studi kelayakan proyek revitalisasi pasar tradisional

JURNAL LENTERA BISNIS VOL. 4 NO. 2 NOVEMBER 2015 / ISSN 2252-9993

17

STUDI KELAYAKAN PROYEK REVITALISASI PASAR

TRADISIONAL KRANJI BARU KOTA BEKASI PROVINSI

JAWA BARAT

Oleh :

Lalu Solihin

Administrasi Bisnis, Politeknik LP3I Jakarta

Gedung sentra Kramat Jl. Kramat Raya No. 7-9 Jakarta Pusat 10450

Telp. 021 – 31904598 Fax. 021 - 31904599

Email : [email protected]

ABSTRACT

Pertumbuhan pasar modern di Kota Bekasi berkembang pesat, namun keberadaan

pasar tradisional tetap dipertahankan. Hal ini terlihat dari kebijakan pemerintah

yang akan merevitalisasi seluruh pasar tradisional di daerah ini. Tujuan dari

penelitian ini adalah untuk menganalisis kelayakan aspek ekonomi dari proyek

revitalisasi pasar Kranji Baru di Kota Bekasi Jawa Barat. Hasil kajian

menunjukkan total biaya investasi untuk proyek ini adalah Rp.94.020.000.000,

sedangkan biaya operasi per tahun adalah Rp.4.200.000.000. Sumber pendapatan

yang berasal dari penyewaan lokasi jualan dan beberapa retribusi dari pengguna

jasa pasar. Total pendapatan dari lokasi sewa Rp.124.200.000.000 per 20 tahun,

dan pendapatan dari retribusi yang dikumpulkan dari pedagang adalah

Rp.4.400.000.000 rupiah per tahun. Hasil kelayakan menggunakan perhitungan

NPV Rp.41.711.420.487, Koefisien IRR adalah 0,08, dan rasio BC Koefisien

1.07. Dari hasil perhitungan tersebut dapat disimpulkan bahwa proyek revitalisasi

Kranji Baru pasar Bekasi kota layak.

Kata kunci: Studi Kelayakan, Pasar Tradisional, Kota Bekasi.

ABSTRACT

The growth of modern markets in Bekasi municipality was growing rapidly, but

the existence of traditional markets is maintained. It is seen from the government

policies that will revitalize the entire traditional market in this area. The purpose

of this study is to analyse the feasibility of the economic aspects of the

revitalization project of Kranji Baru market in Bekasi Municipality of West Java.

The data show the total cost of investment for the project is 94.02 billion rupiah ,

while operating costs per year is 4.2 billion rupiah. Sources of income derived

from the rental location and some regular retributions from each merchant. Total

revenues from rental locations is 124.2 billion rupiah per 20 years, and the

income of retributions collected from traders is 4.4 billion dollars per year. The

results of the feasibility of using the NPV calculation is Rp.41.711.420.487 , IRR

koefisien is 0.08 , and BC ratio koefisien is 1.07. From the results of these


18

calculations can be concluded that the revitalization project Kranji Baru market

of Bekasi municipality is feasible Keywords: Feasibility Study , Traditional Market , Bekasi Mucipality

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Laju pertumbhan ekonomi

(LPE) Kota Bekasi selalu mengalami

peningkatan sejak periode 2005

hingga saat ini. LPE tahun 2006

tercatat sebesar 6,07, angka ini

sedikit lebih tinggi dibanding LPE

Provinsi Jawa Barat yang hanya

mencapai 6,01.

Termasuk pertumbuhan pusat-pusat

perbelanjaan di Kota Bekasi tumbuh

pesat. Pada tahun 2012 saja terdapat

486 toko/swalayan di Kecamatan

Bekasi Barat, kemudian 4 buah pasar

swalayan/mall, dan hanya ada 4 buah

pasar tradisional. Angka ini belum

termasuk pasar swalayan atau toko

swalayan yang ada di kecamatan

lain di Kota Bekasi.

Pasar swalayan dan pasar

tradisional sampai saat ini dapat

berkembang dengan baik, karena

keduanya memiliki pangsa pasar

masing-masing. Pangsa pasar

moderen umumnya adalah

masyarakat kelas menengah ke atas,

dan sebaliknya pangsa pasar

tradisional umumnya adalah

masyarakat kelas menengah ke

bawah, dan pasar swalayan

umumnya dibangun oleh pihak

swasta, sedangkan pasar tradisional

umumnya dibangun oleh pihak

pemerintah. Perbedaan utama dari

kedua jenis pasar tersebut adalah

pada aspek fisik bagunan,

manajemen pengelolaan, harga

produk, serta lokasi bangunan

tersebut.

Sehingga pasar swalayan ini

tidak akan menjadi ancaman bagi

eksistensi pasar tradisional. Selain

itu, pasar tradisional juga sudah ada

yang sudah mulai merubah dirinya

menuju menajemen pasar yang lebih

baik, meskipun namanya tetap pasar

tradisional namun didalamnya ada

nuansa moderen, baik moderen dari

aspek fisik bangunan, moderen dari

aspek manajemen pengelolaan pasar,

maupun moderen dari aspek jenis

barang dagangannya.

Komposisi klasifikasi

penduduk di kota ini akan sangat

berpengaruh terhadap eksistensi dari

kedua jenis pasar tersebut. Secara

umum, kelompok penduduk Kota

Bekasi dibagi menjadi tiga

klasifikasi yaitu, kelompok ekonomi

kelas bawah, kelas menengah, dan

kelas atas. Hal ini yang

mempengaruhi daya beli masing-

masing penduduk tersebut. Sehingga

untuk memenuhi kebutuhan masing-

masing klasifikasi tersebut, maka

perlu difasilitasi sarana perbelanjaan

yang sesuai dengan kemampuan

ekonomi masyarakat.

Dengan demikian, rencana

pemerintah Kota Bekasi untuk

merevitalisasi pasar-pasar tradisional

yang telah lama eksis melayani

masyarakat Kota Bekasi, khususnya

pasar Kranji Baru, harus diapresiasi,

karena disinilah sebagian masyarakat

bisa memperoleh barang-barang

kebutuhannya. Sedangkan

kemunculan pasar swalayan juga

harus terus difasilitasi oleh

pemerintah setempat untuk

memenuhi kebutuhan kelas

menengah ke atas. Namun sejauh

mana tingkat kelayakan proyek

revitalisasi pasar Kranji Baru


19

tersebut, apakah masih layak atau

tidak ditinjau dari aspek ekonomi.

TUJUAN

Tujuan dari penelitian ini

adalah untuk menganalisis tingkat

kelayakan dari aspek ekonomi atas

proyek revitalisasi pasar Kranji Baru

di Kota Bekasi Jawa Barat.

TINJAUAN PUSTAKA

1. Pengertian Pasar

Pasar merupakan tempat

pembeli bertemu dengan

penjual, barang-barang atau

jasa-jasa ditawarkan untuk

dijual dan kemudian terjadi

pemindahan hak milik.

(Kottler, Philip, & Amstrong,

2002) melihat arti pasar dalam

beberapa sisi, antara lain:

a. Dalam pengertian aslinya,

pasar adalah suatu tempat

fisik di mana pembeli dan

penjual berkumpul untuk

mempertukarkan barang

dan jasa.

b. Bagi seorang ekonom,

pasar mengandung arti

semua pembeli dan

penjual yang menjual dan

melakukan transaksi atas

barang/jasa tertentu.

Dalam hal ini para ekonom

memang lebih tertarik

akan struktur, tingkah laku

dan kinerja dari masing-

masing pasar ini.

c. Bagi seorang pemasar

pasar adalah himpunan

dari semua pembeli nyata

dan pembeli potensial dari

pada suatu produk.

Tabel 1.1 Alasan Konsumen

Untuk Tetap Mengunjungi

Pasar Tradisional

Dalam Keputusan

Menteri Perindustrian dan

Perdagangan Nomor

23/MPP/KEP/1/1998

tentang Lembaga-Lembaga

Usaha Perdagangan, pasar

didefinisikan sebagai tempat

bertemunya pihak penjual

dan pembeli untuk

melaksanakan transaksi di

mana proses jual beli

terbentuk. Pasar menurut

kelas pelayanannya dapat

digolongkan menjadi pasar

tradisional dan pasar

modern, sedangkan menurut

sifat pendistribusiannya

dapat digolongkan menjadi

pasar eceran dan pasar

kulakan/grosir. Pasar

tradisional diartikan sebagai

pasar yang dibangun oleh

pemerintah, swasta,

koperasi atau swadaya

masyarakat dengan tempat

usaha berupa toko, kios, los

dan tenda yang

dimiliki/dikelola oleh

pedagang kecil dan

menengah atau koperasi

dengan usaha skala kecil

dan modal kecil dengan

proses jual beli melalui

tawar menawar.

Pasar tradisional

merupakan tempat

bertemunya penjual dan

pembeli serta ditandai


20

dengan adanya transaksi

penjual pembeli secara

langsung dan biasanya ada

proses tawar-menawar,

bangunan biasanya terdiri

dari kios-kios atau gerai, los

dan dasaran terbuka yang

dibuka oleh penjual maupun

suatu pengelola pasar.

2. Biaya

Biaya dalam pelaksanaan

suatu proyek terdiri dari dua

kelompok besar yaitu biaya

investasi dan biaya operasional.

a. Investasi

Biaya Investasi yaitu

biaya yang digunakan untuk

membeli barang-barang

modal yang tidak habis

digunakan dalam satu kali

proses pakai. Barang yang

dibeli dari biaya investasi

ini disebut aset tetap,

dimana asset tetap ini

menjadi satu bagian dari

modal yang dapat

menunjang kelancaran

kegiatan. Aset tetap

mempunyai peranan yang

sangat penting karena

mempunyai nilai yang

cukup signifikan bila

dibandingkan dengan

komponen neraca

lainnya.Regulasi Pedagang

Kecil.

Adapun komponen-

komponen biaya investasi:

Tanah/lahan untuk

bangunan pasar dan lahan

pengolahan sampah,

Peralatan dan Perlengkapan

pasar, Gedung dan

Bangunan, dan lain-lain

yang bersifat tidak habis

dalam satu kali pakai.

b. Biaya Operasional

Sedangkan biaya

operasional yaitu biaya yang

keluarkan untuk belanja

barang yang habis dipakai

dalam satu kali kegiatan.

Dalam hal ini yang

termasuk biaya variable

adalah biaya bensin/solar.

Sedangkan biaya

operasional yang

menyangkut SDM terdiri

dari upah atau gaji pegawai

dan sukarelawan, belanja

perlengkapan pegawai, Alat

Tulis Kantor (ATK),

3. Pendapatan

Menurut Niswonger (1992:

22) dalam Kurniawan (2012),

pendapatan adalah jumlah yang

ditagih kepada pelanggan atas

barang ataupun jasa

yang diberikan kepada mereka.

Lebih lanjut Niswonger

(1992:56) Pendapatan atau

revenue merupakan kenaikan

kotor atau gross dalam modal

pemilik yang dihasilkan dari

penjualan barang dagangan,

pelaksanaan jasa kepada

pelanggan atau klien, penyewa

harta, peminjam uang, dan

semua kegiatan usaha serta

profesi yang bertujuan untuk

memperoleh penghasilan.

Obyek Retribusi sesuai

Perda No. 09 Tahun 2012

tentang Retribusi Pasar di Kota

Bekasi, sarana dan prasarana

serta izin yang diberikan oleh

Pemerintah Daerah yang terkait

dengan pasar, yakni :

a) Retribusi Pasar

b) Retribusi Kebersihan pasar

c) Retribusi Tempat Penitipan /

Parkir


21

d) Retribusi Jasa Pelayanan

MCK di Lingkungan Pasar.

4. Studi Kelayakan

Yang dimaksud dengan

studi kelayakan proyek adalah

penelitian tentang dapat tidaknya

suatu proyek dilaksanakan

dengan berhasil baik secara

mikro maupun makro

(Husnan,2000). Sedangkan

menurut (Umar, 1999) studi

kelayakan proyek adalah suatu

penelitian tentang layak atau

tidaknya proyek dibangun dan

juga saat dioperasikan secara

rutin dalam rangka mencapai

keuntungan yang maksimal

untuk waktu yang tidak

ditentukan. Secara umum

manfaat suatu studi kelayakan

proyek adalah, manfaat

ekonomis proyek, yang berarti

apakah proyek itu cukup

menguntungkan apabila

dibanding dengan resiko

kegagalan dari proyek tersebut

dipandang dari pihak investor,

manfaat bagi Negara tempat

proyek tersebut dilaksanakan,

yang menunjukkan manfaat

proyek tersebut bagi makro

suatu negara seperti penambahan

devisa, dan manfaat sosial

proyek tersebut bagi masyarakat

sekitar seperti pemanfaatan

tenaga kerja dan bergeraknya

roda ekonomi didaerah tersebut

(Husnan, 2000).

Sedangkan menurut

Suratman (2001) manfaat studi

kelayakan yaitu memberikan

masukkan informasi kepada

pengambil keputusan dalam

rangka untuk memutuskan dan

menilai alternatif proyek

investasi yang akan dilakukan.

Semakin besar sekala proyek

dilihat dari sisi investasi,

semakin penting studi kelayakan

proyek dilakukan. Studi

kelayakan bertujuan untuk

menghindari keterlanjuran

penanaman modal yang terlalu

bersar untuk kegiatan yang

ternyata tidak menguntungakan.

Tentu saja studi kelayakan yang

dilakukan akan memakan biaya,

tetapi biaya tersebut relatif kecil

apabila dibandingkan dengan

resiko kegagalan dari proyek

tersebut (Husnan, 2000).

METODE PENELITIAN

1. Jenis Penelitian

Metoda yang digunakan

pada penelitian kali ini adalah

Metoda Survei Deskriptif dan

metode kajian pustaka. Metode

survey bertujuan untuk

mengumpulkan data melalui

kegiatan identifikasi dan

inventarisasi obyek penelitian di

lokasi studi. Data sangat

dibutuhkan untuk: mengetahui

atau memperoleh gambaran

tentang suatu keadaan, kondisi,

atau persoalan, dan

membuat/mengambil keputusan

atau memecahkan persoalan.

Karena pentingnya data, maka

data akan diambil mengikuti tata

cara dan kaidah yang benar.

2. Lokasi Dan Waktu Penelitian

Penelitian dilakukan di

Pasar Kranji Baru Kecamatan

Bekasi Barat Kota Bekasi Jawa

Barat. Penelitian dilaksanakan

selama 2 bulan, dimulai dari

bulan Nopember hingga

Desember 2014.

3. Jenis Dan sumber data

Data yang digunakan

dalam penelitian ini adalah data


22

primer dan data sekunder. Data

primer diperoleh melalui survey

dan observasi di lapangan,

sedangkan data sekunder

diperoleh dari Dinas

Perekonomian Rakyat dan Pasar

Kranji Baru Kota Bekasi Jawa

Barat dalam bentuk laporan dan

dokumen-dokumen lainnya.

4. Metode Analisa

a. Net Present Value

Menurut Yacob Ibrahim,

NPV merupakan suatu

kriteria yang digunakan

untuk mengukur apakah

suatu investor layak atau

tidak yang berasal dari

perhitungan Net Benevit

yang telah didiskon dengan

menggunakan Socical

Opportunity Coast of

Capital (SOCC) sebagai

discount factor.Secara

singkat, formula untuk

perhitungan Net Present

Value adalah sebagai

berikut:

n

tt

tt

r

CBNPV

0 )1(

)(

di mana :

Ct= biaya investasi + biaya

operasi

Bt= keuntungan yang telah

didiskon

i = discount factor

n = tahun (waktu)

b. Internal Rate of Return

(IRR)

Menurut Yacob

Ibrahim, Internal Rate of

Return atau IRR adalah

suatu tingkat discount rate

yang menghasilkan NPV

sama dengan 0. Bila IRR

lebih besar dari SOCC maka

dapat dikatakan suatu

investasi feasible, bila

semua sama dengan SOCC

maka dapatdikatakan

investasi hanya kembali

modal. Apabila kurang dari

SOCC maka suatu investasi

dapat dikatakan tidak

feasible. IRR dapat

dirumuskan sebagai berikut

:

dimana:

i1 = Tingkat suku bunga

pada saat NPV1

i2 = Tingkat suku bunga

pada saat NPV2

NPV1 = Nilai NPV negatif

NPV2 = Nilai NPV positif

c. Internal Net B/C Ratio

Net B/C ini

menunjukkan gambaran

berapa kali lipat manfaat

(benefit) yang diperoleh dari

biaya (cost) yang

dikeluarkan. Apabila net

B/C > 1, maka proyek atau

gagasan usaha yang akan

didirikan layak untuk

dilaksanakan. Demikian

pula sebaliknya.

n

tt

tt

n

tt

tt

i

BC

i

CB

CNetB

1

1

)1(

)1(/

Bt = Manfaat (Benefit)

pada tahun ke-t

Ct = Biaya (Cost) pada

tahun ke-t

i = Discount Factor

t = Umur proyek


23

HASIL PENELITIAN DAN

PEMBAHASAN

1. Biaya Revitalisasi Pasar Kranji

Baru

Biaya yang dikeluarkan

dalam proyek revitalisasi pasar

Kranji Baru Kota Bekasi yaitu

biaya

a. Biaya Investasi

Jenis asset tetap dalam

revitalisasi pasar Kranji

Baru adalah berupa

Infrastruktur untuk

pembangunan Gedung

Pasar, Tempat Pembuangan

Sementara (TPS), kantor

pengelola pasar, perawatan

kendaraan/belanja spare

part, pengadaan sarana

parkir, sarana bongkar muat,

pembangunan MCK,

pengadaan armada angkutan

sampah beserta

perlengkapannya (arm roll

truck), instalasi air, instalasi

listrik, dan sarana

penunjang lainnya.

Biaya investasi untuk

pembangunan pasar

tradisional Kranji Baru

sebesar Rp.43,493 miliar.

Biaya ini terdiri dari biaya

pembangunan pasar, biaya

pembongkaran pasar lama,

harga tanah, pembelian

mobil operasional, harga

mobil operasional

kebersihan sebelumnya,

nilai harga sepeda motor

operasional, dan inventasir

kantor yang ada saat ini.

Tanah tempat mendirikan

bangunan pasar ini

merupakan tanah milik

pemerintah daerah dimana

pasar tradisional Kranji

Baru berada.

Biaya investasi

terbesar adalah pada

investasi lahan yaitu

mencapai 59,4 miliar

rupiah, kemudian investasi

terbesar kedua adapa pada

biaya pembangunan pasar

yaitu sebesar 33,86 miliar

rupiah. Biaya ini sudah

termasuk semua fasilitas

penunjang pasar seperti

kantor pasar, WC, tempat

pembuangan sampah

sementara, sarana ibadah,

lokasi parkir, lokasi bongkar

muat, sanitasi yang

memadai, serta sarana

pendukung lainnya. Harga

tanah saat ini diperkirakan

mencapai 4 juta rupiah per

meter persegi. Sehingga

pada tahun 2018 nanti,

diperkirakan harga tanah

mencapai 5,5 juta rupiah per

meter persegi. Meskipun

tanah saat ini adalah status

milik pemerintah daerah,

namun dalam perhitungan

biaya manfaat, harga tanah

tetap harus dimasukkan

untuk mengetahui

Kondisi Pasar Kranji Baru saat Ini

Rencana Pasar Kranji Baru yang akan datang

Sumber: Hasil Survey Lapangan (2014)

Sumber: Dinas Perekonomian Rakyat Kota Bekasi 2014.


24

pertumbuhan cash flow

keuangan pasar.

Tabel 1.2. Rincian Biaya

Investasi Revitalisasi Pasar

Kranji Baru Kota Bekasi

Tahun 2017

No. Jenis Biaya Jumlah Harga Satuan (Rp.)Jumlah Harga

(Rp.)

1 Pembangunan Pasar 1 33.866.481.000 33.866.481.000

2 Mobil operasional pasar 1 22.000.000 22.000.000

3 Tanah/m2 10.800 5.500.000 59.400.000.000

4 Mobil Operasional Sampah 3 220.000.000 660.000.000

5 Sepeda motor operasional 2 13.000.000 26.000.000

6 Peralatan kantor (Komputer, printer) 3 10.000.000 30.000.000

7 Purniture kantor pasar 1 12.000.000 12.000.000

Jumlah Biaya 94.016.481.000

b. Biaya Operasional

Biaya operasional

merupakan biaya yang

dikeluarkan berkaitan

dengan kegiatan rutin dalam

rangka pelayanan pengelola

pasar kepada pengguna jasa

pasar. Besarnya biaya

operasional yang

dikeluarkan sangat

dipengaruhi oleh ruang

lingkup kegiatan pasar serta

besar kecilnya organisasi

pasar yang dibentuk. Jika

pengguna jasa pasar besar

maka harus diimbangi oleh

jumlah personil yang

memadai untuk melayani

pengguna jasa. Sehingga

biaya operasional yang

dikeluarkan juga akan

semakin besar pula.

Total biaya

operasional per tahun dalam

pengelolaan pasar


sebesar 4,13 miliar rupiah.

Biaya operasional ini adalah

biaya yang rutin dikeluarkan

oleh pengelola pasar untuk

keperluan harian maupun

bulanan. Hampir semua

komponen biaya

dipengaruhi oleh jumlah

pedagang dan pembeli yang

bertransaksi di pasar. Biaya

terbesar selain biaya

penyusutan adalah pada

biaya upah, seperti upah

tenaga keamanan, biaya

penyusutan aset, upah staf

pasar, pajak bumi dan

bangunan, dan biaya listrik.

Biaya-biaya ini akan tetap

muncul selama ada kegiatan

transaksi jual beli di dalam

pasar. Dari kegiatan jual

beli ini pasti ada dampak

atau limbah yang muncul,

maka dampak dan limbah

inilah yang menjadi tugas

dari pengurus pasar untuk

menyelesaikannya setiap

hari. Biaya operasional

petugas diambil dari

retribusi yang dibayarkan

oleh pedagang setiap

harinya. Dengan demikian,

ada balas jasa langsung

yang diberikan pedagang

kepada pengurus pasar.

Secara kelembagaan,

pegawai tetap pasar

berjumlah 13 orang yang

terdiri dari kepala pasar,

Kepala-kepala bidang, dan

dibantu oleh staf dan juru

pungut retribusi yang

berstatus pegawai tetap.

Pegawai tetap ini mendapat

gaji tetap dan rutin setiap

tahun, termasuk petugas

keamanan, petugas

kebersihan, petugas MCK,

dan juru parkir. Upah

mereka didapatkan dari

pendapatan pasar dari setiap

unit usaha pasar. Semakin

besar pendapatan dari

pungutan tersebut, maka

upah yang diperoleh

semakin besar pula.

Biaya operasional

dalam perhitungan ini


25

termasuk biaya penyusutan

dari setiap aset tetap yang

dimiliki oleh pengelola

pasar seperti gedung pasar

dan kendaraan operasional.

Biaya penyusutan gedung

pasar dihitung selama 20

tahun, sedangkan biaya

penyusutan kendaraan

hitung selama 15 tahun.

Biaya penyusutan masing-

masing aset tersebut sebesar

5% per tahun, (standar

perpajakan).

Dalam perhitungan

biaya operasional ini ada

juga biaya tunjangan bagi

pegawai pasar. Biaya

tunjangan ini akan diberikan

setiap tahun kepada seluruh

pegawai/pengelola pasar

yang jumlahnya rata-rata

1,5 juta rupiah per orang.

Jumlah nominal akan

masing-masing pegawai

akan diberikan berdasarkan

jabatan dan lama waktu

bekerja. Dengan jumlah

pegawai tetap sebanyak 9

orang, dan pegawai tidak

tetap 40 orang, diperkirakan

jumlah pengeluaran untuk

tunjangan sebesar 60,5 juta

rupiah per tahun. Namun

tunjangan ini akan diberikan

jika pasar dikelola oleh

perusahaan daerah yang

berdiri sendiri. Jumlah

pegawai tetap pengelola

pasar adalah sebanyak 9

orang seperti kepala pasar,

kepala-kepala bagian, dan

staf.

2. Komponen Pendapatan

Sumber pendapatan dari

pengelolaan pasar ada dua yaitu

sumber pendapatan tetap dan

sumber pendapatan rutin.

Sumber pendapatan tetap adalah

pendapatan yang hanya

diperoleh sekali selama umur

teknis pasar berlangsung, atau

berdasarkan jangka waktu

tertentu yang diatur dalam

perjanjian sewa beli lokasi

jualan. Jika jangka waktu

kepemilikan lokasi berjualan

tersebut berdasarkan umur teknis

bangunan pasar, maka sejak

itulah hak kepemilikan lokasi

berjualan berakhir, selanjutnya

pengelola pasar dapat

memperoleh pendapatan baru

lagi melalui penyewaan ulang

lokasi tersebut.

Dalam kajian ini, yang

akan menjadi sumber

pendapatan utama dari pengelola

pasar yaitu dari penyewaan

lokasi-lokasi jualan dengan

beragam ukuran. Saat ini

terdapat 1.700lokasi jualan,

mulai dari toko bertingkat, kios,

counter, dan los pasar. Harga

jual dari masing-masing lokasi

ini berbeda-beda, tergantung

pada letak dan luasan. Setelah

dilakukan revitalisasi maka

jumlah tempat berjualan

bertambah menjadi 2.692 lokasi.

Dengan demikian, jumlah

pedagang diperkirakan akan

sama dengan jumlah lokasi

berjualan dengan catatan semua

lokasi berjualan laku terjual

semua.

a. Pendapatan Tetap

Adapun sumber

pendapatan tetap yang lain

dari retribusi pasar, retribusi

kebersihan (yang dikelola)

oleh pasar, retribusi

keamanan, retribusi

penggunaan MCK, retribusi

parkir. Retribusi ini

dipungut setiap hari oleh


26

petugas yang ditunjuk oleh

pengelola pasar. Kelemahan

dalam memungut retribusi

parkir saat ini adalah

mengenai laporan

pendapatan retribusi parkir

yang tidak bisa dikontrol.

Petugas parkir saat ini tidak

memberikan karcis tanda

pungutan retribusi kepada

setiap pengendara. Sehingga

sangat sulit bagi pemerintah

untuk menetapkan target

pendapatan dari retribusi

parkir.

Untuk rencana proyek

revitalisasi pasar Kranji

Baru ini, diharapkan

manajemen pengelolaan

sumber-sumber pendapatan

daerah ini akan semakin

baik, seiring dengan tujuan

revitaslisasi dari pasar

tradisional menjadi pasar

tradisional bernuansa

moderen. Modernisasi bisa

dari aspek manajemen

pengelolaan, sarana dan

prasarana pasar yang

moderen, atau secara teknis

bangunan gedung yang

didesain moderen. Dalam

proyek revitalisasi ini,

jumlah lokasi berjualan

dipastikan meningkat

sebanyak minimal 20% dari

jumlah sebelumnya. Namun

yang menjadi prioritas

untuk memiliki lokasi

tersebut adalah pedagang

lama, kemudian sisanya

akan dilelang secara terbuka

kepada para pedagang baru

yang ingin berjualan di

pasar Kranji Baru.

Harga sewa lokasi

berjualan kepada pedagang

baru dengan pedagang lama

juga berbeda. Pedagang

baru diberikan kemudahan

dalam memperoleh lokasi

berjualan. Hal ini karena

mereka para pedagang baru

dianggap sebagai pedagang

yang sudah

menggantungkan

pendapatannya dari

berdagang di pasar Kranji

Baru. Sedangkan bagi

pedagang baru yang ingin

berjualan di Pasar Kranji

Baru, mereka diberlakukan

tarif baru yang sedikit lebih

mahal.

Tabel 1.3. Estimasi

Pendapatan dari Penyewaan

Lokasi Berjualan diPasar


No Rekapitulasi Pendapatan: Jumlah (Rp.)

1 Penyewaan Lokasi Berjualan 124.172.000.000

Jumlah Total Pendapatan 124.172.000.000

Harga jual untuk

jangka waktu pemakaian

selama 20 tahun untuk

setiap lokasi berjualan

relatif murah, karena

mayoritas pedagang di pasar

ini diprioritaskan untuk

pedagang kecil yang

memiliki modal relatif kecil.

Jika hitung sewa untuk toko

bertingkat dengan harga jual

215.000.000 rupiah per unit

untuk ukuran 3 x 6 meter,

maka harga sewa pertahun

sebesar 10.750.000 rupiah,

dengan lama pemakaian

lokasi sekitar 20 tahun.

Setelah 20 tahun, lokasi

tersebut akan kembali

menjadi hak milik

pemerintah daerah.

Sedangkan untuk harga jual

los pasar per unit sebesar 12

juta per 20 tahun. Sehingga


27

harga rata-rata per tahun

adalah 600 ribu rupiah.

b. Pendapatan Rutin

Potensi penerimaan

retribusi di pasar Kranji

Baru didapatkan dari

pedagang yang

memanfaatkan tempat

berjualan yang tersedia.

Disamping retribusi pasar,

bagi para pedagang dan

pengunjung yang

memanfaatkan fasilitas yang

tersedia, mereka juga

dipungut retribusi lamanya,

diantaranya adalah retribusi

parkir, retribusi kebersihan,

retribusi keamana, retribusi

MCK, dan retribusi lainnya.

Tabel 1.4. Estimasi

Pendapatan Rutin di Pasar


No Rekapitulasi Pendapatan: Jumlah (Rp.)

1 Retribusi Pasar 1.089.000.000

2 Retribusi Sampah (Kebersihan) 888.360.000

3 Iuran Keamanan 1.216.800.000

4 Retribusi Parkir 443.880.000

5 Retribusi MCK 792.000.000

Jumlah Total Pendapatan 4.430.040.000

1) Retribusi Pasar

Potensi pendapatan

daerah dengan

dibangunnya pasar


adalah melalui retribusi

yang dipungut oleh

petugas pasar kepada

para pedagang di pasar

tersebut. Perkiraan

pendapatan daerah dari

retribusi pasar pertahun

sebesar 3,5 miliar

rupiah per tahun.

Jumlah ini diperoleh

dari 2.692 pedagang,

baik dari pedagang di

toko bertingkat,

padagang kios,

pedagang di counter,

dan pedagang di los

pasar. Masing-masing

pedagang dikenakan

tarif yang berbeda-beda

berdasarkan luas lokasi

berjualan dan tempat

berjualan (lantai

basement atau lantai

dasar).

2) Retribusi Parkir

Selama ini, jasa

perparkiran belum

dikelola dengan

optimal. Tidak semua

lokasi parkir dikeloka

oleh pengelola pasar

Kranji Baru. Selain itu,

adanya parkir liar di

sekitar pasar akan

menjadi masalah bagi

para pengunjung pasar,

karena merasa

terganggu dengan para

pengendara. Karak

teristik pengunjung

pasar yang datang

berbelanja saat ini

sepertinya hanya

mencari gampang dan

praktisnya saja dalam

berbelanja. Banyak

pengendara yang

terkadang tidak mau

turun dari kendaraannya

karena mungkin

khawatir akan ditagih

retribusi parkir.

Akhirnya kondisi ini

akan mengganggu arus

lalu lintas yang

menyebabkan

kemacetan.

Penyebabnya adalah

karena tidak hanya satu

orang yang bertindak

seperti ini, tetapi

banyak diikuti oleh


28

orang lain.

Banyak keluhan

dari para pengunjung

pasar ataupun dari

pihak – pihak pedagang

serta dari para pihak

pendukung dari pasar

tradisional. Selama ini

parkir tidak teratur,

sehingga tidak

memberikan

kenyamanan bagi para

pengguna pasar

tradisional. Lahan

parkir perlu disediakan

dengan lebih

representatif, luas dan

bersih serta dikelola

secara profesional.

Sehingga memberikan

kenyamanan bagi

semua pihak yang

mempunyai

kepentingan pada pasar

tradisional.

Dari hasil

simulasi pendapatan

daerah melalui retribusi

parkir di pasar

diketahui sebesar

443,880 juta rupiah per

tahun, dengan asumsi

jumlah pengendara

sepeda motor sebanyak

550 unit per hari, dan

sebanyak 136 unit per

hari untuk kendaraan

roda empat atau lebih.

Jumlah ini

menyesuaikan dengan

daya tampung lokasi

parkir yang tersedia di

Pasar Kranji Baru.

Estimasi

pendapatan ini adalah

pendapatan kotor,

artinya belum dikurangi

dengan honor petugas

parkir. Status petugas

parkir dalam

pengelolaan pasar ini

adalah sebagai petugas

sukarelawan. Dimana

mereka tidak mendapat

gaji bulanan dari pihak

pengelola pasar.

Mereka hanya

melakukan pemungutan

sesuai dengan tarif

berlaku, dan

menyetorkan

berdasarkan jumlah

kendaraan yang parkir

dan membayar sesuai

dengan tarif yang telah

ditetapkan dalam Perda

Kota Bekasi.

Jika dari total

pendapatan dari

retribusi parkir ini

dikurangi 35 persen

untuk petugas parkir,

maka total pendapatan

akan menjadi 288,522

juta rupiah per tahun

dengan asumsi upah

untuk juru parkir adalah

sebesar 35% atau

sebesar 115,358 juta

rupiah per tahun.

Namun karena

manajemen yang akan

diterapkan adalan

manajemen perusahaan

daerah, maka semua

pungutan pasar harus

masuk ke dalam kas

pasar terlebih dahulu,

baru kemudian akan

dikeluarkan melalui gaji

masing-masing petugas.

Jumlah keseluruhan

juru parkir sebanyak 8

orang, dimana 3 orang

adalah petugas parkir

mobil, dan 5 orang


29

adalah petugas parkir

sepeda motor. Mereka

masing-masing bekerja

bergantian waktu dan

bergantian tempat yang

diatur sesuai dengan

keputusan pengelola

pasar.

Status petugas

parkir adalah pegawai

kontrak, dimana masa

kontrak akan ditentukan

oleh pengelola pasar

atau atas kesepakatan

kedua belah pihak

(petugas parkir dan

pengelola pasar).

Petugas parkir yang

direkrut akan bisa

mendapatkan gaji

bulanan sesuai atau

berdasarkan persentase

dari perolehan parkir.

3) Retribusi Keamanan

dan Ketertiban

Salah satu bentuk

pelayanan jasa dari

pengelola pasar Kranji

Baru adalah layanan

keamanan dan

ketertiban. Layanan

jasa ini bertujuan untuk

menjaga barang-barang

dagangan pedagang

yang ditinggal di pasar

oleh pemiliknya, serta

keamanan dan

kenyamanan para

pengunjung yang

datang berbelanja ke

pasar. Rasa aman dan

nyaman dari pengguna

jasa layanan pasar

merupakan hal yang

sangat penting bagi

para pedagang, karena

tidak mungkin para

pedagang akan menjaga

sendiri barang

dagangannya selama 24

jam, atau membawa

pulang dagangan

mereka ke rumah. Oleh

karena itu, pihak

pengelola pasar Kranji

Baru juga menyediakan

jasa keamanan dan

ketertiban bagi para

pedagang.

Konsekuensi dari

jasa layanan dari

pengelola pasar ini

adalah adanya

kewajiban para

pedagang untuk

membayar sejumlah

retribusi yang tarifnya

telah ditetapkan oleh

pemerintah darah.

Setiap pedagang

dikenakan retbirusi

keamanan dan

ketertiban sebesar 1.500

rupiah setiap hari untuk

pedagang di toko

bertingkat, kios, dan

counter. Sedangkan

untuk pedagang los

pasar dikenakan

retribusi keamanan

sebesar 1.000 rupiah

perhari.

Retribusi ini

digunakan untuk

membiayai biaya

operasional petugas

keamanan, termasuk

untuk honor petugas

keamanan. Saat ini,

jumlah petugas

keamanan di pasar

Kranji Baru sebanyak

20 orang yang bekerja

dengan sistem shipt

atau bertugas

bergantian. Sedangkan


30

setelah dikelola oleh

PD Pasar nanti, jumlah

petugas keamanan

berkurang menjadi 12

orang. Diperkirakan

total pendapatan dari

retribusi keamanan

sebesar 1,2 miliar

rupiah per tahun dari

2.692 orang pedagang.

4) Retribusi MCK

Penyediaan

fasilitas Mandi Cuci

Kakus (MCK)

merupakan menjadi

kewajiban dari pihak

pengelola pasar kepada

para pengguna jasa

pasar. Sedangkan

pengguna jasa MCK

berkewajiban

membayar sejumlah

uang yang telah

ditetapkan kepada

pengelola pasar sebagai

balas jasa atas

penyediaan fasilitas

tersebut.

Jumlah MCK

yang dibangun

pengelola pasar saat ini

adalah sebanyak 4 buah

yang berada di lantai

dasar, dan 4 buah di

lantai satu, MCK

berada di setiap sudut

pasar. Jika setiap MCK

ditargetkan jumlah

pengguna jasa MCK

untuk buang air kecil

sebanyak 1000 orang

maka dapat

diperkirakan jumlah

pendapatan yang

diperoleh setiap tahun

sebesar 360 juta rupiah.

Sedangkan perkiraan

pendapatan dari

pengguna jasa MCK

untuk buang air besar

atau mandi adalah

sebesar 648 juta rupiah

pertahun dari 600 orang

pengguna setiap hari

dengan tarif 2 ribu

rupiah per sekali

masuk.

Pengguna jasa

diperkirakan berasal

dari para pedagang dan

pegawainya yang

berjumlah lebih dari 2

ribu orang perhari.

Selain itu, juga

pengguna jasa

diperkirakan berasal

dari para pembeli yang

datang berbelanja ke

pasar Kranji Baru yang

berjumlah diperkirakan

sebanyak 2.692 orang

perhari. Dari jumlah

pengunjung tersebut

diperkiraan total

pendapatan sebesar 792

juta rupiah per tahun.

Adapun biaya

perawatan MCK masuk

ke dalam biaya

operasional pasar setiap

tahun. Sehingga dari

pendapatan ini tidak

secara langsung

dikuangi untuk biaya

perawatan.

5) Retribusi Kebersihan

Retribusi

kebersihan merupakan

salah satu sumber

pendapatan pasar Kranji

Baru. Balas jasa yang

langsung diterima oleh

pengguna jasa pasar

adalah tersedianya

lokasi berjualan yang

bersih dan nyaman.


31

Retribusi kebersihan ini

dipungut setiap hari

oleh petugas pasar, dan

sampah yang timbul

dari para pedagang

diangkut pada hari itu

juga. Saat ini pengelola

pasar telah

menyediakan 3 unit

armada angkutan

sampah yang akan

membawa sampah

tersebut menuju Tempat

Pembuangan Akhir

(TPA) di Bantar

Gebang.

Sebelum sampah

diangkut ke TPA,

sampah dikumpulkan di

Tempat Pembuangan

Sementara (TPS) yang

ada di lingkungan pasar

Kranji Baru. Sampah

tersebut dikumpulkan

oleh petugas kebersihan

pasar yang sebanyak 10

orang perhari.

Kemudian sampah

tersebut diangkut

dengan menggunakan

armada jenis arm roll

dengan jumlah petugas

sebanyak 9 orang untuk

3 unit armada yang

tersedia.

Dari hasil

perhitungan pendapatan

dari retribusi sampah

diperkirakan

pendapatan per tahun

sebesar 888,36 juta

rupiah. Setiap pedagang

dikenakan tarif retribusi

sebesar seribu rupiah

per pedagang, baik

pedagang kios,

pedagang counter,

pedagang los, maupun

pedagang toko

bertingkat. Perkiraan

pendapatan tersebut

dengan asumsi bahwa

jumlah pelanggan

kebersihan pertahun

sebanyak 2.692 orang

pedagang.

Pendapatan

tersebut diasumsikan

pendapatan bersih

karena biaya retribusi

kebersihan dari

pengelola pasar kepada

pihak Dinas Kebersihan

telah dianggarkan pada

biaya operasional

tahunan. Termasuk

upah sopir dan kru

armada kebersihan telah

dianggarkan pada biaya

operasional pasar.

Sedangkan petugas

sukarelawan kebersihan

di pasar yang bertugas

untuk mengumpulkan

sampah dari pasar ke

tempat pembuangan

akhir atau ke armada

arm roll tidak termasuk

ke dalam pegawai tetap

pasar. Sehingga

upahnya diambilkan

dari persentase

pungutan retribusi

kebersihan dari

pedagang. Dari 324,648

juta rupiah per tahun,

dikurangi 35% atau

113,626 juta rupiah

untuk petugas

kebersihan, maka

pendapatan bersih dari

retribusi pasar sebesar

211,021 juta rupiah per

tahun.

Namun ketika

pasar dikelola terpisah


32

dari Dinas

Kesejaheraan Rakyat

Kota Bekasi, maka

semua biaya akan

dibebankan kepada

Perusahaan Daerah

Pasar Kranji Baru.

Sehingga PD Pasar

dapat mengatur belanja

rumah tangganya

sendiri dari pendapatan

yang diperolehnya.

4. Analisa Biaya Manfaat

Analisis ekonomi

dilakukan dengan maksud

mengevaluasi kelayakan proyek.

Metode yang digunakan adalah

Net Present Value (NPV),

Benefit Cost Ratio (B/C Ratio)

dan Internal Rate Return (IRR).

Dalam analisa pendapatan

dibagi manjadi dua kelompok

pendapatan yaitu pendatapan

tetap dan pendapatan rutin.

Pendapatan tetap yaitu


diperoleh sekali selama kegiatan

pasar berlangsung, seperti

retribusi penyewaan tempat

berjualan dan retribusi

penyewaan tempat dalam jangka

waktu tertentu. Sedangkan

pendapatan rutin yaitu


diperoleh setiap hari secara rutin

seperti retribusi parkir, retribusi

pasar, dan retribusi lainnya.

Tabel 1.5 Total Biaya dan

Pendapatan Proyek Revitalisasi

Pasar Kranji Baru di Kecamatan

Bekasi Barat Tahun 2017

No. Uraian Harga (Rp.)

1 Biaya Investasi 94.016.481.000

2 Biaya operasional 4.136.019.050

3 Pendapatan Tetap 124.172.000.000

4 Pendapatan Rutin 4.430.040.000

PV - 30.449.539.950

Dari hasil perhitungan

perkiraan pendapatan rutin

diketahui sebesar Rp.4,43 miliar

rupiah per tahun, sedangkan

pendapatan tetap sebesar 124,17

miliar rupiah. Tahun berikutnya,

hasil penyewaan lokasi berjualan

tidak dimasukkan lagi kedalam

sumber pendapatan, karena

pendapatan dari penyewaan ini

hanya dilakukan satu kali selama

20 tahun. Setelah 20 tahun

berikutnya, lokasi berjualan

kembali menjadi hak milik

pemerintah daerah melalui

Perusahaan Daerah Pasar Kranji

Baru. Sedangkan pendapatan

rutin per tahun diperoleh dari

retribusi pasar, retribusi

kebersihan, retribusi keamanan,

retribusi parkir, retribusi

MCK.Jumlah pendapatan ini

merupakan target yang harus

dicapai oleh pengelola PD Pasar

nantinya. Begitu juga dengan

pengeluaran, jumlahnya bisa

bertambah dan juga bisa

berkurang, namun perubahan

diharapkan tidak akan terlalu

besar, agar cash flow yang

direncakan tidak berubah.

Dari hasil penyewaan

lokasi pasar diketahui sebesar

124,17 miliar rupiah untuk 20

tahun. Dari hasil simulasi

perhitungan, jumlah pendapatan

ini telah mampu menutupi biaya

revitalisasi pasar Kranji Baru

yang sebesar 94.016.481.000.

Sedangkan untuk menutupi

biaya operasional bulanan PD

Pasar, diharapkan dari

pendapatan rutin yang

diperkirakan sebesar 4,43 miliar

rupiah per tahun.

Secara umum, kelayakan

pembangunan pasar tradisional

Kranji Baru diukur melalui total

biaya dan total pendapatan.


33

Selisih yang terlihat (tangible)

adalah yang bisa dihitung

dengan jelas. Biaya dan

keuntungan yang dapat diukur

secara moneter (moneterizable)

bahkan lebih jauh lagi, yaitu

dapat dinyatakan dalam ukuran

satuan uang (Rupiah), hal ini

dimungkinkan karena kita dapat

mengukurnya di pasaran. Dalam

hal langsung atau tidak

langsung, tergantung pada

tujuan utama proyek.

Keuntungan yang menjadi

tujuan utama merupakan

pengaruh langsung.

Efisiensi ekonomis

berkaitan dengan pemakaian

sumber daya (biaya) yang ada

dalam mencapai keuntungan

yang maksimal (maksimal dari

segi kepuasan masyarakat). Cara

yang populer untuk mengukur

efisiensi adalah analisis

perbandingan biaya lawan

keuntungan (costbenefit

analysis). Proyek efisien bila

nilai keuntungan yang (dapat)

diperoleh melebihi nilai biaya

yang (akan) dikeluarkan. Hal

yang perlu diingat dalam

mengukur keuntungan proyek

adalah keterbatasan sumber daya

(untuk dipakai bersama -sama

oleh banyak proyek).

Dari komponen biaya yang

dikeluarkan dalam kegiatna

revitalisasi pasar Kranji Baru ini,

biaya terbesar adalah biaya

investasi. Biaya investasi hanya

dikeluarkan sekali dalam masa

umur proyek. Selanjutnya untuk

biaya operasional rutin

dikeluarkan setiap tahun atau

setiap bulan. Jumlahnya

tergantung dari tinggkat

mobilitas dari PD Pasar.

Dengan total biaya

investasi sebesar 94,01 miliar

rupiah dan biaya operasional

setiap tahun diperkirakan

sebesar 4,13 miliar rupiah

diharapkan akan bisa tertutupi

dari pendapatan tetap dan

pendapatan rutin dari pasar.

Proyek pembangunan pasar

Kranji Baru dikatakan layak

apabila pendapatan yang

diperoleh lebih besar dari biaya

yang dikeluarkan, dan

sebaliknya.

Estimasi pendapatan dari

hasil pengelolaan pasar Kranji

Baru diketahui sebesar 4,43

miliar rupiah pertahun.

Pendapatan ini belum termasuk

pendapatan tetap seperti hasil

penyewaan lokasi berjualan

selama 20 tahun.

SIMPULAN

Berdasarkan kajian analisa

kelayakan ekonomi/finansial, maka

dapat disimpulkan bahwa kegitan

revitalisasi pasar Kranji Baru layak

dilakukan. perhitungan analisa Net

Present Value (NPV)

41.741.420.487, Artinya bahwa nilai

NPV positif, maka kegiatan

revitaslisasi pasar Kranji Baru Kota

Bekasi layak dilaksanakan.

Sedangkan koefisien Internal Rate of

Return (IRR) : 0,08 atau 8%, Artinya

tingkat bunga bank lebih besar dari

tingkat bunga sendiri, atau besarnya

tingkat pengembalian modal sendiri

yang digunakan untuk menjalankan

usaha. IRR ini dapat mengukur

kemanfaatan modal sendiri untuk

menghasilkan laba. dan hasil

perhitungan Benefit Cost Ratio (B/C

Ratio) : 1,07, Artinya bahwa tingkat

keuntungan yang diperoleh lebih

besar dari total biaya yang

dikeluarkan.


34

Saran/Rekomendasi

Dengan demikian maka dapat

direkomendasikan bahwa kegiatan

revitalisasi pasar Kranji Baru Kota

Bekasi layak dilaksanakan.

1. Sesuai dengan Pasal Pasal 22

Permendagri no. 20 tahun 2012

bahwa Bupati/walikota melalui

SKPD memberikan prioritas

tempat usaha kepada pedagang

lama, dalam hal dilakukan

renovasi dan/atau relokasi pasar

tradisional;

2. Kepada pemerintah agar tarif

retribusi dan harga sewa lokasi

berjualan dibawah harga sewa di

pasar moderen atau pusat

perbelanjaan lainnya, agar biaya

retribusi yang tinggi tersebut

tidak dibebankan kepada pembeli

oleh pedagang.

3. Perlu dilakukan monitoring dan

evaluasi kualitas pelayakan

pengelola pasar secara periodik

agar pelaksanaan kegiatan sesuai

dengan yang direncanakan.

DAFTAR PUSTAKA

Campbell, R. McConnell and Stanley

L. Brue. 1990. Economics:

Principles, Problems and

Policies. McGraw-Hill

Publishing Company.

Damsar. 1997. Sosiologi Ekonomi.

Jakarta: Penerbit PT Raja

Grafindo Persada.

Ginanjar, Nugraha Jiwapraja. 1980.

Masalah Ekonomi Mikro.

Jakarta: Acro.

Husnan, S., dan Muhammad, S.,

Studi Kelayakan Proyek, Edisi

Keempat, UPP AMP YKPN,

Yogyakarta, 2000.

[Kemendagri] Kementrian Dalam

Negeri. 2012. Peraturan

Menteri Dalam Negeri No.20

Tahun 2012 tentang

Pengelolaan Dan

Pemberdayaan Pasar

Tradisional. Jakarta (ID):

Sekretariat Negara

Kementererian Perdagangan RI.

Pasar Tradisional Yang

Modern (Dalam Rangka

Peningkatan Daya Saing Pasar

Tradisional)

Kottler, Philip and Gary Amstrong.

2002. Prinsip-prinsip

Pemasaran. Jakarta: Penerbit

PT Erlangga.

Kurniawan, 2012. Analisis

Kelayakan Usaha Pengolahan

Sampah Kota Menjadi Produk

yang Berguna di TPA

Bantargebang. Universitas Guna

Darma Jakarta.

Kurniawan E, 2012.

https://koeeko.wordpress.com/

2012/03/27/pendapatan/

Mursid, M. 1997. Manajemen

Pemasaran. Jakarta: Penerbit

Bumi Aksara.

Peraturan Daerah Kota Bekasi

Nomor 08 Tahun 2005 Tentang

Retribusi Pasar Di Kota Bekasi

Peraturan Daerah Kota Bekasi

Nomor 09 Tahun 2012 Tentang

Retribusi Daerah

Peraturan Daerah No. 06, Paragraf

14, Pasal 43 - 45 Tahun 2008

tentang Dinas Daerah Kota

https://koeeko.wordpress.com/2012/03/27/pendapatan/

https://koeeko.wordpress.com/2012/03/27/pendapatan/


35

Bekasi

Peraturan Menteri Dalam Negeri

Republik Indonesia Nomor 20

Tahun 2012 Tentang

Pengelolaan Dan

Pemberdayaan Pasar

Tradisional.

Peraturan Menteri (Permen) Dalam

Negeri RI No. 20 Tahun 2012

Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun

2007 tentang Pembagian

Urusan Pemerintahan antara

Pemerintah, Pemerintahan

Daerah Provinsi dan

Pemerintahan Daerah

Kabupaten/Kota

Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun

2007 tentang Organisasi

Perangkat Daerah

Peraturan Walikota Bekasi Nomor

58Tahun 2009 Tentang

perubahan atas Peraturan

Walikota Bekasi Nomor 74

Tahun 2008 tentang tugas,

Fungsi dan Tata Kerja Serta

Rincian Tugas Jabatan Pada

Dinas Perekonomian Rakyat

Kota Bekasi

Peraturan Walikota Bekasi Nomor

41 Tahun 2010 Tentang

perubahan atas Peraturan

Walikota No.53 tahun 2009

tentang Tugas pokok dan

fungsi dari masing – masing

unit kerja

Rencana Strategis (Renstra) Dinas

Perekonomian Kota Bekasi

2013-201

Rencana Kerja (Renja) Dinas

Perekonomian Kota Bekasi

2013-2018

William J, 2006, Prinsip Pemasaran,

Jilid I (Edisi Ketujuh),

Erlangga, Jakarta.

Sudrajat, H. R., Mengelola Sampah

Kota, Jakarta, 2006

Suratman, Studi Kelayakan Proyek,

Teknik dan Prosedur

Penyusunan Laporan, J&J

Learning, Yogyakarta, 2001.

Wiryomartono.A.Bagoes,1995, Seni

Bangunan dan Seni Binakota

di Indonesia, Jakarta,PT

Gramedia Pustaka Utama

http://www.pengertianahli.com/2013

/10/pengertian-pasar-dan-jenis-jenis-

pasar.html)

studi kelayakan proyek revitalisasi pasar tradisional

Documents