TEKNO EKONOMI BANGUNAN SEMESTER GANJIL 2013/2014

BAB IPENDAHULUAN

1.1 Latar BelakangDi era globalisasi saat ini, Indonesia mengupayakan untuk meningkatkan kualitas Sumber Daya Manusia dan ingin mengurangi tingkat kebuta-aksaraan manusia Indonesia dengan jalan penggalakan program wajib belajar 12 tahun oleh pemerintah. Dan pada masa sekarang ini, manusia Indonesia sudah banyak yang mengenal tulisan, namun belum seluruhnya, sehingga masih banyak manusia Indonesia yang buta aksara. Hal ini disebabkan karena tidak meratanya pendidikan di Indonesia. Sebenarnya pemerintah Indonesia sudah menggalakkan program wajib belajar 12 tahun. Tetapi sepertinya program itu pun juga belum terealisasi sepenuhnya karena kondisi perekonomian manusia Indonesia yang lemah dan biaya pendidikan yang masih sangat mahal. Hal lain yang marak di Indonesia adalah rendahnya kualitas Sumber Daya Manusia Indonesia yang mengakibatkan tingginya tingkat pengangguran di Indonesia. Kota Malang dikenal sebagai Kota Pendidikan karena kota ini memiliki banyak perguruan tinggi baik negeri maupun swasta, banyak mahasiswa berasal dari luar Malang yang belajar di kota Malang. Terbukti dari jumlah penduduk sekitar tiga ratus ribu dari delapan ratus ribu jiwa adalah mahasiswa. Kegiatan belajar mahasiswa tidak hanya di dapat dari tatap muka di kampus secara formal, tetapi juga secara informal untuk meningkatkan dan memelihara efisiensi dan efektifitas belajar. Namun untuk saat ini belum ada wadah yang benar-benar bisa menampung akan kebutuhan tersebut. Wadah yang dibutuhkan adalah pusat pembelajaran bagi masyarakat yakni Perpustakaan.Perpustakaan yang sudah ada di setiap kota dirasa masih kurang membangkitkan minat membaca masayarakat. Sehingga dibutuhkan Perpustakaan yang di kemas sedemikian rupa agar dapat menarik masyarakat untuk gemar membaca. Seperti fasilitas lengkap, program-program yang rekreatif dan akses yang mudah.Perpustakaan merupakan upaya untuk memelihara dan meningkatkan efisiensi dan efektifitas proses belajar-mengajar. Perpustakaan yang terorganisasi secara baik dan sistematis, secara langsung atau pun tidak langsung dapat memberikan kemudahan bagi proses belajar mengajar disekolahtempat perpustakaan tersebut berada. Hal ini, terkait dengan kemajuan bidangpendidikandan dengan adanya perbaikan metode belajar-mengajar yang dirasakan tidak bisa dipisahkan dari masalah penyediaan fasilitas dan sarana pendidikan.Dengan pesatnya pertumbuhan Kota Malang, menuntut pembangunan dimana-mana sebagai ciri Kota Besar. Pembangunan vertikal kini mulai banyak hadir di kota Malang. Hal ini dapat meningkatkan roda perekonomian Kota Malang sebagai kota berkembang. Seiring perkembangan, aktivitas dan kebutuhan ruang juga semakin meningkat terutama yang pada daerah kota yang kecenderungan menuntut suatu kepraktisan termasuk dalam melakukan aktifitas. Fenomena ini yang menjadikan developer menyadari bahwa konsep pembangunan multifungsi menawarkan banyak keuntungan dan bisa diterapkan pada kota. Dalam konteks urban bangunan multi fungsi atau mixed use adalah bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi yang saling menguntuntungkan.

1.2 SasaranBangunan yang dirancang adalah Perpustakaan Regional ditunjang dengan Pusat Retail diperuntukkan bagi semua kalangan masyarakat. Perpustakaan merupakan fasilitas sosial yang dapat dikunjungi oleh siapapun dan segala umur. Begitu pula dengan Pusat Retail Shop dapat dikunjungi oleh segala kalangan masyarakat. Sehingga: Bangunan ini nantinya dapat memberikan kenyamanan bagi pemakainya dan menjadi wadah segala kegiatan sesuai dengan fungsi bangunan yang direncanakan Diperuntukan khususnya kepada seluruh masyarakat, mahasiswa, pelajar, akademisi, praktisi serta pihak-pihak yang terkait langsung dengan sarana penunjang yang terdapat di bangunan tersebut.

1.3 Rumusan Masalah1.3.1 Bagaimana menguji kelayakan suatu proyek pembangunan perpustakaan regional melalui analisa besaraan teknis teknologis dan analisa tekno ekonomi?1.3.2 Bagaimana keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas bangunan berlantai banyak dengan perancangan perpustakaan melalui perhitungan matematis dengan beberapa pendekatan?

1.4 TujuanTujuan dari analisa perhitungan nilai investasi pada bangunan Perpustakaan Regional ini adalah:1.4.1 Mengetahui hasil uji kelayakan proyek Perpustakaan Regional melalui analisa besaran teknis teknologis dan alaisa teknio ekonomi?1.4.2 Menghasilkan keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas bangunan berlantai banyak dengan perancangan Perpustakaan Regional1.4.3 Mengetahui solusi dan sasaran terhadap hasil uji kelayakan pembangunan Perpustakaan Regional yang selanjutnya akan ditindaklanjuti melalui evaluasi terhadap kondisi bangunan tersebut.

1.5GagasanGagasan dari perancangan Perpustakaan Regional ini adalah mengusung konsep terbuka sebagai terusan ruang terbuka dari Alun-Alun Merdeka ditambah dengan adanya pendopo pada tapak yang menambah nilai historis. Area PKL Binaan atau Retail Shop yang dapat menampung segala aktivitas Pedagang Kaki Lima di sekitar tapak, sehingga mempercantik wajah kota dengan tertatanya para PKL tersebut. Penyediaan lahan parkir yang luas untuk menampung semua kendaraan yang parkir di pinggir jalan pada sekitar tapak. Dengan begitu, konsep terbuka pada area Alun-Alun Merdeka akan hadir menciptakan ruang baru bagi masyarakat kota Malang.

BAB IIDESKRIPSI PROYEK

2.1Tinjauan ProyekDalam arti tradisional, perpustakaan adalah sebuah koleksi buku dan majalah besar yang dibiayai dan dioperasikan oleh sebuah kota atau institusi dan dimanfaatkan oleh masyarakat yang tidak mampu membeli buku sendiri. Seiring berkembangnya zaman informasi tidak hanya berasal dari buku, ditemukan media baru untuk menyimpan informasi. Media baru untuk penyimpanan dianaranya microfilm, microfiche, cd, dvd, dll. Perpustakaan dapat juga diartikan sebagai kumpulan informasi yang bersifat ilmu pengetahun, hiburan, rekreasi dan ibadah. Perpustakaan modern merupakan tempat untuk mengakses informasi dalam format apapun.Perpustakaan Regional adalah perpustakaan daerah yang dapat diakses oleh masyarakat umum pada daerah tersebut. Perpustakaan Regional didanai dari sumber pemerintah. Infrastruktur ini berada di masing-masing provinsi di Indonesia. Tetapi, tidak semua provinsi memiliki Perpustakaan Regional.Perpustakaan sebagai fungsi utama atau hierarki dalam bangunan ini menempati tower atau menara bangunan. Terdapat tower perpustakaan dan ada massa penghubung di antara tower tersebut. Ditunjang oleh bangunan lain yaitu Pusat Retail Shop.-Nama proyek:Perpustakaan Regional-Lokasi:Jl. Merdeka Timur-Luas tapak:32.297 m2-Harga tanah:Rp 6.500.000,00-KDB:27%-KLB:250%-Jumlah lantai:10 lantai-Efisiensi lantai: 80%

2.2Tinjauan Tapak

TapakMall Alun-Alun (Ramayana)Alun-Alun MerdekaPertokoanPemukiman

Site berada di Jalan Merdeka Timur dan Jalan KH. Agus Alim tepat disebrang alun-alun. Termasuk wilayah Kecamatan Klojen, Kelurahan Kidul Dalem, Kota Malang Jawa Timur. Penduduk Kecamatan Klojen berjumlah 105.907 jiwadan kepadatan penduduk tertinggi terjadi di Kota Malang yaitu mencapai 11.994 jiwa per km2. Bangunan Eksisting pada Tapak adalah Kantor Bupati Kabupaten Malang, Bank CIMB Niaga dan pertokoan. Dengan luas lahan 32.298m2.Batas Tapak:Utara:Mall Alun-alun (Ramayana)Barat:Alun-Alun MerdekaTimur:Pertokoan dan pemukimanSelatan: Carrefour dan Gajah Mada Plasa

SITE ISSUE Alun-Alun Merdeka (1882) dengan kaidah jawa Hasta-Brata sebagai pusat sosial dan rekreasi. Rencana pengembangannya sebagai Central Business District.

Pada tapak terdapat situs bersejarah yaitu Pendopo sebagai area serbaguna untuk trempat berkumpul atau mengadakan acara. Pada sisi tapak, yaitu Jalan Merdeka Timur merupakan jalan lokal primer dengan penetapan hirarki dan pencapaian berdasarkan peningkatan mobilitas, yaitu pasar besar. Mobilitas lalu lintas sangat tinggi sehingga terjadi penumpukan kendaraan. Sekitar tapak merupakan kawasan perdangan dengan aktivitas yang tinggi. Sedangkan ruang untuk parkir kendaraan sangat minim. System parker menggunakan parker on-street.

Pencapaian

Tapak berada di pusat kota. Dapat di akses dengan jalan kaki, kendaraan pribadi, kendaraan umum dan Bus Pariwisata. Pencapaian dari arah Surabaya utama Jalan Merdeka Utara Jalan Merdeka Timur

SIRKULASI

EntranceJalan Masuk berada disisi Jalan Merdeka Timur. Jalan Merdeka Timur merupakan jalan searah yang padat kendaraan pada jam jam tertentu. Bertepatan seberang Alun-Alun sehingga diharapkan dapat mengundang pengunjung sebanyak-banyaknya.

OutJalan Keluar diletakkan di sisi Jalan KH. Agus Alim karena padatnya kendaraan yang melintasi Jalan Merdeka Timur. Pada Jalan KH. Agus Alim kepadatan kendaraan lebih rendah sehingga dapat mengurangi kemacetan pada Jalan Merdeka Timur.

Sirkulasi BarangSirkulasi Barang pintu masuk dan pintu keluar berada di ujung tapak sisi Jalan KH. Agus Alim.

Sirkulasi Kendaraan

Sirkulasi Manusia

Sirkulasi Barang

2.3Tinjauan BangunanBangunan Perpustakaan terdiri dari 1 tower terdiri dari 10 lantai. Dengan penzoningan ruang pada lantai pertama adalah area pengelola dan pengelolaan perpustakaan. Lantai 2 terdiri dari Auditorium, ruang Caf, dan perpustakaan bagian anak. Lantai 3 sampai 10, adalah area koleksi terdiri dari koleksi remaja, dewasa, dan khusus.Pada bangunan Retail Center 2 lantai terdapat kios-kios yang disewakan. Ditambah dengan adanya basement sebagai tempat parker utama dalam tapak.

BAB IIIANALISIS PASAR

3.1Kondisi Ekonomi Secara Makro Ekonomi Makro merupakan bagian dari ekonomi yang mengkhususkan mengenai mekanisme bekerjanya perekonomian secara keseluruhan. Tujuannya adalah untuk memahami peristiwa ekonomi dan untuk memperbaiki kebijakan ekonomi. Terdapat beberapa variabel di dalamnya, diantaranya tingkat pendapatan nasional, konsumsi rumah tangga, investasi nasional, tingkat tabungan, belanja pemerintah, tingkat harga-harga umum, jumlah uang yang beredar, tingkat bunga, kesempatan bekerja, neraca pembayaran, dan lain-lain.Di Indonesia, menurut Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Muhammad Chatib Basri, bahwa investor asing kini tidak lagi tertarik dengan kondisi makro ekonomi Indonesia, melainkan pada potensi implementasi investasi di daerah. Sebab pengetahuan investor asing pada kondisi makro ekonomi Indonesia cukup baik yang ditandai dengan pertumbuhan ekonomidi atas enam persen, inflasi yang terkendali, dan rasio utang terhadap produksi domestik bruto yang kecil.Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat didukung dengan stabilitas makro ekonomi dan sistem keuangan yang terjaga, terbukti dengan hasil yang telah didapatkan, antara lain: Perekonomian triwulan III-2011 tumbuh 6,5% didukung oleh konsumsi dan ekspor. Kondisi pasar keuangan domestik semakin membaik seiring dengan respon kebijakan Bank Indonesia dan pemerintah dalam memitigasi rambatan gejolak ekonomi global. Nilai tukar relatif stabil, meskipun masih mengalami tekanan depresiasi. Tekanan inflasi terus menurun dan diprakirakan kedepan tetap terkendali. Bank Indonesia pada tanggal 10 November 2011 memutuskan untuk menurunkan kembali BI Rate sebesar 50 bps menjadi 6,00%. Dewan Gubernur akan menempuh respons suku bunga serta bauran kebijakan moneter dan makroprudensial lainnya untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan memitigasi potensi penurunan kinerja perekonomian Indonesia dengan tetap mengutamakan pencapaian sasaran inflasi, yaitu 5%1% pada tahun 2011 dan 4,5%1% pada tahun 2012.

Perekonomian Domestik Perkembangan dan Prospek Ekonomi (Permintaan dan Penawaran) Inflasi dan Risikonya Neraca Pembayaran Indonesia dan Nilai Tukar Perkembangan Suku bunga, Kredit, dan SBN dan Harga Saham Kebijakan Bank Indonesia

InvestasiPertumbuhan investasi diperkirakan tetap kuat. Investment Realisation and Plan- SKDU Business Tendency Index BPS Investasi diperkirakan akan terus meningkat didukung oleh konsumsi dan ekspor. Persepsi terhadap fundamental ekonomi domestik yang tetap terjaga. Iklim investasi yang membaik.Indonesia terus mencatatkan pertumbuhan yang signifikan. Berdasarkan data Juli 2012, pertumbuhan baseline perekonomian nasional diperkirakan sebesar 6 persen pada tahun 2012 dan 6,4 persen pada tahun 2013. Pendapatan nasional per kapita beranjak naik dari $2.200 pada tahun 2000 menjadi $3.720 pada tahun 2009. Dalam hal stabilitas makro ekonomi, Indonesia telah berhasil mencapai banyak target fiscal, termasuk secara signifikan menurunkan rasio utang terhadap produk domestik bruto dari 61 persen di tahun 2003 menjadi 27,5 persen pada tahun 2009. Sementara itu defisit anggaran diproyeksikan hanyak 0,4 persen dari produk domestik bruto tahun 2011.Indonesia telah membuat rencana pembangunan jangka panjang untuk tahun 2005-2025. Rencana ini dibagi menjadi ke dalam periode lima tahun, masing-masing dengan prioritas pembangunan yang berbeda. Rencana pembangunan jangka menengah untuk tahun 2009-2014 merupakan tahap kedua dan memberi fokus pada: meningkatkan kualitas sumberdaya manusia pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi memperkuat daya saing ekonomi

Suku BungaSuku Bunga Dasar Kredit (SBDK)Posisi AkhirSeptember 2012Nama BankSuku Bunga Dasar Kredit (%)

KreditKreditKredit Konsumsi

KorporasiRitelKPRNon KPR

BANK MANDIRI10.0012.0010.7512.00

BANK RAKYAT INDONESIA9.7511.5010.0012.00

BANK CENTRAL ASIA9.0010.509.508.18

BANK NEGARA INDONESIA 10.0011.6010.6512.25

BANK CIMB NIAGA10.2510.9010.8010.70

BANK DANAMON INDONESIA10.6012.6012.0012.50

PANIN BANK10.3610.3610.8610.86

BANK PERMATA10.2510.2511.5010.25

BANK INTERNASIONAL INDONESIA10.0910.5310.0210.27

BANK TABUNGAN NEGARA10.0010.2510.4511.00

BANK OCBC NISP9.5010.5011.5011.50

HSBC8.758.758.50-

CITIBANK8.258.25-11.50

BANK JABAR BANTEN9.2711.068.3510.73

BANK UOB INDONESIA9.1410.779.33-

BANK BUKOPIN10.3612.5812.1812.38

BANK MEGA11.2517.2512.5012.50

BANK OF TOKYO-MITSUBISHI7.00---

BANK TABUNGAN PENSIUNAN NASIONAL-17.52-18.18

STANDARD CHARTERED BANK8.568.778.32-

BANK DBS INDONESIA9.3010.06--

BANK KALTIM10.2610.2610.2610.26

BANK JATIM8.129.648.129.64

ANZ PANIN BANK7.808.408.608.60

BANK JATENG6.857.356.6811.48

BANK DKI9.7511.3510.3010.90

BANK MIZUHO INDONESIA5.90---

BANK EKONOMI RAHARJA10.0810.0810.08-

BANK SUMITOMO MITSUI INDONESIA6.47---

BANK ARTHA GRAHA8.719.218.7110.21

BANK ICBC INDONESIA9.5010.509.0011.50

BANK SUMUT8.078.868.6612.43

BANK RIAU KEPRI6.006.215.987.60

DEUTSCHE BANK8.40---

BANK SINARMAS9.799.79-9.79

BANK PAPUA9.3210.0210.5111.39

BANK SUMSEL BABEL11.4912.6013.2911.20

BANK COMMONWEALTH10.0010.5011.5012.50

BANK NAGARI9.5910.5911.5911.09

BANK MAYAPADA INTERNASIONAL10.3511.0610.3011.45

RABOBANK10.5011.2511.2512.00

BANK MUTIARA10.2510.7510.6511.55

BPD ACEH11.6411.6412.1412.14

BANK OF CHINA8.878.87--

BPD BALI8.058.667.959.48

PT BANK VICTORIA INTERNATIONAL10.5010.969.6811.05

PT BANK RESONA PERDANIA7.19---

PT.BPD SULAWESI SELATAN DAN BARAT12.6714.4511.6616.61

JP. MORGAN BANK6.05---

TINJAUAN KAWASANKawasan yang dipilih terletak pada kecamatan Klojen wilayah Malang Tengah, dengan pertimbangan berada pada pusat kota yang dapat diakses dengan mudah dari mana saja. Berada pada kawasan area perdagangan dan jasa yang cukup padat aktivitasnya, dekat dengan pusat aktivitas ekonomi yaitu Pasar Besar. Selain lokasi yang menguntungkan harga permeter tanah pun lumayan untuk lahan pembangunan proyek ini, yaitu Rp 6.500.000 /m2a. Karakter WilayahBerdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan Klojen merupakan kecamatan dengan kepadatan penduduk paling tinggi di Kota Malang. Tata Guna Lahan pada eksisting di dominasi oleh fungi perdagangan dan jasa. Lainnya yaitu fasilitas sosial, pendidikan dan pemukiman. b. Topografi dan KetinggianTanah merupakan lahan datar tanpa kemiringan. c. Jenis dan Kemampuan TanahJenis tanah pada kecamatan ini merupakan jenis tanah lempung yang berpasir yang mempunyai daya serap tinggi tetapi daya dukungnya kecil dan bukan tanah yang cocok untuk pertanian karena tidak subur

d. Persampahan Sampah Kecamatan Klojen Ditampung terlebih dahulu melalui penampungan sementara kemudian akan di buang ke TPA Supit Urang.e. Potensi Kecamatan Klojen merupak Bagian Wilayah Kota Tengah sebagai pusat Kota dengan perkembangan fasilitas dan infrastruktur yang baik. Aktivitas di kecamatan Klojen yaitu pemerintaha, perkantoran, perdagangan dan jasa, dan pendidikan. Akan sangat mendukung jika dilaksanakan pembanguna Perpustakaan regional di kawasan ini karena dapat mendukung infrastruktur yang telah ada, juga sebagai ikon kota sebagai kota pelajar.

Kecamatan LakarsantriJumlah (m 2) Prosentase (%)

Lahan Terbangun 147.617.3%

Lahan Tidak Terbangun 1895.2292.7%

Total Luasan 2042.83 100%

Pada keadaan ekonomi secara makro untuk investasi daerah lokasi tapak yang akan didirikan Perpustakaan Regional ini sangat menguntungkan, karena lokasi di psuat kota yang sangat strategis dan banyak dibutuhkan fasilitas sosial. Selain itu perkembangan pelajar yang dating ke kota Malang akan sangat mendukung pembangunan Perpustakaan Regional ini, sehingga dapat meningkatkan perekonomian kota Malang. Aspek pendanaan pembangunan di adakan dari pemerintah dan sponsor-sponsor. Dengan konsep Perpustakaan serta penerusan ruang terbuka Alun-alun akan menundang banyak pengunjung. Penyediaan lahan parker yang luas diperkirakan akan menjadi untung besar.

3.2Kondisi Ekonomi Secara Mikro(PROSPEK PASAR REGIONAL PROPINSI)Salah satu tujuan ekonomi mikro adalah menganalisis pasar beserta mekanismenya yang membentuk harga relatif kepada produk dan jasa, dan alokasi dari sumber terbatas di antara banyak penggunaan alternatif. Beberapa bagian dari ekonomi mikro yang diterapkan yaitu Regulasi dan organisasi industri,Hukum dan Ekonomi,Ekonomi Perburuhan, Finansial publik,Ekonomi kesehatan,Politik ekonomi,Ekonomi kependudukan, Finansial Ekonomi, dan Sejarah ekonomi.Keberadaan ekonomi mikro sangat tergantung pada kondisi makro perekonomian yang mendasarinya, antara lain dunia bisnis. Sehingga berdasarkan pernyataan tersebut, dalam korelasi yang sangat mudah, apabila kondisi ekonomi mikro dalam keadaan baik, maka kondisi dunia bisnis pun dalam keadaan yang baik pula. Hal ini dikarenakan mikro ekonomi merupakan dampak, hasil, akibat, dan juga faktor turunan dari makro ekonomi.

TINJAUAN TAPAKTapak berada pada pusat kota tepatnya di depan Alun-Alun Merdeka Kota Malang. Pada tapak terdapat bangunan eksisting yaitu Kantor Bupati Kabupaten Malang, Bank CIMB Niaga, Toko Buku Siswa dan pertokoan lainnya. Kegiatan di sekitar tapak sangat mendukung karena adanya pemerintahan, perdagangan serta fasilitas sosial yang berskala regional.Didalam prospek pasar pengadaan pembangunan ini lumayan menguntungkan, karena di sekitar kawasan pembangunan Perpustakaan belum ada, sehingga sangat bangus apabila ini sudah dilakukan. Karena tidak ada rival dan pemasukan bisa dapat di perkirakan.Dalam lingkup regional terutama perpustakaan regional belum ada, maka dapat diramalkan kota Malang akan menjadi tujuan pendidikan dari berbagai daerah. Sehingga dapat menambah perekonomian bagi kota Malang. Analisa potensi: Berada di pusat kota Berada di Business District Centre yang dapat menarikb anyak pengunjung sehingga dapat memberikan keuntungan besar. Akses mudah karena berada di tengah kota. Berada di kawasan heritage yang dapat mendukung Galeri Seni pada Tapak Tepat di depan Alun-Alun Merdeka Kota Malang sebagai penerusan ruang terbuka yang ada pada tapak. Sampai saat ini tidak ada riwayat bencana alam pada tapak.

BAB IVREVIEW KAJIAN KELAYAKAN PROYEK

4.1Peluang PasarSeiring pertumbuhan jumlah pelajar di kota Malang, maka semakin besar pula kebutuhan mereka untuk meningkatkan efisiensi dan efektivitas proses belajar-mengajar. Pertumbuhan angka mahasiswa yang tercatat pada tahun 2011 mencapai 50%. Dapat diramalkan 5 sampai 20 tahun yang akan datang kebutuhan ini akan semakin besar.Kependudukan masyarakat Jawa Timur (mengingat sasaran proyek ini mencakup skala regional) Jumlah penduduk Jatim tahun 2013 sebanyak 38.318.791 jiwa, bila dibanding tahun 2012 sebesar 38.052.950 jiwa, maka LPP (Laju Pertumbuhan Penduduk) sebesar 0,696 persen. Semakin besar jumalah penduduk, maka semakin besar pula pertanyaan akan kualitas Sumber Daya Manusia. Untuk mengimbangi permasalahan tersebut, proyek ini akan membantu memecahkan masalah ketika dilaksanakan. Ditambah dengan mahasiswa-mahasiswa dari berbagai penjuru daerah yang merantau ke kota ini. Jadi, mahasiswa sebagai sasaran utama proyek ini akan menambah income yang lebih besar.Kebutuhan akan ruang terbuka kota untuk warga sangat besar. Terbukti banyaknya ruang komersial seperti mall yang ramai oleh warga kota walau hanya sekedar jalan-jalan atau cuci mata. Hal ini adalah akibat dari minimnya ruang terbuka bagi warga kota sekedar untuk melepas kepenatan dari kesemrawutan suasana jalan kota. Hadirnya proyek ini dengan konsep terusan ruang terbuka Alun-Alun Merdeka Kota Malang. Akan menciptakan suasana baru bagi warga kota.Tapak berada di lokasi yang sangat stategis sehingga akses dan pencapaiannya dari berbagai arah sangat mudah karena terletak di pusat kota. Tidak akan menyulitkan bagi masyarakat karena lokasi yang strategis.

4.2Kekuatan Pasar Proyek Perpustakaan lebih banyak dikenal sebagai proyek yang benefit dibanding profit. Mengingat Perpustakaan merupakan infrastruktur sosial bagi masyarakat dan bangunan milik pemerintah. Tetapi dengan site issue yang telah dianalisis, maka keuntungan terbesar akan didapat dari parker dan pemusatan area PKL. Sebagai ruang terbuka baru bagi warga, disediakan area PKL Binaan, yaitu sekumpulan PKL di sekitar tapak yang ditampung ke dalam tapak guna merapikan sisi-sisi jalan yang disebari oleh PKL. Selain itu, walaupun tarif sewanya relative murah, paling tidak bisa menambah pemasukan.Keuntungan yang bisa dirasakan perpustakaan sebagai proyek yang benefit adalah jumlah pengunjung yang ramai. Dengan pertambahan penduduk dan pertambahan jumlah mahasiswa akan menimbulkan kebutuhan yang besar pula. Maka dapat diramalkan perpustakaan ini akan semakin ramai pengunjung pula.

4.3Kelemahan Pasar yang AdaPenumpukan kendaraan yang terjadi di Alun-Alun Merdeka yang pernah tercatat oleh Surat Kabar Harian Surya, akan mengkhawatirkan lagi ketika proyek ini dilaksanakan. Kemacetan di daerah tapak sudah dipastikan akan terjadi. Kemacetan pada jantung kota berdampak ke beberapa jalur. Kemacetan yang terjadi bukan karena pengendara menuju tempat kerja atau sekloah, tetapi para pengendara menyerbu pusat keramaian seperti pusat perbelanjaan. Dapat diprediksi kemacetan yang terjadi akan berdampak luas.

4.3Ancaman Terhadap PasarKemacetan yang terjadi akan menimbulkan kerugian. Antisipasinya telah perancang pikirkan dalam mendesain. Penyediaan lahan parkir yang luas akan mengurangi kendaraan yang parkir di sisi-sisi jalan di sekitar tapak. Maka dapat menurangi kepadatan sirkulasi di jalan raya.

BAB VAMDAL

Berdasarkan UU32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, AMDAL merupakan kajian mengenai dampak penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan. Setiap usaha dan/atau kegiatan yang berdampak penting terhadap lingkungan hidup wajib memiliki amdal.Dampak penting ditentukan berdasarkan kriteria:a. besarnya jumlah penduduk yang akan terkena dampak rencana usaha dan/atau kegiatan;b. luas wilayah penyebaran dampak;c. intensitas dan lamanya dampak berlangsung;d. banyaknya komponen lingkungan hidup lain yang akan terkena dampak;e. sifat kumulatif dampak;f. berbalik atau tidak berbaliknya dampak; dan/atau g. kriteria lain sesuai dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi.Kriteria usaha dan/atau kegiatan yang berdampak penting yang wajib dilengkapi dengan amdal terdiri atas:a. pengubahan bentuk lahan dan bentang alam;b. eksploitasi SDA;c. menimbulkan pencemaran dan/atau kerusakan lingkungan hidup;d. mempengaruhi lingkungan alam, lingkungan buatan, serta sosial dan budaya;e. mempengaruhi pelestarian kawasan konservasi sumber daya alam dan/atau perlindungan cagar budaya;f. introduksi jenis tumbuh-tumbuhan, hewan, dan jasad renik; g. pembuatan dan penggunaan bahan hayati dan nonhayati;h. mempunyai risiko tinggi dan/atau mempengaruhi pertahanan negara; i. penerapan teknologi yang diperkirakan mempunyai potensi besar untuk mempengaruhi lingkungan hidup.

5.1Daya Dukung LingkunganDi dalam Ketentuan Umum UU RI no 23 tahun 1997 Pasal 1 Ayat 6 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup, disebutkan bahwa daya dukung lingkungan hidup adalah kemampuan lingkungan hidup untuk mendukung perikehidupan manusia dan makhluk hidup lain. Konsep tentang daya dukung sebenarnya berasal dari pengelolaan hewan ternak dan satwa liar. Daya dukung itu menunjukkan kemampuan lingkungan untuk mendukung kehidupan hewan yang dinyatakan dalam jumlah ekorpersatuan luas lahan. Status daya dukung lahan diperoleh dari pembandingan antara ketersediaan lahan (SL) dan kebutuhan lahan (DL).Penentuan daya dukung lahan dilakukan dengan membandingkan ketersediaan dan kebutuhan lahan.SL : DL32.297 : 8.6644 > 1i. Bila SL > DL , daya dukung lahan dinyatakan surplus.ii. Bila SL < DL, daya dukung lahan dinyatakan defisit atau terlampaui.

5.2Pemanfaatan Sumber DayaSumber Daya yang digunakan meliputi Sumber Daya Alam (SDA) dan Sumber Daya Manusia (SDM). Sumber Daya Manusia yang dimaksudkan adalah terbukanya lapangan pekerjaan baru bagi masyarakat dengan dilaksanakannya proyek ini.Sumber Daya Alam yang terpakai adalah air. Jaringan distribusi air yaitu menggunakan PDAM. Sedangkan pemerintahn telah memberikan pembinaan pengendalian pemanfaatan sumber daya air. Maka pemanfaatan Sumber Daya yaitu air harus se-efektif dan se-efisien mungkin. Sumberdaya air merupakan bagian dari kekayaan alam dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk kemakmuran rakyat, secara lestari sebagaimana termaktub dalam pasal 33 ayat 3 UUD 1945. Perlindungan dan pelestarian sumber air sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui:a. pemeliharaan kelangsungan fungsi resapan air dan daerah tangkapan air;b. pengendalian pemanfaatan sumber air;c. pengisian air pada sumber air;d. pengaturan prasarana dan sarana sanitasi;e. perlindungan sumber air dalam hubungannya dengan kegiatan pembangunan dan pemanfaatan lahan pada sumber air;f. pengendalian pengolahan tanah di daerah hulu;g. pengaturan daerah sempadan sumber air;h. rehabilitasi hutan dan lahan; dan/ataui. pelestarian hutan lindung, kawasan suaka alam, dan kawasan pelestarian alam. Konservasi sumber daya air sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui kegiatan perlindungan dan pelestarian sumber air, pengawetan air, serta pengelolaan kualitas air dan pengendalian pencemaran air dengan mengacu pada pola pengelolaan sumber daya air yang ditetapkan pada setiap wilayah sungai.Ketentuan tentang konservasi sumber daya air sebagaimana dimaksud pada ayat (2) menjadi salah satu acuan dalam perencanaan tata ruang.

5.3Memperkecil Dampak NegatifDampak negatif dari pelaksanaan proyek seperti kebisingan, kemacetan, pembayangan bangunan tinggi sudah terpikirkan oleh perancang desain, sehingga memperkecil dampak-dampak tersebut.Kebisingan diatasi dengan physical barriers berupa pohon-pohon dengan jenis tertentu yang telah dibuat diharapkan dapat meredam kebisingan yang timbul dari aktivitas dalam tapak.Kemacetan yang terjadi akan berkurang dengan adanya penyediaan lahan parkir yang luas dan dapat menampung kendaraan yang parkir di sekitar tapak. Sehingga jalan lebih lengang dan sirkulasi dapat lebih lancar. Keamanan dan kenyamanan pengguna jalan juga bias terwujud.Prosedur mengenai penyusunan AMDAL dapat dilihat pada skema di bawah ini.

Berikut adalah komponen-komponen yang terkena dampak dari pelaksanaan proyek:

BAB VI TEORI BESARAN TEKNO EKONOMI BANGUNAN

6.1Analisis Besaran Teknologis4 5 6 6.1.1 Luas Lantai Kotor [Gross]LantaiLuas

Penunjang 16468 m2

Penunjang 24680 m2

13600 m2

23060 m2

3-95400 m2

Luas Bangunan Kotor 22522 m26.1.2 Luas Lantai Bersih (Netto)Luas Core= 113,4 m2Luas Sirkulasi= 20% Luas Kotor= 20% x 22522 m2= 5865,6 m2Luas lantai Bersih = Luas Kotor (Luas Core+Sirkulasi)= 22522 ( 113.4 + 5865,6)= 23349 m26.1.3 Luas Lantai Netto per OrangPERPUSTAKAAN : 4 m/orang x 1740 (perkiraan seluruh pengguna)= 6960 m6.1.4 Efisiensi Lantai Efisiensi = x 100% = x 100% = 80 %6.1.5 Tinggi Lantai Ke Lantai (FLOOR TO FLOOR HEIGHT)Basement: 3.5Lantai 1-2: 5Lantai 3-10: 46.1.6Jumlah Lantai Perpustakaan terdiri 10 lantai

6.1.7Kepadatan Bangunan (BUILDING DENSITY) dan Koefisien Dasar BangunanKepadatan Bangunan diperkirakan 1740 orang penggunaKoefisien Dasar Bangunan= Luas Lantai 1 Bangunan/Luas Tapak x 100%= 10.068/32.297 x 100%= 30,3%

6.1.8 Perbandingan Luas Lantai Terhadap Luas Tapak (FLOOR AREA RATIO) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)Floor Area RatioLuas Lantai: Luas Tapak =75.696 m2:32.297 m2= 5:2Koefisien Lantai Bangunan= 5/2 x 100% = 250%

6.1.9 Faktor Beban Puncak LiftPerpustakaan : 4%6.1.10Waktu Perjalanan Turun Naik Lift (ROUND TRIP TIME)Jumlah T detikHasil analisis:

detik6.1.11Kecepatan ElevatorBangunan Perpustakaan yang dianalisis menggunakan lift dengan kecepatan rata-rata 3m/detik.

6.1.12 Jumlah ElevatorJumlah elevator berlaku untuk zona vertikal dalam gedung tinggi 1 zona sekitar 20 lantai.

N = jumlah lift dalam satu zonaa = luas lantai kotor pertingkatP = presentasi jumlah penghuni gedung yang diperhitungkan sebagai beban puncak liftT = waktu perjalanan bolak balikm = kapasitas lifta = luas lantai netto perorangn = jumlah lantai dalam satu zona

6.1.13Waktu Menunggu Elevator (INTERNAL, WAITING TIME)Waktu tunggu lift untuk pengunjung bangunan Perpustakaan =

6.1.14 Tenaga / Energi ListrikAsumsi beban 1 orang 75 kg, kecepatan lift 1m/s (s), ketinggian lantai 4,5 m (h), kapasitas lift 16 orang(m),1 HP= 0,746 KWDaya = = = = 1800 x 0.746 KW = 1.342,8 KW

6.2 Analisis Tekno Ekonomi Bangunan6.2.1 Harga Satuan TanahHarga satuan tanah Jalan Merdeka Timur Rp 6.500.000,-NJOP Bumi= 32297m2 x Rp. 6.500.000= Rp 217,080,500,000.00

NJOPTKP= Rp. 10.000.000,-PBB Terhutang= Tarif Pajak x NJKP= 0,2% x 40% x Rp. 217,080,500,000.00= Rp. 197.700.800,-Total harga tanah= NJOP Bumi + NJOPTKP + PBB Terhutang= Rp. 217,080,500,000+ Rp. 10.000.000 + Rp. 206.700.800,-= Rp. 229.592.700.800,-6.2.2 Harga Satuan GedungHarga Satuan Gedung Jalan Merdeka Timur Rp 5.000.000,- /m2

6.2.3 Biaya BangunanBIAYA STANDARTlantai luas lantai koefisienbiaya bangunantotal biaya bangunan

136001 Rp 3,500,000.00 Rp 12,600,000,000.00

230491.09 Rp 3,500,000.00 Rp 11,631,935,000.00

36751.12 Rp 3,500,000.00 Rp 2,646,000,000.00

46751.135 Rp 3,500,000.00 Rp 2,681,437,500.00

56751.162 Rp 3,500,000.00 Rp 2,745,225,000.00

66751.197 Rp 3,500,000.00 Rp 2,827,912,500.00

76751.236 Rp 3,500,000.00 Rp 2,920,050,000.00

86751.263 Rp 3,500,000.00 Rp 2,983,837,500.00

96751.294 Rp 3,500,000.00 Rp 3,057,075,000.00

penunjang lt 164681 Rp 3,500,000.00 Rp 22,638,000,000.00

penunjang lt 246801.09 Rp 3,500,000.00 Rp 17,854,200,000.00

TOTAL Rp 84,585,672,500.00

jenis pekerjaan koefisien biaya bangunan biaya pekerjaan

pondasi10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00

struktur 25% Rp 84,585,672,500.00 Rp 21,146,418,125.00

lantai10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00

dinding 10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00

plafon8% Rp 84,585,672,500.00 Rp 6,766,853,800.00

atap 10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00

utilitas 8% Rp 84,585,672,500.00 Rp 6,766,853,800.00

finishing 20% Rp 84,585,672,500.00 Rp 16,917,134,500.00

TOTAL Rp85,431,529,225.00

BIAYA NON STANDART jenis pekerjaan volume unit biaya harga

alat pengkondisian udara10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00

elevator/escalator8% Rp 84,585,672,500.00 Rp 6,766,853,800.00

tata suara 8% Rp 84,585,672,500.00 Rp 6,766,853,800.00

telepon & PABX4% Rp 84,585,672,500.00 Rp 3,383,426,900.00

instalasi IT10% Rp 84,585,672,500.00 Rp 8,458,567,250.00

elektrikal12% Rp 84,585,672,500.00 Rp 10,150,280,700.00

sistem proteksi kebakaran 9% Rp 84,585,672,500.00 Rp 7,612,710,525.00

sistem penangkal petir2% Rp 84,585,672,500.00 Rp 1,691,713,450.00

sistem pengolahan air limbah3% Rp 84,585,672,500.00 Rp 2,537,570,175.00

interior ( furniture )20% Rp 84,585,672,500.00 Rp 16,917,134,500.00

gas pembakaran 1% Rp 84,585,672,500.00 Rp 845,856,725.00

pencegahan bahaya rayap1% Rp 84,585,672,500.00 Rp 845,856,725.00

pondasi alam 9% Rp 84,585,672,500.00 Rp 7,612,710,525.00

fasilitas penyandang cacat3% Rp 84,585,672,500.00 Rp 2,537,570,175.00

sarana dan pra sarana 3% Rp 84,585,672,500.00 Rp 2,537,570,175.00

TOTAL Rp 87,123,242,675.00

Total biaya bangunan

pekerjaan standart + pekerjaan non standart Rp 274,903,435,625.00

6.2.4 Biaya Investasi TotalBiaya tanah + biaya bangunan + biaya tidak langsung= Rp 258.592.700.800,- + Rp 221.637.471.300,- + Rp 144.327.494.300,-= Rp 546,964,622,750.00

BAB VIIPENUTUP

7.1KesimpulanFungsi yang diwadahi dalam merancang bangunan tinggi banyak yang harus diperhatikan. Seperti Perpustakaan regional sebagai fungsi utama dan Galeri Seni sebagai fungsi penunjang saling berkaitan sesuai dengan studi yang telah dilakukan. Dalam merancang bangunan tinggi yang merupakan bangunan komersial dipengaruhi oleh beberapa faktor di luar segi arsitektural. Ketiga faktor pertimbangan tersebut adalah faktor ekonomi, faktor konstruksi, dan faktor lingkungan ekologi.Faktor ekonomi merupakan salah satu faktor pengendali rancangan bangunan karena bangunan tersebut dijadikan barang komoditi. Yang termasuk dalam faktor ekonomi adalah analisis kebutuhan ruang kantor, permodalan dan pengembalian modal, penyewaan kantor sewa. Pada faktor konstruksi, seperti juga bangunan komersial yang lain, rancangan bangunan kantor sewa juga harus memerhatikan aspek efisiensi dan efektivitas yang akan berpengaruh pada teknologi dan modul ruang sewa. Sedangkan pada faktor lingkungan ekologi, perancangan bangunan perlu mempertimbangkan dampak positif maupun negatif yang akan ditimbulkan pada lingkungan sekitarnya.

7.2Saran Perancangan bangunan tinggi dengan beberapa fungsi harus memerhatikan berbagai macam faktor agar bangunan tersebut menjadi bangunan komersial yang dapat menghasilkan keuntungan bagi investor. Selain itu juga harus memerhatikan aspek-aspek lain agar bangunan bisa memberikan dampak positif terhadap lingkungan sekitar.

UIDAFTAR PUSTAKA

Marlina, Endy. (2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy, YogyakartaJuwana, Ir. Jimmy, MSAE. (2005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta.Neufert, Ernst. 1996. Data Arsitek Jilid 1. Jakarta: Penerbit Erlangga.Neufert, Ernst. 2002. Data Arsitek Jilid 2. Jakarta: Penerbit Erlangga.Poerbo, Hartono. 1993. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta: Penerbit Djambatan. SK.MenHub. RI. No. PM 10/PW.391/PHB-77id.wikipedia.org/sda.pu.go.id/bappenas.go.id/menlh.go.id/amdal/surya.co.id/suryaonline.co/surabaya.tribunnews.com/

34