STUDI PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK GUNA BANGUNAN ATASTANAH UNTUK RUMAH TINGGAL YANG DIBEBANI DENGAN HAK

TANGGUNGAN MENJADI HAK MILIK PADA KANTORPERTANAHAN KABUPATEN MALANG PROVINSI JAWA TIMUR

SkripsiDiajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh

Sebutan Sarjana Sains Terapan

Disusun Oleh:

A. CHANDRAWARDHANA

2091656/M

BADAN PERTANAHAN NASIONALSEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL

YOGYAKARTA

2004

INTISARI

Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Malang kegiatan Pemberian Haklik untuk rumah tinggal selama Tahun 2002-2003 pelaksanaannyardasarkan pada KMNA/KBPN No.6 Tahun 1998 khusus untuk Hak Gunaingunan yang masih dibebani dengan Hak Tanggungan pelaksanaannyardasarkan PMNA/KBPN No.5 Tahun 1998, tetapi dalam keputusan tersebutak menyebutkan mekanisme pelaksanaan dan jangka waktu penyelesaiancara rinci sehingga dalam pelaksanaannya tergantung kebijakan kantorrtanahan masing-masing.

Berdasarkan latar belakang di atas telah dilakukan penelitian tentanglaksanaan Perubahan Hak Guna Bangunan atas tanah untuk rumah tinggalng masih dibebani dengan Hak Tanggungan menjadi Hak Milik pada Kantorirtanahan Kabupaten Malang serta apa saja yang menjadi faktor pendukungn kendalanya. Tujuan penulisan skripsi ini adalah untuk mengetahuilaksanaan perubahan hak guna bangunan untuk rumah tinggal yang dibebanik tanggungan menjadi hak milik dan mengetahui kendala-kendala dalamlaksanaannya serta usaha-usaha untuk mengatasi kendala-kendala tersebut.

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptifngan lokasi penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Malang danmggunakan teknik analisis deskriptif. Teknik pengumpulan data dengan caraiwancara, studi pustaka, dokumentasi.

Hasil dari penelitian ini adalah bahwa pelaksanaan perubahan hak gunangunan untuk rumah tinggal yang dibebani hak tanggungan menjadi hak milikda Kantor Pertanahan Kabupaten Malang secara umum telah sesuai dengan1NA/KBPN No. 6 Tahun 1998 dan PMNA/Kepala BPN No. 5 Tahun 1998.anya pelayanan pertanahan dengan sistem LOC dan pelimpahan wewenangmberian Hak Milik dari Kantor Wilayah kepada Kantor Pertanahan merupakantor pendukung sedangkan tidak adanya kepastian jangka waktu penyelesaianrmohonan hak merupakan suatu kendala dan upaya yang dilakukan adalahngan mengoptimalkan kembali fungsi dari loket informasi dan loketnerimaan berkas agar dapat meminimalisir masuknya berkas permohonanig persyaratannya kurang lengkap sehingga permohonan dapat diselesaikanngan cepat.

DAFTAR ISI

Hal

\LAMAN JUDUL j

U_AMAN PERSETUJUAN ii

TAPENGANTAR jjj

TISARI v

kFTARISI vi

^FTARTABEL viii

^FTAR LAMPIRAN ix

^B I. PENDAHULUAN 1

A. Latar Belakang Penelitian 1

B. Perumusan Masalah 5

C. Pembatasan Masalah 6

D. Tujuan dan Kegunaan Penelitian 6

1. Tujuan Penelitian 6

2. Kegunaan Penelitian 7

,B II. TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN 8

A. Tinjauan Pustaka 8

B. Kerangka Pemikiran 16

C. Anggapan Dasar 21

D. Batasan Operasional 22

B III. METODE PENELITIAN 23

A. Metode Penelitian 23

B. Lokasi Penelitian 23

C. Populasi Penelitian 23

D. Jenis dan Sumber Data 24

E. Teknik Pengumpulan Data 25

F. Teknik Analisis Data 25

\BIV. GAMBARAN UMUM DAERAH PENELITIAN 27

A. Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Malang 27

B. Pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Malang 31

C. Perkembangan Sistem Pelayanan 33

D. Jenis Hak Atas Tanah 36

\B V. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN 39

A. Hasil Penelitian 39

1. Tinjauan Umum KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998 39

2. Proses Pelaksanaan Perubahan Hak 42

3. Produk Sertipikat Hak Milik dari Perubahan Hak 50

B. Pembahasan 52

1. Perbandingan pelaksanaan Perubahan Hak menurut

ketentuan KMNA/KBPN Nomor 6 Tahun 1998 dan

PMNA/KBPN Nomor 5 Tahun 1998 dengan

pelaksanaan Perubahan Hak di Kantor Pertanahan

Kabupaten Malang 52

2. Faktor Pendukung dan kendala-kendala yang

dihadapi Kantor Pertanahan Kabupaten Malang

dalam pelaksanaan Perubahan Hak 56

J3 VI. PENUTUP 60

A. Kesimpulan 60

B. Saran 61

^FTAR PUSTAKA

MPIRAN

/VAYAT HIDUP

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Undang-Undang Pokok Agraria secara konseptual

sebenamya sarat dengan watak kerakyatan, selama ini

pelaksanaannya sangat dipengaruhi oleh sistem politik saat itu,

sehingga keberpihakan kepada rakyat kecil kurang mendapat

perhatian. Dalam rangka reformasi di bidang pertanahan, saat ini telah

dilaksanakan berbagai kebijakan pertanahan, salah satunya adalah

kebijakan perubahan hak atas tanah. Kebijakan tersebut memberikan

kemudahan kepada masyarakat dalam pemberian jaminan atas

kelangsungan kepemilikan hak atas tanah untuk rumah tempat tinggal

dengan status Hak Milik.

Untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal, salah satu

program pemerintah dalam pembangunan nasional adalah sektor

perumahan dan pemukiman. Dalam pelaksanaan pembangunan di

sektor perumahan diserahkan pada Perum Perumnas dengan fasilitas

KPR-BTN, dan pada pihak swasta dilaksanakan oleh para

pengembang. Disamping itu ada pula pihak-pihak (Badan Hukum)

yang menyediakan kapling siap bangun bagi masyarakat yang

membutuhkan tanah untuk membangun rumah.

Pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilaksanakan

oleh Badan Hukum, status tanahnya tidak boleh dipunyai dengan hak

milik. Status hak atas tanah ini tidak sesuai dengan prinsip hukum

tanah nasional sebagaimana diatur dalam UUPA, yang menyediakan

hak milik bagi perseorangan warganegara Indonesia.

Kebijakan pemerintah dalam pemberian kepastian hukum

kepada perseorangan WNI akan kelangsungan hak atas tanahnya

yang dipergunakan untuk rumah tinggal, maka diterbitkan Keputusan

Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang

Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal. Rumah tinggal.

yang dimaksud dalam keputusan tersebut adalah bagi tanah yang

luasnya 600 m2 atau kurang dan penggunaannya untuk rumah tinggal

dapat langsung diberikan hak milik dengan cara mendaftarkan ke

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

Dengan meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik

tolak pada bidang ekonomi dibutuhkan penyediaan dana yang cukup

besar sehingga memerlukan lembaga jaminan yang kuat dan

memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan

yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dan salah

satu cara perolehan dana yang dapat dilakukan adalah melalui jasa

perbankan, yaitu melalui kredit yang diberikan oleh pihak bank atau

melalui jasa lembaga pembiayaan.

Pihak pemben dana sering meminta jaminan secara khusus

dengan membuat perjanjian jaminan kebendaan maupun perjanjian

kebendaan perorangan. Perjanjian jaminan kebendaan biasanya lebih

disukai oleh kreditur pemberi dana, karena dalam perjanjian jaminan

kebendaan dengan jelas ditentukan benda yang diikat dalam

perjanjian. Sedangkan obyek jaminan yang paling disukai adalah

tanah, karena tanah mempunyai nilai ekonomis yang sangat tinggi dan

tanah tidak pernah susut dan harganya terus meningkat, dalam hal ini

sertipikat hak atas tanah merupakan salah satu jaminan yang dapat

diterima oleh bank karena dianggap memenuhi persyaratan yuridis

maupun ekonomis.

Praktek kegiatan perkreditan tersebut dalam pelaksanaannya

disesuaikan dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku

yaitu Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 mengenai Hak Tanggungan

Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dan

peraturan-peraturan lain yang terkait.

Di dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-

Undang Pokok Agraria (UUPA) khususnya Pasal 51 menegaskan

bahwa : "Hak Tanggungan dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan yang tersebut dalam Pasal 25, 33,

39 diatur dengan Undang-Undang". Di dalam Pasal 4 Undang-Undang

No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan juga ditegaskan bahwa :

1) Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah:1. Hak Milik

2. Hak Guna Usaha

3. Hak Guna Bangunan2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat

(1), Hak Pakai atas tanah milik negara yang menurut

ketentuan berlaku wajib didaftarkan dan menurut syaratnyadapat dipindahtangankan dapat juga dibebani HakTanggungan.

Sedangkan Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 35

sampai dengan Pasal 40 UUPA, dimana Hak Guna Bangunan

merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas

tanah yang bukan miliknya sendin, yang berarti bahwa dapat di atas

tanah negara maupun di atas tanah milik orang lain dengan jangka

waktu paling lama 30 tahun dan selanjutnya dapat diperpanjang

selama 20 tahun. Hak Guna Bangunan dapat dialihkan kepada pihak

lain serta dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak

Tanggungan.

Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Malang pelaksanaan

pemberian Hak Milik untuk rumah tinggal selama Tahun 2002-2003

terdapat 342 permohonan termasuk yang dibebani dengan Hak

Tanggungan sebanyak 11 permohonan, sedangkan pelaksanaannya

berdasarkan pada Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN

No.6 Tahun 1998 khusus untuk Hak Guna Bangunan yang masih

dibebani dengan Hak Tanggungan pelaksanaannya berdasarkan

PMNA/Kepala BPN No.5 Tahun 1998, tetapi dalam keputusan tersebut

tidak menyebutkan mekanisme pelaksanaan dan jangka waktu

penyelesaian secara rinci.

Bertitik tolak dari uraian tersebut di atas, maka dalam

penulisan skripsi ini penulis mengambil judul "STUDI PELAKSANAAN

PERUBAHAN HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH UNTUK

RUMAH TINGGAL YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN

MENJADI HAK MILIK PADA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN

MALANG PROVINSI JAWA TIMUR"

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas yang mendasari

diadakan penelitian, maka penulis merumuskan masalah sebagai

berikut:

1. Bagaimanakah pelaksanaan Perubahan Hak Guna Bangunan atas

tanah untuk rumah tinggal yang masih dibebani dengan Hak

Tanggungan menjadi Hak Milik pada Kantor Pertanahan

Kabupaten Malang ?

2. Faktor pendukung dan kendala apa yang dihadapi dalam

pelaksanaan perubahan Hak Guna Bangunan atas tanah untuk

rumah tinggal yang masih dibebani dengan Hak Tanggungan

menjadi Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Malang serta

upaya apa yang dilakukan untuk mengatasi kendala tersebut ?

C. Pembatasan Masalah

Untuk memberikan arah dan agar tidak keluar dari ruang

lingkup penelitian, maka dalam penelitian ini penyusun membatasi

permasalahan sebagai berikut:

1. Pelaksanaan kegiatan pendaftaran perubahan Hak Guna

Bangunan untuk rumah tinggal yang masih dibebani dengan Hak

Tanggungan dan luas tanahnya 600 m2 atau kurang menjadi Hak

Milik.

2. Obyek penelitian dibatasi dalam kurun waktu 2 tahun terakhir yaitu

antara Januari 2002 sampai dengan Desember 2003.

D. Tujuan dan Kegunaan Penelitian

1. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian merupakan hal yang penting, yaitu untuk

dijadikan pedoman bagi penulis agar penelitian menjadi terarah dan

dapat dijadikan sebagai tolak ukur dalam mengadakan pendekatan

terhadap suatu masalah yang dikemukakan dalam suatu penelitian.

Dari rumusan masalah di atas maka tujuan penelitian adalah :

a. Untuk mengetahui pelaksanaan perubahan Hak Guna

Bangunan atas tanah untuk rumah tinggal yang masih

dibebani dengan Hak Tanggungan menjadi hak milik.

7

b. Untuk mengetahui faktor yang menjadi pendukung dan

kendala dalam pelaksanaan perubahan hak di Kantor

Pertanahan Kabupaten Malang.

2. Kegunaan Penelitian

Adapun kegunaan penelitian yang dilakukan adalah :

a. Untuk menambah khasanah ilmu pengetahuan di bidang

pertanahan khususnya mengenai tentang perubahan hak atas

tanah yang masih dibebani dengan Hak Tanggungan.

b. Sebagai bahan masukan bagi para kreditor, debitor dan

pejabat lain yang terkait dalam hubungannya dengan

pemanfaatan sertipikat hak atas tanah sebagai jaminan kredit.

BAB VI

PENUTUP

A. Kesimpulan

Sebagai pembahasan akhir dalam penulisan skripsi ini, penulis

akan mengambil inti dari pembahasan permasalahan yang telah

diuraikan dalam pembahasan sebelumnya sebagai suatu kesimpulan,

adapaun kesimpulan tersebut adalah sebagai berikut:

1. Proses pelaksanaan pembahan hak guna bangunan untuk rumah

tinggal yang dibebani hak tanggungan menjadi hak milik pada

Kantor Pertanahan Kabupaten Malang secara umum telah sesuai

dengan KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998 dan PMNA/KBPN No. 5

Tahun 1998. Dari dari 22 poin perbandingan antara pelaksanaan

perubahan hak menumt KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998 dan

PMNA/KBPN No.5 Tahun 1998 dengan pelaksanaan perubahan

hak di Kantor Pertanahan Kabupaten Malang terdapat 18 poin yang

telah sesuai atau sekitar 85,71% sedangkan yang tidak sesuai

terdapat 2 poin atau 9,25%.

2. Faktor Pendukung dan kendala-kendala yang dihadapi Kantor

Pertanahan Kabupaten Malang dalam pelaksanaan Pembahan

Hak. Antara lain :

a. Adanya Pelayanan Pertanahan dengan sistem LOC (Land

Office Computerization) dan pelimpahan wewenang pemberian

B. Saran-Saran

61

Hak Milik dari Kantor Wilayah kepada Kantor Pertanahan

sehingga proses permohonan pemberian hak dapat

diselesaikan dalam jangka waktu yang tidak terlalu lama,

b. Pemeriksaan data yuridis tentang penggunaan tanah untuk

rumah tinggal, Kantor Pertanahan Kabupaten Malang tidak perlu

atau diperkenankan untuk mengadakan pemeriksaan tanah atau

pemeriksaan lapang cukup dengan memeriksa 1MB dan Buku

Tanah. Sedangkan tidak adanya kepastian jangka waktu

penyelesaian permohonan hak juga merupakan suatu kendala,

hal ini tergantung pada volume pekerjaan yang masuk, rata-rata

permohonan masuk yang persyaratannya lengkap dapat

diselesaikan dalam waktu 2 (dua) sampai 4 (empat) minggu.

Upaya yang dilakukan untuk mengatasi kendala ini adalah

dioptimalkannya kembali fungsi dari loket informasi dan loket

penerimaan berkas, sehingga dapat meminimalisir masuknya

berkas permohonan yang persyaratannya kurang lengkap.

Berdasarkan uraian permasalahan dan pembahasannya

penulis akan memberikan saran-saran atau masukan yang diharapkan

dapat bermanfaat bagi semua pihak yang berkaitan dengan materi dari

penulisan skripsi ini.

62

1. Pelaksanaan pelayanan sistem loket hendaknya disesuaikan

kembali dengan ketentuan yang ada sehingga masyarakat dapat

mengetahui prosedur, biaya dan jangka waktu penyelesaian

permohonan secara pasti.

2. Perlu adanya kebijakan yang baku terutama mengenai penafsiran

peraturan-peraturan agraria yang belum secara rinci menyebutkan

mekanisme pelaksanaan kegiatan pertanahan. Sehingga

masyarakat dapat mengetahui secara transparan proses

pelaksanaan kegiatan-kegiatan pelayanan pertanahan.

DAFTAR PUSTAKA

Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Penerbit Djambatan,1999.

Budi Harsono, Komentar Tentang Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-Benda yangberkaitan Dengan Tanah. Jakarta, Penerbit Fakultas HukumUniversitas Trisakti, 1996

Imam Soetiknjo, Politik Agraria Nasional, Yogyakarta, PenerbitGajahmada University Press, 1990

J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Tanggungan, Buku1, Bandung, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, 1997

Moh. Nazir, Metode Penelitian, Cetakan 3, Jakarta, Ghalia Indonesia,1993. "

Maria S.W. Sumardjono, Prof. Dr.S.H.MCL.MPA, (2001) KebijakanPertanahan : Antara Regulasi dan Implementas/, Jakarta, PenerbitKompas

Hadari Nawawi, (1998), Metode Penelitian Bidang Sosial, Gadjah MadaUniversity Press, Yogyakarta

Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah Dari SudutPandang Praktisi Hukum, Cetakan III, Jakarta, Rajawali, 1991.

Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, Pedoman Penulisan Skripsi,Yogyakarta, 2003.

Masri Singarimbun, dan Sofian Effendi, Metode Penelitian Survai, Jakarta,LP3ES, 1989.

Soeprapto, Undang-Undang Pokok Agraria dalam Praktek, Jakarta,Penerbit CV. Mitra Sari, 1986.

Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Cetakan IX,Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1993.

Suharsimi Arikunto, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek,Jakarta, Penerbit Rineka Cipta, 1998.

PERATURAN-PERATURAN

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan AtasTanah

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan danPermukiman

Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 1998tentang Pembahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atastanah untuk Rumah Tinggal yang dibebani dengan HakTanggungan menjadi Hak Milik.

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 tentang Tarif PenerimaanNegara Bukan Pajak