regulacija...regulacija tržnih najemnin2 za bivalne enote se sicer v večini ekonomskih učbenikov...
TRANSCRIPT
Regulacija
Primerjalni pregled (PP)
Avtorja: Mag. Igor Zobavnik
Nina Zeilhofer, MBA
2
n : 22/2017
Datum in kraj: Ljubljana, 23. 6. 2017
Kontakt:
Raziskovalno-dokumentacijski sektor:
Raziskovalni oddelek:
mag. Igor Zobavnik, vodja, [email protected]
3
I. UVOD
Stanovanjska politika lahko vpliva na stanovanjske pogoje na strani povpraševanja (stanovanjski dodatki in davčne olajšave) po bivalnih enotah1, z različnimi ukrepi za spodbujanje ponudbe bivalnih enot (npr. politika planiranja in določanja rab zemljišč) in tudi z neposredno tržno intervencijo (regulacija najemnin in cen ter zaščita najemnikov) (Susman, 2011, str. 5).
Regulacija tržnih najemnin2 za bivalne enote se sicer v večini ekonomskih učbenikov obravnava kot zamrznitev najemnin3, z morebitnimi prekinitvami, ki le deloma sledijo inflacijskim gibanjem. Ta oblika omejevanja najemnin, ki se imenuje tudi prva generacija nadzora najemnin, je bila v Evropi običajna v obdobju med obema svetovnima vojnama in med drugo svetovno vojno, v nekaterih pravnih ureditvah pa se je ohranila tudi dalj časa, vse do 80. let prejšnjega stoletja. Tovrstna oblika nadzora najemnin je bila značilna tudi za Severno Ameriko (Arnott, 2003, str. 91).
Za obdobje po energetski krizi v 70. letih prejšnjega stoletja je bila značilna visoka stopnja inflacije. V ureditvah, ki so obdržale prvo generacijo omejevanja najemnin, so se le-te znižale precej pod tržno vrednost. V ZDA in Kanadi so v mnogih območjih ponovno uvedli omejevanje najemnin, pogosto kot del programa za nadzor plač in cen. Tovrstno omejevanje (druga generacija regulacije najemnin), za katero je značilen nadzor in ne več zamrznitev najemnin, je bilo milejše od prve generacije. Njegove oblike so bile različne, za njih je značilno, da se najemnine lahko povečujejo letno za določen odstotek bodisi avtomatično (npr. v sorazmerju z inflacijo), ali diskrecijsko kot npr. odziv na naraščajoče stroške, posebne finančne okoliščine ali glede na predvideno dobičkonosnost nepremičnine za najemodajalca. Določene najemnine so se lahko tudi izvzele iz regulacije (npr. najemnine za luksuzne nepremičnine, najemnine za nove nepremičnine ali najemnine, ki so presegale določen znesek). V 70. in 80. letih prejšnjega stoletja so tudi v mnogih evropskih državah zamenjali prvo generacijo regulacije najemnin z drugo generacijo (Arnott, 2003, str. 91, 92).
V obdobju nizke inflacije, ki je sledilo, je postala regulacija najemnin manj pomembna. V nekaterih ureditvah so ohranili programe za nadzor najemnin, a so se te zaradi njihovega zviševanja postopoma približale tržnim. V nekaterih ureditvah so za določene stanovanjske enote postopoma opustili nadzor najemnin, v nekaterih so povsem opustili nadzor najemnin za vse bivalne enote, v nekaterih ureditvah pa so predpisali nove oblike nadzora najemnin (Arnott, 2003, str. 92).
Razvoj je bil tako različen, da se skoraj ni opazilo, da obstaja določena konvergenca k programom nadzora posameznega najema nepremičnine, kar se lahko imenuje tretja generacija nadzora najemnin. Značilnost te oblike (tenancy rent control) je, da se regulira predvsem porast najemnine v času trajanja posameznega najemnega razmerja (Arnott, 2003, str. 92).
1 Področje najema se sicer nanaša predvsem na najem stanovanj, najem hiš je redkejši pojav, ki ga pa ne gre
izključevati, zato je v pričujoči raziskovalni nalogi praviloma uporabljen termin »bivalne enote«, ki sicer zajema tako stanovanja kot hiše, dejansko pa pomeni predvsem stanovanja. 2 V Sloveniji je npr. tržno najemno stanovanje takšno stanovanje, ki se oddaja prosto na trgu. Najemnina se
oblikuje glede na zakonitosti trga. Stanovanje (ali hišo) lahko oddaja fizična (zasebnik) ali pravna oseba (podjetje). Oddajo mora prijaviti pri pristojnem organu. Najemnina je oblikovana prosto na osnovi lokacije, velikosti in starosti stanovanja, opremljenosti in seveda ponudbe in povpraševanja ter drugih razmer na trgu (spletna stran SLONEP). 3 Z ekonomskega vidika ima zamrznitev cen najemnin podoben učinek kot zamrznitev drugih cen. Zamrznitev
cene (ali določitev najvišje možne cene) se izvede na nižjem nivoju cen, kot bi se oblikoval na trgu, sicer nima praktičnega učinka. Tovrstna določitev pomeni, da bo povpraševanje preseglo ponudbo, kar bo povzročilo pomanjkanje najemnih stanovanj zaradi večjega povpraševanja po njih, kot tudi zaradi zmanjšane ponudbe najemnih stanovanj (The Concise Encyclopedia of Econimics, spletna stran).
4
Na platformi »Global Property Guide«, ki združuje informacije, namenjene investitorjem (lastnikom nepremičnin), so (v svetovnem merilu) prepoznali 5 različnih sistemov (tipov) nadzora najemnin:
1. Sistemi z nadzorom porasta najemnine (Tenancy rent control) je najbolj običajna oblika nadzora najemnin, pri kateri se prvotno najemnino svobodno izpogaja, obstajajo pa omejitve njenega nadaljnjega povečevanja. Največje dovoljeno povečanje je lahko vezano na (1) določen odstotek, (2) del indeksa cen gradnje ali del indeksa rasti drobnoprodajnih cen ali (3) na kombinacijo obeh navedenih indeksov. Omejevanje običajno ne velja za novega najemnika (z njim se na novo izpogaja začetna najemnina) in za bivalne enote v novih zgradbah;
2. Določanje najvišje možne najemnine (Maximum rent systems), ki se lahko uporablja tako za stare kot tudi nove nepremičnine. Pogosto je najvišja možna najemnina določena kot odstotek vrednosti nepremičnine, ki pa je vrednotena po svoji zgodovinski vrednosti, tako da se najemnina realno v času zmanjšuje;
3. Zamrznitev najemnin (Rent freeze systems) pomeni absoluten nadzor najemnin. Gre za prvo generacijo nadzora najemnin. V današnjem času se uporablja predvsem kot omejevanje najemnin na določenem nivoju, ki je običajno veljal ob uveljavitvi zakona. Tovrstne ureditve so v svetu izjemoma redke.
4. Deljeni sistemi (Split systems) pomenijo, da so najemnine za del najemniškega trga pod nadzorom (navadno stanovanja za manj premožna gospodinjstva ali denacionalizirana stanovanja), za drug del najemniškega trga pa ne;
5. Posebno kategorijo so poimenovali kot »neučinkovite sisteme« (Ineffective systems) regulacije najemnin, za katere je značilno, da kot sistem obstajajo le pravno formalno, dejansko pa nimajo praktičnega učinka. Večina sistemov nadzora najemnin je naklonjenih najemnikom, nekateri pa to v praksi dejansko ne zagotavljajo zaradi praktične ne(implementacije) predpisov4. (Global Property Guide).
Obstajajo različni argumenti za in proti regulaciji najemnin v zasebnem sektorju. Argumenti v prid nadzora najemnin, ki se nanašajo predvsem na sodobne sisteme regulacije najemnin, so npr. naslednji:
- običajen (in tudi pogosto zlorabljen) argument za nadzor najemnin je pravica do bivališča, ki je ponekod predpisana tudi na ustavnem nivoju;
- korekcija neučinkovitega trga, predvsem t.i. asimetričnih informacij5 glede bivalnih enot ter visokih transakcijskih stroškov (selitve najemnika), zaradi katerega je najemnik v slabšem pogajalskem položaju v primerjavi z najemodajalcem v primeru pogajanja o višini najemnine;
- standardna pogodbena določila (tudi v zvezi z določanjem začetne najemnine in načinom njenega prilagajanja) so lahko v korist tako najemnikom kot tudi najemodajalcem, saj omogočajo tako varnost, kot tudi fleksibilnost (Global Property Guide).
Težave, ki povezane z sodobnim načinom reguliranja najemnin, pa so npr. naslednje6:
4 Kot primere »neučinkovitih sistemov« navajajo naslednje prakse: v nekaterih državah je predpisan znesek za
katerega najemnine lahko narastejo, obe pogodbeni stranki pa se lahko dogovorita drugače; v nekaterih državah lahko najemodajalec poveča najemnino, če je v finančni stiski, ali potrebuje denar za obnovo te bivalne enote; ponekod je zakonska določitev možnega porasta najemnine precej nad inflacijsko stopnjo; v nekaterih državah je omejevanje najemnin določeno za bivalne objekte tako majhnih vrednosti, da tovrstni objekti dejansko ne obstajajo (Global Property Guide). 5 Pri asimetričnih informacijah ima pri ekonomskih transakcijah ena od strank (običajno je to prodajalec, ni pa
nujno) večje znanje o prodanem proizvodu ali storitvi kot druga stranka (Investopedia, spletna enciklopedija). Tipičen primer je nakup/prodaja rabljenega avtomobila in tudi nepremičnine. 6 Najbolj ostro kritiko klasičnega nadzora najemnin, ki je tudi precej citirana, je sicer podal švedski ekonomist
Assar Linbeck, član švedske akademije znanosti: "Poleg bombardiranja se zdi kontrola najemnin v mnogih primerih za zdaj najbolj učinkovita metoda za uničevanje mest.«.
5
- glavni argument zoper nadzor najemnin je, da le-ta izkrivlja ekonomsko učinkovitost, ker vodi v neučinkovito distribucijo virov. Konkretneje to pomeni, da zmanjša podjetniški motiv najemodajalcev za večjo ponudbo bivalnih enot v najem,
- nadzor najemnin odvrača najemodajalce od vzdrževanja in popravila bivalnih enot v času trajanja najema;
- med najemodajalci se pojavi tendenca k diskriminaciji dolgoročnih najemnikov (npr. parov z majhnimi otroki, upokojencev);
- v nekaterih državah najemodajalci uporabljajo institut varščine, ki naj bi jim zmanjšal njihove »izgube« zaradi nadzora najemnin;
- nadzor najemnin lahko spodbuja pritiske in tudi nezakonita dejanja najemodajalca, če je povišanje najemnin možno le ob spremembi najemnika, najemodajalec bo lahko poskušal na vse načine povzročiti izselitev najemnika, kar vodi v nadaljnjo potrebo po državni zaščiti najemnika ter tako v dodatno reguliranje, nadzor in birokratizacijo tega področja;
- dolgoročni najemniki so (zaradi nižje najemnine) manj motivirani za selitev, čeprav bi jim njihov zaslužek to omogočal (Global Property Guide).
Iz podatkov OECD iz leta 2016, v okviru katerih je zajeto tudi 19 članic EU7, je razvidno, da se začetna najemnina za najem zasebnih bivalnih enot prosto določa v 13 od 19 držav članic EU8, regulirana je v eni državi (Švedska), tako regulirana kot neregulirana pa je v petih državah članicah EU9. Regulacija nadaljnjega porasta najemnin pa obstaja v 1110 od 19 držav članic EU. Podobno velja tudi za druge članice OECD. (OECD, PH6.1 Rental Regulation, 2016). Prevladujoča oblika regulacije najemnin v razvitih državah je torej neregulacija začetnega oblikovanja najemnine ter regulacija njenega kasnejšega porasta, kar se v celoti sklada z že navedenimi ugotovitvami iz platforme »Global Property Guide« (prevladujoči 1. model) oziroma prikazani trditvi o obstoju t.i. tretje generacije nadzora najemnin (Arnott, 2003). Global Property Guide države razvršča v kategorije glede tega, ali so njihove ureditve naklonjene najemnikom, najemodajalcem ali pa so do obeh skupin nevtralne, pri čemer je eden od kriterijev tudi oblikovanje višine najemnine.11 Za države članice EU (zajete so vse države) navajajo, da jih ima 1512 zakonodajo, ki je ugodna za najemnike, 6 držav nevtralno zakonodajo13, v 6 državah14 (med katerimi je tudi Slovenija) pa zakonodajo, ki je naklonjena najemodajalcem.
Namen te raziskovalne naloge je prikaz različnih mehanizmov za omejevanje višine in rasti tržnih najemnin stanovanj (in drugih bivanjskih enot) v različnih državah in nižjih administrativnih enotah. Naloga se na željo naročnika osredotoča na obstoječe in pretekle ureditve tega področja na Nizozemskem, Danskem, Švedskem, Finskem, Norveškem, v Nemčiji, Veliki Britaniji, Združenih državah Amerike in Kanadi.
7 Avstrija, Češka, Danska, Estonija, Finska, Francija, Nemčija, Madžarska, Irska, Latvija, Litva, Luksemburg,
Nizozemska, Poljska, Portugalska, Slovaška, Španija, Švedska, in Združeno kraljestvo (Anglija). Študija je dostopna na https://www.oecd.org/els/family/PH6-1-Rental-regulation.pdf. 8 Češka, Estonija, Finska, Madžarska, Irska, Latvija, Litva, Luksemburg, Poljska, Portugalska, Slovaška, Španija
in Združeno kraljestvo (Anglija).. 9 Avstrija, Danska, Francija, Nemčija in Nizozemska.
10 Avstrija, Češka, Danska, Finska, Francija, Nemčija, Irska, Luksemburg, Nizozemska, Portugalska in Švedska.
11 Drugi kriteriji so še : morebitna zahteva po varščini (depozitu), trajanje najemnega razmerja, kriteriji vezani na
pravni sistem in na (učinkovitost) sodnega sistema za posamezne države. Podrobneje so kriteriji navedeni na http://www.globalpropertyguide.com/faq/landlord-and-tenant-law#return. 12
Avstrija, Belgija, Ciper, Danska, Estonija, Francija, Nemčija, Irska, Italija, Litva, Luksemburg, Nizozemska, Portugalska, Španija in Švedska. 13
Hrvaška, Finska, Grčija, Madžarska, Poljska in Slovaška. 14
Bolgarija, Češka, Malta, Romunija, Slovenija, Združeno kraljestvo.
6
Pri pripravi raziskovalne naloge smo uporabili predvsem informacije iz strokovne literature, zakonodajo posameznih držav, spletne strani mednarodnih organizacij in spletne strani nekaterih nevladnih organizacij.
II. REGULACIJA NAJEMNIN V ZASEBNEM SEKTORJU V POSAMEZNIH DRŽAVAH
2.1 Danska
Na Danskem znaša delež lastniških bivalnih enot 58% %, delež najemnega sektorja pa je 42 %, od tega je delež zasebnega najema 20 %, javnega najema 20 % in drugega najema 2 % (podatki Mednarodnega združenja najemnikov, International Union of Tenants - IUT iz leta 2016). Na spletni strani Global Propery Guide danski ssitem zasebnega najema označujejo kot zamotan (confused) sistem, ki je močno v korist najemnikov (Global Property Guide).
Do leta 1916 na Danskem ni bilo regulacije najemnin, ker ni obstajala potreba po zaščiti najemnikov (ponudba najemnih bivalnih enot je bila dovolj velika, da ni bilo pritiskov za povečanje najemnin), najemnine so se določale pogodbeno med najemojemalcem in najemnikom. Leta 1916 pa je bilo zaradi vojne uvedeno omejevanje (zamrznitev) povečanja najemnin. V 20. letih prejšnjega stoletja sta se ponudba in povpraševanje po najemnih bivalnih objektih ponovno uravnotežili. Leta 1937 je bil sprejet Začasni stanovanjski zakon15 (The Temporary Housing Act of 1938), ki je vključeval celoten pravni odnos med najemodajalcem in najemnikom, pozneje pa so bile zaradi pomanjkanja stanovanj (druga svetovna vojna) v zakon dodane še dodatne začasne določbe. Namen zakona je bil zaščititi tako najemodajalce kot najemnike, mnogi deli zakona so vsebovali tudi splošna načela zaščite potrošnikov (najemnikov). S sprememba zakona v letu 1966 se je najemnina začela postopoma oblikovati na tržni osnovi do sredine 70. let prejšnjega stoletja. Leta 1975 so začeli z uvajanjem najemnin, katerih višina je temeljila na stroških (cost based), ki nastajajo v zvezi z bivalnim objektom. Leta 1980 sta stopila v veljavo nov Zakon o najemninah (Rent Act) in Stanovanjski zakon (Housing Regulation Act)16, ki sta bila še večkrat spremenjena in dopolnjena (National Report for Denmark,TENLAW).
Od leta 1992 se višina najemnine, za bivalne enote, ki so bile dane v uporabo po 31. decembru 1991, lahko določa prosto. Cilj te spremembe je bil spodbuditi gradnjo bivalnih objektov in ustvarjati nova delovna mesta. Politično je bilo to odločitev možno sprejeti zaradi predhodne dolgoletne stagnacije zasebnega sektorja na področju oddajanja bivalnih enot v najem. Kljub sprostitvi najemnin pa dejansko ni prišlo do velikega povečanja gradnje najemnih stanovanj v zasebnem sektorju, saj so bila le-ta le omejeno konkurenčna obstoječim cenovno ugodnejšim (zaradi nadzorovanih najemnin) drugim stanovanjem, namenjenim za najem (neprofitni sektor). Delež zasebnih najemnih enot za najem (danih v uporabo po letu 1991) se je počasi povečeval in je v letu 2016 obsegal 13 % vseh najemnih enot (National Report for Denmark in IUT, 2016).
V Letu 1994 je bila ustanovljena posebna državna komisija (Rent Act Commission), ki naj bi evalvirala takrat veljavno zakonodajo vezano na najemnine s ciljem njene poenostavitve. Leta 1996 so bile uvedene določene spremembe. Najpomembnejša je bila, da je bilo možno na podlagi Stanovanjskega zakona (drugi odstavek 5. člena) zaračunati višjo najemnino (na katerih območjih tudi do 50 %) zaradi spremembe vrednosti nepremičnine, če je bila bivanjska enota zelo temeljito obnovljena (to je lahko pomenilo npr. tudi novo kopalnico ali kuhinjo). Ta sprememba je spodbudila obnovo 10-12 tisoč zasebnih bivalnih enot za
15
Kljub svojemu imenovanju je Začasni stanovanjski zakon dejansko predstavljal pravni okvir za oblikovanje cen najemnin in določanje pravic najemnikov do julija 2015. 16
Stanovanjski zakon se ne uporablja v nekaterih danskih občinah. Obseg uporabe tega zakona določa občinski svet. Ob tem ne obstajajo objektivni kriteriji kot bi bila lahko število prebivalcev ali podobno. (National Report for Denmark,TENLAW, str. 11). Zakon velja skoraj za vsa urbana področja, skupaj pa okoli 85 % vseh najetih stanovanjskih objektov (Global Property Guide)
7
oddajanje v obdobju 2000-2006, do konca leta 2008 pa obnovo še dodatnih 17-20 tisoč zasebnih bivalnih enot. Leta 2014 je bil (po dvoletnem predhodnem postopku) sprejet zakon, ki je tovrstno povečanje najemnin omogočal zgolj še za bivalne enote, ki so dosegale tudi določen nivo energetske učinkovitosti. Pred tem so bili leta 2000 v vseh občinah ustanovljeni t. i tribunali za najemnine17 (angl. Rent Tribunals, dansko Huslejenaevn), ki so prej tem delovali zgolj v nekaterih občinah. Načrti o temeljiti prenovi najemne zakonodaje v smeri njene poenostavitve pa so ostali neuresničeni predvsem zaradi nezmožnosti uskladitve mnenj združenj najemnikov in združenj najemodajalcev ter posledično nezmožnosti doseganja večine pri odločanju v parlamentu (National Report for Denmark in IUT, 2016).
Tako je na Danskem ostal v veljavi dokaj zapleten sistem, po katerem je začetna najemnina za bivalne objekte lahko bodisi regulirana ali pa neregulirana. Poenostavljeno, tovrsten sistem pomeni več možnih režimov oblikovanja najemnin:
- najemnine za bivalne enote, ki so bile zgrajene do vključno leta 1973, so na splošno regulirane (gre za 77 %18 najemov);
- najemnine za bivalne enote, ki so bile zgrajene po letu 1973 do leta 1991, se določajo na podlagi t.i. »vrednosti objekta«, pri katerih pa se uporablja zgodovinske vrednosti bivalnega objekta iz leta 1973 brez upoštevanja inflacije (11% najemov);
- najemnine za stanovanja in hiše, ki so bile zgrajene po letu 1991, ter t.i. »penthouse«19 so neregulirane (najemnine določita najemodajalec in najemnik pogodbeno) (12 % najemov20) (IUT, 2016).
Podrobneje je sistem predstavljen v šestih režimih določanja najemnin v naslednji tabeli:
Tabela 1: Šest režimov določanja najemnin v zasebnem sektorju na Danskem
Režim določanja najemnin
Zakonodaja in leto
Na katere bivalne enote se nanaša
Določitev začetne najemnine
Določitev nadaljnjega povečanja najemnine
»Vrednost objekta« ali »vrednost najema«
The Rent Act 1939
Vse zasebne stanovanja zgrajena pred letom 1991, razen če je Housing Regulation Law bil v veljavi v določeni občini.
Najemnina je osnovana na tipični najemnini na določenem območju v skladu z velikostjo in kakovostjo stanovanja.
Občasno prilagajanje. V primeru, da je najemnina znatno (10-15%) pod »vrednostjo objekta«, lahko najemodajalec 2 leti po najemu zahteva povečanje.
Najemnine osnovane na stroških (cost-based)
Housing Regulation Law 1975
Za objekte z več kot 6 stanovanjskih enot, ki so bile zgrajene pred letom 1991, ter za večje občine nad 20.000, lokalne oblasti se lahko odločijo, da ne uporabljajo tega zakona.
Najemnine se sicer prosto določajo, a na podlagi stroškov najemodajalca, povečanega za njegov dobiček po posebni formuli, ki odraža starost zgradbe.
Na podlagi pogodbe in samo, če je začetna najemnina bila nižja od najemnine, osnovane na stroških.
Majhne zgradbe
Housing Regulation Law 1975 The Rent Act 1939
V nereguliranih občinah na podlagi The Rent Act, v reguliranih The Rent Act za zgradbe z 1-6 stanovanjskih enot, v praksi dejansko na podlagi Housing Regulation Law.
Najemnine na podlagi »vrednosti objekta« ali osnovane na stroških.
Na podlagi pogodbe in samo, če je začetna najemnina bila nižja od najemnine, osnovane na stroških.
Obnovljena 1991 Stanovanja, kjer je bila Prosto, a ne znatno višje
17
Večino sporov je potrebno reševati pred temi tribunali pred njihovo obravnavo na posebnih stanovanjskih sodiščih (Housing Court). Tribunale za najemnine sestavljajo trije člani. Predsednik mora imeti pravno izobrazbo, ne sme pa biti odvetnik z zasebno prakso. Druga dva člana imenuje združenje najemnikov in združenje najemodajalcev, vsak po enega člana. 18
Podatki o deležu najemov so verjetno iz leta 2014 ali 2015. 19
Nova stanovanja na vrhu stavb, v katerih so najemnine regulirane. 20
V letu 2016 je bil delež teh najemov 13 %.
8
Režim določanja najemnin
Zakonodaja in leto
Na katere bivalne enote se nanaša
Določitev začetne najemnine
Določitev nadaljnjega povečanja najemnine
stanovanja prej najemnina osnovana na stroških in so bila precej obnovljena (v višini določeni z zneskom na kvadratni meter ali na celotno stanovanje)
od sistema po »vrednost objekta«
Nove bivalne enote
1991 Brez regulacije, če je tako določeno v pogodbi
Najemnine so prosto dogovorjene, a ne smejo biti »očitno nepravične«
Penthouse 2004 Nova stanovanja na vrhu stavb, v katerih so najemnine regulirane
Najemnine so prosto dogovorjene, a ne smejo biti »očitno nepravične
Vir: National Report for Denmark,TENLAW, str. 16, 17.
Višino začetnih najemnin lahko izpodbijata na tribunalih za najemnine v obdobju 12 mesecev po podpisu pogodbe o najemu tako najemnik kot tudi najemodajalec, pravno varstvo pa na prvi stopnji zagotavljajo posebna Stanovanjska sodišča.21 Zahtevo za povišanje najemnine mora dati najemodajalec pisno tri mesece pred njeno predvideno uveljavitvijo. V njej mora obrazložiti razloge za povečanje in opomniti najemodajalca, da lahko temu predlogu nasprotuje. Porast najemnine ne sme biti takšen, da bi znatno presegal primerljive najemnine. Najemna pogodba ne sme vsebovati indeksacijske določbe glede povečevanja najemnine, lahko pa se dogovori o povečanju za določeno vsoto v določenem obdobju. Najemnik ima zakonsko pravico do polovice najetih prostorov dati v podnajem, če s tem število oseb ni večje od števila sob v stanovanju (Global Property Guide).
Precejšno kritiko obstoječega danskega sistema regulacije najemnin je moč najti v gradivu, ki ga je pripravilo več evropskih organizacij22 (iz njihovih nazivov je moč ugotoviti, da v večini zastopajo interese najemodajalcev), v katerem temu sistemu očitajo predvsem naslednje:
- kompleksno in večnivojsko regulacijo najemnin za bivalne objekte, ki so bili zgrajeni pred 1992, kar negativno vplivajo na investitorje v bivalne objekte;
- zmanjšani prilivi v državni proračun zaradi pomanjkljivega financiranja namenjenega vzdrževanju in modernizaciji v sektorju, kjer so najemnine neregulirane, kar povečuje potrebo po javnem subvencioniranju vzdrževanja in investicij v bivalne objekte;
- porast najemnin v nenadzorovanih sektorjih; - učinek sistema je, da zahteva še več nadzora in regulacije s strani javnega sektorja.
(The negative impact of Danish rent control regulation on the growth and development of Danish society).
2.2 Finska
Na Finskem znaša delež lastniških stanovanjskih enot 65 %, delež najemnega sektorja pa je 32,5 % (v Helsinkih 50 %), pri čemer je delež zasebnega najema 15 %, javnega (socialnega) najema 16 %, in drugega najema 2,5 % (podatki Mednarodnega združenja najemnikov IUT iz leta 2016). Na spletni strani Global Propery Guide Confusing navajajo, da sta finska zakonodaja in praksa nevtralni v odnosu do najemnika in najemodajalca (Global Property Guide). V večjih mestih (Helsinki, Espoo and Vantaa) so povprečne najemnine za 1/3 višje kot na drugih območjih (cene objektov pa dvakrat višje) (European University Institute).
21
Gre za posebne oddelke okrožnih sodišč, za katere je značilno, da sodijo trije sodniki in ne le eden. Po enega sodnika imenujeta namreč tudi združenje najemnikov ter združenje najemodajalcev. 22
European Historic Houses Association, European Landowners’ Organization (ELO), European Property Federation (EPF), The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA), International Union of Property Owners (UIPI).
9
Najemnine v Finskem zasebnem sektorju so bile regulirane do leta 1991, potem so se lahko prosto izpogajale med najemodajalcem in najemnikom. V letu 1995 je bilo področje deregulirano tudi za stare najeme (IUT, 2016). Neposredne regulacije tržnih najemnin na Finskem torej ni več. Področje tržnih najemnin ureja 27-31 člen Zakona o stanovanjskih najemih (Act on Residential Leases). Najemnina je določena v višini, ki je dogovorjena med najemnikom in najemodajalcem. Sodišče pa lahko na zahtevo ene od pogodbenih strank preiskuje, ali je določitev najemnine in njena izvedba primerna (reasonable). V primeru, da najemnine znatno presegajo trži nivo, lahko sodišče na zahtevo najemnika zniža najemnino. Pred sodiščem lahko povečanje najemnine zahteva tudi najemodajalec, vendar mora biti v tem primeru odstopanje od tržne cene (navzdol) res veliko. Praviloma mora biti utemeljitev načina povečanja najemnine določena že v sami pogodbi med najemnikom in najemodajalcem (prvi odstavek 27. člena), tako da najemodajalec ne more najemnine enostransko povečevati23. Zakon o stanovanjskih najemih predvideva (drugi odstavek 27. člena), da se najemnina lahko poveča tudi skladno z Zakonom o omejeni uporabi indeksne klavzule (Act on Limiting the Use of Index Clauses)24 v primeru dolgoročnih najemov nad tri leta. Najbolj pogosto se uporabljata indeks rasti življenjskih stroškov in indeks rasti drobnoprodajnih cen, zakonite pa so tudi drugačne pogodbene določbe (npr. letno povečanje za fiksen znesek). V letu 2003 so v sodelovanju med združenji najemodajalcev in najemnikov sprejeli skupne smernice, ki se imenujejo Pravične najemniške prakse (Fair Rental Practices). V njih so priporočila, da se morajo pogajanja o spremembi najemnine pričeti vsaj 6 mesecev pred njeno predvideno spremembo in da mora biti sprememba primerna (reasonsonable). Pri tem na podlagi priporočil povečanje ne sme presegati 15 % letno, razen v primerih kjer so bile opravljane obsežne obnove za izboljšanje bivalnega objekta in povečane vrednosti tega objekta (Norberg, P. in Juul-Sandberg, J., 2016 in Act on Residential Leases).
Od 20. let prejšnjega stoletja so bili odnosi med najemniki in najemodajalci urejeni z zakonom, ki pa je bil v korist najemodajalcev. Na podlagi tega zakonase je višina najemnine določala pogodbeno. Med prvo svetovno vojno je bil zaradi pomanjkanja bivalnih objektov uveden nadzor najemnin. Po osamosvojitvi države leta 1917 je bil prvi zakon, ki je celoviteje urejal najemništvo (ne pa tudi višine najemnin), sprejet leta 1925. Med drugo svetovno vojno so ponovno uvedli nadzor najemnin, ki je ostal v veljavi v več mestih do leta 1961 (Helsinki and Tampere), deloma pa do leta 1963 (Helsinki). Zakon iz leta 1961 (Huoneenvuokralaki - 82/1961) ni imel določb o regulaciji najemnin. Ta je bila uvedena ponovno konec 60. let (zamrznitev najemnin po stanju na 29. februar 1968) zaradi zelo slabe ekonomske situacije v državi. V letu 1974 je regulacija najemnin (rent regulation) nadomestila prejšnji sistem nadzora najemnin (rent control).25 Po tem sistemu so lahko najemodajalci enostransko povečali najemnine v skladu z letnimi smernicami, ki jih je izdajala vlada na podlagi priporočila posebnega pododbora, v katerem so bili predstavniki najemodajalcev, najemnikov in sindikatov. Ena od slabosti te ureditve je bila, da je pododbor pogosto odločal na podlagi (pre)glasovanja in da letno naraščanje najemnin ni vedno odražalo naraščanje stroškov najemodajalca, kot se je pričakovalo. Najemodajalci so lahko dosegali to povečanje zgolj po sodni poti, kar pa je bilo drago. Najemniki so znižanje najemnin lahko dosegali na lažji način z argumentom, da najemnina ne sme presegati tržne najemnine, pri čemer pa so bili na voljo podatki o višini najemnin, zagotovljeni s strani vlade, le za nekaj let in za mesta, v katerih je obstajalo stanovanjsko sodišče (housing court) (European University Institute).
Nov zakon o najemih (Tenancy Act) je bil sprejet leta 1987 in je vključeval določbe o regulaciji najemnin, tako da je vključil poleg letnega naraščanja najemnin, tudi primeren
23
Na podlagi zakona v pogodbo ne sme biti vnesena klavzula (oziroma je tovrstna klavzula nična), da lahko najemodajalec enostransko spreminja višino najemnine v času veljave najemne pogodbe (European University Institute). 24
Indeksacija v pogodbah na Finskem načelno ni dovoljena, razen za izjeme, ki jih določa ta zakon. 25
Nadzor najemnin se je pojavil še dvakrat za enoletno obdobje v obdobju 1976–1978, kot del gospodarske stabilizacije v tem obdobju (National Report for Finland).
10
(reasonable) dobiček za najemodajalca. Na začetku devetdesetih let so poskušali spodbuditi gradnjo bivalnih enot za najem. Sprejeli so sistem, po katerem bile zgradbe, ki so bile zgrajene po 1. januarju 1991 v osrednji in severni Finski, izvzete iz režima regulacije najemnin. Pomladi 1991 je bila po 25 letih izvoljena konservativna vlada, ki je močno povečala delež nereguliranega najemnega sektorja, tako da regulacija najemnin ni veljala za nobeno pogodbo, ki je stopila v veljavo po 1. februarju 1992 v kateremkoli delu države, za bivalne objekte ne glede na njihovo starost V letu 1995 je bil sprejet zakon, ki je za neregulirane razglasil tudi predhodno sklenjene najemne pogodbe, tako da je postal celoten zasebni najemni sektor nereguliran. Višina najemnin se določa skladno s pogodbo, sklenjeno med najemnikom in najemodajalcem, ostaja pa sodno varstvo, v katerem se lahko ugotavlja primernost (reasonableness) višine najemnin in drugih pogojev najema (European University Institute).
2.3 Kanada
V Kanadi živi približno 44 % prebivalstva v najemnih stanovanjih, od tega večina v zasebnih najemnih stanovanjih, le približno 10 % pa v socialnih najemnih stanovanjih (IUT, spletna stran). Spletna platforma »Global Property Guide« navaja, da ima Kanada zakonodajo, ki je ugodna za najemnike.
Tržna najemnina (začetna, to je ob vselitvi novega najemnika) ni regulirana. Najemodajalec jo lahko določi prosto po svoji presoji (Global Property Guide).
Glede poviševanja najemnin imajo province svoja pravila. Nekatere province določijo dovoljeno letno povišanje (npr. za leto 2017 je to v Ontariu 1,5 %, v Britanski Kolumbiji 3,7 %, Otok princa Edwarda 1,5 %).
Province z nadzorom najemnin so na primer: Ontario, Quebec, Britanska Kolumbija, Manitoba, Otok princa Edwarda, Nova Škotska.
Province brez nadzora najemnin so na primer: Alberta, Saskatchewan, Novi Brunswick, Nova Fundlandija. V Alberti lahko najemodajalec najemnino poviša enkrat na šest mesecev. Za Saskatchewan velja, da lahko najemodajalec najemnino poviša enkrat na šest mesecev, najprej 12 mesecev po začetku najema.
Najemodajalec mora najemnika obvestiti o povišanju najemnine v določenem roku pred povišanjem (v glavnem 3 mesece prej, razen v Novi Škotski 6 mesecev in Saskatchewan 6 mesecev prej). V Quebecu je obveznost o obvestilu dogovorjena v najemni pogodbi (Global Property Guide).
Običajno je dovoljeno povišanje najemnin enkrat na leto. V nekaterih provincah pa je dovoljeno povišanje najemnin več kot enkrat letno (Rent Control Rules, spletna stran).
2.3.1 Quebec
Najemodajalec mora najemniku ob vselitvi povedati najnižjo najemnino, ki je bila plačana za stanovanje v zadnjih 12 mesecih. Če najemnik ugotovi (in ima pisni dokaz), da je najemnina višja od najemnine, ki jo je plačeval predhodni najemnik, se lahko pritoži na posebno sodišče (Rent Tribunal ali Régie du logement). Vendar je zaradi velikega povpraševanja v praksi to redek pojav, saj najemodajalec lahko praktično izbira med najemniki. Najemnino lahko najemodajalec poviša enkrat na leto, ob obnovi pogodbe. Omejitve povišanja ni. O povišanju mora 3 do 6 mesecev v naprej obsvetiti najemnika (IUT, spletna stran).
Če se stranki ne moreta dogovoriti glede povišanja najemnine in pride do pritožbe, Régie du logement ravna v skladu s Predpisom o kriterijih za določanje najemnine (Regulation
11
respecting the criteria for the fixing of rent). Pri tem uporabi uradno objavljene dovoljene odstotke povišanja najemnine. Ti se uporabijo za povišanje določenih stroškovnih elementov, ki so odvisni od dejanskih stroškov zgradbe. Tako se najemnina lahko poveča za določen odstotek zaradi povečanja lokalnih davkov ali davka za šole, ter zaradi povečanja stroška za zavarovanje, vzdrževanje, ogrevanje zgradbe ipd. Na spletni strani je objavljen kalkulator26, ki pomaga pri izračunu povišanja (RGL, spletna stran).
2.3.2 Ontario
Značilno je zelo veliko povpraševanje po stanovanjih (predvsem v Torontu). Do leta 1993 je veljal nadzor najemnin. Od tega leta dalje se je z zakonom sprostil nadzor najemnin za določena stanovanja. Zakon o stanovanjskih najemninah (Residential Rent Regulation Act) je bil spremenjen zato, ker je omejevanje najemnin zaviralo investicije v stanovanjsko gradnjo, obenem pa je povpraševanje naraščalo. Poleg tega je do leta 1993 država sofinancirala gradnjo socialnih stanovanj, po tem letu pa je ukinila vse oblike novih stanovanjskih socialnih programov, financiranje stanovanjskih zadrug in druge oblike ugodnejših stanovanj. To je povečalo pritisk na najemni trg. Zakon je za stanovanja, zgrajena po letu 1991, sprostil omejevanje poviševanja najemnin. Najemnina se je lahko povišala 1 krat letno in to neomejeno. To je veljalo tudi za stanovanja, zgrajena pred letom 1991, če do tega leta niso bila predmet oddajanja v najem (Rent Control Rules, spletna stran).
Nedavno (20. aprila 2017) pa se je ureditev spremenila. V Ontariu so sprejeli Zakon o poštenih najemninah (Rental Fairness Act, 2017), ki je spremenil Zakon o stanovanjskih najemninah (SJTO, spletna stran). Nadzor najemnin sedaj velja za vse zasebne stanovanjske enote, tudi tiste novejše, zgrajene po letu 1991. Dovoljeno povišanje je povprečje indeksa cen življenjskih potrebščin v zadnjih letih. Vsa obvestila o povišanju najemnine (izdana po 20. aprilu 2017) morajo biti skladna z Navodili o povišanju najemnine (Rent increase guideline), ki določa najvišje možno povišanje za leto 2017 v višini 1,5 %. Dovoljen letni odstotek povišanja najemnin se izračunava na osnovi indeksa cen življenjskih potrebščin v predhodnem letu. Po zakonu pa ne sme biti višje od 2,5 %, tudi če je indeks potrošnih cen višji (2017 Rent Increase Guideline, spletna stran).
Najemodajalec mora za povišanje najemnine nad dovoljenim odstotkom vložiti vlogo za
povišanje najemnine (Application for a Rent Increase Above the Guideline) pri posebnem
uradu za najemnike in najemodajalce (Social Justice Tribunals Ontario, The Landlord and Tenant Board). Dovoljeni razlogi so na primer: - če so se občinski davki ali stroški za stanovanje povišali več kot dovoljen % + 50 %. - če je najemodajalec imel operativne stroške za storitve varovanja ali upravičene stroške
investiranja. Vlogo mora podrobno izpolniti (na 15 straneh). Za vlogo mora plačati pristojbino (od 220 € do 1.000 €). Še vedno velja, da se najemnina lahko poviša po poteku 12 mesecev od vselitve ali od prejšnjega povišanja. Najemodajalec mora najemnika prej obvestiti o povišanju 90 dni pred predvidenem povišanju (SJTO, spletna stran). Tabela 2: Dovoljen odstotek povišanja najemnin v preteklih letih v Ontariu
Leto 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007
Odstotek povišanja 2,0% 1,6% 0,8% 2,5% 3,1% 0,7% 2,1% 1,8% 1,4% 2,6%
Vir: IRAC
26
Kalkulator: Calculation of the 2017 rent increases: https://www.rdl.gouv.qc.ca/en/news/calculation-of-the-2017-rent-increases.
12
2.3.3 Otok princa Edwarda
Dovoljen letni odstotek povišanja najemnin se izračunava na osnovi različnih kazalnikov, kot so npr.: - indeks potrošnih cen za otok in Kanado, - podatki o trenutnem in prihodnjem stanju stanovanjskega najemnega trga, - operativni stroški stanovanjskih zgradb (elektrika, voda, ogrevanje, davki, vzdrževanje,
recikliranje odpadkov, stroški financiranja kreditov za zgradbo ipd.), - vpliv in verjetnost povišanja cen ogrevanja in elektrike. Posebna uradna komisija nato določi in objavi dovoljen letni odstotek povišanja najemnin (za tri stanovanjske oblike, to je za ogrevane prostore, za neogrevane prostore in za mobilne bivanjske enote v kampih). V letu 2017 znaša dovoljeno povišanje 1,5 % (za vse tri bivanjske enote enako) (IRAC, spletna stran). 2.3.4 Manitoba
Zakon določa, da najvišje povišanje najemnine ne sme preseči zakonsko določenega odstotka (The Residential Tenancies Act Manitoba). Dovoljen letni odstotek povišanja najemnin se izračunava na osnovi indeksa cen življenjskih potrebščin. V letu 2017 znaša 1,5 %. Nekatera stanovanja so izvzeta iz omejitve, in sicer:
- stanovanja z najemnino višjo od 1.455 $ na mesec, - nove zgradbe, stare manj kot 15 let, kjer je bilo stanovanje naseljeno najprej po 9. 4. 2001, - nove zgradbe, stare manj kot 20 let, kjer je bilo stanovanje naseljeno najprej po 7. 3. 2005, - stanovanja v oskrbovanih domovih, - stanovanja, v katerih so bile izvedene obnove.
Najemodajalec lahko vloži prošnjo za večje povišanje, če lahko dokaže, da dovoljeni znesek ne zadošča za pokritje povišanja njegovih stroškov z oddajanjem. Uradni organ (Director of Residential Tenancies) mora to odobriti. Najemnik mora dobiti obvestilo o povišanju najemnine 3 mesece prej. Najemodajalcu je na voljo obrazec, tudi v elektronski obliki (Notice of Rent Increase) (Rent Increase Guideline, spletna stran).
Tabela 3: Dovoljen odstotek povišanja najemnin v preteklih letih v Manitobi
Leto 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007
Odstotek povišanja 1,1% 2,4% 2,0% 1,0% 1,0% 1,5% 1,0% 2,5% 2,0% 2,5%
Vir: IRAC
2.3.5 Nova Škotska
Zakon (Nova Scotia Residential Tenancies Act) določa, da povišanje najemnine ne sme biti višje od določenega odstotka. Dovoljen letni odstotek povišanja najemnin (Annual Allowable Rent Increase Amount) se izračunava na podlagi zakona, v katerem je določen način regulacije najemnin, ki povezuje povišanje najemnin z indeksom cen življenjskih potrebščin. V letu 2017 znaša 1,1 %. Za leto 2018 pa je določen 0,8 %. (IRAC, spletna stran).
Tabela 4: Dovoljen odstotek povišanja najemnin v preteklih letih v Novi Škotski
Leto 2016 2015 2014 2013
Odstotek povišanja 1,5% 1,6% 2,9% 3,0%
Vir: IRAC
13
2.3.6 Britanska Kolumbija
Najemnino lahko najemodajalec poviša enkrat na 12 mesecev. Najvišje povišanje je določeno z zakonom (Residential Tenancy Act), v katerem je določen način regulacije najemnin, ki povezuje povišanje najemnin z indeksom cen življenjskih potrebščin, in sicer je to največ 2 % + indeks potrošnih cen. Povišanje je vsako leto uradno objavljeno. Najvišje dovoljeno povišanje najemnine v letu 2017 znaša 3,7 % (Basic Annual Rent Increase). Najemnika je treba obvestiti 3 mesece prej, in to z uradnim obvestilom (Notice of Rent Increase27) (Residential Tenancy Policy Guideline, spletna stran).
Tabela 5: Dovoljen odstotek povišanja najemnin v preteklih letih v Britanski Kolumbiji
Leto 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007
Odstotek povišanja 2,9% 2,5% 2,2% 3,8% 4,3% 2,3% 3,2% 3,7% 3,7% 4,0%
Vir: IRAC
Če želi najemodajalec povišati najemnino več kot je dovoljeno, lahko to stori, če se najemnik s tem (pisno) strinja. Na uradni spletni strani je objavljen kalkulator28 možnega povišanja. Poleg izračuna povišanja je uporabnik kalkulatorja obveščen še o načinu in rokih nujnega obvestila za najemnika in o pogojih za možno dodatno povišanje.
Najemodajalec lahko vloži vlogo za povišanje najemnine nad dovoljenim letnim povišanjem v določenih primerih, kot so: - če je najemnina, po upoštevanju dovoljenega povišanja, še vedno znatno nižja kot so
najemnine za podobno stanovanje v istem geografskem območju; - če je najemodajalec izvršil znatna popravila ali obnovo stanovanja, ki
o jih ni bilo možno predvideti; o se ne bodo ponovila v razumnem roku;
- če je najemodajalec ustvaril finančno izgubo zaradi izrednega povišanja operativnih stroškov stanovanja;
- če je najemodajalec ustvaril finančno izgubo zaradi stroškov financiranja nakupa stanovanja (če teh stroškov ni bilo možno predvideti pod normalnimi pogoji).
Najemodajalec, ki je lastnik večstanovanjskega objekta, lahko najemnine poviša za določen proporcionalni del zaradi povišanja nekaterih davkov ter skupnih stroškov (Residential Tenancy Policy Guideline, spletna stran).
2.4 Nemčija
Nemčija je država z največjim najemnim sektorjem med državami članicami EU, kjer kar 55 % prebivalstva živi v najemnih stanovanjih, od tega 51 % prebivalstva v zasebnih najemnih stanovanjih in 4 % v neprofitnih najemnih stanovanjih29 (IUT, spletna stran). Spletna
27
Uradno obvestilo: http://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb7.pdf 28
Kalkulator: http://www.housing.gov.bc.ca/rtb/WebTools/RentIncrease.html. 29
Stanovanja, zgrajena s subvencijami države, so namenjena posebnim skupinam prebivalstva (velikim družinam, gibalno omejenim osebam, starejšim, osebam z najnižjimi dohodki); ti morajo za najem imeti posebno potrdilo (Wohnberechtigungss-chein), stanovanja se oddajo po stroškovni najemnini (Kostenmiete), ki je bistveno nižja od tržne najemnine. Večino stanovanjskih enot so v preteklosti zagotavljale neprofitne stanovanjske organizacije (Gemeinnützige Wohnungsunternehmen), ki imajo v Nemčiji dolgo tradicijo. Za svoje delovanje so bile oproščene plačila davka, morale pa so zaračunavati stroškovno najemnino. Zbrana sredstva so bila namenska in so se morala reinvestirati v neprofitna stanovanja (povzeto po Polajnar M in Tenlaw, spletna stran). Danes obstajajo tri skupine ponudnikov neprofitnih stanovanj. To so javna stanovanjska podjetja in stanovanjske zadruge, ki tvorijo tradicionalni neprofitni stanovanjski sektor, ter zasebni lastniki, ki gradijo in upravljajo z neprofitnimi najemnimi stanovanji v zameno za omejen dobiček. Nastanitev v neprofitnih najemnih stanovanjih je v pristojnosti lokalnih skupnosti. Lokalne oblasti od zasebnikov kupijo stanovanjsko pravico, s čimer prispevajo
14
platforma »Global Property Guide« navaja, da ima Nemčija zakonodajo, ki je ugodna za najemnike (Global Property Guide).
Zaradi visokega deleža najemnih stanovanj nemška stanovanjska politika ohranja sistem regulacije stanovanjskih najemnin, za regulacijo uporablja sistem primerljivih najemnin (Vergleichsmiete). Višine najemnin so redno objavljene v uradnih poročilih (Mietspiegel). Sistem primerljivih najemnin in zaščita najemnika pred izselitvijo30 sta dve od glavnih značilnosti najemniške politike. Varnost dolgoročnega najema zagotavljajo prevladujoče najemne pogodbe za nedoločen čas (najemne pogodbe za določen čas so dovoljene le v določenih primerih) (povzeto po Tenlaw in Polajnar M., 2013). Najemna zakonodaja je sestavni del nemškega civilnega zakonika (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).
O višini najemnine se stranki dogovorita sporazumno ob vselitvi najemnika. Za najemna stanovanja obstaja reguliranje najemnin, razen za novozgrajena in temeljito prenovljena stanovanja (OECD).
Nemška zakonodaja vsebuje kompleksen nabor določb glede omejitve najemnin (Tenancy Law Germany, spletna stran). Zakonodaja razlikuje med dvema oblikama povišanja najemnine: dogovorjeno in določeno z zakonom. Dogovorjeno povišanje pomeni, da najemodajalec lahko poviša najemnino, če se najemnik s tem strinja (§ 557 (I) BGB) in kadar najemna pogodba vsebuje določbe o prilagajanju najemnine glede na uradne življenjske stroške (§ 557b BGB, Indexmiete) ali določbe za postopno poviševanje najemnine (§ 557a BGB, Staffelmiete). Poleg tega lahko najemodajalec v skladu z zakonom (BGB):
- v določenih primerih zahteva, da najemnik sprejme povišanje najemnine do višine, ki je primerljiva za stanovanja v določenem okolju (558 člen BGB, ortsübliche Vergleichsmiete), vendar se najemnina v treh letih ne sme povišati za več kot 20 %;
- poviša najemnino do 11 % stroškov, ki jih je imel ob investiciji v obnovo stanovanja (559 člen BGB).
2.4.1 Omejitev povišanja najemnine (Kappungsgrenze) Najemnina se v treh letih ne sme povišati za več kot 20 %. Leta 2013 je bila dodana določba, da se na območjih, kjer so neugodne razmere za najemnike na stanovanjskem trgu (npr. mestni centri, kjer povpraševanje presega ponudbo in so najemnine visoke), najemnina v treh letih ne sme povišati za več kot 15 % (razen če je stanovanje temeljito prenovljeno, tedaj je najemnina izvzeta iz te omejitve, zanjo velja možno povišanje do 11 % stroškov obnove) (Buzer.de, spletna stran). Prvih 15 mesecev najema ni možno povišati najemnine. Najemnina se nato lahko poviša najprej eno leto po zadnjem povišanju (558 člen BGB).
O povišanju najemnine mora najemodajalec najemnika obvestiti v pisni obliki (557 b člen BGB). To je lahko v pisni obliki s podpisom ali v elektronski obliki. Pri tem mora priložiti dokaze, ki opravičujejo povišanje najemnine. Sklicuje se lahko na tabelo najemnin (Mietenspiegel), ali na mnenje strokovnjaka ali na dokaz treh primerov najemnin v primerljivih stanovanjih (558 a člen BGB).
Omejitev višine najemnin (Mietpreisbremse31) (556 d člen BGB)32 se lahko uvede na območjih, kjer so neugodne razmere na najemniškem trgu (visoke najemnine, na primer v
delež k najemnini za socialnega upravičenca, ki ga naselijo v stanovanje. Število neprofitnih najemnih stanovanj drastično pada (Povzeto po Lagoja B., 2014). 30
Upravičeni razlogi za prekinitev najemne pogodbe s strani lastnika so na primer: stanovanje potrebuje za bivanje lastnik ali član njegove družine; stavba, v kateri je stanovanje, je namenjena rušenju; najemnik očitno zanemarja stanovanje (BGB). 31
V raziskavi Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung ugotovitavljajo, da po sprejetju tega ukrepa ni bilo bistvenega vpliva na višino najemnin (Sueddeutsche.de, spletna stran).
15
centrih mest, v univerzitetnih mestih ipd.). Ta območja določijo zvezne dežele (danes ima ta območja 11 zveznih dežel, oziroma okoli 300 mest, določajo pa jih na pet let) (IUT, spletna stran). Najemnina na teh območjih ne sme biti višja od 10 % glede na primerljivo najemnino. Omejitev ne velja za prvo oddajo novo izgrajenih stanovanj (po letu 2014) in temeljito prenovljenih stanovanj (556 f BGB).
Najemodajalec je lahko kaznovan (do 50.000 eur), če na stanovanjskem trgu, kjer so neugodne razmere za najemnike, zahteva najemnino, ki je od primerljivih najemnin višja za 20 % (5. člen WiStG).
2.4.2 Razvoj ureditve regulacije Prvi zakon, ki je reguliral najemnine, je bil zakon Preisstoppgestz leta 1936, ki je lastnikom prepovedoval povišanje najemnin. Zaradi pomanjkanja stanovanj po drugi svetovni vojni se je nadaljevala stroga kontrola stanovanjskega trga. Ko si je stanovanjski trg v 60-ih deloma opomogel, se je pričela postopna liberalizacija. Zakonodajalec se je zavedal tesne povezave med ekonomijo, monetarno politiko in stanovanjskim trgom: prost stanovanjski trg bo deloval le, če bo zadostno število lastnikov oziroma najemodajalcev, teh pa bo dovolj le, če bodo lahko dosegali ustrezne donose z ustrezno visokimi najemninami. Po drugi strani je bilo potrebno zadostiti stanovanjskim potrebam za socialno prikrajšane prebivalce. Da bi dosegli te raznolike cilje, so sprejeli številne zakone (ki so po mnenju nekaterih bolj zavrli kot pospešili razvoj stanovanjskega trga). Od 60-ih naprej so v Nemčiji sprejeli zakonodajo, ki je podprla gradnjo z javnimi sredstvi. Takrat so do določene mere tudi sprostili regulacijo najemnin, z izjemami za gosto naseljena področja. V najemni zakonodaji se je povečala zaščita najemnikov. Leta 1974 je bil sprejet Zakon o kontroli najemnin (Miethöhegesetz), ki je omejil najemodajalce pri poviševanju najemnin nad najemninami, ki so primerljive v določenem območju. V 90-ih so z reformami zakonodaje poskušali konsolidirati najemno zakonodajo. Pri tem so preoblikovali Civilni zakonik (Bürgerliches Gesetzbuch BGB), katerega sestavni del je najemna zakonodaja (Tenancy Law Germany, spletna stran). Leta 2001 so s spremembami najemne zakonodaje uvedli uradno poročilo o najemninah (Mietspiegel) (prej to poročilo ni bilo uradno) (Rent Regulation, spletna stran). Zadnje spremembe zakonodaje glede regulacije najemnin se nanašajo na zaostritev dovoljenega povišanja najemnin na območjih, kjer so neugodne razmere za najemnike na stanovanjskem trgu (leta 2013).
2.5 Nizozemska
Na Nizozemskem je približno 42 % najemnih stanovanj. Le okoli 7 % je tržni najem (v lasti zasebnega sektorja, ki oddaja stanovanja), kar 35 % najema pa je socialni najem Gre za najem stanovanj, ki so v lasti stanovanjskih združenj, in kjer je najemnina regulirana oziroma je pod določeno mejo (Tenlaw, spletna stran). Spletna platforma »Global Property Guide« navaja, da ima Nizozemska zakonodajo, ki je ugodna za najemnike (Global Property Guide).
Nizozemska ima danes po nekaterih podatkih največji delež socialnega najema v Evropi (35 %) (Tenlaw, spletna stran). Delež tržnega najema se je od druge svetovne vojne naprej zmanjševal (od 60 % leta 1947 na manj kot 7 % leta 2010), tako zaradi povečanega deleža lastniškega bivanja kot zaradi večjega deleža socialnega najema. Eden od razlogov je, da za tržni sektor ni bilo subvencij, najemnine pa so bile ves čas regulirane (upadal je interes lastnikov za oddajanje). Obenem je bilo zgrajeno veliko število neprofitnih stanovanj. Lastniki teh stanovanj so večinoma stanovanjska združenja,33 in sicer imajo v lasti približno 75 % od
32
BGB je bil noveliran s sprejetjem posebnega zakona (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, BMJV, spletna stran). 33
Stanovanjska združenja so med drugim zadolžena za oddajo neprofitnih stanovanj. Gradnja neprofitnih najemnih stanovanj je bila prvič dovoljena s stanovanjskim zakonom leta 1901. Največ stanovanj je bilo zgrajenih med leti 1945 in 1990, vrhunec stanovanjske gradnje pa je bil leta 1970. Stanovanjska združenja so po letu 1995
16
skupno 3 mio najemnih stanovanj na Nizozemskem. Druga neprofitna stanovanja pa so v lasti občin. Stanovanjska združenja morajo na leto oddati 80% svojih prostih socialnih stanovanj ljudem z dohodki do 35.739 € in 10% ljudem z dohodki od 35.739 € do 39.874 € (podatki za leto 2016). 10% stanovanj lahko združenja oddajo ljudem z višjimi dohodki (Government.nl, spletna stran).
Najemnine na Nizozemskem so regulirane za stanovanja (ali hiše) z najemnino pod 710,68 € na mesec (2016) (liberalization treshold). Nad tem zneskom se lahko najemnine oblikujejo prosto na trgu. Regulacija zajema kar 90 % najemnega trga (OECD, spletna stran).
Najvišja najemnina se določi na podlagi sistema točk, ki upošteva kakovost stanovanja (velikost, opremljenost, tržno vrednost). Število točk določa najvišjo najemnino.
Poleg tega je za regulirane najemnine določeno tudi največje dovoljeno povišanje (določi ga vlada in potrdi parlament). Trenutno je dovoljeno povišanje v skladu z inflacijo enkrat letno (za neregulirane najemnine je dovoljeno povišanje enkrat na leto, brez omejitev višine povišanja) (Global Property Guide, spletna stran).
V okviru regulirane najemnine imajo lastniki socialnih stanovanj možnost po lastni presoji določiti višino najemnine (v višini najvišje najemnine ali manj). Višino najemnine lahko spremenijo le, ko sklenejo novo pogodbo z najemnikom. Če najemnik meni, da je najemnina previsoka, se lahko obrne (v 6 mesecih od pričetka pogodbe) na poseben organ (t.i. Rental Commission – Huurcommissie), da preveri, če najemnina res šteje kot neregulirana in najemnino lahko spodbija na sodišču (vsako leto je na sodišču približno 1600 zadev glede višine najemnine, in po nekaterih podatkih se večina (80 %) odloči v prid najemnikov) (IUT, spletna stran).
2.5.1 Razvoj ureditve regulacije
Najemni trg na Nizozemskem, vključno z najemninami, je bil reguliran že od časa po drugi svetovni vojni naprej. Pravila najema so bila najprej vsebovana v Civilnem Zakoniku, v obliki posebnega zakona o najemu pa so bila sprejeta leta 1950 (Rent Act). Leta 1979 so bile sprejete določbe o zaščiti najemnikov, ki so bile vnesene v Civilni zakonik, z Zakonom o najemu pa so bile sprejete določbe o najvišjih najemninah. To je bila t.i. liberalizacija najemnin, in sicer od takrat naprej omejitev najemnin velja samo do določenega zneska najemnine (Tenlaw, spletna stran). Trenutno ta znesek znaša 710,68 € (2016, Government.nl, spletna stran).
Leta 2003 so bile sprejete obsežne spremembe v Zakonu o najemu, kjer so bila splošna pravila o najemu v celoti preoblikovana. Prav tako so bila osnovna pravila, ki se nanašajo na najvišje najemne za stanovanjski najem vnesena v Civilni zakonik (Tenlaw, spletna stran).
postala finančno neodvisna. Vlada je odpisala vse zapadle kredite sektorju in jim ne zagotavljala več državnih subvencij. Stanovanjska združenja se financirajo iz naslova najemnin in prodaje nepremičnin. Stanovanjski zakon (iz leta 2001) navaja šest nalog stanovanjskih združenj, in sicer: - pomoč pri pridobitvi stanovanj ljudem, ki sami ne morejo najti primernega stanovanja; - ohranjanje dostojne kakovosti stanovanj; - posvetovanje z najemniki; - odgovorno vodenje financ; - prispevanje k prijetnemu življenju v soseskah (dodano leta 1997); - zagotavljanje stanovanj, ne pa tudi skrb, za starejše in invalide (dodano leta 2001). V zameno za opravljanje teh nalog so združenja oproščena plačila davka na dobiček, za posojila pa jim jamči Jamstveni sklad za neprofitna stanovanja. Stanovanjska združenja lahko kupujejo zemljišča po znižanih cenah za namen gradnje neprofitnih najemnih stanovanj. Za razliko od nekaterih drugih držav stanovanjska združenja na Nizozemskem prosto kupujejo in prodajajo svoja stanovanja, da bi izboljšala svoj finančni položaj in pospešila obnovo. Stanovanjska združenja lahko prodajajo stanovanja na odprtem trgu (najprej pa morajo nakup stanovanja ponuditi najemnikom). Liberalizacija najemnin je združenjem omogočila dvig najemnin (vendar do določene meje) (povzeto po Lagoja B., 2014).
17
Leta 2007 je bilo določeno najvišje dovoljeno letno povišanje najemnin v višini inflacije (prej je veljalo povišanje v višini inflacije + določen odstotek) (Rent Regulation, spletna stran).
Leta 2011 je bil spremenjen način vrednotenja stanovanj, ki je omogočil dodajanje točk glede na omejenost ponudbe na lokaciji stanovanja (t.i. Schaarstepunten ali Donnerpunten), ki velja samo za na novo sklenjene najemne pogodbe. Posledično so se povišale najemnine (vendar po mnenju nizozemskega notranjega ministrstva to ni bil edini vzrok za povišanje najemnin). Po nekaterih ocenah se je število točk za stanovanja v številnih občinah zvišalo za od 15 do 25 točk, kar je pomenilo povišanje najemnin za približno od 73 € do 123 € na stanovanje (Tenlaw, spletna stran). Na primer, v centru Amsterdama so se številne najemnine povišale za približno 20 % (100 €). S tem so številna stanovanja oziroma najemnine presegle omejitev in niso več regulirane, temveč tržne (Dutch News, spletna stran).
2.6 Norveška
Na Norveškem znaša delež lastniških stanovanjskih enot 77 %, delež najemnega sektorja pa je 23 %, od tega je delež zasebnega najema 86 %, socialnega (občinskega) najema 11 %, in drugega najema 3% (podatki mednarodnega združenja najemnikov IUT iz leta 2016). Na spletni strani Global Propery Guide norveški sistem označujejo kot nevtralen do najemnikov in najemodajalcev (Global Property Guide).
Na Norveškem so uvedli začasno omejevanje (zgornjega zneska) najemnin v obdobju 1914 -1918. Zakon, ki je urejal razmerje med najemodajalci in najemniki, je bil sprejet leta 1939 (Lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie). Najemnine so se v času 2. svetovne vojne v nekaterih mestih ponovno omejile. Tovrstno omejevanje je bilo postopoma odpravljeno do 1. januarja 2010, dokončno pa na podlagi novega zakona, ki je urejal odnose med najemniki in najemodajalci (Lov 17/1999 om husleieavtaler). Medvojne ureditve najema so predvsem ščitile najemnike v različnih življenjskih situacijah, sedanja ureditev pa temelji na uravnoteženju dolžnosti najemodajalcev in najemnikov (Abridged National Report for Norway)
Na podlagi sedanje ureditve iz zakona iz leta 1999 s spremembami najemnik in najemodajalec prosto oblikujeta višino najemnine34, še vedno pa se ohranja določene omejitve povečanja najemnin, ki so predpisane v 4. poglavju zakona iz leta 1999.
V členu 4-1 je predpisano: »V pogodbi35. se ne sme določiti prekomerne najemnine v primerjavi z najemnino, ki se jo doseže v pogodbi o novem najemu podobne nepremičnine ob podobnih pogojih« Na podlagi člena 4-2 lahko tako najemodajalec kot najemnik zahtevata spremembo najemnine brez prenehanja najema (najemodajalec ne more odpovedati anjemne pogodbe) ob upoštevanju naslednjih treh omejitev:
- sprememba se ne sme nanašati na večji odstotek, kot je sprememba indeksa cen na drobno od prejšnje določitve najemnine,
- sprememba se ne sme začeti izvajati pred potekom enega leta od prejšnje določitve najemnine,
- drugo pogodbeno stranko je treba obvestiti o spremembi najemnine pisno najmanj mesec dni pred tem, ko se ta začne izvajati.
V primeru, da najem traja najmanj dve leti in pol brez spremembe najemnine na podlagi člena 4-2, lahko na podlagi člena 4-3 zakona obe pogodbeni strani brez prekinitve najema
34
Tudi ustni dogovori med obema stranema so zavezujoči, vsaka od pogodbenic pa lahko zahteva da se dogovorjeni pogoji tudi zapišejo. 35
Statistični urad zagotavlja podatke o primerni najemnini za določena območja v državi. (Abridged National Report for Norway, str. 21)
18
zahtevata, da je najemnina vezana na trenutno raven najemnin za podobno nepremičnino ali podobne pogoje iz pododbe. V takšnih primerih se najemnina zniža za morebitna najemnikova izboljšanja ali investicije v nepremičnino. Tovrstna ureditev se ne more uvesti prej kot v 6 mesecih po pisnem zahtevku ene od pogodbenic oziroma ne prej kot v enem letu po zadnji spremembi najemnine.
V primeru, da se pogodbeni stranki ne moreta dogovoriti o višini najemnine, lahko vsaka od njiju zahteva, da jo na podlagi člena 12-2 zakona določi Odbor za oceno najemnin (Rent evaluation board - Husleietvistutvalget). Odbor, v katerem so trije člani, imenuje okrožno sodišče, ki je pristojno za območje, kjer je bivalni objekt. Zoper odločitev tega odbora je možna pritožba na okrajno sodišče, ki odloči tudi v primeru, da odbor ne sprejme odločitve dva meseca po njegovem imenovanju. Sodišče določi provizijo za člane odbora, ki jo mora založiti tista, ki je zahtevala odločanje odbora. V primeru, da odbor določi nižjo najemnino, kot jo je zahteval najemodajalec, ta nosi stroške provizije odbora, v nasprotnem primeru pa najemnik. Na odločitev sodišča je možna pritožba v roku enega meseca.
Vsakdo, ki plačuje najemnino, ki je višja od zakonite, lahko na podlagi člena 4-4 zakona zahteva povračilo razlike med plačanim zneskom in zakonitim zneskom najemnine (z zamudnimi obrestmi), razen če najemnik nosi večji del krivde za plačilo previsoke najemnine. Sporazum (najem) ostaja zavezujoč tudi v primeru, če se zahteva povračilo previsoko plačane najemnine in najemodajalec ne more zaradi tega odpovedati najemnega razmnerja.
2.7 Švedska
Na Švedskem znaša tržni delež lastniških stanovanjskih enot 64 %, delež zasebnega najemnega sektorja je 18 %, delež javnega (občinskega) najema pa 18 % (podatki mednarodnega združenja najemnikov IUT iz leta 2016). Na spletni strani Global Propery Guide švedski sistem zasebnega najema označujejo kot sistem, ki je v svetovnem merilu najbolj naklonjen najemnikom (Global Property Guide). Švedska je po navedbah OECD edina država, kjer se referenčne najemnine izpogajajo v pogajalskem procesu (na ravni države ali občin med združenjem najemnikov na eni in občinskimi stanovanjskimi družbami ter zasebnimi najemodajalci na drugi strani, uporabijo pa se v celotnem sektorju najemnih stanovanj) ne pa na podlagi zakona ali podzakonskih predpisov (OECD, PH6.1 Rental Regulation, 2016).
Prvi zakon, ki je reguliral področje najemnin stanovanjskih enot (The Act on access rights to immovable property - Lag om nyttjanderätt till fast egendom) je bil sprejet leta 1907. Zakon je bil zelo liberalen in je temeljil na skoraj neomejeni svobodi določanja pogojev najema v pogodbi med najemnikom in najemodajalcem. Ocenili so, da bi tovrstna ureditev imela negativne socialne učinke posebej v času kriz in vojn zaradi zviševanja najemnin s strani najemodajalcev. V času prve svetovne vojne je bila zato uvedena začasna regulacija cen najemnin – Zakon o naraščanju najemnin (The Rent Increase Act - Hyresstegringslagen), ki je prepovedovala povečanje najemnin, pa tudi prekinitev najemnih pogodb brez soglasja posebnega organa - najemnega tribunala. Veljavnost tega zakona se je podaljševala do leta 1923. Leta 1942 je bil zaradi druge svetovne vojne ponovno uvedena začasna regulacija najemnin s sprejetjem Zakona o nadzoru najemnin (Rent Control Act - Lag om hyresreglering), ki je vseboval splošno prepoved povečevanja najemnin, ki so se lahko povečale le na podlagi dovoljenja pristojnih oblasti. Ta ureditev se je po koncu vojne postopoma opuščala. Leta 1956 je bil sprejet nov zakon (Security of Tenure Act - Besittningsskyddslagen), ki je pomenil znatno spremembo glede določanja najemnin. Določanje najemnin s strani oblasti je bilo nadomeščeno s konkurenco med podobnimi stanovanjskimi enotami. Prvič je bila uvedena povezava med zgornjim nivojem najemnin v primerjavi z drugimi bivalnimi enotami na istem območju, ki je ostala tudi v sedaj veljavni
19
zakonodaji. Tovrstna ureditev je bila mišljena kot začasna, a se je ohranila do leta 1969. (National Report for Sweden).
Sodobna ureditev področja najemnin izvira iz 70. let prejšnjega stoletja, ko se je spremenila iz sistema, ki je bil osnovan na stroških (»cost based«) v sistem, ki je osnovan na uporabni vrednosti (»use-value« oziroma »utility value«), ki določa zmerno najemnino za bivalne objekte, kar je predpisano v 55. členu Zemljiškega zakonika (Land Code) iz leta 1970 s spremembami, ki določa, da najemnine ne smejo biti višje, kot so najemnine za primerljive bivalne objekte (Norberg, & Juul-Sandberg, 2016). To odstopanje je v praksi lahko za največ 5 % od najemnin v javnem (občinskem) sektorju (IUT, 2016). Ta sistem je kombiniran s kolektivnimi podajanji in pomembno vlogo posebnih organov za mediacijo – t.i. najemnih tribunalov (Rent Tribunals- švedsko hyresnämnden).
Sedanjo pravno podlago za pravice najemnikov ureja Zakon o najemu (Tenancy Act), ki sestavlja 12 poglavje Zemljiškega zakonika (Land Code). Glede pogodbe med najemodajalcem in najemnikom ni posebnih zahtev (ta je lahko sklenjena tudi ustno), mora pa biti na podlagi 2. člena Zakona o najemu sklenjena pisno, če tako zahteva najemnik ali najemodajalec.36 Povečanje najemnin je odvisno od tega, ali ima najemodajalec osnovni sporazum (förhandlingsordning) s Švedskim združenjem najemnikov. Tovrsten sporazum pomeni, da mora najemodajalec izpogajati najemnino in ostale pogoje najema z združenjem najemnikov. V primeru, da hoče najemodajalec spremeniti višino najemnine, mora o tem obvestiti združenje najemnikov in se pogajati z njim. Če ne dosežejo soglasja, pa o višini najemnine odloča eden od osmih regionalnih najemnih tribunalov. To velja tudi v primeru, da se najemnik ne strinja z višino najemnine, ki jo je z najemodajalcem izpogajalo združenje najemnikov. V primeru, da najemnik odkrije pomanjkljivosti v stanovanju (odstopanje od standardov), lahko to pomeni, da mu mora najemodajalec plačati odškodnino, v skrajnem primeru pa lahko najemni tribunal odloči, da se da tovrstna bivalna enota v upravljanje zaupniku (trustee) za obdobje od treh do petih let. (National Report for Sweden).
Najemnine za bivalne enote se na Švedskem določajo v postopku kolektivnega pogajanja med združenji lastnikov bivalnih enot (najemodajalci) in združenji najemnikov bivalnih enot (hyresgästföreningen), ki ga ureja poseben Zakon o najemniškem pogajanju (Tenancy Bargainig Act) iz leta 1978 s spremembami. V tem postopku nimajo državne institucije nobene pristojnosti, postopek pa je dopolnjen z nacionalnim varstvom potrošnikov na področju zasebnega najema stanovanjskih objektov. Na takšen način se regulira okoli 3 milijone najemov, kar predstavlja 90 % vseh najemov (IUT, 2016, SABO, spletna stran). Določanje osnove za najemnine temelji na več spremenljivkah, ki odražajo uporabno vrednost bivalne enote kot so: dejanska kakovost, standard, položaj v zgradbi, geografska lokacija in starost bivalnega objekta. Najemodajalec in najemnik se lahko dogovorita tudi za nižjo najemnino, kot je bila določena v kolektivnih pogajanjih, ne moreta pa se dogovoriti za višjo najemnino. Najemnino lahko določijo tudi najemodajalci sami, v tem primeru pa tudi sami nosijo tveganje, da bodo zaradi previsoko določene najemnine obravnavani na enem od najemnih tribunalov (IUT, 2016). Postopek je za najemnika dokaj enostaven, saj tudi, če mu ne uspe predložiti dokazov o obstoju stanovanja enake kakovosti z nižjo najemnino, to lahko stori najemni tribunal na podlagi poznavanja višine lokalnih najemnin. Praktično pa je nemogoče spreminjati višino najemnine, ki jih je določilo Švedsko združenje najemnikov z občinskimi ali zasebnimi najemodajalci v postopku kolektivnega dogovarjanja.37 Pogodbena določila, ki bi vsebovale avtomatično prilagajanje najemnin na podlagi uradnih indeksov (npr. indeksa rasti maloprodajnih cen) niso dovoljena v najemnih pogodbah in sporazumih (SABO, spletna stran).
36
Nespoštovanje te določbe sicer ni sankcionirano (National Report for Sweden). 37
Npr., če v enem mestu ocenijo lokacijo za zelo pomembno, v drugem pa kot nepomembno, sta obe rešitvi primerni, zato ker izvirata iz kolektivnih pogajanj.
20
Kolektivna pogajanja naj bi imela prednost za obe strani. Posamezen najemnik ima slabe pogajalske pozicije do najemodajalca, tako pa se pogajata združenji najemnikov in najemodajalcev, ki so reprezentativne in tudi kompetentne organizacije. Za lastnike stanovanj kolektivna pogajanja, ki veljajo tudi za stanovanjske enote v lasti pravnih oseb, pomenijo učinkovit način za povečanje najemnin za včasih več sto ali celo tisoč najemnikov s pomočjo enega samega pogajanja, saj bi bilo pogajanje z vsakim najemnikom lahko zamudno in tudi drago. Kolektivna pogajanja se običajno opravijo enkrat letno na pobudo najemodajalcev, in sicer jeseni z učinkom na najemnine od 1. januarja naslednjega leta (SABO, spletna stran).
Obstoječi sistem oblikovanja najemnin je pripeljal tako na nacionalni kot na regionalnih ravneh do pomanjkanja bivalnih enot v urbanih področjih, odprla pa se je tudi razprava o odgovornosti lokalnih enot za stanovanjsko gradnjo. Za rešitev teh težav je država uvedla novo obliko lastništva (solastništvo – condominium).38 Leta 2009 je omogočila najemnikom nove načina podnajema. V letu 2011 so pričeli z reformo zaradi nevarnosti kršenja EU zakonodaje na področju reguliranja najemnin, leto kasneje pa je bil sprejet Zakon o zasebnem podnajemu (Swedish Law on Private Subletting - Privatuthyrningslagen, 2012:978). Na njegovi podlagi so se za nekatera stanovanja in hiše februarja 2013 sprejela nova pravila (najemnina, ki je osnovana na stroških), kar pomeni, da sta obe strani bolj svobodni pri oblikovanju najemnine. Najemodajalec mora obvestiti najemnika o nameri povečanja najemnine., ki se v primeru pasivnosti najemnika več kot dva meseca začne uporabljati. V primeru, da dogovorjena najemnina znatno presega stroške kapitala in vzdrževanja, lahko najemniški tribunal (rent tribunal), na podlagi vloge najemnika, zmanjša najemnino, povečanje najemnine za ta stanovanja pa s strani najemniškega tribunala ni možno. “Strošek kapitala” se izračunava kot primeren (reasonable) donos tržne vrednosti nepremičnine. Za stanovanja, ki so bila zgrajena pred kratkim, je postala nakupna cena dober indikator tržne cene. Operativni stroški se nanašajo na stroške najemodajalca za vzdrževanje nepremičnine v stanju, kot je bilo ob njeni oddaji v najem (National Report for Sweden).39
Stockholm je hitro rastoča prestolnica zaradi velike migracije in visoke stopnje rodnosti, kar je v sedmih letih pomenilo rast za 250.000 prebivalcev. Čakanje v vrsti za stanovanja, katerih najemnine so nadzorovane, je tako dolgo, da je zapisano celo v Guinnessovi knjigo rekordov. Povprečna čakalna doba za stanovanje z regulirano (nižjo) najemnino je 9 let, v nekaterih najbolj popularnih soseskah pa celo 20 let V National Report for Sweden (podatki so za leto 2014 ali 2015) je navedeno, da je najemnina za tržno regulirano stanovanje veliko 66 m2 6.518 SKR40, za enako stanovanje, ki pa ni tržno regulirano, pa znaša najemnina dvakratnik navedenega zneska (National Report for Sweden).
2.8 Združene države Amerike
V ZDA živi približno 36 % prebivalcev v najemniških stanovanjih (Tradingeconomics, spletna stran). Kljub splošni tržni naravnanosti ZDA, sistem tržnega najema v označujejo kot sistem, ki je naklonjen najemnikom. Splošno mnenje je, da imajo najemodajalci več odgovornosti, najemniki pa več pravic (Global Property Guide).
38
V slovenski terminologiji bi lahko rekli tovrstni lastnini tudi etažna lastnina. 39
Primer praktičnega izračuna najemnine, ki je osnovana na razumnih stroških bi bila lahko npr. naslednja: (Tržna vrednost bivalnega objekta * obrestna mera) /12 + provizija + stroški = primerna najemnina) (1.500. 000 * 0,02) / 12 + 3000 = 5 500 SKR / mesec) 40
Tečajna lista Banke Slovenije z dne 16.06.2017 1 € = 9,7370 SEK.
21
Zvezne države imajo svoje zakonodaje glede najemnih razmerij. Pogosto so določbe o najemnem razmerju vsebovane v več zakonih. Enoten državni zakon (Residential Landlord and Tenant Act)41 je bil delno ali v celoti sprejet v nekaterih zveznih državah. Najemnine so predmet prostih pogajanj med najemodajalcem in najemnikom ob podpisu pogodbe o najemu. V štirih zveznih državah imajo v zakonodaji sprejete odloke o regulaciji najemnin. Imenujejo se stabilizacija najemnin ali predpisi o najvišji možni najemnini (Global Property Guide). V ZDA je največ najemnih pogodb za 1 leto ali 1 mesec (Londonist, spletna stran). Obstajata dve obliki najemne pogodbe, to je osnovna najemna pogodba (rental agreement) in najemna pogodba za daljši čas (lease agreement). Če v pogodbi ni drugače določeno, mora najemnik zapustiti najemno enoto po izteku pogodbe ali po prejemu pisnega obvestila za odpoved najemnega razmerja. Za zavrnitev obnovitve pogodbe ni potrebna utemeljitev. Najemna pogodba se sklepa za kratek čas (običajno 30 dni), ob koncu najemnega obdobja pa se samodejno obnovi, razen če najemnik ali najemodajalec odpove najemno razmerje z ustreznim pisnim obvestilom. Rok za pisno obvestilo o odpovedi je običajno eno najemno obdobje. Najemodajalec lahko spremeni pogoje pogodbe med najemom, kot je npr. znesek najemnine (razen če to prepovedujejo krajevni predpisi o nadzoru najemnin). To stori z ustreznim pisnim obvestilom (običajno je rok 1 mesec). Najemna pogodba za daljši čas se sklepa za določen čas, običajno za 6 mesecev ali 1 leto, vendar je lahko najemno obdobje tudi daljše. Najemodajalec ne more spreminjati določb najemne pogodbe med najemom (npr. višine najemnine), razen če se najemnik strinja. Ko poteče najemna pogodba za daljši čas, se ne podaljša samodejno in najemnik mora stanovanje zapustiti. Pogodba običajno vsebuje določbo o podaljšanju in rok za odpoved. Najemnik, ki po koncu najemnega obdobja z dovoljenjem najemodajalca ostane najemnik, postane mesečni najemnik(Global Property Guide). 2.8.2 Kalifornija V Kaliforniji je največ najemnih pogodb sklenjenih za 1 leto ali 1 mesec. Najemodajalec lahko poviša najemnino ob izteku z ustreznim obvestilom najemniku. Za povišanje pod 10 % je ustrezen rok obvestila 30 dni, za povišanje nad 10 % pa je rok 60 dni. Številni najemodajalci poskušajo z dvigom najemnin izseliti najemnike. Sicer je z zakonom to dovoljeno le na podlagi upravičenega razloga (kršitev določb najemne pogodbe s strani najemnika ali stanovanjske potrebe najemodajalca) (Londonist, spletna stran). San Francisco je eno od nekaj mest v Kaliforniji, ki omogoča najemnikom dodatno zaščito z odlokom o nadzoru najemnin (najemodajalcem pa usklajevanje najemnin z inflacijo). Odlok je bil sprejet v civilnem zakonikom (San Francisco Administrative Code, v 37. poglavju42) junija 1979 kot del nujne zakonodaje za omilitev stanovanjske krize v mestu. Z odlokom je bil ustanovljen poseben odbor za stabilizacijo najemnin (Residential Rent Stabilization and Arbitration Board), da bi ščitil najemnike pred previsokimi povečanji najemnin in hkrati zagotovili poštene in ustrezne najemnine za najemodajalce, usklajene z inflacijo. Najvišje letno povišanje najemnine po zakonu ne sme presegati 7 %. Letna rast najemnin je omejena z odstotkom (vezanim na stopnjo inflacije), ki ga določi odbor. Za obdobje od marca 2017 do marca 2018 je 2,2 % (od marca 2016 do februarja 2017 je znašal 1,7 %) (SFRB, spletna stran). V primeru investicij v obnovo stanovanja lahko najemodajalec poviša najemnino (kateri stroški se upoštevajo odobri odbor), vendar ne več kot za 10 % najemnine letno (preostanek
41
ki ga je pripravila Državna konferenca komisarjev za poenotenje zakonodaje (National Conference of Commissioners on Uniform State Laws) ((Global Property Guide). 42
Rent Ordinance na voljo na spletni strani: http://sfrb.org/rent-ordinance.
22
stroška investicijske lahko prenese na najemnino v naslednjih letih, vendar ne več kot 10 % najemnine letno) (37.3 člen Odloka o najemninah). 2.8.3 Washington D.C. Določena je najvišja dovoljena najemnina in najvišje povečanje najemnine, in sicer v Programu za stabilizacijo najemnin (The Rent Stabilization Program, Occupancy and Rent Guidelines). Za večino stanovanjskih enot je dovoljeno letno povečanje najemnine v višini indeksa cen življenjskih potrebščin + 2 odstotni točki, vendar ne več kot 10 %. Za starejše in invalidne najemnike je najvišji dvig najemnine enak indeksu cen življenjskih potrebščin, vendar ne več kot 5 %. Če je stanovanje izpraznjeno, se lahko najemnina za novega najemnika poveča za največ 10 %. Najemodajalec (ki je v določenih težavah) lahko zaprosi za povišanje najemnine na raven, ki omogoča 12 % letno stopnjo donosa na nepremičnino (hardship rental increase). Obstajajo še drugi ukrepi za zagotavljanje spodbud za gradnjo in vzdrževanje najemnih enot (Global Property Guide). 2.8.4 New Jersey Lokalne vlade v New Jerseyju (na primer v mestih kot so Jersey City in Camden) določajo največje povečanje najemnin. Za Jersey City največje dovoljeno letno povečanje znaša 4 % ali indeks cen življenjskih potrebščin, kar je nižje. Prav tako je dovoljeno povečanje najemnine v nekaterih primerih (hardship rental increase), ki zagotavlja najemodajalcem pošten donos njihove naložbe. Pravična donosnost je 6 odstotnih točk nad obrestno mero za varčevanje. V Camdenu je letno dovoljeno povečanje v višini indeksa cen življenjskih potrebščin ali 6%, kar je nižje (Global Property Guide). 2.8.5 New York Nadzor najemnin velja za stavbe, zgrajene pred letom 1947 v 51 občinah, vključno z New Yorkom. Na splošno je število najemnikov z nadzorovano najemnino vsako leto manjše. Stabilizacija najemnin pa je ukrep, ki velja za stanovanja z mesečno najemnino nižjo od 2.000 $. Kot primer, dovoljeno povečanje najemnine za stanovanja, za katero velja ta ukrep, v New Yorku znaša 2,75 %, in sicer za najemnine, sklenjene za eno leto, z ogrevanjem, ki ga zagotavlja najemodajalec. Najemodajalci lahko v primeru stiske (Comparative Hardship ali Alternative Hardship) zaprosijo za povečanje najemnine do 6 % letno (Global Property Guide).
2.9 Združeno kraljestvo
2.9.1 Celotna država in Anglija
V Angliji znaša tržni delež lastniških stanovanjskih enot 65 %, delež zasebnega najemnega sektorja je 20 %43, delež socialnega najema pa 15 % (podatki Mednarodnega združenja najemnikov IUT iz leta 2016). Na spletni strani Global Propery Guide sistem zasebnega najema v Združenem kraljestvu označujejo kot sistem, ki je naklonjen najemodajalcem (Global Property Guide).
Regulacija najemnin je bila značilna za celoten zasebni sektor v obdobju od 1915 do 1988. S Stanovanjskim zakonom (Housing Act 1980) je bila regulacija najemnin odpravljena. Regulacija novih najemov je bila sproščena s 15. januarjem 1989 in je višino najemnin prepustila pogodbenemu odnosu med najemodajalcem in najemnikom. Regulacija najemnin
43
Delež zasebnega najema je leta 2014 po obsegu prehitel neprofitni sektor (social housing).
23
je ostala le na majhnem delu neprofitnega sektorja, za t.i. »council houses«44, ob tem pa je tudi regulacija teh najemnin s strani lokalnih oblasti v praksi odražala porast cen v nereguliranem zasebnem sektorju (Wilson, 2017).
Nadzor najemnin (rent control) je bil v Združenem kraljestvu prvič uveden v času prve svetovne vojna. Zakon o naraščanju najemnin in hipotekarnih obresti (The Increase of Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act) iz leta 1915 je omejil najemnine na nivo, ki je veljal avgusta 2014. Namen zakona je bil omejiti morebitno povečanje najemnin s strani najemodajalcev v obdobju, ko je povpraševanje po najemnih bivalnih enotah preseglo njihovo ponudbo. Nadzor najemnin je bil sprva načrtovan kot začasni ukrep, a se je za določene bivalne objekte uporabljal vse do januarja 1989 (Wilson, 2017).
Zasebni sektor so poskušali spodbuditi k investicijam v stanovanjske objekte in njihovi oddaji v najem z zmanjšanjem nadzora najemnin s sprejetjem Zakona o najemninah (Rent Act) leta 1957, ki je dovolil, da so se prej nadzorovane najemnine lahko obračunavale glede na bruto vrednost nepremičnine. Nov zakon o najemninah pa je leta 1965 uvedel bivalne enote z reguliranimi – t.i. »pravičnimi najemninami«, ki so jih določali državni uslužbenci –»uradniki za najemnine« (rent officers).45 Tovrstna ureditev je bila ohranjena tudi z Zakonom o najemninah (Rent Act) iz leta 1977. Stanovanjski zakon (The Housing Act) iz leta 1980 je uvedel institut t.i. »kratkoročnega najema« (shorthold tenancies) v dolžini od enega do pet let. Ukrep pa ni bil uspešen. Stanovanjski zakon (Housing Act) iz leta 1988 je uvedel bolj obširne spremembe, vključno z deregulacijo novih najemov in uvedbo t.i. »zavarovanih najemov« (assured tenancies), pri katerih ima povečevanje najemnin določene omejitve in je pod nadzorom Odbora za oceno najemnin (Rent Assessment Committee), ki je tribunal pristojen za Anglijo in Wales (Wilson, 2017).
Uporaba nadzora najemnin je v Združenem kraljestvu sovpadala z zmanjševanjem deleža najemniškega zasebnega sektorja. Ta sektor je leta 1915 predstavljal 9/10 stanovanjskega sklada, leta 1991 pa zgolj še 1/10. Nadzor najemnin je bil splošno razumljen kot tisti dejavnik, ki je povzročil ta proces, obstajala naj bi neposredna odvisnost med zmanjšanimi donosi od oddajanja stanovanjskih enot v najem in zmanjšanimi investicijami v tem sektorju. Zaznani pa so bili tudi drugi razlogi za zmanjšanje tega deleža, kot so bili:
- dostopnost alternativnih oblik investicij, - dejavniki, ki so povzročili, da so prebivalci lažje kupili lastniška stanovanja zaradi
realnega povečanja svojih prihodkov in tudi zaradi povečane dostopnosti hipotekarnih posojil (Wilson, 2017).
Po sedanji ureditvi se najemnine v zasebnem sektorju prosto oblikujejo s pogajanji med najemodajalcem in najemnikom ob podpisu pogodbe o najemu. V primeru, da najemnik meni, da je najemnina za tovrstno stanovanje previsoka, lahko zaprosi Odbor za oceno najemnin (rent assessment committee)46, ki oceni tržno najemnino. Vendar v Združenem kraljestvu zakonodaja ne daje nobene zaščite najemniku v primeru odpovedi najmenega razmerja, ki se lahko opravi v dvomesečnem roku po obvestilu najemodajalca, pri čemer ni potrebna njegova posebna utemeljitev (Global Property Guide).
Zasebni najem je leta 2014 zopet postal druga najbolj pogosta stanovanjska oblika takoj za zasebnim lastništvom bivalnega objekta. To je zmanjšalo javne izdatke za najem socialnih
44
Gre za obliko občinskega javnega oziroma socialnega najema, ki je značilno za Združeno kraljestvo in Irsko. 45
Ti imajo za svojo zakonsko dolžnost v okviru posebne vladne agencije (Valuation Office Agency ), da zbirajo in
hranijo podatke o najemninah v zasebnem sektorju in opravljajo evaluacijo najemnin v Angliji. 46
Gre za tribunal v Angliji in v Walesu, ki je bil ustanovljen na podlagi Zakona o najemninah (Rent Act) iz leta 1977, katerega najpomembnejša naloga je oceniti pošteno najemnino. Obstaja zakonska možnost pritožbe na odločitev tribunala, in sicer na Visoko sodišče Anglije in Walesa (High Court of England and Wales) in na Pritožbeno sodišče (Court of Appeal), ki sta dve od najvišjih sodišč za Anglijo in Wales. Na podlagi Stanovanjskega zakona (Housing Act) iz leta 2004 je ta tribunal postal del državne uprave (Wikipedija, spletna enciklopedija).
24
bivalnih objektov in sprožilo razpravo o morebitni ponovni uvedbi določene oblike omejevanja najemnin v zasebnem sektorju. Tovrstne rešitve v Angliji niso bile sprejete, v določenih okoliščinah pa so bile uvedene na Škotskem in Severni Irski (Wilson, 2017).
2.9.2 Severna Irska Do leta 1978 so bile nenadzorovane vse zasebne najemnine na Severnem Irskem z izjemo najemnin za t.i. zaščitene in dedne najeme (protected and statutory tenancies), ki so ostale nadzorovane. Po 1. aprilu leta 2007 pa obstaja še ena oblika nadzorovanih najemnin, in sicer najemnine za t.i. »neprimerne« (unfit) zasebne najemne objekte. Po navedenem datumu morajo nepremičnine, ki se dajejo v najem, izpolnjevati določene standarde primernosti (fitness standards), sicer se jih klasificira kot neprimerne.47 Za vse najeme, ki so se zgodili po tem datumu, in v zgradbah, ki so bile zgrajene pred letom 1945 in niso dosegala stanja primernosti, najvišjo možno najemnino določi uradnik za najemnine. Nadzor najemnin za te nepremičnine velja toliko časa, dokler bivanjska enota ne postane zopet primerna (Vlada Severne Irske). Vlada Severne Irske predvideva uveljavitev zakonodaje, ki bo določala, da se najemnina lahko poviša samo enkrat v obdobju 12 mesecev (Vlada Severne Irske).
2.9.3 Škotska Večina najemov v zasebnem sektorju je kratkoročnih (short assured)48, na podlagi škotskega Stanovanjskega zakona (Housing (Scotland) Act) iz leta 1988. Sklenjene pa morajo biti za obdobje, ki ne sme biti krajše od 6 mesecev. Za te najeme se lahko obračunava tržna najemnina. (Wilson, 2017). Škotski Zakon o zasebnem najemu (The Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act) je leta 2016 uvedel novo obliko najema v zasebnem sektorju, ki se je začela uporabljati v letu 2017 in bo za bodoče najeme nadomestila kratkoročni in dolgoročni najem. Nova oblika najema se imenuje zasebni bivalni najem (private residential tenancy). Tovrstni najemi bodo za nedoločen čas, lokalne oblasti pa bodo na podlagi navedenega zakona lahko predpisovale najvišje najemnine na določenih območjih, kjer najemnine nesorazmerno naraščajo (rent pressure zones). Za dokončno implementacijo zakona pa bo treba v škotskem parlamentu sprejeti še izvedbeni predpis. Najemniki, ki ne bodo zadovoljni z najemnino, (izven območij, kjer najemnine nesorazmerno naraščajo), se bodo lahko pritožili škotskim uradnikom za najemnine. (Wilson, 2017). 2.9.4 Wales Tudi v Walesu je večina zasebnih najemov kratkoročnih. Zakonski okvir predstavlja Zakon o najemu bivalnih objektov (The Renting Homes (Wales) Act) iz leta 2016. Nadzor najemnin v zasebnem sektorju ne obstaja in se tudi ne predvideva (Wilson, 2017).
47
Za bivalni objekt ni treba pridobiti potrdila o primernosti, če: - je bil zgrajen po letu 1945, - potrdilo je bilo izdano v obdobju zadnjih 10 let, - zgradba je bila renovirana v zadnjih 10 letih.
48 Bistvena razlika med kratkoročnim najemom (short assured) je, da najemodajalec avtomatično pridobi posest
nad bivalnim objektom, ko preteče rok najema, ob ustreznem obvestilu najemniku. Najemodajalci, ki so oddali bivalni objekt v dolgoročni najem (za nedoločen čas) (assured tenancy) lahko ponovno pridobijo posest nad
bivalnim objektom le v primeru, da se zgodijo posebne okoliščine (npr. neplačevanje najemnine (My deposits Scotland, spletna stran).
25
III. ZAKLJUČEK Na Danskem je v veljavi dokaj zapleten sistem regulacije zasebnih najemov, po katerem je začetna najemnina za bivalne objekte lahko regulirana, ali pa neregulirana. Poenostavljeno, tovrsten sistem pomeni več možnih režimov oblikovanja najemnin:
- najemnine za bivalne enote, ki so bile zgrajene do vključno leta 1973 so na splošno regulirane,
- najemnine za bivalne enote, ki so bile zgrajene po letu 1973 do leta 1991, se določajo na podlagi t.i. »vrednosti objekta«, pri katerih pa se uporablja zgodovinske vrednosti bivalnega objekta iz leta 1973 brez upoštevanja inflacije,
- najemnine za stanovanja in hiše, ki so bile zgrajene po letu 1991, ter t.i. »penthouse« so neregulirane (najemnine določita najemodajalec in najemnik pogodbeno).
Na Finskem ni neposredne regulacije tržnih najemnin. Najemnina je določena v višini, ki je dogovorjena med najemnikom in najemodajalcem. Sodišče pa lahko na zahtevo ene od pogodbenih strank preiskuje, ali je določitev najemnine in njena izvedba primerna. V primeru, da najemnine znatno presegajo trži nivo, lahko sodišče na zahtevo najemnika zniža najemnino. Pred sodiščem lahko povečanje najemnine zahteva tudi najemodajalec, vendar mora biti v tem primeru odstopanje od tržne cene (navzdol) res veliko. Praviloma mora utemeljitev načina povečanja najemnine biti določena že v sami pogodbi med najemnikom in najemodajalcem, najemnina se lahko poveča tudi skladno z inflacijo, zakonite pa so tudi drugačne pogodbene določbe o povečanju najemnine. V letu 2003 so v sodelovanju med združenji najemodajalcev in najemnikov sprejeli smernice Pravične najemniške prakse, v katerih so priporočila, med drugim tudi, da se najemnina ne sme povečati za več 15 % letno, razen v primerih kjer so bile opravljane obsežne obnove bivalnega objekta.
V Kanadi tržna najemnina (ob vselitvi novega najemnika) ni regulirana. Najemodajalec jo lahko določi prosto po svoji presoji. Glede poviševanja najemnin imajo province svoja pravila. Običajno je dovoljeno povišanje najemnin enkrat na leto. V nekaterih provincah pa je dovoljeno povišanje najemnin več kot enkrat letno. Nekatere province določijo odstotek dovoljenega letnega povišanja (npr. za leto 2017 je to v Ontariu 1,5 %, v Britanski Kolumbiji 3,7 %, Otok princa Edwarda 1,5 %). Odstotek se večinoma navezuje na indeks povišanja cen življenjskih potrebščin. Možna so tudi izredna povišanja, razlogi so opredeljeni v zakonodajah nekaterih provinc. Ponekod morajo najemodajalci za tako povišanje oddati vlogo pristojnemu uradnemu organu, ki jo mora odobriti (npr. Manitoba, Britanska Kolumbija).
Nemška stanovanjska politika zaradi visokega deleža najemnih stanovanj ohranja sistem regulacije stanovanjskih najemnin (ki pa ne velja za nova in temeljito prenovljena stanovanja). Uporablja se sistem primerljivih najemnin (Vergleichsmiete). Omejitev višine najemnin (Mietpreisbremse) lahko zvezne države uvedejo na območjih, kjer so neugodne razmere na najemniškem trgu. Najemnina na teh območjih ne sme biti višja od 10 % glede na primerljivo najemnino. Zakonodaja določa omejitev povišanja najemnine (Kappungsgrenze), najemnina se v treh letih ne sme povišati za več kot 20 % (na območjih, kjer so neugodne razmere na najemniškem trgu pa za več kot 15 %).
Na Nizozemskem je približno 42 % najemnih stanovanj. Nizozemska ima po nekaterih podatkih največji delež socialnega najema v Evropi, to je 35 %. Ta stanovanja so v lasti stanovanjskih združenj, ki oddajajo večino stanovanj ljudem z nižjimi dohodki. Najemnine na Nizozemskem so regulirane za stanovanja z najemnino pod 710,68 € na mesec (2016) (liberalization treshold). Nad tem zneskom se lahko najemnine oblikujejo prosto na trgu. Regulacija zajema kar 90 % najemnega trga. Najvišja najemnina se določi na podlagi sistema točk glede na kakovost stanovanja. Število točk določa najvišjo najemnino. Poleg tega je za regulirane najemnine določeno tudi največje dovoljeno povišanje, trenutno je dovoljeno povišanje v skladu z inflacijo enkrat letno.
26
Na Norveškem najemnik in najemodajalec prosto oblikujeta višino najemnine, še vedno pa se ohranja določene omejitve povečanja najemnin. Tako se ne sme določiti prekomerne najemnine v primerjavi z najemninami za bivalne objekte s podobnimi značilnostmi in lokacijo. Tako najemodajalec kot najemnik lahko zahtevata spremembo najemnine, ne da bi se najem prekinil, ob upoštevanju naslednjih treh omejitev: (1) sprememba se ne sme nanašati na večji odstotek, kot je sprememba indeksa cen na drobno, (2) sprememba se ne sme začeti izvajati pred potekom enega leta in (3) drugo pogodbeno stranko je treba obvestiti o predvideni spremembi najemnine pisno najmanj mesec dni pred tem, ko se ta namerava izvajati. V primeru, da najem traja najmanj dve leti in pol, brez spremembe najemnine, lahko obe pogodbeni strani zahtevata, da je najemnina vezana na trenutno raven najemnin za podobno nepremičnino ali podobne pogoje sporazuma. V takšnih primerih se najemnina zniža za morebitna najemnikova izboljšanja ali investicije v nepremičnino. Tovrstna spremeba najmenine se ne more izvesti prej kot v 6 mesecih po pisnem zahtevku ene od pogodbenic oziroma ne prej kot v enem letu po zadnji spremembi najemnine.
Na Švedskem se najemnine za bivalne enote določajo v postopku kolektivnega pogajanja med združenji najemodajalcev in združenji najemnikov, ki ga ureja poseben. V tem postopku nimajo državne institucije nobene pristojnosti. Določanje osnove za najemnine temelji na več spremenljivkah, ki odražajo uporabno vrednost bivalne enote, kot so: dejanska kakovost, standard, položaj v zgradbi, geografska lokacija in starost bivalnega objekta. Najemodajalec in najemnik se lahko dogovorita tudi za nižjo najemnino, kot je bila določena v kolektivnih pogajanjih, ne moreta pa se dogovoriti za višjo najemnino. Najemnino lahko določijo tudi najemodajalci sami, v tem primeru pa tudi sami nosijo tveganje, da bodo zaradi previsoko določene najemnine obravnavani na enem od najemnih tribunalov. Kolektivna pogajanja se običajno opravijo enkrat letno na pobudo najemodajalcev in sicer jeseni z učinkom na najemnine od 1. januarja naslednjega leta. Pogodbena določila, ki bi vsebovale avtomatično prilagajanje najemnin na podlagi uradnih indeksov (npr. indeksa rasti maloprodajnih cen) niso dovoljena.
V ZDA so najemnine predmet prostih pogajanj med najemodajalcem in najemnikom ob podpisu pogodbe o najemu. V štirih zveznih državah imajo v zakonodaji sprejete odloke o regulaciji najemnin. Imenujejo se stabilizacija najemnin ali predpisi o najvišji možni najemnini. San Francisco je eno od nekaj mest v Kaliforniji, ki omogoča najemnikom dodatno zaščito z odlokom o regulaciji najemnin, najemodajalcem pa usklajevanje najemnin z inflacijo. Najvišje letno povišanje najemnine po zakonu ne sme presegati 7 %. Letna rast najemnin je omejena z odstotkom (vezanim na stopnjo inflacije), ki ga določi poseben odbor. Za obdobje od marca 2017 do marca 2018 znaša 2,2 %. V Washington D.C. je za večino stanovanjskih enot dovoljeno letno povečanje najemnine v višini indeksa cen življenjskih potrebščin + 2 odstotni točki, vendar ne več kot 10 %. Za starejše in invalidne najemnike je najvišji dvig najemnine enak indeksu cen življenjskih potrebščin, vendar ne več kot 5 %. Če je stanovanje izpraznjeno, se lahko najemnina za novega najemnika poveča za največ 10 %. Najemodajalec (ki je v določenih težavah) lahko zaprosi za povišanje najemnine na raven, ki mu omogoča 12 % letno stopnjo donosa na nepremičnino. Obstajajo še drugi ukrepi za zagotavljanje spodbud za gradnjo in vzdrževanje najemnih enot. Lokalne vlade v New Jerseyju določajo največje povečanje najemnin. Za Jersey City največje dovoljeno letno povečanje znaša 4 % ali indeks cen življenjskih potrebščin, kar je nižje. Prav tako je dovoljeno povečanje najemnine v nekaterih primerih, ki zagotavlja najemodajalcem pošten donos njihove naložbe. Pravična donosnost je 6 odstotnih točk nad obrestno mero za varčevanje. V Camdenu je letno dovoljeno povečanje najemnin v višini indeksa cen življenjskih potrebščin ali 6%, kar je nižje. V New Yorku velja regulacija najemnin za stavbe, zgrajene pred letom 1947 v 51 občinah, vključno z New Yorkom. Na splošno je število najemnikov z regulirano najemnino vsako leto manjše. Stabilizacija najemnin pa je ukrep, ki velja za stanovanja z mesečno najemnino nižjo od 2.000 $. Najemodajalci lahko v primeru stiske zaprosijo za povečanje najemnine do 6 % letno.
27
V Združenem kraljestvu se najemnine v zasebnem sektorju prosto oblikujejo s pogajanji med najemodajalcem in najemnikom ob podpisu pogodbe o najemu. V primeru, da najemnik meni, da je najemnina za tovrstno stanovanje previsoka, lahko zaprosi Odbor za oceno najemnin (rent assessment committee), da oceni tržno najemnino. Vendar zakonodaja ne daje nobene zaščite najemniku v primeru odpovedi nejmenega razmerja, ki se lahko opravi v dvomesečnem roku po obvestilu najemodajalca, pri čemer ni potrebna njegova posebna utemeljitev. Na Severnem Irskem po 1. aprilu leta 2007 obstaja še ena oblika nadzorovanih najemnin, in sicer najemnine za t.i. »neprimerne« zasebne najemne objekte. Nepremičnine, ki se dajejo v najem, morajo izpolnjevati določene standarde primernosti, sicer se jih klasificira kot neprimerne. Za vse najeme, ki so se zgodili po tem datumu, in v zgradbah, ki so bile zgrajene pred letom 1945 in niso dosegala stanja primernosti, najvišjo možno najemnino določi uradniki za najemnine. Nadzor najemnin za te nepremičnine velja toliko časa, dokler bivanjska enota ne postane zopet primerna. Vlada Severne Irske predvideva tudi uveljavitev zakonodaje, ki bo določala, da se najemnina lahko poviša samo enkrat v obdobju 12 mesecev. Škotski zakon o zasebnem najemu je leta 2016 uvedel novo obliko najema v zasebnem sektorju, ki se je začela uporabljati v letu 2017 in se imenuje zasebni bivalni najem (private residential tenancy). Tovrstni najemi bodo za nedoločen čas, lokalne oblasti pa bodo na podlagi navedenega zakona lahko predpisovale najvišje najemnine na določenih območjih, kjer najemnine nesorazmerno naraščajo (rent pressure zones). Najemniki, ki ne bodo zadovoljni z najemnino, (izven območij, kjer najemnine nesorazmerno naraščajo), se bodo lahko pritožili škotskim uradnikom za najemnine (rent officer).
Pripravila:
Mag. Igor Zobavnik
Nina Zeilhofer, MBA
28
Literatura in viri:
- 2017 Rent Increase Guideline. Spletna stran: http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/brochures/2017%20Rent%20Increase%20Guideline%20(EN).html (junij 2017),
- Act on Limiting the Use of Index Clauses, (1195/2000; amendments up to 936/2007 included), Unofficial translation, Ministry of Finance, Finland http://www.finlex.fi/en/laki/kaannokset/2000/en20001195.pdf (maj 2017),
- Act on Residential Leases, March 31, 1995, Unofficial translation, Ministry of the Environment, http://www.finlex.fi/fi/laki/kaannokset/1995/en19950481.pdf (maj 2017),
- Application for a Rent Increase Above the Guideline. Spletna stran: http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/Landlord%20Applications%20&%20Instructions/L5.pdf (junij 2017),
- Arnott, Richard, Tenancy rent control, Swedish Economic Policy Review 10 (2003) 89-121, http://www.government.se/49b73b/contentassets/6e57e1d818bb4b289ac512bb7d307fa5/richard-arnott-tenancy-rent-control (maj 2017),
- BMJV. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Spletna stran: http://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Daempfung_Mietanstieg_Wohnungsmaerkte_Staerkung_Bestellerprinzip_Wohnungsvermittlung.html (junij 2017),
- Bürgerliches Gesetzbuch Spletna stran:https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf. (junij 2017),
- Buzer.de. Spletna stran: https://www.buzer.de/s1.htm?g=BGB+30.04.2013&a=558 (junij 2017) - Calculation of the 2017 rent increases. Spletna stran:
https://www.rdl.gouv.qc.ca/en/news/calculation-of-the-2017-rent-increases (junij 2017), - Dutch News. Spletna stran: http://www.iamexpat.nl/read-and-
discuss/housing/news/thousands-of-houses-no-longer-rent-controlled (junij 2017), - European University Institute, Ralli, Tommi, Finland,
http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/TenancyLawProject/TenancyLawFinland.pdf (maj 2017),
- Global Property Guide. Kanada. Spletna stran: http://www.globalpropertyguide.com/North-America/Canada/Landlord-and-Tenant (junij 2017),
- Global Property Guide. Nizozemska. Spletna stran: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Netherlands/Landlord-and-Tenant (junij 2017),
- Global Property Guide. Spletna stran: http://www.globalpropertyguide.com/ (maj 2017), - Gov.mb.ca. Spletna stran:
http://www.gov.mb.ca/cca/rtb/rentincreaseguideline/currentrentguideline.html (junij 2017), - Government.nl. Spletna stran: https://www.government.nl/topics/housing/contents/rented-
housing (junij 2017), - Investopedia, spletna enciklopedija. Spletna stran:
http://www.investopedia.com/terms/a/asymmetricinformation.asp (maj 2017), - IRAC. Spletna stran: http://www.irac.pe.ca/rental/document.asp?f=rentincreases.asp (junij
2017), - IRAC. The Island regulatory and Appeals Comission, Prince Edward Island. Spletna stran:
http://www.irac.pe.ca/infocentre/documents/2017-Rental_summary.pdf (junij 2017), - IUT, Rent Regulation and security of tenure in the private rental sector, 2016, (maj 2017),
https://files.tenants.org.au/resources/IUT_20th_Congress_2016_uppslag.pdf - Lagoja Bernarda. Analiza neprofitnih najemnih stanovanj v Sloveniji v primerjavi z državami
Evropske unije. Magistrsko delo. Ekonomska fakulteta. 2014 - Londonist.com. Spletna stran: http://londonist.com/2014/01/how-rent-controls-work-in-other-
countries (junij 2017), - My deposits Scotland, spletna stran http://www.mydepositsscotland.co.uk/content/what-
difference-between-short-assured-and-assured-tenancy-agreement (maj 2017), - National Report for Denmark,TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level
Europe, http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/DenmarkReport_09052014.pdf (maj 2017), - National Report for Finland,TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe,
http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/FinlandReport_09052014.pdf (maj 2017), - National Report for Sweden, TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level
Europe, http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/SwedenReport_18052015.pdf (maj 2017), - Norberg, P., & Juul-Sandberg, J. (2016). Rent control and other aspects of tenancy law in
Sweden, Denmark and Finland: how can a balance be struck between protection of tenants’
29
rights and landlords’ ownership rights in welfare states?. Paper presented at The European Network for Housing Research Conference, Belfast, United Kingdom http://findresearcher.sdu.dk/portal/files/120168625/Rent_control_and_other_aspects_of_tenancy_law_in_Sweden_Denmark_and_Finland.pdf (maj 2017),
- Nova Scotia Residential Tenancies Act. Spletna stran: http://nslegislature.ca/legc/statutes/residential%20tenancies.pdf (junij 2017),
- OECD, PH6.1 Rental Regulation, 2016, https://www.oecd.org/els/family/PH6-1-Rental-regulation.pdf (maj 2017),
- Polajnar Matija. Upravljanje večstanovanjskih stavb v različnih družbeno-ekonomskih sistemih. Magistrsko delo. Ljubljana, UL FGG, Odd. za gradbeništvo, komunalna smer. 2013
- RDL. Régie du logement. Spletna stran: https://www.rdl.gouv.qc.ca/en/news/calculation-of-the-2017-rent-increases (junij 2017),
- Regulation respecting the criteria for the fixing of rent. Spletna stran: http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/ShowDoc/cr/R-8.1,%20r.%202, (junij 2017),
- Rent Control Across Canada. Spletna stran: http://www.realestateforums.com/ref/old/caic/docs/2011PPT/John_Dickie.pdf (junij 2017),
- Rent Control Rules (And The Lack Thereof) In Ontario. Spletna stran: http://www.huffingtonpost.ca/ypnexthome/the-rent-control-and-abse_b_14725538.html
- Rent Increase Guideline Set for 2017, Manitoba. Spletna stran: http://www.gov.mb.ca/cca/rtb/rentincreaseguideline/currentrentguideline.html. (junij 2017),
- Rent Ordinance. Spletna stran: http://sfrb.org/rent-ordinance (junij 2017), - Rent Regulation: The Balance between Private Landlords and Tenants in Six European
Countries. Spletna stran: https://www.researchgate.net/publication/24080879_Rent_Regulation_The_Balance_between_Private_Landlords_and_Tenants_in_Six_European_Countries. (junij 2017),
- Residential Tenancy Act. Spletna stran: http://www.bclaws.ca/civix/document/id/complete/statreg/02078_01#section40. (junij 2017),
- Residential Tenancy Policy Guideline. British Columbia. Spletna stran: http://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/policy-guidelines/gl37.pdf (junij 2017),
- SABO - the Swedish Association of Public Housing Companies, http://www.sabo.se/om_sabo/english/Documents/Rent%20setting%20in%20Sweden.pdf
- SFRB. San Francisco Rent Board. Spletna stran: http://sfrb.org/topic-no-051-years-annual-allowable-increase (junij 2017),
- SJTO, Social Justice Tribunals Ontario, The Landlord and Tenant Board. Spletna stran: http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/ (junij 2017),
- SLONEP dom in nepremičnine, http://www.slonep.net/vodic/najem/trzna-stanovanja (maj 2017),
- Sueddeutsche.de. Spletna stran: http://www.sueddeutsche.de/muenchen/wohnen-in-muenchen-ein-mieter-wehrt-sich-1.3375222 (junij 2017),
- Susman Edita, Stanovanjska politiak v Sloveniji: zaščita najemnikov tržnih stanovanj in primerjava z drugimi evropskimi državamni, Diplomsko delo, Univerza v ljubljani, Fakulteta za družbene vede, Ljubljana , 2011, http://dk.fdv.uni-lj.si/diplomska_dela_1/pdfs/mb11_susman-edita.pdf (maj 2017),
- Tenancy Law Germany. Spletna stran: http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/TenancyLawProject/TenancyLawGermany.pdf (junij 2017),
- Tenlaw. Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. Germany. Spletna stran: http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/GermanyReport_09052014.pdf Tenlaw. Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. Netherlands. Spletna stran: http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/NetherlandsReport_09052014.pdf (junij 2017),
- The Concise Encyclopedia of Econimics, Rent Control, http://www.econlib.org/library/Enc/RentControl.htm (maj 2017),
- The negative impact of Danish rent control regulation on the growth and development of Danish society https://landlords.org.uk/sites/default/files/Negative%20impact%20of%20Danish%20rent%20control.pdf (maj 2017),
- The Residential Tenancies Act Manitoba. Spletna stran: http://web2.gov.mb.ca/laws/statutes/ccsm/r119e.php (junij 2017),
30
- Trading Economics. Spletna stran: https://tradingeconomics.com/united-states/home-ownership-rate. (junij 2017),
- Vlada Severne Irske, spletna stran https://www.nidirect.gov.uk/articles/what-rent-control (maj 2017),
- Wikipedija, spletna enciklopedija. Spletna stran: https://en.wikipedia.org/wiki/Rent_assessment_committee (maj 2017),
- Wilson, Wendy, Private rented housing: the rent control debate, House of Commons library, Briefing Paper, Number 6760, 3 April 2017, http://researchbriefings.files.parliament.uk/documents/SN06760/SN06760.pdf (maj 2017),
- WiStG. Spletna stran: Wirtschaftsstrafgesetz 1954 https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html (junij 2017).