tanggal efektif : 17 juni 2016 masa penawaran : 21 …...hari kalender : setiap hari dalam 1 (satu)...

364
Tanggal Efektif : 17 Juni 2016 Masa Penawaran : 21 - 24 Juni 2016 Tanggal Penjatahan : 27 Juni 2016 Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan (Refund) : 28 Juni 2016 Tanggal Distribusi Saham Secara Elektronik : 28 Juni 2016 Tanggal Pencatatan Saham pada Bursa Efek Indonesia : 29 Juni 2016 OTORITAS JASA KEUANGAN TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM. PT GRAHA ANDRASENTRA PROPERTINDO TBK (“PERSEROAN”) DAN PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL, SERTA KEJUJURAN PENDAPAT YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI. PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk Kegiatan Usaha: Pembangunan dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi serta pembangunan dan perdagangan real estate/property. Berkedudukan di Kota Bogor Kantor Pusat: Marketing Office - Bogor Nirwana Residence Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor 16132 Telepon: +62 (251) 8211 290 Fax: +62 (251) 8212 050/8211 295 Website: www.jungleseries.co.id Email:[email protected] PENAWARAN UMUM SAHAM PERDANA Sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) Saham Biasa Atas Nama atau sebesar 10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana, yang merupakan saham baru dan dikeluarkan dari portepel Perseroan (“Saham yang Ditawarkan”) dengan Nilai Nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham, dengan Harga Penawaran Rp 140 (seratus empat puluh Rupiah) setiap lembar saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) dan akan dicatatkan di PT Bursa Efek Indonesia. Jumlah seluruh Penawaran Umum Perdana ini adalah sejumlah Rp 322.000.000.000,- (tiga ratus dua puluh dua miliar Rupiah). Seluruh pemegang saham Perseroan memiliki hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, sesuai dengan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (“UU PT”). PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK PENJAMIN EMISI EFEK ●PT Equity Securities Indonesia ●PT Hastadana Sekuritas Indonesia ●PT Henan Putihrai ●PT Inti Fikasa Securindo ●PT Magenta Kapital Indonesia ●PT Panca Global Securities Tbk. ●PT Panin Sekuritas Tbk. ●PT Philip Securities Indonesia ●PT Yulie Sekurindo Tbk. ●PT Valbury Asia Securities Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek menjamin dengan kesanggupan penuh (full commitment) terhadap penawaran saham Perseroan. RISIKO USAHA UTAMA YANG DIHADAPI OLEH PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN OLEH KOMPETITOR LAIN. RISIKO USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB VIII FAKTOR RISIKO, DALAM PROSPEKTUS INI. RISIKO TIDAK DAPAT DISERAHKANNYA TANAH DI KEBUN MENTENG JONGGOL, SECARA TEPAT WAKTU YANG MERUPAKAN PENYELESAIAN UTANG PT GILI TIRTA ANUGRAH (GTA) SEBESAR RP 800.000.000.000 (DELAPAN RATUS MILIAR RUPIAH) KEPADA PERSEROAN AKIBAT TRANSAKSI PENJUALAN 20% (DUA PULUH PERSEN) SAHAM PT BUKIT JONGGOL ASRI (BJA) KEPADA GTA. PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SURAT KOLEKTIF SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM INI, TETAPI SAHAM-SAHAM TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN SECARA ELEKTRONIK YANG AKAN DIADMINISTRASIKAN DALAM PENITIPAN KOLEKTIF PT KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (KSEI). Saham yang ditawarkan ini seluruhnya akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia. Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 20 Juni 2016

Upload: others

Post on 20-Jan-2020

11 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

  • Kantor Pusat:Marketing O�ce – Bogor Nirwana Residence

    Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor 16132Telepon: +62 (251) 8211 290

    Fax: +62 (251) 8212 050/8211 295Website: www.jungleseries.co.id

    Email:[email protected]

    Tanggal Efektif : 17 Juni 2016Masa Penawaran : 21 - 24 Juni 2016Tanggal Penjatahan : 27 Juni 2016Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan (Refund) : 28 Juni 2016Tanggal Distribusi Saham Secara Elektronik : 28 Juni 2016Tanggal Pencatatan Saham pada Bursa Efek Indonesia : 29 Juni 2016

    OTORITAS JASA KEUANGAN TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM.

    PT GRAHA ANDRASENTRA PROPERTINDO TBK (“PERSEROAN”) DAN PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL, SERTA KEJUJURAN PENDAPAT YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI.

    PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk

    Kegiatan Usaha:Pembangunan dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi serta pembangunan dan perdagangan real estate/property.

    Berkedudukan di Kota Bogor

    Kantor Pusat:Marketing Office - Bogor Nirwana Residence

    Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor 16132Telepon: +62 (251) 8211 290

    Fax: +62 (251) 8212 050/8211 295Website: www.jungleseries.co.id Email:[email protected]

    PENAWARAN UMUM SAHAM PERDANA Sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) Saham Biasa Atas Nama atau sebesar 10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana, yang merupakan saham baru dan dikeluarkan dari portepel Perseroan (“Saham yang Ditawarkan”) dengan Nilai Nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham, dengan Harga Penawaran Rp 140 (seratus empat puluh Rupiah) setiap lembar saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) dan akan dicatatkan di PT Bursa Efek Indonesia. Jumlah seluruh Penawaran Umum Perdana ini adalah sejumlah Rp 322.000.000.000,- (tiga ratus dua puluh dua miliar Rupiah).Seluruh pemegang saham Perseroan memiliki hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, sesuai dengan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (“UU PT”).

    PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK

    PENJAMIN EMISI EFEK●PT Equity Securities Indonesia ●PT Hastadana Sekuritas Indonesia ●PT Henan Putihrai ●PT Inti Fikasa Securindo

    ●PT Magenta Kapital Indonesia ●PT Panca Global Securities Tbk. ●PT Panin Sekuritas Tbk. ●PT Philip Securities Indonesia ●PT Yulie Sekurindo Tbk. ●PT Valbury Asia Securities

    Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek menjamin dengan kesanggupan penuh (full commitment) terhadap penawaran saham Perseroan.

    RISIKO USAHA UTAMA YANG DIHADAPI OLEH PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN OLEH KOMPETITOR LAIN. RISIKO USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB VIII FAKTOR RISIKO, DALAM PROSPEKTUS INI.

    RISIKO TIDAK DAPAT DISERAHKANNYA TANAH DI KEBUN MENTENG JONGGOL, SECARA TEPAT WAKTU YANG MERUPAKAN PENYELESAIAN UTANG PT GILI TIRTA ANUGRAH (GTA) SEBESAR RP 800.000.000.000 (DELAPAN RATUS MILIAR RUPIAH) KEPADA PERSEROAN AKIBAT TRANSAKSI PENJUALAN 20% (DUA PULUH PERSEN) SAHAM PT BUKIT JONGGOL ASRI (BJA) KEPADA GTA.

    PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SURAT KOLEKTIF SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM INI, TETAPI SAHAM-SAHAM TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN SECARA ELEKTRONIK YANG AKAN DIADMINISTRASIKAN DALAM PENITIPAN KOLEKTIF PT KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (KSEI).

    Saham yang ditawarkan ini seluruhnya akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia.Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 20 Juni 2016

  • PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk. (selanjutnya dalam Prospektus ini disebut “Perseroan”) telah menyampaikan Pernyataan Pendaftaran Emisi Efek sehubungan dengan Penawaran Umum ini kepada Ketua Otoritas Jasa Keuangan (OJK) di Jakarta pada tanggal 6 November 2015 berdasarkan surat Perseroan No. 089/BOD-GAP/XI/2015, sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal (selanjutnya disebut “Undang-Undang Pasar Modal”) dan peraturan pelaksanaannya.

    Saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, direncanakan akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia (“Bursa”) sesuai dengan Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek antara Perseroan dengan Bursa pada tanggal tanggal 5 November 2015, sebagaimana telah diperpanjang pada tanggal 4 Mei 2016. Apabila Perseroan tidak memenuhi persyaratan pencatatan efek yang ditetapkan oleh Bursa, maka Penawaran Umum ini batal demi hukum dan uang pemesanan yang telah diterima akan dikembalikan kepada para pemesan.

    Perseroan, Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek serta Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka Penawaran Umum ini bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran semua data dan kejujuran pendapat, keterangan atau laporan yang disajikan dalam Prospektus ini sesuai dengan bidang tugasnya masing-masing berdasarkan ketentuan yang berlaku di Negara Republik Indonesia serta kode etik, norma, dan standar profesinya masing-masing.

    Sehubungan dengan Penawaran Umum ini, setiap pihak yang terafiliasi dilarang memberikan penjelasan dan/atau membuat pernyataan apapun mengenai hal-hal yang tidak tercantum dalam Prospektus ini tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Perseroan, PT Danatama Makmur sebagai Penjamin Pelaksana Emisi Efek.

    PT Danatama Makmur selaku Penjamin Pelaksana Emisi Efek, serta Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dengan tegas menyatakan bukan merupakan pihak terafiliasi dengan Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan dalam Undang-Undang Pasar Modal.

    PENAWARAN UMUM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG/PERATURAN SELAIN YANG BERLAKU DI REPUBLIK INDONESIA. BARANG SIAPA DI LUAR WILAYAH REPUBLIK INDONESIA MENERIMA PROSPEKTUS INI, MAKA PROSPEKTUS INI TIDAK DIMAKSUDKAN SEBAGAI DOKUMEN PENAWARAN UNTUK MEMBELI SAHAM, KECUALI BILA PENAWARAN DAN PEMBELIAN SAHAM TERSEBUT TIDAK BERTENTANGAN ATAU BUKAN MERUPAKAN PELANGGARAN ATAS PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU DI NEGARA TERSEBUT.

    PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB DIKETAHUI OLEH PUBLIK DAN TIDAK ADA FAKTA PENTING DAN RELEVAN YANG TIDAK DIKEMUKAKAN YANG MENYEBABKAN INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL DALAM PROSPEKTUS INI MENJADI TIDAK BENAR DAN/ATAU MENYESATKAN.

  • i

    DAFTAR ISI

    DAFTAR ISI i

    DEFINISI DAN SINGKATAN iii

    RINGKASAN vii

    I. PENAwARAN UmUm 1

    II. RENcANA PENGGUNAAN DANA HASIl PENAwARAN UmUm 3

    III. KETERANGAN mENGENAI TRANSAKSI JUAl BElI ANAK PERUSAHAAN 51. Keterangan mengenai Transaksi 52. Alasan dan Latar Belakang 53. Kronologis, Skema Transaksi dan mekanisme pembayaran 64. Pihak-Pihak yang Terkait 95. Proses Perolehan Hak Atas Tanah Kebun Menteng 9

    IV. PERNyATAAN UTANG 10

    V. DANA TAlANGAN 13

    VI. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING 15

    VII. ANAlISIS DAN PEmBAHASAN olEH mANAJEmEN 18

    VIII. FAKToR RISIKo 38

    IX. KEJADIAN PENTING SETElAH TANGGAl lAPoRAN AUDIToR INDEPENDEN 41

    X. KETERANGAN TENTANG PERSERoAN DAN ANAK PERUSAHAAN 421. Riwayat Singkat Perseroan 422. Riwayat Perubahan Anggaran Dasar dan Perkembangan Kepemilikan Saham Perseroan 433. Manajemen dan Pengawasan Perseroan 504. Struktur Organisasi Perseroan 545. Sumber Daya Manusia 556. Keterangan Tentang Anak Perusahaan 577. Struktur Kepemilikan Perseroan dan Anak Perusahaan 648. Keterangan Singkat Mengenai Pemegang Saham Berbentuk Badan Hukum 649. Perjanjian dan Kontrak Penting 6410. Keterangan Tentang Transaksi-Transaksi Dengan Pihak Afiliasi 6711. Perjanjian Pinjaman Dengan Bank 7612. Struktur Kepemilikan Perseroan 8313. Aset Tetap yang Dimiliki atau Dikuasai Perseroan dan Anak Perusahaan 11714. Asuransi 13815. Perkara Hukum yang Dihadapi Perseroan dan Anak Perusahaan 141

    XI. KEGIATAN DAN PRoSPEK USAHA PERSERoAN DAN ANAK-ANAK PERUSAHAAN 1421. Umum 1422. Keunggulan Kompetitif 1423. Model Bisnis dan Strategi Usaha 1434. Unit Bisnis 1445. Keselamatan Kerja dan Lingkungan 1476. Pemasaran 1487. Persaingan Usaha 1498. Prospek Usaha 149

  • ii

    9. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) 15310. Tata Kelola Perusahaan 15311. Tanggung Jawab Sosial 153

    XII. INDUSTRI PARIwISATA, REKREASI DAN PRoPERTI 158

    XIII. EKUITAS 163

    XIV. KEBIJAKAN DIVIDEN 165

    XV. PERPAJAKAN 166

    XVI. PENJAmINAN EmISI EFEK 168

    XVII. lEmBAGA DAN PRoFESI PENUNJANG PASAR moDAl 169

    XVIII. PENDAPAT DARI SEGI HUKUm 171

    XIX. lAPoRAN AUDIToR INDEPENDEN DAN lAPoRAN KEUANGAN PERSERoAN 205

    XX. ANGGARAN DASAR PERSERoAN 322

    XXI. PERSyARATAN PEmESANAN PEmBElIAN SAHAm 342

    XXII. PENyEBARlUASAN PRoSPEKTUS DAN FoRmUlIR PEmESANAN PEmBElIAN SAHAm 348

  • iii

    DEFINISI DAN SINGKATAN

    Afiliasi : Yang dimaksud afiliasi adalah: a. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai

    derajat kedua, baik secara horisontal maupun vertikal; b. hubungan antara satu pihak dengan pegawai, Direktur, atau

    Komisaris dari pihak tersebut; c. hubungan antara 2 (dua) Perseroan dimana terdapat satu atau lebih

    anggota Direksi atau Komisaris yang sama; d. hubungan antara Perseroan dengan suatu pihak, baik langsung

    maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh Perseroan tersebut;

    e. hubungan antara 2 (dua) Perseroan yang dikendalikan baik langsung maupun tidak langsung oleh pihak yang sama; atau

    f. hubungan antara Perseroan dan pemegang saham utama. Anak Perusahaan : Perusahaan dimana Perseroan mempunyai kepemilikan saham dengan

    hak suara lebih dari 50%, baik langsung maupun tidak langsung, atau apabila Perseroan memiliki 50% atau kurang dengan hak suara, Perseroan memiliki kemampuan untuk mengendalikan anak perusahaan.

    BAE : Biro Administrasi Efek. Bapepam dan LK

    : Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan yang merupakan penggabungan dari Bapepam dan Direktorat Jenderal Lembaga Keuangan, sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Presiden No. 62 Tahun 2005 dan KMK No. 606/KMK.01/2005 tanggal 30 Desember 2005 tentang Organisasi dan Tata Kerja Bapepam dan LK jo. Peraturan Menteri Keuangan RI No. 184/PMK.01/2010 tanggal 11 Oktober 2010 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Keuangan, atau para pengganti dan penerima hak dan kewajibannya. Per tanggal 31 Desember 2012, fungsi Bapepam dan LK telah beralih menjadi OJK.

    BEI atau Bursa Efek : Bursa Efek Indonesia, bursa efek sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 angka 4 Undang-Undang Pasar Modal, yang diselenggarakan oleh Bursa, suatu Perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta, tempat saham Perseroan akan dicatatkan.

    BNRI : Berita Negara Republik Indonesia. Daftar Pemegang Saham : Daftar yang dikeluarkan oleh KSEI yang memuat keterangan tentang

    kepemilikan Efek oleh Pemegang Efek dalam Penitipan Kolektif di KSEI berdasarkan data yang diberikan oleh Pemegang Rekening kepada KSEI.

    DPPS : Daftar Permohonan Pemesanan Saham. Efektif : Terpenuhinya seluruh tata cara dan persyaratan Pernyataan Pendaftaran

    sesuai dengan ketentuan angka 4 huruf a Peraturan OJK No. IX.A.2 tahun 2009, yaitu:

    1) Atas dasar lewatnya waktu, yakni: a. 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal Pernyataan

    Pendaftaran diterima OJK secara lengkap, yaitu telah mencakup seluruh kriteria yang ditetapkan dalam peraturan yang terkait dengan Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum Perdana dan peraturan yang terkait dengan Penawaran Umum Perdana; atau

    b. 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal perubahan terakhir yang disampaikan Perseroan atau yang diminta OJK dipenuhi; atau

    2) Atas dasar Pernyataan Efektif dari OJK bahwa tidak ada lagi perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang diperlukan.

  • iv

    FKP : Formulir Konfirmasi Penjatahan. FPPS : Formulir Pemesanan Pembelian Saham. Harga Penawaran : Harga yang harus dibayarkan para pemesan saham dalam rangka

    Penawaran Umum Perseroan, yakni Rp 140 (seratus empat puluh rupiah) setiap saham.

    Hari Bursa : Setiap hari diselenggarakannya perdagangan efek di Bursa Efek, yaitu Senin sampai dengan Jumat kecuali hari tersebut merupakan hari libur nasional atau dinyatakan sebagai hari libur oleh Bursa Efek.

    Hari Kalender : Setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender Gregorian tanpa kecuali, termasuk hari Minggu dan hari libur nasional yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah.

    Hari Kerja : Hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari libur nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia.

    KSEI : Singkatan dari Kustodian Sentral Efek Indonesia, yang bertugas mengadministrasikan penyimpanan Efek berdasarkan Perjanjian Pendaftaran Efek pada Penitipan Kolektif, yang diselenggarakan oleh PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, suatu Perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta.

    Masa Penawaran : Jangka waktu untuk pemesanan saham yang dapat dilakukan oleh masyarakat dengan mengajukan FPPS kepada Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek dan/atau Agen Penjualan sebagaimana ditentukan dalam Prospektus dan FPPS.

    Masyarakat : Perorangan baik Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing dan/atau badan hukum, baik badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing, baik yang bertempat tinggal atau berkedudukan hukum di Indonesia ataupun di luar negeri.

    Menkumham : Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia OJK : Otoritas Jasa Keuangan, yangdiatur melalui ketentuan dalam Undang-

    Undang No. 21 tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang OJK (“UU No. 21/2011”), yaitu lembaga yang independen dan bebas dari campur tangan pihak lain, yang mempunyai fungsi, tugas, dan wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan sebagaimana dimaksud dalam UU No. 21/2011.

    Pasar Perdana : berarti penawaran dan penjualan Saham Yang Ditawarkan oleh Perseroan kepada Masyarakat selama Masa Penawaran sebelum Saham Yang Ditawarkan dicatatkan pada BEI.

    Pasar Sekunder : berarti perdagangan saham pada BEI setelah Tanggal Pencatatan. Penjamin Emisi Efek : Pihak-pihak yang melaksanakan Penawaran Umum atas nama

    Perseroan dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum kepada Perseroan berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.

    Penjamin Pelaksana Emisi Efek : Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek yang dimaksud dalam Penawaran Umum ini adalah PT Danatama Makmur.

    Penawaran Awal (bookbuilding) : Ajakan baik secara langsung maupun tidak langsung dengan menggunakan Prospektus Awal sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal yang antara lain bertujuan untuk mengetahui minat calon pembeli atas saham yang akan ditawarkan dan atau perkiraan harga penawaran saham.

    Penawaran Umum : Kegiatan penawaran saham yang dilakukan oleh Perseroan untuk menjual saham kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam Undang-Undang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaannya.

    Penitipan Kolektif : Jasa penitipan kolektif atas sejumlah efek yang dimiliki oleh lebih dari satu pihak yang kepentingannya diwakili oleh kustodian sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pasar Modal.

    Peraturan IX.E.1 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.

    Peraturan IX.E.2 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

  • v

    FKP : Formulir Konfirmasi Penjatahan. FPPS : Formulir Pemesanan Pembelian Saham. Harga Penawaran : Harga yang harus dibayarkan para pemesan saham dalam rangka

    Penawaran Umum Perseroan, yakni Rp 140 (seratus empat puluh rupiah) setiap saham.

    Hari Bursa : Setiap hari diselenggarakannya perdagangan efek di Bursa Efek, yaitu Senin sampai dengan Jumat kecuali hari tersebut merupakan hari libur nasional atau dinyatakan sebagai hari libur oleh Bursa Efek.

    Hari Kalender : Setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender Gregorian tanpa kecuali, termasuk hari Minggu dan hari libur nasional yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah.

    Hari Kerja : Hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari libur nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia.

    KSEI : Singkatan dari Kustodian Sentral Efek Indonesia, yang bertugas mengadministrasikan penyimpanan Efek berdasarkan Perjanjian Pendaftaran Efek pada Penitipan Kolektif, yang diselenggarakan oleh PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, suatu Perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta.

    Masa Penawaran : Jangka waktu untuk pemesanan saham yang dapat dilakukan oleh masyarakat dengan mengajukan FPPS kepada Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek dan/atau Agen Penjualan sebagaimana ditentukan dalam Prospektus dan FPPS.

    Masyarakat : Perorangan baik Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing dan/atau badan hukum, baik badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing, baik yang bertempat tinggal atau berkedudukan hukum di Indonesia ataupun di luar negeri.

    Menkumham : Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia OJK : Otoritas Jasa Keuangan, yangdiatur melalui ketentuan dalam Undang-

    Undang No. 21 tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang OJK (“UU No. 21/2011”), yaitu lembaga yang independen dan bebas dari campur tangan pihak lain, yang mempunyai fungsi, tugas, dan wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan sebagaimana dimaksud dalam UU No. 21/2011.

    Pasar Perdana : berarti penawaran dan penjualan Saham Yang Ditawarkan oleh Perseroan kepada Masyarakat selama Masa Penawaran sebelum Saham Yang Ditawarkan dicatatkan pada BEI.

    Pasar Sekunder : berarti perdagangan saham pada BEI setelah Tanggal Pencatatan. Penjamin Emisi Efek : Pihak-pihak yang melaksanakan Penawaran Umum atas nama

    Perseroan dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum kepada Perseroan berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.

    Penjamin Pelaksana Emisi Efek : Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek yang dimaksud dalam Penawaran Umum ini adalah PT Danatama Makmur.

    Penawaran Awal (bookbuilding) : Ajakan baik secara langsung maupun tidak langsung dengan menggunakan Prospektus Awal sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal yang antara lain bertujuan untuk mengetahui minat calon pembeli atas saham yang akan ditawarkan dan atau perkiraan harga penawaran saham.

    Penawaran Umum : Kegiatan penawaran saham yang dilakukan oleh Perseroan untuk menjual saham kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam Undang-Undang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaannya.

    Penitipan Kolektif : Jasa penitipan kolektif atas sejumlah efek yang dimiliki oleh lebih dari satu pihak yang kepentingannya diwakili oleh kustodian sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pasar Modal.

    Peraturan IX.E.1 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.

    Peraturan IX.E.2 Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

    Perseroan : PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk., berkedudukan di Kota Bogor, suatu Perseroan terbatas yang didirikan menurut dan berdasarkan hukum dan peraturan perundang–undangan Negara Republik Indonesia.

    Perusahaan Efek : Pihak yang melakukan kegiatan usaha sebagai penjamin emisi efek, perantara pedagang efek dan/atau manajer investasi sebagaimana yang ditentukan dalam Undang-Undang Pasar Modal.

    POJK No. 30 : Peraturan Otoritas Jasa keuangan No.30/POJK.04/2015 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum.

    POJK No. 32 : Peraturan Otoritas Jasa keuangan No.32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.

    POJK No. 33 : Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik.

    POJK No. 34 : Peraturan OJK No. 34/POJK.04/2014 tentang Komite Nominasi dan Remunerasi Emiten atau Perusahaan Publik

    POJK No. 35 : Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2014 tentang Sekretaris Perusahaan Emiten atau Perusahaan Publik.

    Prospektus : Setiap informasi tertulis sehubungan dengan Emisi Saham dengan tujuan agar masyarakat membeli saham sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 26 Undang-Undang Pasar Modal, juncto Peraturan No. IX.C.2 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK, tanggal 17 (tujuh belas) Januari 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh enam) No. KEP 51/PM/1996.

    Prospektus awal : Dokumen tertulis yang memuat seluruh informasi dalam Prospektus yang disampaikan kepada OJK, sebagai bagian dari Pernyataan Pendaftaran, kecuali informasi mengenai Harga Penawaran, Penjaminan Emisi Efek, atau hal-hal lain yang berhubungan dengan persyaratan penawaran yang belum dapat ditentukan.

    Prospektus ringkas : Pernyataan atau informasi tertulis yang merupakan ringkasan dari Prospektus Awal, yang akan diumumkan dalam sekurang-kurangnya 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang memiliki peredaran nasional yang disusun oleh Perseroan dan Penjamin Pelaksana Emisi Efek bersama-sama sesuai dengan Peraturan No. IX.C.3 dalam waktu selambat-lambatnya 2 (dua) hari kerja setelah diterimanya pernyataan OJK bahwa Perseroan wajib mengumumkan Prospektus Ringkas sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.A.2.

    RUPS : Rapat Umum Pemegang Saham. RUPSLB : Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa. SDM : Sumber Daya Manusia. SKS : Surat Kolektif Saham. Tanggal Pencatatan : Tanggal pencatatan saham di BEI. TDP : Tanda Daftar Perusahaan. US$ : Mata uang Amerika Serikat atau Dollar Amerika Serikat UUPM : Undang-Undang Pasar Modal yaitu Undang-Undang Republik Indonesia

    No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara No. 64 tahun 1995, Tambahan Lembaran Negara No. 3608 beserta peraturan pelaksanaannya berikut perubahan-perubahannya.

  • vi

    SINGKATAN NAMA PERUSAHAAN APS : PT Andrasentra Properti Services BCI : PT Bakrie Capital Indonesia BJA : PT Bukit Jonggol Asri BLD/ELTY : PT Bakrieland Development Tbk. BNR : PT Bakrie Nirwana Realty GTA : PT Gili Tirta Anugrah JLA : PT Jungleland Asia LNJ : PT Lembu Nusantara Jaya PBU : PT Prima Bisnis Utama SC : PT Sentul City Tbk. SGN : PT Surya Global Nusantara SPJ : PT Sanggraha Pelita Jaya

  • vii

    SINGKATAN NAMA PERUSAHAAN APS : PT Andrasentra Properti Services BCI : PT Bakrie Capital Indonesia BJA : PT Bukit Jonggol Asri BLD/ELTY : PT Bakrieland Development Tbk. BNR : PT Bakrie Nirwana Realty GTA : PT Gili Tirta Anugrah JLA : PT Jungleland Asia LNJ : PT Lembu Nusantara Jaya PBU : PT Prima Bisnis Utama SC : PT Sentul City Tbk. SGN : PT Surya Global Nusantara SPJ : PT Sanggraha Pelita Jaya

    RINGKASAN

    Ringkasan di bawah ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya dengan keterangan yang lebih rinci dan laporan keuangan serta catatan-catatan yang tercantum di dalam Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat atas dasar fakta-fakta dan pertimbangan-pertimbangan yang penting bagi Perseroan. Semua informasi keuangan Perseroan disusun dalam mata uang Rupiah kecuali dinyatakan lain dan telah disajikan sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.

    UMUM

    PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk. (“Perseroan”) didirikan pada tanggal 15 Juni 1988 dengan Akta Notaris Ny. Yetty Taher, S.H., No. 42. Akta pendirian Perseroan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-8942-HT.01.01.TH.88 tanggal 20 September 1988 dan diumumkan dalam Tambahan Berita Negara No. 1147 Lembaran Berita Negara No. 11 tanggal 7 Februari 1995. Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, antara lain, mengenai perubahan nama dari PT Aliyah Pancahafat menjadi PT Graha Andrasentra Propertindo yang diaktakan dengan Akta Notaris Ny. Toety Juniarto, S.H., No. 93 tanggal 23 Juni 1997, yang telah disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C2-5976 HT.01.04.Th.97 tanggal 2 Juli 1997.Selanjutnya Anggaran Dasar Perseroan diubah sehubungan dengan perubahan menjadi Perusahaan Terbuka, sebagaimana termuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Perseroan No.23 tanggal 19 Februari 2016, yang dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, M.Kn, Notaris di Kota Bogor, telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan HAM Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusannya beserta lampirannya No. AHU-0003651.AH.01.02.TAHUN 2016 tanggal 24 Februari 2016 dan telah didaftarkan dalam daftar Perseroan nomor AHU-0024197.AH.01.11.TAHUN 2016 tanggal 24 Februari 2016, telah mendapatkan bukti Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0025961 tanggal 24 Februari 2016 serta telah mendapatkan bukti Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No.AHU-AH.01.03-0025960 tanggal 24 Februari 2016.

    Perubahan terakhir Anggaran Dasar termuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para Pemegang Saham No. 37 tanggal 15 April 2016, telah mendapatkan bukti Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0041991 tanggal 21 April 2016 dan Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para Pemegang Saham No. 43 tanggal 21 April 2016, telah mendapatkan bukti Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0041992 tanggal 21 April 2016, yang keduanya dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, M.Kn, Notaris di Kota Bogor.

    Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, maksud dan tujuan serta kegiatan usaha Perseroan adalah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa, yang berhubungan dengan real estate, properti dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi.

    Rincian Anak Perusahaan yang langsung dimiliki oleh Perseroan pada tanggal 31 Desember 2015 adalah sebagai berikut:

    NAMA PERUSAHAAN KEGIATAN USAHA LOKASI USAHA

    % KEPEMILIKAN

    LANGSUNG

    TAHUN PENDIRIAN

    TAHUN PENYERTAAN

    OLEH PERSEROAN

    TAHUN OPERASIONAL

    STATUS OPERASIONAL

    PT Jungleland Asia (JLA) Taman rekreasi bertema Sentul, Bogor 99,99% 2011 2014 2013 Beroperasi PT Lembu Nusantara Jaya (LNJ) Hotel dan rekreasi air Malang 51% 2010 2014 2014 Beroperasi

    KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN

    Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1993 dengan kantor pusat yang berlokasi di Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor. Perseroan memulai usahanya dengan mengelola perumahan “Graha Bogor Indah”, sekarang menjadi “Bogor Nirwana Residence” (BNR). BNR sendiri merupakan kawasan hunian terpadu di kota Bogor dengan target konsumen menengah-atas dengan luas area pengembangan lebih dari 1.000 hektar. BNR terbagi atas 2 kawasan, yaitu kawasan perumahan dan kawasan komersial.

    Saat ini hampir semua unit bisnis yang dimiliki Perseroan berada dalam kawasan BNR, kecuali Jungleland yang berada di Sentul. Unit bisnis yang dimiliki Perseroan yang berada di kawasan komersial BNR, seluas 15 hektar, antara lain The Jungle dan Aston Bogor Hotel & Resort serta Jungle Fest. Kawasan komersial BNR juga dilengkapi dengan beberapa fasilitas seperti pusat perbelanjaan, sekolah, fasilitas olahraga, area kuliner, pasar bersih, mini market, SPBU dan masjid.

  • viii

    Kegiatan usaha rekreasi Perseroan dalam bentuk taman rekreasi dan hotel dilakukan baik oleh Perseroan sendiri maupun anak usaha Perseroan yakni JLA. Kegiatan usaha rekreasi yang dilakukan langsung oleh Perseroan adalah The Jungle, Jungle Fest dan Aston Bogor Hotel and Resort. Sedangkan yang melalui JLA adalah Jungleland. Sementara, kegiatan usaha properti Perseroan telah berlangsung sejak tahun 1993, yang meliputi kawasan perumahan, baik vertikal maupun landed, yang semua terletak di kawasan BNR.

    Seiring dengan perkembangan, ke depannya Perseroan akan terus mengembangkan bisnis rekreasinya, khususnya di tempat-tempat dimana Perseroan mengganggap lokasi tersebut strategis, serta diutamakan pada lokasi dimana Perseroan telah memiliki lahan sebelumnya. Sebagai hasilnya, diharapkan Perseroan dapat memanfaatkan peningkatan nilai kawasan akibat dari bisnis rekreasi yang berhasil menarik pengunjung dan meningkatkan aktivitas kawasan, sehingga pada akhirnya dapat meningkatkan nilai lahan di kawasan tersebut. Perseroan berkeyakinan terhadap strategi ini, dengan latar belakang bahwa sebelumnya Perseroan telah sukses menerapkannya baik di Sentul dengan Jungleland dan properti Sentul Nirwana, maupun Bogor dengan The Jungle dan properti yang dimiliki Perseroan di sekitarnya.

    PENAWARAN UMUM

    Berikut merupakan ringkasan struktur Penawaran Umum Perseroan:

    Jumlah Saham : sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) saham atau setara dengan 10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana

    Nilai Nominal : Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham

    Harga Penawaran : Rp 140,- (seratus empat puluh Rupiah)

    Jumlah Saham Yang Dicatatkan : sebanyak 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus lima) saham

    Perseroan telah memperoleh Pernyataan Efektif dari OJK pada tanggal 17 Juni 2016 atas Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum yang telah disampaikan oleh Perseroan kepada OJK pada tanggal 6 November 2015 berdasarkan surat Perseroan No. 089/BOD-GAP/XI/2015.

    STRUKTUR PERMODALAN

    Komposisi modal saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

    Keterangan Nilai Nominal Rp 100,-per saham Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) % Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh

    PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400 55.28% PT Prima Bisnis Utama 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22% PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% PT. Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03%

    Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405 2,028,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500

    Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:

    Nilai Nominal Rp 100,-per saham Keterangan Sebelum penawaran umum Sesudah penawaran umum Saham Jumlah Nilai

    Nominal (Rp) % Saham Jumlah Nilai

    Nominal (Rp) %

    Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh

    PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400 55,28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum 8,563,472,860 856,347,286,000 42,22% 8,563,472,860 856,347,286,000 37.92% PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2,47% 500,000,000 50,000,000,000 2.21% PT. Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0,03% 6,157,681 615,768,100 0.03% Masyarakat 2,300,000,000 230,000,000,000 10.19%

    Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405 2,028,190,940,500 100,00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100,00% Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500 27,418,090,595 2,741,809,059,500

  • ix

    Kegiatan usaha rekreasi Perseroan dalam bentuk taman rekreasi dan hotel dilakukan baik oleh Perseroan sendiri maupun anak usaha Perseroan yakni JLA. Kegiatan usaha rekreasi yang dilakukan langsung oleh Perseroan adalah The Jungle, Jungle Fest dan Aston Bogor Hotel and Resort. Sedangkan yang melalui JLA adalah Jungleland. Sementara, kegiatan usaha properti Perseroan telah berlangsung sejak tahun 1993, yang meliputi kawasan perumahan, baik vertikal maupun landed, yang semua terletak di kawasan BNR.

    Seiring dengan perkembangan, ke depannya Perseroan akan terus mengembangkan bisnis rekreasinya, khususnya di tempat-tempat dimana Perseroan mengganggap lokasi tersebut strategis, serta diutamakan pada lokasi dimana Perseroan telah memiliki lahan sebelumnya. Sebagai hasilnya, diharapkan Perseroan dapat memanfaatkan peningkatan nilai kawasan akibat dari bisnis rekreasi yang berhasil menarik pengunjung dan meningkatkan aktivitas kawasan, sehingga pada akhirnya dapat meningkatkan nilai lahan di kawasan tersebut. Perseroan berkeyakinan terhadap strategi ini, dengan latar belakang bahwa sebelumnya Perseroan telah sukses menerapkannya baik di Sentul dengan Jungleland dan properti Sentul Nirwana, maupun Bogor dengan The Jungle dan properti yang dimiliki Perseroan di sekitarnya.

    PENAWARAN UMUM

    Berikut merupakan ringkasan struktur Penawaran Umum Perseroan:

    Jumlah Saham : sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) saham atau setara dengan 10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana

    Nilai Nominal : Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham

    Harga Penawaran : Rp 140,- (seratus empat puluh Rupiah)

    Jumlah Saham Yang Dicatatkan : sebanyak 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus lima) saham

    Perseroan telah memperoleh Pernyataan Efektif dari OJK pada tanggal 17 Juni 2016 atas Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum yang telah disampaikan oleh Perseroan kepada OJK pada tanggal 6 November 2015 berdasarkan surat Perseroan No. 089/BOD-GAP/XI/2015.

    STRUKTUR PERMODALAN

    Komposisi modal saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

    Keterangan Nilai Nominal Rp 100,-per saham Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) % Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh

    PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400 55.28% PT Prima Bisnis Utama 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22% PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% PT. Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03%

    Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405 2,028,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500

    Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:

    Nilai Nominal Rp 100,-per saham Keterangan Sebelum penawaran umum Sesudah penawaran umum Saham Jumlah Nilai

    Nominal (Rp) % Saham Jumlah Nilai

    Nominal (Rp) %

    Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh

    PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400 55,28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum 8,563,472,860 856,347,286,000 42,22% 8,563,472,860 856,347,286,000 37.92% PT. Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2,47% 500,000,000 50,000,000,000 2.21% PT. Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0,03% 6,157,681 615,768,100 0.03% Masyarakat 2,300,000,000 230,000,000,000 10.19%

    Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405 2,028,190,940,500 100,00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100,00% Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500 27,418,090,595 2,741,809,059,500

    Sesuai dengan Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK No. KEP-06/PM/2001 tanggal 8 Maret 2001 tentang Pembatasan Atas Saham yang Diterbitkan Sebelum Penawaran Umum (“Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6”), PT Surya Global Nusantara (SGN), PT Prima Bisnis Utama (PBU) dan PT Bakrie Nirwana Realty (BNR), wajib untuk tidak mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif karena saham-saham para Pemegang Saham Perseroan tersebut diperoleh dengan harga dan/atau nilai konversi dan/atau harga pelaksanaan di bawah harga Penawaran Umum Perdana. Adapun PT Sanggraha Pelita Jaya (SPJ) juga secara sukarela (voluntarily locked-up) tidak akan mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif.

    RENCANA PENGGUNAAN DANA

    Dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan digunakan seluruhnya oleh Perseroan dan Anak Perusahaan dengan rincian sebagai berikut:

    a. Lebih kurang 89,67% akan digunakan oleh Perseroan untuk tambahan pendanaan, modal kerja dan pengembangan usaha Perseroan, dengan perincian sebagai berikut:

    i. Lebih kurang 32,58% akan digunakan langsung oleh Perseroan untuk mengadakan perluasan atas unit bisnis yang telah berjalan saat ini, di atas lahan yang telah dimiliki oleh Perseroan, yaitu:

    1. Lebih kurang 15,78% akan digunakan langsung oleh Perseroan untuk tambahan pendanaan pada perluasan Proyek Hotel Aston di kawasan Bogor Nirwana Residence, Kotamadya Bogor, Jawa Barat.

    2. Lebih kurang 16,79% akan digunakan langsung oleh Perseroan untuk pengembangan Proyek Jungleland Property di Sentul, Kabupaten Bogor, Jawa Barat.

    ii. Lebih kurang 50,38% akan digunakan untuk tambahan pendanaan dan pengembangan usaha Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan properti penunjangnya pada beberapa lokasi potensial di kota-kota utama di Indonesia, dengan perincian sebagai berikut:

    1. Lebih kurang 10,75% akan digunakan untuk tambahan pendanaan proyek hotel dan taman rekreasi air di Songgoriti, Malang. Perseroan, melalui anak perusahaan LNJ, memiliki Perjanjian Kerjasama dengan Perusahaan Daerah Jasa Yasa Kabupaten Malang Tentang Pembangunan dan Pengelolaan Hotel dan Pemandian Air Panas Songgoriti. Saat ini telah terdapat Hotel dan Pemandian Air Panas Songgoriti, dimana ke depannyaPerseroan berencana untuk mengembangkannya melalui dana penawaran umum Perseroan.

    2. Lebih kurang 39,63% akan digunakan untuk pengembangan usaha Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan properti penunjangnya di beberapa kota yang telah dilakukan studi sebelumnya oleh Perseroan, yaitu: Sidoarjo, Bandung, Medan, Cirebon, Yogyakarta, Palembang dan Makassar.

    Skema pengembangan diutamakan untuk dilakukan sendiri oleh Perseroan atau anak perusahaan, atau dengan melakukan Kerjasama Operasi dengan cara membentuk anak perusahaan baru yang akan mengembangkan proyek tersebut. Apabila penggunaan dana dari hasil Penawaran Umum, dilakukan oleh anak perusahaan yang telah dimiliki saat ini, maka bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak Perusahaan adalah dalam bentuk penambahan penyertaan saham, dan apabila pengembangan dilakukan melalui anak perusahaan baru, maka bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak Perusahaan adalah dalam bentuk setoran modal.

    iii. Lebih kurang 6,72% akan digunakan untuk mendanai modal kerja dan biaya operasional Perseroan.

    b. Sebesar lebih kurang 9,36% akan digunakan Perseroan untuk membayar dana talangan yang telah diterima oleh Perseroan.

    c. Sebesar lebih kurang 0,97% akan digunakan oleh Perseroan untuk melakukan peningkatan setoran modal kepada JLA, yang selanjutnya akan digunakan oleh JLA untuk melunasi Dana Talangan yang telah diterimanya dari PT Bakrie Bakti Nusantara dan PT Cronus Capital Indonesia. Keterangan selanjutnya mengenai Dana Talangan dapat dilihat pada Bab V mengenai Dana Talangan.

    Keterangan mengenai rencana penggunaan dana selengkapnya dapat dilihat pada Bab II Prospektus ini mengenai Rencana Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum.

  • x

    KEUANGAN

    Ikhtisar data keuangan penting Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015, 2014, 2013, 2012 dan 2011,yang didasarkan pada (a) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan paragraf penekanan suatu hal atas penerapan PSAK No. 24; (b) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2014 dan 2013 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian; (c) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2012 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar dengan pengecualian atas penyertaan saham pada PT Sentul City Tbk.; (d) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2011 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

    (dalam jutaan Rupiah)

    PERNYATAAN UTANG Sesuai dengan laporan keuangan untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan paragraf penekanan suatu hal atas penerapan PSAK No. 24, Perseroan dan Anak Perusahaan memiliki jumlah kewajiban sebesar Rp 2.385.581 juta dengan rincian sebagai berikut:

    31 Desember2015 2014 2013 2012 2011

    Laporan Posisi KeuanganJumlah Aset Lancar 1.493.593 1.630.615 418.978 1.882.922 2.135.685Jumlah Aset Tidak Lancar 2.824.120 2.906.466 1.935.133 6.758.553 4.989.465Jumlah Aset 4.317.713 4.537.080 2.354.111 8.641.475 7.125.151Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.427.150 1.498.274 649.220 1.175.875 725.114Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 958.431 860.954 527.324 3.215.742 2.211.828Jumlah Liabilitas 2.385.581 2.359.228 1.176.544 4.391.617 2.936.942Jumlah Ekuitas 1.932.132 2.177.852 1.177.567 4.249.858 4.188.209Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 4.317.713 4.537.080 2.354.111 8.641.475 7.125.151

    Laporan Laba RugiPendapatan 366.434 367.523 380.888 544.544 430.992Beban Pokok Pendapatan 195.263 150.034 157.794 175.444 165.514Laba Kotor 171.171 217.489 223.094 369.101 265.478Beban Usaha -178.549 -208.376 -205.254 -221.184 -152.740Laba (Rugi) Usaha -7.378 9.113 17.840 147.917 112.738Penghasilan (Beban) lain-lain -247.347 991.981 -833.599 -178.787 24.725Laba (rugi) tahun berjalan -254.787 998.435 -825.218 -58.800 120.150Laba (rugi) komprehensif tahun berjalan -245.714 1.000.285 -838.653 -96.188 171.218

    Keterangan

    31 Desember2015 2014 2013 2012 2011

    Rasio ProfitabilitasLaba (Rugi) Kotor / Penghasilan (%) 46.7% 59.2% 58.6% 67.8% 61.6%Laba (Rugi) Usaha / Penghasilan (%) -2.0% 2.5% 4.7% 27.2% 26.2%Laba (Rugi) Bersih / Penghasilan (%) -69.5% 271.7% -216.7% -10.8% 27.9%Laba (Rugi) Bersih / Ekuitas (%) -13.2% 45.8% -70.1% -1.4% 2.9%Laba (Rugi) Bersih / Aset (%) -5.9% 22.0% -35.1% -0.7% 1.7%

    Rasio SolvabilitasAset Lancar /Kew ajiban Lancar (x) 1.0 1.1 0.6 1.6 2.9Acid test ratio (x) 0.9 0.9 0.3 0.9 2.0Inventory turnover (x) 0.9 0.7 0.7 0.2 0.2Asset turnover (x) 0.1 0.1 0.2 0.1 0.1

    Rasio LeverageTotal Aset / Total Kew ajiban (x) 1.8 1.9 2.0 2.0 2.4Debt to Equity (x) 0.4 0.4 0.4 0.2 0.1Debt to Asset (x) 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1Interest Coverage (x) 0.5 0.4 0.8 7.8 10.9Total Hutang (interest bearing debt) / EBITDA (x) 12.6 15.1 9.3 4.7 3.3

    RASIO-RASIO PENTING

  • xi

    KEUANGAN

    Ikhtisar data keuangan penting Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015, 2014, 2013, 2012 dan 2011,yang didasarkan pada (a) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan paragraf penekanan suatu hal atas penerapan PSAK No. 24; (b) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2014 dan 2013 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian; (c) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2012 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar dengan pengecualian atas penyertaan saham pada PT Sentul City Tbk.; (d) laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2011 yang telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

    (dalam jutaan Rupiah)

    PERNYATAAN UTANG Sesuai dengan laporan keuangan untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan paragraf penekanan suatu hal atas penerapan PSAK No. 24, Perseroan dan Anak Perusahaan memiliki jumlah kewajiban sebesar Rp 2.385.581 juta dengan rincian sebagai berikut:

    31 Desember2015 2014 2013 2012 2011

    Laporan Posisi KeuanganJumlah Aset Lancar 1.493.593 1.630.615 418.978 1.882.922 2.135.685Jumlah Aset Tidak Lancar 2.824.120 2.906.466 1.935.133 6.758.553 4.989.465Jumlah Aset 4.317.713 4.537.080 2.354.111 8.641.475 7.125.151Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.427.150 1.498.274 649.220 1.175.875 725.114Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 958.431 860.954 527.324 3.215.742 2.211.828Jumlah Liabilitas 2.385.581 2.359.228 1.176.544 4.391.617 2.936.942Jumlah Ekuitas 1.932.132 2.177.852 1.177.567 4.249.858 4.188.209Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 4.317.713 4.537.080 2.354.111 8.641.475 7.125.151

    Laporan Laba RugiPendapatan 366.434 367.523 380.888 544.544 430.992Beban Pokok Pendapatan 195.263 150.034 157.794 175.444 165.514Laba Kotor 171.171 217.489 223.094 369.101 265.478Beban Usaha -178.549 -208.376 -205.254 -221.184 -152.740Laba (Rugi) Usaha -7.378 9.113 17.840 147.917 112.738Penghasilan (Beban) lain-lain -247.347 991.981 -833.599 -178.787 24.725Laba (rugi) tahun berjalan -254.787 998.435 -825.218 -58.800 120.150Laba (rugi) komprehensif tahun berjalan -245.714 1.000.285 -838.653 -96.188 171.218

    Keterangan

    31 Desember2015 2014 2013 2012 2011

    Rasio ProfitabilitasLaba (Rugi) Kotor / Penghasilan (%) 46.7% 59.2% 58.6% 67.8% 61.6%Laba (Rugi) Usaha / Penghasilan (%) -2.0% 2.5% 4.7% 27.2% 26.2%Laba (Rugi) Bersih / Penghasilan (%) -69.5% 271.7% -216.7% -10.8% 27.9%Laba (Rugi) Bersih / Ekuitas (%) -13.2% 45.8% -70.1% -1.4% 2.9%Laba (Rugi) Bersih / Aset (%) -5.9% 22.0% -35.1% -0.7% 1.7%

    Rasio SolvabilitasAset Lancar /Kew ajiban Lancar (x) 1.0 1.1 0.6 1.6 2.9Acid test ratio (x) 0.9 0.9 0.3 0.9 2.0Inventory turnover (x) 0.9 0.7 0.7 0.2 0.2Asset turnover (x) 0.1 0.1 0.2 0.1 0.1

    Rasio LeverageTotal Aset / Total Kew ajiban (x) 1.8 1.9 2.0 2.0 2.4Debt to Equity (x) 0.4 0.4 0.4 0.2 0.1Debt to Asset (x) 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1Interest Coverage (x) 0.5 0.4 0.8 7.8 10.9Total Hutang (interest bearing debt) / EBITDA (x) 12.6 15.1 9.3 4.7 3.3

    RASIO-RASIO PENTING

    (dalam jutaan rupiah) 31 Des 2015Uraian Jumlah

    LIABILITASLiabilitas Jangka PendekUtang bank jangka pendek 206,579Utang usaha 95,456Utang lain-lain 378,796Uang muka penjualan dan pendapatan ditangguhkan 178,155Beban masih harus dibayar 422,603Utang pajak 72,133Lain-lain 73,429Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1,427,150

    Liabilitas Jangka PanjangUtang lain-lain pihak ketiga 72,833Utang pihak berelasi 265,117Utang bank jangka panjang 583,017Liabilitas jangka panjang lainnya 37,464Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 958,431Jumlah Liabilitas 2,385,581

    RISIKO USAHA UTAMA

    Risiko usaha utama yang dihadapi oleh Perseroan dan Anak Perusahaan adalah Risiko persaingan oleh kompetitor lain dan risiko tidak dapat diserahkannya tanah di Kebun Menteng Jonggol, secara tepat waktu yang merupakan penyelesaian utang GTA sebesar Rp 800.000.000.000 (delapan ratus miliar Rupiah) kepada Perseroan akibat transaksi penjualan 20% (dua puluh persen) saham BJA kepada GTA.

    Dalam menjalankan usahanya, Perseroan dan Anak Perusahaan menghadapi risiko yang dapat mempengaruhi hasil usaha Perseroan dan Anak Perusahaan apabila tidak diantisipasi dan dipersiapkan penanganannya dengan baik. Risiko-risiko yang dapat mempengaruhi usaha Perseroan dan Anak Perusahaan secara umum adalah sebagai berikut:

    1. Risiko persaingan oleh kompetitor lain 2. Risiko tidak dapat diserahkannya tanah di Kebun Menteng Jonggol secara tepat waktu 3. Risiko pertumbuhan ekonomi Indonesia 4. Risiko sosial politik 5. Risiko gugatan hukum

    Penjelasan lebih lengkap mengenai risiko-risiko tersebut di atas akan dijelaskan pada Bab VIII Prospektus ini tentang Faktor Risiko.

    KEUNGGULAN KOMPETITIF

    Perseroan dan Anak Perusahaan memiliki beberapa keunggulan kompetitif sebagai suatu perusahaan antara lain:

    Perseroan memiliki merek dagang yang kuat. The Jungle yang dimiliki oleh Perseroan telah memenangkan Top Brand Award dari Frontier Consulting Group sebagai water park favorit keluarga Indonesia dalam enam tahun berturut-turut yakni sejak tahun 2010 hingga tahun 2015. Frontier Consulting Group merupakan perusahaan konsultasi marketing dan riset terkemuka dan terbesar di Indonesia.

    Lokasi usaha Perseroan yang strategis. Perseroan memiliki tempat usaha di lokasi-lokasi yang strategis, yakni Jungleland di perbukitan kawasan Sentul (sekitar 35 km dari Jakarta melalui akses jalan tol Jagorawi), The Jungle & Jungle Fest di tengah kota Bogor yang merupakan daerah wisata utama di Jabodetabek dan dekat dengan pusat kota.

    Perseroan memiliki tempat rekreasi tematik terbesar di Indonesia. Jungleland memiliki luas 35 Ha dengan total 41 wahana yang direncanakan. Saat ini Jungleland telah beroperasi dengan 34 wahana. Dengan luas dan jumlah wahana ini, Jungleland merupakan tempat rekreasi tematik terbesar di Indonesia yang juga akan memperkuat merek dagang dari Jungleland dan tempat rekreasi lainnya yang dimiliki Perseroan.

    Porsi pendapatan berkelanjutan yang semakin besar Dalam mengembangkan usaha ke depannya, Perseroan akan terus memperbesar dan mengembangkan bisnis rekreasi serta usaha-usaha pendukungnya. Dengan cara ini, usaha yang dilakukan Perseroan akan dapat memberi hasil yang lebih optimal.Dengan fokus pada taman rekreasi dan usaha-usaha pendukung, Perseroan akan memiliki porsi pendapatan berkelanjutan (recurring revenue) yang semakin besar. Hal ini tentunya akan meningkatkan daya tahan Perseroan, karena pendapatan berkelanjutan relatif lebih stabil atas perubahan kondisi ekonomi.

    Perseroan memiliki pengalaman yang panjang dan rekam jejak yang baik dalam usaha pengembangan taman rekreasi.

  • xii

    Halaman ini sengaja dikosongkan

  • 1

    I. PENAWARAN UMUM Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana Saham melalui Pasar Modal, dimana saham yang akan ditawarkan dan dijual kepada masyarakat adalah sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) Saham Biasa Atas Nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) atau sebesar 10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana dengan harga penawaran Rp 140 (seratus empat puluh Rupiah) setiap lembar saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) dan akan dicatatkan di PT Bursa Efek Indonesia. Jumlah seluruh Penawaran Umum Perdana ini adalah sejumlah Rp 322.000.000.000 (tiga ratus dua puluh dua miliar Rupiah).

    Setelah Penawaran Umum, maka saham yang akan diambil bagian dan disetor penuh, adalah sebanyak 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus lima) saham atau dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp 2.258.190.940.500 (dua triliun dua ratus lima puluh delapan miliar seratus sembilan puluh juta sembilan ratus empat puluh ribu lima ratus Rupiah).

    Saham yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari saham baru yang dikeluarkan dari portepel yang memberikan pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh.

    PT Graha Andrasentra Propertindo Kegiatan Usaha:

    Pembangunan dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi serta pembangunan dan perdagangan real estate/property. Berkedudukan di Kota Bogor

    Kantor Pusat: Marketing Office - Bogor Nirwana Residence

    Jl. Bogor Nirwana Raya (Dereded – Pahlawan) Bogor 16132 Telepon: +62 (251) 8211 290; Fax: +62 (251) 8212 050/8211 295

    Website: www.jungleseries.co.id Email: [email protected]

    RISIKO USAHA UTAMA YANG DIHADAPI OLEH PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN OLEH KOMPETITOR LAIN. RISIKO USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB VIII FAKTOR RISIKO, DALAM PROSPEKTUS INI.

    RISIKO TIDAK DAPAT DISERAHKANNYA TANAH DI KEBUN MENTENG JONGGOL, SECARA TEPAT WAKTU YANG MERUPAKAN PENYELESAIAN UTANG PT GILI TIRTA ANUGRAH (GTA) SEBESAR RP 800.000.000.000 (DELAPAN RATUS MILIAR RUPIAH) KEPADA PERSEROAN AKIBAT TRANSAKSI PENJUALAN 20% (DUA PULUH PERSEN) SAHAM PT BUKIT JONGGOL ASRI (BJA) KEPADA GTA. STRUKTUR PERMODALAN DAN PEMEGANG SAHAM

    Komposisi modal saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

    Keterangan Nilai Nominal Rp 100,- per saham Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) %

    Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh

    PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400 55.28% PT Prima Bisnis Utama 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22% PT Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% PT Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03%

    Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405 2,028,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500

  • 2

    Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:

    Nilai Nominal Rp 100,-per saham

    Keterangan Sebelum penawaran umum Sesudah penawaran umum

    Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)

    % Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)

    % Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh

    PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400 55.28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22% 8,563,472,860 856,347,286,000 37.92% PT Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% 500,000,000 50,000,000,000 2.21%

    PT Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03% 6,157,681 615,768,100 0.03% Masyarakat 2,300,000,000 230,000,000,000 10.19%

    Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405 2,028,190,940,500 100.00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500 27,418,090,595 2,741,809,059,500

    Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia (BEI)

    Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) saham atau setara dengan 10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana, yang merupakan saham baru dari portepel, dan Perseroan atas nama pemegang saham lama akan mencatatkan pula sejumlah 20.281.909.405 (dua puluh miliar dua ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus lima) saham yang telah ditempatkan dan disetor penuh atau sebesar 89,79% (delapan puluh sembilan koma tujuh puluh sembilan persen) dari Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana, yang terdiri dari saham milik PT Surya Global Nusantara (SGN) sejumlah 11.212.278.864 (sebelas miliar dua ratus dua belas juta dua ratus tujuh puluh delapan ribu delapan ratus enam puluh empat) saham, milik PT Prima Bisnis Utama (PBU) sejumlah 8.563.472.860 (delapan miliar lima ratus enam puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh dua ribu delapan ratus enam puluh) saham, milik PT Bakrie Nirwana Realty (BNR) sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham, dan milik PT Sanggraha Pelita Jaya (SPJ) sejumlah 6.157.681 (enam juta seratus lima puluh tujuh ribu enam ratus delapan puluh satu) saham. Dengan demikian, jumlah saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEl adalah sejumlah 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus lima) saham atau sebesar 100,00% (seratus persen) dari jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana ini.

    Sesuai dengan Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK No. KEP-06/PM/2001 tanggal 8 Maret 2001 tentang Pembatasan Atas Saham yang Diterbitkan Sebelum Penawaran Umum (“Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6”), PT Surya Global Nusantara (SGN), PT Prima Bisnis Utama (PBU) dan PT Bakrie Nirwana Realty (BNR), wajib untuk tidak mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif karena saham-saham para Pemegang Saham Perseroan tersebut diperoleh dengan harga dan/atau nilai konversi dan/atau harga pelaksanaan di bawah harga Penawaran Umum Perdana. Adapun PT Sanggraha Pelita Jaya (SPJ) juga secara sukarela (voluntarily locked-up) tidak akan mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif.

    Perseroan tidak memiliki rencana untuk mengeluarkan atau mencatatkan saham atau Efek lain yang dapat dikonversikan menjadi saham dalam waktu 12 (dua belas) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan dalam rangka Penawaran Umum ini dinyatakan Efektif oleh OJK.

  • 3

    Dengan asumsi telah terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, maka susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:

    Nilai Nominal Rp 100,-per saham

    Keterangan Sebelum penawaran umum Sesudah penawaran umum

    Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)

    % Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)

    % Modal dasar 50,000,000,000 5,000,000,000,000 50,000,000,000 5,000,000,000,000 Modal ditempatkan dan disetor penuh

    PT Surya Global Nusantara 11,212,278,864 1,121,227,886,400 55.28% 11,212,278,864 1,121,227,886,400 49.65% PT Prima Bisnis Umum 8,563,472,860 856,347,286,000 42.22% 8,563,472,860 856,347,286,000 37.92% PT Bakrie Nirwana Realty 500,000,000 50,000,000,000 2.47% 500,000,000 50,000,000,000 2.21%

    PT Sanggraha Pelita Jaya 6,157,681 615,768,100 0.03% 6,157,681 615,768,100 0.03% Masyarakat 2,300,000,000 230,000,000,000 10.19%

    Jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh 20,281,909,405 2,028,190,940,500 100.00% 22,581,909,405 2,258,190,940,500 100.00% Jumlah saham dalam portepel 29,718,090,595 2,971,809,059,500 27,418,090,595 2,741,809,059,500

    Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia (BEI)

    Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana sebanyak 2.300.000.000 (dua miliar tiga ratus juta) saham atau setara dengan 10,19% (sepuluh koma sembilan belas persen) dari jumlah seluruh modal disetor Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana, yang merupakan saham baru dari portepel, dan Perseroan atas nama pemegang saham lama akan mencatatkan pula sejumlah 20.281.909.405 (dua puluh miliar dua ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus lima) saham yang telah ditempatkan dan disetor penuh atau sebesar 89,79% (delapan puluh sembilan koma tujuh puluh sembilan persen) dari Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana, yang terdiri dari saham milik PT Surya Global Nusantara (SGN) sejumlah 11.212.278.864 (sebelas miliar dua ratus dua belas juta dua ratus tujuh puluh delapan ribu delapan ratus enam puluh empat) saham, milik PT Prima Bisnis Utama (PBU) sejumlah 8.563.472.860 (delapan miliar lima ratus enam puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh dua ribu delapan ratus enam puluh) saham, milik PT Bakrie Nirwana Realty (BNR) sejumlah 500.000.000 (lima ratus juta) saham, dan milik PT Sanggraha Pelita Jaya (SPJ) sejumlah 6.157.681 (enam juta seratus lima puluh tujuh ribu enam ratus delapan puluh satu) saham. Dengan demikian, jumlah saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEl adalah sejumlah 22.581.909.405 (dua puluh dua miliar lima ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus sembilan ribu empat ratus lima) saham atau sebesar 100,00% (seratus persen) dari jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh sesudah Penawaran Umum Saham Perdana ini.

    Sesuai dengan Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK No. KEP-06/PM/2001 tanggal 8 Maret 2001 tentang Pembatasan Atas Saham yang Diterbitkan Sebelum Penawaran Umum (“Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.6”), PT Surya Global Nusantara (SGN), PT Prima Bisnis Utama (PBU) dan PT Bakrie Nirwana Realty (BNR), wajib untuk tidak mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif karena saham-saham para Pemegang Saham Perseroan tersebut diperoleh dengan harga dan/atau nilai konversi dan/atau harga pelaksanaan di bawah harga Penawaran Umum Perdana. Adapun PT Sanggraha Pelita Jaya (SPJ) juga secara sukarela (voluntarily locked-up) tidak akan mengalihkan sebagian maupun seluruh kepemilikan sahamnya di dalam Perseroan sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan menjadi efektif.

    Perseroan tidak memiliki rencana untuk mengeluarkan atau mencatatkan saham atau Efek lain yang dapat dikonversikan menjadi saham dalam waktu 12 (dua belas) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran Perseroan dalam rangka Penawaran Umum ini dinyatakan Efektif oleh OJK.

    II. RENCANA PENGGUNAAN DANA HASIL PENAWARAN UMUM

    Dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan digunakan seluruhnya oleh Perseroan dan Anak Perusahaan dengan rincian sebagai berikut:

    a. Lebih kurang 89,67% akan digunakan oleh Perseroan untuk tambahan pendanaan, modal kerja dan pengembangan usaha Perseroan, dengan perincian sebagai berikut:

    i. Lebih kurang 32,58% akan digunakan langsung oleh Perseroan untuk mengadakan perluasan atas unit bisnis yang telah berjalan saat ini, di atas lahan yang telah dimiliki oleh Perseroan, yaitu:

    1. Lebih kurang 15,78% akan digunakan langsung oleh Perseroan untuk tambahan pendanaan pada perluasan Proyek Hotel Aston di kawasan Bogor Nirwana Residence, Kotamadya Bogor, Jawa Barat.

    2. Lebih kurang 16,79% akan digunakan langsung oleh Perseroan untuk pengembangan Proyek Jungleland Property di Sentul, Kabupaten Bogor, Jawa Barat.

    ii. Lebih kurang 50,38% akan digunakan untuk tambahan pendanaan dan pengembangan usaha Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan properti penunjangnya pada beberapa lokasi potensial di kota-kota utama di Indonesia, dengan perincian sebagai berikut:

    1. Lebih kurang 10,75% akan digunakan untuk tambahan pendanaan proyek hotel dan taman

    rekreasi air di Songgoriti, Malang. Perseroan, melalui anak perusahaan LNJ, memiliki Perjanjian Kerjasama dengan Perusahaan Daerah Jasa Yasa Kabupaten Malang Tentang Pembangunan dan Pengelolaan Hotel dan Pemandian Air Panas Songgoriti. Saat ini telah terdapat Hotel dan Pemandian Air Panas Songgoriti, dimana ke depannya Perseroan berencana untuk mengembangkannya melalui dana penawaran umum Perseroan.

    2. Lebih kurang 39,63% akan digunakan untuk pengembangan usaha Perseroan dalam unit bisnis rekreasi air dan properti penunjangnya di beberapa kota yang telah dilakukan studi sebelumnya oleh Perseroan, yaitu: Sidoarjo, Bandung, Medan, Cirebon, Yogyakarta, Palembang dan Makassar.

    Skema pengembangan diutamakan untuk dilakukan sendiri oleh Perseroan atau anak perusahaan, atau dengan melakukan Kerjasama Operasi dengan cara membentuk anak perusahaan baru yang akan mengembangkan proyek tersebut. Apabila penggunaan dana dari hasil Penawaran Umum, dilakukan oleh anak perusahaan yang telah dimiliki saat ini, maka bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak Perusahaan adalah dalam bentuk penambahan penyertaan saham, dan apabila pengembangan dilakukan melalui anak perusahaan baru, maka bentuk pengalihan dana dari Perseroan kepada anak Perusahaan adalah dalam bentuk setoran modal.

    iii. Lebih kurang 6,72% akan digunakan untuk mendanai modal kerja dan biaya operasional Perseroan.

    b. Sebesar lebih kurang 9,36% akan digunakan Perseroan untuk membayar dana talangan yang telah diterima oleh Perseroan.

    c. Sebesar lebih kurang 0,97% akan digunakan oleh Perseroan untuk melakukan peningkatan setoran modal kepada JLA, yang selanjutnya akan digunakan oleh JLA untuk melunasi Dana Talangan yang telah diterimanya dari PT Bakrie Bakti Nusantara dan PT Cronus Capital Indonesia. Keterangan selanjutnya mengenai Dana Talangan dapat dilihat pada Bab V mengenai Dana Talangan.

    Sesuai dengan POJK No. 30 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum, perkiraan total biaya yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah lebih kurang setara dengan 7,53% dari dana hasil Penawaran Umum yang meliputi:

    1. Biaya Jasa Penjaminan Emisi Efek lebih kurang sebesar 3,00%, terdiri atas:

    a. Biaya jasa penyelenggaraan (management fee) lebih kurang sebesar 1,5% b. Biaya jasa penjaminan (underwriting fee) lebih kurang sebesar 1,00% c. Biaya jasa penjualan (selling fee) lebih kurang sebesar 0,50%

  • 4

    2. Biaya Profesi Penunjang Pasar Modal lebih kurang sebesar 1,94%, yang terdiri dari biaya jasa:

    a. Akuntan Publik lebih kurang sebesar 1,01% b. Konsultan Hukum lebih kurang sebesar 0,17% c. Kantor Jasa Penilai Publik lebih kurang sebesar 0,64% d. Biro Administrasi Efek lebih kurang sebesar 0,05% e. Notaris dan aktuaria lebih kurang sebesar 0,07%

    3. Biaya Jasa Penasihat Keuangan lebih kurang sebesar 1,55%

    4. Biaya registrasi ke OJK lebih kurang sebesar 0,05%

    5. Biaya lain-lain (registrasi ke BEI dan KSEI ; percetakan, iklan, paparan publik, penawaran umum, road show, dan lain-lain) lebih kurang sebesar 0,99%.

    Perseroan, setelah Penawaran Umum, akan menyampaikan Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum secara periodik kepada para pemegang saham dalam RUPS dan melaporkan kepada OJK sesuai dengan POJK No. 30. Dalam hal penggunaan dana hasil Penawaran Umum merupakan transaksi material dan atau transaksi afiliasi dan atau transaksi benturan kepentingan, Perseroan akan memenuhi ketentuan Peraturan No. IX.E.2 dan atau Peraturan No.IX.E.l.

    Pelaksanaan penggunaan dana hasil penawaran umum saham Perseroan akan mengikuti ketentuan peraturan di bidang pasar modal.

    Apabila di kemudian hari Perseroan bermaksud mengubah rencana penggunaan dana hasil dari Penawaran Umum, maka Perseroan akan terlebih dahulu melaporkan rencana tersebut ke OJK dengan mengemukakan alasan beserta pertimbangannya, dan perubahan penggunaan dana tersebut harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari para pemegang saham Perseroan dalam RUPS.

  • 5

    2. Biaya Profesi Penunjang Pasar Modal lebih kurang sebesar 1,94%, yang terdiri dari biaya jasa:

    a. Akuntan Publik lebih kurang sebesar 1,01% b. Konsultan Hukum lebih kurang sebesar 0,17% c. Kantor Jasa Penilai Publik lebih kurang sebesar 0,64% d. Biro Administrasi Efek lebih kurang sebesar 0,05% e. Notaris dan aktuaria lebih kurang sebesar 0,07%

    3. Biaya Jasa Penasihat Keuangan lebih kurang sebesar 1,55%

    4. Biaya registrasi ke OJK lebih kurang sebesar 0,05%

    5. Biaya lain-lain (registrasi ke BEI dan KSEI ; percetakan, iklan, paparan publik, penawaran umum, road show, dan lain-lain) lebih kurang sebesar 0,99%.

    Perseroan, setelah Penawaran Umum, akan menyampaikan Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum secara periodik kepada para pemegang saham dalam RUPS dan melaporkan kepada OJK sesuai dengan POJK No. 30. Dalam hal penggunaan dana hasil Penawaran Umum merupakan transaksi material dan atau transaksi afiliasi dan atau transaksi benturan kepentingan, Perseroan akan memenuhi ketentuan Peraturan No. IX.E.2 dan atau Peraturan No.IX.E.l.

    Pelaksanaan penggunaan dana hasil penawaran umum saham Perseroan akan mengikuti ketentuan peraturan di bidang pasar modal.

    Apabila di kemudian hari Perseroan bermaksud mengubah rencana penggunaan dana hasil dari Penawaran Umum, maka Perseroan akan terlebih dahulu melaporkan rencana tersebut ke OJK dengan mengemukakan alasan beserta pertimbangannya, dan perubahan penggunaan dana tersebut harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari para pemegang saham Perseroan dalam RUPS.

    III. KETERANGAN MENGENAI TRANSAKSI JUAL BELI ANAK PERUSAHAAN

    1. KETERANGAN MENGENAI TRANSAKSI

    Transaksi penjualan 50% saham PT Bukit Jonggol Asri (BJA) oleh Perseroan kepada PT Sentul City Tbk (SC) dan PT Gili Tirta Anugrah (GTA) yang terbagi menjadi 2 tahap di tahun 2013 dan tahun 2014, adalah transaksi yang dilakukan berdasarkan komitmen di awal tahun 2013 dimana telah disepakati bersama bahwa Perseroan akan menjual 50% saham BJA pada harga keseluruhan transaksi Rp 1.800 miliar kepada SC dan GTA.

    Transaksi penjualan BJA direncanakan selesai dalam 2 tahap, dimana tahap pertama dari transaksi dilangsungkan pada tanggal 4 April 2013 untuk sebanyak 15% saham BJA pada harga Rp 300 miliar, yang mana nilai pembayaran tersebut didasarkan pada ketersediaan dana dari pembeli pada saat itu, sedangkan penyelesaian seluruh transaksi BJA sedianya akan dilaksanakan dalam tahun yang sama. Namun demikian, penjualan sisa 35% saham BJA baru dapat terealisasi pada tanggal 14 Oktober 2014 karena dalam perjalanannya terdapat negosiasi antara para pihak sehubungan dengan cara pembayaran dari pihak pembeli.

    Atas transaksi tahap kedua, tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan menjual 15% saham BJA kepada SC pada harga Rp 700 miliar, dimana atas pembayaran sebesar Rp 300 miliar kemudian digunakan Perseroan untuk membeli 60% saham PT. Jungleland Asia (JLA) dari BJA, dan sebesar Rp 400 miliar dibayar dalam bentuk Surat Hutang SC. Pada tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan juga membeli sisa 40% saham JLA dari SC dengan nilai transaksi Rp 200 miliar dimana sebagai pembayarannya Perseroan menerbitkan surat hutang kepada SC dengan nilai Rp 200 miliar.

    Dengan demikian, dengan transaksi penjualan BJA kepada SC, Perseroan memiliki 100% saham JLA, sementara SC memiliki 80% saham BJA.

    Sisa kepemilikan saham Perseroan di BJA sebesar 20% merupakan bagian minoritas yang tidak memberikan nilai tambah atau sinergi usaha bagi Perseroan, sehingga pada tanggal 14 Oktober 2014 tersebut, Perseroan menjual sisa 20% sahamnya di BJA kepada GTA, yang merupakan mitra usaha SC, pada harga penjualan Rp 800 miliar yang dibayar oleh GTA dengan mengeluarkan surat hutang kepada Perseroan (Surat Hutang GTA).

    Pada tanggal 5 Pebruari 2016, telah berlaku efektif kesepakatan antara Perseroan dengan SC dan BJA, dimana Para Pihak bersepakat menyelesaikan hutang piutang Perseroan dengan SC serta isu-isu lain yang timbul atau terjadi dari transaksi sebelumnya pada tahun 2013 dan 2014.Uraian transaksi secara rinci diungkapkan dalam sub bab angka 2 di bawah ini.

    2. ALASAN DAN LATAR BELAKANG

    Kepemilikan Perseroan di BJA sebesar 50% merupakan bagian dari komitmen kerjasama Perseroan dengan SC untuk mengembangkan bersama-sama rencana pengembangan kawasan kota mandiri Jonggol yang akan dikembangkan oleh BJA sebagai perusahaan patungan Perseroan dan SC.

    Sebelum kerjasama di BJA, Perseroan sendiri dikenal sebagai salah satu pengembang yang memiliki reputasi dan rekam jejak yang baik melalui pengembangan kawasan real estate Bogor Nirwana Residence. Sebagai bagian dari konsep pengembangan kawasan yang terintegrasi, Perseroan memperkenalkan merek Jungle ketika pertama kali meluncurkan taman hiburan air The Jungle Water Park Bogor di tahun 2007, yang telah sukses sebagai salah satu destinasi wisata bagi warga kota Bogor dan Jabodetabek, sekaligus menjadi icon yang semakin menghidupkan suasana di kawasan Bogor Nirwana Residence. Keberhasilan konsep Jungle Bogor inilah yang selanjutnya ingin diterapkan dalam pengembangan-pengembangan Perseroan berikutnya, tidak terkecuali ketika Perseroan mengembangkan kawasan Jonggol melalui kerjasama di BJA. Sebagai hasil kerjasama pengembangan kawasan Sentul dan Jonggol, pada tahun 2011 dibuka kawasan hunian dan komersial Sentul Nirwana yang kemudian diikuti dengan dibukanya Jungleland Adventure Theme Park pada pertengahan tahun 2013, yang juga sukses sebagai tujuan wisata warga Jabodetabek sekaligus alternatif dari taman hiburan dan rekreasi yang sudah ada di Jakarta.

    Berdasarkan kinerja kedua taman rekreasi tersebut dan industri rekreasi secara keseluruhan, Perseroan memandang bahwa industri rekreasi telah menjadi industri yang memiliki prospek yang menguntungkan karena didukung oleh pertumbuhan penduduk dan daya beli masyarakat, serta kebutuhan masyarakat akan sarana hiburan dan rekreasi yang meningkat. Di sisi lain, kerjasama di BJA memberikan Perseroan akses pengembangan ke landbank Jonggol yang memiliki luas lebih kurang 11.000 hektar, namun demikian pengembangan lahan sebesar itu membutuhkan waktu yang relatif lama.

  • 6

    Berdasarkan pertimbangan strategis tersebut, Perseroan memutuskan untuk memberikan fokus lebih kepada usaha taman hiburan dan rekreasi yang memberikan pendapatan berkelanjutan, dan oleh karenanya Perseroan menjual seluruh kepemilikan sahamnya di BJA dan kemudian mengambil alih seluruh kepemilikan JLA dari SC.

    3. KRONOLOGIS, SKEMA TRANSAKSI DAN MEKANISME PEMBAYARAN

    Pada tanggal 4 April 2013, telah terdapat kesepakatan mutual antara Perseroan dengan SC dan GTA mengenai jual beli atas sebanyak 50% saham yang dimiliki Perseroan di BJA dengan nilai transaksi Rp 1.800 miliar.

    Transaksi ini telah diselesaikan dalam dua tahap yaitu tahap pertama pada tanggal 4 April 2013, dimana Perseroan telah menjual 15% saham BJA kepada SC dan menerima pembayaran sebesar Rp 300 miliar.

    Dalam penjualan tahap kedua pada tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan menjual 35% saham BJA dengan perincian sebagai berikut:

    o Sebesar 15% saham BJA djual kepada SC dan atas penjualan tersebut, Perseroan menerima pembayaran sebagai berikut:

    Sebesar Rp 300 miliar yang kemudian digunakan Perseroan untuk membeli 60% saham JLA dari BJA; dan

    Sebesar Rp 400 miliar dalam bentuk surat hutang SC (“Surat Hutang SC”). o Sebesar 20% saham BJA djual kepada GTA dan atas penjualan tersebut, Perseroan

    menerima pembayaran sebesar Rp800 miliar dalam bentuk surat hutang GTA tanggal 14 Oktober 2014 (“Surat Hutang GTA”). Pada tanggal yang sama, 14 Oktober 2014, Perseroan juga menandatangani Akta Pengikatan Jual Beli untuk tanah Kebun Menteng (selanjutnya disebut sebagai “PPJB Kebun Menteng”) sehubungan dengan pembelian tanah yang berlokasi di Kebun Menteng, Jonggol dengan luas 500 hektar dari BJA. Sebagaimana disepakati dalam PPJB Kebun Menteng, BJA setuju dan bersedia menerima Surat Hutang GTA sebagai alat pembayaran Perseroan atas pengalihan obyek PPJB Kebun Menteng yang akan diterima Perseroan setelah terjadinya pengalihan berdasarkan Akta Jual Beli.

    Pada tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan juga membeli sisa 40% saham JLA dari SC dengan nilai transaksi Rp 200 miliar dimana sebagai pembayarannya Perseroan menerbitkan surat hutang kepada SC dengan nilai Rp 200 miliar tanggal 14 Oktober 2014. (“Surat Hutang Perseroan kepada SC”).

    Per tanggal 5 Pebruari 2016, telah dilakukan penyelesaian lebih lanjut terkait hutang piutang Perseroan dengan SC yang merupakan bagian transaksi pada tahun 2013 dan 2014. Khusus atas transaksi penyelesaian Surat Hutang SC dan GTA, Perseroan bersama SC, GTA dan BJA telah melakukan kesepakatan, yang pada pokoknya antara lain berisi:

    o Berdasarkan Akta Perjanjian No.2 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No.2/2016”), Surat Hutang SC kepada Perseroan sebesar Rp 400 miliar, telah dilakukan penyelesaian dengan mekanisme sebagai berikut:

    1) melalui perjumpaan dengan hutang Perseroan kepada SC sebesar Rp 200 miliar dan

    2) melalui pembayaran oleh BJA kepada Perseroan sebesar Rp 143 miliar dan perjumpaan dengan hutang Perseroan (ex hutang JLA) kepada BJA sebesar Rp 57 miliar.

    o Surat Hutang GTA kepada Perseroan sebesar Rp 800 miliar ditegaskan kembali serta jatuh tempo pembayarannya diperpanjang hingga 28 Pebruari 2017. Hal ini dituangkan dalam Akta Perjanjian No.3 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No.3/2016”).

    o Sebagai pengganti atas PPJB Kebun Menteng yang mana HGU nya telah berakhir pada 31 Desember 2014, BJA dan Perseroan telah menandatangani Perjanjian pengikatan pengalihan hak atas tanah Kebun Menteng seluas 500 Ha dengan harga Rp917.384.665.100, dimana BJA telah mengikatkan diri untuk menjual tanah Kebun Menteng dan sebagai pembayaran tanah tersebut akan dilakukan pengalihan piutang Perseroan kepada GTA kepada BJA, sebagaimana ternyata dalam Akta No.3/2016 di atas dan offset keseluruhan piutang yang dimiliki oleh Perseroan di BJA sebesar Rp117.384.665.100. Status tanah Kebun Menteng saat ini adalah telah dilakukan proses pengurusan pembaharuan haknya oleh BJA, dan telah mendapatkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dari Badan Pertanahan Nasional. Perjanjian ini tertuang dalam Akta Perjanjian (Tanah Kebun Menteng) No.4 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No. 4/2016”).

    Dengan selesainya transaksi penjualan BJA dan akuisisi JLA, Perseroan memiliki 100% saham JLA, sementara SC dan GTA sebagai mitra kerjasama baru SC di BJA memiliki masing-masing sebanyak 80% dan 20% saham BJA.

  • 7

    Berdasarkan pertimbangan strategis tersebut, Perseroan memutuskan untuk memberikan fokus lebih kepada usaha taman hiburan dan rekreasi yang memberikan pendapatan berkelanjutan, dan oleh karenanya Perseroan menjual seluruh kepemilikan sahamnya di BJA dan kemudian mengambil alih seluruh kepemilikan JLA dari SC.

    3. KRONOLOGIS, SKEMA TRANSAKSI DAN MEKANISME PEMBAYARAN

    Pada tanggal 4 April 2013, telah terdapat kesepakatan mutual antara Perseroan dengan SC dan GTA mengenai jual beli atas sebanyak 50% saham yang dimiliki Perseroan di BJA dengan nilai transaksi Rp 1.800 miliar.

    Transaksi ini telah diselesaikan dalam dua tahap yaitu tahap pertama pada tanggal 4 April 2013, dimana Perseroan telah menjual 15% saham BJA kepada SC dan menerima pembayaran sebesar Rp 300 miliar.

    Dalam penjualan tahap kedua pada tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan menjual 35% saham BJA dengan perincian sebagai berikut:

    o Sebesar 15% saham BJA djual kepada SC dan atas penjualan tersebut, Perseroan menerima pembayaran sebagai berikut:

    Sebesar Rp 300 miliar yang kemudian digunakan Perseroan untuk membeli 60% saham JLA dari BJA; dan

    Sebesar Rp 400 miliar dalam bentuk surat hutang SC (“Surat Hutang SC”). o Sebesar 20% saham BJA djual kepada GTA dan atas penjualan tersebut, Perseroan

    menerima pembayaran sebesar Rp800 miliar dalam bentuk surat hutang GTA tanggal 14 Oktober 2014 (“Surat Hutang GTA”). Pada tanggal yang sama, 14 Oktober 2014, Perseroan juga menandatangani Akta Pengikatan Jual Beli untuk tanah Kebun Menteng (selanjutnya disebut sebagai “PPJB Kebun Menteng”) sehubungan dengan pembelian tanah yang berlokasi di Kebun Menteng, Jonggol dengan luas 500 hektar dari BJA. Sebagaimana disepakati dalam PPJB Kebun Menteng, BJA setuju dan bersedia menerima Surat Hutang GTA sebagai alat pembayaran Perseroan atas pengalihan obyek PPJB Kebun Menteng yang akan diterima Perseroan setelah terjadinya pengalihan berdasarkan Akta Jual Beli.

    Pada tanggal 14 Oktober 2014, Perseroan juga membeli sisa 40% saham JLA dari SC dengan nilai transaksi Rp 200 miliar dimana sebagai pembayarannya Perseroan menerbitkan surat hutang kepada SC dengan nilai Rp 200 miliar tanggal 14 Oktober 2014. (“Surat Hutang Perseroan kepada SC”).

    Per tanggal 5 Pebruari 2016, telah dilakukan penyelesaian lebih lanjut terkait hutang piutang Perseroan dengan SC yang merupakan bagian transaksi pada tahun 2013 dan 2014. Khusus atas transaksi penyelesaian Surat Hutang SC dan GTA, Perseroan bersama SC, GTA dan BJA telah melakukan kesepakatan, yang pada pokoknya antara lain berisi:

    o Berdasarkan Akta Perjanjian No.2 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No.2/2016”), Surat Hutang SC kepada Perseroan sebesar Rp 400 miliar, telah dilakukan penyelesaian dengan mekanisme sebagai berikut:

    1) melalui perjumpaan dengan hutang Perseroan kepada SC sebesar Rp 200 miliar dan

    2) melalui pembayaran oleh BJA kepada Perseroan sebesar Rp 143 miliar dan perjumpaan dengan hutang Perseroan (ex hutang JLA) kepada BJA sebesar Rp 57 miliar.

    o Surat Hutang GTA kepada Perseroan sebesar Rp 800 miliar ditegaskan kembali serta jatuh tempo pembayarannya diperpanjang hingga 28 Pebruari 2017. Hal ini dituangkan dalam Akta Perjanjian No.3 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No.3/2016”).

    o Sebagai pengganti atas PPJB Kebun Menteng yang mana HGU nya telah berakhir pada 31 Desember 2014, BJA dan Perseroan telah menandatangani Perjanjian pengikatan pengalihan hak atas tanah Kebun Menteng seluas 500 Ha dengan harga Rp917.384.665.100, dimana BJA telah mengikatkan diri untuk menjual tanah Kebun Menteng dan sebagai pembayaran tanah tersebut akan dilakukan pengalihan piutang Perseroan kepada GTA kepada BJA, sebagaimana ternyata dalam Akta No.3/2016 di atas dan offset keseluruhan piutang yang dimiliki oleh Perseroan di BJA sebesar Rp117.384.665.100. Status tanah Kebun Menteng saat ini adalah telah dilakukan proses pengurusan pembaharuan haknya oleh BJA, dan telah mendapatkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dari Badan Pertanahan Nasional. Perjanjian ini tertuang dalam Akta Perjanjian (Tanah Kebun Menteng) No.4 tertanggal 3 Februari 2016 yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di Kota Bogor (“Akta No. 4/2016”).

    Dengan selesainya transaksi penjualan BJA dan akuisisi JLA, Perseroan memiliki 100% saham JLA, sementara SC dan GTA sebagai mitra kerjasama baru SC di BJA memiliki masing-masing sebanyak 80% dan 20% saham BJA.

    Tabel di bawah secara ringkas menggambarkan kronologis, skema beserta mekanisme pembayaran atas transaksi jual beli anak perusahaan, beserta status terkini penyelesaian transaksi:

    Tabel Transaksi 1. Penjualan 50% BJA oleh Perseroan dan Transaksi 2. Penjualan 100% JLA oleh BJA dan SC

    Perincian Penyelesaian Transaksi Perseroan dengan SC – per 5 Pebruari 2016

    Transaksi 1 Penjualan 50% saham BJA dengan nilai transaksi Rp 1.800 milyarTahap Tanggal Obyek Transaksi Penjual Pembeli Nilai Transaksi dalam Akta

    Jual Beli (dalam Rp milyar)Bentuk

    PembayaranNilai Pembayaran (dalam Rp milyar)

    Keterangan

    I 4 April 2013 15% saham BJA Perseroan PT Sentul City Tbk. 300 Tunai 300

    IIA 14 Oktober 2014 15% saham BJA Perseroan PT Sentul City Tbk. 700 Tunai 300

    Surat Hutang PT Sentul City Tbk

    400 Surat hutang ini telah dijumpakan dengan Surat Hutang Perseroan ex 40% pembelian saham JLA dari SC dan hutang Perseroan kepada BJA, tanggal 5 Pebruari 2016

    IIB 14 Oktober 2014 20% saham BJA Perseroan PT Gili Tirta Anugrah 800 Surat Hutang PT Gili Tirta Anugrah

    800 Digunakan untuk membayar kepada BJA atas PPJB tanah 500 hektar di Kebun Menteng

    Jumlah 50% saham BJA 1,800 1,800

    Transaksi 2 Pembelian 100% saham JLA dengan nilai transaksi Rp 500 milyarTahap Tanggal Obyek Transaksi Penjual Pembeli Nilai Transaksi dalam Akta

    Jual Beli (dalam Rp juta)Bentuk

    PembayaranNilai Pembayaran (dalam Rp milyar)

    Keterangan

    I 14 Oktober 2014 60% saham JLA PT Bukit Jonggol Asri Perseroan 300 Tunai 300 Menggunakan dana pembayaran dari SC dalam transaksi I, Tahap IIA

    II 14 Oktober 2014 40% saham JLA PT Sentul City Tbk. Perseroan 200 Surat Hutang Perseroan

    200 Pada tanggal 5 Pebruari 2016, Surat Hutang Perseroan ini telah lunas dijumpakan dengan sebagian Surat Hutang PT Sentul City Tbk

    Jumlah 100% saham JLA 500 500

    Keterangan Berdasarkan Perjanjian-PerjanjianPara Pihak per 14 Oktober 2014

    Berdasarkan Perjanjian-Perjanjian Para Pihak per 5 Pebruari 2016

    Hak PerseroanSurat Utang PT SentulCity (SC)

    Rp 400 miliar LUNAS, dengan:• Fasilitas Refinancing BRI (JLA) Rp 143miliar• Perjumpaan dengan Utang Perseroan ke SC Rp 200miliar• Perjumpaan dengan Utang bunga JLA kepada BJA sebesar Rp

    57miliarHak atas PPJB tanah 40 Ha di Sumur Batu

    PPJB antara Perseroan dan SentulCity

    Telah dibatalkan

    Surat Utang PT Gili TirtaAnugrah (GTA)

    Rp 800 miliar GTA berhutang kepada Perseroan sebesar Rp 800 miliar, jatuh tempo 28 Februari 2017. Perseroan akan menggunakan dana pelunasan utang iniuntuk membayar pembelian tanah 500 hektar di Kebun Menteng.

    Hak atas pengalihanTanah 500 Hektar di Kebun Menteng

    PPJB antara Perseroan dan BJA • Akan diserahkan sertifikatnya selambat-lambatnya 12 bulan sejak 5 Feb 2016

    • Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dari BPN sudah diperoleh• Bukti berkas pendaftaran HGB telah diperoleh dari BJA

    Surat Utang BJA Rp 117 miliar Lunas, diperhitungkan sebagai uang muka untuk tanah Kebun Menteng

    Kewajiban PerseroanUtang kepada Sentul City Rp 200 miliar LUNAS, melalui perjumpaan dengan piutang Perseroan kepada SC

    (bagian dari Surat Utang SC Rp 400 miliar).Utang JLA kepada BJA Rp 200 miliar LUNAS, dengan:

    • Fasilitas Refinancing BRI (JLA) Rp 143miliar. Selanjutnya digunakanuntuk membayar sebagian utang SC kepada GAP (Rp 200 milyar yang dinovasi/menjadi utang BJA kepada GAP).

    • Perjumpaan utang dengan sisa piutang GAP pada BJA sebesarRp57miliar. Sehingga GAP memiliki tagihan kepada JLA.

  • 8

    Diagram Transaksi Perseroan (GAP) dengan SC – bagian 1: Transaksi Tahun 2013 dan 2014

    Diagram Transaksi Perseroan (GAP) dengan SC – bagian 2: Penyelesaian Transaksi ( 5 Feb 2016)

    GAP

    BJA

    JLA

    50%

    60%

    SC

    40%

    Transaksi 1. Penjualan 50% BJA oleh GAP ke SC dan GTA

    I. 4/4/2013, GAP jual 15% BJA keSC, dibayar tunai Rp 300 milyar

    IIA. 14/10/2014, GAP jual 15% BJAke SC, dibayar tunai Rp 300milyar, dan Rp 400 milyardengan surat utang SC

    IIB. 14/10/2014, GAP jual 20% BJAke GTA, dibayar Rp 800 milyardengan surat utang GTA dan Rp117 milyar dengan perjumpaansurat utang BJA

    GAP

    BJA

    JLA

    50%

    60%

    SC

    40%

    Transaksi 2. Penjualan 100% JLA oleh BJA dan SC ke GAP

    I. 14/10/2014, BJA jual 60% JLAke GAP, dibayar tunai Rp 300milyar dengan menggunakandana transaksi 1, tahap IIA

    IIA. 14/10/2014, SC jual 40% JLA keGAP, dibayar Rp 200 milyardengan surat utang GAP

    SC utang GAP Rp400 milyar

    GTA utang GAP Rp800 milyar

    GAP utang SC Rp200 milyar

    Dana pembayaran SC akan digunakan untukpembelian 40ha tanah Sumur Batu (PPJB tanah 40 Sumur Batu, namun akhirnyadibatalkan)

    Surat Utang GTA, akan digunakanuntuk pembayaran pembelian tanah500ha Kebun Menteng

    A

    B

    C

    SC utangRp400m ke

    GAPSC

    BJA

    GAP

    JLA

    BRI

    Pembelian 15% BJA milik GAP -lihat transaksi 1 tahap IIA, padatabel Transaksi 1 hlm.