studi kelayakan proyek pembangunan jambuluwuk … · dalam penelitian ini, proyek/investasi...

9
STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI TUGAS AKHIR Oleh: I Wayan Wahyu Pemudantara NIM: 1004105034 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2016

Upload: lytu

Post on 06-Mar-2019

269 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan

STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNANJAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI

TUGAS AKHIR

Oleh:

I Wayan Wahyu Pemudantara

NIM: 1004105034

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

2016

Page 2: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan
Page 3: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan
Page 4: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan

i

ABSTRAK

Sektor pariwisata merupakan sektor andalan perekonomian Bali. Hal inimenuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang pariwisata itusendiri. Peningkatan sarana dan prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata,khususnya dalam bidang perhotelan menyebabkan semakin banyak bermunculaninvestor-investor yang menanamkan modalnya di bidang jasa perhotelan. Layakatau tidaknya suatu proyek/investasi dilaksanakan memerlukan perencanaan yangmatang agar mendapat hasil yang diinginkan. Oleh karena itu, sebelummelaksankan suatu proyek/investasi perlu dilakukan sebuah studi kelayakan padaproyek/investasi yang akan dilaksanakan. Daru hasul analisis studi kelayakan,akan didapat hasil tentang layak atau tidaknya proyek/investasi tersebutdilaksanakan.

Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel,Petitenget-Bali akan diuji kelayakannya dengan melakukan studi kelayakan dalam3 aspek. Aspek-aspek yang ditinjau pada proyek/investasi Jambuluwuk Hotel,Petitenget-Bali adalah aspek pasar, aspek teknis, dan aspek finansial. Metode yangdigunakan unutuk meninjau aspek pasar adalah metode peramalan dan survey.Pada aspek teknis dilakukan survey langsung di lapangan. Dan untuk aspekfinansial digunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period

Hasil yang didapat mengenai sewa kamar pada hotel-hotel pesaingberbintang 4 yang ada di kabupaten Badung, diperoleh harga sewa kamar rata-rataper malam berada di kisaran Rp.1.500.000 – Rp. 4.000.000 tergantung dari luasdan tipe kamar yang ditawarkan oleh masing-masing hotel. Rata-rata tingkatjumlah kamar hotel yang tersewa pada hotel-hotel berbintang di kabupatenBadung sebanyak 25.550 unit per tahunnya dan diramalkan akan mengalamipeningkatan sebanyak 400-500 kamar yang tersewa setiap tahunnya. Lokasi yangdipilih untuk proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yaituberalamat di Jalan Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali cukup strategis.Selain berada didaerah pariwisata yang memang merupakan tujuan parawisatawan untuk berlibur, lokasi yang dipilih untuk proyek/investasi ini berjarakcukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hibura terkenal diBali yang berada di radius kurang lebih 10 km. Analisa finansial menunjukkanproyek/investasi ini layak dilaksanakan dengan memperoleh NPV =Rp.40.380.172.182, BCR=1,29, IRR=14,79, Payback=11,8 tahun. Selanjutnyadilakukan analisa sensitivitas, pertama dengan asumsi tingkat hunian dikurangi3% pertahunya didapat NPV=Rp.25.506.877.767, BCR=1,18, IRR=14,145,Payback=12,14 tahun dan asumsi kedua harga sewa kamar dikurangi 5%pertahunnya didapat NPV=Rp.28.420.195.936, BCR=1,209, IRR=14,289%,Payback=12 tahun. Dengan hasil analisis 3 aspek tersebut, proyek/investasipembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilakasanakan.

Kata Kunci: kelayakan, aspek, pasar, teknis, finansial, Jambuluwuk

Page 5: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan

iii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDULABSTRAK ........................................................................................................................... iUCAPAN TERIMA KASIH .............................................................................................. iiDAFTAR ISI........................................................................................................................ iiiDAFTAR TABEL ............................................................................................................... vDAFTAR GAMBAR........................................................................................................... vi

BAB I PENDAHULUAN.................................................................................................... 11.1 Latar Belakang ................................................................................................................ 11.2 Rumusan Masalah ........................................................................................................... 21.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................................ 21.4 Manfaat Penelitian .......................................................................................................... 21.5 Batasan Masalah ............................................................................................................. 2

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................................ 42.1 Pengertian Proyek ........................................................................................................... 42.2 Studi Kelayakan Proyek.................................................................................................. 4

2.2.1 Aspek Pasar............................................................................................................ 52.2.2 Aspek Teknis.......................................................................................................... 62.2.3 Aspek Finansial...................................................................................................... 6

2.3 Evaluasi Proyek............................................................................................................... 62.3.1 Evaluasi Aspek Pasar ............................................................................................. 7

2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel......................................................................... 72.3.1.2 Pengukuran Dan Peramalan Permintaan.................................................... 10

2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis........................................................................................... 122.3.2.1 Lokasi Proyek ............................................................................................ 132.3.2.2 Layout......................................................................................................... 13

2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial ....................................................................................... 142.3.3.1 Kebutuhan Dan Pengaklokasian Dana....................................................... 142.3.3.2 Sumber Dana.............................................................................................. 142.3.3.3 Aliran Kas .................................................................................................. 142.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) .............................................................. 152.3.3.5 Depresiasi................................................................................................... 162.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi ........................................................................ 192.3.3.7 Analisa Kepekaan (Sensitivity Analysis).................................................... 21

BAB III METODE PENELITIAN .................................................................................... 233.1 Umum.............................................................................................................................. 233.2 Penentuan Lokasi Dan Obyek Studi ............................................................................... 233.3 Kerangka Penelitian ........................................................................................................ 233.4 Analisis Data ................................................................................................................... 24

3.4.1 Aspek Pasar............................................................................................................ 253.4.2 Aspek Teknis.......................................................................................................... 253.4.3 Aspek Finansial...................................................................................................... 26

Page 6: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan

iv

3.4.3.1 Analisa Biaya ............................................................................................. 263.4.3.3 Analisa Manfaat ......................................................................................... 273.4.3.4 Analisa Finansial........................................................................................ 27

BAB IV PEMBAHASAN DAN HASIL ............................................................................ 284.1 Analisa Aspek Pasar........................................................................................................ 28

4.1.1 Letak / Lokasi Proyek ............................................................................................ 284.1.2 Permintaan Dan Penawaran ................................................................................... 28

4.1.2.1 Permintaan ................................................................................................. 284.1.2.2 Hotel Pesaing ............................................................................................. 324.1.2.3 Penawaran Dan Jumlah Kamar Di Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali .......................................................................................... 334.2 Analisa Aspek Teknis .................................................................................................... 34

4.2.1 Lokasi Proyek ........................................................................................................ 344.2.2 Fasilitas-Fasilitas.................................................................................................... 37

4.3 Aspek Finansial............................................................................................................... 374.3.1 Perkiraan Pendapatan............................................................................................. 374.3.2 Analisa Pendapatan Bersih Hotel........................................................................... 384.3.3 Perkiraan Pengeluaran............................................................................................ 384.3.4 Analisa Depresiasi.................................................................................................. 384.3.5 Analisis Kelayakan Investasi ................................................................................. 394.3.5 Analisis Sensitivitas ............................................................................................... 58

BAB V SIMPULAN DAN SARAN.................................................................................... 965.1 Simpulan ......................................................................................................................... 965.2 Saran................................................................................................................................ 98

DAFTAR PUSTAKA.......................................................................................................... 99

LAMPIRAN ........................................................................................................................ 100Lampiran ALampiran BLampiran C

Page 7: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan

v

DAFTAR TABEL

2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang........................................................................ 82.2 Metode Penilaian Standar Hotel Nonbintang.................................................................. 92.3 Penggolongan Kelas Hotel.............................................................................................. 104.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan ............................ 284.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas Hotel Tahun

2014................................................................................................................................. 294.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung ....................................... 294.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung ........................ 294.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential) Jumlah Kamar

Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung 2008-2014............ 304.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di

Kabupaten Badung Tahun 2015-2029 ............................................................................ 314.8 Daftar Hotel Berbintang 4 Yang Menjadi Pesaing Jambuluwuk Hotel,

Petitenget-Bali................................................................................................................. 324.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ...................................... 324.10 Tipe dan Room Rate Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali............................................. 324.11 Analisa Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata ........................... 354.12 Analisa Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan........................ 354.13 Analisa Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali .................................................. 374.14 Analisa Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ............................................... 384.15Analisa Pendapatan Kamar Tipe Superior ..................................................................... 404.16 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Family Suite ............................................................. 424.17 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere....................................................... 444.18 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite............................................................... 464.19 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior ........................................................... 484.20 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe ...................................................................... 504.21 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Suite Room .............................................................. 524.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali .......................... 544.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor

13% ................................................................................................................................. 554.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) ............................. 564.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period ................................................... 574.26 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1)............................................ 594.27 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1)..................................... 614.28 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1) .............................. 634.29 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1) ...................................... 654.30 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1)................................... 674.31 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1).............................................. 694.32 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1) ...................................... 714.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

(sensitivitas 1) ................................................................................................................. 734.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor

13% (sensitivitas 1) ......................................................................................................... 744.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)

(sensitivitas 1) ................................................................................................................. 754.36 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1)........................... 76

Page 8: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan

vi

4.37 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2)............................................ 774.38 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2)..................................... 794.39 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2) .............................. 814.40 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2) ...................................... 834.41 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2)................................... 854.42 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2).............................................. 874.43 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2) ...................................... 894.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

(sensitivitas 2) ................................................................................................................. 914.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor

15% (sensitivitas 2) ......................................................................................................... 924.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)

(sensitivitas 2) ................................................................................................................. 934.47 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 2)........................... 94

Page 9: STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK … · Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, ... 2.3 Evaluasi Proyek ... 4.25 Penilaian Investasi Dengan

vii

DAFTAR GAMBAR

4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kabupaten Badung.............. 25