Perencanaan Perumahan Real Estate - Pemilihan Lokasi - Studi Kelayakan

- Studi Awal Pembiayaan

Oleh : Ilhamdaniah

Latar Belakang Pemilihan Lokasi

1. Kerjasama dengan pemilik tanah

dengan cara pembagian

kentungan, pembayaran

bertahap.

2. Pembelian secara Cash/Tunai.

Memanfaatka

n Lahan yg

sdh ada

(Kebetulan)

1. Pengembangan dari proyek yang

sudah ada.

2. Adanya penawaran/permintaan

khusus

3. Kelebihan cash flow.

4. Potensi wilayah / daerah yang

dapat dikembangkan

Mencari Lokasi

Baru

Riset Pasar

Kapasita

s &

Rencana

Penjuala

n

Daya Beli

Situasi Pasar

Pesaing &

Calon Pesaing

Permintaan

Pasar

Segmen Sasaran

Riset

Pasar (Potensi

Pasar)

Tipe & Harga

Rumah

MBR, Menengah,

Tinggi

• Berapa pesaing & calon pesaing

• Type yg dijual pesaing

Kondisi Ekonomi

Jumlah unit yg

dijual

Study Kelayakan

Study

Kelayakan

Aspek

Teknis Aspek

Keuangan

Aspek

Legalitas

Aspek

Sosial (Lingkungan,

Tenaga Kerja)

Aspek Pemasaran

• Air bersih

• Listrik • Fisik

Lokasi • Saluran • Resapan

air • Material

• RUTR • Status

Lokasi

• Sumber Pembiayaan

• Proyeksi Laba Rugi

• Potensi pasar • Transportasi • Sarana/prasara

na

Sumber Pembiayaan

Pematangan

Lahan

Pengurusan

Perizinan

Pengadaan

Lahan

Studi

Kelaya

kan

Pembangunan

Konstruksi &

Sa/pra

Modal Sendiri

• Modal Sendiri • Partnership • KSO • Hutang kpd Pihak Ketiga

Modal

Sendiri

• Modal Sendiri • Partnership • Perbankan • Turn Key

• Modal Sendiri • Partnership • Perbankan • Turn Key

Perhitungan Biaya

• Penjualan Rumah

• Penjualan Kelebihan Tanah

• L/R sblm Pajak

• L/R stlh Pajak (NET)

Pendapatan Pengeluaran Laba/Rugi

• Biaya Tanah • Biaya Perizinan • Biaya

Pematangan • Biaya Prasarana • Biaya

Konstruksi • Biaya Marketing • Biaya Overhead • Biaya Bunga

Berdasark

an Harga

Jual yg tlh

Ditetapka

n

Kelengkapa

n

Dokumen

Permohona

n

Legalitas

Pemohon

Legalitas Proyek

Anggaran Dasar/AD & Pengesahan DepKeh,

serta NPWP

Struktur Organisasi, Copy KTP dan CV

Pengurus dan Data Group Perusahaan.

Ijin Usaha : Perizinan Usaha Konstruksi, SIUP,

TDP, SITU atau perijinan lainnya.

Keanggotaan REI

Ijin Peruntukkan Tanah : Ijin Lokasi

Site plan yang telah disyahkan dan IMB.

Bukti Pengusaan Lahan. Apabila a/n pihak III,

harus disertai PKS dan surat kuasa. Dan copy

SPPT-PBB.

Surat keterangan peil banjir

Rekomendasi tes kelayakan air bersih atau

rekomendai PDAM, PLN dan AMDAL (jika

diperlukan).

Surat

Permohonan Tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang sah

dan berwenang sesuai AD.

Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan

Kelengkap

an

Dokumen

Permohon

an

Informasi

Keuangan

Memiliki rek. Giro.

Lap. Keu. 2 tahun terakhir.

ID BI atas nama Pemohon, Pengurus,

Perusahaan dan Perusahaan satu group

RAB (tanah, pematangan, prasarana, sarana

dan bangunan) disertai dgn spesifikasinya dan

proyeksi cash flow.

Penilaian agunan oleh Konsultan, untuk

permohonan + exposure group > Rp. 5 milyar

Feasibility Study (Study Kelayakan)

Data Pemasaran

Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan

Jumlah Konsumen yg telah

membayar Booking Fee.

Jumlah Konsumen yg telah

membayar uang muka.

Jumlah Konsumen yg telah

membayar lunas.

Perhitungan Pembiayaan Bank

Jumlah unit yg akan dibiayai

RAB +

Spesifikasi

Pembangunan

Perhitungan Kebutuhan

Biaya Pembangunan

Pembiayaan Bank*)

Perencan

aan

Pembang

unan

Usulan

Pengemb

ang

Potensi

Pasar

Record

Penjualan

1. Ijin Lokasi

2. Pengusaan

Tanah

3. Site Plan

4. IMB induk

selama masa

jk.waktu

kredit

RAB yg Disesuaikan

Kebutuhan Modal Kerja

Catatan :

*) Umumnya yang

dibiayai bank adalah

80% dr RAB

Prediksi

Penjuala

n

Pemasaran

Kualitas Bangunan, Lingkungan,

Design, Type Rumah

Akses transportasi

menuju perumahan

Kelebihan & Kekurangan objek

yang dipasarkan lainnya

Strategi Harga yg :

Pemberian Discount

Fasilitas cicilan bertahap

Sales Gimmick.

Penentuan margin yg berbeda pd type yg berbeda (margin type yg laku keras lbh tinggi dr type pelengkap)

Strategi Marketing

Ground Breaking

Pre Launching & Grand

Launching

Marketing Tool

Iklan (Sponsor,

advetorial dll.)

Mengadakan acara

peresmian/ serah terima

kunci

Press Conference

Kerjasama dengan

instansi pemerintah &

swasta

Kiat Sukses dalam Bisnis Perumahan

Tepat dlm Memilih Lokasi (Sesuai sasaran

calon Pembeli)

Dapat mengatur Cash Flow dengan Baik

Fokus pada Proyek

Untuk Berkembang lebih maju jangan takut

meminjam dana dari Bank / Pihak ke-3

Hindari Tanah / Proyek dalam status sengketa

Apabila kerjasama, “Tepat dalam memilih

partner usaha”

Saling Terbuka

Saling Percaya

Ada yang dituakan

Tidak harus ahli di bidang

pembangunan perumahan

Sifat-sifat yg Harus dimiliki o/ Seorang Pengusaha

Visi

Visi mrpk tenaga dorong untuk memulai bisnis & mengembangkan bisnis dlm rangka menciptakan keuntungan jk panjang.

Keinginan hidup sukses dan mempunyai usaha besar.

Keberanian mengambil Keputusan

Bisnis berarti deal dgn risiko

“Bimbang” is no way

Tidak ada jaminan kesuksesan tanpa risiko (Jk tdk mampu bertahan hidup dgn ketidakpastian maka tidak cocok menjadi pengusaha).

Mempunyai tekad & semangat

Tekad & semangat u/ memperoleh kesibukan & pendapatan

Menjadi pengusaha : pekerjaan yg tdk ringan, memakan waktu & biaya, maka “Cintailah apa yg akan dikerjakan”

Mempunyai kemampuan mengelola bisnis, Skill diperoleh dari :

Informal : Bakat/bawaan lahir, lingkungan (keluarga & lingk lainnya)

Formal : Belajar di sekolah