strategi pemasaran pembiayaan kpr syariah...
TRANSCRIPT
STRATEGI PEMASARAN PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI
MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH
DI BTN SYARIAH
(Studi kasus pada BTN Syariah Cabang Tangerang)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh
Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)
Oleh:
Muhammad Arif Aditya
NIM. 1110046100029
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM
STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
1436 H/2014
STRATEGI PEMASARAN PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI
MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH
DI BTN SYARIAH
(Studi kasus pada BTN Syariah Cabang Tangerang)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh
Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)
Dibawah Bimbingan:
Achmad Chairul Hadi, MA
NIP. 197205312007101002
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM
STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
1436 H/2014
PENGESAHAN PANITIA UJIAN
Skripsi berjudul Strategi Pemasaran Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah Di BTN Syariah telah diujikan dalam Sidang
Munaqasyah Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif
Hidayatullah Jakarta pada 23 Desember 2014. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu
syarat memperoleh gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy) Pada program studi Muamalat
(Ekonomi Islam)
Jakarta, 29 Desember 2014
Mengesahkan,
Dekan Fakultas Syariah dan Hukum
Dr. JM. Muslimin, MA
NIP. 196808121999031014
Panitia Ujian Munaqasyah
Ketua : Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, MH (…………………………)
NIP. 197425072001121001
Sekretaris : Abdurrauf, Lc, MA (…………………………)
NIP. 197312152005011002
Pembimbing : Achmad Chairul Hadi, MA (…………………………)
NIP. 197205312007101002
Penguji I : Dr. Nurhasanah, MA (…………………………)
NIP. 197408172002122013
Penguji II : Drs. H. Burhanudin Yusuf, MM. MA (…………………………)
NIP. 195406181981031005
iv
LEMBAR PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa:
1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah
satu persyaratan memperoleh gelar Strata 1 di Universitas Islam Negeri (UIN)
Syarif Hidayatullah Jakarta.
2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penelitian ini telah saya cantumkan sesuai
dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif
Hidayatullah Jakarta.
3. Jika dikemudian hari terbukti karya ini bukan hasil karya asli saya atau merupakan
hasil jiplakan dari karya orang lain, maka saya menerima sanksi yang berlaku di
Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.
Tangerang Selatan, 23 Desember 2014
Muhammad Arif Aditya
v
ABSTRAK
Muhammad Arif Aditya. Nim: 1110046100029. STRATEGI PEMASARAN
PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI MASYARAKAT
BERPENGHASILAN RENDAH DI BTN SYARIAH (STUDI KASUS PADA BTN
SYARIAH CABANG TANGERANG), Skripsi, Tangerang Selatan, Program Studi
Muamalat (Ekonomi Islam). Fakultas Syariah Dan Hukum. UIN Jakarta, 2014, xii + 112 +
17 lampiran.
Masalah utama penelitian ini adalah fungsi dan tujuan pemasaran pembiayaan
KPR bersubsidi belum berjalan dengan baik dan belum sepenuhnya dapat dinikmati oleh
masyarakat berpenghasilan rendah. Tujuan penelitian skripsi ini adalah untuk mengetahui
strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan
produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Selain itu untuk mengetahui perkembangan pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
pada periode 2011-2013 terakhir di BTN Syariah, dan apa saja kendala dalam memasarkan
KPR BTN Sejahtera Tapak iB.
Penelitian ini menggunakan jenis penelitian deskriptif dengan pendekatan
kualitatif menggunakan data primer dan data sekunder yang diambil melalui dua teknik
pengumpulan data, yaitu studi lapangan dengan dokumentasi, wawancara, dan studi
kepustakaan. Sedangkan analisis data dilakukan dengan cara analisis deskriptif.
Berdasarkan temuan penelitian, strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah
cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
menggunakan strategi marketing mix (bauran pemasaran), yang terdiri dari 4P, yaitu
strategi produk (product), strategi penentuan harga (price), strategi penentuan lokasi
(place), dan strategi promosi (promotion). Realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB pada tahun 2011 sebesar Rp 9.845.379.679, tahun 2012 sebesar Rp
3.726.700.000, dan tahun 2013 sebesar Rp 2.668.700.000. Perkembangan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB cenderung turun dari tahun ke tahun, dikarenakan terdapat kendala
utama, yaitu keterbatasan stok perumahan bersubsidi yang dimiliki oleh pengembang di
wilayah Tangerang
Kata Kunci : Strategi, Pemasaran, FLPP, KPR bersubsidi, BTN Syariah.
Pembimbing : Achmad Chairul Hadi, MA
Daftar Pustaka : Tahun 1989 s.d 2013
vi
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis ucapkan atas kepada Tuhan Yang Maha Esa,
atas segala rahmat dan karunia-Nya yang telah memberikan nikmat kesehatan dan
hikmat kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dalam rangka
memenuhi persyaratan untuk mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Syariah pada Fakultas
Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Shalawat serta salam tidak lupa penulis haturkan pula kepada junjungan kita
Nabi Muhammada SAW, beserta keluarga, sahabat serta umat-umatnya, yang Insya
Allah kita termasuk didalamnya.
Selama proses penulisan skripsi ini penulis sangat menyadarai bahwa dalam
proses tersebut tidaklah lepas dari segala bantuan, bimbingan dan motivasi dari
berbagai pihak, oleh karenanya pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan
terima kasih kepada yang terhormat :
1. Dr. JM. Muslimin, MA, selaku Dekan Fakultas Syariah dan Hukum Universitas
Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.
2. Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, MH, selaku Ketua Program Studi Muamalat dan
Abdurrauf, Lc, MA, selaku Sekretaris Program Studi Muamalat yang telah
membantu penulis secara tidak langsung dalam menyiapkan skripsi ini.
3. Ahmad Chairul Hadi, MA sebagai Dosen Pembimbing Skripsi, atas waktu,
perhatian, kerjasama dan doanya selama proses bimbingan dalam penyelesaian
vii
penulisan skripsi ini, semoga bapak senantiasa diberi nikmat sehat dan selalu
menjadi suri tauladan bagi kami.
4. Ibu Lucy Nukman sebagai Brand Manager BTN Syariah kantor cabang
Tangerang, Bapak Catur, Bapak Yoga, Ibu Imel, Ibu Juni, Ibu Rista, Ibu Erza
dan pihak yang terkait di BTN Syariah kantor cabang Tangerang yang telah
membantu dan menyediakan waktu serta data kepada penulis dalam proses
penelitian guna menyelesaikan penulisan skripsi ini.
5. Kepala beserta staf Perpustakaan Fakultas Syariah dan Hukum maupun
Perpustakaan Umum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta
yang telah memberikan fasilitas yang sangat membantu penulis selama proses
penulisan skripsi ini.
6. Kedua Orang Tua yang sangat sayangi dan cintai, yang terhormat Ayahanda
Drs. H. Fachruddin dan Ibunda Hj. Yulita, dengan restu dan doanya yang selalu
mengiringi, menyertai dan mendampingi penulis dalam setiap langkah
sehingga proses penulisan skripsi ini berjalan lancar dan selesai dengan baik.
7. Kakak-kakak penulis yang tersayang, Mba Sari dan Kak Efran yang juga telah
membantu penulis dengan doa dan dukungannya sehingga skripsi ini dapat
selesai dengan lancar dan baik.
8. Keponakan penulis tersayang, Ananda Bisma dan Beryl yang menghibur
penulis dikala mengalami kejenuhan.
9. Keluarga besar Mahasiswa/i Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam
Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta tahun angkatan 2010, khususnya program
viii
studi dan konsentrasi Muamalat dan Perbankan Syariah. Khususnya teman-
teman PS.D yang sudah berjuang bersama selama 8 semester ini.
10. Keluarga besar DECADE yang penulis banggakan, Bang Reza, Rifai, Adnan,
Fadel, Daus, Zakim, Fatan, Syamsul, Rizki, Cucu, Elsa, Ambar, Nur, Puput,
Mia, dan Vidi yang telah mendoakan dan memberikan semangat pada penulis
sehingga penulisan skripsi ini dapat selesai dengan baik.
11. Adik dan Kakak Kelas Mahasiswa/i khususnya yang turut bersama-sama
penulis melakukan tahap-tahap penulisan skripsi, ujian komphre, sampai
sidang, sehingga bisa lulus bersama-sama.
Penulis harap agar skripsi ini dapat memberikan kontribusi positif untuk pihak-
pihak terkait dan rekan-rekan mahasiswa/i Fakultas Syariah dan Hukum khususnya
program studi Muamalat dan Konsentrai Perbankan Syariah Universitas Islam Negeri
Syarif Hidayatullah Jakarta serta bagi seluruh mahasiswa/i seluruh Indonesia. Penulis
menyadari masih banyak kekurangannya, untuk itu penulis mengharapkan saran dan
kritik yang bersifat membangun dari pembaca demi sempurnanya skripsi ini.
Tangerang Selatan, 23 Desember 2014
Penulis
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ..................................................................................................... i
PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................................................ ii
LEMBAR PENGESAHAN PENGUJI ....................................................................... iii
LEMBAR PERNYATAAN ........................................................................................ iv
ABSTRAK ................................................................................................................... v
KATA PENGANTAR ................................................................................................ vi
DAFTAR ISI ............................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... xii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................ xiii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah ....................................................................... 1
B. Identifikasi Masalah ............................................................................. 5
C. Batasan Masalah ................................................................................... 6
D. Perumusan Masalah .............................................................................. 7
E. Tujuan dan Manfaat Penelitian ............................................................. 7
F. Kerangka Teori .................................................................................... 9
G. Metode Penelitian ............................................................................... 11
H. Teknik Penulisan ................................................................................ 15
x
I. Sistematika Penulisan. ........................................................................ 16
BAB II LANDASAN TEORI
A. Pemasaran
1. Pengertian Pemasaran .................................................................. 18
2. Tujuan Pemasaran ....................................................................... 20
3. Konsep-konsep Pemasaran .......................................................... 21
4. Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix) .............................. 24
5. Konsep Pemasaran dalam Islam .................................................. 26
6. Perbedaan Pemasaran Syariah dan Pemasaran Konvensional .... 28
B. KPR Syariah Bersubsidi
1. Pengertian Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi ....................... 31
2. Rukun dan Syarat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi ............ 36
3. Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Menggunakan Akad
Murabahah .................................................................................. 37
4. Manfaat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi ........................... 40
C. Review Studi Terdahulu ..................................................................... 41
BAB III GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN KPR BTN SEJAHTERA
TAPAK iB
A. Latar Belakang dan Perkembangan Bank Tabungan Negara (BTN)
Syariah
xi
1. Tujuan Pendirian ......................................................................... 49
2. Perkembangan Jaringan ............................................................... 50
B. Visi dan Misi ...................................................................................... 52
C. Struktur Organisasi Pengurusan BTN Syariah ................................... 53
D. Produk-produk pada BTN Syariah
1. Produk Pendanaan (funding) BTN Syariah ................................. 54
2. Produk Pembiayaan (financing) BTN Syariah ............................ 57
3. Jasa dan Layanan ......................................................................... 64
4. Pengertian KPR BTN Sejahtera Tapak iB .................................. 66
5. Dasar Hukum Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ......... 66
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ....................................... 68
B. Pemasaran Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ..................... 74
C. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013........ 94
D. Kendala-kendala Pemasaran Produk Pembiayaan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB ........................................................................................... 102
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan ....................................................................................... 105
B. Saran ................................................................................................. 108
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................. 110
LAMPIRAN ............................................................................................................ 113
xii
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Penghargaan Unit Usaha Syariah BTN dari Berbagai Lembaga ........ 49
Tabel 3.2 Jaringan Unit Usaha Syariah di Indonesia.......................................... 50
Tabel 4.1 Pengelompokan Harga Jual Rumah Sejahtera Tapak ......................... 79
Tabel 4.2 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013
............................................................................................................ 96
Tabel 4.3 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun
2011 .................................................................................................... 97
Tabel 4.4 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun
2012 .................................................................................................... 98
Tabel 4.5 Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun
2013 .................................................................................................... 99
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Mekanisme Permohonan Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak
iB ........................................................................................................ 72
Gambar 4.1 Jumlah Nasabah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun
2011-2013 ......................................................................................... 100
Gambar 4.2 Jumlah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011-
2013 .................................................................................................. 101
Gambar 4.3 Market Share Pembiayaan KPR bersubsidi pada Tahun
2013 .................................................................................................. 104
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pemenuhan kebutuhan rumah pribadi di Indonesia masih menjadi masalah
besar saat ini. Pertumbuhan penduduk, terutama di perkotaan masih cukup tinggi,
yakni rata-rata tiga persen per tahun, sementara lahan yang tersedia semakin
menyempit dan tak terjangkau harganya. Sudah menjadi rahasia umum bahwa
pembelian rumah dikategorikan sebagai investasi walaupun kadang tidak liquid (butuh
waktu untuk menjualnya kembali), dimana tujuan investasi adalah mengumpulkan dan
menambah aset. Kita sadar bahwa investasi rumah tidak secara produktif memberikan
hasil langsung kepada pemilik, tapi naiknya harga tanah dan bangunan bisa membuat
nilai aset bertambah. Terlebih lagi bila sarana dan prasarana di sekitar perumahan
bertambah lengkap, yang akan menyebabkan nilai rumah dan bangunan pasti akan
cepat naik.
Namun demikian, keinginan untuk memiliki rumah sendiri juga bukan perkara
mudah bagi kebanyakan masyarakat kita. Harga tanah dan rumah, terutama dikota-
kota besar dari tahun ke tahun terus meningkat cukup tajam. Sayangnya peningkatan
harga tanah dan rumah hampir selalu lebih tinggi dari peningkatan tingkat penghasilan
seseorang. Akibatnya, sulit bagi kebanyakan masyarakat kita mengumpulkan dana
terlebih dahulu dan menunggu hingga mampu membayar tunai untuk sebuah rumah
2
yang hendak dibelinya. Peran perbankan khususnya bank syariah untuk menyediakan
dana tunai dan memberikan pinjaman dalam bentuk pembiayaan menjadi solusi umum
mengatasi kondisi ini. Sehingga tidak mengherankan jika hampir sebagian masyarakat
“terpaksa” berhutang untuk memiliki rumah idaman.1 Namun, hutang ini sifatnya
mendesak, yaitu hutang yang bernilai tinggi dan penting untuk kelancaran aktivitas
sehari-hari dan menyangkut kehidupan keluarga.2
Untuk kebanyakan orang memiliki rumah sendiri solusinya adalah mengajukan
Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank-bank yang mereka tuju. Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) sesungguhnya terbuka bagi setiap orang yang telah memiliki
dana yang memadai untuk membeli rumah dengan cara mencicil. Akan tetapi bagi
kalangan masyarakat berpenghasilan rendah atau menengah kebawah tentu kesulitan
untuk memiliki rumah sendiri dengan cara mengajukan pembiayaan KPR dikarenakan
harga rumah (property) yang selalu naik setiap tahunnya dan gejolak harga rumah
(property) yang semakin sulit dikendalikan oleh pemerintah. Atas sebab itulah
sebagian besar kalangan masyarakat berpenghasilan rendah ini sulit untuk membeli
rumah sendiri karena keterbatasan ekonomi dan cara yang mereka pilih yaitu
mengontrak atau menyewa rumah dibanding memiliki rumah sendiri.
Disisi lain pemerintah berkewajiban untuk melaksanakan pembangunan
perumahan dengan jumlah kebutuhan akan rumah yang terus meningkat dengan harga
1 Eko P. Pratomo, Membangun Kecerdasan Finansial Dengan Nilai-Nilai Spiritualitas,
(Jakarta: PT Arga Publishing, 2007), hal.77. 2 Agustianto M, Lutfi T Rizki, Fiqih Perencanaan Keuangan Syariah, (Depok: Mudamapan
Publishing, 2010), hal.110.
3
yang terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah dengan tetap memperhatikan
persyaratan umum bagi pembangunan rumah yang sehat, layak dan aman. Maka dari
itu pemerintah melalui perbankan mencanangkan program kredit atau pembiayaan
rumah murah yang memang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, yaitu
dengan menggunakan program Fasilitas Likuiditas Penyaluran Perumahan (FLPP)
atau KPR bersubsidi dari Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA).
Dengan KPR bersubsidi ini dapat membantu masyarakat berpenghasilan
rendah atau masyarakat menengah kebawah dalam memperoleh rumah milik mereka
sendiri karena program KPR bersubsidi merupakan program rumah murah pemerintah
dalam memenuhi kebutuhan akan rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan
rendah ini yaitu pemerintah memberikan dana subsidi dengan cara bekerja sama
dengan bank pelaksana program ini yang ada di Indonesia untuk memberikan kredit
atau pembiayaan dengan uang muka dan cicilan yang ringan serta margin yang rendah
dan tetap selama masa pengembalian pembiyaan.
Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah merupakan unit usaha syariah milik
Bank Tabungan Negara (BTN) konvensional salah satu bank pelaksana yang ikut
mendukung program Fasilitias Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang
dicanangkan oleh Kementrian Perumahan Rakyat (KEMENPERA) dan mendapatkan
penghargaan Bank Syariah Terbaik Pertama menurut KEMENPERA yang sukses
melaksanakan program KPR syariah bersubsidi yang ditujukan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah atau masyarakat menengah bawah untuk memilki rumah
4
sebagai tempat bernaung yang layak. Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
syariah bersubsidi merupakan produk yang dimiliki oleh BTN Syariah, yang dikenal
dengan “KPR BTN Sejahtera Tapak iB”. Dengan program ini, masyarakat
berpenghasilan rendah atau yang memiliki penghasilan tidak lebih dari Rp 4.000.000
perbulan dapat mengajukan KPR bersubsidi dengan cara mencicil selama maksimal
20 tahun.
BTN Syariah yang merupakan unit usaha syariah BTN konvensional
memegang market share KPR terbesar di Indonesia dan menjadi kontributor utama
dalam program perumahan rakyat yang ditunjukkan dengan penyalur KPR FLPP
tertinggi Bank BTN telah merapatkan barisan dengan merancang dan mengeksekusi
strategi pemasaran dengan membangun paradigma baru dengan menjadikan voice of
customer sebagai “panglima”. Hal ini terlihat dari pencapaian Bank BTN di sektor
KPR bersubsidi. Sepanjang 2013, Bank BTN berhasil menyalurkan KPR Bersubsidi
sebesar Rp 6,02 triliun, atau sebanyak 80.148 unit perumahan melalui Bank
Konvensional dan Rp 488 miliar, atau sebanyak 6.521 unit perumahan melalui Unit
Usaha Syariah.3
Berdasarkan kondisi demikian, maka keberhasilan dalam menyalurkan
pembiayaan KPR bersubsidi salah satunya ditentukan oleh pemasaran. Dan yang
akhirnya memotivasi penulis untuk lebih jauh mengetahui strategi pemasaran seperti
apa yang diterapkan BTN Syariah pada produk “KPR BTN Sejahtera Tapak iB”
3 BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2013, hal. 84.
5
bersubsidi ini agar tersalurkan serta dapat dinikmati dengan baik oleh masyarakat
berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah layak milik mereka sendiri. Maka dari
itu, penulis ingin melakukan penelitian mengenai hal tersebut yang dituangkan dalam
penulisan sebuah skripsi yang berjudul: “STRATEGI PEMASARAN
PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI BAGI MASYARAKAT
BERPENGHASILAN RENDAH DI BTN SYARIAH”. (Studi kasus pada BTN
Syariah Cabang Tangerang)
B. Identifikasi Masalah
Dari latar belakang yang telah dipaparkan diatas, maka penulis perlu untuk
mengidentifikasi masalah yang terkandung pada penelitian yang sedang dilakukan
agar ditemukan jawaban atas permasalahan tersebut.
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) merupakan program
pemerintah untuk meringankan masyarakat berpenghasilan rendah yang ingin
memiliki rumah. Melalui perbankan calon nasabah diberikan banyak kemudahan dan
keringanan dalam mengajukan pembiayaan KPR bersubsidi dibandingkan dengan
KPR nonsubsidi. Namun terdapat beberapa masalah dalam penyerapan KPR
bersubsidi ini yang cenderung tidak mencapai target, yaitu:
1. Suply rumah subsidi masih kurang maka kegiatan pemasaran menjadi terganggu
2. Lokasi rumah subsidi dianggap kurang strategis bagi calon nasabah
6
3. Sulit mencari lahan yang terjangkau sisi ekonomisnya untuk dibangun perumahan
subsidi
4. Informasi program rumah subsidi ini belum merata
5. Sulit menyediakan uang muka bagi sebagian MBR
Berdasarkan kondisi tersebut yang akhirnya mempengaruhi penyaluran KPR
bersubsidi yang cenderung tidak mencapai target. Dilihat pada tahun 2013 lalu,
KEMENPERA mentargetkan penyaluran KPR bersubsidi sebesar 121.000 unit rumah
dengan nilai pembiayaan Rp 6,9 triliun, namun per 10 Desember 2013 baru terealisasi
sebanyak 72,5% dari target yaitu sebesar 87.765 unit saja dengan nilai pembiayaan Rp
4.55 triliun.4
Dari masalah tersebut dapat mengganggu proses pemasaran perumahan subsidi
yang dilakukan bank pelaksana dalam hal ini BTN Syariah untuk meningkatkan
penyaluran KPR bersubsidi yang diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan
rendah.
C. Batasan Masalah
Untuk menghindari meluasnya pembahasan pada penelitian ini yang dilakukan
penulis, maka penulis membatasi masalah penelitian ini agar tetap fokus dan terarah
pada permasalahan yang akan dibahas untuk mencapai hasil yang diharapkan. Batasan
4 Konferensi Pers Terkait Kinerja Penyaluran Dana FLPP 2013, diakses pada 12 Februari
2014 dari http://pembiayaan.kemenpera.go.id/berita.php?do=detail&id=61
7
masalah yang dimaksud adalah strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah
terhadap pembiayaan KPR syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah,
pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada BTN Syariah pada tahun 2011-2013, dan
kendala-kendala yang dihadapi dalam memasarkan produk pembiayaan KPR syariah
bersubsidi.
D. Perumusan Masalah
Dari batasan masalah yang telah diuraikan, maka dapat dirumuskan
permasalahan yang timbul pada penelitian ini yang diajukan ke dalam pertanyaan
penelitian (research questions) sebagai berikut:
1. Bagaimana strategi pemasaran yang dilakukan BTN Syariah terhadap
Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah ?
2. Bagaimana perkembangan pembiayaan KPR syariah bersubsidi di BTN Syariah
pada periode tahun 2011-2013?
3. Apa saja kendala-kendala yang dihadapi BTN Syariah dalam proses pemasaran
KPR syariah bersubsidi?
E. Tujuan dan Manfaat Penelitian
1. Tujuan Penelitian adalah sebagai berikut:
8
a. Untuk mengetahui strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah untuk
memasarkan pembiayaan KPR syariah bersubsidi bagi masyarakat
berpenghasilan rendah.
b. Untuk mengetahui perkembangan pembiayaan KPR bersubsidi di BTN
Syariah pada periode yang lalu (2011-2013).
c. Untuk mengetahui kendala-kendala yang dihadapi BTN Syariah dalam
memasarkan produk KPR syariah bersubsidi.
2. Manfaat Penelitian
a Bagi Penulis
Untuk menambah pengetahuan dan wawasan tentang pembiayaan yang ada
pada bank syariah. Dan kemudian dapat digunakan untuk menerapkan ilmu-
ilmu yang telah dipelajari penulis selama kuliah di UIN Syarif Hidayatullah
yang kemudian akan digunakan untuk dipraktekan dimasyarakat.
b Bagi Akademisi
Diharapkan dapat menambah informasi dan sebagai bahan perbandingan serta
penyempurnaan bagi penelitian yang akan dilakukan oleh peneliti lain dengan
tema yang terkait.
c Bagi BTN Syariah
Membantu untuk lebih mengembangkan usaha dan bisnis perbankan syariah
dan demi mendorong masyarakat agar lebih tertarik kepada Bank Syariah,
9
meningkatkan pelayanan terhadap produk-produk inovatif yang dapat
menarik calon nasabah, dan sebagai bahan evaluasi untuk meningkatkan
kinerja dalam operasional bank.
d Bagi Masyarakat
Membantu masyarakat dalam mendapatkan informasi dan bahan
pertimbangan untuk menginvestasikan dananya ke bank syariah dan
memperoleh pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi
bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
F. Kerangka Teori
Penafsiran yang sempit tentang pemasaran ini terlihat dari definisi American
Marketing Association 1960, yang menyatakan pemasaran adalah hasil prestasi kerja
kegiatan usaha yang berkaitan dengan mengalirnya barang dan jasa dari produsen
sampai ke konsumen. Disamping penafsiran ini terdapat pula pandangan yang lebih
luas, yang menyatakan pemasaran merupakan proses kegiatan yang mulai jauh
sebelum barang-barang / bahan-bahan masuk dalam proses produksi. Dalam hal ini
banyak keputusan pemasaran yang harus dibuat jauh sebelum produk itu dihasilkan,
seperti keputusan mengenai produk yang dibuat, pasarnya, harga, dan promosinya.5
Rencana pemasaran lebih dititik beratkan pada produk/pasar dan
pengembangan strategi dan program pemasaran yang terinci dengan baik agar dapat
memperoleh sasaran/tujuan produk dalam pasar. Dengan kata lain, rencana pemasaran
5 Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2004), hal.3.
10
merupakan instrumen terpadu untuk mengarahkan dan memadukan upaya pemasaran
tersebut. Isi rencana pemasaran paling sedikit harus berisi rangkuman, pimpinan,
situasi pemasaran saat ini, analisis peluang dan masalah, sasaran, strategi pemasaran,
program kegiatan, anggaran rugi laba, dan pengendalian.6
Menurut Kotler konsep pemasaran menegaskan bahwa kunci untuk mencapai
tujuan organisasi yang ditetapkan adalah perusahaan tersebut harus menjadi lebih
efektif dibandingkan para pesaing dalam menciptakan, menyerahkan, dan
mengomunikasikan nilai pelanggan kepada pasar sasaran yang terpilih.7
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah bersubsidi adalah8 pembiayaan yang
diterbitkan oleh lembaga penerbit pembiayaan yang telah beroperasi dengan prinsip
syariah dalam rangka pemilikan rumah sederhana sehat (RSH) yang dibeli dari
pengembang. Produk pembiayaan pada Bank Syariah yaitu KPR Syariah bersubsidi
yang khusus diberikan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang
merupakan program yang dicanangkan oleh Kementerian Perumahan Rakyat
(KEMENPERA) bekerjasama dengan lembaga keuangan penerbit. KPR subsidi ini
diatur sendiri oleh pemerintah, sehingga tidak semua masyarakat yang mengajukan
kredit diberikan fasilitas ini. Secara umum pembatasan yang ditetapkan pemerintah
6 Ali Hasan, Marketing Bank Syariah (Cara Jitu Meningkatkan Pertumbuhan Pasar Bank
Syariah), (Bogor: Ghalia Indonesia, 2010), hal. 31.
7 Philip Kotler dan Kevin Lane Keller, Manajemen Pemasaran, Penerjemah Hendra Teguh,
dkk. Edisi XII, Jilid ke 1 (Jakarta: Indeks, 2009), hal. 19. 8 Kamus Istilah KEMENPERA, “Pengertian KPR Syariah Bersubsidi”, diakses pada 12
Februari 2014 dari http://www.kemenpera.go.id/?op=kamus&page=1&act=detail&kat=K&srch=&fld=
11
dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang
diberikan. Pemohon tergolong dalam Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) atau masyarakat menengah bawah
adalah keluarga/rumah tangga yang berpenghasilan sesuai dengan ketentuan Peraturan
Menteri Negara Perumahan Rakyat tentang pengadaan perumahan dan permukiman
dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR/KPRS Bersubsidi.
Menurut Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA), kelompok sasaran
yang dapat mengikuti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) atau
pembiayaan perumahan subsidi yaitu yang memiliki penghasilan tetap maupun tidak
tetap paling banyak Rp 4.000.000 perbulan. Apabila memiliki penghasilan melebihi
yang telah ditentukan maka tidak dapat dikatakan sebagai Masyarakat Berpenghasilan
Rendah (MBR) dan tidak diperbolehkan mengikuti program tersebut.
G. Metode Penelitian
Metode penelitian dapat diartikan sebagai suatu cara untuk mengerjakan
sesuatu secara sistematis dan metodologi adalah ilmu pengetahuan yang mempelajari
proses berpikir, analisis berpikir serta mengambil kesimpulan yang tepat dalam suatu
penelitian.
12
1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang penulis gunakan dalam penulisan skripsi ini adalah
penelitian deskriptif,9 yaitu dengan cara penulis menggambarkan permasalahan
dengan didasari oleh data-data yang ada kemudian dianalisis lebih lanjut untuk
kemudian ditarik kesimpulan. Pendekatan dalam penelitian ini menggunakan
pendekatan kualitatif yaitu menggali sumber dari hasil studi kepustakaan dan
wawancara yang dilakukan terhadap pihak yang bersangkutan yakni BTN Syariah
cabang Tangerang. Penelitian kualitatif merupakan proses penelitian yang
berkesinambungan sehingga tahap pengumpulan data, pengolahan data dan analisis
data dilakukan secara bersamaan selama proses penelitian.10
2. Objek Penelitian
Penelitian ini dilakukan oleh penulis bertempat di Bank Tabungan Negara
(BTN) Syariah cabang Tangerang.
3. Batasan Penelitian
Untuk menghindari meluasnya pembahasan pada penelitian ini, penulis
menganggap perlu untuk membatasi penelitian ini agar tetap fokus dan terarah pada
permasalahan yang akan dibahas dan mencapai hasil yang diharapkan. Batasan
tersebut adalah sebagai berikut:
9 Widodo, Cerdik, Menyusun Proposal Penelitian Skripsi, Tesis dan Disertasi (Jakarta:
MAGNA Script, 2004), hal.25.
10 Bagong Suyanto, Sutinah, Metode Penelitian Sosial: Berbagai Alternatif Pendekatan,
(Jakarta: Kencana, 2011), hal.172.
13
a. Bank pelaksana yang bekerja sama dengan KEMENPERA dalam
menyalurkan pembiayaan KPR subsidi terdapat 7 (tujuh) Bank Nasional dan
17 (tujuhbelas) Bank Pembangunan Daerah, maka penulis hanya melakukan
penelitian di salah satu bank pelaksana, yaitu BTN Syariah cabang
Tangerang.
b. Penelitian ini hanya membahas program KPR sejahtera bersubsidi
pemerintah yang diberikan untuk membiayai rumah berbasis Tapak.
c. Penelitian ini hanya mengambil data penyaluran KPR subsidi pada BTN
Syariah cabang Tangerang periode tahun 2011 sampai tahun 2013.
4. Jenis Data
Dalam penelitian ini, penulis menggunakan dua jenis sumber data yaitu:
a. Data primer
Data primer yaitu merupakan data yang berasal dari data utama. Data
primer yang diambil langsung dari perusahaan yang menjadi objek penelitian
yaitu dengan teknik wawancara (interview) kepada pihak BTN Syariah
cabang Tangerang terkait data-data tentang pembiayaan Kredit Pemilikan
rumah (KPR) syariah bersubsidi tersebut sehingga dapat memecahkan
masalah yang telah dirumuskan dalam penelitian ini.
14
b. Data sekunder
Data sekunder adalah data yang diperoleh untuk melengkapi dan
mendukung data primer yang berupa dokumen-dokumen ilmiah dan majalah,
jurnal penelitian, literatur yang berhubungan dengan masalah yang diteliti.
5. Teknik Pengumpulan Data
Sesuai dengan permasalahan yang diangkat, maka dalam pengumpulan data
skripsi ini, penulis menggunakan penelitian sebagai berikut:
a. Penelitian kepustakaan (Library Research)
Penelitian kepustakaan untuk mendapatkan data sekunder melalui
pengumpulan dan penyelidikan data-data pada kepustakaan khususnya yang
berhubungan dengan pokok masalah yang diteliti.
b. Penelitian Lapangan (Field Research)
Yaitu penulis mengumpulkan data secara langsung ke tempat objek
penelitian. Teknik pengumpulan data dengan melalui dua cara, yaitu:
1. Dokumentasi, yaitu mengumpulkan data yang berkaitan dengan masalah
penelitian didapat langsung dari pihak BTN Syariah cabang Tangerang.
2. Wawancara (interview), yaitu melakukan tanya jawab dengan pihak yang
terlibat, yaitu Staf Financing BTN Syariah (interviewee) dengan
penelitian ini baik secara langsung maupun tidak langsung.
15
6. Teknik Analisis data
Dalam menganalisis data penulis menggunakan metode deskriptif analisis, yaitu
suatu teknik analisis data dimana penulis terlebih dahulu memaparkan semua data
yang diperoleh dari hasil pengamatan kemudian menganalisisnya sehingga bisa
memaparkan persoalan tentang strategi pemasaran pembiayaan Kredit Pemilikan
Rumah (KPR) syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah pada BTN
Syariah cabang Tangerang.
Adapun langkah – langkah yang dilakukan dalam penelitian ini adalah
mengumpulkan data hasil dokumentasi dan wawancara dengan BTN Syariah cabang
Tangerang, setelah semua data tentang pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
syariah bersubsidi terkumpul, penulis akan menjabarkan tentang strategi pemasaran
pembiayaan Kredit Pepemilikan Rumah (KPR) syariah bersubsidi bagi masyarakat
berpenghasilan rendah, selanjutnya akan ditarik kesimpulan dari hasil penelitian yang
penulis lakukan.
H. Teknik Penulisan
Penulisan dan penyusunan skripsi ini berdasarkan pedoman pada buku
“Pedoman Penulisan Skripsi Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri
(UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta, 2012”.
16
I. Sistematika Penulisan
Penulis membagi skripsi ini menjadi beberapa bab dan sub bab agar mendapat
arah dan gambaran yang jelas untuk mempermudah penulis dalam membahas skripsi
ini. Berikut sistematika penulisannya secara lengkap:
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini terdiri dari latar belakang masalah, identifikasi masalah, batasan masalah,
perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, kerangka teori, metede penelitian,
teknik penulisan, dan sistematika penulisan.
BAB II LANDASAN TEORI
Bab ini berisi tinjauan pustaka terhadap hal-hal yang akan dibahas, yang berisikan
pengertian umum tentang teori pemasaran, teori KPR syariah bersubsidi, dan review
studi terdahulu
BAB III GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN KPR BTN SEJAHTERA
TAPAK iB
Bab ini berisi tentang latar belakang dan perkembangan Bank Tabungan Negara
(BTN) Syariah, visi dan misi, struktur dan profil pengurus, produk-produk pada BTN
Syariah, dan produk KPR BTN sejahtera tapak iB.
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini berisi tentang hasil penelitian mengenai pemasaran pembiayaan KPR BTN
sejahtera tapak iB, pembiayaan KPR BTN sejahtera tapak iB periode 2011-2013,
17
kendala-kendala yang dihadapi BTN Syariah kantor cabang Tangerang dalam
memasarkan produk pembiayaan KPR BTN sejahtera tapak iB.
BAB V PENUTUP
Bab ini berisi kesimpulan penelitian yang telah penulis lakukan dan jawaban atas
perumusan masalah yang telah dipaparkan dan saran-saran yang bermanfaat bagi
penelitian selanjutnya serta bahan pertimbangan dalam kontribusi pemikiran.
18
BAB II
LANDASAN TEORI
A. Pemasaran
1. Pengertian Pemasaran
Penafsiran yang sempit tentang pemasaran ini terlihat dari definisi American
Marketing Association 1960, yang menyatakan pemasaran adalah hasil prestasi kerja
kegiatan usaha yang berkaitan dengan mengalirnya barang dan jasa dari produsen
sampai ke konsumen. Disamping penafsiran ini terdapat pula pandangan yang lebih
luas, yang menyatakan pemasaran merupakan proses kegiatan yang mulai jauh
sebelum barang-barang / bahan-bahan masuk dalam proses produksi. Dalam hal ini
banyak keputusan pemasaran yang harus dibuat jauh sebelum produk itu dihasilkan,
seperti keputusan mengenai produk yang dibuat, pasarnya, harga, dan promosinya.11
Pemasaran adalah proses merencanakan dan melaksanakan konsep, memberi
harga, melakukan promosi, dan mendistribusikan ide, barang dan jasa untuk
menciptakan pertukaran yang memenuhi tujuan individu dan organisasi.12
Pemasaran merupakan usaha untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan para
nasabahnya terhadap produk dan jasa. Untuk mengetahui kebutuhan dan keinginan
konsumen, maka setiap perusahaan perlu melakukan riset pemasaran, karena dengan
11 Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran, hal.3.
12 Carl McDaniel dan Roger Gates, Riset Pemasaran Kontemporer, Penerjemah Sumiyarto,
Rambat Lupiyoadi, Edisi Pertama (Jakarta: Salemba Empat, 2001), hal.4.
19
melakukan riset pemasaran inilah bisa diketahui keinginan dan kebutuhan konsumen
yang sebenarnya.13
Philip Kotler mendefinisikan pengertian pemasaran adalah suatu proses sosial
yang di dalamnya individu dan kelompok mendapatkan apa yang mereka butuhkan
dan inginkan dengan menciptakan, menawarkan, dan secara bebas mepertukarkan
produk yang bernilai dengan pihak lain.14
Lalu apa yang membedakan pemasaran bank dengan pemasaran produk
lainnya. Tidak ada yang terlalu membedakan Antara pemasaran bank dengan
pemasaran lainnya, melainkan karakteristik produknya, dimana produk yang dijual
bank adalah lebih bersifat jasa dan bukan barang. Sehingga produk yang dijualnya
sedikit abstrak atau tidak dapat dilihat secara nyata namun tetap dapat dirasakan oleh
nasabah. Karena perbedaan tersebut strategi pemasaran yang diterapkan haruslah yang
tepat yaitu strategi pemasaran bagi produk jasa.15
Sehingga secara umum dapat diartikan bahwa pemasaran bank merupakan
suatu proses untuk menciptakan dan mempertukarkan produk atau jasa bank yang
ditujukan untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan nasabah dengan cara
memberikan kepuasan kepada nasabah.16 Produk atau jasa bank yang dimaksud disini
antara lain produk penghimpunan dana bank berupa giro, tabungan, dan deposito; serta
13 Kasmir, Pemasaran Bank, Edisi Revisi, Cet.IV (Jakarta: Kencana, 2010), hal. 53.
14 Philip Kotler dan Kevin Lane Keller, Manajemen Pemasaran, hal. 7.
15 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah (Bandung: Alfabeta, 2010),
hal.5. 16 Kasmir, Pemasaran Bank, hal.54.
20
produk penyaluran dana berupa pembiayaan baik pembiayaan yang bersifat konsumtif
maupun produktif baik dengan menggunakan akad murabahah, bagi hasil, sewa atau
akad pelengkap lainnya; ataupun jasa bank pendukung lainnya seperti transfer, bank
garansi, kafalah, inkaso, safe deposit box, kartu kredit, letter of credit, dsb.
2. Tujuan Pemasaran
Setiap tindakan yang dilakukukan apakah oleh perusahaan atau badan usaha
tentu mengandung suatu maksud dan tujuan tertentu. Penetapan tujuan ini disesuaikan
dengan keinginan pihak manajemen perusahaan itu sendiri. Badan usaha dalam
menetapkan tujuan hendak dicapai dapat dilakukan dengan berbagai pertimbangan
matang, kemudian ditetapkan cara-cara untuk mencapai tujuan tersebut.
Dalam prakteknya tujuan suatu perusahaan dapat bersifat jangka pendek
maupun jangka panjang. Dalam jangka pendek biasanya hanya bersifat sementara dan
juga dilakukan sebagai langkah untuk mencapai tujuan jangka panjang. Demikian pula
dalam hal menjalankan kegiatan pemasaran suatu perusahaan memiliki banyak
kepentingan untuk mencapai tujuan yang diharapkan.
Secara umum tujuan pemasaran bank adalah untuk:
a. Memaksimumkan konsumsi, atau dengan kata lain, memudahkan dan merangsang
konsumsi, sehingga dapat menarik nasabah untuk membeli produk yang
ditawarkan bank secara berulang-ulang.
21
b. Memaksimumkan kepuasan pelanggan melalui berbagai pelayanan yang
diinginkan nasabah. Nasabah yang puas akan menjadi ujung tombak pemasaran
selanjutnya, karena kepuasan ini akan ditularkan kepada nasabah lainnya melalui
ceritanya (getuk tular).
c. Memaksimumkan pilihan (ragam produk) dalam arti bank menyediakan berbagai
jenis produk bank sehingga nasabah memilki beragam pilihan pula.
d. Memaksimumkan mutu hidup dengan memberikan berbagai kemudahan kepada
nasabah dan menciptakan iklim yang efisien.17
3. Konsep Pemasaran
Konsep pemasaran adalah suatu falsafah manajemen dalam bidang pemasaran
yang berorientasi kepada kebutuhan dan keinginan konsumen dengan didukung oleh
kegiatan pemasaran terpadu yang diarahkan untuk memberikan kepuasan konsumen
sebagai kunci keberhasilan organisasi dalam usahanya mencapai tujuan yang telah
ditetapkan. Jadi, konsep pemasaran merupakan orientasi perusahaan yang
menekankan bahwa tugas pokok perusahaan adalah menentukan kebutuhan dan
keinginan pasar, dan selanjutnya memenuhi kebutuhan dan keinginan tersebut
sehingga dicapai tingkat kepuasan langganan yang melebihi dari kepuasan yang
diberikan oleh para pesaing.18
17 Ibid., hal. 56.
18 Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran (Dasar, Konsep & Strategi), hal. 81.
22
Menurut Kotler konsep pemasaran menegaskan bahwa kunci untuk mencapai
tujuan organisasi yang ditetapkan adalah perusahaan tersebut harus menjadi lebih
efektif dibandingkan para pesaing dalam menciptakan, menyerahkan, dan
mengomunikasikan nilai pelanggan kepada pasar sasaran yang terpilih.19 Kemudian
kunci yang kedua adalah pemberian kepuasan seperti yang diinginkan oleh konsumen
secara lebih efektif dan lebih efisien dari yang dilakukan pesaing.
Konsep inti dari kegiatan pemasaran sesuai syariah adalah:20
a. Kebutuhan, keinginan dan permintaan
Kebutuhan merupakan tuntutan dasar manusia, yang terdiri dari kebutuhan
primer, sekunder dan tersier. Keinginan merupakan bentuk kebutuhan manusia yang
dihasilkan oleh budaya dan kepribadian individual atau dibentuk oleh lingkungan
masyarakat. Permintaan adalah keinginan manusia yang didukung oleh daya beli.
Keingingan dapat berubah menjadi permintaan bila disertai dengan daya beli.
b. Produk (jasa dan barang)
Produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan kepada pasar untuk
diperhatikan, dimiliki, digunakan atau dikonsumsi sehingga dapat memuaskan
keinginan dan kebutuhan. Produk yang dijual pada industri perbankan adalah produk
yang sifatnya jasa, sehingga pemasar harus mampu melakukan inovasi pemasaran yang
cocok untuk pemasaran jasa.
19 Philip Kotler dan Kevin Lane Keller, Manajemen Pemasaran, hal. 19. 20 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 7.
23
c. Nilai, biaya, dan kepuasan
Nilai dapat diartikan sebagai perbedaan antara nilai yang dinikmati pelanggan
karena memiliki serta menggunakan suatu produk dan biaya untuk memiliki produk
tersebut. Nilai disini dapat diartikan sebagai nilai nominal, yaitu harga dari produk
tersebut. Sementara kepuasan pelanggan adalah apa yang didapat oleh konsumen
dibandingkan dengan persepsi konsumen atas produk tersebut.
d. Pertukaran, transaksi, dan hubungan
Pertukaran yang merupakan konsep inti dari pemasaran, mencakup perolehan
produk yang diinginkan dari seseorang dengan menawarkan sesuatu sebagai gantinya.
Pertukaran disini dapat pula bermakna pertukaran manfaat produk yang dimiliki
perusahaan kepada konsumen.
e. Pasar
Pasar adalah perangkat pembeli yang aktual dan potensial dari sebuah produk.
Untuk mencapai pasar sasaran, ada tiga jenis saluran pemasaran yang dapat digunakan,
yaitu saluran komunikasi, saluran distribusi, dan saluran jasa.
f. Pemasaran, pemasar, dan prospek
Pemasaran berarti mengolah pasar untuk menghasilkan pertukaran dengan
tujuan memuaskan kebutuhan dan keinginan manusia. Pemasar adalah pihak yang
memasarkan atau menawarkan manfaat suatu produk kepada pihak lain yang menjadi
pasar sasaran dari produk tersebut. Sementara prospek adalah pihak yang merupakan
target pasar potensial dari produk yang ditawarkan oleh pemasar.
24
Pada dasarnya pengertian konsep pemasaran mempunyai persamaan dengan
konsep pemasaran bank. Konsep pemasaran (produksi) berorientasi pada kebutuhan
konsumen, sedangkan konsep pemasaran berorientasi pada konsumen (nasabah).
Konsep pemasaran bank mengandung arti:21
a. Mempunyai falsafah yang mantap dan bertanggung jawab
b. Berorientasi pada nasabah di satu pihak
c. Menguntungkan perusahaan di pihak lain
4. Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix)
Bauran pemasaran atau marketing mix merupakan strategi kombinasi yang
dilakukan oleh berbagai perusahaan dalam bidang pemasaran. Hampir semua
perusahaan melakukan startegi ini guna mencapai tujuan pemasarannya, apalagi dalam
kondisi persaingan yang demikian ketat saat ini. Kombinasi yang terdapat dalam
komponen marketing mix harus dilakukan secara terpadu. Artinya, pelaksanaan dan
penerapan komponen ini harus dilakukan dengan memperhatikan antara satu
komponen dengan komponen lainnya. Karena antara satu komponen dengan
komponen lainnya saling berkaitan erat guna mencapai tujuan perusahaan dan tidak
efektif jika dijalankan sendiri-sendiri.
Penggunaan bauran pemasaran (marketing mix) dalam dunia perbankan
dilakukan dengan menggunakan strategi yang sesuai dengan kebutuhan bank. Dalam
21 Ibid., hal. 11.
25
prakteknya strategi bauran pemasaran terdiri dari pemasaran untuk produk yang berupa
barang maupun jasa. Khusus untuk produk yang berbentuk barang jasa diperlakukan
strategi yang sedikit berbeda dengan produk barang.
Kotler menyebutkan strategi bauran pemasaran (marketing mix) terdiri dari
empat P (4P), yaitu Product (Produk), Price (Harga), Place (Tempat / Saluran
Distribusi), Promotion (Promosi).22
a. Product (Produk), yaitu produk merupakan keseluruhan konsep objek yang
memberikan sejumlah nilai kepada konsumen. Yang perlu diperhatikan terhadap
produk adalah konsumen tidak hanya membeli bentuk fisik dari produk itu saja,
tetapi juga membeli manfaat dan nilai dari produk tersebut.23
b. Price (Harga), yaitu pada setiap produk barang ataupun jasa yang ditawarkan,
bagian pemasaran dapat menentukan harga pokok dan harga jual suatu produk.
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam suatu penetapan harga antara lain
biaya, keuntungan, harga yang ditetapkan oleh pesaing dan perubahan keinginan
pasar.24
c. Place (Tempat), yaitu dalam pemasaran perbankan, pemilihan lokasi (tempat)
sangat penting, dalam nenentukan lokasi pembukaan kantor cabang atau kantor
22 Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 119.
23 Rambat Lupiyoadi dan A. Hamdani, Manajemen Pemasaran Jasa (Jakarta: Salemba Empat,
2010), hal. 70.
24 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 15.
26
kas termasuk peletakkan mesin ATM, bank harus mampu mengidentifikasi sasaran
pasar yang dituju berikut sesuai dengan inti bisnis dari perusahaan.25
d. Promotion (Promosi), yaitu merupakan komponen yang dipakai untuk
memberitahukan dan mempengaruhi pasar bagi produk perusahaan, sehingga
pasar dapat mengetahui tentang produk yang diproduksi oleh perusahaan tersebut.
Adapun kegiatan yang termasuk dalam aktivitas promosi adalah periklanan,
personal selling, promosi penjualan, dan publisitas.26
5. Konsep Pemasaran Dalam Islam
Konsep dasar spritualisasi marketing adalah tata olah cipta, rasa, hati, dan karsa
(implementasi) yang dibimbing oleh integritas keimanan, ketakwaan, dan ketaatan
kepada syariat Allah Swt. Jika iman, takwa, dan taat syariat ini semu, maka aktivitas
marketing yang dilakukan itu tidak ada sangkut pautnya dengan syariat Islam.27
Dalam syariah marketing, bisnis yang disertai dengan keikhlasan semata-mata
hanya untuk mencari keridhaan Allah, maka seluruh bentuk transaksinya insya Allah
menjadi ibadah dihadapan Allah Swt. Ini akan menjadi bibit dan modal dasar baginya
untuk tumbuh menjadi bisnis yang besar, yang memiliki spiritual brand, yang memiliki
kharisma, keunggulan, dan keunikan yang tidak tertandingi. Dalam spiritual marketing,
hal-hal yang sekiranya dapat merugikan konsumen akan berusaha untuk dihindarkan.
25 Ibid., hal. 16. 26 Ibid., hal. 15. 27 Ali Hasan, Marketing Bank Syariah, hal. 12.
27
Dalam syariah marketing, perusahaan tidak hanya berorientasi kepada
keuntungan semata, namun turut pula berorientasi pada tujuan lainnya yaitu
keberkahan. Perpaduan konsep keuntungan dan keberkahan ini melahirkan konsep
maslahah, yaitu suatu perusahaan syariah akan berorientasi pada pencapaian maslahah
yang optimal. Konsep keberkahan bagi sebagian pihak merupakan konsep yang abstrak
karena secara keilmuan tidak dapat dibuktikan secara ilmiah, namun inilah salah satu
konsep inti pada syariah marketing yang menjadi landasan pada suatu perusahaan
berorientasi syariah.28
Pemasaran syariah itu didefinisikan sebagai suatu disiplin bisnis strategis yang
sesuai dengan nilai dan prinsip syariah. Jadi pemasaran syariah dijalankan berdasarkan
konsep keislaman yang telah diajarkan oleh Nabi Muhammad Saw. Konsep pemasaran
syariah sendiri sebenarnya tidak berbeda jauh dari konsep pemasaran yang kita kenal.
Dalam pemasaran Islam dikenal dengan integritas dan transparansi, sehingga marketer
tidak boleh bohong dan orang membeli karena butuh dan sesuai dengan keinginan dan
kebutuhan, bukan karena diskonnya atau iming-iming hadiah belaka.29
Strategi pemasaran dirancang untuk memenangkan customer mind (mind
share), alat untuk memenangkan itu, marketer harus mampu melakukan segmentasi,
menetapkan target pasar (targeting), dan memposisikan produk secara tepat dibenak
konsumen (positioning) yang lebih baik dari kompetitor. Dengan melihat pertumbuhan
28 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal.19.
29 Ibid., hal. 20.
28
pasar, keunggulan kompetitif, dan situasi persaingan kita dapat melihat potensi pasar
yang baik agar dapat memenangkan mind share. Selanjutnya syariah marketing value
melihat brand sebagai nama baik yang menjadi identitas seseorang atau perusahaan,
sehingga misalnya perusahaan yang mendapatkan the best customer service dalam
bisnisnya sehingga mampu mendapatkan heart-share.
Konsep pemasaran syariah ini sendiri sudah digunakan dan berkembang seiring
berkembangnya ekonomi syariah. Terdapat perusahaan dan bank khususnya yang
berbasis syariah telah menerapkan konsep ini dan telah mendapatkan hasil yang positif.
Ke depannya diperkirakan marketing syariah ini akan terus berkembang dan dipercaya
masyarkat karena nilai-nilainya yang sesuai diinginkan masyarakat, yaitu kejujuran.
Pemasaran syariah merupakan sebuah disiplin bisnis strategi yang mengarahkan proses
penciptaan, penawaran, dan perubahan value dari inisiator kepada stake holdersnya
yang dalam keseluruhan prosesnya sesuai dengan akad dan prinsip-prinsip muamalah
dalam islam.
6. Perbedaan Pemasaran Syariah dan Pemasaran Konvensional
Terdapat beberapa hal yang menjadi pembeda antara pemasaran syariah dan
pemasaran konvensional, yaitu:30
a. Konsep dan Filosofi Dasar
30 Ibid., hal. 28.
29
Perbedaan mendasar antara pemasaran syariah dan pemasaran konvensional
adalah dari filosofi yang melandasinya. Pemasaran konvensional merupakan
pemasaran yang bebas nilai dan tidak mendasarkan Ketuhanan dalam setiap aktivitas
pemasarannya. Sehingga dalam pemasaran konvensional dapat seorang pemasar
memberikan janji-janji kosong hanya sebagai pemikat konsumen untuk membeli
produk yang hanya mementingkan pencapaian target penjualan yang telah ditetapkan
perusahaan. Dalam pemasaran syariah, seorang pemasar harus merasakan bahwasanya
dalam setiap aktivitas pemasarannya ia harus selalu diawasi oleh Allah Swt, sehingga
ia pun akan sangat berhati-hati dalam memasarkan produk yang dijualnya dan tidak
akan memberikan sesuatu yang menyesatkan bagi nasabahnya.
b. Etika Pemasar
Seorang pemasar syariah sangat memegang teguh etika dalam melakukan
pemasaran kepada calon konsumennya. Ia tidak akan memberikan janji bohong, atau
terlalu melebih-lebihkan produk yang ditawarkannya dan menceritakan dengan jujur
produk yang ditawarkannya. Dibandingkan dengan pemasar konvensional, ia
cenderung menggunakan segala macam cara demi mendapatkan konsumen bahkan
dengan cara yang tidak dibenarkan syariat yang sewaktu-waktu menimbulkan
kekecewaan dari konsumen terhadap kualitas produknya.
c. Pendekatan Terhadap Konsumen
Konsumen dalam pemasaran syariah diletakkan sebagai mitra sejajar, dimana
baik perusahaan sebagai penjual produk maupun konsumen sebagai pembeli produk
30
berada di posisi yang sama. Nilai kekeluargaan sangat terasa pada pemasaran syariah
karena konsep mitra sejajar ini menyebabkan seorang pemasar syariah sudah
menganggap konsumen sebagai saudaranya sendiri. Dalam pemasaran konvensional,
konsumen diletakkan sebagai obyek untuk mencapai target penjualan semata.
Konsumen dapat dirugikan karena antara janji dan realitas seringkali berbeda.
Perusahaan setelah mendapatkan target penjualan, tidak akan mempedulikan lagi
konsumen yang telah membeli produknya tanpa memikirkan kekecewaan atas janji
produk yang ditawarkan.
d. Cara Pandang Terhadap Pesaing
Dalam perbankan syariah tidak menganggap pesaing sebagai pihak yang harus
dikalahkan atau bahkan dimatikan. Konsep persaingan dalam pemasaran syariah
menempatkan pesaing sebagai pemacu dirinya untuk menjadi lebih baik tanpa harus
menjatuhkan pesaingnya. Konsep persaingan dalam pemasaran konvensional
menganggap pesaing sebagai pihak lawan yang harus dikalahkan bahkan jika bisa
dimatikan agar eksistensi perusahaan dapat semakin maju. Konsep ini mengakibatkan
perusahaan tersebut minim akan inovasi karena tidak ada motivasi dari pesaing.
e. Budaya Kerja dalam Institusi Bank Syariah
Perbankan syariah harus mempunyai budaya kerja yang berbeda dari perbankan
konvensional, sehingga mampu menjadi suatu keunggulan yang dapat sebagai nilai
tambah di pandangan masyarakat. Budaya kerja yang harus ditanamkan pada setiap
31
sumber daya insani yang bekerja di perbankan syariah haruslah berbudaya kerja yang
meneladani sifat Rasulullah Saw.
B. KPR Syariah Bersubsidi
1. Pengertian Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi
Sebelum kita mengetahui pengertian KPR syariah bersubsidi, mari kita pahami
terlebih dahulu apa definisi Pembiayaan. Pembiayaan atau yang bisa disebut
Penyaluran dana (Financing) adalah salah satu jenis usaha bank syariah. Menurut
Undang-Undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah yang dimaksud
dengan pembiayaan adalah penyediaan dana atau tagihan yang dipersamakan dengan
itu berupa:31
a. Transaksi bagi hasil dalam bentuk mudharabah dan musyarakah;
b. Transaksi sewa-menyewa dalam bentuk ijarah atau sewa beli dalam bentuk
ijarah muntahiya bittamlik;
c. Transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam, dan istishna;
d. Transaksi pinjam-meminjam dalam bentuk piutang qard; dan
e. Transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah untuk transaksi multi jasa.
Pembiayaan atau financing adalah pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak
kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan
31 Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2012),
hal.78.
32
sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang
dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan.32
Pembiayaan dengan prinsip jual beli ditujukan untuk memiliki barang.33
Prinsip jual beli dilaksanakan sehubungan dengan adanya perpindahan kepemilikan
barang atau benda (transfer of property). Tingkat keuntungan bank ditentukan di depan
dan menjadi bagian harga atas barang yang dijual.
Pembiayaan digolongkan menjadi dua jenis berdasarkan tujuan, yaitu
pembiayaan yang bersifat produktif dan pembiayaan yang bersifat konsumtif.
Pembiayaan produktif adalah bentuk pembiayaan yang bertujuan untuk memperlancar
jalannya proses produksi, mulai dari saat pengumpulan bahan mentah, pengolahan,
dan sampai kepada proses penjualan barang-barang yang sudah jadi. Pembiayaan
produktif bertujuan untuk memungkinkan penerima pembiayaan dapat mencapai
tujuannya yang apabila tanpa pembiayaan tersebut tidak mungkin dapat diwujudkan.
Pembiayaan konsumtif adalah bentuk pembiayaan yang bertujuan untuk memperoleh
barang-barang atau kebutuhan-kebutuhan lainnya guna memenuhi keputusan dalam
konsumsi.34
Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) termasuk pembiayaan yang
bersifat konsumtif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk pembiayaan yang bersifat
32 M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis
(Bandung: CV Pustaka Setia, 2012), hal. 146.
33 Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisi Fiqih dan Keuangan (Jakarta: Rajawali Press, 2011),
hal. 97.
34 Veithzal Rivai dan Arviyan Arifin, Islamic Bank: Sebuah Teori, Konsep, dan Aplikasi
(Jakarta: Bumi Aksara, 2010), hal. 715.
33
kebutuhan konsumtif, seperti pembiayaan untuk pembelian rumah, kendaraan
bermotor, pembiayaan pendidikan dan apapun yeng bersifat konsumtif.35
KPR atau Kredit Pemilikan Rumah Syariah adalah fasilitas kredit atau
pembiayaan yang diberikan lembaga keuangan syariah dalam hal ini bank syariah bagi
seluruh lapisan masyarakat untuk membantu memiliki rumah beserta tanah dengan
fasilitas cicilan tetap dengan margin keuntungan yang telah disepakakati bersama antar
bank dan nasabah, yang mewajibkan nasabah untuk mengembalikan dana tersebut
sesuai jangka waktu yang telah ditentukan bersama. Harga jualnya biasanya sudah
ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan pembeli.
Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika nasabah menandatangani perjanjian
pembiayaan jual beli rumah, dengan angsuran tetap hingga jatuh tempo pembiayaan.
Dengan adanya kepastian jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar sampai masa
angsuran selesai, nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naik/turunnya
angsuran ketika suku bunga bergejolak. Pembiyaan rumah ini dapat digunakan untuk
membeli rumah (rumah, ruko, rukan, apartemen) baru maupun bekas, membangun
atau merenovasi rumah.
Sebelum pembiayaan direalisasikan, terlebih dahulu harus dibuat akad atau
perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban antara bank dengan nasabah penerima
fasilitas pembiayaan. Dalam praktik, akad atau perjanjian pembiayaan memiliki
35 M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis), hal.
146.
34
berbagai macam istilah, antara lain perjanjian pembiayaan, persetujuan membuka
pembiayaan, dan sebagainya.
Disamping mengatur hak dan kewajiban bank serta nasabah, perjanjian atau
persetujuan antara bank dengan nasabah penerima fasilitas pembiayaan (debitur)
juga berfungsi sebagai perikatan pokok dari perjanjian pengikatan jaminan
(accessoir).
Pada KPR syariah bersubsidi tidak terdapat perbedaan yang jauh mengenai
konsep dasar yang terkandung pada KPR syariah non subsidi. Pada KPR syariah
bersubsidi terdapat suatu keringan yang berikan oleh pemerintah dalam memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat kelas ekonomi menengah kebawah.
Pembiayaan KPR syariah bersubsidi adalah pembiayaan yang diterbitkan oleh
lembaga penerbit pembiayaan yang telah beroperasi dengan prinsip syariah dalam
rangka pemilikan rumah sederhana sehat (RSH) yang dibeli dari pengembang.36
Menurut Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 3 dan 4 tahun 201237,
Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera syariah Tapak, yang selanjutnya disebut KPR
Sejahtera Syariah Tapak, adalah pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dengan
dukungan FLPP yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana yang beroperasi secara syariah
36 Kamus Istilah KEMENPERA, “Pengertian KPR Syariah Bersubsidi”, diakses pada 12
Februari 2014 dari http://www.kemenpera.go.id/?op=kamus&page=1&act=detail&kat=K&srch=&fld=
37 Permenpera Nomor 3 Tahun 2014 mengatur tentang Pengadaan Perumahan Melalui
Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera Dengan Dukungan FLPP. Sedangkan Permenpera
Nomor 4 Tahun 2014 mengatur tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengadaan Perumahan Melalui
Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera Dengan Dukungan FLPP.
35
kepada MBR dalam rangka pemilikan Rumah Sejahtera Tapak yang dibeli dari orang
perseorangan dan/atau Badan Hukum.
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) adalah dukungan fasilitas
likuiditas pembiayaan perumahan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang
pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat.
MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga
perlu mendapat dukungan Pemerintah untuk memperoleh rumah. Sesuai dengan
ketentuan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat tentang pengadaan perumahan dan
permukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR/KPRS
Bersubsidi.38
KPR syariah subsidi ini diberikan kepada Kelompok Sasaran yaitu Masyarakat
MBR yang memiliki penghasilan tetap maupun tidak tetap maksimal sebesar Rp
4.000.000 perbulan.
Dalam memenuhi kebutuhan rumah bersubsidi, diperlukan kerja sama antara
pihak developer, bank dan pemerintah yaitu dengan Kementerian Perumahan Rakyat
(KEMENPERA). Pada KPR subsidi nasabah diberikan banyak sekali kemudahan dan
keringanan yang diberikan pemerintah dibandingkan dengan KPR biasa atau non
subsidi, yaitu:
a. Jangka waktu pelunasan KPR mencapai 20 tahun
38 Ketentuan Permenpera No.3 Tahun 2014 Tentang Pengertian MBR yang Memperoleh
Bantuan Subsidi Pemilikan Rumah
36
b. Margin yang ringan sebesar 7,25% per tahun
c. Uang muka dan biaya pengurusan sangat ringan
d. Angsuran ringan dan tetap sampai dengan masa pelunasan berakhir
e. Mendapatkan asuransi jiwa dan asuransi kebakaran secara cuma-cuma
2. Rukun dan Syarat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi
Inti dari sebuah rukun dalam pembiayaan jual beli yaitu kerelaan (ridha)
kedua belah pihak untuk melakukan transaksi atau akad jual beli. Akan tetapi, karena
unsur kerelaan itu merupakan unsur hati yang sulit untuk digambarkan, maka
diperlukanlah indikasi yang menunjukkan kerelaan itu dari kedua belah pihak yang
melakukan transaksi atau akad.39 Maka diperlukanlah sebuah rukun-rukun dalam
jual beli yang harus dipenuhi sehingga dapat dikatakan sah.
Sebagaimana rukun pembiayaan KPR syariah yang secara umum sama
dengan rukun dalam jual beli dapat dikatakan sah apabila, yaitu:40
a. Ada pihak yang berakad (penjual dan pembeli) adalah pihak yang memiliki
barang untuk dijual dan pihak yang memerlukan atau akan membeli barang
b. Ada barang yang diperjual belikan serta harga barang (objek yang diakadkan)
c. Shigat (lafal ijab dan qabul)
39 Abdul Rahman Ghazaly, dkk, Fiqh Muamalat (Jakarta: Kencana, 2010), hal.71.
40 M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis, hal. 150.
37
Syarat bai’ al-murabahah adalah:
a. Penjual harus memberitahu biaya modal kepada nasabah
b. Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan
c. Kontrak harus bebas dari riba
d. Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah
pembelian
e. Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian.
3. Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Dengan Akad Murabahah
Konsep pembiayaan kredit rumah ini diadopsi oleh Perbankan Islam kedalam
jenis produk pendanaan dengan akad murabahah. Pihak bank membeli rumah yang
diperlukan nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah sebesar harga beli
ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati oleh bank dan nasabah.
Murabahah adalah transaksi jual beli di mana bank menyebut jumlah
keuntungannya. Bank bertindak sebagai penjual, sementara nasabah sebagai
pembeli. Harga jual adalah harga beli bank dari pemasok ditambah keuntungan
(margin). Kedua belah pihak harus menyepakati harga jual dan jangka waktu
pembayaran. Harga jual dicantumkan dalam akad jual beli dan jika telah disepakati
tidak dapat berubah selama berlakunya akad. Dalam perbankan syariah murabahah
selalu dilakukan dengan cara pembayaran cicilan (bi tsaman ajil, atau muajjal).
38
Dalam transaksi ini barang diserahkan segera setelah akad, sementara pembayaran
dilakukan secara tangguh/cicilan.41
Secara singkat, murabahah adalah akad jual beli barang dengan menyatakan
harga perolehan dan keuntungan yang disepakati oleh penjual dan pembeli. Akad ini
merupakan salah satu bentuk natural certainty contracts karena dalam murabahah
ditentukan besarnya required rate of profit (keuntungan yang ingin diperoleh).
Karena dalam definisinya disebut adanya “keuntungan yang disepakati”,
karakteristik murabahah adalah penjual harus memberitahu pembeli tentang harga
pembelian barang dan menyatakan jumlah keuntungan yang ditambahkan pada biaya
tersebut.42
Bai’ al-murabahah merupakan suatu akad yang telah memberikan banyak
manfaat kepada bank syariah. Salah satu keuntungan tersebut muncul dari selisih
harga beli dari penjual dengan harga jual kepada nasabah. Selain itu, sistem ini juga
sangat sederhana, sehingga memudahkan penanganan administrasinya di bank
syariah. Dalam sistem ekonomi saat ini, terdapat kesulitan-kesulitan dalam
penerapan mudharabah dan musyarakah untuk pembiayaan beberapa sektor. Oleh
karena itu, beberapa pandangan membolehkan penggunaan murabahah sebagai
bentuk pembiayaan alternatif dengan syarat-syarat tertentu.
41 Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisi Fiqih dan Keuangan, hal. 98. 42 M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis, hal. 150.
39
Pada mulanya murabahah bukan merupakan bentuk pembiayaan, melainkan
hanya alat untuk menghindar dari riba (bunga) dan bukan merupakan instrumen ideal
untuk mengemban tujuan real ekonomi Islam. Instrumen ini hanya digunakan
sebagai langkah transisi yang diambil dalam proses islamisasi ekonomi, dan
penggunaannya hanya terbatas pada islamisasi ekonomi, dan penggunaannya hanya
terbatas pada kasus-kasus ketika mudharabah dan musyarakah tidak/belum dapat
diterapkan. Murabahah muncul bukan hanya untuk menggantikan “bunga” dengan
“keuntungan”, melainkan sebagai bentuk pembiayaan yang diperbolehkan oleh
ulama syariat dengan syarat-syarat tertentu. Apabila syarat-syarat ini tidak dipenuhi,
murabahah tidak boleh digunakan dan cacat menurut syariah.43
Salah satu produk bank syariah yang menggunakan akad murabahah, yaitu
produk kredit pemilikan rumah atau KPR. Pembiayaan pemilikan rumah kepada
perorangan untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan rumah
(tempat tinggal) dengan mengunakan prinsip jual beli (murabahah) dimana
pembayarannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di
muka dan dibayar setiap bulan. Harga jualnya biasanya sudah ditambah dengan
margin keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan pembeli.
Kredit pemilikan rumah haruslah terhindar dari praktek maisir (perjudian),
gharar (ketidakjelasan), riba (tambahan), dan batil (ketidakadilan). Bank membeli
barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah
43 Ibid., hal. 152.
40
dan bebas riba. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan)
dengan harga jual senilai harga beli ditambah margin keuntungannya. Dalam kaitan
ini bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut
biaya yang diperlukan. Nasabah kemudian membayar harga barang yang telah
disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. Untuk
mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank
dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.
Dalam bank konvensional, riba ditemui ketika nasabah meminjam uang
untuk membeli rumah. Sedangkan pada bank syariah tidak meminjamkan uang
tetapi menjual rumah tersebut kepada nasabah. Akad yang dipakai adalah jual dan
beli (murabahah)
4. Manfaat Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi
Pada umumnya manfaat pembiayaan KPR syariah bersubsidi adalah sama
terhadap pembiayaan-pembiayaan yang disalurkan kepada nasabah. Adapun manfaat
bagi bank dan bagi nasabah.
a. Bagi Bank
Manfaat pembiayaan murabahah (KPR syariah) bagi bank, yaitu:
1. Sebagai salah satu bentuk penyaluran dana untuk memperoleh pendapatan
dalam bentuk margin.44
44 Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah, hal. 205.
41
2. Bank dapat dipercaya oleh nasabahnya dalam bermitra untuk menggunakan
produk-produk/jasa yang ada di bank tersebut.
3. Pembiayaan perumahan merupakan produk yang sangat diminati oleh
masyarakat untuk memiliki rumah, karena rata-rata masyarakat tidak mampu
menyediakan dana yang cukup untuk membeli rumah secara cash/tunai.
b. Bagi Nasabah
Manfaat pembiayaan murabahah (KPR syariah) bagi nasabah, yaitu:
1. Memudahkan masyarakat untuk memiliki rumah bersubsidi pemerintah
dengan cara mencicil tanpa perlu menunggu memiliki dana cash untuk
membeli sebuah rumah.
2. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan sistem bunga yang ada pada bank
konvensional apabila suku bunga tidak stabil. Karena pada KPR syariah
nasabah hanya perlu membayar cicilan seharga rumah ditambah dengan
biaya-biaya serta margin keuntungan yang diperuntukan bagi bank, serta
cicilan tersebut bersifat tetap sampai pembiayaan tersebut lunas.
3. Masyarakat golongan menengah bawah yang mengajukan KPR bersubsidi
akan mendapatkan keuntungan dan keringanan yang tidak akan didapat dari
KPR non subsidi.
C. Review Studi Terdahulu
42
Dari beberapa skripsi dan jurnal yang terdapat di perpustakaan Fakultas
Syariah dan Hukum maupun perpustakaan utama UIN Syarif Hidayatullah Jakarta
terhadap beberapa sumber kepustakaan, agar tidak terjadi pengulangan penelitian
terhadap objek yang sama dan untuk membandingkan antara penelitian terdahulu agar
mendukung materi dalam penelitian ini, maka penulis melakukan review studi
terdahulu. Adapun review studi terdahulu yang penulis telah kaji adalah:
1. “Analisa Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR) BTN Syariah (Studi Kasus
Pada Bank BTN Syariah Unit Usaha Harmoni Jakarta).” Oleh Dian Lestari
Konsentrasi Perbankan Syariah, Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam),
Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah
Jakarta 2006. Pembahasan dalam skripsi ini betujuan untuk mengetahui konsep,
prosedur atau mekanisme pembiayaan KPR syariah, mengetahui tinjauan hukum
islam, mengetahui prosedur penentu margin dan mengetahui kebijakan bank yang
berkenaan dengan KPR serta menganalisis dan mengevaluasi berdasarkan analisis
SWOT dan strateginya. Hasil dari penelitian ini adalah KPR syariah merupakan
praktek murabahah dengan pesan, bila rukun dan syarat pada akad ini terpenuhi
semuanya maka dapat dikatakan bahwa transaksi tersebut sah. Prosedur dan
mekanisme pengajuan pembiayaan KPR syariah meliputi empat tahap, yaitu
tahapan pengajuan permohonan pembiayaan KPR, tahapan analisa (analisa
kemampuan, kemauan, dan agunan), tahapan persetujuan, dan tahapan
pelaksanaan/penandatanganan akad.
43
2. “Konsep Kelayakan Nasabah dalam Mengajukan Pembiayaan KPR Syariah
Bersubsidi (Studi Kasus Pada BTN Syariah).” Oleh Siti Nurul Mariana
Konsentrasi Perbankan Syariah Prodi Muamalat (Ekonomi Islam), Fakultas
Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta 2009.
Pembahasan dalam skripsi ini bertujuan untuk mengetahui penerapan konsep
operasional pembiayaan KPR syariah bersubsidi yang ditawarkan oleh BTN
Syariah, mengetahui perkembangan yang dijalankan oleh BTN Syariah terhadap
pembiayaan KPR syariah bersubsidi, dan mengetahui pembiayaan KPR syariah
bersubsidi di BTN Syariah sudah sesuai prinsip syariah yang berlaku. Hasil dari
penelitian ini adalah prosedur operasional dalam memberikan pembiayaan KPR
subsidi adalah nasabah mengisi formulir permohonan dan melengkapi data-data
pribadi yang diperlukan pihak bank, setelah itu bank memverifikasi ulang data
nasabah tersebut untuk ke tahap selanjutnya. Perkembangan dari program
pembiayaan KPR syariah bersubsidi ini pada tahun 2005 hanya baru 5 nasabah
saja yang sudah disalurkan, akan tetapi telah mengalami pertumbuhan yang sangat
cepat dan pada tahun 2009 menjadi 5000 nasabah. Pembiayaan KPR syariah
bersubsidi di BTN Syariah sudah sesuai prinsip-prinsip syariah, karena semua
produk bank syariah yang ada di Indonesia sudah memiliki persetujuan oleh
Dewan Pengawas Syariah (DPS) dan pembiayaan KPR subsidi ini menggunakan
akad murabahah sesuai fatwa-fatwa yang berlaku, yaitu objek pembiayaan sudah
44
menjadi milik atau atas nama bank yang selanjutnya dijual kepada nasabah dengan
harga pokok ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati.
3. “Analisis Kebijakan Kepemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi Dengan SKIM
Syariah (Studi Kasus Pada Bank BTN Syariah Unit Usaha Harmoni Jakarta)”.
Oleh Abdi Kurniawan Alusyi Konsentrasi Perbankan Syariah, Prodi Muamalat
(Ekonomi Islam), Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif
Hidayatullah Jakarta 2010. Pembahasan dalam skripsi ini bertujuan untuk
mengetahui mekanisme pembiayaan BTN Syariah dalam menyediakan KPR bagi
golongan masyarakat berpenghasilan rendah dengan skim syariah, mengetahui
sistem penyaluran pembiayaan BTN Syariah dalam menyalurkan KPR syariah
bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah, mengetahui tingkat
keberhasilan BTN Syariah dalam penyaluran KPR syariah bersubsidi. Hasil dari
penelitian ini adalah mekanisme pembiayaan KPR yang sering digunakan oleh
perbankan syariah adalah pertama akad murabahah dengan jual beli bayar angsur,
kedua akad istishna atau jual beli pesanan, dan ketiga akad ijarah muntahia
bittamlik (IMBT) atau sewa beli (leasing syariah). Pada BTN Syariah secara
umum mekanisme penyaluran hamper sama dengan KPR syariah pada umumnya,
yang membedakan terdapat persyaratan tambahan, yaitu surat keterangan belum
mempunyai rumah yang dikeluarkan oleh kantor kelurahan dan kantor kecamatan
nasabah menetap. Tingkat keberhasilan BTN Syariah dalam menyalurkan KPR
syariah bersubsidi belum dapat mencapai target yang ditentukan untuk wilayah
45
Tangerang, yaitu hanya 25% dari target 200 unit yang ditentukan untuk wilayah
Tangerang.
Berdasarkan review terhadap studi terdahulu, sudah jelas perbedaan
pembahasan dengan skripsi yang akan penulis bahas, yaitu pada skripsi terdahulu
membahas analisis kelayakan nasabah dalam mengajukan pembiayaan KPR Syariah
bersubsidi, mekanisme pembiayaan KPR bersubsidi dengan skim syariah, sistem
penyaluran pembiayaan KPR bersubsidi, dan penyelesaian KPR bermasalah pada.
Sedangkan skripsi yang akan penulis bahas menekankan strategi pemasaran yang
dilakukan pihak perusahaan dalam meningkatkan penyaluran pembiayaan Kredit
Pemilikan rumah (KPR) syariah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah,
pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada objek penelitian di periode tahun
sebelumnya, serta kendala pemasaran pembiayaan Kredit Permilikan Rumah (KPR)
syariah bersubsidi.
46
BAB III
GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN KPR BTN SEJAHTERA TAPAK iB
A. Latar Belakang dan Perkembangan Bank Tabungan Negara (BTN)
Syariah
Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah merupakan Strategic Bussiness Unit
(SBU) atau Unit Usaha Syariah (UUS) dari Bank Tabungan Negara (BTN) yang
menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi pada tanggal 14
Februari 2005 melalui pembukaan Kantor Cabang Syariah pertama di Jakarta.
Pembukaan SBU ini guna melayani tingginya minat masyarakat dalam
memanfaatkan jasa keuangan Syariah dan memperhatikan keunggulan prinsip
Perbankan Syariah, adanya Fatwa MUI tentang bunga bank, serta melaksanakan
hasil RUPS tahun 2004.45
Oleh karena itu, untuk mengantisipasi ketiga hal diatas, Bank Tabungan
Negara mencoba membuka operasional unit usaha syariah melalui:
a. Jaringan Kantor Cabang Syariah
b. Jaringan Dibawah Kantor Cabang Syariah
c. Layanan Syariah Di Jaringan Kantor Cabang
45 BTN, “Latar Belakang BTN Syariah”, diakses pada 9 April 2014 dari
http://www.btn.co.id/Syariah/Tentang-Kami/Profil-BTN-Syariah.aspx
47
Unit Usaha Syariah Bank BTN menawarkan layanan finansial yang sesuai
dengan prinsip-prinsip Islam dengan berbagai Produk Pembiayaan dan Produk
Pendanaan. Melalui beragam produk dan layanan perbankan dengan skema
keuangan yang bervariasi, serta beroperasi dengan prinsip bagi hasil, Unit Usaha
Syariah menjadi alternatif solusi perbankan yang kredibel dan menguntungkan
segenap segmen masyarakat Indonesia. Pengembangan perbankan syariah di
Indonesia sesuai Arsitektur Perbankan Indonesia (API) melalui sistem perbankan
ganda (Dual Banking System) mendorong Bank BTN Konvensional dan Unit Usaha
Syariah bersinergi untuk turut mendukung mobilisasi dana masyarakat secara lebih
luas, guna meningkatkan kemampuan pembiayaan bagi sektor-sektor perekonomian
nasional.46
Sepanjang tahun 2013, Unit Usaha Syariah berhasil mencatatkan
pertumbuhan yang signifikan. Total Asset mengalami pertumbuhan sebesar 24,87%
dari posisi Desember 2012 sebesar Rp 7,66 triliun menjadi sebesar Rp 9,57 triliun
pada bulan Desember 2013. Laba pada bulan Desember 2013 mencapai Rp 229,39
miliar atau mengalami pertumbuhan sebesar 64% dari Desember 2012 sebesar Rp
140,02 miliar. Realisasi Pembiayaan Baru pada Desember 2013 sebesar Rp 4,47
triliun. Realisasi Desember 2013 mengalami pertumbuhan 26% dari Desember 2012
sebesar Rp 3,56 triliun. Pertumbuhan ini didominasi oleh sektor perumahan dengan
komposisi sebesar 57%, sementara untuk non perumahan sebesar 43%. Posisi
46 Bank BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2013, hal. 84.
48
Pembiayaan Desember 2013 sebesar Rp 8,08 triliun atau mengalami pertumbuhan
sebesar 35% dari Desember 2012 sebesar Rp 6,00 triliun.
Pertumbuhan ini didominasi oleh sektor perumahan dengan komposisi
sebesar 63%, sementara untuk sektor non perumahan hanya sebesar 37%. Dana
Pihak Ketiga Desember 2013 sebesar Rp 6,59 triliun, atau mengalami pertumbuhan
15% dari Desember 2012 sebesar Rp 5,75 triliun. Pertumbuhan DPK didominasi
oleh Deposito berjangka sebesar Rp 4,58 triliun dibandingkan Giro sebesar Rp 1,15
triliun, Tabungan sebesar Rp 854,44 miliar. Non Performing Financing Desember
2012 sebesar Rp 142,78 miliar, pada Desember 2013 mengalami penurunan sebesar
Rp 49,29 miliar menjadi sebesar Rp 93,49 miliar, dari sisi prosentase mengalami
penurunan sebesar 1% dari Desember 2012 sebesar 2,38% menjadi 1,16% pada
Desember 2013. Dengan perkembangan yang sangat positif tersebut, Unit Usaha
Syariah meraih peningkatan Laba Tahun Berjalan di akhir 2013 sebesar 64%, dari
pencapaian 2012 sebesar Rp 140,02 miliar menjadi sebesar Rp 229,39 miliar dan
pencapaian tersebut memberikan kontribusi sebesar 15% terhadap total Laba Bank
BTN.
Pengakuan atas kinerja Unit Usaha Syariah juga didapat dari banyaknya
penghargaan yang diterima di tahun 2013, antara lain:47
47 Ibid., hal. 85.
49
Tabel 3.1
Penghargaan Unit Usaha Syariah BTN dari Berbagai Lembaga
LEMBAGA TEMA PENGHARGAAN KATEGORI
The Marketeers Silver Brand Champion of Most
Preferred KPR Brand Bank Aset < 100 Triliun
Info Bank 5th Best Overall Performance Islamic Businees Unit
Info Bank 1st Best Phone Handling Islamic Businees Unit
Info Bank Sharia Finance Awards Kinerja Keuangan 2012
Karim Business
Consulting 2nd Sharia Skill Competition Kinerja Keuangan 2012
Karim Business
Consulting
3rd The Most Expansive Third
Party Fund Sharia Unit, Aset > 500 M
Karim Business
Consulting 3rd The Best Sharia Unit Sharia Unit, Aset > 500 M
Karim Business
Consulting
3rd The Most Expansive
Financing Sharia Unit, Aset > 500 M
MENPERA 1st Bank Pelaksana KPR Sejahtera
Melalui Program FLPP
Pelaksana KPR Sejahtera
Terbaik Kategori Bank
Syariah
1. Tujuan Pendirian
a. Untuk memenuhi kebutuhan Bank dalam memberikan pelayanan jasa
keuangan syariah.
b. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha Bank.
c. Meningkatkan ketahanan Bank dalam menghadapi perubahan lingkungan
usaha.
d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap nasabah
dan pegawai.
50
2. Perkembangan Jaringan
Jaringan UUS Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah telah memiliki
jaringan yang tersebar di seluruh Indonesia dengan rincian sebagai berikut:
Tabel 3.2
Jaringan Unit Usaha Syariah di Indonesia
NO JENIS JUMLAH
1 Kantor Cabang Syariah 22
2 Kantor Cabang Pembantu Syariah 21
3 Kantor Layanan Syariah 240
B. Visi dan Misi
Visi dan Misi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah sejalan dengan Visi Bank
Bank Tabungan Negara (BTN) yang merupakan Strategic Business Unit dengan peran
untuk meningkatkan pelayanan dan pangsa pasar berdasarkan bisnis sesuai syariah.
Visi dari BTN Syariah, yaitu "Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan
terkemuka dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan
bersama." Sedangkan Misi BTN Syariah, yaitu:
a. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.
b. Memberikan pelayanan jasa keuangan Syariah yang unggul dalam pembiayaan
perumahan dan produk serta jasa keuangan Syariah terkait sehingga dapat
51
memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang
diharapkan.
c. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip Syariah
sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan
lingkungan usaha serta meningkatkan shareholders value.
d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap stakeholders
serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.
C. Struktur Organisasi Pengurusan BTN Syariah
52
D. Produk-Produk Pada BTN Syariah
1. Produk Pendanaan (funding) BTN Syariah
a. Tabungan BTN Batara iB
Tabungan BTN Batara iB adalah Produk Tabungan sebagai media
penyimpanan dana dalam rupiah dengan menggunakan akad sesuai syariah yaitu
Wadi’ah, bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus yang
menguntungkan dan bersaing bagi nasabah. Melalui prinsip ini, Unit Usaha
Syariah tidak memberikan bagi hasil kecuali bonus yang tidak diperjanjikan
(athaya). Pemberian bonus dibagikan secara bulanan, sehingga nasabah akan
menerima pembagian bonus setiap bulan. Melalui produk ini, Bank BTN
memberikan kemudahan dan kenyamanan layanan, antara lain hanya dengan
setoran awal Rp 50.000 dapat memiliki Tabungan BTN Batara iB.
Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana tabungan
dapat dilakukan di seluruh Kantor Cabang Syariah Bank BTN dan Kantor
Layanan Syariah pada Kantor Cabang/Kantor Cabang Pembantu serta Bank BTN
(Konvensional) di seluruh Indonesia. Demikian halnya dengan keleluasaan dalam
melakukan transaksi melaui ATM yang dapat digunakan untuk melakukan
pembayaran di tempat-tempat yang berlogo Visa serta dapat digunakan diseluruh
mesin ATM yang berlogo Link, Bersama, Visa dan Plus di dalam dan di luar
Negeri.
53
b. Tabungan BTN Prima iB
Tabungan BTN Prima iB adalah Produk Tabungan sebagai media
penyimpanan dana dalam rupiah dengan menggunakan akad sesuai syariah
yaitu Mudharabah Mutlaqah, bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan
dan bersaing bagi nasabah atas simpanannya. Prinsip ini mengakui bahwa
pendanaan yang ditanam nasabah merupakan investasi, di mana nasabah akan
menerima hasil pembagian sesuai rasio (nisbah) yang telah disepakati dengan
Bank. Nisbah dibayarkan ke rekening nasabah secara bulanan.
c. Tabungan BTN Haji iB
Tabungan BTN Haji iB adalah Produk tabungan sebagai media
penyimpanan dana dalam rupiah untuk Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH),
dengan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah Mutlaqah
(Investasi), bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan dan bersaing bagi
nasabah atas simpanannya. Untuk memenuhi kebutuhan ibadah Haji, Unit Usaha
Syariah Bank BTN menyediakan Tabungan BTN Haji iB. Tabungan ini memang
khusus digunakan untuk melengkapi kebutuhan naik haji nasabah dan didasarkan
pada prinsip Mudharabah. Dengan prinsip ini, nasabah akan menerima
pembagian bagi hasil sesuai nisbah atau rasio yang telah disepakati dengan Bank.
Selanjutnya, Unit Usaha Syariah akan membayar pembagian hasil tersebut ke
rekening nasabah setiap bulan.
54
Kentungan dan kenyamanan layanan yang diperoleh nasabah antara
lain, hanya dengan setoran awal Rp100.000 dapat memiliki Tabungan BTN Haji
iB, sedangkan penyetoran lanjutan maupun penarikan dana tabungan dapat
dilakukan di seluruh Kantor Cabang Syariah Bank BTN dan layanan Syariah pada
Kantor Cabang/Kantor Cabang Pembantu Bank BTN (konvensional) di seluruh
Indonesia. System pada Kantor Cabang Syariah telah online dengan SISKOHAT
Departemen Agama, sehingga apabila dana nasabah telah mencukupi, nasabah
dapat melakukan pembayaran Biaya Penyelenggaraan Ibadah Haji dan langsung
mendapatkan porsi keberangkatan. Selain itu, nasabah diprioritaskan terdaftar
sebagai Calon Jemaah Haji setelah memperoleh dan menunjukkan Surat
Pendaftaran Pergi Haji dari KANDEPAG domisili penabung.
d. TabunganKu iB
TabunganKu iB adalah produk tabungan perorangan dengan syarat
yang mudah dan ringan yang diterbitkan secara bersama-sama oleh bank-bank di
Indonesia guna menumbuhkan budaya menabung serta meningkatkan
kesejahteraan masyarakat.
e. Giro BTN iB
Giro Batara iB adalah simpanan dana Perorangan/Korporasi untuk
memperlancar aktivitas bisnis dan penarikan dana dapat dilakukan dengan
cek/bilyet giro atau sarana pemindahbukuan lainnya. Menggunakan akad sesuai
syariah yaitu Wadi’ah, bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi boleh memberikan
55
bonus yang menguntungkan bagi nasabah. Nasabah dapat memanfaatkan produk
ini untuk membantu aktifitas dan kelancaran transaksi keuangan untuk kegiatan
usahanya. Selain itu, Giro BTN iB memberikan berbagai fasilitas, seperti fasilitas
jaringan Kantor Cabang Syariah yang terus bertambah dan jaringan ATM Bank
BTN serta jaringan ATM Bersama, Link, Visa dan Plus yang tersebar luas di
dalam dan luar negeri.
f. Giro BTN Prima iB
Giro BTN Prima iB merupakan produk penyimpanan dana yang
bersifat investasi atau berjangka yang penarikannya hanya dapat dilakukan
menurut syarat-syarat tertentu dengan menggunakan Cek, Bilyet Giro, sarana
perintah pembayaran lainnya atau melalui pemindahbukuan, dengan imbalan bagi
hasil yang bersaing bagi nasabah berdasarkan prinsip Mudaharabah. Giro BTN
Prima iB merupakan produk yang diluncurkan sejak bulan November 2009 dan
menerapkan prinsip Mudharabah.
Dengan prinsip ini, nasabah diharuskan menjaga saldo minimal tertentu
selama jangka waktu yang telah disepakati bersama. Nasabah akan menerima bagi
hasil sesuai nisbah atau rasio yang telah disepakati dengan Bank. Giro BTN Prima
iB memberikan fasilitas tambahan sebagai media transaksi yang terkait dengan
Program BPO/BPPT atau Bantuan Pengembangan Operasional/Bantuan
Pengembangan Perguruan Tinggi, yaitu suatu program yang diberikan kepada
para nasabah lembaga pendidikan yang telah menjalin kerja sama dalam bidang
56
pengelolaan dana dengan Bank guna membantu meningkatkan kelancaran
aktivitas bisnis para nasabah.
g. Deposito BTN iB
Deposito BTN iB adalah Produk penyimpanan dana dalam bentuk
simpanan deposito dengan jangka waktu tertentu sesuai pilihan/keinginan nasabah
dan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah Mutlaqah (Investasi),
bank memberikan bagi hasil yang bersaing bagi nasabah atas simpanan
depositonya. Produk ini merupakan bentuk kemitraan bisnis antara Bank dengan
nasabah. Dengan prinsip ini, nasabah hanya dapat menarik rekening pada saat
yang telah disepakati bersama. Nasabah sebagai pemilik dana, atau disebut
sohibul maal, bertindak sebagai penyedia dana. Sementara Bank sebagai
pengelola dana atau mudharib, bertanggung jawab mengelola dana tersebut. Hasil
investasi dibagi antara nasabah dan Bank berdasarkan nisbah atau rasio bagi hasil
yang telah disepakati bersama.
Kentungan dan kenyamanan layanan yang diberikan produk ini adalah
bagi hasil yang menarik dan kompetitif serta dapat diakumulasikan dengan
simpanan pokok deposito, sehingga menjadikan investasi lebih cepat
berkembang. Tersedia pilihan jangka waktu yang dapat ditentukan sendiri sesuai
dengan kebutuhan yaitu: 1, 3, 6, 12 atau 24 bulan, bebas memperpanjang deposito
secara otomatis (Automatic Roll Over/ARO). Selain itu, nasabah dapat memilih
untuk menginvestasikan kembali bagi hasil bulanan Deposito Batara iB ke pokok
57
deposito atau ditransfer ke rekening Giro Batara iB atau Tabungan Batara iB yang
dapat ditarik setiap saat. Kemudian, nasabah dapat membuka rekening atas nama
dua orang pribadi (joint account) dan apabila membutuhkan dana segera,
pencairan Deposito Batara iB tidak dikenakan pinalti/denda.
2. Produk Pembiayaan (financing) BTN Syariah
a. KPR BTN Sejahtera iB
KPR BTN Sejahtera iB adalah pembiayaan kepada nasabah perorangan
yang tergolong Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan akad
Murabahah (jual beli) dalam rangka pemilikan rumah. Pembiayaan KPR
Sejahtera Syariah merupakan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dengan
dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari Kementerian
Perumahan Rakyat, yang diperuntukkan kepada Masyarakat Berpenghasilan
Rendah (MBR) dalam rangka pemilikan Rumah Sejahtera atau Rumah Sejahtera
Susun.
b. KPR BTN Platinum iB
KPR BTN Platinum iB adalah pembiayaan kepada nasabah perorangan
dengan akad Murabahah (jual beli) dalam rangka pemilikan rumah, ruko, rusun
atau apartemen kondisi baru maupun second.
58
c. KPR BTN Indent iB
KPR BTN Indent iB adalah pembiayaan kepada nasabah perorangan
dalam rangka pemilikan rumah, ruko, rusun atau apartemen dengan akad Istishna’
(pesanan).
d. Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB
Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB adalah pembiayaan kepada
nasabah perorangan dengan akad Murabahah (jual beli) dalam rangka
membangun atau merenovasi rumah, ruko atau bangunan tempat tinggal lainnya
di atas tanah yang telah dimiliki oleh pemohon, baik untuk dipakai sendiri maupun
disewakan.
e. Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB
Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB adalah pembiayaan kepada
nasabah perorangan dengan akad Murabahah (jual beli) dalam rangka pemilikan
kendaraan bermotor yang diperuntukan untuk kepentingan pribadi. Unit Usaha
Syariah menawarkan produk-produk tersebut dengan prinsip jual beli
(Murabahah) dengan tingkat harga dan marjin yang disepakati bersama dengan
nasabah.
Unit Usaha Syariah menjualnya ke nasabah dalam tingkat harga dan
marjin yang telah disepakati. Lalu, nasabah membayar secara periodik, dengan
nilai setara pembayaran angsuran kendaraan atau rumah pada umumnya.
pembiayaan kendaraan bermotor, nasabah akan mendapatkan keuntungan berupa
59
angsuran tetap (fixed) sampai masa pembiayaan selesai, jangka waktu pembiayaan
maksimal lima tahun (mobil) dan 4 tahun (sepeda motor), maksimal pembiayaan
Bank 80% dari harga beli di dealer dan 20% sisanya merupakan kontribusi uang
muka nasabah.
f. Pembiayaan Multijasa BTN iB
Pembiayaan Multijasa BTN iB adalah pembiayaan yang dapat
digunakan untuk keperluan mendanai berbagai kebutuhan layanan jasa bagi
nasabah dengan menggunakan akad Kafalah bil Ujroh. Pembiayaan Multijasa
BTN iB Pembiayaan yang dapat digunakan untuk keperluan mendanai berbagai
kebutuhan layanan jasa bagi nasabah seperti:
1. Paket biaya pendidikan,
2. Paket biaya pernikahan,
3. Paket biaya travelling (perjalanan wisata),
4. Paket biaya umroh/haji plus,
5. Paket biaya kesehatan,
6. Paket biaya jasa lainnya yang tidak bertentangan dengan prinsip Syariah.
Dengan menggunakan prinsip kafalah yaitu Bank sebagai
penanggung/penjamin jasa layanan yang diselenggarakan penyelenggara layanan
jasa atau pihak ketiga untuk memenuhi kewajiban yang ditanggung Nasabah
dalam rangka mengambil manfaat dari layanan jasa tersebut sesuai kebutuhan.
Atas manfaat dari layanan jasa yang dipilih tersebut, Nasabah cukup membayar
60
ujroh (fee) sesuai ketentuan Bank. Dengan menggunakan prinsip kafalah yaitu
Bank sebagai penanggung/penjamin jasa layanan yang diselenggarakan
penyelenggara layanan jasa atau pihak ketiga untuk memenuhi kewajiban yang
ditanggung nasabah dalam rangka mengambil manfaat dari layanan jasa tersebut
sesuai kebutuhan.
g. Pembiayaan Multimanfaat BTN iB
Pembiayaan Multimanfaat BTN iB adalah pembiayaan konsumtif
perorangan yang ditujukan khusus bagi para pegawai dan para pensiunan yang
manfaat pensiunnya dibayarkan melalui jasa Payroll BTN iB dan kolektif, yang
dapat digunakan untuk keperluan pembelian berbagai jenis barang elektronik,
furniture dan perlengkapan rumah tangga yang dibutuhkan oleh nasabah, dengan
menggunakan prinsip jual beli (Murabahah) sehingga nasabah dapat menikmati
angsuran tetap selama jangka waktu pembiayaan.
h. Pembiayaan Tunai Emas BTN iB
Pembiayaan Tunai Emas BTN iB adalah pembiayaan kepada nasabah
berdasarkan akad Qard, Rahn, Ijarah yang diberikan bank kepada nasabah
berdasarkan kesepakatan dan disertai dengan Surat Gadai sebagai penyerahan
Marhun (barang jaminan) untuk jaminan pengembalian seluruh atau sebagian
hutang nasabah kepada Bank. Pembiayaan ini sejenis dengan gadai. Artinya,
pembiayaan disalurkan berdasarkan harta nasabah, berupa emas sebagai aset
61
tergadai. Bank BTN mengenakan imbal jasa atas penyimpanan barang gadai
(Ujrah) tersebut.
i. Pembiayaan Talangan Haji BTN iB
Pembiayaan Talangan Haji BTN iB adalah pembiayaan kepada
nasabah perorangan dengan akad Qard yang digunakan untuk pembayaran Biaya
Penyelenggaraan Ibadah Haji (BPIH). Produk ini dapat memenuhi kebutuhan
nasabah dalam mewujudkan impian untuk menunaikan Ibadah Haji secara
terencana dengan fleksibilitas pengembalian pinjaman dan proses yang cepat dan
mudah, didukung dengan sistem yang Online dengan SISKOHAT Kementerian
Agama, sehingga pelaksanaan ibadah haji dapat terjamin kepastiannya.
j. Pembiayaan Konstruksi BTN iB
Pembiayaan Konstruksi BTN iB adalah pembiayaan dengan prinsip
akad kerjasama (Musyarakah) yang diberikan perumahan dan bisnis sejenis untuk
menyediakan modal kerja guna membiayai konstruksi proyek perumahan,
termasuk infrastruktur terkait. Melalui produk ini, Bank BTN membiayai
pengembang dan kontraktor dalam bentuk modal kerja untuk membangun
perumahan dan infrastruktur terkait. Nantinya, nasabah akan mengembalikan
pembiayaan dari Bank BTN, beserta bagi hasil pendapatan nasabah dari bisnis
yang dibiayai. Nasabah mendapatkan keuntungan dan layanan, antara lain: bagi
nasabah baru akan membayar bagi hasil dan pengembalian pokoksetelah proyek
atau persediaan yang dibiayai telah menghasilkan pendapatan, jangka waktu
62
pembiayaan maksimal 2 tahun, Bank menyediakan dana 80% dari kebutuhan
modal kerja konstruksi, dan untuk mengoptimalkan pendapatan bagi hasil, Bank
lebih proaktif ikut berperan mempercepat pembangunan dan penjualan, melalui
percepatan proses KPR, percepatan proses pencairan termin Yasa Griya, dan lain
sebagainya.
k. Pembiayaan Modal Kerja BTN iB
Pembiayaan Modal Kerja BTN iB adalah pembiayaan dengan prinsip
akad jual beli (Murabahah), kerjasama (Mudharabah dan Musyarakah) dan
Ijarah yang diberikan kepada lembaga atau perusahaan untuk memenuhi berbagai
kebutuhan modal kerja usaha untuk industri perdagangan dan jasa. Dalam
pembiayaan modal kerja ini, Unit Usaha Syariah menyediakan modal kerja bagi
bisnis nasabah, selanjutnya, nasabah akan mengembalikan pembiayaan
berdasarkan bagi hasil pendapatan atau margin dari hasil kegiatan bisnis yang
dibiayai, yang penetapannya ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Bank dan
nasabah.
Melalui produk ini, nasabah akan mendapatkan keuntungan dan/atau
layanan berupa jangka waktu pembiayaan maksimal 5 tahun dan Bank
menyediakan dana 100% dari kebutuhan modal kerja untuk berbagai macam
penggunaan, seperti Kopkar/Kopeg untuk disalurkan kepada anggota dengan
pengembalian potong gaji, Kontraktor penerima SPK/Kontrak, Lembaga
63
Keuangan Syariah/Mikro Syariah (LKS/LKMS) untuk disalurkan kepada
nasabahnya sebagai modal kerja perdagangan, dan sebagainya.
l. Pembiayaan Investasi BTN iB
Pembiayaan Investasi BTN iB adalah pembiayaan dengan prinsip jual
beli (Murabahah) atau kerjasama (Musyarakah) yang diberikan kepada nasabah
lembaga atau perusahaan untuk memenuhi kebutuhan belanja modal (capital
expenditure) dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, ekspansi atau peningkatan
kapasitas usaha. Unit Usaha Syariah menyediakan produk ini guna memenuhi
kebutuhan belanja modal seperti pembelian mesin, pembangunan atau rehabilitasi
gedung, pengadaan peralatan laboratorium, dan lain sebagainya dengan sistem
akad jual beli (Murabahah) atau kerja sama (Musyarakah). Keuntungan bagi
nasabah dan ketersediaan layanan yang diberikan adalah Bank menyediakan dana
65% dari kebutuhan yang dapat dimanfaatkan untuk rehabilitasi dan/atau
modernisasi alat produksi seperti mesin, gedung, kendaraan, alat berat, peralatan
laboratorium, dan lain sebaginya dengan jangka waktu pembiayaan maksimal
lima tahun.
m. Pembiayaan KUR BTN iB
Pembiayaan KUR BTN iB merupakan pembiayaan modal kerja atau
investasi yang diberikan kepada Nasabah yang berbentuk perorangan, badan
usaha, koperasi, Kelompok Usaha dan Lembaga Linkage, yang bergerak dalam
bidang usaha mikro, kecil dan menengah guna membiaya usaha produktif yang
64
memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh pemerintah. Pembiayaan ini
merupakan salah satu bentuk kontribusi Bank BTN dalam mendukung program
pemerintah guna memajukan kegiatan usaha produktif bagi nasabah yang
memiliki usaha mikro, kecil dan menengah. Pilihan alternatif akad yang
digunakan dapat disesuaikan dengan kebutuhan usaha nasabah yaitu prinsip
Musyarakah (bagi hasil) atau Murabahah (jual beli) untuk jenis kebutuhan modal
investasi dan prinsip Musyarakah (bagi hasil) untuk kebutuhan modal kerja.
3. Jasa dan Layanan
a. Kartu ATM BTN iB
Fasilitas layanan kartu yang memberikan kemudahan bagi nasabah
melalui mesin ATM seperti tarik tunai dan transfer, dapat dilakukan di seluruh
jaringan ATM Bank BTN, Link, ATM Bersama, Visa dan Plus.
b. Kiriman Uang
Fasilitas layanan pengiriman uang secara real time ke sesame Bank
BTN dan BTN Syariah serta pengiriman uang ke Bank lain menggunakan fasilitas
SKN, RTGS, Link dan ATM Bersama.
c. iCash Management System (iCMS)
Layanan berbasis internet dengan menggunakan aplikasi browser yang
berguna untuk membantu nasabah dalam mengelola kegiatan perbankan secara
mandiri, efektif dan efisien.
65
d. Payment Point BTN iB
Fasilitas layanan bagi nasabah untuk memudahkan dalam membayar
tagihan rutin seperti tagihan telepon, telepon seluler, listrik, air dan pajak.
e. Payroll BTN iB
Layanan bagi perusahaan, lembaga atau perorangan dalam mengelola
pembayaran gaji, THR, bonus dan kebutuhan finansial lainnya yang bersifat rutin
bagi karyawan.
f. Penerimaan Biaya Perjalanan Haji
Fasilitas yang memberikan kepastian dan kemudahan untuk
mendapatkan porsi keberangkatan ibadah haji dengan system onlie dari
SISKOHAT.
g. SPP Online BTN iB
Layanan bagi Perguruan Tinggi/Sekolah dalam menyediakan delivery
change menerima setoran biaya-biaya pendidikan secara online.
h. Program Pengembangan Operasional
Fasilitas yang diberikan Bank dengan melakukan kerjasama untuk
pemberian Program Pengembanag Operasional berupa barang, jasa atau fasilitas
lainnya yang dapat diberikan di awal maupun di akhir kerjasama yang nilainya
dihitung sepert tambahan Jasa Giro maupun Nisbah/bag hasil deposito.
66
4. Pengertian KPR BTN Sejahtera Tapak iB
KPR BTN Sejahtera Tapak iB adalah produk pembiayaan BTN Syariah guna
pembelian rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dengan menggunakan
prinsip jual beli (akad murabahah). Pembiayaan KPR Sejahtera Syariah merupakan
pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dengan dukungan Fasilitas Likuiditas
Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari Kementerian Perumahan Rakyat, yang
diperuntukkan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dalam rangka
pemilikan Rumah Sejahtera Tapak.48
5. Dasar Hukum Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
KPR BTN Sejahtera Tapak iB memiliki dasar hukum sebagai pedoman
pelaksanaannya, yang menunjuk pada:
a. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera)
Nomor 03 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang Fasilitas Likuiditas
Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam rangka pengadaan perumahan melalui
kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera;
b. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera)
Nomor 04 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang petunjuk pelaksanaan
48 Permenpera Nomor 3 Tahun 2014 mengatur tentang Pengadaan Perumahan Melalui
Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera dengan Dukungan FLPP.
67
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam rangka pengadaan
perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera;
c. Memo Subsidized Mortgage Division No.301/M/SMD/BSD/V/2014 tanggal
05 Mei 2014, perihal perubahan ketentuan KPR Sejahtera tahun 2014;
d. Memo Sharia Division No.1139/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 28 Maret
2014, perihal penyaluran pembiayaan Pendamping Uang Muka Perumahan
Kerjasama Bank (PUMP-KB) tahun 2014
e. Memo Sharia Division No.1062/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 23 Maret
2014, perihal kebijakan uang muka ringan fasilitas pembiayaan KPR BTN
Sejahtera IB tahun 2014;
f. Memo Sharia Division No.14/M/SHAD/CNBD/I/2014 tanggal 03 Januari
2014, perihal penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera IB dengan
dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan
pembiayaan PUMP-KB Jamsostek tahun 2014.
68
BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak IB
Pembiayaan KPR bersubsidi merupakan sebuah fasilitas pembiayaan
perumahan yang dikeluarkan pemerintah, yang mengacu pada suatu Peraturan Menteri
Perumahan Rakyat (PERMENPERA) No 3 dan 4 Tahun 2014. Permenpera ini keluar
dimaksudkan untuk mengatur program FLPP dalam rangka pembelian rumah secara
kredit dengan bantuan pemerintah. Bukan hanya mengatur saja, namun patokan harga
rumah subsidi di Indonesia sudah diatur sesuai Provinsi masing-masing sehingga tidak
terjadi penyelewengan harga rumah diatas harga batas yang ditentukan. Menteri
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PU-Pera) baru saja menerbitkan Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 20/PRT/M/2014 yang baru
mengatur soal ketentuan rumah tapak subsidi. Aturan ini mengatur bahwa
pembangunan rumah subsidi jenis rumah tapak (landed house) hanya untuk
kota/kabupaten dengan jumlah penduduk di bawah 2 juta jiwa. Rumah subsidi yang
dimaksud adalah subsidi bunga kredit pemilikan rumah (KPR) lewat skema Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) untuk rumah tapak.
69
Subsidi perumahan untuk rumah tapak ini hanya boleh diberikan untuk kota
kecil dengan jumlah penduduk kurang dari 2 juta jiwa.49 Sedangkan kota besar seperti
Jakarta penduduknya sudah di atas 10 juta jiwa. Dengan terbitnya aturan ini, maka
kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah terutama di daerah khususnya di luar
Jabodetabek tetap dapat terpenuhi tanpa mengganggu tata ruang wilayah. Berikut
rincian jumlah penduduk dan luas wilayah kota-kota yang dilarang berdiri rumah
subsidi tapak:50
1. Kota Administrasi Jakarta timur 2.721.996 jiwa (182 km2)
2. Kota Surabaya 2.719.859 jiwa (350,54 km2)
3. Kota Medan 2.602.612 jiwa (265 km2)
4. Kota Bandung 2.152.661 jiwa (167,67 km2)
5. Kota Adm Jakarta Barat 2.171.217 jiwa (174,44 km2)
6. Kota Bekasi 2.102.919 jiwa (206,61 km2)
7. Kota Adm Jakarta Selatan 2.027.399 jiwa (154.32 km2)
Dalam peraturan ini disebutkan pula persyaratan yang harus dipenuhi bagi
Bank Pelaksana yang ikut andil dalam program ini. BTN Syariah merupakan Unit
Usaha Syariah milik BTN Konvensional, merupakan salah satu Bank Pelaksana yang
mengikuti program pemerintah dalam menyalurkan fasilitas pembiayaan perumahan
49 Permenpupera Nomor 20 Pasal 12 Tahun 2014 mengatur tentang Penerbitan KPR Sejahtera
oleh Bank Pelaksana untuk Kota Berpenduduk dua juta jiwa dilakukan paling lama 31 Maret 2015
50 Kota yang Dilarang untuk Dibangun Rumah Subsidi, diakses pada 26 Desember 2014 dari
http://finance.detik.com/read/2014/12/18/181950/2781765/1016/2/kota-kota-ini-haram-dibangun-
rumah-tapak-subsidi
70
murah atau KPR Bersubsidi ini. Pada BTN Syariah, produk KPR Bersubsidi ini disebut
KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Menurut Catur Aprialis (Financing Service Officer
BTN Syariah), KPR BTN Sejahtera Tapak iB adalah pembiayaan yang diterbitkan
BTN Syariah kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemilikan
rumah sejahtera yang dibeli dari pengembang.51 Dalam mengajukan produk
pembiayaan ini, calon nasabah diharapkan mengetahui bagaimana tata cara, alur dan
dokumen persyaratan yang harus disiapkan oleh calon nasabah.
1. Tata Cara Mengajukan Program KPR BTN Sejahtera Tapak iB
Untuk memperoleh bantuan program KPR bersubsidi (FLPP) dapat dilakukan
dengan cara:
a. Menghubungi cabang BTN Syariah terdekat untuk mengetahui informasi
tentang program KPR subsidi pemerintah ini
b. Melengkapi persyaratan sesuai dengan ketentuan dari BTN Syariah
c. Memilih rumah subsidi yang tersedia atau developer yang bekerja sama
dengan dengan BTN Syariah
d. Mengajukan pembiayaan KPR bersubsidi ke BTN Syariah
51 Wawancara pribadi dengan Catur Aprialis, Financing Service Officer BTN Syariah Cabang
Tangerang pada tanggal 12 Agustus 2014.
71
2. Alur dan Mekanisme Pengajuan Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
Berikut tahap-tahap yang harus diikuti calon nasabah yang ingin mengajukan
Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB:52
a. Mengisi formulir permohonan pembiayaan dan disertai dengan Surat
Pemesanan Rumah (SPR) dari developer/pengembang
b. Melampirkan dokumen kelengkapan KPR dan surat pernyataan
c. Verifikasi calon nasabah (BI Checking dan verifikasi via telepon)
d. Wawancara calon nasabah
e. Analisa kelayakan nasabah
f. Appraisal (Analisa harga pasar dari agunan)
g. Persetujuan pembiayaan oleh Branch Manager
h. Akad Pembiayaan
i. Serah terima rumah
j. Surat pernyataan verfikasi (kelengkapan dokumen direkap dan diregister)
k. Kirim dokumen ke Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA)
52 Ibid.
72
Gambar 3.1Mekanisme Permohonan Pembiayaan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB
3. Dokumen Persyaratan Pengajuan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
Berikut persyaratan dokumen yang dibutuhkan untuk mengajukan pembiayaan
KPR bersubsidi pada BTN Syariah:53
a. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)
b. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
c. Fotokopi SPT tahunan PPh Orang Pribadi atau surat pernyataan penghasilan yang
ditandatangani pemohon diatas materai cukup dan diketahui oleh:
1. Pimpinan instansi tempat bekerja untuk MBR berpenghasilan tetap
2. Kepala desa/lurah untuk MBR berpenghasilan tidak tetap
53 Ibid.
1. Formulir
Pembiayaan
2. Dokumen
Kelengkapan
3. Verifikasi
Calon Nasabah
5. Analisa
Kelayakan Pembiayaan
6.
LPA/Appraisal
7. Persetujuan
Pembiayaan
LPA/Appraisal
11.
KEMENPERA
10. Surat
Pernyataan
Verifikasi
9. Serah
Terima Rumah
8. Akad
Pembiayaan
4. Wawancara
73
d. Surat keterangan penghasilan dari instansi tempat bekerja/slip gaji untuk MBR
berpenghasilan tetap
e. Surat keterangan belum memiliki rumah dari RT/RW setempat atau instansi
tempat bekerja atau Surat Keterangan Sewa/Kuitansi Sewa Rumah
f. Surat pernyataan yang ditandatangani pemohon diatas materai yang mencakup:
1. Berpenghasilan tidak melebihi ketentuan kelompok sasaran KPR Sejahtera
2. Belum pernah memiliki rumah
3. Menggunakan sendiri Rumah Sejahtera Tapak/Susun sebagai tempat tinggal
4. Tidak akan memindahtangankan Rumah Sejahtera Tapak/Susun sebelum 5
(lima) tahun
5. Belum pernah menerima subsidi perumahan melalui kredit/pembiayaan
pemilikan rumah
g. Sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.
h. Dalam hal sertifikat sebagaimana dimaksud butir 7 belum dapat dipenuhi, maka
dapat diganti dengan dokumen pendahuluan kepemilikan tanah yang berupa:
1. Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) yang disertai
Berita Acara Serah Terima (BAST) apabila perolehan tanahnya berasal dari
jual beli
2. Akta/Surat Keterangan Hibah apabila perolehan tanahnya berasal dari hibah
3. Akta/Surat Keterangan Waris apabila perolehan tanahnya berasal dari
pewaris.
74
B. Pemasaran Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
Pemasaran adalah suatu sistem dari kegiatan bisnis yang dirancang untuk
merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang-
barang yang dapat memuaskan keinginan dan jasa baik kepada konsumen saat ini
maupun konsumen potensial. Pemasaran mempunyai peranan yang sangat menentukan
karena pemasaran mempunyai kedudukan sebagai perantara antara produsen dan
konsumen. Pemasaran merupakan suatu urutan-urutan kegiatan yang saling berkaitan
erat dan bertujuan untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan manusia melalui proses
pertukaran. Dengan demikian perusahaan dalam menjalankan usahanya perlu dan
mengembangkan sistem pemasarannya. Masalah pemasaran merupakan salah satu
aspek yang sangat penting bagi perusahaan untuk menjalankan roda perusahaannya,
karena tidak jarang perusahaan gagal mencapai tujuannya disebabkan sistem
pemasaran yang kurang tepat.
Dalam bisnis Perbankan selain dari aspek pemasaran produk atau jasa juga
memberikan pengaruh terhadap kelangsungan usaha atau bisnis yang dijalankan,
terutama dilihat dari sisi kepuasan pelanggan. Produk atau jasa yang bisa memuaskan
adalah produk atau jasa yang sanggup memberikan sesuatu yang dicari konsumen
sesuai keinginan dan kebutuhannya. Tingkat kepuasan adalah perasaan senang atau
kecewa seseorang yang berasal dari perbandingan antara kesannya terhadap kinerja
atau hasil suatu produk dan harapan-harapannya. Jadi kepuasan merupakan fungsi dari
kesan terhadap kualitas produk yang disajikan, harga yang diberikan, tempat yang
75
disediakan serta bentuk promosi yang ditawarkan oleh bank tersebut. Kepuasan atau
ketidakpuasan pelanggan merupakan perbedaan antara harapan dan kenyataan yang
mereka rasakan. Kepuasan pelanggan adalah hasil akumulasi dari konsumen atau
pelanggan dalam menggunakan produk atau jasa. Setiap transaksi atau pengalaman
baru akan memberikan pengaruh terhadap kepuasan pelanggan. Upaya memuaskan
pelanggan adalah pengalaman panjang yang tidak mengenal batas akhir. Apabila suatu
perusahaan tidak memperhatikan aspek pemasaran, maupun tingkat kepuasan
pelanggannya maka perusahaan tersebut tidak akan dapat berjalan dengan baik.
Layaknya sebuah perusahaan pada umumnya yang menawarkan produk dan
jasa, BTN Syariah cabang Tangerang juga memiliki strategi untuk mengembangkan
dan memasarkan produk-produknya. Strategi ini nantinya akan membawa dampak
positif bagi perusahaan maupun masyarakat selaku nasabah, dengan menjaga tingkat
kepuasan nasabah atau produk-produk yang ditawarkan BTN Syariah, khususnya
produk KPR yang merupakan wujud dari visi misi BTN Syariah yaitu menjadi bank
terkemuka dalam pembiayaan perumahan.
Strategi pemasaran yang ditetapkan BTN Syariah terutama dalam menghadapi
persaingan di industri perbankan saat ini adalah menjamin bahwa BTN Syariah tetap
sebagai pemimpin pasar di sektor KPR yang dikelola sesuai aturan syariah yang
berlaku. Sejalan dengan bisnis intinya, BTN Syariah terus memfokuskan bisnis KPR
untuk melayani nasabah segmen pasar berpenghasilan menengah ke bawah, di samping
76
itu BTN Syariah juga juga memperluas bisnis untuk menyediakan jenis KPR
nonsubsidi, investasi dan pembiayaan konsumtif lainnya.
Strategi yang digunakan BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan
produk BTN Syariah salah satunya KPR BTN Sejahtera Tapak iB, yaitu menggunakan
strategi bauran pemasaran (marketing mix) yang terdiri dari strategi produk (product),
strategi penentuan harga (price), strategi penentuan lokasi (place), dan strategi promosi
(promotion). Strategi bauran pemasaran (marketing mix) ini dikenal dengan sebutan 4
(empat) P yang sering digunakan oleh banyak perusahaan.
1. Strategi Produk (product)
Produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan kepada pasar untuk
mendapat perhatian, dimiliki, digunakan atau dikonsumsi, yang meliputi barang secara
fisik, jasa, kepribadian, tempat, organisasi dan gagasan atau buah pikiran.54 Dari
pengertian dapat disimpulkan bahwa produk adalah sesuatu yang memberikan manfaat
baik dalam hal memenuhi kebutuhan sehari-hari atau sesuatu yang ingin dimiliki oleh
konsumen.55
BTN Syariah berusaha memberikan pelayanan dan produk-produk terbaik
kepada nasabah maupun calon nasabah dengan meningkatkan kualitas dan pelayanan,
sehingga nasabah tetap menaruh kepercayaan kepada pihak BTN Syariah atas produk
pembiayaan dan pendanaan yang menjadi andalan BTN Syariah.
54 Sofjan Assauri, Manajemen Pemasaran (Dasar, Konsep & Strategi), hal. 200. 55 Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 123.
77
Sebagai bank pelopor dan terkemuka dalam bidang pembiayaan perumahan,
BTN Syariah cabang Tangerang saat ini memiliki produk pembiayaan perumahan yang
bekerjasama dengan MENPERA dalam kebijakan pengadaan rumah murah, yaitu
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam bentuk pembiayaan KPR
bersubsidi. Pada BTN Syariah produk pembiayaan ini disebut dengan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB. KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini hanya boleh diajukan oleh calon
pemohon yang memiliki penghasilan tidak melebihi batas yang telah ditentukan, yaitu
tidak melebihi Rp 4.000.000 perbulan, artinya calon pemohon yang memiliki
penghasilan diatas batas ketentuan bukan termasuk masyarakat berpenghasilan
rendah.56 Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini tentu meringankan masyarakat
berpenghasilan rendah dibanding pembiayaan KPR pada umumnya (non subsidi),
dengan benefit yang didapatkan nasabah, yaitu angsuran dengan margin keuntungan
bank hanya 7,25%, angsuran tetap sampai jangka waktu maksimal 20 tahun, dan
mendapatkan asuransi jiwa dan kebakaran.
Produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB ini dikelola oleh BTN
Syariah dengan prinsip-prinsip syariah berlaku dengan menggunakan akad
murabahah. Akad murabahah digunakan karena BTN Syariah bertindak sebagai
penjual, sementara nasabah sebagai pembeli. Dalam hal ini, rumah yang sebagai objek
akad dibeli BTN Syariah dari pengembang (developer) perumahan subsidi dan setelah
56 Wawancara pribadi dengan Catur Aprialis, Financing Service Officer BTN Syariah Cabang
Tangerang pada tanggal 12 Agustus 2014.
78
rumah tersebut telah menjadi milik Bank, dijual kembali ke nasabah dengam
memberitahu harga pokok rumah ditambah dengan margin keuntungan bank yang telah
disepakati. Nasabah akan membayar rumah tersebut dengan cicilan sampai jangka
waktu yang disepakati bersama dengan angsuran yang tidak berubah.57
2. Strategi Penentuan Harga (price)
Penentuan harga merupakan salah satu aspek penting dalam kegiatan
pemasaran. Harga menjadi sangat penting untuk diperhatikan, mengingat harga sangat
menentukan laku atau tidaknya produk dan jasa perbankan.58 Kegiatan penentuan harga
memainkan peranan penting dalam proses bauran pemasaran, karena penentuan harga
terkait langsung nantinya dengan pendapatan yang diterima oleh perusahaan.
Keputusan penentuan harga juga sedemikian penting dalam menentukan seberapa jauh
sebuah layanan jasa dinilai oleh konsumen dan juga dalam proses membangun citra.59
BTN Syariah cabang Tangerang dalam menentukan harga pembiayaan KPR
BTN Sejahtera Tapak iB mengacu pada aturan yang telah ditentukan MENPERA
dalam penyaluran KPR bersubsidi yang tertuang pada Permenpera Nomor 03 dan 04
tahun 2014. Dalam pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, BTN Syariah
memberikan pembiayaan maksimal 90% dari total harga rumah dan ditambah margin
keuntungan yang rendah sebesar 7,25%. Margin ini telah ditentukan oleh MENPERA
57 Ibid.
58 Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 135. 59 Rambat Lupiyoadi dan A. Hamdani, Manajemen Pemasaran Jasa, hal. 98
79
dan tidak dapat diubah oleh Bank. Maka dari itu, acuan margin yang berlaku tersebut
menjadi hal yang sangat penting, karena menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi
daya tarik calon nasabah untuk mengajukan pembiayaan KPR Sejahtera Tapak iB ini.
Dalam hal harga rumah subsidi, penentuan harga rumah subsidi telah
ditetapkan oleh MENPERA sesuai batas maksimal dimasing-masing wilayah yang
telah ditentukan. Harga rumah subsidi atau rumah sejahtera tapak yang dibeli melalui
program KPR FLPP dikelompokan menjadi menjadi, sebagai berikut:60
Tabel 4.1
Pengelompokan Harga Jual Rumah Sejahtera Tapak
NO WILAYAH HARGA JUAL PALING
BANYAK (Rp)
1. Provinsi NAD 118.000.000
2. Provinsi Sumatera Utara 117.000.000
3. Provinsi Sumatera Barat 116.000.000
4. Provinsi Riau 116.000.000
5. Provinsi Kepulauan Riau 125.000.000
6. Provinsi Jambi 114.000.000
7. Provinsi Sumatera Selatan 118.000.000
8. Provinsi Bangka Belitung 124.000.000
9. Provinsi Bengkulu 116.000.000
10. Provinsi Lampung 113.000.000
60 Permenpera Nomor 3 Tahun 2014 mengatur tentang Pengadaan Perumahan Melalui
Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera dengan Dukungan FLPP.
80
11. Provinsi Jawa Barat (kecuali Kota/ Kabupaten
Bekasi, Bogor, Depok, dan Karawang 115.000.000
12. Provinsi Banten (kecuali Kota/ Kabupaten
Tangerang dan Kota Tangerang 116.000.000
13. Provinsi Jawa Tengah 118.000.000
14. Provinsi DI Yogyakarta 123.000.000
15. Provinsi Jawa Timur 115.000.000
16. Provinsi Kalimantan Barat 132.000.000
17. Provinsi Kalimantan Tengah 128.000.000
18. Provinsi Kalimantan Selatan 127.000.000
19. Provinsi Kalimantan Utara 127.000.000
20. Provinsi Kalimantan Timur 133.000.000
21. Provinsi Sulawesi Utara 125.000.000
22. Provinsi Gorontalo 125.000.000
23. Provinsi Sulawesi Tengah 120.000.000
24. Provinsi Sulawesi Selatan 125.000.000
25. Provinsi Sulawesi Barat 118.000.000
26. Provinsi Sulawesi Tenggara 124.000.000
27. Provinsi Bali 135.000.000
28. Provinsi Nusa Tenggara Barat 135.000.000
29. Provinsi Nusa Tenggara Timur 127.000.000
30. Provinsi Maluku 133.000.000
31. Provinsi Maluku Utara 135.000.000
32. Provinsi Papua Barat 169.000.000
33. Provinsi Papua 185.000.000
34. DKI. Jakarta 135.000.000
35. Kota/ Kabupaten Bekasi 135.000.000
81
36. Kota/ Kabupaten Bogor 129.000.000
37. Kota Depok 131.000.000
38. Kota/Kabupaten Tangerang dan Kota
Tangerang Selatan 134.000.000
39. Kabupaten Karawang 125.000.000
Dalam kegiatan pemasaran, tujuan strategi penentuan harga dimaksudkan agar
tujuan perusahaan tercapai. Tujuan penentuan harga adalah sebagai berikut:61
a. Untuk bertahan hidup
Artinya, dalam kondisi tertentu, terutama dalam kondisi persaingan yang
tinggi, bank dapat menentukan harga semurah mungkin dengan maksud
produk atau jasa yang ditawarkan laku di pasaran. BTN Syariah cabang
Tangerang agar mampu bertahan hidup dengan produk atau jasa yang ada
ditawarkan oleh bank pesaing disekitarnya, maka BTN Syariah cabang
Tangerang harus bisa menarik perhatian masyarakat untuk menjadi nasabah
dan menggunakan produk dan jasa yang ada pada bank daripada bank pesaing
agar mampu bertahan dan produk dan jasa yang ditawarkan lebih diminati
oleh masyarakat disekitar bank.
b. Untuk memaksimalkan laba
Tujuan harga ini dengan mengharapkan penjualan yang meningkat sehingga
laba dapat ditentukan. Penentuan harga biasanya bisa dilakukan dengan harga
61 Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 137.
82
murah atau tinggi. Untuk memaksimalkan laba, BTN Syariah cabang
Tangerang menetukan margin keuntungan yang kompetitif agar dapat
bersaing dengan bank-bank yang ada disekitarnya. Dalam menentukan harga
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, BTN Syariah menentukan margin
yang sesuai dengan margin yang telah ditetapkan untuk rumah subsidi dan
diharapkan akan menarik perhatian masyarakat sehingga banyak yang
mengajukan pembiayaan ini dan mempengaruhi laba yang diterima oleh bank
dari pembiayaan tersebut.
c. Untuk memperbesar market share
Penentuan harga ini dengan harga yang murah sehingga diharapkan jumlah
nasabah meningkat dan diharapkan pula nasabah pesaing beralih ke produk
yang ditawarkan. Dengan memperluas cakupan pemasaran yang dilakukan
BTN Syariah cabang Tangerang maka diharapkan dapat menarik nasabah baru
dan menarik perhatian nasabah dari bank pesaing dan beralih ke pembiayaan
yang ditawarkan BTN Syariah cabang Tangerang.
d. Mutu produk
Tujuan dalam hal mutu produk adalah untuk memberikan kesan bahwa produk
atau jasa yang ditawarkan memiliki kualitas yang tinggi. Produk pembiayaan
KPR BTN Sejahtera Tapak iB memiliki kualitas yang baik, karena setiap
pembiayaan rumah subsidi akan diberikan asuransi jiwa dan kebakaran pada
setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan ini. Dengan begitu, nasabah
83
diberikan suatu kenyamanan dan keamanan yang didapat dari produk
pembiayaan tersebut.
e. Karena pesaing
Dalam hal ini penentuan harga dengan melihat harga pesaing. Tujuannya
adalah agar harga yang ditawarkan jangan melebihi harga pesaing. Maka dari
itu, dalam menentukan harga BTN Syariah cabang Tangerang selalu
mengikuti trend harga pasar untuk rumah subsidi, BTN Syariah cabang
Tangerang tidak mau menaikan margin rumah subsidi karena selain sudah
diatur oleh pemerintah, juga dapat mengurangi minat masyarakat terhadap
produk pembiayaan rumah subisidi yang dikeluarkan BTN Syariah cabang
Tangerang dan pindah ke bank lain.
3. Strategi Penentuan Lokasi (place)
Penentuan lokasi suatu cabang bank merupakan salah satu kebijakan yang
sangat penting. Bank yang terletak dalam lokasi yang strategis sangat memudahkan
nasabah dalam berurusan dengan bank.62 Pemilihan lokasi dirasa sangat penting,
karena apabila salah dalam memilih suatu lokasi, maka hanya akan menambah biaya
operasional yang rutin dikeluarkan. Dengan menentukan lokasi yang tepat, bank dapat
mengembangkan usahanya dan memasarkan produk-produk unggulan pada bank
tersebut. Keputusan untuk menentukan lokasi menyangkut kemudahan akses terhadap
62 Ibid., hal. 145.
84
produk dan jasa bagi para pelanggan potensial. Keputusan ini meliputi keputusan lokasi
fisik mengenai dimana suatu bank didirikan untuk memudahkan aksesibilitas para
nasabahnya.
BTN Syariah cabang Tangerang berada di kawasan yang strategis, yaitu berada
di wilayah Serpong, yang mana sebelum kota Tangerang Selatan menjadi kota otonom,
Serpong merupakan salah satu kecamatan dari Kabupaten Tangerang. Di kecamatan
ini terletak kota terencana ternama yang bernama Bumi Serpong Damai atau seringkali
disingkat dengan "BSD" (kini disebut sebagai BSD City, yang merupakan salah satu
perintis perumahan di Serpong. Selain BSD saat ini perkembangan perumahan di
kawasan ini sangat pesat karena terhubung dengan jalan tol untuk mempermudah
aksesibilitas ke wilayah lain.
BTN Syariah cabang Tangerang terletak dikawasan yang dimana semua
fasilitas tersedia dikota ini termasuk kawasan industri, perkantoran, perdagangan,
pendidikan, wisata, dan sekaligus perumahan. Ini merupakan suatu kekuatan yang
mendukung dan dimiliki BTN Syariah cabang Tangerang untuk mempermudah proses
pemasaran produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan produk-produk
lainnya. Dalam menentukan lokasi untuk mendirikan suatu bank, dibutuhkan strategi
yang tepat agar dapat mengembangkan usaha yang dimiliki oleh bank dan memiliki
pangsa pasar yang baik. Maka strategi penentuan lokasi yang diterapkan BTN Syariah
cabang Tangerang bertujuan untuk:
85
a. BTN Syariah cabang Tangerang menentukan lokasi yang strategis bertujuan untuk
mempermudah nasabah berurusan dan beraktivitas bisnis yang menyangkut
dengan kegiatan perbankan.
b. Meningkatkan pelayanan yang diberikan BTN Syariah cabang Tangerang kepada
nasabah agar lebih cepat dan memuaskan yang didukung dengan fasilitas
penunjang yang terdapat di BTN Syariah cabang Tangerang.
c. Penentuan lokasi BTN Syariah cabang Tangerang bertujuan untuk menentukan
layout gedung dan layout ruangan dengan baik dan benar agar menambah nilai
keserasian dan kenyamanan nasabah dalam berhubungan dengan bank.
Dalam suatu bank terdapat berbagai jenis tingkatan kantor bank. Jenis tingkatan
ini ditunjukkan dari volume kegiatan, kelengkapan jasa yang ditawarkan, wewenang
mengambil keputusan, serta jangkauan wilayah operasinya. Jenis tingkatan ini sangat
menentukan jenis kantor bank yang dimaksud. Dalam praktiknya jenis-jenis kantor
bank terdiri dari kantor pusat, kantor wilayah, kantor cabang penuh/utama, kantor
cabang pembantu, dan kantor kas.63 BTN Syariah cabang Tangerang termasuk jenis
kantor berjenis kantor cabang penuh/utama, yang artinya kantor cabang penuh/utama
merupakan salah satu kantor cabang yang memberikan jasa bank paling lengkap.
Dengan kata lain, semua kegiatan perbankan ada di kantor cabang penuh dan biasanya
kantor cabang penuh membawahi kantor cabang pembantu. Kantor cabang pembantu
63 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 132.
86
yang membawahi BTN Syariah cabang Tangerang, yaitu BTN Syariah kantor cabang
pembantu Ciputat.
Untuk menentukan lokasi kantor cabang penuh/utama, lokasi yang dapat dipilih
pada ibukota Kabupaten/Kotamadya yang posisinya mudah untuk diakses dari berbagai
arah serta berada di jalan raya yang besar. Pertimbangan yang dapat diambil dalam
penentuan kantor cabang penuh/utama, yaitu:64
a. Dekat dengan pasar
b. Dekat dengan industri
c. Dekat dengan perkantoran
d. Dekat dengan perumahan
e. Dekat dengan tenaga kerja
f. Tersedia sarana dan prasarana
g. Di kawasan industri
4. Strategi Promosi (promotion)
Dari seluruh elemen pada marketing mix yang telah disebutkan sebelumnya,
tibalah pada elemen marketing mix yang terakhir, yaitu promosi. Kegiatan promosi
merupakan kegiatan yang sama pentingnya dengan ketiga kegiatan yang telah
disebutkan diatas, baik produk, harga, dan lokasi. Dalam kegiatan ini setiap bank
64 Ibid., hal. 135.
87
berusaha untuk mempromosikan seluruh produk dan jasa yang dimilikinya baik
langsung maupun tidka langsung. Agar produk tersebut laku dijual ke masyarakat atau
nasabah, maka masyarakat perlu tahu kehadiran produk tersebut berikut manfaat, harga
dan dimana dapat diperoleh serta kelebihan produk dibandingkan dengan produk
pesaing. Cara untuk memberitahukan kepada masyarakat adalah melalui kegiatan
promosi, artinya keputusan terakhir bank harus mempromosikan produk tersebut seluas
mungkin kepada nasabah.65 Salah satu tujuan promosi bank adalah menginformasikan
segala jenis produk yang ditawarkan dan berusaha menarik calon nasabah baru.
Kemudian promosi juga berfungsi mengingatkan nasabah akan produk, promosi juga
mempengaruhi nasabah untuk membeli dan akhirnya promosi juga akan meningkatkan
citra bank di mata nasabahnya.66
Secara garis besar terdapat 4 (empat) macam sarana promosi yang dapat
digunakan oleh perbankan adalah sebagai berikut:67
a. Periklanan (advertising), merupakan promosi yang dilakukan dalam bentuk
tayangan atau gambar atau kata-kata yang tertuang dalam spanduk, brosur,
billboard, koran, majalah, televisi atau radio.
b. Promosi penjualan (sales promotion), merupakan promosi yang digunakan
untuk meningkatkan penjualan melalui potongan harga atau hadiah pada
waktu tertentu terhadap barang tertentu pula.
65 Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 155. 66 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 169-170. 67 Kasmir, Pemasaran Bank, hal. 156.
88
c. Publisitas (publicity), merupakan promosi yang dilakukan untuk
meningkatkan citra bank di depan para calon nasabah atau nasabahnya melalui
kegiatan sponsorship terhadap suatu kegiatan/acara.
d. Penjualan pribadi (personal selling), merupakan promosi yang dilakukan
melalui pribadi karyawan-karyawan bank dalam melayani serta ikut
mempengaruhi nasabah.
BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayan KPR
BTN Sejahtera Tapak iB menggunakan beberapa sarana promosi, yang pertama yaitu
melalui sarana periklanan (advertising). Sarana periklanan (advertising) yang
digunakan BTN Syariah cabang Tangerang melalui media cetak saja, yaitu melalui
spanduk, baliho dan brosur. Sarana periklanan seperti ini dipilih BTN Syariah cabang
Tangerang karena tidak memerlukan biaya yang terlalu besar namun cukup efektif.
Pemasangan spanduk atau baliho di jalan raya dapat menginformasikan masyarakat
tentang KPR Syariah bersubsidi di BTN Syariah cabang Tangerang yang membacanya.
Pembagian brosur juga dilakukan pada setiap acara pameran dipusat perbelanjaan,
expo property yang rutin dilakukan, dan juga diberikan secara langsung pada nasabah
yang datang ke kantor cabang BTN Syariah Tangerang.
Sarana promosi BTN Syariah cabang Tangerang yang kedua yaitu melalui
sarana promosi penjualan (sales promotion). BTN Syariah cabang Tangerang
menggunakan sarana promosi penjualan untuk meningkatkan jumlah nasabah yang
89
menggunakan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Artinya disini BTN
Syariah cabang Tangerang langsung menemui calon nasabah/nasabahnya secara
langsung dan mendeskripsikan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
dengan memberikan promosi-promosi penjualan semenarik mungkin agar nasabah
tertarik membeli produknya. Untuk menarik nasabah untuk membeli produk
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, BTN Syariah cabang Tangerang tentu
memiliki langkah promosi yang bagus untuk mempromosikannya. Batas pencairan
pembiayaan maksimal sebesar 90% dari harga rumah merupakan daya tarik dari
promosi penjualan ini, ada lagi asuransi jiwa dan kebakaran gratis yang akan diberikan
pada nasabah, margin yang tentu sangat rendah dibandingkan dengan pembiayaan lain
dibanding dengan bank pesaing, serta promosi-promosi lainnya yang berlaku pada saat
itu. BTN Syariah cabang Tangerang juga memberikan promosi penjualan pada
kegiatan tahunan berupa pameran atau expo yang diselenggarakan dan bekerjasama
dengan ratusan pengembang/developer perumahan subsidi diseluruh Indonesia.
Sarana promosi BTN Syariah cabang Tangerang yang ketiga yaitu melalui
sarana penjualan pribadi (personal selling). Penjualan pribadi merupakan sarana yang
paling sering digunakan oleh BTN Syariah cabang Tangerang untuk mempromosikan
produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Dengan metode face to face yang
dilakukan oleh pihak Financing Service BTN Syariah cabang Tangerang dengan
bertatap muka secara langsung dengan nasabah. Cara ini dianggap paling efektif
dilakukan, karena informasi yang diberikan cepat mengena dan terserap oleh nasabah.
90
Dengan mengggunakan sarana penjualan pribadi maka dapat memberikan keuntungan
bagi BTN Syariah cabang Tangerang itu sendiri, antara lain:
a. BTN Syariah cabang Tangerang dapat bertatap muka dengan nasabah secara
langsung dan menjelaskan tentang produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB secara rinci.
b. BTN Syariah cabang Tangerang dapat mengetahui kelemahan-kelemahan dari
produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB secara langsung dari
nasabah untuk meningkatkan kualitas dalam pelayanan yang diberikan dari
produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB tersebut.
c. Pihak financing service BTN Syariah cabang Tangerang dapat mempengaruhi
nasabah melalui argumentasi yang logis dari pihak bank mengenai
keunggulan-keunggulan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB.
Dengan begitu nasabah tentu akan lebih tertarik dan percaya yang
disampaikan oleh pihak bank.
d. Melalui sarana promosi seperti ini, dipastikan akan berpengaruh pada
hubungan yang terjalin antara pihak bank dengan nasabah terjalin harmonis
dengan pelayanan yang diberikan kepada nasabah.
e. Dengan pelayanan yang baik dan memuaskan diberikan petugas BTN Syariah
cabang Tangerang terhadap nasabahnya, tentu menaikan citra bank terhadap
pandangan nasabah terhadap pelayanan bank itu sendiri, sehingga nasabah
enggan untuk berpaling ke bank lain.
91
Strategi tersebut merupakan konsep bauran pemasaran (maketing mix) yang
digunakan oleh BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan produk
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. Namun, masih ada strategi yang diterapkan
BTN Syariah cabang Tangerang yang lebih spesifik dalam memasarkan produk
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan menarik minat nasabah terhadap
produk tersebut. Maka BTN Syariah cabang Tangerang melakukan pemasaran dengan
menuju langsung ke sasaran. Pada prinsipnya ada 5 (lima) macam strategi pemasaran
yang dapat dilakukan oleh perbankan, yaitu:68
1. Strategi penetrasi pasar
Penetrasi pasar atau penerobosan pasar merupakan usaha bank untuk
meningkatkan jumlah nasabah baik secara kuantitas maupun kualitas, melalui promosi
dan distribusi secara aktif. Strategi ini cocok untuk pasar yang sedang tumbuh dengan
lamban. Perusahaan berusaha melakukan strategi pemasaran yang mampu menjangkau
atau menggairahkan pasar yang sedang tumbuh secara lamban agar mampu tumbuh
secara cepat.
2. Strategi Pengembangan Produk
Strategi pengembangan produk perbankan merupakan usaha meningkatkan
jumlah nasabah dengan cara mengembangkan atau memperkenalkan produk atau
layanan baru perbankan. Inovasi dan kreativitas dalam menciptakan produk menjadi
68 M. Nur Rianto Al Arif, Dasar-Dasar Pemasaran Bank Syariah, hal. 78-81.
92
salah satu kunci utama dalam strategi ini. Dalam hal ini pihak bank selalu berusaha
melakukan pembaharuan atau pengenalan produk baru kepada nasabah yang dapat
membantu memudahkan proses transaksi nasabah. Perusahaan terus melakukan
eksplorasi terhadap kebutuhan pasar dan berupaya untuk memenuhi kebutuhan pasar
tersebut.
3. Strategi Pengembangan Pasar
Strategi pengembangan pasar merupakan salah satu usaha untuk membawa
prodak ke arah pasar baru dengan membuka atau mendirikan cabang-cabang baru yang
dianggap cukup strategis atau menjalin kerjasama dengan pihak lain dalam rangka
untuk menarik nasabah baru. Manajemen menggunakan strategi ini bila pasar sudah
padat dan peningkatan bagian pasar sudah sangat besar atau pesaing kuat.
4. Strategi Integrasi
Strategi integrasi merupakan strategi pilihan akhir yang biasanya ditempuh oleh
para bank yang mengalami kesulitan likuiditas sangat parah. Biasanya yang akan
dilakukan adalah strategi diversifikasi horisontal, yaitu penggabungan bank-bank
(merger).
5. Strategi Diversifikasi
Strategi terdapat dua macam yaitu diversifikasi konsentrasi maupun
diversifikasi konglomerat. Diversifikasi konsentrasi disini adalah bank memfokuskan
pada suatu segmen pasar tertentu dengan menawarkan berbagai varian produk
perbankan yang dimiliki. Sedangkan diversifikasi konglomerat adalah perbankan
93
memfokuskan dirinya dalam memberikan varian produk perbankan kepada kelompok
konglomerat atau korporasi.
Strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah cabang Tangerang
menggunakan strategi pengembangan produk dan strategi diversifikasi konsentrasi.
Strategi yang digunakan BTN Syariah cabang Tangerang tersebut bertujuan untuk
mengembangkan serta memperkenalkan produk baru yang ada pada bank itu sendiri,
terutama produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB. BTN Syariah cabang
Tangerang terus mencari informasi tentang pengembang/developer perumahan subsidi
untuk menawarkan kerjasama dalam hal pembiayaan melalui KPR yang diberikan bank
untuk nasabah agar produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dapat terus
berkembang dan untuk mengenalkan produk pembiayaan ini pihak BTN Syariah
cabang Tangerang mengadakan expo/pameran properti yang bekerjasama dengan
pengembang/developer milik pemerintah maupun swasta dalam rangka memasarkan
dan mengembangkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB tersebut.
Disamping itu dengan strategi diversifikasi konsentrasi, pihak BTN Syariah
cabang Tangerang menentukan pasar sasaran terhadap produk pembiayaan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB ini. Strategi diversifikasi konsenterasi ini bertujuan agar pangsa
pasar dari pembiayaan perumahan subsidi benar-benar tepat sasaran, yaitu bagi
masyarakat berpenghasilan rendah yang belum memiliki rumah. Karena produk
pembiayaan ini merupakan inovasi yang dikeluarkan pemerintah yang bekerjasama
dengan bank pelaksana, dalam hal ini BTN Syariah cabang Tangerang untuk mengatasi
94
problematika masyarakat kalangan menengah bawah untuk memiliki rumah sendiri dan
sekaligus sebagai cara menyesuaikan daya beli kalangan menengah bawah untuk
memiliki rumah, dikarenakan harga rumah terus mengalami kenaikan tiap tahunnya,
sedangkan penghasilan masyarakat menengah bawah ini tidak dapat mengimbangi
gejolak harga rumah yang semakin sulit dikendalikan oleh pemerintah.
C. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013
Dengan semakin pesatnya pertumbuhan industri properti, banyak bank Syariah
yang berlomba-lomba menawarkan pembiayaan KPR Syariah melalui berbagai
strategi. Bank BTN sebagai pemain dominan di pasar pembiayaan perumahan pun tak
ingin ketinggalan. Berbekal keahlian selama enam dekade, serangkaian kegiatan
pemasaran produk syariah dilaksanakan melalui Unit Usaha Syariah.
Unit Usaha Syariah Bank BTN mendukung pertumbuhan Bank BTN melalui
berbagai jenis produk dan jasa yang dilakukan dengan prinsip syariah seperti produk
pembiayaan Talangan Haji BTN iB, pembiayaan Tunai Emas BTN iB, pembiayaan
Multijasa BTN iB, pembiayaan Multimanfaat BTN iB, dan lain-lain sebagai alternatif
produk pembiayaan yang ada di Bank BTN Konvensional.
Untuk mendukung program Pemerintah dalam penyediaan rumah murah bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), BTN Syariah menawarkan layanan
pembiayaan perumahan, seperti KPR BTN Sejahtera Tapak iB dengan dukungan FLPP
bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah.
95
Perkembangan jumlah nasabah terhadap produk KPR BTN Sejahtera Tapak iB
ini tidak terlepas dari strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah cabang
Tangerang. Produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN Syariah
cabang Tangerang sudah ada sejak tahun 2007, dimana pada tahun tersebut BTN
Syariah cabang Tangerang pertama kali berdiri. Pada tahun 2007, pembiayaan KPR
BTN Sejahtera Tapak iB ini masih tergolong baru dan terbukti pada tahun ini nasabah
yang mengajukan pembiayaan ini hanya sebanyak 25 nasabah dengan total pembiayaan
Rp 669.000.000 (enam ratus enam puluh sembilan juta rupiah) saja, namun dengan
berkembanganya BTN Syariah cabang Tangerang, produk pembiayaan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB mengalami peningkatan untuk tahun-tahun berikutnya yaitu pada
tahun 2011 mengalami peningkatan yang cukup signifikan.
Sedangkan, pada tahun 2012 sampai 2013 produk pembiayaan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB ini mengalami kondisi pasar yang lesu, dimana ketersediaan lahan
dan stok perumahan subsidi sangat tipis serta jarang ditemui dari pengembang
(developer) di wilayah Tangerang yang bekerja sama dengan BTN Syariah cabang
Tangerang untuk memenuhi permintaan pasar atas rumah murah bagi masyarakat
berpenghasilan rendah didaerah sekitar BTN Syariah cabang Tangerang. Dibawah ini
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB yang telah disalurkan oleh BTN Syariah
cabang Tangerang kepada nasabahnya selama periode 2011-2013:69
69 Wawancara pribadi dengan Catur Aprialis, Financing Service Officer BTN Syariah Cabang
Tangerang pada tanggal 12 Agustus 2014.
96
Tabel 4.2
Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Periode 2011-2013
Tahun Jumlah Nasabah Jumlah Pembiayaan Target Pembiayaan
2011 176 9,845 M 7,534 M
2012 45 3,726 M 4,5 M
2013 36 2,668 M 6 M
Dari data diatas dapat diketahui bahwa jumlah nasabah pembiayaan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang dari periode tahun 2012 dan
2013 mengalami penurunan dan cenderung tidak memenuhi target yang telah
ditentukan.
1. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada Tahun 2011
Pada tahun 2011 realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN
Syariah cabang Tangerang sebesar Rp 9.845.379.679 dengan jumlah nasabah
pembiayaan sebanyak 176 nasabah. Jumlah tersebut memenuhi target penyaluran
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB yang diharapkan BTN Syariah cabang
Tangerang yaitu sebesar Rp 7,534 M. Pada tahun ini merupakan tahun realisasi
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB terbanyak yang disalurkan oleh BTN
Syariah cabang Tangerang.
97
Pada tahun 2011 ini terdapat 3 (tiga) pengembang (developer) perumahan
subsidi yang bekerjasama dengan BTN Syariah cabang Tangerang dengan 4 (empat)
perumahan, yaitu PT. Dinamisator dengan nama perumahan Patra Regency yang
berada di daerah Rawakalong, Tangerang; Muhammad Kasir dengan nama perumahan
Pamulang Hill 2 yang berada di daerah Rawakalong, Bogor; dan PT. Selindo Sejahtera
Utama dengan nama perumahan Griya Mellina dan Villa Mellia yang berada didaerah
Gunung Sindur, Bogor. Berikut rincian yang tersaji dalam bentuk tabel:70
Tabel 4.3
Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011
Pengembang
(developer) Perumahan Jumlah Nasabah
Jumlah
Pembiayaan (Rp)
PT. Dinamisator Patra Regency 3 214.200.000
Muhammad Kasir Pamulang Hill 2 21 1.604.700.000
PT. Selindo
Sejahtera Utama
Griya Mellina
Villa Mellia
2
150
112.000.000
7.914.479.679
Total 176 9.845.379.679
2. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada Tahun 2012
Pada tahun 2012 realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN
Syariah cabang Tangerang sebesar Rp 3.726.700.000 dengan jumlah nasabah
pembiayaan sebanyak 45 nasabah. Jumlah tersebut mengalami penurunan dari tahun
70 Ibid.
98
sebelumnya dan tidak memenuhi target penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang yaitu sebesar Rp 4,5 M pada tahun 2012.
Pada tahun 2012 ini terdapat 4 (empat) pengembang (developer) perumahan subsidi
yang bekerjasama dengan BTN Syariah cabang Tangerang dengan 4 (empat)
perumahan, yaitu CV. Tiga Putri dengan nama perumahan Pondok Asri yang berada di
daerah Sawangan, Depok; Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill
3 yang berada di daerah Rawakalong, Bogor; PT. Grainda Gunalaras dengan nama
perumahan Grand Cibarusah Regency yang berada didaerah Cibarusah, Bekasi, dan
PT. Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia yang berada di
daerah Gunung Sindur, Bogor. Berikut rincian yang tersaji dalam bentuk tabel:71
Tabel 4.4
Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2012
Pengembang
(developer) Perumahan Jumlah Nasabah
Jumlah
Pembiayaan (Rp)
CV. Tiga Putri Pondok Asri 1 72.000.000
Muhammad Kasir Pamulang Hill 3 36 3.060.000.000
PT. Grainda
Gunalaras
Grand Cibarusah
Regency 4 310.000.000
PT. Selindo
Sejahtera Utama Villa Mellia 4 284.700.000
Total 45 3.726.700.000
71 Ibid.
99
3. Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada Tahun 2013
Pada tahun 2013 realisasi pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB pada BTN
Syariah cabang Tangerang sebesar Rp 2.668.700.000 M dengan jumlah nasabah
pembiayaan sebanyak 36 nasabah. Jumlah tersebut mengalami penurunan dari tahun
sebelumnya dan tidak memenuhi target penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB di BTN Syariah cabang Tangerang yaitu sebesar Rp 6 M pada tahun 2013.
Pada tahun 2013 ini terdapat 4 (empat) pengembang (developer) perumahan subsidi
yang bekerjasama dengan BTN Syariah cabang Tangerang dengan 4 (empat)
perumahan, yaitu PT. Bumi Mentari dengan nama perumahan Bumi Mentari Residence
yang berada di daerah Serang; PT. Kreasi Bersama Mandiri dengan nama perumahan
Felicia Residence yang berada di daerah Rawakalong, Bogor; Muhammad Kasir
dengan nama perumahan Pamulang Hill 3 yang berada didaerah Rawakalong, Bogor,
dan PT. Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia yang berada di
daerah Gunung Sindur, Bogor. Berikut rincian yang tersaji dalam bentuk tabel:72
Tabel 4.5
Realisasi Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2013
Pengembang
(developer) Perumahan Jumlah Nasabah
Jumlah
Pembiayaan (Rp)
PT. Bumi Mentari Bumi Mentari
Residence 9 586.000.000
72 Ibid.
100
PT. Kreasi
Bersama Mandiri Felicia Residence 5 425.000.000
Muhammad Kasir Pamulang Hill 3 8 689.000.000
PT. Selindo
Sejahtera Utama Villa Mellia 14 988.700.000
Total 36 2.688.700.000
Berdasarkan data yang telah dipaparkan diatas, maka dapat disimpulkan bahwa
perkembangan atau penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN
Syariah cabang Tangerang cenderung turun dan tidak memenuhi target yang telah
ditetapkan. Selain dari target pembiayaan, jumlah nasabah yang mengajukan
pembiayaan KPR BTN Syariah Tapak iB ini juga ikut menurun. Penurunan jumlah
nasabah dan jumlah pembiayaan terhadap pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB
dapat dilihat pada grafik dibawah ini:
Gambar 4.1
Jumlah Nasabah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011-2013
176
4536
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2011 2012 2013
Jumlah Nasabah Pembiayaan
Jumlah Nasabah Pembiayaan
101
Gambar 4.2
Jumlah Pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB Tahun 2011-2013
D. Kendala-kendala Pemasaran Produk Pembiayaan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB
Salah satu fasilitas yang bisa dimanfaatkan masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) untuk memiliki rumah adalah melalui kredit pemilikan rumah (KPR) subsidi
melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Dalam
pelaksanaanya program pemerintah ini didukung oleh bank-bank pelaksana. Bank
Tabungan Negara (BTN) Syariah adalah salah satu bank syariah yang paling dominan
dalam menyalurkan KPR subsidi. BTN Syariah yang merupakan unit usaha syariah
BTN konvensional telah 26 tahun berkecimpung dalam dunia KPR dan berkontribusi
dengan pemerintah untuk menyediakan fasilitas KPR subsidi.
9.845
3.726
2.668
0
2
4
6
8
10
12
2011 2012 2013
Jumlah Pembiayaan (Milyar Rupiah)
Jumlah Pembiayaan (Milyar Rupiah)
102
Realisasi penjualan rumah bersubsidi dengan skema fasilitas likuiditas
pembiayaan perumahan (FLPP) beberapa tahun terakhir tidak mencapai target yang
telah ditentukan. Banyaknya kendala yang kompleks membuat program pemerintah ini
berjalan dengan lambat disebabkan faktor lahan yang masih sulit untuk didapatkan dan
dijadikan perumahan berbasis subsidi. Di satu sisi pemerintah wajib menyediakan
lahan atau kawasan khusus untuk dibangun perumahan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah. Jika pemerintah punya stok lahan, maka harga rumah pun
mudah dikontrol. Saat ini, komponen harga rumah sangat ditentukan oleh harga tanah,
letak dan kondisinya. Jika harga tanah tinggi, otomatis pengembang akan
membebankan hal itu pada konsumen, sehingga harga rumah terus naik dan masyarakat
berpenghasilan rendah makin kesulitan untuk memiliki rumah.
Menurut Catur Aprialis, staf financing service BTN Syariah cabang Tangerang
mengungkapkan masih banyaknya kendala-kendala yang dihadapi dalam hal ini BTN
Syariah cabang Tangerang untuk memasarkan produk pembiayaan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB, kendala-kendala tersebut yang menyebabkan turunnya nasabah
pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB dan tidak tercapainya target BTN Syariah
cabang Tangerang dalam pembiayaan tersebut, antara lain:73
73 Ibid.
103
1. BTN Syariah cabang Tangerang masih kesulitan untuk menemui perumahan atau
kawasan yang akan dijadikan perumahan subsidi di wilayah sekitar Tangerang
Kota.
2. Lokasi rumah bersubsidi ini dianggap kurang strategis bagi sebagian orang.
Karena tidak jarang calon nasabah yang bekerja ditempat yang sangat jauh dari
lokasi rumah subsidi tersebut dan juga akses untuk ke wilayah lain yang masih
dianggap kurang praktis.
3. Pengembang (developer) yang mengembangkan kawasan perumahan berbasis
subsidi tidak memiliki stok rumah yang banyak, dikarenakan lahan yang terbatas
untuk dibangun rumah subsidi dalam jumlah yang banyak.
4. Pengembang (developer) kesulitan membangun perumahan subsidi karena
naiknya biaya produksi rumah (bahan bangunan, upah buruh, dan harga tanah).
5. Tidak adanya controlling dari pemerintah untuk memantau pergerakan harga
property khususnya harga tanah yang terus mengalami kenaikan dibatas
kewajaran.
Berdasarkan kendala-kendala yang terjadi pada program pemerintah inilah
yang menjadikan terganggunya pemasaran perumahan subsidi yang dilaksanakan BTN
Syariah cabang Tangerang. Market Share KPR bersubsidi pada BTN Syariah juga
masih rendah dibanding dengan BTN konvensional selaku induk usahanya. Namun,
bagi perbankan syariah BTN Syariah terbilang sukses dan mengusai market share
104
sebesar 7% dan 86% market share BTN konvensional pada tahun 2013. Artinya, bila
digabungkan maka market share BTN dan unit usaha syariahnya sebesar 93%.74
Gambar 4.3
Market Share Pembiayaan KPR bersubsidi pada Tahun 2013
Peminat dari rumah subsidi ini sebenarnya cukup banyak, akan tetapi karena
kondisi lahan yang sulit didapatkan dan stok rumah subsidi yang masih sedikit yang
mengurungkan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah dan kembali
mengontrak rumah daripada membeli rumah. Lahan atau tanah pun sebenarnya ada
yang dapat dijangkau sisi ekonomisnya bagi pengembang (developer) untuk
membangun rumah subsidi, namun karena pengurusan sertifikat dan izin membangun
bangunan yang masih panjang alur pengurusannya atau bertele-tele yang menghambat
untuk membangun perumahan subsidi.
74 BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2013, hal. 69.
105
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, maka dapat ditarik
kesimpulan bahwa:
1. Strategi yang digunakan BTN Syariah cabang Tangerang dalam memasarkan
produk BTN Syariah salah satunya KPR BTN Sejahtera Tapak iB, yaitu
menggunakan strategi bauran pemasaran (marketing mix) yang terdiri dari
strategi produk (product), strategi penentuan harga (price), strategi penentuan
lokasi (place), dan strategi promosi (promotion). Strategi bauran pemasaran
(marketing mix) ini dikenal dengan sebutan 4 (empat) P yang sering digunakan
oleh banyak perusahaan. Dalam kaitan Product, BTN Syariah sebagai bank
pelopor dan terkemuka dalam bidang pembiayaan perumahan saat ini memiliki
produk pembiayaan perumahan yang bekerjasama dengan MENPERA dalam
kebijakan pengadaan rumah murah, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan
Perumahan (FLPP) dalam bentuk pembiayaan KPR bersubsidi. Pada BTN
Syariah produk pembiayaan ini disebut dengan KPR BTN Sejahtera Tapak iB.
Price, BTN Syariah cabang Tangerang dalam menentukan harga pembiayaan
KPR BTN Sejahtera Tapak iB mengacu pada aturan yang telah ditentukan
MENPERA dalam penyaluran KPR bersubsidi yang tertuang pada Permenpera
106
Nomor 03 dan 04 tahun 2014. Dalam pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak
iB, BTN Syariah memberikan pembiayaan maksimal 90% dari total harga
rumah dan ditambah margin keuntungan yang rendah sebesar 7,25%. Place,
BTN Syariah cabang Tangerang terletak dikawasan yang dimana semua
fasilitas tersedia dikota ini termasuk kawasan industri, perkantoran,
perdagangan, pendidikan, wisata, dan sekaligus perumahan. Ini merupakan
suatu kekuatan yang mendukung dan dimiliki BTN Syariah cabang Tangerang
untuk mempermudah proses pemasaran produk pembiayaan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB dan produk-produk lainnya. Promotion, BTN Syariah
cabang Tangerang dalam memasarkan produk pembiayan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB menggunakan beberapa sarana promosi, yang pertama yaitu melalui
sarana promosi penjualan (sales promotion). Sarana promosi yang kedua yaitu
melalui sarana penjualan pribadi (personal selling).
2. KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah kantor cabang Tangerang sudah
ada sejak awal berdirinya BTN Syariah Tangerang ini, yaitu sejak tahun 2007
namun pada saat tahun 2007 nasabah yang mengajukan KPR Sejahtera ini
hanya 25 nasabah dengan total pembiayaan sebesar Rp 669.000.000 saja.
Namun dengan seiring berjalannya waktu pada tahun 2011 terdapat kenaikan
yang cukup signifikan, yaitu sebanyak 176 nasabah dengan total pembiayaan
sebesar Rp 9.845.379.679 dengan target pembiayaan Rp 10 M. Pada tahun 2012
terdapat 45 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan total pembiayaan
107
sebesar Rp 3.726.700.000 dengan target pembiayaan sebesar Rp 15 M. Pada
tahun 2013 terdapat 36 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan total
pembiayaan sebesar Rp 2.668.700.000 dengan target pembiayaan sebesar 20
M. Berdasarkan data yang telah dipaparkan diatas, maka dapat disimpulkan
bahwa perkembangan atau penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak
iB di BTN Syariah cabang Tangerang belum sepenuhnya memenuhi target yang
telah ditetapkan. Selain dari target pembiayaan, jumlah nasabah yang
mengajukan pembiayaan KPR BTN Syariah Tapak iB ini juga ikut menurun.
3. Kendala-kendala yang dihadapi dalam hal ini BTN Syariah cabang Tangerang
untuk memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB, antara
lain:
a. BTN Syariah cabang Tangerang masih kesulitan untuk menemui
perumahan atau kawasan yang akan dijadikan perumahan subsidi di
wilayah sekitar Jabodetabek.
b. Lokasi rumah bersubsidi ini dianggap kurang strategis bagi sebagian orang.
Karena tidak jarang calon nasabah yang bekerja ditempat yang sangat jauh
dari lokasi rumah subsidi tersebut dan juga akses untuk ke wilayah lain
yang masih dianggap kurang praktis.
c. Pengembang (developer) yang mengembangkan kawasan perumahan
berbasis subsidi tidak memiliki stok rumah yang banyak, dikarenakan
108
lahan yang terbatas untuk dibangun rumah subsidi dalam jumlah yang
banyak.
d. Pengembang (developer) kesulitan membangun perumahan subsidi karena
naiknya biaya produksi rumah (bahan bangunan, upah buruh, dan harga
tanah).
e. Tidak adanya controlling dari pemerintah untuk memantau pergerakan
harga property khususnya harga tanah yang terus mengalami kenaikan
dibatas kewajaran.
B. Saran
Dari pengamatan penulis mengenai strategi pemasaran KPR BTN Sejahtera
Tapak iB yang diterapkan oleh BTN Syariah, maka adapun saran yang ingin penulis
sampaikan setelah menguraikan kesimpulan antara lain:
1. BTN Syariah diharapkan dapat terus melaksanakan program KPR Subsidi
secara konsisten, memperluas wilayah pemasaran KPR Subsidi ini, agar kelak
dapat memperbaiki dan meningkatkan taraf hidup dan kesejahteraan
masyarakat Indonesia dengan menyediakan pembiayaan perumahan yang
terjangkau bagi masyarakat yang berpenghasilan menengah kebawah. Serta
memperbaiki strategi pemasaran yang diterapkan, agar pemasaran KPR BTN
Sejahtera Tapak iB dapat berjalan lancar dan baik.
109
2. Perlu dilakukan sosialisasi secara berkelanjutan kepada masyarakat agar
masyarakat mengetahui seluk beluk tentang bank syariah terutama produk-
produk pada bank syariah, khususnya produk pembiayaan KPR bersubsidi bagi
masyarakat menengah bawah.
3. Terus mengembangkan produk dan meningkatkan kualitas pelayanannya
terhadap nasabah, sehingga dapat menjadi bank yang tetap memiliki
kepercayaan di masyarakat Indonesia di sektor pembiayaan perumahan.
110
DAFTAR PUSTAKA
Agustiano dan Lutfi T Rizki. Fiqih Perencanaan Keuangan Syariah. Depok:
Mudamapan Publishing, 2010.
Al. Arif, M. Nur Rianto, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah. Bandung: Alfabeta.
2010.
---------- Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis. Bandung: CV Pustaka
Setia, 2012.
Amir, Supriyadi. Free Properti dalam 17 Hari. Jakarta: Laskar Aksara, 2013.
Assauri, Sofjan. Manajemen Pemasaran. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2004.
Ghazaly, Abdul Rahman dkk. Fiqh Muamalat. Jakarta: Kencana, 2010.
Hasan, Ali. Marketing Bank Syariah. Bogor: Ghalia Indonesia, 2010.
Ismanto, Kuat. Manajemen Syariah: Implementasi TQM Dalam Lembaga Keuangan
Syariah. Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2009.
Kamus Istilah KEMENPERA “Pengertian KPR Syariah Bersubsidi”. Artikel diakses
pada 12 Februari 2014 dari
http://www.kemenpera.go.id/?op=kamus&page=1&act=detail&kat=K&src
h=&fld=
Kasmir. Pemasaran Bank. Jakarta: Kencana, 2004.
Karim, Adiwarman Azwar. Bank Islam: Analisis Fiqih Dan Keuangan. Jakarta:
Rajawali Pers, 2011.
111
Kotler, Philip dan Keller Kevin Lane. Manajemen Pemasaran, ed.12, jilid 1 dan 2.
Penerjemah Benyamin Molan. Jakarta: Indeks, 2009.
Lathif, Ah Azharuddin. Konsep Dan Aplikasi Akad Murabahah Pada Perbankan
Syariah Di Indonesia. Ahkam Jurnal Ilmu Syariah. Volume XII. No.2, 2012.
Lupiyoadi, Rambat dan A. Hamdani. Manajemen Pemasaran Jasa. Jakarta: Salemba
Empat, 2011.
McDaniel, Carl dan Roger Gates, Riset Pemasaran Kontemporer, edisi pertama. Jakarta:
Salemba Empat, 2001.
Nadratuzzaman, Muhamad. Produk Keuangan Islam Di Indonesia dan Malaysia.
Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2013.
Noormindhawati, Lely dan Nur Eva. 150 Tanya Jawab Tentang Properti. Jakarta:
Dunia Cerdas, 2013.
Pratomo, Eko P, Membangun Kecerdasan Finansial Dengan Nilai-Nilai Spiritualitas.
Jakarta: PT Arga Publishing, 2007.
Rivai, Veithzal dan Rifki Ismail. Islamic Risk Management For Islamic Bank: Risiko
Bukan Untuk Ditakuti, Tapi Dihadapi Dengan Cerdik, Cerdas, Dan
Profesional. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2013.
Rochaety, Ety. Dkk. Metodologi Penelitian Bisnis Dengan Aplikasi SPSS. Jakarta:
Penerbit Mitra Wacana Media, 2007.
Singarimbun, Masri dan Sofian Effendi. Metode Penelitian Survai. Jakarta: LP3ES,
1989.
112
Sugiyono. Metode Penelitian Bisnis. Bandung: CV. Alfabeta, 2003.
Suyanto, Bagong dan Sutinah. Metode Penelitian Sosial. Jakarta: Kencana, 2011.
Tjiptono, Fandy. Pemasaran Jasa. Malang: Bayumedia Publishing, 2005.
Wangsawidjaja. Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama,
2012.
Widodo, Cerdik Menyusun Proposal Penelitian Skripsi, Tesis dan Disertasi. Jakarta:
MAGNA Script, 2004.
113
LAMPIRAN
DAFTAR PERTANYAAN WAWANCARA
Narasumber : Catur Aprialis
Jabatan : Financing Service
Tanggal : 12 Agustus 2014
Tempat : BTN Syariah Kantor Cabang Tangerang
1. Menurut anda apa yang dimaksud dengan KPR Syariah bersubsidi?
Jawaban: KPR syariah bersubsidi adalah pembiayaan perumahan kepada
masyarakat berpenghasilan rendah yang pengelolaannya dilaksanakan oleh
Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA) yang bekerja sama dengan
Bank Pelaksana yang menggunakan prinsip yang sesuai syariah Islam.
2. Disebut apa produk KPR subsidi di BTN Syariah?
Jawaban: Pada BTN Syariah pembiayaan KPR bersubsidi disebut dengan KPR
BTN Sejahtera iB. KPR BTN Sejahtera iB dibagi lagi menjadi dua, yaitu KPR
BTN Sejahtera Tapak iB dan KPR BTN Sejahtera Susun iB.
KPR BTN Sejahtera Tapak iB adalah pembiayaan yang diterbitkan BTN Syariah
kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemilikan rumah
114
sejahtera yang dibeli dari pengembang. Sedangkan KPR BTN Sejahtera Susun iB
adalah pembiayaan yang diterbitkan BTN Syariah kepada masyarakat
berpenghasilan rendah dalam pemilikan rumah susun yang dibeli dari
pengembang.
3. Apa dasar hukum produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera iB pada BTN
Syariah?
Jawaban: KPR BTN Sejahtera iB memiliki dasar hukum sebagai pedoman
pelaksanaannya, yang menunjuk pada:
a. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera)
Nomor 03 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang Fasilitas Likuiditas
Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam rangka pengadaan perumahan
melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera;
b. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Permenpera)
Nomor 04 tahun 2014 tanggal 24 April 2014, tentang petunjuk
pelaksanaan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dalam
rangka pengadaan perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah
sejahtera;
c. Memo Subsidized Mortgage Division No.301/M/SMD/BSD/V/2014
tanggal 05 Mei 2014, perihal perubahan ketentuan KPR Sejahtera tahun
2014;
d. Memo Sharia Division No.1139/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 28
Maret 2014, perihal penyaluran pembiayaan Pendamping Uang Muka
Perumahan Kerjasama Bank (PUMP-KB) tahun 2014
115
e. Memo Sharia Division No.1062/M/SHAD/CNBD/III/2014 tanggal 23
Maret 2014, perihal kebijakan uang muka ringan fasilitas pembiayaan KPR
BTN Sejahtera IB tahun 2014;
f. Memo Sharia Division No.14/M/SHAD/CNBD/I/2014 tanggal 03 Januari
2014, perihal penyaluran pembiayaan KPR BTN Sejahtera IB dengan
dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan
pembiayaan PUMP-KB Jamsostek tahun 2014.
4. Untuk golongan apa saja yang bisa mengajukan pembiayaan KPR BTN
Sejahtera iB?
Jawaban: KPR BTN Sejahtera iB ditujukan untuk golongan masyarakat yang
berpenghasilan tetap atau tidak tetap setiap bulan maksimal 4 (empat) juta rupiah
untuk KPR Sejahtera Tapak dan 7 (tujuh) juta rupiah untuk KPR Sejahtera Susun.
5. Sebutkan persyaratan nasabah untuk mengajukan pembiayaan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB?
Jawaban:
Persyaratan Umum:
a. Warga Negara Indonesia
b. Menjadi Nasabah BTN Syariah
c. Telah berusia 21 tahun atau telah menikah
d. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun atau
usia pensiun
e. Belum memiliki rumah
116
f. Memiliki penghasilan yang cukup menurut perhitungan Bank (Maksimal
gaji pokok 4 juta rupiah perbulan)
g. Mempunyai pekerjaan/usaha dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun
h. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah
i. Melampirkan SPT tahunan atau NPWP
Kelengkapan Data Permohonan Pembiayaan:
a. Aplikasi permohonan
b. Copy KTP, kartu keluarga, surat nikah/cerai, 2 lembar pas foto terbaru
pemohon dan pasangan ukuran 3X4
c. Copy slip gaji 3 bulan terakhir atau surat keterangan penghasilan yang telah
disahkan oleh pejabat berwenang (Untuk pemohon berpenghasilan
tetap/karyawan)
d. Surat keterangan penghasilan (Untuk pemohon berpenghasilan tidak
tetap/wiraswasta)
e. Surat keterangan bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja/SK
pengangkatan pegawai tetap. (Untuk pemohon berpenghasilan
tetap/karyawan)
f. Copy akta perusahaan, ijin usaha (SIUP/TDP), izin praktek, dll (Untuk
pemohon berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta)
g. Surat kuasa pemotongan gaji yang ditandatangani oleh Pimpinan bagi
angsuran kolektif (Untuk pemohon berpenghasilan tetap/karyawan)
h. Laporan keuangan perusahaan (Untuk pemohon berpenghasilan tidak
tetap/wiraswasta)
i. Copy rekening simpanan di Bank minimal 3 (tiga) bulan terakhir
j. Copy sertipikat, IMB dan PBB
Biaya-Biaya
a. Administrasi
117
b. Appraisal (bayar diawal)
c. Biaya notaris untuk Akad dan Pengikatan
d. Blokir angsuran terakhir dan saldo minimum
6. Bagaimana alur dan mekanisme lengkap pengajuan KPR BTN Sejahtera
Tapak iB?
Jawaban:
Alur dan mekanismenya, yaitu:
a. Mengisi formulir permohonan pembiayaan dan disertai dengan Surat
Pemesanan Rumah (SPR) dari developer/pengembang
b. Melampirkan dokumen kelengkapan KPR dan surat pernyataan
c. Verifikasi calon nasabah (BI Checking dan verifikasi via telepon)
d. Wawancara calon nasabah
e. Analisa kelayakan nasabah
f. Appraisal (Analisa harga pasar dari agunan)
g. Persetujuan pembiayaan oleh Branch Manager
h. Akad Pembiayaan
i. Serah terima rumah
j. Surat pernyataan verfikasi (kelengkapan dokumen direkap dan diregister)
k. Kirim dokumen ke Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA)
118
7. Bagaimana strategi pemasaran yang diterapkan BTN Syariah dalam
memasarkan produk KPR syariah bersubsidi untuk masyarakat
berpenghasilan rendah?
Jawaban: Dalam memasarkan produk pembiayaan KPR BTN Sejahtera Tapak iB,
kami menggunakan strategi bauran pemasaran (marketing mix), yaitu dengan
konsep 4P dengan tambahan 3P. Yang pertama, product (produk) dalam hal ini
produk KPR bersubsidi merupakan bantuan pembiayaan perumahan yang
dikeluarkan MENPERA bagi masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka
pemilikan rumah sejahtera, yang pengelolaanya dilakukan BTN Syariah
menggunakan akad murabahah. Kedua, price (harga), harga rumah subsidi telah
ditentukan oleh MENPERA untuk batas maksimal harga rumah subsidi dan berapa
besaran margin yang ditentukan bagi BTN Syariah yaitu hanya sebesar 7,25%
serta berapa maksimal pembiayaan diberikan ke nasabah sesuai perhitungan Bank.
Ketiga, place (tempat), BTN Syariah cabang Tangerang sendiri berada dilokasi
yang strategis, yaitu berada dikota penyangga Ibu Kota Jakarta untuk memasarkan
produk-produknya dalam hal ini produk KPR BTN Sejahtera, serta berada wilayah
perkantoran, pusat perbelanjaan, dan pemukiman warga sebagai sasaran
pemasaran. Keempat, promotion (promosi), aktivitas promosi yang dilakukan
yaitu melakukan pendekatan ke konsumen, pendekatan ke developer/pengembang
perumahan subsidi, dan melalui aktivitas periklanan dan pameran produk-produk
119
BTN Syariah yang rutin dilakukan di expo perumahan subsidi maupun di pusat
perbelanjaan.
8. Apakah ada strategi pemasaran lain yang dilakukan BTN Syariah Cabang
Tangerang untuk menambah jumlah nasabah yang mengajukan KPR BTN
Sejahtera Tapak iB?
Jawaban: BTN Syariah mempunyai beberapa strategi pemasaran yang bertujuan
untuk menambah jumlah nasabah dan memenuhi target KPR Sejahtera yang telah
ditentukan, antara lain:
a) Pihak marketing mencari developer/pengembang perumahan subsidi yang
berada diwilayah Tangerang dan wiliayah sekitar Tangerang lainnya dan
menawarkan kerjasama pembiayaan KPR subsidi
b) Mencari informasi developer/pengembang perumahan subsidi yang telah
bekerjasama dengan BTN konvensional
c) Mencari informasi langsung dari MENPERA terkait developer/pengembang
yang akan membangun perumahan bersubsidi
d) Mengikuti expo/pameran perumahan subsidi yang sering diselenggarakan
MENPERA
e) Mengadakan promosi bebas biaya administrasi, dan promo-promo lainnya
seperti bonus/hadiah untuk nasabah yang mengajukan pembiayaan
120
9. Bagaimana perkembangan produk KPR BTN Sejatera Tapak iB dari tahun
2011 sampai 2013 di BTN Syariah cabang Tangerang?
Jawaban: KPR BTN Sejahtera Tapak iB di BTN Syariah kantor cabang
Tangerang sudah ada sejak awal berdirinya BTN Syariah Tangerang ini, yaitu
sejak tahun 2007 namun pada saat tahun 2007 nasabah yang mengajukan KPR
Sejahtera ini hanya 25 nasabah dengan total pembiayaan sebesar Rp 669.000.000
saja. Namun dengan seiring berjalannya waktu pada tahun 2011 terdapat kenaikan
yang cukup signifikan, yaitu sebanyak 176 nasabah dengan total pembiayaan
sebesar Rp 9.845.379.679 dan memenuhi target saai itu sebesar Rp 7,534 M. Pada
2011 ini terdapat 3 (tiga) developer/pengembang, yaitu PT. Selindo Sejahtera
Utama dengan nama perumahan Griya Mellina dan Villa Mellia; lalu ada
Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill 2; dan Dinamisator
dengan nama perumahan Patra Regency.
Pada tahun 2012 terdapat 45 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan
total pembiayaan sebesar Rp 3.726.700.000 dan tidak memenuhi target pada saat
itu sebesar Rp 4,5 M. Pada tahun 2012 ini terdapat 4 (empat)
developer/pengembang, yaitu CV Tiga Puteri dengan nama perumahan Pondok
Asri; PT Selindo Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia;
Muhammad Kasir dengan nama perumahan Pamulang Hill 3; dan PT. Grainda
Gunalaras dengan nama perumahan Grand Cibarusah Regency.
121
Pada tahun 2013 terdapat 36 nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dengan
total pembiayaan sebesar 2.668.700.000 dan tidak memenuhi target pada saat itu
sebesar Rp 6 M. Pada tahun 2013 ini terdapat 3 (tiga) developer/pengembang, yaitu
PT. Bumi Mentari dengan nama perumahan Bumi Mentari Residence; PT. Karsa
Rifki Nusantara dengan nama perumahan Felicia Residence; dan PT. Selindo
Sejahtera Utama dengan nama perumahan Villa Mellia.
10. Kendala-kendala apa saja yang dihadapi BTN Syariah cabang Tangerang
dalam memasarakan produk KPR BTN Sejahtera Tapak iB?
Jawaban:
Kendala-kendalanya antara lain:
a. Untuk wilayah Tangerang dan daerah sekitar Tangerang lainnya,
perumahan subsidi masih jarang ditemui oleh Tim Marketing kami
b. Lokasi perumahan subsidi yang dianggap sebagian orang kurang strategis
c. Sangat terbatasnya rumah subsidi untuk wilayah Jabodetabek dari
developer/pengembang
d. Developer/pengembang kesulitan membangun perumahan subsidi karena
naiknya biaya produksi rumah (bahan bangunan, upah buruh, dan harga
tanah)
122
e. Tidak adanya controlling dari pemerintah untuk memantau pergerakan
harga property khususnya harga tanah yang terus mengalami kenaikan
dibatas kewajaran.
Tangerang, 12 Agustus 2014
A.n. Branch Manager BTN Syariah Tangerang
CATUR APRIALIS
Financing Service
123
124
125
126
127