Usulan Penelitian

Studi Kelayakan Rencana Pendirian Rumah Kost Kelas Menengah di Tegalgondo Malang

Oleh

M. Abdimas Haidar Rahbany

201010160311338

Universitas Muhammadiyah Malang

Fakultas Ekonomi dan Bisnis

2013

Studi Kelayakan Rencana Pendirian Rumah Kost Kelas Menengah di Tegalgondo Malang

A. Latar Belakang

Malang adalah salah satu kota di Propinsi Jawa Timur yang

terbesar setelah Kota Surabaya, baik dalam segi wilayah maupun populasi.

Malang memiliki julukan sebagai kota bunga, kota pendidikan, kota

industri, dan kota pariwisata. Khusus untuk Kota Malang,

pertumbuhan pendidikannya sangat pesat. Sebagian besar

mahasiswa yang melanjutkan studi di Malang berdomisili

diluar kota Malang.

Malang sebagai kota pendidikan sudah tidak asing terdengar di

telinga kita. Banyaknya populasi pelajar dan mahasiswa di kota Malang

menjadikan Malang sebagai kota pendidikan kedua di Indonesia setelah

Yogyakarta. Pelajar dan mahasiswa yang menempuh pendidikan di

Malang juga banyak yang berdatangan dari berbagai penjuru di Indonesia.

Hal ini menunjukkan bahwa Kota Malang sebagai kota pendidikan masih

dirasakan oleh masyarakat Indonesia.

Besarnya kota Malang dan terbatasnya penyediaan

rumah kontrakan atau rumah kos menyebabkan banyak

para mahasiswa yang menyewa rumah jauh dari lokasi

mereka kuliah, bahkan mereka terpaksa menyewa rumah

di pinggiran kota Malang. Sehingga, permintaan rumah

kontrakan atau rumah kos di pusat kota Malang sangat

tinggi.

Bagi peserta pendidikan yang cukup jauh domisilinya atau peserta

pendidikan yang ingin bertempat tinggal lebih dekat dengan tempat

terselenggaranya pendidikan, maka solusinya adalah mengontrak rumah

atau menyewa kamar kost untuk tempat tinggal sementaranya. Banyaknya

penyelenggara pendidikan seperti sekolah dan perguruan tinggi di Malang

dan jauhnya domisili mereka dari tempat mereka menempuh pendidikan

menyebabkan banyaknya permintaan atas rumah kost di daerah tersebut.

Bisnis kost-kostan memang cukup menjanjikan,

terlebih di kota-kota pusat perdagangan atau di kota-kota

pelajar dan industri. Sudah banyak yang merasakan bahwa

penghasilannya terus mengalir dari usaha kost-kostan.

Banyaknya pelajar mahasiswa dan pegawai yang berasal

dari luar daerah menjadikan pemilik kost-kostan menikmati

keuntungan darinya. Usaha ini dapat dijalankan hanya

dengan memanfaatkan kamar dirumah yang tidak lagi

dipakai atau berpenghuni.

Salah satu aspek yang mendorong pertumbuhan

ekonomi disektor lain adalah dengan banyaknya pelajar,

mahasiswa, karyawan, maupun orang yang transit di

Malang. Berbagai fenomena diatas menyebabkan para

pelaku bisnis ekonomi mencoba untuk memberikan

fasilitas tempat tinggal yang menunjang aktivitas mereka

di Malang, terlebih para pelaku bisnis dapat membaca

peluang usaha.

Salah satunya adalah menyediakan tempat tinggal

bagi orang-orang yang melakukan aktivitas. Hal ini menjadi

latar belakang bagi pengusaha untuk menyediakan tempat

serta fasilitas pendukungnya berupa pembangunan atau

renovasi rumah menjadi rumah kost di Malang, terutama

didaerah sekitar Landungsari yang tidak lain berdekatan

dengan Kampus UMM.

Dengan cukup besarnya pangsa pasar untuk usaha

rumah kost di daerah Landungsari serta cukup dekatnya

lokasi dengan salah satu perguruan tinggi di Malang, yakni

Universitas Muhammadiyah Malang (UMM), membuat para

pelaku bisnis dengan cepat membaca peluang tersebut.

Dan tidak sedikit dari mereka (pelaku bisnis) yang cukup

berani melepaskan modalnya atau berinvestasi tanpa pikir

panjang.

Sangat jelas tujuan dari usaha tersebut adalah untuk

mendapatkan keuntungan secara ekonomis, disamping

lokasi yang strategis, permintaan akan rumah kost selalu

meningkat setiap tahunnya. Dengan demikian, studi

kelayakan diperlukan untuk dapat dijadikan suatu bahan

pertimbangan dalam pendirian suatu usaha, termasuk

mendirikan rumah kost.

Adapun dalam studi kelayakan tersebut dilakukan

peninjauan terhadap aspek pasar, aspek teknis, dan aspek

finansial untuk mengetahui kelayakan dari pendanaan

usaha ini. Hasil analisa tersebut diperlukan guna

mengetahui apakah rencana pendirian usaha ini akan

menguntungkan secara ekonomis atau tidak. Karena

kegiatan yang akan dilakukan oleh suatu industry pada

umumnya bertujuan untuk mendapatkan keuntungan

secara ekonomis.

Mengingat banyaknya permintaan dan penawaran

atas usaha rumah kost terkhusus di daerah Landungsari,

apalagi lokasi yang cukup strategis karena berdekatan

dengan salah satu perguruan tinggi di Malang.

Berdasarkan latar belakang diatas, maka penulis tertarik

untuk melakukan penelitian dengan judul “Studi

Kelayakan Rencana Pendirian Rumah Kost Kelas

Menengah di Tegalgondo Malang ”

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah dijabarkan diatas, maka dapat

dirumuskan masalah sebagai berikut :

1. Bagaimana kelayakan dari bisnis yang dijalankan ….…. Ditinjau dari

aspek pasar, aspek teknis, dan aspek finansial ?

2. Apakah usaha rumah kost layak dijalankan ditinjau dari aspek pasar,

aspek teknis, dan aspek finansial ?

C. Batasan Masalah

Penulis membatasi ruang lingkup masalah yaitu “Studi Kelayakan”

menggunakan empat metode analisa keuangan ( Payback Period, NPV,

IRR, dan Profitability Index ).

D. Tujuan dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan Penelitian

Adapun tujuan yang dapat diambil adalah :

Mengetahui apakah proyek pembangunan rumah kost ini layak atau tidak

layak dilakukan secara finansial

2. Manfaat Penelitian

a. Bagi pemilik usaha rumah kost

Hasil dari penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan

dan analisa bagi pemilik usaha untuk mengembangkan usaha

kedepannya

b. Bagi peneliti selanjutnya

Sebagai bahan kajian, referensi, informasi bagi peneliti selanjutnya

E. Tinjauan Pustaka

1. Landasan Penelitian Terdahulu

2. Tinjauan Teori

a. Studi Kelayakan Bisnis (SKB)

Studi kelayakan bisnis adalah penelitian tentang dapat tidaknya

suatu bisnis ( biasanya merupakan bisnis investasi ) dilaksanakan dengan

berhasil ( Husnan dan Muhammad 2004 : 4 ). Lebih lanjut Husnan

menjelaskan baahwa yang pertama, keberhasilan dapat diartikan secara

lebih terbatas apabila dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih

bermanfaat tentang manfaat ekonomis suatu investigasi, dan kedua

diartikan lebih luas ( relatif ) apabila pihak pemerintah atau lembaga non

profit yang mempergunakan. Manfaat tersebut ialah: Manfaat ekonomi

tersebut bagi bisnis itu sendiri ( manfaat finansial ), artinya adalah proyek

itu dipandang cukup menguntungkan aapabila dibandingkan dengan resiko

proyek tersebut.

Pengertian menguntungkan berhasil atau layak, ada yang

menafsirkan dalam arti sempit dan arti luas. Pengertian arti sempit,

biasanya pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomi suatu

investasi.Pengertian dalam arti luas, biasanya pemerintah atau lembaga

non profit disamping manfaat ekonomi masih ada manfaat lain yang perlu

diperhatikan dan dipertimbangkan.

b. Manfaat Studi Kelayakan Bisnis (SKB)

Dengan membuat suatu penilaian terlebih dahulu sebelum melakukan

investasi yang kemudian dituangkan dalam suatu laporan secara tertulis,

Manfaat yang bisa diperoleh hasil laporan studi kelayakan bisnis ini bisa

digunakan sebagai pedoman/alat untuk mengetahui sampai sejauh mana

kegiatan investasi telah dilakukan. Pada intinya laporan SKB ini bisa

untuk alat pengawasan.

c. Tujuan diadakan Studi Kelayakan Bisnis (SKB)

Studi kelayakan bisnis dilakukan dengan tujuan untuk menghindari

keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besaruntuk kegiatan yang

ternyata tidak menguntungkan ( Husnan dan Muhammad, 2007 : 7 ).

Dalam intensitas studi kelayakan bisnis, faktor-faktor yang paling

berpengaruh, antara lain:

a. Besarnya dana yang ditanamkan

b. Tingkat ketidakpastian proyek

c. Kompleksitas elemen-elemen yang mempengaruhi proyek

d. Tahapan Analisis Proyek

Untuk itulah studi tentang kelayakan minimal ekonomis menjadi

sangat penting. Dengan ringkas kita bisa mengatakan bahwa tujuan

dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran

penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak

menguntungkan.

d. Tahap Penyusunan SKB

Dalam studi kelayakan langkah pertama yang perlu ditentukan adalah :

a. Identifikasi kesempatan usaha

b. Perumusan

c. Penilaian, melakukan penilaian terhadap berbagai aspek

d. Pemilihan, melakukan pemilihan dengan mengingat segala

keterbatasan dan tujuan yang dicapai.

e. Pembuatan Studi Kelayakan Proyek/Bisnis

Fase pertama dalam membuat suatu studi kelayakan proyek/bisnis

adalah identifikasi kesempatan usaha, baru kemudian diikuti fase

berikutnya. Pada umumnya tahap-tahap untuk melakukan proyek investasi

sebagai berikut :

a. Identifikasi . Pada tahap ini kegiatan yang dilakukan berupa menelaah

atau melihat adanya kesempatan nvestasi yang mungkin

menguntungkan.

b. Perumusan . Pada tahap ini kegiatan yang dilakukan berupa

menerkemahkan kesempatan investasi kedalam suatu rencana

proyek/bisnis yang kongrit

c. Penilaian. Pada tahap ini dilakukan kegiatan analisis situasi dengan

alat analisis yang diperlukan dan menilai aspek-aspek yang penting

serta menentukan keberhasilan suatu proyek/bisnis.

d. Pemilihan. Berdasarkan tahap penilaian maka ditentukan pilihan

proyek/bisnis yang menguntungkan.

e. Implementasi. Menyelesaikan proyek/bisnis yang sudah dipilih dengan

tetap berpegang pada perencanaan dan anggaran yang telah ditentukan.

f. Aspek-Aspek Studi Kelayakan

a). Aspek Pasar

Tujuan dari aspek pasar adalah untuk mengetahui besarnya potensi

pasar, market share, dan strategi pemasaran yang digunakan untuk

mencapai market share ( Husnan, 2002 : 32 ).

b). Aspek Teknis

Merupakan suatau aspek yang berkenaan dengan proses

pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasian secra teknis dan

pengoperasian setelah proyek tersebut selesai dibangu. Berdasarkan

analisis ini diketahui rancangan awal penaksiran biaya investasi termasuk

biaya eksploitasinya. Dalam analisis teknis dibahas mengenai lokasi

proyek, besar skala proyek, stuktur bangunan gedung, peralatan,

perlengkapan, daan teknologi yang digunakan, fasilitas transportasi serta

lay out bangunan.

c). Aspek Keuangan dan Ekonomi

Aspek keuangan menganalisis tentang kebutuhan dana, cara

pembiyaan. Proyeksi keuangan ( proyeksi rugi laba, arus kas, dan neraca ),

dan evaluasi kelayakan bisnis dengan melaksanakan penilaian investasi.

Umumnya aada lima metode dalam penilaian investasi.

d). Aspek Sumber Daya Manusia

Aspek SDM dalam SKB ialah aspek analisis pengadaan sumber

daya manusianya untuk menduduki dan memegang bagian dan fungsi

organisasi sesuai dengan yang bisnis atau organisasi yang direncanakan.

Aspek SDM ini diawali dengan gabaran umum mengenai bisnis yang akan

dibuat, struktur perusahaan atau organisasinya, dan sesiapa yang akan

mendudukinya berdsarkan kriteria yang telah ditentukan.

e). Aspek Hukum dan Legalitas

Aspek hukum dalam SKB ialah hal-hal yang berhubungan dengan

unsur legalitas bisnis. Beberapa faktor yang dijadikan dasar dalam

penilaian kelayakan, yaitu:

1. Badan hukum apa yang paling sesuai untuk dijadikan bentuk formal

badan usaha yang akan didirikan

2. Komoditas usaha termasuk jenis barang dagangan (komiditas) yang

diperbolehkan atau dilarang undang-undang

3. Cara berbisnisnya melangga hukum agama atau tidak

4. Teknis operasional mendapatkan izin dari instansi/ departemen/dinas

terkait atau tidak.

Analisis Kelayakan Finansial

Untuk melakukan evaluasi terhadap suatu rencana investasi, kita perlu

menghitung tiga tahap kegiatan:

a. Estimasi cash flow.

b. Estimasi rencana pendapatan yang ingin diperoleh.

c. Estimasi rencana investasi berdasarkan ukuran-ukuran yang jelas.

Kriteria untuk mengukur suatu rencana investasi dapat dikelompokkan

menjadi dua bagian besar, yaitu:

a. Kriteria Discounted Cash Flow (DCF) terdiri dari: (a) Net Present

Value (NPV), (b) Internal Rate of Return (IRR), (c) Profitability Index

(PI).

b. Non Discounted Cash Flow (NDCF), terdiri dari: (a) Payback Period

(PP) dan (b) Accounting Rate of Return (ARR).

1. Net Present Value (NPV)

Metode NPV adalah metode yang memperhatikan “time value of

money”, maka procceds yang digunakan dalam menghitung NPV adalah

procceds atau “cash flow” yang didiskontokan atas dasar biaya modal

(cash of capital) “rate of return” yang diinginkan.

Rumus untuk NPV:

di mana: r = tingkat keuntungan disyaratkan, CF = Cash Flow, I0 =

Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode Investasi

Kriteria penilaian NPV adalah :

a. Jika NPV > 0, maka investasi diterima.

b. Jika NPV < 0, maka investasi ditolak.

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return merupakan metode penilaian usul investasi

yang menggunakan “discount cash flows”. IRR adalah tingkat bunga yang

akan diterima (PV Future Procceds) sama dengan jumlah nilai sekarang

dari pengeluaran modal (PV Capital Outlays). Pada dasarnya IRR harus

dicari dengan cara “trial and error” dengan metode coba-coba.

Rumus untuk IRR:

di mana: IRR = tingkat keuntungan disyaratkan, CF = Cash Flow, I0 =

Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode Investasi

Interpolasi:

atau:

Metode ini diterapkan dengan prosedur :

a. Mencari nilai bersih dari investasi.

b. Apabila nilai sekarang bersih positif, maka tingkat hasil dinaikan

sampai menunjukan nilai sekarang bersih negative. Atau sebaliknya

apabila nilai sekarang negative, maka dicari tingkat hasil sampai nilai

sekarang bersih positif.

Kriteria penilaian IRR adalah :

a. Jika IRR > dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi

diterima.

b. Jika IRR < dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi

ditolak.

3. Profitability Index (PI)

Profitabilitas Indeks adalah menghitung antara nilai sekarang dari

penerimaan kas bersih di masa yang akan datang dengan nilai sekarang

investasi.

di mana: r = tingkat keuntungan disyaratkan, CF = Cash Flow, I0 =

Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode Investasi

Kriteria untuk Profitabilitas Indeks :

a. Jika PI > 1, maka investasi diterima.

b. Jika PI < 1, maka investasi ditolak.

4. Payback Period

Payback period adalah jumlah tahun yang dibutuhkan agar

pengembalian-pengembalian yang diterima menyamai jumlah yang

diinvestasikan.

Sedangkan menurut Arthur J. Keown “Payback period adalah suatu

periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran

investasi dengan menggunakan procceds atau aktiva kas (net cash flows)”.

Dengan demikian Payback period dari suatu investasi menggambarkan

panjangnya waktu yang diperlukan akan dana yang tertanam pada suatu

investasi dapat diperoleh seluruhnya.

Rumus untuk Payback Period (PP) :

Untuk Cash Flow yang sama tiap tahunnya:

Untuk Cash Flow yang tidak sama tiap tahunnya:

di mana: CF = Cash Flow, I0 = Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode

Investasi

Jadi kriteria penilaian pada metode Payback period ini adalah :

a. Jika Payback periodnya < waktu maksimum, maka usulan proyek

tersebut dapat diterima.

b. Jika Payback periodnya > waktu maksimum, maka usulan proyek

tersebut ditolak.

5. Average Rate of Return (ARR)

Rumus untuk ARR:

di mana: Average EAT = rata-rata keuntungan bersih, ∆EAT = jumlah

seluruh keuntungan bersih, n = umur investasi/umur ekonomis aktiva tetap

Sedangkan rata-rata investasi (average investment) dihitung dengan

jumlah dana investasi dibagi 2 (dua) :

F. Kerangka Pikir Penelitian

Berdasarkan teori yang dikemukakan maka dapat disajikan kerangka

pikir penelitian, yang secara lengkap dapat disajikan pada gambar sebagai

berikut:

Usaha Rumah Kost

Studi Kelayakan

Aspek Teknis Aspek Finansial

Aspek Pasar

Penilaian investasi dengan arus kas :

a. NPVb. IRRc. Profitability index (PI)d. Payback periode (PP)

e.

Keputusan investasi

Layak Tidak

Berdasarkan grafik diatas, Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui

kelayakan suatu usaha dari kost-kostan. Usaha Kost memiliki

produktivitas yang berbeda-beda. Untuk itu diperlukan analisis kelayakan

untuk menghasilkan keuntungan yang optimal. Dalam penilaian kelayakan

usaha maka ada beberapa komponen yang harus dilihat yaitu aspek pasar,

aspek teknis, serta aspek finansial (NPV, IRR, PI, PP). Dengan

menganalisa beberapa komponen ini, maka dapat diketahui bahwa secara

finansial apakah usaha rumah kost di tempat penelitian layak untuk

dilaksanakan.

G. Hipotesis

H. Metode Penelitian

1. Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilakukan pada kost kelas menengah di Tegalgondo Malang.

2. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian deskriptif,

Indriantoro dan Supomo (2009;26). Penelitian deskriptif yaitu penelitian

terhadap masalah-masalah berupa fakta-fakta saat ini dari suatu populasi.

3. Definisi Operasional Variabel

Definisi operasional dibutuhkan dalam menentukan pemakaian alat yang

digunakan untuk mengambil data penelitian sehingga data yang diperoleh

sesuai dengan tujuan penelitian.

a. .

4. Data dan Sumber Data

1. Jenis data yang digunakan oleh peneliti adalah data primer, dengan

melakukan studi lapang dan wawancara terhadap pemilik.

2. Sumber data penelitian adalah data primer, dengan diperoleh langsung

dari pemilik usaha rumah kost.

5. Teknik Pengumpulan Data

a) Studi lapangan ( Field Research )

Suatu metode penelititan yang dilakukan dengan cara mendatangi

langsung objek penelitian. Dalam hal ini penulis wawancara langsung

dengan pegawai dan pemilik wartel Rania.

b) Studi Pustaka ( Library Research )

Dalam hal ini penulis mengumpulkan data yang telah terkumpul dengan

referensi buku yang mengacu pada bidang yang berkaitan dengan studi

kelayakan usaha.

6. Teknik Analisis Data

Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian ini yaitu

menggunakan empat metode analisa keuangan :

a. Net Present Value (NPV)

b. Internal Rate of Return (IRR)

c. Profitability Index

d. Payback Period

Untuk Cash Flow yang sama tiap tahunnya:

Untuk Cash Flow yang tidak sama tiap tahunnya:

I. Jadual Penelitian

J.

Daftar Pustaka