TEORI BID RENT & POLA GUNA

LAHAN

PENGANTAR

¥ Sebelum memahami bagaimana cara suatu kota tumbuh dan berkembang, maka ada baiknya dipahami tentang Teori Bid Rent, dengan kata lain merupakan teori Penawaran sewa

PENDAHULUAN

¥ Teori lokasi Von Thunen adalah pelopor dalam kelompok Teori Bid-Rent yang mula –mula muncul pada abad ke-19 Rent yang mula –mula muncul pada abad ke-19

di Jerman. Dalam kegiatan pertanian, teori tentang kemampuan seseorang pengusaha atau petani untuk membayar sewa tanah yang digunakannya baik untuk kegiatan pertanian, pendirian rumah maupun untuk industri.

¥ The bid rent theory is ¥ The bid rent theory is a geographical economic theory that refers to how the price and demand for Land use changes as the distance from the Central Business District (CBD) increases.

1. DEFINISI

A bid-rent curve is akin To the ‘indifference curve’ ofeconomics in that benefits or utility to be gained from anyparticular combination of rents and transport costs andsales are equal anywhere on the curve

Retail Industry/Commercial

Multiple family housing

Ability to pay rent

A B C

Ability to pay rent

Distance from centre single family housing Agriculture

D E

n Optimal locationn Optimal locationn Highest and best use

Example :Central location A : sales $ 2m – rent $ 2 – profit $ 0Central location B : sales $ 2m – rent $ 1 – profit $ 1Central location C : sales $ 1,5m – rent $ 0,5 – profit $ 1

The diagram shows what various land-users are prepared and able to pay for good access to the CBD

PENJELASAN DARI DIAGRAM

¥ Hal ini dapat dilihat bahwa perdagangan (khususnya department store besar / retail) bersedia untuk membayar sewa terbesar yang akan berlokasi di CBD.

¥ CBD sangat berharga bagi mereka karena secara tradisional lokasi yang paling mudah diakses untuk populasi yang besar.

¥ Populasi yang besar ini sangat penting untuk department store, yang memerlukan omset yang cukup besar.

¥ Akibatnya, mereka bersedia dan mampu membayar nilai sewa tanah sangat tinggi.

LANJUTAN...

¥ Kegiatan Industri bersedia berada di pinggiran dari CBD.

¥ Ada tanah lebih tersedia untuk pabrik-pabrik mereka, tetapi mereka masih memiliki banyak manfaat CBD, seperti pasar dan komunikasi yang baik.

Ketika Anda bergerak lebih jauh, tanah itu kurang ¥ Ketika Anda bergerak lebih jauh, tanah itu kurang menarik untuk kegiatan industri dan rumah.

¥ Semakin jauh Anda pergi dari CBD, harga tanah menjadi sangat murah.

¥ Inilah sebabnya mengapa daerah-daerah kota yang sangat padat penduduknya, perumahan akan terbangun vertikal (flat, Apartment, Rumah susun), sedangkan pinggiran kota dan daerah pedesaan yang jarang penduduknya terbangun secara horizontal (rumah semi dan terpisah dengan kebun).

General Pattern of Urban Land Use

The Distribution of Isometric Land Values in Topeka, Kansas 1962

Fenomena CLUSTERING mempengaruhi jenis PENGGUNAAN LAHAN dominan pada struktur ruang suatu kota.Contoh: Industri, Komersial, Ritel.

F Centripetal and Centrifugal Forces : The Clustering & Repulsionof Urban Land UseBy Charles C. Colby (Nelson, dlm Bourne e.d, 1971 : 77-78)

1. GAYA SENTRIPETALGaya yang menahan fungsi-fungsi tertentu di pusat kota danmenarik fungsi lain ke dalam pusat kota.a. Daya Tarik (fisik) Tapak

Umumnya kualitas lansekap alami, sepertipenyeberangan sungai

b. Kenyamanan FungsionalMerupakan hasil dari adanya aksesibilitas maxterhadap wilayah metropolitan dan wilayah lain dalamregion/kota.

c. Daya Tarik Fungsional

Lanjutan.....

c. Daya Tarik FungsionalKonsentrasi 1 fungsi di pusat kota yang bekerjasebagai magnet kuat yang menarik fungsi lainnya.

d. Gengsi FungsionalBerkembangnya reputasi (misal suatu Jalan atauLokasi) akibat adanya fungsi tertentu (restoran,perdagangan, dll).

2. GAYA SENTRIFUGALGaya yang mendorong kegiatan berpindah dari sub pusatkota ke wilayah pinggiran.a. Gaya Ruang : akibat meningkatnya kemacetanb. Gaya Tapak : adanya kerugian akibat pusat kota terlalu

intensifc. Gaya Situasional : akibat adanya penjarakan antar

bangunan (Ruang +, -)d. Gaya Evolusi Sosial : merupakan tanggapan terhadap

tingginya nilai lahan, tax dan keterbatasan berkembange. Status dan Organisasi Hunian : merupakan akibat dari

bentuk fungsional yg kadaluarsa, pola yg mengkristal,kemacetan lalin, fasilitas transportasi yg tdk memuaskan.

ì THE PATTERN OF INDUSTRIAL L. U. IN URBAN

AREAS

BCC

The Spatial Industrial Structure of a Metropolis, based onMap of Industrial Areas of London in Martin (1964, page 122).

A : B :Printing Port IndustriesClothing Furniture

A

B

B

B

B

B

B

B

B

C

C

C

C

CC

C

D

D

D

Clothing FurnitureOffice Machinery Engineering

Food Manufacturing

C : D :Electrical Goods Vehicle ManufactureComponents Heavy EngineeringLight Cusumer Oil Refining Goods Metalurgical

A. Industries which need good acess to skilled labourfrom whole cities

B. - Entrerprises tend to be larger- Seeking cheaper land- A good location for material assembly & productdistribution- Acces to un-skilled or semi skilled male & femalelabour in sub urban

C. It’s similar B, but are lighter in nature & less space-consuming

D. - Large space consumers (for assembly lineproduction, for store for waste)- Or are dangerous &/ or obnoxious.

ì LAND USE CHANGES OVER TIME

1. Spatial distribution of Popultation2. Transport improvements3. Technological change in production & (especially)

communications4. Pressure for central area development

a

c

b

a

b cA B

t 0

a

c

b

a

b c

t 5

a’ a1

c

b1

c

t 5

b1

a1

ì LAND USE CHANGES OVER TIME

c1

b1

a1

c2

b2

a2

Lanjutan.....

The Effects on the Pattern of Land Use by Changes inBid-rent Curves

a1

c1

c1

t 5

b1 a2

c2

c2

t 5

b2

ì HISTORIC VS STRUCTURAL EXPLANATION OF URBAN

LAND USE PATTERN

Model Teori Historis1. Proses desentralisasi yang terus menerus

mengakibatkan DAMPAK yang kurangmenguntungkan.- pemborosan dana dgn

pembangunan fasilitas baru dipinggiran1 2 3 4 5

a

b

pinggiran2. - Adanya Renewal & space yg tertata

baik akan mendorong kembalike pusat kota- Adanya perbaikan di daerah-daerah permukiman disekitar CBDsehingga menjadi menarik untukditempati lagi.

3. Program perbaikan menjalar ke zona 2,3sehingga menarik ditinggali.

c

1 : CBD

2 : Zone of Transition3 : Zone of Low Status4 : Zone of Middle Status5 : Zone of High Status

ì HISTORIC VS STRUCTURAL EXPLANATION OF URBAN

LAND USE PATTERN

Structural Theory

a. Zona 2 mengalami Deteriosasi lingkungan yg cukup

1 2 3 4 5

c Teori Struktural ditekankan pd mobilitas tempattinggal yang dikaitkan dengan :1. Taste2. Preference3. Life Style

a. Zona 2 mengalami Deteriosasi lingkungan yg cukupparah (akibat invasi & Infiltrasi fungsi-fungsi darizona 1). Karena terjadi percampuran fungsi makamenjadi tidak nyaman untuk tempat tinggal danmendorong pindah keluar (Centrifugal Flow)

b. Adanya proses “RENEWAL”, menjadikan balik lagi(Centripetal Flow), biasanya untuk pr. Single

c. Untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggalpada zone-zone dibangun apartemen, open space.

1 : CBD

2 : Zone of Transition3 : Low Status4 : Middle Status5 : High Status

ab

ì BID-RENT AND LAND USE : THEORY &

REALITY

THEORYBased on number of assumptions some of which are bothrestrictive and questionable.

1. Kota mempunyai 1 pusat (one center/one CBD ?)2. Flat, features less plain/kota pada daerah yang datar

Homogenous physical environment ?Homogenous physical environment ?3. Transportation costs are early related to distance ? Ongkos

transport sebanding dengan jarak yang ditempuh ke segalaarah, biaya semakin tinggi bila jarak semakin jauh.

4. Highest bidderLahan dijual ke penawar tertinggi (free land market), tidak adaGovernment Intervention.

ì BID-RENT AND LAND USE : THEORY &

REALITY

Menurut William Alonso (1971) :Ada 5 hal penting mengetahui kaitan antara Bid-Rent Curve, Land Useand Land Value :

1. Bid-rent curve dibuat untuk semuajenis penggunaan lahan

2. Keseimbangan sewa untuk setiaplokasi ditentukan oleh penawar

Location Rent

RETAILING

tertinggi3. Penggunaan lahan ditentukan oleh

penawar tertinggi, maka streeperbid-rent menguasai lokasi-lokasisentral

4. Melalui persaingan yang ketatdalam penawaran terhadap lokasioleh pengguna-pengguna lahan,maka penggunaan lahan akanmenentukan nilai lahan.

5. Tetapi dapat juga terjadi sebaliknya.

Hubungan Antar LandValue dengan Jarak kePusat Kota

Distance from the city center0

INDUSTRIAL

RESIDENTIAL

ì BID-RENT AND LAND USE : THEORY &

REALITY

1. Penyimpangan topografi- lahan- multi storied complex buildings

2. Penyimpangan jaringan transportasi- Radial roads, nilai lahan yang diluar dan pinggir jalan akanmempunyai Land Value yang tinggi.mempunyai Land Value yang tinggi.

3. Penyimpangan Fleksibilitas Lahan- Under utilized (lokasi digunakan untuk penggunaanlahan yang tidak memberikan harga yang paling tinggi)

4. Penyimpangan Eksternalitas(+) Aglomerasi/clustering tdk hanya 1 fungsi, tapibeberapa fungsi

(-) Lokasi dekat meat-packing plants, shg land valuemenurun

ì BID-RENT AND LAND USE : THEORY &

REALITY

5. Penyimpangan Kebebasan PenawaranAda peran pemerintah, ada monopoli.

6. Penyimpangan Kebebasan Membangun (ada aturan-aturan)7. Penyimpangan Aktor Jual-Beli Lahan.

Lanjutan.....

7. Penyimpangan Aktor Jual-Beli Lahan.

NILAI LAHAN (LAND VALUE)

¥ Suatu penilaian adalah lahan yg didasarkan kpd kemampuanproduktifitas & atau sifat strategis ekonomisnya.

¥ Jadi Nilai lahan sgt ditentukan oleh kemampuan lahan dlmpenggunaannyapenggunaannya

¥ 1. Nilai lahan langsung:

Penilaian adalah kemampuan lahan dr kemampuanproduktifitasnya sendiri, seperti: lahan pertn subur, lahan bermineral, lahan perkebunan

¥ 2. Nilai lahan tdk langsung:

kemampuan produktifitas lahan krn letak geografisnya ygstrategis, seperti: guna lahan fungsional tertentu.

HARGA LAHAN (LAND PRICE)

¥ Kemapuan lahan yg nilainya diukur oleh suatu hrg nominal dlm. Satuan uang.

¥ Nilai lahan & hrg lahan mempunyai kaitan erat.

¥ Perubahan nilai lahan akan mengubah hrg lahan.¥ Perubahan nilai lahan akan mengubah hrg lahan.

¥ Peningkatan nilai & hrg disebabkan o/ adanya faktor-faktor tertentu

Nilai lahan + f {x1, x2, x3,…xn} = Harga Lahan

TERIMA KASIH