prospek jasa pengelolaan perawatan dan pemeliharaan gedung dan kawasan

Prospek Jasa pengelolaan Perawatan dan Pemeliharaan Gedung

dan Kawasan : Suatu Tinjauan Permintaan dan Rasionalnya

Jasa perawatan dan pemeliharaan gedung sejalan dengan pertumbuhan dan

perubahan kecenderungan pembangunan fasilitas-fasilitas perkotaan ataupun di

luar perkotaan,. Namun demikian, keahlian dan sumberdaya manusia yang

mendukung aktfitas jasa sementara ini merupakan hasil konstribusi pendidikan

yang tidak secara langsung mendidik dan melatih keahlian tersebut, seperti

disiplin teknik asitktur , tenik listrik dan lainnya.

Kebutuhan dan prospek dari jasa perawatan dan pemeliharaan gedung dan

kawasan dengan melihat perkembangan dan karakteristrik fasilitas-fasilitas dalam

bentuk gedung dan kawasan serta infrastruktur yang mendukung, kabutuhan dan

prospek tersebut juga ingin dilihat dari apa yang menjadi dorongan-dorongan

internal dan eksrernal yang menyebabkan kebutuhan akan jasa tersebut memang

suatu kebutuhan logis dari karakteristrik pembangunan fasilitas yang terjadi

sejauh ini.

Fenomena Pembangunan Properti dan Infrastruktur

Sejak pertengahan tahun 70an, sektor properti merupakan salah satu sektor

pembangunan yang penting yang meng hasilkan berbagai fasilitas perkotaan dan

bukan perkotaan. Peran penting sektor ini terutama dapat dilihat dari perubahan-

perubahan tata ruang dan wajah lingkungan binaan (built environment) di

Indonesia, khususnya kota-kota besar, yang sebenarnya disebabkon oaleh

perubahan dari karakteristik dari fasilitas-fasilitas yang telah di bangun

dibandingkan apa yang di bangun dimasa sebelumnya. Perkembangan ini juga

dapat dilihat dari perkembangan ekonomi Indonesia.

1

Pembangunan sektor ini di perankan oleh perusahaan pengambang,

sehingga mereka memiliki peran penting dalam menghasilkan fasilitas-fasilitas

tersebut dengan karakter yang melekat padanya. Berbagai fasilitas dan ifrastruktur

ini dapat di klompokan kedalam beberapa katagori tipologi sebagai berikut:

1. Fasilitas dalam bentuk gedung tunggal yang mempunya fungsi relatif

tungal dan tidak untuk di gunakan untuk hal yang rumit dan bukan

berfungsi untuk publik. Contohnya gedung kantor sewa, gedung

pemerintahan yang tida melayani punblik, hotel, bahkan tempat pondokan

mahasiswa.

2. Fasilitas dala bentuk gedung tunggal, yang memiliki fungsi relaatif jamak

di pergunakan untuk suatuhal yang cupuk rumit dan berfungi untuk publik,

seperti rumah sakit, gedung pemerintahan perkantoran yang di gunakan

untuk melayani publik, mall, pasar, sekolah, hotel besar dan lain lain.

3. Fasilitas dengan bentuk kompleks bangunan, bermasa majemuk/building

complex yang memiliki fungsi publik atau privat, seperti rumah sakit,

kompleks perkantoran pemerintah, pusat perbelanjaan , sekolah, kampus,

laboratorium, terminal , fasilitas industri, kompleks apartemen atau hinan

dan lain lain.

4. Fasilitas dalam bentuk dalam hunian suatu kawasan yang memiliki fungsi

khusus atau publik, yang memiliki ukuran dalam beberapa hektar atau

ribuan hektar, seperti komplek peruimahan, kawasan industri, kampus,

hotel resort, fasilitas rekreasi dan lain-lain.

5. Fasilitas dan infrastruktur publik yang di dominasi ruang tebuka dan bukan

oleh banguna, seperti jalanan, taman, fasilitas-fasilita yang terkait.

Wujud dari fasilitas tersebut telah mengalami transformasi yang signifikan dari

keadaan sebelumnya. Secara umum gedung-gedung yang du bangun sudah relatif

berukuran besar dan fasilitas berada dalam suatu kawasan atau bahkan dalam

suatu hampara luas. Yang menjadi ciri penting dari perkembangannya adalah

mulai melekatnya teknologi yang tidak sederhana di dalam fasilitas yang di

2

bangun karena adanya keinginan untuk mendapatkan kinerja yang berkualitas dan

fasilitas yang bersangkutan.

Rasional Bagi Profesi Pengelolaan Pemeliharaan Bangunan dan Kawasan

Perkrmbangan produk-produk pembangunan di sektor properti dan

infrastruktur masa oerder baru dapat dikatakan masa keemasan bagi

perkembangan pembangunan di sektor proerti, sepertihalnya pembanguna

perumahan, sebagian dari komplek perumahan yang di bangun ini belum di

serahkan oleh pemerintah daerah untuk pemeliharaannya, dan kemugkinan ini

bahkan dapat di bilang kecil karena keterbatasan pemerintah. Sebagian perumahan

di gunakan untuk segment pasar yang cenderung ingin mengelola dan memelihara

sendiri lingkungannya untuk tunjuan eksklusifitas, yang sendirinya memerlukan

jasa pengelolaan profesionalitas.

Bangkitnya kembali sektor properti iniadalah di tandai dengan

pembangunan dari pusat-pusat perbelanjaan, super dan hypermarket, berbagai

trade center, kompleks-kompleks perumahan baru. Halini bukan semata-semata

karena kelatahan di karenakan membaiknya sektor ekonomi di Indonesia yang

telah menunjukan gejalanya.

Beberapa Isu Pengelolaan dan Pemeliharaan

Selain dari apa yang telah di uraikan dan di jelaskan di atas, prospek usaha

jasa pengelolaan dan pemeliharaan gedung dan kawasan juga dapat dilihat dari

beberapa isu apa bila suatu fasilitas diadakan/dibangun. Isu ini coba di golongkan

kedalam:

1. Apa yang berkaitan dengan kubutuhan internal atau inherent dari

keberadaan fasilitas yang bersangkutan

2. Apa yang berkaitan dengan kebutuhan eksternal dari lingkungan sekitar.

3

Kebutuhan Internal

Kemudahan bagi aktifitas dalam gedung / kawasan

Isu pertama dari kebutuhan internal adanya proses pengelolaan dan

pemeliharaan suatu fasilitas adalah keberlanjutan kinerja dari fasilitas ini untuk

memfasilitaasi aktifitas yang terdapat di dalamnya seperti yang di harapkan.

Fungsi pemeliharaan fasilitas dan perangakt jels memiliki peranan yang sangat

besar disini.

Pencegahan Sindroma Sick Building

Sindroma Sick Building adalah gejala penyakit yang diderita oleh

manusia akibat dan karena kondisi bangunan yang di pergunakannya dalam waktu

yang lama. Penyebab utama dari gejala semacam ini adalah penularan virus dan

bakteri melalui udara dalam situasi pertukaran udara ruangan gedung pada masa

sekarang yang menggunakan pengkondisian udara buatan (AC). Pencegahannya

dengan cara melakukan perawatan yang memadai dari peralatan AC dan

pemeliharaan kebersihan ruangan dan peralatan yang cermat.

Tujuan Keselamatan Bangunan

Keselamatan bangunan berkaitan dengan bencana karena kelalaian

manusia misal: kebakaran dan kegagalan struktur dan karna faktor alam.

Keselamatan bangunan berkaitan dengan:

1. Proses evakuasi dari bencana

2. Kondisi peralatan pencegah dan penanggulang bencana

3. Kondisi unsur-unsur sitem bangunan yang berpotensi menjadi bencana

pabila kurang di rawat.

4. Pemanfaatan bangunan yang tidak pada tempatnya dapat mengundang

bencana.

4

Isu Pemilikan Strata Title

Adanya pengusaan suatu fasilitas secara parsial oleh pengunaannya,

contohnya pemakaian ruang kios dalam suatu pusat perbelanjaan atau penghuni

suatu tempat di apartemen. Karena adanya kepemilikan dalam bentuk strate title

menjadikan adanya bagian bagian yang harus di plihara dan di rawat oleh si

pengguna di dalam batas-batas yuridiksi “kepemilikannya” dan adanya bagian-

bagian bersama yang harus di plihara dan dirawat oleh pengelola fasilitas.

Dorongan Eksternal

Di samping isu-isu internal yang menyebabkan adanya kebutuhan yang

kongkrit terhadap aktifitas dan jasa pengelolaan,pemeliharaan dan perawatan

bangunan dan kawasan, terdapat beberapa isu yang terdapat “di luar” tujuan-

tujuan kebutuhan internal adanya jasa ini. Namun demikian, isu-isu eksternal ini

membawa implikasi atau menjadi dorongan terhadap munculnya kebutuhan

adanya jasa ini bagi pemilik atau pengelola bangunan atau kawasan.

Keterbatasan Sektor Pemerintahan/Publik

Di bagian lainnya telah disebutkan tentang keterbatasan kapasitas

pemerintahan di dalam memberikan pelayanan yang berkaitan dengan

pengelolaan suatu fasilitas, atau bagian dari padanya, kendatipun yang di kelola

ini sebenarnya memiliki fungsi “publik”. Oleh karena itu,peran pengelolaan ini

harus diambil alih oleh pihak lain, khususnya adalah “pemilik” dari fasilitas ini.

Isu Dampak Lingkungan dan Eksternalitas

Keberadaan fasilitas tertentu, apakah dalam bentuk gedung atau kawasan,

dapat memberikan dampak atau eksternalitas negatif terhadap lingkungannya.

Dampak ini terutama diberikan oleh produksi sampah, limbah cair, kebisingan dan

beberapa penyebab lain yang dihasilkan aktifitas di dlm fasilitas tersebut. Jika

dibiarkan,dampak-dampak ini akan menjadi beban (ekonomi dan sosial) bagi

lingkungan dan masyarakat di sekitarnya.

5

Sesuai dengan prinsip “poluter pays pipa” di dalam pengelolaan

lingkungan, dampak-dampak tersebut (eksternalitas) harus di intenalkan terhadap

penyebabnya. Dalam hal ini, untuk menghindari lingkungan menanggung beban

dapak tersebut, fasilitas yang memproduksi dampak itulah yang sebaliknya harus

menanggung beban tersebut menurut strategi yang di anutnya:

1. Strategi “di ujung akhir tetapi di luar pipa”, yaitu strategi mengatasi

dampak ketika manifes dan mengenai lingkungan di sekitarnya, misalnya

memberi bantuan fasilitas pengobatan rutin yang terkena polusi udara.

2. Strategi “di ujung di akhir pipa”, yaitu strategi mengatasi dampak yang

sudah manifes etapi sebelum terlanjur mengenai lingkungan sekitarnya,

misalnya membuat tempat pengolahan limbah hingga limbah dalam

eadaan aman untuk di kluarkan.

3. Strategi “di tengah pipa”, yaitu strategi mencegah dampak dengan

melakukan proses yang aman dan tida menghasilkan dampak misal: proses

produksinya menggunakan standard teknologi yang tinggi, atau

perawatannya yang baik tidak menghasilkan limbah.

4. Strategi “di ujung depan tai di luar pipa”, yaitu strategi dengan mengatur

masukan, misalkan menatur jenis bahan baku atau pencegahan aktifitas

yang menghasilkan dampak.

Bahwa keempat strategi tersebut berhubungan dengan kemampuan pengelolaan

oprasi dari fasilitas, kedisiplinan di dalam melaukan pemeliharaan dan perawatan

fasilitas, serta penguasaan teknologi untuk menjamin bahwa fasilitas dan

perawatannya dapat dilakukan dengan memadai.

Pelaksanaan Regulasi

Sebagai suatu regulasi dan mekanisme didalam membangun dan

mengoprasikan suatu aktifitas atau fasilitas, AMDAL antaralain mensyaratkan

adanya apa yang disebut sebagai aktifitas pengelolaan lingkungan (KL). Salah

satu aspek dari KL adalah adanya tujuan pengelolaan dari aktifitas dan proses-

proses fisik di dalam fasilitas yang bersangkutan untuk mengatasi dampak

6

lingkngan, yang dengan jelas menuntut bahwa fungsi pengelolaan oprasi,

pemeliharaan dan perawatan fasiitas (bangunan atau kawasan) memiliki

pemahaman tentang karakteristik fungsi ini dengan dimensi lingkungan yang

lebih luas.

Apa yang di uraikan dan dijelaskan diatas enunjukan bahwa pengelolaan

bangunan dan kawasan, termasuk aktifitas pemeliharaan dan perawatannya

merupakan suatu upaya yang imperatif dalam konteks perkembangan fasilitas

yang terjadi sekarang. Sifat impiratif ini adalah merupakan implikasi dari

perubahan-perubahan karakteristik dan teknologi dari fasilitas yang di

kembangkan pada masa sekarang ini, kompleksitas aktifitas ag terdapat di

dalamnya, perubahan pemilikan dan penggunaan fasilitas, perubahan pradigma

tentang tanggug jawab pemeliharaan fasilitas, keterbatasan kapasitas pelayanan

publik, dan tuntutan lingkungan. Dengan eksistensi perkembangan fasilitas di

lingkungan binaan Indonesia serta pertumbuhannya, khususnya di kota besat dab

pusat aktifitas lainnya, tidak dapat disangkal bahwa pengelolaan bangunan dan

kawasan, termasuk aktifitas pemeliharaan dan perawatannya, memiliki

prospeknya yang baik.

Dalam kaitannya dengan diatas, dapat di berikan beberapa catatan yang dapat

menjadi masukan baagi pengmbangan pendidikan bagi penyiapan sumberdaya

manusia yang diperlukan baagi jasa tersebut.

1. Apa yang di sebut “fasilitas” seyogyanya tidak dilihat sebagai gedung atau

bukan gedung sebagai entitas yang saling terpisah.

2. Oprasi, pemeliharaan dan perawatan suatu fasilitas seyogyanya dilihat

sebagai suatu totalitas yang terintegrasi, karena tujuan pengelolaan

keseluruhannya adalah untuk kepentingan internal dan eksternal dari

fasilitas yang bersangkutan.

7

Propek Jasa Perawatan Gedung dan Pengelolaan Kawasan1

Perawatan Gedung

Pengeopereasian dan perawatan gedung tersebut dikenal sebagai POMEC.

Kepanjangan dari POMC adalah property operation, maintenance and

energy cost Dengan alasan demi kemudahan dalam pengelolaan dan accounting

uniformity, POMEC dibagi menjadi dua, yaitu: Pom atau properti operation

maintenance dan EC atau energy cost.

Sedangkan POM sendiri dibagi lagi menjadi dua, yaitu:

1.Salary / wages, Benefit and Related expenses (Gaji / Upah, Tunjungan dan

biaya biaya terkait)

2.Other Ekperenses for operation and maintenance (biaya biaya yang

dibutuhkan untuk operasi dan perawatan atau lebih banyak dikenal sebagai

biaya untuk perbaikan dan perawatan)

Yang termasuk other experenses for operation and maintenance, dirinci sebagai

berikut:

1. Floor cofering

2. Paint,wall cofering and

Dcoration

3. General Carpentri

4. Building

5. Lock and Keys

6. Fire & Life safety

7. Boiler & Heating

8. Kitchen Equipment

9. Laundry Equipment

10. Mechanical Electrical Work

11. AC & Refrigator

12. Plumbing

13. Audio Video Equipment

14. Television

15. Telephon and

Telecomunication

16. Elevator & Escalator

17. Vehicel

18. Other equipment

19. Bulbs

20. Water Treatment

21. Swiming Pool

22. Garde & Land Scaping

23. Windowns Cleaning

24. Sewage Treatment plant

8

25. Disposal of waste

26. Consultant

27. Entertainment

28. Printing, Stationery & Office

Equipment

29. Employe Meals

30. Employe Uniform

31. Laundy & Dry Clean

32. Transportation

33. Travel Expenses

34. Miscelaneous

1.Floor cofering mencakupi semua jenis penutup lantai, seperti carpet

keramik, marmer, granit atau cat lantai.

2. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan

3.Paint,wall cofering and Dcoration mencakupi semua jenis cat, wall paper

atau penutup dinding lainnya.

4. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 6 – 12 bulan

5.General Carpentri menckup semua jenis lemari kayu, langit-langit, tempat

tidur, pintu kayu dan semua jenis kelengkapan

6.Jenis perawatan : rutin berkala setiap 12 bulan

7.Building mencakup semua dinding, pintu, jendela kaca termasuk

kelengkapannya, lantai di luar gedung dan dinding berornamen.

8. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 12 bulan

9.Lock and Keys mencakup semua jenis kunci termasuk kunci elektronik

10. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 12 bulan

11. Fire & Life safety mencakup semua detectio system (smoke, gas and heat

detector), fire extinguisher, suppresion system, fire alarm sytem dan

evacuation system.


13. Boiler & Heating mencakup boiler, heat exchanger (calorifier) + semua

kelengkapannya dan inspeksi / sertifikasi setiap dua tahun sekali oleh

DEPNAKER.

9

14. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 ,12-24 bulan

15. Kitchen Equipment mencakup semua peralatan di kitchen.


17. Laundry Equipment mencakup semua alat yang di laundry.


19. Mechanical Electrical Work mencakup semua panel listrik, pompa, UPS,

Penangkal petir, pekerjaan las dan termasuk thermography inspection

dengan infra merah.


21. AC & Refrigator mencakup semua yang bersifat refrigasi.


23. Plumbing mencakup semua perpipaan, vittings / velves, dan semua

bathoom fixtures dan komponennya.


25. Audio Video Equipment mencakup semua yang terkait dengan audio

video, seperti LCD, MATV,OHP,VCR/VCD/DVD dan atau Cable TV


27. Television sudah cukup jelas.

28. Jenis perawatan : repair atau perbaikan

29. Telephon and Telecomunication mencakup PABX, Telp.Ext, Handy

Talky, Paging System Dll


31. Elevator & Escalator mencakup perawatan, perbaikan dan inspeksi/

sertifikasi oleh DEPNAKER

32. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6,12-24 bulan

33. Vehicel mencakup semua jenis kendaraan inventaris perusahaan.


35. Other equipment termasuk di dalamnya, ventilating fan, exhaust fan,

gondola, dish washing & Glass Washing machine dll.


37. Bulbs sudah cukup jelas.

10

38. Jenis perawatan : perbaikan dan penggantian

39. Water Treatment mulai dari proses awal hingga akhirtest laboatorium.

40. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 1,3,6 – 12 bulan

41. Swiming Pool termasuk filter, pompa, kolam, chemical analysis dan

bacteriology test.

42. Jenis perawatan : rutin berkala setiap1,3,6 – 12 bulan

43. Garde & Land ScapingWindowns Cleaning cukup jelas


45. Windows Cleaning semua jenis pembersihan kaca dan atau jendela pada

sisi luar gedung


47. Sewage Treatment plant termasuk pompa, kompresor, chemical analysis

dan bacteriology test.


49. Disposal of waste mencakup semua pembuangan sampah, baik sampah

kering atau basah dan sludge waste.


51. Consultant mencakup semua jenis jasa yang legal dari konsultan.

52. Diperlukan sesuai kebutuhan

53. Entertainment biaya yang dianggarkan untuk meng-entertai petugas atau

pejabat tertentu


55. Printing, Stationery & Office Equipment sudah cukup jelas.


57. Employe Meals dianggarkan untuk makan karyawan selaa dinas.


59. Employe Uniform di anggarkan untuk pakaian seragam karyawan.


61. Laundy & Dry Clean dianggarkan untuk mencuci semua linen dan uniform

yang ada.


11

63. Transportation di anggarkan untuk transportasi karyawan.


65. Travel Expenses di anggarkan utuk perjalanan dinas keluar kota atau negri


67. Miscelaneous anggaran untuk meng-cover yang tidak termasuk point

diatas.


Jasa Untuk Perawatan Gedung

Jasa perawatan gedung biasanya mereka lebih memilih untu out sourching

atau menyerahkan sebagian dari pekerjaan tersebut kepada perusahaan penyedia

jasa perawatan yang cukup mempunyai keahlian dan pengalaman dalam hal

terkait. Cara yang di gunakan dengan case by case atau dalam bentuk kontrak

perawatan.

Prospek dari Perusahaan Penyedia Jasa Perawatan

Melihat kondisi perekonomiansekarang dan lajunya pembangunan baru

untuk gedung gedung komersial, telah memberikan indikasi bahwa prospek bagi

pekerjaan perawatan dan bagi perusahaan yang akan aktif di bidang penyedia jasa

perawatan, bissa dikatagorikan sabagai cukup cerah & menjanjikan.

Kesimpulan

1.Bergerak di bidang jasa peawaan gedung memerlukan pengetahuan

mendalam mengenai apa saja dan bagaimana gedung harus dirawat dan

bagai mana rutinitasnya. Mengetahui dan mengerti lebih mendalam berarti

mempunyai peluang lebih baik dalam berkompetisi.

2.Memiliki tenaga yang handal dan berpengalaman juga akan menentukan

hasil akhir bagi setiap perusahaan dalam berkompetisi mengejar prospek

pekerjaan yang ada.

3.Perkembangan kondisi perekonomian dan lajunya pembangunan gedung-

gedung baru di samping gedung-gedung yang sudah ada merupakan

12

pertanda baik untuk jasa erawatan gedung, berarti prospek jasa perawata

gedung dan pengelolaan kawasan adalah merupakan kesempatan untuk

berusaha yang cukup mempunyai masa depan yang baik sekali, dan

menjanjikan.

Minimum Requirment Standard For High Rise Building

Safety

Sesuai dengan peraturan NFPA yang baru penggunaan PRV sudah tidak di

rekomendasikan lagi.

Setiap pintu darurat harus tahan api minimum 2 jam, dimana tekanan udara

didalam tangga darurat harus positif, sehingga asap dari lantai kebakaran

tidak dapat memasuki tangga darurat.

Pressuriza fan akan aktif secara otomatis pada saat panel kebakaran

mengaktifkan general alarm.

Siapkan ruangan khusus untuk safety dept dimana telah dilengkapi dengan

peralatan P3K

Siapkan Breathing Apparatus sebagai peralatan Team Safety.

Siapkan daftar nomer telephone darurat untuk masing-masing, telephone

kantor pengelola, no telepone teknik, no telephone safety, no telephone

security, dinas pemadam kebakaran, rumah sakit, kodim, paramedis,dll.

13

Bagikan safety manual kepada seluruh tenant dimana tercantum petunjuk penyelamatan / evakuasi bila terjadi kebakaran, gempa, banjir, dll

Pasang strip decoration pada pintu kaca maupun jendela kaca dengan ketinggian tidak lebih tinggi dari eye level (+/- 160 cm), untuk menghindar orang terbentur kaca pintu maupun kaca partisi

Area box hydrant agar selalu bebas terlihat, sehingga apabila terjadi kebakaran dengan mudah ditemukan

Pasang petunjuk/signage sticker pada dinding kaca escalator/travelator agar pengguna alat transportasi tsb mengetahui cara penggunaan alat tersebut dengan benar

Pasang safety net pada daerah yang dapat menimbulkan bahaya Pasang petunjuk keselamatan pada dinding lift lobby apabila terjadi

kebakaran Pastikan semua lampu emergency pada lobby/corridor/tangga darurat

berfungsi pada saat sumber daya dari PLN padam Lakukan pengecekan secara berkala safety switch pada pintu-pintu lift

maupun escalator Persiapkan disaster contingency plan guna mengantisipasi kejadian yang

diluar perkiraan kita, mis: penanggulangan banjir, gempa, dll Pilih jenis fire extinguisher sesuai dengan radius jangkauan & jenisnya

yang sesuai untuk diaplikasikan Fondasi untuk pool sign harus diperiksa kekuatannya dengan teliti

terhadap tiupan angin, pastikan aman untuk pengunjung yang ada didekatnya

Siapkan zebra cross untuk pengguna jalan kaki pada daerah yang ramai dilalui kendaraan roda 2 dan roda 4

Persiapkan tempat khusus untuk kendaraan unit dinas pemadam kebakaran dengan akses yang mudah dari jalan raya

Khusus untuk panel general alarm harus selalu dilakukan pengecekan secara berkala dan lakukan simulasi pada saat tenant sudah meninggalkan gedung

Lakukan pengecekan setiap hari, pastikan semua indicator berfungsi dengan baik

Ruang teknik dimana menggunakan perangkat electronic di sarankan menggunakan AC, karena akurasi peralatan elektronik ada dibawah temperature 40o

Emergency signaged harus juga dipasang pada ruang teknik dimana harus dilengkapi dengan lampu emergency sehingga apabila terjadi pemadaman lampu dan terjadi kebakaran, maka masi ada tanda untuk melakukan evakuasi

14

Penempatan alat pemadam sebaiknya ditempatkan pada tempat yang mudah terjangkau dan mudah terlihat

EMERGENCY TASK FORCE ROLESTask force leader:

Lead coordination meeting Strategic decision Client/ owner relation

Administration/ logistic:

Centralize all file/ data Information flow Snacks/ drinks/ monies

Task force committee:

Owner/ client Building management Emergency team External consultant

Media: press release

Interviews PR Co Contacts

Risk management:

Insurance Legal External consultant

Physical damage documentation:

Survey damage

15

File all damage documentation

Tenant communication:

Plan for building reopening Contact & advice to tenant Tenant security

Authorities:

Police Fire brigade Local government Etc

Other building backup:

Provide urgent equipment, damage handling, manpower, etc

Third party claim:

Collect data Summary report Handle visitor

Casualties:

Handling casualties issues Families Hospitals

Housekeeping:

Reinstate building operation ASAP

Engineering:

Reinstate building operation ASAP Safety issue

Car park management:

Set up temporary car park and new signage’s

Security & safety:

16

Area seal off Security enhancement Safety area Etc.

BUILDING MANAGEMENT EMERGENCY TASK FORCETask force leader:

Property manager

Task force committee:

Owner Building management Emergency team External consultant

Administration/ logistic:

Secretary Chief accountant and staff

Media: PR Co

Senior Mgnt personnel

Risk management:

Director Property manager

Physical damage documentation:

M/E supervisor

Tenant communication:

Property manager Tenant relation

17

Authorities:

Chief security

Other building backup:

Other property managers

Third party claim:

General affair HR manager

Casualties:

Tenancy relation/ general affair

Housekeeping:

Chief housekeeper

Engineering:

Chief engineer

Car park management:

Chief security/ general affair

Security:

Chief security

BUILDING SERVICE

Lakukan pemeriksaan secara berkala pada lantai atap gedung Hindari kerusakan yang di timbulkan akibat kebocoran Buat contegency plan untuk hal-hal darurat Periksa validasi surat-surat gedung Usahakan agar tampak bersih, menarik, & asri Kebersihan sangat berkaitan dengan indoor air quality

18

Pohon-pohon besar agar selalu terbebas dari daun-daun kering dan selalu dipangkas secara berkala, pastikan jaminan asuransi third party liability masih berlaku

Lakukan pengecekan pada engsel pintu secara berkala Ganti sealant kaca jika kelihatan sudah rusak Pastikan sudut 2 permukaan lantai selalu tampak bersih Penambahan pengharum ruangan dapat dilakukan dengan syarat ruangan

suda bersih Untuk penggunaaan pest control harus diperhatikan dulu bahan kimia yang

digunakan, pilih yang sudah direkomendasikan oleh Dept. kesehatan Pasang motorized valve pada saluran induk yang berfungsi menutup

supply air bersih ke toilet pada saat gedung tutup Pastikan exhaust fan berfungsi pada saat toilet difungsikan Lakukan metoda pembersihan lantai dan sudut2 termasuk dinding dengan

menambahkan disinfectant guna menghindari baud an menjaga kebersihan Pastikan floor drain ditempatnya dengan baik sehingga bau yang

ditimbulkan dari pipa air kotor tidak akan menyebar Perhatikan kebersihan setiap sudut2 meja wastafel termasuk cermin harus

selalu bersih dan kering Signaged untuk tangga darurat maupun lobby lift & indicator lift harus

selalu berfumgsi Perhatikan peletakan signaged sesuai dengan safety standart Khusus untuk tanaman hias agar dilakukan rotasi sehingga selalu tampak

segar dan asri Fresh air yang akan masuk kedalam gedung agar dilakukan penyaringan

terlebih dahulu Pastikan lantai selalu bersih dan mengkilap serta dilakukan pemolesan

secara berkala Periksa jeniis bahan kimia untuk pemolesan lantai, jangan menggunakan

wax yang bersifat licin Pilihlah jenis yang dapat melapisi pori-pori dari lantai sehingga kotoran

tidak meresap kedalam material yang digunakan, perhatikan safety issue Ketinggian signaned agar diusahakan typical Pastikan lampu jalan dan external lamp tetap berfungsi dengan baik Pastikan cat dan marka jalan tetap terawatt, lakukan pengecatan ulang bila

diperlukan Perhatikan rambu-rambu lalu lintas di pasang sesuai dengan standard Lampu-lampu koridor yang mati max.2 jam harus sudah diganti Ceiling harus selalu dirawat Sudut-sudut dekorasi tidak luput dari kebersihan

19

Pastikan permukaan air bebas dari sampah dan kotoran lainnya Pastikan lampu2 lobby utama tidak ada yang mati dan usahakan

permukaaan asbak selalu tampak bersih Manfaatkan pencahayaan dari sinar matahari

20

ELECTRICAL/LISTRIK:

Lakukan infrared test minimum 1 tahun sekali Kenali antara panel yang baik dengan yang bermasalah Pelajari dampak yang terjadi kena eddy current effect Akibat yang timbul beban berlebih an dan sambungan yang kendor Buat observasi terhadap kurva dari load performance

Penghematan energy pada system pencahayaanUsahakan selalu melakukan program hemat energy dengan melakukan observasi di lapangan, lakukan pergantian system pencahayaan dengan product yang mempunyai illuminasi yang lebih terang, dengan energy yang lebih kecil, dengan tidak lupa memperhatikan investasi terhadap pay back periode

Ganti segera lampu yang mati khususnya lampu yang berkedip Matikan lampu ruangan apabila meninggalkan ruangan Lakukan perawatan secara berkala Jangan melakukan penyambungan singka/jumper Lakukan perbaikan secara professional guna menghindari pekerjaan ulang

dengan kasus yang sama Lakukan pembersihan secara berkala Lakukan pelumasan secara berkala Pastikan semua indicator dan sistem berfungsi dengan baik

Audit energy

Teknik yang dipakai untuk menghitung besarnya komsumsi energy pada bangunan gedung dan mengenali cara-cara untuk mrnguranginya dikenal dengan istilah audit energy

INDOOR AIR QUALITY(IAQ)

Keuntungan apa saja yang kita peroleh dari IAQ?

Memaksimalkan kegunaan peralatan air-conditioning Menekan biaya operasional dan pemeliharaan Meningkatkan keefisien pekerja

21

Meningkatkan kesehatan dan kenyamanan karyawan dan penghuni Meningkatkan nilai tambah gedung

Udara untuk hidup

Kita hidup di udara terbuka Udara tersebut bergerak pada setiap permukaan, baik bersih maupun kotor Udara tersebut membawa partikel debu dan bergerak di sekitar makhluk

hidup maupun benda mati

Zat yang ada di udara

Timah hitam Zat particular Karbon monoksida Sulfur dioksida

Perkiraan ukuran partikel

Partikel ytang tampak pada saat ada cahaya sinar matahari mempunyai ukuran diameter sekitar 1 mikron, dan jumlahnya hanya sekitar 1 % dari seluruh partikel yang ada di udara

Yang 99% lainnya mempunyai ukuran yang sangat kecil yang tidak terlihat

SINDROME BANGUNAN YANG TIDAK SEHAT [SICK BUILDING]

Usia linkungan Syndrome bangunan yang tidak sehat Bangunan yang dapat menyebabkan sakit Bangunan yang tidak memenuhi syarat Audit terhadap lingkungan Asbes – radon – formaldehida Timah – PCBs – asap rokok Radiasi – emisi karpet

Polusi di dalam gedung

Gas dan uap

VOCs : 300 lebih senyawa Inorganic : CO2, CO, SO2, dll Radon Bahan-bahan berserat

22

Asbes – kaca berserat – kain serat yang dibuat untuk laki-laki – katun – textile

Debu/dust

Allergi – house mites – serbuk – bulu [ allergens – house mites – pollen – feathers dander’s – smoke Bahaya – asap

Kuman/microbes

Bakteri – protozoa – cendawan – virus

Symptomology [ sick building syndrome ]

Eye irritation Dry throat Rhinitis, runny nose Headache Fatigue Sinus congestion Skin irritation Shortness of breath Cough Dizziness Nausea Mental confusion

Symptomology yang saling mempengaruhi

Serabut Bakteri & virus Ozone CO/ nox Jamur & cendawan Kimia anorganik Serbuk sari & debu Formaldehida Asap rokok

23

Factor lain selain polusi di dalam gedung

Temperature Kelembaban Pergerakan udara Penerangan Kegaduhan Radiasi Bau Keramaian Ergonomic Konflik pribadi Factor psikologi

KENYAMANAN

Terlalu panas/dingin Effect kelembaban Pergerakan udara Kualitas udara

24

PLUMBING

Perbandingan penggunaan tangki grafitasi vs tangki tekanSystem tanki grafitasi

Selama airnya digunakan, perubahan tekanan yang terjadi pada alat plumbing hamper tidak berarti.System pompa yang menaikan air ke tanki atap bekerja secara otomatik dengan cara yang sangat sederhana sehingga kecil sekali kemungkinan timbulnya kesulitan. Pompa biasanya di jalankan dan dinatikan oleh alat yang mendeteksi muka dalam tanki grafitasi. Perawatan tanki atap sangat sederhana dengan misalnya tanki tekan, penempatan tanki grafitasi kadang dapat merusak estetika bangunan.

Harga awalnya tinggi karena harus membangun tangki reservoir dan menara air.

System tanki tekandaerah fkuktuasi tekanan sebesar 1kg/cm2 sangat besar di banding dengan system tanki grafitasi yang hampir tidak ada fluktuasi yang besar ini dapat menimbulkan fluktuasi aliran air yang cukup berarti pada alat plumbing, dan pada alat pemanas gas dapat menghasilkan air dengan temperature yang berubah-ubah.

Mudah perawatannya karena dapat dipasang dalam ruangan mesin bersama pompa-pompa lainnya. Harga awal lebih rendah dibandingkan dengan tanki tekan yang harus dipasang diatas menara.

Plumbing & drainage system

Pipa sewage water & pipa waste water harus selalu di pisah guna menghindari terjadinya overflow sewage water

Gunakan elbow 2 x 45o untuk pipa-pipa pembuangan air kotor maupun sewage water

Lakukan pembersihan secara berkala pipa-pipa sewage, wate water dengan mempergunakan water jetter dengan tekanan 1250 psi sehingga kotoran yang menghalangi aliran dapat disingkirkan

Pada pompa-ppompa tekan air kotor agar selalu dipaang sambungan flexible guna menghindari hentakan atau getaran dari pompa

Apabila tidak ada water flow sensor gantungkan label yang menunjukan valve mana yang harus terbuka dan katup mana yang harus tertutup

Lakukan pengecekan alat ukur Periksa secara berkala semua sambungan/koint

25

Jangan melakukan perbaikan tanpa mengenal secara detail karakter maupun spesifikasi dari peralatan, yang dapat menimbulkan motor terbakar, tanyakan kepada yang lebih senior

PEMBAHASAN DAN DISKUSISesi Pertama

Apa perbedaan antara pengertian properti dengan real estate?

Secara prinsip tidak ada perbedaan, keduanya bermakna kepemilikan suatu

tanah

Apa yang perlu diperhatikan dalam kerjasama dengan pemerintah dalam

pengelolaan kawasan?

Pengelolaan dengan pihak ketiga perlu ikatan ketentuan dan perlibatan

stakeholder terkait

Mengenai layak tidaknya bangunan untuk dioperasikan secara umum?

Belum ada kriteria khusus yang lebih rinci, yang paling penting adalah

dilihat dari parameter kesehatan ruangan itu sendiri

Dari mana profit margin dari sebuah pengelolaan gedung?

Profit margin terhadap perawatan gedung agar menguntungkan,

mengambil contoh kawasan bukit sentul : berusaha mencari sistem

pengelolaan sampah dengan mengeluarkan sistem iuran untuk

pembuangan atau pengelolaan sampah

Pengecekan pada Sub Structure apa perlu?

Metoda pengukuran microtremor secara prinsip mengukur keseluruhan.

Pengujian 5 tahun sekali merupakan pertimbangan rata-rata

Penerapan stiker atas kelayakan gedung?

26

Peerapan stiker sebagai syarat kelayakan suatu gedung bisa saja diterpakan

untuk sanksi yang bersifat hukum (melanggar UU 18/1999)

Apakah microtremordapat digunakan pada bangunan 1 lantai? Apakah alat

ini merupakan alat satu-satunya untuk mendeteksi?

Sampai saat ini belum ada alat lain yang mempunyai fungsi yang sama

dengan alat microtremor, sedangkan metoda lain yang mungkin diterpakan

hanya bersifat teoritis (perhitungan diatas kertas)

Sejauh mana alat ini dapat mendeteksi rayap pada kayu pada kuda-kuda

atap?

Rayap bisa dideteksi dengan alat microtremor dalam waktu 1 tahun.

Apakah dibawah70% harus dibongkar, apa tidak bisa diperbaiki?

Secara ketentuan dalam aturan PBI jika dibawah 70% bangunan harus

dibongkar sedangkan diatas 70% boleh diperbaiki hanya pada bagian-

bagian tertentu saja.

Apakah metoda ini dapat digunakan pada jalan layang, underpass?

Secara umum alat ini hanya dapat digunakan pada bangunan gedung,

sedangkan untuk infrastruktur lain seperti jalan layang dan underpass

getaran yang diukur sudah terdeteksi (berdasarkan perhitungan beban

dinamis yang melewati jalan layang atau underpass tersebut)

Sesi Kedua

Jika suatu gedung terjadi8 kebakaran pada lantai 20, fasilitas apa yang

disediakan oleh gedung?

Ada alat diteksi berupa smoke detector, bila suhu mencapai 60` C otomatis

akan memadamkan api. Kemampuan pemadam kebakaran dari luar maks

sampai lantai ke 12, sehingga untuk keperluan gedung yang lebih tinggi

harus dirancang bisa memadamkan api seberapa tingginya gedung

tersebut.

Apa letak perbedaan yang ditangani oleh sendiri, outsourching, dan

ekpertis?

27

Pekerjaan yang ditangani oleh outsourching biasanya jenis pekerjaan yang

berkala setiap 3 bulan, 6 bulan, atau 12 bulan sekali, hal ini ditujukan

untuk mengefisiensikan jumlah karyawan. Kegiatan yang melibatkan

outsourching ini perlu diawasi oleh seorang tenaga ahli (ekpertis)

Sejauh mana tingkat outsourching sehingga dapat mencapai kepuasan oleh

pemlik ? apa perlu ada sertifikasi dari pihak berwenang? Seperti apa?

Untuk tenaga kerja outsourching yang dipilih berdasarkan pengalamannya,

sertifikasi ini disertai dengan pendidikan/pelatihan yang dilakukan oleh

asosiasi (ASATHI) yang melibatkan BPW dan BPP.

Langkah apa yang diperlukan bila ada orang terjebak dalam kebakaran?

Ada alat khusus?

Evakuasi orang dalam situasi kebakaran dengan asap yang tebal adalah

dengan cara merayap(menghindar asap), kemudian badan dibasahi dengan

alat semprot anti api.

Apakah untuk mendapat sertifikasi manager building harus menjadi

anggota AMPRI?

Untuk dapat sertifikasi memang harus menjadi anggota AMPRI, dengan

menjadi anggota akan mendapat fasilitas sebagai berikut: dapat mengikuti

training AMPRI, mendapat sertifikasi, mendapat pengakuan secara

internasional lewat BOMI (pendidikan selama 5 tahun)

Baiknya usia berapa penggantian panel akustik?

Untuk perawatan panel akustik saat ini di Indonesia sudah ada kontraktor

yang mampu membersihkan (merawat) sehingga tidak perlu diganti.

Untuk penanganan SAR di antaranya: pemasangan exhaust selama 24 jam,

pembersihan dengan alkohol 70%, kontak WHO, penggunaan Disinfectan

28

LAMPIRAN KERANGKA ACUAN KEGIATANPENDAHULUAN

Latar Belakang

Tuntutan Makro Indstri Konstruksi

Makin bertumbuhnya gedung perkantoran, apartemen, hotel, resor, areal

perumahan, kawasan industri dan bangunan lainnya, seiring pembangunan fisik

bangsa.

Tuntutan dan kebutuhan kian terasa ketika kita mulai memasuki era globalisasi,

dimana manajemen gedung pun terimbas pada aturan dan standar baku yang

global.

Tuntutan Dunia Pendidikan dalam Menghasilkan Ahli dalam Bidang

Perawatan Gedung dan Pengelolaan Kawasan

Saat ini belum ada suatu program pendidikan dan pelatihan di tanah air yang

khusus dan komprehensif dibidang ini. Oleh karena itu, hendaknya dunia

pendidikan berinisiatif untuk membuka Program Studi Perawatan Gedung dan

Pengelolaan Kawasan sebagai upaya terobosan baru untuk menjembatani tuntutan

kebutuhan tersebut.

Maksud dan Tujuan

Maksud :

1. Mendapatkan informasi yang komprehensif tentang jasa perawatan gedung

dan pengelolaan kawasan baik dari sisi profesional maupun dari akademis.

29

2. Mendapatkan input yang positif tentang kebutuhan tenaga profesional di

bidang perawatan gedung dan pengelolaan kawasan sehingga dapat

menjadi dasar pengajuan program studi yang berkaitan dengan ini

nantinya.

Tujuan :

1. Terkumpulnya informasi yang komprehensifdari para pakar dibidang

perawatan gedung dan pengelolaan kawasan

2. Mendapatkan arah kompetensi yang tepat bagi penyusunan program studi

baru

3. Dapat merancang kurikulum program studi yang kompeten dan terarah

4. Dapat meletakkan basis keilmuannya lebih komprehensif

30

PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN PLUMBINGDefinisi

Plumbing adalah sistem perpipaan beserta perlengkapannya yang dipasang di

dalam bangunan atau gedung serta persil atau halaman.

Sistem Perpipaan tersebut terdiri antara lain dari :

1. Sistem Air bersih

2. Sistem air buangan

1. Air kotoran

2. Air kotor

3. Air hujan

4. Air buangan khusus

3. Sistem ven sebagai penunjang sistem buangan

4. Sistem air panas

5. Sistem uap air

6. Sistem bahan bakar

7. Sistem springkler

8. Sistem pemadam

9. Sistem AC

Tujuan Sistem Plumbing

1. Menyediakan air bersih ke berbagai tempat

2. Manyediakan air buangan ketempat pembuangan akhir

31

Persyaratan Sistem Plumbing

1. Sistem air bersih

a. Menyediakan air bersih kesetiap alat plumbing dengan ketentuan

memenuhi syarat:

- Kualitas

- Kuantitas

- Kontinuitas

b. Tidak ada kemungkinan terjadinya aliran balik air buangan kedalam

sistem air bersih.

2. Sistem air buangan

a. Mengalirkan air buangan dengan ketentuan :

- Secepat cepatnya

- Jarak sependek pendeknya

- Tanpa terjadi penyumbatan

b. Mencegah masuknya pengganggu dan penyebab penyakit tersebut

adalah :

- Bau

- Gas

- Binatang (serangga dan tikus)

Urutan prioritas sistem yang harus diperhatikan adalah :

1. Sistem air buangan:

a. Air kotoran (tinja dan air seni)

b. Air kotor (bekas cuci)

c. Air hujan

2. Sistem ven sebagai penunjang sistem buangan

3. Sistem air bersih

Penjelasan mengenai urutan sistem yang diprioritaskan adalah sebagai berikut :

32

1. Bila pada sistem air buangan kotoran tinja ini terjadi kesalahan, maka akan

timbul berbagai gangguan antara lain berupa bau dan kemungkinan

penyebaran penyakit.

2. Bila pada sistem buangan air kotor terjadi kesalahan maka akan timbul

gangguan yang tidak separah sistem diatas, karena relatif berkualitas agak

baik.

3. Bila pada sistem buangan air hujan terjadi kesalahan maka akan timbul

gangguan yang lebih ringan lagi dari kedua sistem diatas

4. Bila pada sistem ven terjadi masalah maka akan timbul gangguan yang

mungkin sedikit sekali berpengaruh pada ketiga sistem tersebut diatas.

5. Bila pada sistem air bersih terjadi kesalahan maka gangguan yang akan

timbul dapat dikatakan ringan, karena kualitas airnya baik.

Permasalahan :

1. Kebocoran

2. Penyumbatan

3. Penurunan tekanan

4. Penurunan kualitas air

5. Temperatur/aliran tercampur

6. Bau kurang sedap

7. Genangan

8. Suara

Pencegahan :

1. Perencanaan yang baik dan benar

2. Pemeliharaan yang teratur

33

Septic Tank & Sumur Peresapan(Rembesan)Persyaratan pembuatan & pemeliharaan Septic Tank

1. Dibuat dengan kedalaman min 2,00m di bawah permukaan tanah agar

bakteri penghancur tinja (bakteri anaerob) dapat hidup.

2. Septic tank yang baru harus di isi penuh dengan air. Pada minggu pertama

septic tank belum bekerja, baru setelah 3 minggu bakteri dapat hidup.

Agar cepat matang septic tank yang baru diberi lumpur dari septic tank

yang lama.

3. Tidak diijinkan membuang air sabun kedalam closet karena bakteri akan

mati dan septic tank tidak dapat berfungsi (cepat penuh)

4. Dinding septic tank dibuat dari dinding bata diplester 1:2 (kedap air) dan

di aci. Bagian atas (tutup) septic tank dicor beton dan diberi tulangan besi.

5. Septic tank harus diberi pipa hawa dengan ketinggian diatas bangunan atap

dan bak kontrol untuk memeriksa keadaan septic tank.

6. Setiap septic tank harus dilengkapi dengan sumur peresapan yang jaraknya

dari septic tank paling sedikit 2,00m

7. Kelebihan air dari septic tank dan sumur kotoran dialirkan ke sumur

resapan dengan pipa berlubang dengan diameter 10cm.

8. Agar sumur peresapan dindingnya dan bagian atasnya tidak terisi butiran

tanah maka harus dilapisi ijuk yang cukup.

34

prospek jasa pengelolaan perawatan dan pemeliharaan gedung dan kawasan

Documents