studi kelayakan investasi

14
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PERUMAHAN GREEN SEMANGGI MANGROVE SURABAYA DITINJAU DARI ASPEK FINANSIAL Disusun oleh: ANDINI PRASTIWI NRP : 3111105038 Dosen Pembimbing: Christiono Utomo, ST., MT., PhD. Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2013

Upload: syarif2014

Post on 18-Jul-2015

651 views

Category:

Business


1 download

TRANSCRIPT

STUDI KELAYAKAN INVESTASI

PERUMAHAN GREEN SEMANGGI

MANGROVE SURABAYA DITINJAU

DARI ASPEK FINANSIAL

Disusun oleh:

ANDINI PRASTIWI

NRP : 3111105038

Dosen Pembimbing:

Christiono Utomo, ST., MT., PhD.

Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA 2013

*

LOKASI PERUMAHAN GREEN

SEMANGGI MANGROVE

Green Semanggi Mangrove adalah

sebuah kawasan terencana di Surabaya

Timur. Green Semanggi Mangrove

sebagai ikon rumah hijau di dekat lokasi

Ekowisata Alam Mangrove. Perumahan

ini dikembangkan oleh Developer Graha

Agung Kencana Group.

Developer Graha Agung Tingginya tingkat Kencana Group

permintaan akan mengembangkan perumahan kebutuhan rumah tinggal Green Semanggi Mangrove di

di Surabaya Surabaya Timur

Dilakukan Studi Kelayakan Diperlukan Pengkajian Investasi berdasarkan Aspek terhadap kelayakan Finansial, kemudian dianalisa perumahan tersebut,

(untuk sensitivitasnya mengetahui kelayakannya)

Aspek Finansial : ditinjau berdasarkan NPV, IRR, dan PI

Analisa Sensitivitas ( biaya investasi, tingkat suku bunga, pendapatan

tahunan)

*

1.Pengkajian Aspek Finansial

Metode Net Present Value (NPV)

Metode Internal Rate of Return (IRR)

Metode Profitability Index (PI)

2. Analisa Sensitivitas

Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain. (Pujawan, 1997)

*

*

No Penelitian Terdahulu Penelitian yang dijadikan Tugas Akhir

Obyek penelitian berada di dalam surabaya, tepatnya

1 Obyek penelitian yang dikaji berada di luar Surabaya di daerah surabaya timur, kawasan ekowisata

mangrove

2 Menggunakan Payback Period Menggunakan Profitability Index

3

Rumah yang dikaji satu tipe saja Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Green

Semanggi Mangrove Surabaya

L at ar bel aka ng

1 . P e m ba ng una n P eru m a han d i d ae rah w is ata M a ng ro ve

2 . L ok as i yan g kura ng s trate gis

3 . T itik k ebe rha sila n pro yek p ad a as pe k fina ns ial

4 . D ipe rlu ka n pen gka jia n pa da a sp ek fina ns ia l

R um us an M a sa lah

1 .P e m e nuh an pe rs yara tan d ar i s egi fina ns ia l

2 . B ata s ke la yak an fina ns ia l te rha dap p erub ah an ting ka ta

inv es tas i ting ka t s uk u bun ga d an tin gka t pen da pata n ta hun an

S urv ei pe nda hu lua n

1 . M e ninja u da era h proy ek

2 . M e w a nca rai de ve lop er

S tu di litera tur

1 . A sp ek fina s ial d ili hat da r i N P V , I R R da n P I

2 . A nal isa s e ns itiv ita s

P e ngu m pu lan D at a P r im e r d an S e kun de r

1 . B iay a s ega la k egia ta n yan g ter ja di (ou tflow d an in flow )

2 . D ata g am bar ko ns truks i

A nal isa F in as ial da n P e rh itun gan D at a

1 . P e rkiraa n ka s m a s uk

2 . P e rkiraa n ka s ke lua r

3 . P e nia lain in ves ta si

A nal isa S ens itiv itas

1 . T erh ad ap tin gka t i nve sta s i

2 . T erh ad ap tin gka t s uk u bun ga

3 . T erh ad ap tin gka t p en dap ata n tah una n

K es im p ula n dan S a ra n

*

*

1. Biaya Investasi

2. MARR (i)

3. Masa Investasi (n)

4. Aliran Kas Masuk

5. Aliran Kas Keluar

6. Arus Kas

*

1. Biaya Investasi

2. Tingkat Suku Bunga

3. Pendapatan Tahunan

*

* 1. Biaya Investasi Rp. 77,097,749,601,-

2. Masa Investasi = 5 tahun

3. Aliran Kas Masuk

No Tahun Pendapatan Pertahun

1 2014 Rp. 6,862,500,000

2 2015 Rp. 26,006,250,000

3 2016 Rp. 34,531,250,000

4 2017 Rp. 32,848,750,000

5 2018 Rp. 15,601,250,000

5. Aliran Kas Keluar

No Tahun Biaya O/M per Tahun (Rp)

1 2014 570,437,850

2 2015 1,575,484,725

3 2016 2,023,047,225

4 2017 1,934,715,975

5 2018 249,159,725

6. Arus Kas

Masa Investasi (n) : 5 tahun

MARR (i) : 11%

Okupansi : 35% (Rp.26,984,212,360,-)

Pinjaman : 65% (Rp.50,113,537,240,-), dengan

pengembalian pinjaman akan diangsur selama 5 tahun dengan bunga

pinjaman 10%

*

Cash Flow loan 65%

Biaya Investasi Rp 77.097.749.601

Loan Rp 50.113.537.240

Bunga Pinjaman 10% per tahun, dibayarkan selama 5tahun

= (A/P, 10%,5)

= Rp 50.113.537.240

x 0,2638

= Rp 13.219.951.124

MARR =

11 % 0,11

Masa Investasi (n) =

5 tahun

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Tahun ke- 0 1 2 3 4 5

Biaya Investasi Rp (77.097.749.601)

Pinjaman Rp 50.113.537.240

Pembayaran Pinjaman Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124)

Pendapatan Rp 6.862.500.000 Rp 26.006.250.000 Rp 34.531.250.000 Rp 32.848.750.000 Rp 15.601.250.000

Pengeluaran Rp (570.437.850) Rp (1.575.484.725) Rp (2.023.047.225) Rp (1.934.715.975) Rp (249.159.725)

Net Cash Flow B/T Rp (26.984.212.360) Rp (6.927.888.974) Rp 11.210.814.151 Rp 19.288.251.651 Rp 17.694.082.901 Rp 2.132.139.151

Discount Factor ( i )

1 0,900900901 0,811622433 0,731191381 0,658730974 0,593451328

Discounted Cash Flow (PV) Rp (26.984.212.360) Rp (6.241.341.418) Rp 9.098.948.260 Rp 14.103.403.368 Rp 11.655.640.466 Rp 1.265.320.811

NPV

IRR

PI

*

* 1. Perubahan terhadap Biaya Investasi

NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan

(27,425,979,426) 107,936,849,441 bertambah 40%

(16,049,410,882) 96,372,187,001 bertambah 25%

0 80,057,424,030 NPV=0

2,911,536,691 77,097,749,601 biaya investasi awal

21,872,484,264 57,823,312,200 berkurang 25%

33,249,052,808 46,258,649,760 berkurang 40%

Hub. antara NPV & Biaya Investasi Rp40.000.000.000

Rp30.000.000.000

Rp20.000.000.000

Rp10.000.000.000

Rp- NPV

Rp(10.000.000.000) Rp- Rp40.000.000.000 Rp80.000.000.000 Rp120.000.000.000

Rp(20.000.000.000)

Rp(30.000.000.000)

Rp(40.000.000.000)

* 2. Perubahan terhadap Tingkat suku Bunga

Hub. antara NPV & Tingkat Suku Bunga Rp8.000.000.000

Rp6.000.000.000

Rp4.000.000.000

NPV Rp2.000.000.000

Rp-

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

Rp(2.000.000.000)

3. Perubahan terhadap Pendapatan Tahunan

Hubungan antara NPV & Pendapatan Tahunan

Rp10.000.000.000

Rp8.000.000.000

Rp6.000.000.000

Rp4.000.000.000

Rp2.000.000.000

Rp- NPV

Rp(2.000.000.000)

Rp(4.000.000.000)

* 1. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 5

tahun dapat dipenuhi dengan IRR 14%. Dengan nilai investasi sebesar

Rp. 77,097,749,601,- dihasilkan NPV sebesar Rp. 2,991.536.691,-

dengan PI sebesar 0.56 (dianggap tidak layak).

2. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi

proyek Perumahan Green Semanggi Manrove akan menjadi tidak layak

dari aspek finansial jika :

a. Biaya investasi bertambah 25%

b. Tingkat suku bunga bertambah 40%

c. Pendapatan Tahunan Berkurang 25%

*

1. Penelitian selanjutnya diharapkan bisa mendapatkan Profitability Index

yang layak.

2. Penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada

beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.

*