Dra. ROFIATY, MMSemester genap 2008-2009

Pengertian SKB

Adalah suatu kajian/ survey/penelitian tentang feasible tidaknya, dapat tidaknya, menguntungkan tidaknya suatu proyek (investasi) dilaksanakan.

Mengapa SKB Penting?

Karena umumnya proyek investasi, menanamkan modal/ biaya besar; jangka panjang; perlu komitmen, Capital Expenditure sulit diubah.

Mendirikan bisnis perlu pemikiran yang serius, pengkajian yang detil ( pra investasi, pelaksanaan & evaluasi investasi untuk keberlanjutan & peningkatan dayasaing untuk jangka panjang ).

3 Aspek SKBManfaat FinancialYaitu, manfaat ekonomis proyek tersebut

bagi proyek itu sendiri.Manfaat Ekonomi NasionalYaitu, manfaat proyek tersebut bagi ekonomi

makro suatu negara, misalnya: penyediaan lapangan kerja, income per capita naik.

Manfaat SosialManfaat dari segi positif dan negatif.

Yang perlu diketahui dalam SKB

1. Scope/ Ruang lingkup kegiatan proyek.Jenis usaha: JASA ( keuangan, hiburan, hotel,

dll), MANUFAKTUR2. Cara proyek tersebut dilakukan.Siapa yang akan menangani proyek tersebut?

Sendiri, gabungan, atau pihak lain (team work yang terlibat)

3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek.

Identifikasi key factors keberhasilan proyek.

Intensitas SKB

Harus diteliti secara detail.Cukup studi kelayakan pendahuluan untuk

beberapa aspek saja.Tidak secara formal.

Intensitas SKB tergantung pada:

Besarnya dana yang diinvestasikan.Tingkat ketidakpastian proyek, proyeksi

penjualan, cash inflow.Kompleksitas.

Siapa yang perlu SKB?1. Investor.Risk and Return.2. Bank / Kreditur.Melihat cash inflow, Laporan- laporan

keuangan.3. Pemerintah.Dampak & manfaat proyek bagi

perekonomian nasional.

Aspek-aspek yang dikaji dalam SKB?

1. Pasar & pemasaran.2. Teknis Produksi.3. Keuangan.4. Manajemen, SDM.5. Ekonomi Sosial.6. Hukum.

Aspek Pasar.a. Berapa potensi pasar yang tersedia untuk

masa yang akan datang ?b. Berapa market share yang dapat dilayani ?c. Strategi pemasaran untuk mencapai

market share yang telah ditetapkanaa Prinsipnya perlu analisis SWOT yang

profesional agar menghasilkan keputusan investasi benar-benar feasible dari berbagai sisi.

Aspek pemasaran merupakan faktor kunci dari keberhasilan proyek. Bila suatu proyek tidak layak ditinjau dari segi pemasarannya, maka perhitungan terhadap aspek lain tidak perlu lagi dilakukan, karena proyek tersebut secara keseluruhan tidak layak untuk dilaksanakan .Faktor yang sangat menentukan kelayakan proyek dari segi pemasarannya adalah tersedianya ruang pasar.

Aspek Pemasaran1. Produk (barang / jasa) yang ditawarkan2. Perkembangan permintaan dan prospeknya3. Perkembangan penawaran dan prospeknya4. Market space dan Market Share5. Program pemasaran,

1. Daerah pemasaran dan pengembangannya2. Kebijakan harga jual dan sistem pembayaran3. Saluran distribusi4. Promosi

1. Produk (Barang/Jasa) yang Ditawarkan

Pada proyek-proyek jasa, misalnya mendirikan kantor konsultan baru, jenis jasa yang ditawarkan dapat berupa jasa konsultasi, jasa penelitian, penjualan data atau publikasi dan jasa training.

2.Perkembangan Permintaan dan Prospeknya

Sering pula keputusan untuk mendirikan proyek baru lebih bnyak didasarkan pada perkembangan dan prospek permintaan yang tercermin pada data-data sekunder dan feeling investor saja.

Perkembangan Permintaan LokalKesulitan utama dalam membuat suatu studi kelayakan suatu proyek adalah dalam mendapatkan data-data perkembangan permintaan barang dan jasa

Prospek Permintaan Pada proyek-proyek kecil,analisis prospek

permintaan suatu barang/jasa mungkin lebih banyak mengandalkan kemampuan atau feeling dari pemilik atau investor yang bersangkutan. Tetapi pada proyek-proyek tersebut, variabel yang diperhitungkan akan lebih kompleks dan terkait dengan perkembangan perekonomian secara keseluruhan.

Market Space dan Market Share

Adanya kelebihan volume permintaan terhadap volume penawarannya, menimbulkan adanya ruang pasar yang harus dipenuhi(market space).

Proyeksi penjualan dalam nilai uang didasarkan pada kemampuan menjual dan tingkat harga jual barang/jasa tersebut.

Aspek Teknik Produksi/Operasi

1. Design Produk dan Jasa2. Lokasi3. Site Analysis4. Penggunaan Tanah Lokasi5. Prasarana Umum6. Fasilitas Penunjang7. Mesin-mesin dan Peralatan

8. Kendaraan9. Peralatan Kantor10. Bangunan11. Pelaksanaan Pembangunan dan Network

Planning12. Lay-out Pabrik dan Proses Produksi13. Pengoperasian Pabrik

a. Program Produksib. Rencana Kebutuhan Bahanc. Kebutuhan Listrik dan Bahan Bakard. Suku Cadang dan Perawatan Mesin (maintenance)

Aspek Umum dan Organisasi1. Gambaran Umum Proyek

1. a.Tujuan Pendirian Proyek1. Tujuan Pendirian Proyek atau perusahaan

biasanya dinyatakan dalam Akta Pendirian

b. Izin-izin1. -. Surat Izin Penanaman Modal dari Badan

Koordinasi Penanaman Modal(BKPM)2. -.Surat Izin Usaha3. -. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dan

Surat Tanda Daftar Perusahaan dari Departemen Perdagangan

1. -. Surat Daftar Rekanan dan Surat Keterangan Domisili dari Pemerintah Daerah

2. -. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)3. -. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)4. -. Angka Pengenal Impor Terbatas (APIT)

1. c. Kegiatan Proyek1. Pada proyek-proyek pemerintah atau public

services perhitungna biaya dan manfaat (cost benefit analysis)

2. d.Bentuk Hukum1. Proyek-proyek baru mungkin saja tidak

mempunyai akta tersendiri.

1. e.Sumber Permodalan1. Jika proyek tersebut merupakan

proyek perluasan, maka sumber permodalannya selain berasal dari dana pemilik dan pihak ketiga dapat juga berasal dari dana yang disisihkan dari kekayaan perusahaan atau modal cadangan dan dana pensiun karyawan.

2. Organisasi dan Personaliaa.Manajemen (Komisaris dan Direksi)b. Struktur Organisasic.Jabatan-jabatan dan Uraian Tugasnyad. Jumlah Tenaga Kerja dan penggajian

a.ManagementStudi kelayakan sering dicantumkan susunan komisaris dan direksi dari proyek secara tersendiri.Kedudukan seseorang dan jabatan komisaris dan direksi padaPerusahaan berbentuk perseroan terbatas dinyatakan dalam akte notaris (akte pendiriannya)

b.Struktur Organisasi ProyekStruktur organisasi proyek disusun sesuai dengan fungsi dan tugas-tugas yang akan dilakukan.Struktur organisasi yang dibuat dalam suatu studi kelayakan tidakrinci,tetapi sudah dapat menampung tugas-tugas pokok yang dilakukan oleh suatukegiatan usaha,sehingga kegiatan usaha tersebut dapat berjalan baik

c.Jabatan-Jabatan dan Uraian TugasMasing-masing jabatan dalam organisasi memiliki garis besar uraian tugas

d. Jumlah Tenaga Kerja dan PenggajianDalam prakteknya,kebutuhan tenaga kerja dipenuhi secara bertahap dan disesuaiKan dengan perkembangan kegiatan proyek tersebut.Sedangkan besarnya gaji Setiap jabatan disesuaikan dengan tingkat gaji/upah dipasaran tenaga kerja

Aspek keuangan merupakan muara semua aktifitas aspek-aspek lainnya yang Menyangkut keuangan.Implikasi keuangan pra operasi

a.dana investasib.sumber-sumber pembelanjaanc.rencana penarikan dana

Implikasi keuangan masa operasia.proyeksi rugi-labab.proyeksi neracac.proyeksi arus kasd.proyeksi kemampuan proyek melunasi kredite.tingkat pengembalian(return) dari proyek.

1.Biaya-biaya pra-operasi2.Kebutuhan Investasi3.Sumber dana4.Rencana Pembelanjaan,Penarikan Dana Investasi Harta Tetap dan Modal Kerja.5.Proyeksi harga pokok produksi6.Proyeksi rugi/laba7.Proyeksi cash flow8.Proyeksi pelunasan hutang dan cicilan9.Proyeksi neraca10.Perhitungan NPV dan IRR11.Perhitungan harga saham

1.Biaya Pra-OperasiBiaya –biaya yang dikeluarkan sebelum

dilakukan keputusan investasi atau membangun suatu proyek disebut biaya pengorganisasian,misalnya:

-Biaya izin-izin-Biaya pembuatan studi kelayakan-Biaya untuk design -Biaya konsultan

2.Rencana Kebutuhan InvestasiMeliputi semua pengeluaran-pengeluaran

untuk pembangunan proyek yang dikelompokkan sebagai berikut:

A.Biaya pembangunan fisikB.Biaya promosiC.Biaya-biaya Trial Run D.Modal kerja

3.Sumber Dana

SUMBER DANA

SAHAM

PINJAMAN

4.Rencana Pembelanjaan dan Penarikan Dana Investasi Barang Modal dan Modal Kerja

Sumber dana

pembelanjaan

ekstern

intern

Pinjaman bank jangka panjang

Modal sendiri(saham)

Penarikan Dana Investasi Barang Modal

a.Dalam melakukan penarikan keputusan penarikan dana investasi disesuaikan dengan rencana pembangunan proyek yang diturunkan dari network planning

b Dalam penambahan investasi perlu dipertnyakan “apakah penambahan investasi bertujuan untuk mempertahankan produksi yang direncanakan atu untuk meningkatkan kapasitas produksi yang ada”

c. Bunga Periode KonstruksiBunga yang dibayarkan karena kumulatif biaya

bunga periode konstruksi

5. Proyeksi Harga Pokok Produksi

Dinyatakan dalam bentuk

prosentase terhadap nilai

penjualan

Dikelompokkan dalam biaya tetap atau

biaya variabel

Untuk dapat membuat proyeksi rugi-laba harus dihitung dahulu proyeksi biaya-biaya proyeksinya.

Biaya operasi dikelompokkan menjadi 3 :1. Biaya Administrasi & Umum2. Biaya Pemasaran

Cash Flow Merupakan catatan atas

penerimaan dan pengeluaran kas

“CASH OUTFLOW” merupakan semua pengeluaran biaya inventasi

dan operasiMeliputi : Modal Kerja, Barang

Modal dan Pajak

“CASH INFLOW “ merupakan semua penerimaan yg diperoleh

selama waktu umur proyek. RUMUSNYA : Laba Operasi-Pajak+Penyusutan

Dibuat untuk menghitung besarnya biaya bunga yang harus dibayarkan setiap tahun sampai hutang tersebut lunas dibayar

Dihitung dengan

pendekatan :1.WACC2.CAPM

Rumus CAPMRi = Rf + (Rm-

Rf)biRumus WACC

IRR adalah discount rate yang menyamakan antara pengeluaran investasi awal dan

present value dari cash flow yg dihasilkan suatu

proyek

Cara mendapatkan IRR :1.Gunakan Cost of Capital proyek untuk menghitung

NPV2.Ambil sembarang

discount rate yg dapat memberikan nilai NPV

negatif.3.Gunakan metode linier

interpolation untuk menghitung IRR

Rumus : IRR = I + (r-i) x NPVi NPVi-NPVr

1.Pendirian proyek baru dimulai dari penyetoran modal oleh pendiri. Sebagian dari kebutuhan dana pada tahap awal tersebut diperoleh juga dari pinjaman Bank. (Pihak ekstern)

2.Jika kebutuhan dana belum dapat dipenuhi dari sumber diatas, maka tambahan dana (new capital) diusahakan diperoleh dari penjualan saham baru.

3. Untuk memperoleh tambahan dana tersebut tidak mudah, karena investor yg membeli saham baru harus diyakinkan banyak proyek tersebut sangat menguntungkan bagi mereka

4. Disamping itu pendiri harus mendapat keuntungan dari pengeluaran saham tersebut. Keuntungan pemegang saham diperoleh dari kenaikan harga saham.

5. Oleh karena itu kita sebagai pengusaha harus menghitung harga saham agar investor percaya untuk menanamkan modalnya.

Tuan A, B, C, D mendirikan suatu perusahaan pelayaran penyebrangan yang melayani route Merak-Bakauheni. Posisi neraca perusahaan saat ini adalah seperti tabel dibawah ini :

Dana Baru(Kebutuhan) Dana Lama1.Membeli Kapal 400.000 .000 600.000.0002.Membeli Peralatan 25.000 .000 200.000.0003.Biaya-Baya start-up 100.000.0004.Modal Kerja 325.000.000

Total 750.000.000 900.000.000

Berapa nilai sesungguhnya dari lisensi untuk mengoperasikan kapal antara Merak dan Bakauheni ?*Keterangan.Nilai lisensi = Surplus yg dapat dihasilkan dari operasi kapal = NPV proyek XYZ

Tambahan modal baru yang dibutuhkan supaya NPV menjadi kenyataan adalah sebesar Rp 750.000.000

Nilai XYZ = NPV + Dana Baru = NPV of all Futere Cash Flow(Nilai Lisensi) (750.000.000)

Misalnya dari perhitungan NPV PT XYZ didapatkan nilai sebesar Rp. 2.250.000. 000

Berarti total asset PT XYZ menjadi Rp. 3.000.000 .000 (750.000.000+ 2.250.000.000).

Equity menjadi Rp. 2,85 milyar- Rp 750 juta. Jumlah saham pemilik lama tetap 500.000 lembar Jumlah Saham pemilik lama = 500.000 lembar.

Maka harga saham perlembar = Rp 2,1 Milyar/ 500.000 = Rp 4.200

Jika saham tersebut dijual kepada investor baru dengan harga Rp. 4200/ lbr.Maka jumlah saham baru yang harus dikeluarkan adalah :Rp 750 juta / Rp 4200 = 178.571 lembar.Saham lama = 500.000 @ Rp. 4200 = Rp 2.100.000.000Saham Baru = 178.571 @ Rp. 4200 = Rp. 750.000.000

Total Rp. 2850.000.000

Alternatif lain untuk memberikan insentif kepada investor baru adalah dengan menjual saham baru dengan discount. Misalnya dikeluarkan saham baru sebanyak 200,000 lembar dengan harga Rp 3.750/ lembar

Total saham menjadi 500.000 lembar + 200.000 = 700.000 lembar.

Expected Value of Share = Value of business = 2.850.000After new issue Total Share 700.000

= 4.071,4

Effective discount Rate = 4.071,4 – 3750 = 8, 6% 3750