tabel 7. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 45

Tabel 8. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Perkeretaapian ................................... 46

Tabel 9.

DAFTAR GAMBAR Gambar 1. Kerangka Konseptual Pola Masalah Keolahragaan Indonesia ................................. 2

Gambar 2. Sirkulasi Gedung Olahraga ....................................................................................... 16

Gambar 3. Contoh Struktur Organisasi KPBU Sektor Olahraga ................................................. 34

Gambar 4.


BUKU IV 1

LATAR BELAKANG

Pembangunan bangsa tidak terlepas dari pembangunan Sumber Daya Insani (SDI) yang

menekankan pada pembangunan jiwa dan raga atau jasmani serta rohani. Bangsa yang kuat

dan besar terutama ditentukan oleh SDI-nya. Melalui olahraga keberadaan suatu bangsa juga

dapat dihadirkan secara global pada dunia. Para ahli meyakini bahwa olahraga memberi

kontribusi dalam membentuk bahkan mampu melakukan pembentukan kembali identitas

nasional suatu negara dalam dunia global.

Di banyak negara, olahraga ternyata bukan saja merupakan aktifitas yang memberikan manfaat

intangible bagi bangsa, tetapi ketika dikelola dengan baik, olahraga akan menjelma menjadi

industri yang mampu mempekerjakan ribuan tenaga kerja serta menjadi sumber pendapatan

pajak bagi pemerintah. Ketika sedang membangun moral bangsa melalui prestasi olahraga,

sebenarnya juga sedang membangun ekonomi bangsa.

Bercermin dari betapa olahraga berperan dalam pembentukan identitas bangsa serta

regenerasi sosial dan ekonomi, maka diperlukan perhatian lebih serius dalam membangun

prestasi olahraga Indonesia. Apabila olahraga di Indonesia maju dan mampu meraih prestasi

pada berbagai kompetisi internasional maka akan membangun karakter dan kepercayaan diri

sebagai bangsa. Di sisi lain, secara ekonomi prestasi ini akan merupakan langkah maju dalam

membangun industri olahraga di tanah air.

Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh Paramadina Public Policy Institute, terdapat

beberapa pokok perhatian mereka tentang faktor-faktor yang menyebabkan turunnya prestasi

olahraga. Berikut beberapa pokok masalah yang diidentifikasi:

1. Profesi Atlet Tidak Menarik bagi Anak Bangsa

2. Olahraga Tidak Terbangun Secara Terintegrasi dengan Sistem Pendidikan

3. Minimnya Dana Untuk Pembinaan Olahraga

4. Belum Optimalnya Keterlibatan Berbagai Pihak, terutama Pihak Swasta, dalam

Pembinaan Olahraga

5. Sarana dan Prasarana Olahraga yang Minim

6. Strategi, Peran dan Prioritas Pemerintah

Dilihat dari pokok permasalahan diatas, maka point 4, 5, dan 6 sangat terkait dengan strategi,

peran dan prioritas Pemerintah dalam pengembangan olahraga melalui optimalisasi pihak

swasta dalam mengembangkan sarana dan prasarana olahraga yang memadai.


BUKU IV 2

Gambar 1. Kerangka Konseptual Pola Masalah Keolahragaan Indonesia

Terdapat kecenderungan bahwa banyak pengusahan yang tertarik dalam pengembangan

olahraga, namun hanya karena didasari passion pribadi. Oleh karenanya, untuk dapat menarik

investor untuk berinvestasi di bidang olahraga, maka diperlukan strategi pemerintah dalam

mendukung hal tersebut, salah satunya melalui pemberian insentif yang mendukung, seperti

misalnya pemberian kebijakan fiskal yang lebih ringan.

Ketidakmerataan fasilitas olahraga juga menjadi salah satu kendala pengembangan olahraga di

berbagai wilayah. Keterbatasan fasilitas yang tersedia di daerah menyebabkan atlit-atlit daerah

yang berpotensi harus mencari fasilitas yang memadai di daerah lain, namun tidak sedikit atlet

yang enggan dan tidak memiliki keberanian untuk keluar dari kampung halamannya.

Dengan melihat kondisi tersebut, maka Pemerintah perlu membuat suatu terobosan

pembangunan fasilitas dan sarana olahraga yang memadai dengan memanfaatkan sumber

pembiayaan alternatif, salah satunya melalui skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha

(KPBU).

TUJUAN TOOLKIT KPBU

Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan

Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah

menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.

Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum (guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam

peraturan menteri ini telah disediakan tata cara proses perencanaan, penyiapan dan transaksi

proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan untuk:

1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong

partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan

2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.


BUKU IV 3

Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut menjadi

dokumen pra studi kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa toolkit atau petunjuk

pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.

Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah

1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)

2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

website

3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan memperjelas pengguna dalam menentukan

tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen prastudi

kelayakan

PENERIMA MANFAAT

Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah:

a. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah

b. Badan usaha pemrakarsa

c. Badan usaha

d. Pemangku kepentingan lainnya

MENGAPA PERLU KPBU?

• Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur

• Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam

penyediaan infrastruktur atau layanan publik

• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam penentuan proyek yang layak untuk

dikembangkan

• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak

swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien

• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak

swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik dapat

digunakan dalam waktu yang lebih lama.


BUKU IV 4

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?

Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, maka infrastruktur yang dapat dikerjasamakan

merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor,

yaitu:

1) Infrastruktur transportasi

2) Infrastruktur jalan

3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi

4) Infrastruktur air minum

5) Infrastruktur sistem pengelolaan air

limbah terpusat

6) Infrastruktur sistem pengelolaan air

limbah setempat

7) Infrastruktur sistem pengelolaan

persampahan

8) Infrastruktur telekomunikasi dan

informatika

9) Infrastruktur energi dan

ketenagalistrikan

10) Infrastruktur minyak dan gas bumi

11) Infrastruktur konservasi energi

12) Infrastruktur fasilitas perkotaan

13) Infrastruktur kawasan

14) Infrastruktur pariwisata

15) Infrastruktur fasilitas pendidikan

16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga

17) Infrastruktur kesehatan

18) Infrastruktur pemasyarakatan

19) Infrastruktur perumahan rakyat

RUANG LINGKUP GEDUNG/SARANA OLAHRAGA

Gedung/sarana olahraga yang dimaksud dalam toolkit KPBU ini adalah gedung olahraga

Klasifikasi A dengan skala pelayanan nasional dan regional. Sarana dan prasarana olah raga

termasuk didalamnya fasilitas-fasilitas penunjang seperti ruang ganti, toilet, kantin, lahan parkir,

fasilitas kenyamanan (amenities), dan sebagainya.

Gedung/sarana olahraga ini berikutnya akan disebut Pusat Olahraga, Kebugaran dan Rekreasi

(Sport, Leisure, and Recreation Centre), dimana gedung/sarana ini akan menyediakan fasilitas

olahraga, kebugaran dan area olah raga rekreasi. Fasilitas kebugaran adalah suatu tempat

yang menyediakan berbagai macam fasilitas kebugaran seperti alat-alat pembentukan tubuh

dan kelas kebugaran (aerobic). Olahraga rekreasi adalah olahraga yang dilakukan untuk tujuan

rekreasi, seperti misalnya senam, jantung sehat, taichi, skateboard, inline, permainan

tradisional, dan sebagainya.


BUKU IV 5

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN

Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan untuk

keperluan penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk sektor Gedung Olahraga.

Secara umum, isi prastudi kelayakan meliputi:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 4 : Kajian Teknis

Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan

Bab 12: Rencana Pelaksanaan

Lampiran-lampiran

• Info Memorandum

• Bahan Market Sounding

• Lain-lain


BUKU IV 6

Ringkasan Eksekutif

Ringkasan Eksekutif merupakan ringkasan isi Dokumen Prastudi Kelayakan yang akan

menjadi titik perhatian (highlight) perencanaan bisnis atau tesis dari rencana bagi pengambil

keputusan dalam proses KPBU ini. Tujuan ringkasan eksekutif adalah untuk memberikan

gambaran perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.

Ringkasan eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang diperlukan proyek

ini dan tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Terakhir memasukkan

jumlah dan tujuan pinjaman atau investasi, jangka waktunya, kelayakan pendanaan dan

pernyataan pembayaran bagi pihak PJPK maupun BUP serta manfaat bagi semua pihak.

Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6 pertanyaan

yaitu: Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun pembuatan ringkasan

eksekutif secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :

1. Pengantar.

Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang diperlukannya proyek serta

mengapa perlunya proyek ini dilakukan dengan skema KPBU.

2. Lokasi Proyek

Mendefinisikan rencana lokasi pelaksanaan proyek, mulai dari provinsi,

kabupaten/kota, kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan pelayanannya.

3. Peluang Pasar

Mendefinisikan dengan jelas peluang pasar dari proyek yang direncanakan

berdasarkan hasil analisa pasar yang dilakukan.

4. Skema Kerjasama yang ditawarkan

Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan beserta

dengan alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.

5. Rencana Investasi

Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-

pihak yang terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya bila

ada) mencakup Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang

diharapkan (Expected Revenue), biaya (Expense) dan proyeksi laba bersih (net profit

projection) selama masa kerjasama.

6. Struktur Organisasi

Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan telibat dalam KPBU.

Penjelasan dapat dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan

keterangannya.


BUKU IV 7

7. Kesiapan Proyek

Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang sudah

maupun belum terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin lingkungan, dan

sebagainya.

8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Menjelaskan posisi Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah dalam

proyek KPBU yang akan dilaksanakan.

.


BUKU IV 8

Bab 1. Pendahuluan

1.1. Latar Belakang

Menguraikan latar belakang diperlukannya proyek KPBU dilihat dari pemenuhan kebutuhan

fasilitas olahraga, baik secara nasional maupun regional. Beberapa poin penting untuk dapat

dimasukkan dalam Latar Belakang ini meliputi:

• Kondisi prestasi olahraga

• Kendala dalam peningkatan prestasi olahraga

• Kebijakan umum dalam peningkatan fasilitas olahraga

• Pembiayaan fasilitas olahraga

• Kendala dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung olahraga.

• Hipotesis kebutuhan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung

olahraga dengan melibatkan pihak swasta melalui skema KPBU.

1.2. Maksud dan Tujuan

1.2.1. Maksud

Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh

dari maksud tersebut antara lain sebagai berikut:

• Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk

berinvestasi dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung

olahraga.

• Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung

olahraga melalui KPBU.

• Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan

gedung olahraga melalui skema KPBU.

• Dan/atau lainnya

1.2.2. Tujuan

Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari

tujuan tersebut antara lain sebagai berikut:


BUKU IV 9

• Memberikan pemahaman kelayakan pelaksanaan pembiayaan penyediaan

dan/ataupun pengelolaan gedung olahraga melalui skema KPBU.

• Meningkatkan pelayanan aktivitas olahraga kepada masyarakat.

• Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam

memberikan pelayanan dan fasilitas olahraga di wilayah proyek.

• Dan/atau lain-lain

1.3. Sistematika Pembahasan

Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan, yaitu:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Teknis

Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan

Bab 12: Rencana Pelaksanaan


BUKU IV 10

Bab 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan

Permasalahan penyediaan dan pengelolaan fasilitas olahraga harus dapat diuraikan secara

jelas. Kadar dan kualitas dari jasa-jasa layanan fasilitas olahraga yang ada serta

mengidentifikasi segara permasalahan dan kekurangannya. Untuk mengidentifikasi

permasalahan dimaksud, maka beberapa pertanyaan berikut ini harus sudah dapat dijawab

pada tahapan Prastudi Kelayakan ini.

2.1.1. Kondisi Eksisting Fasilitas Olahraga

Menjelaskan kondisi eksisting fasilitas olahraga yang antara lain meliputi:

• Fasilitas olahraga apa saja yang ada

• Lokasi dan fungsi fasilitas olahraga

• Pengelola fasilitas olahraga

• Pengguna fasilitas olahraga

• Manfaat fasilitas olahraga selain sebagai tempat olahraga

• Kualitas fasilitas yang ada

• Biaya atau tarif penggunaan fasilitas olahraga

2.1.2. Prestasi Olahraga

Menjelaskan prestasi apa saja yang dihasilkan dari fasilitas olahraga yang ada atau

atlet yang berasal dari wilayah layanan fasilitas tersebut, seperti misalnya atlet-atlet

berprestasi, capaian prestasi dalam berbagai even pertandingan, potensi-potensi

olahraga apa saja yang ada, dan lain sebagainya.

2.1.3. Kebutuhan Olahraga Rekreasi dan Fungsi Lainnya

Menjelaskan sejauh mana wilayah tersebut memerlukan fasilitas olahraga rekreasi

dan juga fungsi lainnya, seperti misalnya untuk keperluan pergelaran kesenian,

pernikahan, dan sebagainya.


BUKU IV 11

2.1.4. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah

Menjelaskan apa saja inisiatif Pemerintah/Pemda dalam meningkatkan prestasi

olahraga di wilayah tersebut, termasuk misalnya alokasi anggaran untuk olahraga,

program apa saja yang sedang atau akan dijalankan, dan lain sebagainya.

2.1.5. Demografi dan Kebutuhan

Menjelaskan demografi di wilayah pelayanan fasilitas baik saat ini maupun proyeksi

selama tahun perencanaan, kajian kebutuhan fasilitas olahraga, gap antara fasilitas

yang ada dengan fasilitas yang diperlukan.

2.2. Kajian Kepatuhan

Kajian kepatuhan ini bertujuan untuk melihat kesesuaian rencana penyediaan atau

pengelolaan fasilitas olahraga dengan rencana-rencana, program-program, dan kebijakan-

kebijakan yang ada. Beberapa rencana yang perlu dikaji kesesuaiannya antara lain

dijabarkan dalam sub-bab berikut.

2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) 2005 – 2025

Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan fasilitas olahraga

sesuai dengan rencana pembangunan di sektor olahraga dalam jangka panjang

nasional.

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2015 – 2019


sesuai dengan rencana pembangunan di sektor olahraga nasional dalam jangka

menengah.

2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)


sesuai dengan rencana pembangunan di sektor olahraga jangka menengah di

wilayah pelayanan.

2.2.4. Rencana Strategis Kemenpora


sesuai dengan rencana strategis Kemenpora.


BUKU IV 12

2.2.5. Rencana Strategis Dinas Pemuda dan Olahraga


sesuai dengan rencana strategis Dinas Pemuda dan Olahraga di wilayah pelayanan.

2.3. Kesimpulan

Menjelaskan bagaimana rencana pengembangan gedung olahraga dengan skema KPBU

sesuai dengan kebutuhan dan juga sesuai dengan rencana-rencana yang ada.


BUKU IV 13

Bab 3. Kajian Teknis

Dalam melakukan kajian teknis, perlu diketahui terlebih dahulu konsep fasilitas olahraga dan

fasilitas pendukung apa saja yang akan dibangun. Toolkit ini diarahkan untuk

pengembangan skema KPBU untuk pusat olahraga, kebugaran dan rekreasi.

Beberapa hal yang harus dikaji secara teknis adalah seperti diuraikan di bawah ini.

3.1. Analisis Fisik dan Lingkungan

Diuraikan secara lengkap lokasi Gedung Olahraga dilihat dari berbagai aspek, yaitu:

• Arah pengembangan wilayah dan kesesuaian dengan tata ruang wilayahnya.

• Kondisi fisik lahan seperti misalnya kemiringan tanah, bentuk morfologi dan topografi

lahan, dan sebagainya

• Kondisi daya dukung lahan yang dilihat dari aspek geologi dan jenis tanah lahan.

• Kondisi hidrologi lokasi Gedung Olahraga yang meliputi air permukaan dan air tanah.

• Kondisi iklim yang mencakup curah hujan, temperatur rata-rata dan kelembaban

udara.

• Status tanah lokasi Gedung Olahraga

3.2. Peruntukan Gedung Olahraga

Diuraikan peruntukan gedung olahraga termasuk juga klasifikasi gedung olahraga dan

fungsi lainnya.

Peruntukan gedung olahraga membahas apakah gedung olahraga untuk kegiatan olahraga

dalam ruang tertutup (indoor), olahraga ruang terbuka (outdoor) ataupun gabungan

keduanya.

Klasifikasi gedung olahraga disesuaikan dengan ketentuan dalam Standar SNI 03-3647-

1994 tentang tata cara perencanaan teknik bangunan gedung olahraga.

Klasifikasi berdasarkan penggunaan bangunan gedung olahraga adalah sebagai berikut:


BUKU IV 14

Tabel 1. Klasifikasi Penggunaan Gedung Olahraga

KLASIFIKASI

PENGGGUNAAN

JUMLAH MINIMAL CABANG

OLAHRAGA

JUMLAH MINIMAL LAPANGAN

KETERANGAN PERTANDINGAN NASIONAL/

INTERNASIONAL LATIHAN

JUMLAH PENONTON

TYPE A Tenis lapangan

Bola Basket

Bola Volley

Bulutangkis

1 buah

1 buah

1 buah

4 buah

1 buah

3 buah

4 buah

6 – 7 buah 3000 – 5000

Untuk cabang olahraga lain masih dimungkinkan penggunaannya sepanjang ketentuan ukuran minimalnya masih dapat dipenuhi oleh gedung olahraga

TYPE B Bola Basket

Bola Volley

Bulutangkis

1 buah

1 buah (nasional)

-

-

2 buah

3 buah

1000 – 3000

Idem

TYPE C Bola Volley

Bulutangkis

-

1 buah

1 buah

-

Maksimal 1000

Idem

Perlu dikaji juga skala pelayanan gedung olahraga yang terdiri dari:

1. Skala Nasional

Fasilitas olah raga ini menampung atau melayani kegiatan-kegiatan di antaranya

kpmpetisi utama, pertandingan, latihan dan mengajar dengan standar internasional

seperti PON, Sea Games, dan sejenisnya.

2. Skala Regional

Fasilitas olah raga yang melayani satu atau beberapa daerah denga populasi

sebesar 200.000 sampai dengan 350.000 penduduk dan merupakan fasilitas

pelengkap di suatu daerah atau wilayah.

3. Skala Lingkungan

Fasilitas olah raga yang melayani satu lingkungan, dalam hal ini lingkungan

pemukiman dngan populasi 2.000 sampai dengan 10.000 orang, dan biasannya

disediakan dalam suatu kompleks perumahan sebagai satu pelengkap sarana.

4. Skala Sekolahan

Fasilitas olah raga ini melayani olah raga di suatu sekolahan, biasanya berbentuk

aula, serbaguna dan dapat berbentuk lapangan terbuka serta digunakan hanaya

untuk latihan olah raga standar saja.


BUKU IV 15

5. Skala Khusus

Fasilitas olah raga yang menangani olah raga jenis tertentu yang sifatnya komersial

atau yang diperuntukkan khusus bagi penyandang cacat, biasanya dibentuk oleh

pihak swasta.

3.3. Analisis Teknis Operasional

Diuraikan secara lengkap analisis teknis operasional pembangunan gedung olahraga,

seperti misalnya persyaratan teknis lokasi, penyediaan fasilitas penunjang, ketersediaan

utilitas, kompartemenisasi penonton dan sirkulasi penujang lokasi.

Berdasarkan Standar SNI 03-3647-1994:

1. Fasilitas Penunjang

• Ruang ganti atlit direncanakan untuk tipe A dan B minimal dua unit dan tipe C

minimal 1 unit, dengan ketentuan sebagai berikut :

▪ Lokasi ruang ganti harus dapat langsung menuju lapangan melalui koridor

yang berada dibawah tempat duduk penonton.

▪ Kelengkapan fasilitas tipa-tiap unit antara lain toilet, ruang bilas, dan ruang

ganti yang terpisah antara pria dan wanita;

▪ Ruang ganti pelatih dan wasit;

▪ Ruang P3K;

▪ Ruang pemanasan;

▪ Ruang latihan beban;

▪ Toilet penonton;

▪ Gudang;

▪ Ruang panel dan ruang mesin;

▪ Ruang kantin;

▪ Ruang Penjaga;

▪ Tiket boks;

▪ Ruang VIP dan ruang pers;

▪ Tempat parkir

▪ Fasilitas bagi disabilitas


BUKU IV 16

▪ Fasilitas pemadam kebakaran

2. Kompartemenisasi Penonton

Kompartemenisasi penonton harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:

a. Daerah penonton harus dibagi dalam kompartemen yang masing-masing

menampung penonton minimal 2000 orang atau maximal 3000 orang;

b. Antar dua kompartemen yang bersebelahan harus dipisahkan dengan pagar

permanen transparan minimal setinggi 1,2 m, maksimal 2,0 m.

3. Sirkulasi Penunjang

Sirkulasi gedung olahraga yang terdiri dari penonton pemain dan pengelola masing-

masing harus disediakan pintu untuk masuk ke dalam gedung. Sirkulasi bagi masing-

masing kelompok agar diatur sesuai dengan bagan,seperti gambar berikut.

Gambar 2. Sirkulasi Gedung Olahraga


BUKU IV 17

Bab 4. Kajian Ekonomi dan Finansial

Pada bab ini perlu dilakukan kajian secara ekonomi yang meliputi analisis permintaan

(demand), analisis pasar dari sisi investor, analisis struktur pendapatan, serta analisis biaya

dan manfaat sosial (ABMS). Selain itu juga dilakukan kajian finansial yang meliputi asumsi

analisis keuangan, pendapatan pelaku usaha, biaya Capex dan OPEX, indikator keuangan,

proyeksi kinerja keuangan, analisis sensitivitas, serta analisis Nilai Manfaat Uang (Value for

Money).

4.1. Kajian Ekonomi

4.1.1. Analisis Permintaan (Demand)

Analisis permintaan ini ditujukan untuk untuk mendapatkan gambaran yang lebih

komprehensif terkait proyek pembangunan gedung olahraga, terutama dari aspek

ekonomi, komersial dan jumlah kebutuhan sarana olahraga dan fungsi lainnya, maka

proyeksi dan perkiraaan jumlah pengguna gedung olahraga, jumlah kompetisi atau

pertandingan yang akan diadakan, jumlah kegiatan non-olahraga yang mungkin

diadakan seperti misalnya pertunjukan kesenian, pernikahan, dan lainnya menjadi

sangat penting. Hal ini akan menentukan asumsi pendapatan yang akan diperoleh

dari pengusahaan Gedung Olahraga, besaran sewa Gedung Olahraga yang ideal

dan pengaruh-pengaruhnya.

Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey –

RDS) yang akan memuat proporsi penumpang yang mau berolahraga di gedung

olahraga ini, kemampuan membayar calon pengguna GOR, kesediaan membayar

tariff atau sewa lapangan, dan harapan pelayanan yang diinginkan. Kajian RDS

GOR ini juga dapat digunakan untuk mengkonfirmasi analisa demand forecast dan

akan dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.

4.1.2. Metodologi

Dalam subbab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan

Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam

metodologi mencakup:

a. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada

responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner

memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan

menyangkut dengan pasar GOR yang akan dibangun.


BUKU IV 18

b. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs,

dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Analisis deskriptif berusaha

menjelaskan atau menggambarkan karakteristik data hasil survei melalui

serangkaian tabel ataupun grafik, sedangkan analisis crosstabs (tabulasi silang)

pada prinsipnya menyajikan data dalam bentuk tabulasi, yang meliputi baris dan

kolom. Melalui analisis crosstabs dapat dilihat apakah antara variabel pada sisi

baris dan variabel pada sisi kolom memiliki hubungan. Hal tersebut dapat dilihat

dari nilai Chi-Square yang ditampilkan. Sedangkan untuk melihat sekuat apa

hubungan antara variabel dalam baris dengan variabel dalam kolom dapat dilihat

dari nilai korelasinya.

Analisis multinomial logistic regression (MLR) merupakan perluasan dari binary

(dua kategori) logistic regression, dimana variabel tidak bebasnya mempunyai

kategori lebih dari dua. Berbeda dengan analisis deskriptif yang unit analisisnya

mencakup 1 (satu) variabel atau biasa disebut individual analisis dan crosstab

tabulation yang unit analisisnya mencakup 2 (dua) variabel atau dikenal dengan

istilah analisis korelasi. Pada analisis MLR sedikit lebih kompleks karena

melibatkan lebih dari dua variabel, dimana terdapat satu variabel bebas yang

akan diprediksi oleh beberapa variabel tidak bebas.

4.1.3. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai

Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang

mencakup diantaranya:

• Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta

persentase karakteristik respondennya.

• Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode

mewawancarai rensponden.

• Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.

• Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.

• Proses editing dan pengkodean (coding).

• Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan

pengolahan data.

4.1.4. Analisis Deskriptif

Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu

diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

• Informasi kelompok usia responden.

• Informasi pekerjaan dan kewarganegaraan responden.


BUKU IV 19

• Sarana olahraga eksisting yang digunakan.

• Biaya yang dikeluarkan responden untuk penggunaan sarana olahraga.

• Kesediaan membayar tariff sewa penggunaan fasilitas olahraga (willingnes to

pay).

• Keinginan responden untuk menggunakan fasilitas olahraga (willingness to use).

• Ekspetasi utama responden terhadap rencana pembangunan gedung olahraga.

(misalnya, jenis fasilitas olahraga, kenyamanan, waktu dan tariff sewa,

kebersihan lapangan olahraga, maupun fasilitas lainnya).

4.1.5. Analisis Induktif.

Analisis induktif digunakan untuk mengkaji ada tidaknya hubungan antara dua

variabel yang ada, juga akan melihat seberapa kuat hubungan yang terjadi jika

memang hubungan itu ada. Contoh analisis yang dilakukan adalah misalnya

hubungan antara tarif rencana pembangunan fasilitas olahraga dengan:

• Pekerjaan responden

• Sarana olahraga yang biasa digunakan

• Biaya sewa sarana olahraga yang biasa digunakan

• Lama sewa penggunaan fasilitas olahraga eksisting

• Ekspetasi (harapan)

4.1.6. Analisis Model Logistic Multinomial

Model yang akan dibangun adalah mengenai peluang tarif fasilitas olahraga. Pada

model ini, ingin diprediksi mengenai peluang tarif sewa fasilitas olahraga melalui

sejumlah prediktor (variabel bebas). Berdasarkan model yang berhasil dibangun,

selanjutnya dilakukan simulasi dengan memperhatikan kombinasi sejumlah variabel

bebas (prediktor). Dengan mengandalkan hasil simulasi dapat dibuat analisis lebih

lanjut mengenai kecenderungan kesedian responden dalam membayar tarif sewa.

Kemudian, berangkat dari simulasi dan analisis kecenderungan (peluang) tarif sewa

sarana olahraga akan dapat disimpulkan besar tarif yang pantas.

4.2. Analisis Pasar (Market)

Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar pelanggan sarana olahraga namun lebih

pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan

beberapa hal di bawah ini:


BUKU IV 20

• Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU

yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya

mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi

yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan

akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau

internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi

besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan

pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek

KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan

dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.

• Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan

yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.

• Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat

kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor gedung olahraga.

4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian

kerjasama. Untuk sektor gedung olahraga, umumnya dibagi menjadi dua:

• Pendapatan dari tiket penonton/ penyewa (Farebox);

• Pendapatan Non-Farebox (iklan, area parkir, sewa alat olahraga, usaha kantin, dan

usaha lainnya).

Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif serta diidentifikasi dampak

terhadap pendapatan jika terjadi:

• kenaikan biaya KPBU (cost over run);

• pembangunan KPBU selesai lebih awal;

• pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga

dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan

(clawback mechanism);

• pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.


BUKU IV 21

4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA)

merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan

kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan

tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan

ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu

diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi

pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu

diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:

4.4.1. Asumsi umum

• Periode evaluasi;

• Faktor konversi;

• Dan asumsi lain yang diperlukan.

4.4.2. Manfaat

Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek

KPBU Gedung Olahraga. Manfaat dari pengembangan gedung olahraga dapat

beragam tergantung dari jenis serta tujuan pengembangan gedung tersebut. Berikut

adalah contoh beberapa manfaat yang mungkin terjadi dari investasi gedung

olahraga:

Tabel 2. Contoh Manfaat dalam ABMS KPBU Sektor Gedung Olahraga

Manfaat Langsung bagi Penyedia Jasa

Manfaat Langsung bagi Pengguna Jasa

Manfaat Tidak Langsung bagi Pihak Terkait

Pendapatan dari tiket penonton/ Penyewa lapangan (Farebox)

Peningkatan kesehatan (penghematan biaya kesehatan),

Kompetisi olahraga

Multiplier effects

Peningkatan pendapatan dari Non-Farebox

Kebersihan Ramah lingkungan

Kenyamanan Keselamatan dan keamanan

Kemudahan akses ke pusat-pusat kegiatan

Keuntungan bagi pusat-pusat kegiatan komersil dan perkantoran


BUKU IV 22

Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi,

seperti penghematan biaya kesehatan, dan lainnya. Manfaat tersebut selanjutnya

dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

4.4.3. Biaya

• Biaya penyiapan KPBU;

• Biaya modal;

• Biaya operasional;

• Biaya pemeliharaan;

• Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.

Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan

pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

4.4.4. Parameter Penilaian

Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU

yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputI:

• Economic Internal Rate of Return (EIRR);

• Economic Net Present Value (ENPV);

• Economic Benefit Cost Ratio (BCR).

4.4.5. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

• Perubahan nilai social discount rate;

• Penurunan/kenaikan komponen biaya;

• Penurunan/kenaikan komponen manfaat

4.5. Analisis Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan

dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain

meliputi:


BUKU IV 23

4.5.1. Asumsi analisis keuangan

Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek

KPBU gedung olahraga adalah antara lain sebagai berikut :

• Tingkat inflasi per tahun

• Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman

pertahun

• Jumlah penyewa dan penonton

• Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi

per tahunnya

• Besarnya tarif sewa/ tiket

• Harga bahan bakar/ listrik yang digunakan dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.

• Tarif pajak

• Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan,

pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.

• Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya

• Periode kerja sama

4.5.2. Pendapatan

Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi

pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis

sebelumnya.

4.5.3. Biaya

Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari

tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang

perlu dikaji meliputi:

• Biaya investasi (CAPEX)

Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun

secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan

harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk

biaya investasi (CAPEX) sektor gedung olahraga ini antara lain meliputi :

- Biaya investasi untuk akuisisi dan pematangan lahan/tanah

- Biaya investasi untuk pembangunan lapangan/gedung olahraga

- Biaya investasi untuk kompartemen penonton


BUKU IV 24

- Biaya investasi untuk pembangunan bangunan penunjang

- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk

jalan akses, tempat parkir, dll.

- Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan (jenis dan tujuan

pengembangan gedung olahraga)

Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek

investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang

mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek,

biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.

• Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)

Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga

asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

- Biaya tenaga kerja

- Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur gedung olahraga

- Biaya listrik, bahan bakar genset, dan utilitas

- Biaya penyusutan

- Biaya asuransi

- Biaya bunga hutang

- Biaya lainnya

4.5.4. Indikator keuangan

Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan

menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana.

Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

• IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.

• Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC

maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return

(MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.


BUKU IV 25

4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana

Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana

dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan

yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

• Proyeksi laba rugi (income statement)

• Proyeksi neraca (balance sheet)

• Proyeksi arus kas (cash flow)

4.5.6. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

• Penurunan/kenaikan biaya;

• Penurunan/kenaikan permintaan.

4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk

membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha)

terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public

Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value

(NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek

tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak

dipilih.

Penilaian VFM membandingkan total biaya proyek dari komparator sektor publik (PSC)

dengan itu proyek KPBU dan perbedaan ini disebut sebagai nilai uang. Jika biaya proyek

KPBU yang dinilai cenderung menjadi lebih rendah daripada biaya PSC, maka proyek KPBU

dikatakan kemungkinan dapat memberikan nilai manfaat positif untuk uang.

Penilaian VFM memanfaatkan asumsi tentang ekonomi makro dan lokal masa depan,

penilaian risiko probabilistik, model keuangan dan analisis sensitivitas untuk melakukan

perbandingan ini dan untuk mengembangkan pemahaman tentang berbagai potensi VFM

bahwa proyek dapat bermanfaat.

Total biaya proyek dibandingkan pada risiko disesuaikan dan net present value ( "NPV")

dasar.

Untuk sampai pada biaya risiko yang sesuai, salah satu praktik standar yang sering

dilakukan adalah dengan mengembangkan matriks risiko dan mengkuantifikasi risiko

tersebut melalui workshop risiko.


BUKU IV 26

Penilaian VFM disajikan dalam bab ini telah dilakukan setelah penutupan keuangan untuk

proyek tersebut. Bagian berikut memberikan rincian tentang biaya proyek dan hasil penilaian

VFM ini.

4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)

Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk

menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

Untuk PSC : CAPEX dan OPEX

Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit

4.6.2. Pembiayaan (Financing)

Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya

total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh

pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.

4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)

Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait

langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.

4.6.4. Risiko

Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC

seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko

ditransfer kepada Badan Usaha.

PSC KPBU

Competitive neutrality

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Value for Money


BUKU IV 27

4.6.5. Competitive Neutrality

Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan

kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau

asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada

komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu,

untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.

4.6.6. Kesimpulan

Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran

besaran VFM dari proyek KPBU.


BUKU IV 28

Bab 5. Kajian Hukum Dan Kelembagaan

Pada bab ini akan dibahas hasil-hasil kajian terhadap regulasi dan kelembagaan terkait

dengan penyediaan fasilitas olahraga dengan menggunakan skema KPBU.

5.1. Kajian Hukum

Dalam sub-bab ini perlu dibahas berbagai regulasi yang terkait dengan penyediaan fasilitas

olahraga yang meliputi analisis peraturan perundang-undangan, risiko regulasi beserta

dengan mitigasinya, kebutuhan perijinan, serta rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan

peraturan dan hukum.

5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan

Analisa Peraturan Perundang-undangan akan mengkaji berbagai peraturan

perundang-undangan yang terkait dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha,

sektor keolahragaan, pengadaan, dan lainnya.

a. Undang-undang Keolahragaan

Dilakukan kajian terhadap undang-undang yang terkait keolahragaan, terutama

Undang-undang No. 3 tahun 2005 tentang Sistem Keolahragaan Nasional. Perlu

dikaji secara regulasi bagaimana skema KPBU dapat diterapkan dalam sistem

keolahragaan di Indonesia.

b. Peraturan Pemerintahan Daerah

Menjelaskan bahwa berdasarkan Undang-Undang No. 23 Tahun 2014 tentang

Pemerintahan Daerah terdapat pembagian urusan pemerintahan antara

Pemerintah Pusat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota di

bidang Kepemudaan dan Olahraga. Pembagian urusan ini dapat dilihat pada

Lampiran S dari Undang-undang tersebut. Berdasarkan Undang-Undang tersebut

pembagian urusan pemerintah dalam bidang keolahragaan adalah sebagai

berikut:


BUKU IV 29

Tabel 3. Pembagian Urusan Pemerintah dalam Bidang Keolahragaan

PEMERINTAH PUSAT PEMERINTAH PROVINSI DAERAH KABUPATEN/KOTA

a. Pembinaan dan pengembangan olahraga pendidikan pada jenjang pendidikan yang menjadi kewenangan Pemerintah Pusat.

b. Penyelenggaraan kejuaraan olahraga tingkat nasional dan internasional.

c. Pembinaan dan pengembangan olahraga prestasi tingkat internasional.

d. Pembinaan dan pengembangan organisasi olahraga tingkat nasional

e. Kerja sama keolahragaan internasional

a. Pembinaan dan pengembangan olahraga pendidikan pada jenjang pendidikan yang menjadi kewenangan Daerah provinsi.

b. Penyelenggaraan kejuaraan olahraga tingkat Daerah provinsi.

c. Pembinaan dan pengembangan olahraga prestasi tingkat nasional.

d. Pembinaan dan pengembangan organisasi olahraga tingkat Daerah provinsi.

a. Pembinaan dan pengembangan olahraga pendidikan pada jenjang pendidikan yang menjadi kewenangan Daerah kabupaten/kota.

b. Penyelenggaraan kejuaraan olahraga tingkat Daerah kabupaten/kota.

c. Pembinaan dan pengembangan olahraga prestasi tingkat Daerah provinsi.

d. Pembinaan dan pengembangan organisasi olahraga tingkat Daerah kabupaten/kota.

c. Peraturan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha

• Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah

dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur

Berdasarkan Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 terdapat poin-poin

penting berkaitan dengan skema Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha (KPBU) Dalam Penyediaan Infrastruktur:

- Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama dengan

Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur yang dsebut dengan skema

KPBU;

- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan dengan skema KPBU

berdasarkan Peraturan Presiden ini, termasuk diantaranya infrastruktur

gedung/sarana olahraga.

- KPBU dapat melakukan kerjasama lebih dari satu jenis infrastruktur atau

gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.

- Menetapkan Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dalam skema

KPBU dapat dilakukan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala

Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah sesuai

dengan perundang-undangan yang berlaku di sektor infrastruktur yang

dikerjasamakan.


BUKU IV 30

- PJPK menetapkan bentuk pengembalian investasi yang meliputi

penutupan biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan Badan

Usaha Pelaksana.

• Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 4 Tahun 2015 tentang Tata

Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam

Penyediaan Infrastruktur (Panduan Umum KPBU).

Berdasarkan Panduan Umum KPBU, pelaksanaan KPBU terdiri dari 3 (tiga)

tahap yaitu:

- Tahap Perencanaan

- Tahap Penyiapan

- Tahap Transaksi

Dalam Prastudi Kelayakan perlu dijelaskan tahapan-tahapan apa saja yang

telah dilakukan, terutama pada Tahap Perencanaan dan Tahap Penyiapan.

d. Peraturan Sektor Keolahragaan

• Peraturan tentang Penyelenggaraan Keolahragaan

Melakukan kajian terhadap Peraturan Pemerintah No. 16 tahun 2007 tentang

Penyelenggaraan Olahraga dimana kajian dilakukan terhadap kemungkinan

penerapan skema KPBU dalam penyelenggaraan keolahragaan.

• Peraturan tentang Pendanaan Keolahragaan

Melakukan kajian terhadap Peraturan Pemerintah No. 18 tahun 2007 tentang

Pendanaan Olahraga. Perlu dikaji, dimana skema KPBU dapat diterapkan

dalam pendanaan olahraga.

e. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha

Berisi kajian tentang pendirian badan usaha sebagai badan usaha pelaksana

proyek KPBU. Peraturan perundang-undangan yang terkait adalah Undang-

Undang No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas.

f. Peraturan Terkait Lingkungan

Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan

dan dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu dilakukan terkait

dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL

atau Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:

• Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup.

• Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.


BUKU IV 31

• Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis

Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan.

g. Peraturan Terkait Pengadaan Badan Usaha

Pada bagian ini akan dibahas beberapa peraturan terkait pengadaan badan

usaha dalam skema KPBU terutama untuk menentukan tahapan proses

pengadaan, apakah pengadaan dilakukan secara satu tahap atau dua tahap

dengan melihat spesifikasi keluaran proyek KPBU.

Beberapa peraturan yang perlu dikaji adalah:

• Peraturan Kepala LKPP No. 19 tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan

Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha

dalam Penyediaan Infrastruktur.

h. Peraturan Terkait Penanaman Modal

Berisikan kajian mengenai kesesuaian proyek KPBU sektor keolahragaan dengan

Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha yang

Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang

Penanaman Moda.

i. Peraturan Terkait Persaingan Usaha

Berisikan kajian kesesuaian proyek KPBU pengembangan sarana olahraga

dengan peraturan persaingan usaha diantaranya yaitu Undang-Undang No. 5

Tahun 1999 Tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak

Sehat dan peraturan pelaksanaannya.

j. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan

Dalam kegiatan pengembangan dan pengelolaan sarana olahraga dapat

menimbulkan hubungan ketenagakerjaan. Dalam kajian ini berisikan kesesuaian

Proyek KPBU dengan Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 Tentang

Ketenagakerjaan. Misalkan kajian hubungan antara pengelola fasilitas olahraga,

penyewa fasilitas pendukung, dan sebagainya.

k. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah.

Apabila dilakukan pembangunan baru fasilitas olahraga, maka perlu dikaji

peraturan terkait pengadaan tanah. Dalam kajian ini dianalisa kesesuaian proyek

KPBU dengan peraturan-peraturan berikut:

• UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum.

• Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum


BUKU IV 32

sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014,

Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 dan Peraturan Presiden No. 30 Tahun

2015.

• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang

Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana telah diuban

dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan

Nasional No. 6 Tahun 2015.

• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 Tentang Biaya

Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi

Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran

Pendapatan dan Belanja Daerah.

• Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya

Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi

Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran

Pendapatan dan Belanja Negara.

l. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah

Dalam Prastudi Kelayakan perlu dikaji apakah perlu memanfaatkan barang/aset

milik negara atau daerah. Apabila fasilitas olahraga yang akan di KPBU-kan

merupakan aset negara/daerah makan perlu dianalisa beberapa peraturan

berikut:

• Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolan Barang Milik

Negara/Daerah

• Peraturan Menteri Keuangan No. 78/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara

Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara

• Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara

Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka Penyediaan

Infrastruktur

m. Peraturan Terkait Tarif

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan penentuan dan penetapan tarif pada sektor pengusahaan

fasilitas olahraga.

n. Peraturan Terkait Perpajakan

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan langsung dengan

pengusahaan fasilitas olahraga oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan

dapat teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan terhadap Badan

Usaha.


BUKU IV 33

o. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan

pemerintah terhadap badan usaha pelaksana dalam pelaksanaan KPBU.

Berkaitan dengan pemberian dukungan pemerintah atas sebagian biaya

konstruksi, perlu dilakukan analisa terhadap peraturan berikut:

• Peraturan Menteri Keuangan No. 223/PMK.011/2012 Pemberian Dukungan

Kelayakan Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek Kerjasama

Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Pelaksanaan Infrastruktur.

p. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan

pemerintah dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah dapat

diberikan oleh Menteri Keuangan melalui PT.Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) selaku badan usaha penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerinah

diberikan dengan memperhatikan prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko

keuangan dalam APBN.

Proses pemberian jaminan pemerintah oleh PT PII diatur dalam:

• Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan Infrastruktur

dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha yang Dilakukan

Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur; dan

• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah

dengan Badan Usaha.

5.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi

Menguraikan isu-isu hukum yang berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada

penyiapan, transaksi, maupun pelaksanaan proyek KPBU, serta menjabarkan

strategi mitigasi untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran dampaknya.

Misalnya, risiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.

5.1.3. Kebutuhan Perizinan

Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk

pelaksanaan proyek KPBU serta rencara strategi untuk memperoleh perijinan-

perijinan tersebut, baik perijinan sebelum proses pengadaan maupun setelah proses

pengadaan. Sebagai contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat

Penetapan Lokasi dari Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan

pemerintah (jika dibutuhkan), Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sebagainya

diperlukan setelah proses pengadaan dan penandatangan kerjasama.


BUKU IV 34

5.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum

Rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan peraturan dan hukum disesuaikan

dengan rencana dan jadwal penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan proyek KPBU.

5.2. Kajian Kelembagaan

Dalam sub-bab ini perlu dikaji instansi-instansi apa saja yang akan terlibat dalam KPBU

yang dilengkapi dengan skema atau struktur organisasi serta tugas dan tanggung jawab dari

masing-masing instansi tersebut. Kajian kelembagaan ini setidaknya meliputi hal-hal di

bawah ini.

5.2.1. Struktur Organisasi KPBU

Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-instansi

yang akan terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan umumnya. Tugas,

wewenang dan tanggung jawab masing-masing instansi dijelaskan pada sub-bab

berikutnya.

Gambar 3. Contoh Struktur Organisasi KPBU Sektor Olahraga


BUKU IV 35

5.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama

Pada bagian ini dilakukan analisa mengenai kewenangan Menteri/Kepala

Lembaga/Kepala Daerah/Direksi BUMN/Direksi BUMD sebagai PJPK dalam

melaksanakan KPBU. Diuraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang

perlu disiapkan oleh PJPK, serta menentukan peran dalam skema pengambilan

keputusan.

5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan (Stakeholder

Mapping)

Dalam sub-bab ini akan diuraikan struktur kelembagaan kerjasama termasuk peran

dan tanggung jawab dari masing-masing lembaga terkait.

A. Tim KPBU

Berisikan penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU berdasarkan

Surat Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung

jawab Tim KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan

keputusan.

B. Badan Usaha Pelaksana (Special Purpose Company - SPC)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab BUP, serta menentukan peran dalam

skema pengambilan keputusan.

C. Pemerintah Daerah (Dinas Pemuda dan Olahraga atau SKPD terkait lainnya)

Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah dalam mendukung

pelaksanaan proyek KPBU ini.

D. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah

Menguraikan peranan DPRD dalam tupoksinya untuk urusan legislasi,

penganggaran dan pengawasan. Peranan DPRD ini perlu diuraikan karena

proyek KPBU akan menyangkut masalah penganggaran daerah dan juga

penetapan tarif. Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

E. Badan Regulator

Menguraikan pembentukan Badan Regulator serta tugas dan tanggung jawab

Badan Regulator apabila memang akan dibentuk. Perlu diuraikan pula mengenai

siapa saja anggota Badan Regulator serta siapa yang akan mengesahkan

keberadaan badan ini. Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

F. PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan Jaminan

Pemerintah.


BUKU IV 36

G. Badan Lainnya

Menguraikan tugas dan tanggung jawab badan-badan atau lembaga-lembaga

lain yang akan terlibat dalam proyek KPBU yang direncanakan.

5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan

Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan

(stakeholder) terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan analisa kebutuhan regulasi

untuk mendukung peran dan tanggungjawab lembaga terkait sebagaimana dimaksud.

5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan

Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan tanggung

jawab pemangku kepentingan (stakeholder) terkait diatas, pada bagian ini dilakukan analisa

kerangka acuan pengambilan keputusan terkait pelaksanaan Proyek KPBU. Perlu dijelaskan

juga garis-garis sistem pelaporan maupun koordinasi diantara pemangku kepentingan

tersebut.


BUKU IV 37

Bab 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah dilakukan.

Beberapa hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:

6.1. Pengamanan Lingkungan

Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan merupakan

kajian awal lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut adalah hal-hal

yang perlu dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:

1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar

belakang, tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan

pada setiap tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv)

end-of-life);

2. Lokasi terkena dampak;

3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;

4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:

• Susun daftar potensi dampak;

• Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;

• Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah (menguntungkan/

merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas, kemungkinan terjadi);

5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan evaluasi.

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan

Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana

mitigasinya telah dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial yang

ditimbulkan cukup besar maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.

Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak proyek

KPBU. Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:

1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;

2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang terkena

dampak;


BUKU IV 38

3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek KPBU,

apakah pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau lainnya;

4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;

5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang terkena

dampak dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam menyediakan

kompensasi tersebut;

6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk pengadaan

tanah dan/atau pemukiman kembali;

7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;

8. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah dan/atau pemukiman

kembali.

Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus

menyediakan dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang dipersyaratkan

oleh peraturan perundang-undangan di bidang lingkungan hidup. Berikut adalah hal-hal

yang perlu diperhatikan oleh PJPK:

1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-UPL

atau SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan Menteri

Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan

yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.

Berikut adalah kriteria proyek KPBU yang wajib memiliki AMDAL (Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan Hidup):

a. Berlokasi di dalam kawasan lindung dan/atau berbatasan langsung dengan

kawasan lindung (batas tapak bersinggungan atau dampak potensial diperkirakan

mempengaruhi kawasan lindung terdekat); dan/atau

b. Memenuhi salah satu kriteria berikut:


BUKU IV 39

Tabel 4. Kriteria Jenis Kegiatan Pembangunan Gedung Olahraga yang Wajib Amdal

No Jenis Kegiatan Keterangan

1 Pembangunan bangunan

gedung dengan luas lahan 5

Ha

Besaran diperhitungkan berdasarkan:

a. Pembebasan lahan.

b. Daya dukung lahan.

c. Tingkat kebutuhan air sehari-hari.

d. Limbah yang dihasilkan.

e. Efek pembangunan terhadap lingkungan sekitar (getaran, kebisingan, polusi udara, dan lain-lain).

f. KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB. (koefisien luas bangunan)

g. Jumlah dan jenis pohon yang mungkin hilang.

h. Konflik sosial akibat pembebasan lahan (umumnya berlokasi dekat pusat kota yang memiliki kepadatan tinggi).

i. Struktur bangunan bertingkat tinggi dan basement menyebabkan masalah dewatering dan gangguan tiang-tiang pancang terhadap akuifer sumber air sekitar.

j. Bangkitan pergerakan (traffic) dan kebutuhan permukiman dari tenaga kerja yang besar.

k. Bangkitan pergerakan dan kebutuhan parkir pengunjung.

l. Produksi sampah, limbah domestik

m. Genangan/banjir lokal.

2 Pembangunan bangunan

gedung dengan luas bangunan

10.000 m2

3 Lapangan golf (tidak termasuk

driving range) untuk semua

besaran

Berpotensi menimbulkan dampak dari penggunaan

pestisida/herbisida, limpasan air permukaan (run off),

serta kebutuhan air yang relatif besar.

2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL) PJPK

dapat menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL diatur oleh

Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.


BUKU IV 40

Bab 7. KAJIAN BENTUK KPBU

Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat diterapkan

sampai dengan penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam bab ini meliputi:

7.1. Alternatif Skema Kerjasama

Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut dengan

keuntungan dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif tersebut.

7.2. Penetapan Skema KPBU

Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan

diterapkan. Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan peraturan,

kelembagaan, ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk ketersediaan infrastruktur,

kemampuan (teknis dan finansial) pemerintah, optimalisasi investasi oleh Badan Usaha

pelaksana, kemungkinan pembiayaan dari sumber lain serta pembagian risikonya dan

kepastian adanya pengalihan keterampilan manajemen dan teknis dari sektor swasta

kepada sektor publik.

Sub-bab ini juga menguraikan skema struktur kelembagaan penjelasan alur tanggung jawab

masing-masing lembaga.

7.2.1. Lingkup kerjasama KPBU

Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana.

Dalam menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat peraturan yang berlaku,

termasuk tupoksi dari lembaga-lembaga terkait.

Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan menentukan

suksesnya proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses pengadaan yang efektif,

alokasi dan manajemen risiko, kejelasan spesifikasi keluaran, dan sebagainya.

Peran dan tanggung jawab instansi terkait perlu diuraikan secara lebih mendetail

dalam sub-bab ini, seperti misalnya peran PJPK, Badan Usaha Pelaksana, Dinas,

DPRD, dan sebagainya, berdasarkan struktur KPBU yang akan diterapkan

7.2.2. Jangka waktu dan pentahapan KPBU

Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu pengembalian

investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Untuk pembangunan gedung/stadion


BUKU IV 41

olahraga berskala besar seringkali perlu dilakukan pentahapan dengan

memperhatikan kondisi perkembangan keolahragaan di wilayah tersebut maupun

rencana penggunaan gedung/sarana olahraga tersebut untuk event-event tertentu

ataupun pertimbangan lainnya.

7.2.3. Keterlibatan pihak ketiga

Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab,

kompensasi /pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian. Beberapa pihak

ketiga diantaranya PLN sebagai penyedia listrik, PDAM sebagai penyedia air minum,

institusi penjaminan, dan lainnya.

7.2.4. Alur finansial operasional

Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan setelah

proyek KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan pembentukan badan

khusus pengelola proyek dari sisi PJPK dengan mempertimbangkan legalitas badan

usaha tersebut dalam mengelola alur finansial operasional. Badan usaha tersebut

bisa saja dalam bentuk Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.

Uraian alur finansial ini adalah mulai dari penarikan retribusi dari masyarakat sampai

dengan bagaimana pelaksanaan pembayaran kepada BUP.

7.2.5. Penggunaan aset daerah

Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau BUMN/BUMD apa

saja yang akan digunakan untuk kerjasama ini dan bagaimana sistem pemakaian

yang akan diterapkan. Aset ini juga termasuk dengan aset-aset institusi lain seperti

misalnya aset jalan akses, aset terminal, aset jaringan listrik dan sebagainya.

7.2.6. Status kepemilikan aset dan pengalihan aset

Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset selama jangka waktu perjanjian

kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian

kerjasama.


BUKU IV 42

Bab 8. KAJIAN RISIKO

Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan

suatu proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses

analisa risiko terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko.

Tujuan analisa risiko adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-

besarnya melalui proses pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan,

mengalihkan, dan menyerap/menerima risiko tersebut.

8.1. Identifikasi Risiko

Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam

proyek. Untuk sektor pelabuhan, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:

a. Risiko Lokasi risiko pencemaran ke lingkungan sekitar lokasi, keresahan

masyarakat, kegagalan implementasi AMDAL, dan sebagainya.

b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi risiko keterlambatan penyelesaian

konstruksi dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain yang tidak lengkap,

ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan sebagainya.

c. Risiko Sponsor adanya anggota konsorsium yang tidak dapat memenuhi

kewajiban kontraktualnya, kinerja kontraktor EPC dan OPC yang buruk,

d. Risiko Finansial risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial close),

terjadinya fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman, perubahan tingkat

inflasi yang signifikan, dan sebagainya.

e. Risiko Operasional risiko terjadinya perubahan biaya operasi & pemeliharaan,

operasional sistem yang tidak optimal, kenaikan biaya energi, berkurangnya even-

even olahraga, menurunnya jumlah penyewa fasilitas olahraga, risiko kecelakaan

dan sebagainya.

f. Risiko Pendapatan risiko kegagalan penetapan nilai sewa awal, kegagalan

penyesuaian biaya sewa sesuai rencana dalam model finansial, kesalahan

perhitungan estimasi sewa, dan sebagainya.

g. Risiko Politik risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama akibat

perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi, dan konversi).

h. Risiko Kahar risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko bencana

alam.


BUKU IV 43

i. Risiko Kepemilikan Aset risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi aset

saat serah terima, dan sebagainya.

8.2. Prinsip Alokasi Risiko

Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam

pelaksanaan proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan secara

optimal dengan cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat mengelola

risiko-risiko tersebut secara lebih efisien dan efektif.

Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang

relatif lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk

menyerap risiko tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat

menghasilkan premi risiko yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga

berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.

Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama

(yang dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari studi kelayakan

proyek) perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi

risiko yang optimal penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).

8.3. Metode Penilaian Risiko

Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya

yang paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, disusun suatu kriteria

penilaian risiko yang dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan peringkat

konsekuensi risiko.

Tabel 5. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko

Peringkat Keterangan

Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang telah terjadi di proyek lainnya.

Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian kasual

Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu

Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa terjadi, tapi mungkin tidak akan pernah terjadi

Hampir Tidak Mungkin Terjadi

Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati terjadi di proyek lainnya.


BUKU IV 44

Tabel 6. Pemeringkatan Dampak Risiko

Peringkat Dampak

Keuangan Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik

Tidak Penting

Varian <5% terhadap anggaran

Tidak ada atau hanya cidera pribadi,

Pertolongan Pertama dibutuhkan tetapi tidak ada penundaan hari

< 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada dampak kecil terhadap unsur-unsur non-inti

Pelanggaran Kecil

Perubahan dan dampak kecil terhadap proyek

Ringan Varian 5%-10% terhadap anggaran

Cidera ringan, perawatan medis dan penundaan beberapa hari

3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada kerugian sementara dari sisi layanan, atau kinerja unsur-unsur non-inti yang berada dibawah standar

Pelanggaran prosedur/ pedoman internal

Perubahan memberikan dampak yang signifikan terhadap proyek

Sedang Varian 10%-20% terhadap anggaran

Cidera: Kemungkinan rawat inap dan banyak penundaan hari

6 – 12 bulan Kerugian sementara unsur proyek inti, atau standar kinerja unsur inti yang menjadi berada di bawah standar

Pelanggaran kebijakan/ peraturan pemerintah

Ketidakstabilan situasi berdampak pada keuangan dan kinerja.

Besar Varian 20%_30% terhadap anggaran

Cacat sebagian atau penyakit jangka panjang atau beberapa cidera serius

1 – 2 tahun Ketidakmampuan untuk memenuhi unsur inti, dan secara signifikan menjadikan proyek dibatalkan

Pelanggan lisensi atau hukum, pengenaan penalti

Ketidakstabilan berdampak pada keuangan dan kinerja

Serius Varian 30%-50% terhadap anggaran

Kematian atau cacat permanen

>2 tahun Kegagalan total proyek

Intervensi peraturan atau tuntutan, pengenaan penalti

Ketidakstabilan menyebabkan penghentian layanan

Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukaan dalam matriks peta risiko berikut:

Tabel 7. Matriks Peta Risiko

Kemungkinan

Konsekuensi

Tidak Penting

Ringan Sedang Besar Serius

Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi

Mungkin Sekali Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi

Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi

Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak Mungkin

Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah


BUKU IV 45

8.4. Mitigasi Risiko

Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan

mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak risiko.

Mitigasi risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam kondisi

preventif, saat risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini dapat berupa

penghapusan risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui asuransi atau pihak

ketiga lainnya, atau menerima/menyerap risiko tersebut.

Berikut disampaikan contoh dari matriks risiko proyek KPBU di sektor gedung/sarana

olahraga.


BUKU IV 46

Tabel 8. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Gedung/Sarana Olahraga Kategori Risiko dan

Persitiwa Risiko Deskripsi PJPK BUP Bersama

Strategi Mitigasi Sesuai Best Practice

Kondisi Spesifik terkait Alokasi Risiko

1. RISIKO LAHAN

Keterlambatan dan kenaikan biaya pembebasan lahan

Keterlambatan dan kenaikan Biaya akibat proses pembebasan lahan yang berkepanjangan

Pemerintah menyediakan lahan proyek sebelum proses pengadaan

Kebutuhan lahan untuk gedung/sarana olahraga sudah diidentifikasi dengan jelas

Lahan tidak dapat dibebaskan

Kegagalan perolehan lokasi lahan proyek karena proses pembebasan lahan yang sulit

Status hukum lahan dan prosedur yang jelas dalam pembebasan lahan proyek

Kejelasan status hukum dan tata ruang lahan bisa menjadi kendala

Proses permukiman kembali yang rumit

Keterlambatan dan kenaikan biaya karena rumitnya isu proses pemukiman kembali

Kompensasi yang wajar dan komunikasi yang baik dengan pihak yang terkena dampak

Kebutuhan lahan proyek biasanya tidak luas dan dampak sosial relatif kecil.

Kesulitan pada kondisi lokasi yang tak terduga

Keterlambatan karena ketidakpastian kondisi lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Kerusakan artefak dan barang kuno pada lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Gagal menjaga keselamatan dalam lokasi

Implementasi prosedur keselamatan kerja yang baik

Kontaminasi/polusi ke lingkungan lokasi

Kesesuaian dengan studi Amdal yang baik

Keresahan masyarakat Akibat potensi ketidak-nyamanan terhadap proses/output

Sosialisasi kepada masyarakat yang terkenda dampak

Kegagalan implementasi Amdal

Konsultan spesialis aspek lingkungan yang handal


BUKU IV 47

Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko

Deskripsi PJPK BUP Bersama Strategi Mitigasi Sesuai

Best Practice Kondisi Spesifik terkait

Alokasi Risiko

2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI

Risiko design brief Keterlambatan dan kenaikan biaya akibat tidak jelasnya /tidak lengkapnya design brief

Konsultan desain yang

berpengalaman dan baik

Kesalahan desain Uji operasi teknis mengarah ke penemuan kesalahan desain

Konsultan desain yang berpengalaman dan baik

Biasanya teridentifikasi saat uji operasi teknis

Terlambatnya penyelesaian konstruksi

Termasuk mengembalikan akses lokasi

Kontraktor yang handal dan klausul kontrak yang standar

Kenaikan biaya konstruksi

Kesepakatan faktor eskalasi harga tertentu dalam kontrak

Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ biaya dalam uji operasi teknis

Koordinasi kontraktor dan operator yang baik

3. RISIKO SPONSOR

Kinerja subkontraktor yang buruk

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari sub-kontraktor

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari Badan Usaha

Default Badan Usaha yang mengarah ke terminasi/step-in oleh Financier

Konsorsium didukung sponsor yang kredibel dan solid

Kegagalan/default dari sponsor proyek

Default pihak sponsor (atau anggota konsorsium)

Proses PQ untuk memperoleh sponsor yang kredibel

4. RISIKO FINANSIAL


BUKU IV 48




Alokasi Risiko

Kegagalan mencapai financial close

Tidak tercapainya financial close karena ketidak-pastian kondisi pasar

Koordinasi yang baik dengan potential lenders

Bisa juga karena conditions precedence tidak terpenuhi

Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur modal proyek yang tidak optimal

Konsorsium didukung sponsor/lender yang kredibel dan solid

Risiko nilai tukar mata uang

fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar mata uang

Instrumen lindung nilai

Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi terhadap asumsi dalam life-cycle cost

Faktor indeksasi tarif;

Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku bunga

Lindung nilai tingkat suku bunga

Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk risiko tertentu tidak lagi tersedia dari penyedia asuransi di pasaran

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi

Khususnya untuk cakupan asuransi risiko terkait keadaan kahar

Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial tingkat premi terhadap estimasi awal

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi

5. RISIKO OPERASI

Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak bisa terbangun

Kontraktor yang handal

Buruk atau tidak tersedianya layanan

Akibat fasilitas tidak bisa beroperasi

Operator yang handal; Spesifikasi output yang jelas

Aksi industri Aksi mogok, larangan kerja,dsb

Kebijakan SDM dan hubungan industrial yang baik

Bisa oleh staf operator, subkontraktor atau penyewa

Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi Operator yang handal;


BUKU IV 49




Alokasi Risiko

biaya O&M atau kenaikan tidak terduga

Faktor eskalasi dalam kontrak

Kesalahan estimasi biaya life cycle

Kesepakatan/kontrak dengan supplier seawal mungkin

Kenaikan biaya energi – karena inefisiensi unit

Kualitas dan spesifikasi unit yang baik dan tepat

Tidak teraturnya ketersediaan utilitas

Tindakan antisipasi: fasilitas cadangan listrik/utilitas lainnya

Biasanya sudah harus diantisipasi sedini mungkin

Kualitas output olahan tidak memenuhi standar

Spesifikasi yang baik dari teknologi yang digunakan

Kecelakaan atau isu keselamatan

Asuransi kewajiban pihak ketiga bagi pengguna fasilitas olahraga

6. RISIKO PENDAPATAN

Perubahan volume permintaan output proyek

Kebijakan yang konsisten dan sejalan sasaran proyek

Masyarakat enggan menggunakan fasilitas yang ada

Akibat kemampuan (affordability) dan keinginan (willingness) membayar masyarakat di bawah tingkat kelayakan

Survai user affordability and willingness yang handal

Pihak ketiga enggan menyewa fasilitas penunjang yang ada

Akibat nilai sewa yang terlalu tinggi


Kegagalan mengajukan

penyesuaian retribusi dan sewa

Akibat BU tidak mampu memenuhi standar minimal yang disepakati

Kinerja operasi yang baik dan jelas;

Tingkat penyesuaian retribusi dan sewa lebih

khususnya setelah indeksasi tarif dan

Kinerja operasi yang baik dan jelas;


BUKU IV 50




Alokasi Risiko

rendah dari proyeksi rebasing tarif

Kesalahan perhitungan estimasi retribusi dan sewa


7. RISIKO KONEKTIVITAS JARINGAN

Risiko jaringan (1) Ingkar janji otoritas untuk membangun fasilitas yang diperlukan

Pemahaman kontrak yang baik oleh sektor publik

8. RISIKO INTERFACE

Risiko interface (1) Tidak seimbangnya input dan kapasitas pengolahan di awal masa oeprasi

Perjanjian/kesepakatan suplai lumpur tinja

Risiko interface(2) Ketimpangan kualitas pekerjaan dukungan pemerintah dan yang dikerjakan oleh BUP

Dilakukan perbaikan oleh pihak yang memiliki kualitas pekerjaan yang lebih rendah

9. RISIKO POLITIK

Mata uang asing tidak dapat dikonversi

Mata uang asing tidak tersedia dan/atau tidak bisa dikonversi dari Rupiah

• Pembiayaan domestik

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank sentral

Mata uang asing tidak dapat direpatriasi

Mata uang asing tidak bisa ditransfer ke negara asal investor

• Pembiayaan domestik

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank sentral

Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default PJPK

• Mediasi, negosiasi

• Asuransi risiko politik

• Penjaminan pemerintah


BUKU IV 51




Alokasi Risiko

Perubahan regulasi (dan pajak) yang umum

Perubahan regulasi (dan pajak) yang diskriminatif dan spesifik

• Mediasi, negosiasi



Keterlambatan perolehan persetujuan perencanaan

Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait

Provisi kontrak yang jelas termasuk kompensasinya

Gagal/terlambatnya perolehan persetujuan



Biasanya terkait isu selain Perencanaan

Keterlambatan perolehan akses ke lokasi proyek



Risiko parastatal (1) Wanprestasi kewajiban kontraktual PJPK sebagai offtaker



Risiko parastatal (2) Akibat privatisasi offtaker atau default PJPK



Terminasi akibat default PJPK


10. RISIKO KAHAR

Bencana alam Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar politis Peristiwa perang, kerusuhan, gangguan keamanan masyarakat

Asuransi, bila dimungkinkan

Cuaca ekstrim Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 bulan,dapat mengganggu

Setiap pihak dapat mengakhiri kontrak KPBU

Terutama bila asuransi tidak tersedia untuk


BUKU IV 52




Alokasi Risiko

aspek ekonomis pihak yang terkena dampak

dan memicu prosedur terminasi proyek

risiko tertentu

11. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT

Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb Asuransi

Sumber: KPS di Indonesia, Acuan Alokasi Risiko; PT PII, 2012


BUKU IV 53

Bab 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN

PEMERINTAH

Bab ini menguraikan kebutuhan Dukungan Pemerintah serta cakupan kebutuhan Jaminan

Pemerintah berdasarkan hasil kajian ekonomi dan komersial serta kajian risiko, proses dan

strategi untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah, serta

kajian kesiapan proyek untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan

Pemerintah.

9.1. Kajian Kemampuan PJPK

Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang

menjadi tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam memberikan

subsidi dan/atau availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas fiskal pemerintah

daerah dan laporan keuangan daerah selama 5 hingga 10 tahun ke belakang.

Selain kemampuan finansial, hal yan gperlu dikaji juga adalah kemampuan sumber daya

manusia untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan fasilitas yang

akan di-KPBU-kan.

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah

Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa

Dukungan Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang

bersifat finansial yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek yang dapat diberikan

dukungan kelayakan memiliki total biaya investasi paling kurang senilai

Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).

VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan porsi yang

tidak mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).

Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa hal

yang perlu dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:

a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?

b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”


BUKU IV 54

c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang terbuka dan

kompetitif dibawah skema KPBU?

d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/ atau

manajemen aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?

e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:

• Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK

• Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak secara

finansial apabila diberikan VGF

f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang disebutkan

dalam Perpres No. 38 tahun 2015?

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah

Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk

mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha. Jaminan Pemerintah ini diberikan

oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan

peraturanperundang-undangan yang berlaku.

Penyediaan fasilitas Jaminan Pemerintah ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.

265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi

Proyek KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur.

Fasilitas dapat disediakan untuk proyek KPBU prioritas ataupun proyek KPBU lainnya yang

memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam peraturan Menteri diatas. Jenis fasilitas yang

disediakan meliputi:

a. Fasilitas Penyiapan Proyek, yang meliputi:

• penyiapan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan;

• penyiapan kajian dan/ atau dokumen pendukung untuk Kajian Akhir Prastudi

Kelayakan

b. Fasilitas Pendampingan Transaksi, yang meliputi:

• pelaksanaan pengadaan Badan Usaha;

• pelaksanaan penandatanganan Perjanjian KPBU;

• perolehan pembiayaan untuk Proyek KPBU (financial close), sepanjang

merupakan bagian dari tanggung jawab yang dialokasikan kepada PJPK

berdasarkan Perjanjian KPBU.


BUKU IV 55

Bab 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI

(OUTSTANDING ISSUES)

Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-bab

sebagai berikut:

10.1. Identifikasi hal-hal kritis

Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan

proyek KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya

penyelesaian studi Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.

10.2. Rencana penyelesaian hal-hal kritis

Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-

hal kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini akan dijabarkan dalam bentuk matriks.


BUKU IV 56

Bab 11. KAJIAN PENGADAAN

Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut.

11.1. Landasan hukum pengadaan KPBU

Menguraikan berbagai landasan hukum yang harus digunakan dalam melakukan pengadaan

Badan Usaha.

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan

Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan tanggung

Panitia Pengadaan.

11.3. Tahapan dalam pengadaan KPBU

Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha, yaitu apakah perlu dilakukan pelelangan satu

tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan berbagai pertimbangannya.

Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk Proyek

KPBU yang memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan

b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output yang

optimal.

Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU yang

memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan pasti

karena terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan

b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output yang

optimal.


BUKU IV 57

11.4. Proses Pengadaan

Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan seperti

tertuang pada sebelumnya.

11.5. Jadwal dan Kontak

Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga menguraikan alamat

sekretariat Panitia Pengadaan.

toolkit kpbu sektor gedung olahraga 2016 daftar...

Documents