Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

01

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi

Kepentingan Umum

Pendahuluan

02

Pendahuluan (UU No. 2/2012)

Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin

tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum

dan pendanaannya.

Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum

diselenggarakan sesuai dengan:

Rencana Tata Ruang Wilayah;

a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;

b. Rencana Strategis; dan

c. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan

tanah.

03

Definisi (UU No. 2/2012)

Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah

dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan

adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2)

Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil

kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan

tanah (pasal 1 butir 10).

Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai,

adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian

secara independen dan profesional yang telah

mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan

dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan

untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah

(pasal 1 butir 11).

04

Definisi (UU No. 2/2012)

Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau

memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3).

Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas

tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda

yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat

dinilai (Pasal 1 butir 4).

Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa,

negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh

pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk

kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).

05

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi

Kepentingan Umum

Penerapan Penilaian

06

• Kerugian lain yang dapat dinilai

Objek Ganti Kerugian (UU No.

2/2012)

Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai

dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:

kerugian

fisik/langsung

atas real

properti

kerugian non

fisik/tdk langsung

• tanah;

• ruang atas tanah dan bawah tanah;

• bangunan

• tanaman

• Benda yang berkaitan dengan tanah;

dan/atau

07

Kerugian Fisik/Langsung

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:

Tanah;

- dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian,

pemukiman, industri atau komersial

Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna

Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat

pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas

bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna

Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang

merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun

dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas

bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)

08

Kerugian Fisik/Langsung

Bangunan;

- dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil

Tanaman;

- dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau

tanaman keras

Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan

sarana pelengkap bangunan.

09

Kerugian nonfisik (Penjelasan

UU)

Yang dimaksud dengan “kerugian lain yang dapat

dinilai” adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan

dengan nilai uang, misalnya :

kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan,

biaya pemindahan tempat,

biaya alih profesi, dan

nilai atas properti sisa.

10

Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung

Kerugian non fisik meliputi:

1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya

pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan

premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal

sebagai berikut :

kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan

kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha

atau kehilangan pekerjaan

biaya alih profesi (bila ada)

kerugian emosional (solatium) dengan pertimbangan

adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya

dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang

digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.

11

Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung

2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai

ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana

yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan

waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal

pembayaran ganti kerugian.

4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat

pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah

tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya,

maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan

bidang tanahnya.

5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang

terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan

biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana

mestinya.

12

Nilai Pengganti Wajar/NPW (SPI*)

Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan

pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan

Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan

unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang

diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti

dimaksud.

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai

Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2

tahun 2012.

”Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih rendah

dari Nilai Pasar Properti”

13

Pemahaman NPW

Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat

diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan,

keuntungan dari suatu properti;

Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar

dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data

pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data

pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data

pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan

dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya;

Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan

objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan

perundangan yang berlaku;

14

Pemahaman NPW (samb)

Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik

dan/atau premium yang disebabkan adanya

keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan

haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah

kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2

tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan

sebagaimana dimaksud dalam SPI 306 ini dan

peraturan pelaksanaan lainnya;

kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada

kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada

penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh

peraturan perundangan yang berlaku.

15

Kerugian Fisik (langsung) = “Nilai

Pasar”

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:

Tanah;

Ruang atas tanah dan bawah tanah;

Bangunan;

Tanaman;

Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan

sarana pelengkap bangunan.

Kerugian ini didasarkan kepada “Nilai Pasar”

16

Kerugian Non Fisik (Tidak

Langsung)

Kerugian non fisik meliputi:

1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya

pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan

premium (P) :

kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian

rumah tinggal

kerugian yang berkaitan dengan kehilangan

pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih

profesi (bila ada)

2. Biaya transaksi (T),

3. Kompensasi masa tunggu (bunga) (B),

4. Kerugian sisa tanah (K),

5. Kerusakan fisik lain (R),

17

Komponen dasar penentuan NPW (draft

SPI)

NP • Atas dasar Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) pada kondisi yang

wajar

P • Premium atas penghunian rumah tinggal atau alih profesi

T • Biaya pindah, perizinan dan pajak

B • Kompensasi masa tunggu (bunga)

K • Kerugian sisa tanah

R • Kerusakan fisik lain

NPW

• Nilai bagi pemilik yang disetarakan Nilai Pasar Properti dan Kerugian lainnya

18

Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi

Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang

memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut :

Dilakukan oleh Penilai yang kompeten dalam

pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan

tanah

Adanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang

jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara

pemberi tugas dan Penilai

Seluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan

yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang

sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada

Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar

Penilaian Indonesia (SPI)

Persyaratan Penilaian 19

Format Perhitungan*

Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Fisik :

• Tanah Pasar dan non

Pasar

• Pendekatan Pasar

• Pendekatan Pendapatan

• Bangunan Biaya Penggantian

Baru

• Metode DRC

• Tanaman Pasar • Pend. Pendapatan/DCF

• Pendekatan Data Pasar

• Pendekatan Biaya

- “Satu siklus”

- Untuk tanaman non

komersial, dengan

menggunakan rujukan

dari instansi terkait

- Untuk tanaman belum

menghasilkan

20

Format Perhitungan*

Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Kerugian :

Penggantian

terhadap kerugian

pelepasan hak dari

pemilik tanah yang

akan diberikan

dalam bentuk uang

(premium) khusus

bagi peruntukan

rumah tinggal

Tambahan yang

dihitung

berdasarkan bobot

persentase dari

nilai kerugian fisik.

Contoh :

20% - 30% dari

nilai ganti kerugian

fisik

- Berdasarkan peraturan

perundangan-

undangan yang berlaku

atau pendapat lainnya

yang mengikat dan

disetujui oleh para

pihak

Biaya transaksi 1. Biaya

pemindahan

2. Biaya

pengosongan

3. Biaya pajak

terkait

4. Biaya PPAT

Pendekatan

Biaya

Berdasarkan kajian

sosial ekonomi yang

dilakukan oleh

konsultan ahli dan/atau

peraturan perundang-

undangan yang berlaku

21

Format Perhitungan*

Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Kerugian :

Kompensasi masa

tunggu

Berdasarkan bunga

bebas resiko atau

bunga deposito

bank pemerintah

- Berdasarkan peraturan

perundangan-

undangan yang berlaku

atau pendapat lainnya

yang mengikat

Kerugian sisa

tanah

Pasar Pendekatan

Pasar dan

Biaya

Berdasarkan peraturan

perundangan-

undangan yang berlaku

atau pendapat lainnya

yang mengikat

Kerusakan fisik

lainnya

Biaya Perbaikan Pendekatan

Biaya

Berdasarkan peraturan

perundangan-

undangan yang berlaku

atau pendapat lainnya

yang mengikat

22

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi

Kepentingan Umum

Profesi Penilai

23

Pendahuluan

80-an

90-an

00-an

10-an

Perbankan dan Pajak

Perbankan, Pajak &

Pasar Modal

Perbankan, Pajak &

Pasar Modal

Perbankan, Pajak,

Pasar Modal,

Pelaporan Keuangan

& Pengadaan Tanah

Penilai Properti

Penilai Properti & Bisnis

Penilai dari masa ke masa

24

NILAI Ekonomi

Kompensasi Tanah

Pasar Modal

Agunan Pajak Tanah & Bangunan

Laporan Keuangan

Standar

Akuntan

si

Peratura

n

OJK/Bap

epam

Ketentuan

Pengadaa

n Tanah

UU

PBB/BP

HTB/PD

RD

Peratura

n BI/OJK

Dimana ’Nilai’ dibutuhkan? 25

Siapa Penilai?

Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah :

Seorang yang memiliki kualifikasi,

kemampuan dan pengalaman untuk

melakukan penilaian.

Anggaran Dasar MAPPI adalah :

Penilai adalah seseorang yang berdasarkan

pendidikan, keterampilan dan pengalaman

yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi

untuk mengestimasi nilai ekonomis.

26

Siapa Penilai?

Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008

:

Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk

memberikan estimasi dan pendapat atas nilai

ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai

dengan SPI

Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya

menjalankan kegiatan penilaian.

Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari

Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur

dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai

eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di

bidang Kekayaan Negara dan Lelang

27

Peraturan Terkait

Peraturan dan perundangan yang terkait dengan

Penilaian seperti pada :

Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995

PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN

Permendagri No.17/2007 ttg BMD

Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012

Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah

Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/2008

Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008

Dan ketentuan lainnya yang terkait.

28

Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) :

Klasifikasi Penilai Publik :

Penilaian Properti (P)

Penilaian Bisnis (B)

Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai

Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008)

Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) :

Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2);

Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3)

Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)

Penilai Publik 29

Bidang jasa Penilaian Properti meliputi :

a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta pengembangan lainnya atas tanah

b. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi

c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer

d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan

e. Pertambangan

Lingkup Jasa Penilaian Properti 30

Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi :

a. Entitas bisnis

b. Penyertaan

c. Surat berharga termasuk derivasinya

d. Hak dan kewajiban perusahaan

e. Aktiva tidak berwujud

f. Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage) untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material

g. Opini kewajaran

Lingkup Jasa Penilaian Bisnis 31

Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi :

a. Konsultasi pengembangan properti

b. Desain sistem informasi aset

c. Pengelolaan properti

d. Studi kelayakan usaha

e. Jasa agen properti

f. Pengawasan pembiayaan proyek

Lingkup Jasa Lainnya 32

Basis Kompetensi Penilai

Dalam pengembangan basis kompetensinya

seorang Penilai Profesional harus memiliki dan

dapat mengembangkan :

Kemampuan melakukan analisis dan riset

Kemampuan personal

Kemampuan berkomunikasi

Kemampuan dalam penggunaan teknologi

Manajemen proyek

Kemampuan memberikan pendapat profesional

33

METODE PENILAIAN :

1. PENDEKATAN DATA PASAR

(Market Data Approach)

2. PENDEKATAN BIAYA

(Cost Approach)

3. PENDEKATAN PENDAPATAN

(Income Approach)

34

Harga, Biaya dan Nilai

• dapat merupakan implikasi dari suatu perubahan yang ditawarkan dan diterima oleh penjual dan pembeli dari suatu penawaran atau transaksi yang terjadi

Harga • digunakan dalam hubungannya dengan

suatu perolehan atau produksi, bukan sebagai suatu perubahan (exchange). Biaya lebih ditentukan sebagai fakta atau estimasi saat ini

Biaya • adalah konsep ekonomi yang merujuk

kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli namun Nilai bukan merupakan fakta

Nilai

35

Basis Kompetensi Penilai

Untuk memenuhi tingkat kompentensi yang

profesional maka bagi Penilai dibutuhkan :

1. Pendidikan (education),

2. Pengalaman (experience)

3. Etika (ethics)

4. Continuing Professional Development (CPD)

5. Ujian (examination) dan Sertifikasi

36

Designasi Penilai Profesional

PDP +

PLP/Unive

rsity

Degree

Structured

training in

ethic &

standard

Work

experienc

e

Continuin

g

education

Profession

al Valuer Licensing

Profession

al exam

(USP)

37

Penilai Publik (Persyaratan)

Designasi - P

Designasi -T

Designasi - S

Serifikasi - P (S1

Penilaian atau lulus PDP)

Sertifikasi - T (S2

Penilaian atau lulus PLP)

Ujian Sertifikasi

Penilai (USP)

Anggota

MAPPI - P

Anggota

MAPPI - T

Anggota MAPPI - S Penilai

Publik

38

MAPPI berdiri

pada tahun 1981

dengan jumlah

anggota dari

tahun ketahun

mengalami

peningkatan.

Hingga akhir

2012, jumlah

anggota MAPPI

tercatat sebesar

3.500 orang

dengan jumlah

Penilai Publik

sebanyak 370

orang

(400)

(200)

-

200

400

600

800

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

19

81

19

82

19

83

19

84

19

85

19

86

19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Pertumbuhan Jumlah Anggota MAPPI 1981 - 2012

Jumlah Anggota Penambahan

Perkembangan Anggota MAPPI 39

Jl. Kalibata Raya No. 11 -12E

Jakarta 12740

Telepon: 021-7949079

Fax: 021-79181706

Email:mappi@cbn.net.id

Website:

www.mappi.or.id

40

Kantor Sekretariat MAPPI PUSAT

Negara Asosiasi Tahun

Berdiri

Jumlah

Anggota

Populasi

(jiwa)

Income per

Kapita (USD)

Penilai

per 1 juta

Australia Australian Property Institute (API) 1926 8.600 22,3 43.740 385

Canada Appraisal Institute of Canada (AIC) 1938 4.500 34,2 46.215 132

China China Real Estate Valuers Association

(CREVA)

- 21.668 1.338,3 4.260 16

Hongkong Hongkong Institute of Surveyor (HIS) 1929 7.300 7,0 32.900 1.043

Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

(MAPPI)

1981 3.400 242 3.500 14

Japan The Japanese Association of Real

Estate Appraisal

1965 5.900 127,4 42.150 46

Malaysia Royal Institution of Surveyors Malaysia

(RISM)

1961 1.200 27,9 7.900 43

New

Zealand

The New Zealand Institute of Valuers

(NZIV)

1948 2.800 4,4 32.145 636

Singapore Singapore Institute of Surveyors and

Valuers (SISV)

1968 1.350 5,1 40.920 265

South

Korea

The Korea Association of Property

Appraisers (KAPA)

1989 3.000 48,9 19.890 61

Taiwan Real Estate Appraisers Association of

ROC Taiwan

2005 322 23,2 18.458 14

Thailand Thai Valuers Association 1996 1.200 68,1 4.210 18

USA Appraisal Institute (AI) 1932 24.436 309,7 47.140 79

Penilai Di Kancah Internasional 41

MAPPI di Kancah Internasional

Organisasi Penilai Tahun Mulai Jumlah Angota

(Negara)

Frekwensi

Pertemuan

Internatioal Valution

Standards Council (IVSC)

1981 54 2 tahunan

World Association of Valuer

Organization (WAVO)

2002 11 2 tahunan

Pan Pacific Congress (PPC) 1956 11 2 tahunan

The Asean Valuers

Association (AVA)

1981 8 2 tahunan

42

TERIMA KASIH Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

(MAPPI)

Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740

Telepon: 021-79181706

Fax: 021-79181706

Email: mappi@cbn.net.id

Website: www.mappi.or.id

43

Jakarta,

BP/MAPPI/XI/2013