Disusun oleh:

ANDINI PRASTIWI

NRP : 3111105038

Dosen Pembimbing:

Christiono Utomo, ST., MT., PhD.

Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA 2013

STUDI KELAYAKAN INVESTASI

PERUMAHAN GREEN SEMANGGI

MANGROVE SURABAYA DITINJAU

DARI ASPEK FINANSIAL

*

LOKASI PERUMAHAN GREEN

SEMANGGI MANGROVE

Green Semanggi Mangrove adalah

sebuah kawasan terencana di Surabaya

Timur. Green Semanggi Mangrove

sebagai ikon rumah hijau di dekat lokasi

Ekowisata Alam Mangrove. Perumahan

ini dikembangkan oleh Developer Graha

Agung Kencana Group.

Tingginya tingkat

permintaan akan

kebutuhan rumah tinggal

di Surabaya

Developer Graha Agung

Kencana Group

mengembangkan perumahan

Green Semanggi Mangrove di

Surabaya Timur

Diperlukan Pengkajian

terhadap kelayakan

perumahan tersebut, (untuk

mengetahui kelayakannya)

*

Dilakukan Studi Kelayakan

Investasi berdasarkan Aspek

Finansial, kemudian dianalisa

sensitivitasnya

Aspek Finansial : ditinjau berdasarkan NPV, IRR, dan PI

Analisa Sensitivitas ( biaya investasi, tingkat suku bunga, pendapatan

tahunan)

1. Pengkajian Aspek Finansial

Metode Net Present Value (NPV)

Metode Internal Rate of Return (IRR)

Metode Profitability Index (PI)

2. Analisa Sensitivitas

Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain. (Pujawan, 1997)

*

*

No Penelitian Terdahulu Penelitian yang dijadikan Tugas Akhir

1 Obyek penelitian yang dikaji berada di luar Surabaya Obyek penelitian berada di dalam surabaya, tepatnya

di daerah surabaya timur, kawasan ekowisata

mangrove

2 Menggunakan Payback Period Menggunakan Profitability Index

3 Rumah yang dikaji satu tipe saja Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Green

Semanggi Mangrove Surabaya

Latar belakang

1. Pembangunan Perumahan di daerah wisata Mangrove

2. Lokasi yang kurang strategis

3. Titik keberhasilan proyek pada aspek finansial

4. Diperlukan pengkajian pada aspek finansial

Rumusan Masalah

1. Pemenuhan persyaratan dari segi finansial

2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkata investasi

tingkat suku bunga dan tingkat pendapatan tahunan

Survei pendahuluan

1. Meninjau daerah proyek

2. Mewancarai developer

Studi literatur

1. Aspek finasial dilihat dari NPV, IRR dan PI

2. Analisa sensitivitas

Pengumpulan Data Primer dan Sekunder

1. Biaya segala kegiatan yang terjadi (outflow dan inflow)

2. Data gambar konstruksi

Analisa Finasial dan Perhitungan Data

1. Perkiraan kas masuk

2. Perkiraan kas keluar

3. Penialain investasi

Analisa Sensitivitas

1. Terhadap tingkat investasi

2. Terhadap tingkat suku bunga

3. Terhadap tingkat pendapatan tahunan

Kesimpulan dan Saran

*

*1. Biaya Investasi

2. MARR (i)

3. Masa Investasi (n)

4. Aliran Kas Masuk

5. Aliran Kas Keluar

6. Arus Kas

*1. Biaya Investasi

2. Tingkat Suku Bunga

3. Pendapatan Tahunan

*

*1. Biaya Investasi Rp. 77,097,749,601,-

4. Aliran Kas Masuk

No Tahun Pendapatan Pertahun

1 2014 Rp. 6,862,500,000

2 2015 Rp. 26,006,250,000

3 2016 Rp. 34,531,250,000

4 2017 Rp. 32,848,750,000

5 2018 Rp. 15,601,250,000

2. MARR (i) = MARREquity + MARRLoan

= ( 0.35 x 12%) + (0.65 x 10%)

= 4.20 % + 6.50% = 10.07% ≈ 11%

3. Masa Investasi = 5 tahun

5. Aliran Kas Keluar

*

No Tahun Biaya O/M per Tahun (Rp)

1 2014 570,437,850

2 2015 1,575,484,725

3 2016 2,023,047,225

4 2017 1,934,715,975

5 2018 249,159,725

6. Arus Kas

Masa Investasi (n) : 5 tahun

MARR (i) : 11%

Okupansi : 35% (Rp.26,984,212,360,-)

Pinjaman : 65% (Rp.50,113,537,240,-), dengan

pengembalian pinjaman akan diangsur selama 5 tahun dengan bunga

pinjaman 10%

Cash Flow loan 65%

Biaya Investasi Rp 77.097.749.601

Loan Rp 50.113.537.240

Bunga Pinjaman 10% per tahun, dibayarkan selama 5tahun

= (A/P, 10%,5)

= Rp 50.113.537.240

x 0,2638

= Rp 13.219.951.124

MARR = 11

% 0,11

Masa Investasi (n) = 5

tahun

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Tahun ke- 0 1 2 3 4 5

Biaya Investasi Rp (77.097.749.601)

Pinjaman Rp 50.113.537.240

Pembayaran Pinjaman Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124)

Pendapatan Rp 6.862.500.000 Rp 26.006.250.000 Rp 34.531.250.000 Rp 32.848.750.000 Rp 15.601.250.000

Pengeluaran Rp (570.437.850) Rp (1.575.484.725) Rp (2.023.047.225) Rp (1.934.715.975) Rp (249.159.725)

Net Cash Flow B/T Rp (26.984.212.360) Rp (6.927.888.974) Rp 11.210.814.151 Rp 19.288.251.651 Rp 17.694.082.901 Rp 2.132.139.151

Discount Factor ( i ) 1

0,900900901 0,811622433 0,731191381 0,658730974 0,593451328

Discounted Cash Flow (PV) Rp (26.984.212.360) Rp (6.241.341.418) Rp 9.098.948.260 Rp 14.103.403.368 Rp 11.655.640.466 Rp 1.265.320.811

NPV

IRR

PI

*

*

NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan

(27,425,979,426) 107,936,849,441 bertambah 40%

(16,049,410,882) 96,372,187,001 bertambah 25%

0 80,057,424,030 NPV=0

2,911,536,691 77,097,749,601 biaya investasi awal

21,872,484,264 57,823,312,200 berkurang 25%

33,249,052,808 46,258,649,760 berkurang 40%

1. Perubahan terhadap Biaya Investasi

Rp(40.000.000.000)

Rp(30.000.000.000)

Rp(20.000.000.000)

Rp(10.000.000.000)

Rp-

Rp10.000.000.000

Rp20.000.000.000

Rp30.000.000.000

Rp40.000.000.000

Rp- Rp40.000.000.000 Rp80.000.000.000 Rp120.000.000.000

Hub. antara NPV & Biaya Investasi

NPV

*2. Perubahan terhadap Tingkat suku Bunga

Rp(2.000.000.000)

Rp-

Rp2.000.000.000

Rp4.000.000.000

Rp6.000.000.000

Rp8.000.000.000

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

Hub. antara NPV & Tingkat Suku Bunga

NPV

3. Perubahan terhadap Pendapatan Tahunan

Rp(4.000.000.000)

Rp(2.000.000.000)

Rp-

Rp2.000.000.000

Rp4.000.000.000

Rp6.000.000.000

Rp8.000.000.000

Rp10.000.000.000

Hubungan antara NPV & Pendapatan Tahunan

NPV

*1. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 5

tahun dapat dipenuhi dengan IRR 14%. Dengan nilai investasi sebesar

Rp. 77,097,749,601,- dihasilkan NPV sebesar Rp. 2,991.536.691,-

dengan PI sebesar 0.56 (dianggap tidak layak).

2. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi

proyek Perumahan Green Semanggi Manrove akan menjadi tidak layak

dari aspek finansial jika :

a. Biaya investasi bertambah 25%

b. Tingkat suku bunga bertambah 40%

c. Pendapatan Tahunan Berkurang 25%

*1. Penelitian selanjutnya diharapkan bisa mendapatkan Profitability Index

yang layak.

2. Penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada

beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.

*