problematika implementatif pendaftaran hak …...problematika implementatif pendaftaran hak...

108
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id commit to user i PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI, DAN KABUPATEN BOYOLALI Penulisan Hukum (Skripsi) Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Sebagian Persyaratan Guna Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Oleh AGNES ARTI CITRA PUTRI NIM. E0008102 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2013

Upload: buikhanh

Post on 30-Mar-2019

278 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

i

PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN

HAK TANGGUNGAN

OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

DAN KABUPATEN BOYOLALI

Penulisan Hukum

(Skripsi)

Disusun dan Diajukan Untuk

Melengkapi Sebagian Persyaratan Guna Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam

Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh

AGNES ARTI CITRA PUTRI

NIM. E0008102

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2013

Page 2: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

ii

Page 3: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

iii

Page 4: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

iv

Page 5: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

v

ABSTRAK

AGNES ARTI CITRA PUTRI, E0008102. 2008. PROBLEMATIKA

IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA,

KABUPATEN WONOGIRI, DAN KABUPATEN BOYOLALI. Fakultas

Hukum Universitas Sebelas Maret.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui peran Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan menurut Undang-Undang Nomor

4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang

Berkaitan dengan Tanah serta problematika implementatif yang dihadapi oleh PPAT

dalam pendaftaran hak Tanggungan dan cara mengatasinya.

Penelitian ini termasuk dalam jenis penelitian empiris atau non-doktrinal yang

didahului dengan penelitian terhadap data sekunder yaitu peraturan-peraturan yang

berkaitan dengan pendaftaran Hak Tanggungan. Kemudian dilanjutkan dengan

penelitian terhadap data primer di 3 kantor PPAT dan 3 Kantor Pertanahan di Kota

Surakarta, Kabupaten Wonogiri dan Kabupaten Boyolali.

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan maka dapat disimpulkan bahwa

PPAT memegang peranan penting mulai dari proses pengumpulan data fisik dan data

yuridis sampai dengan pengiriman Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) ke

Kantor Pertanahan untuk didaftarkan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dalam

pendaftaran Hak Tanggungan problematika yang meliputi kelengkapan berkas

pendukung APHT serta problematika yang pada dasarnya disebabkan oleh adanya

perbedaan penafsiran peraturan (baik berupa Undang-Undang maupun

PMNA/KBPN) oleh Kantor Pertanahan di berbagai daerah, khususnya di Kota

Surakarta, Kabupaten Wonogiri serta Kabupaten Boyolali sehingga dapat

menimbulkan suatu permasalahan bagi PPAT dalam penerapannya.

Kata Kunci : Problematika, PPAT, Pendaftaran Hak Tanggungan.

Page 6: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

vi

ABSTRACT

AGNES ARTI CITRA PUTRI, E0008102. 2008. THE REGISTRATION RIGHTS

OF THE IMPLEMENTATIVE PROBLEMS DEPENDENTS BY OFFICIALS OF

THE LAND DEED (PPAT) IN SURAKARTA, WONOGIRI, AND BOYOLALI..

Faculty of Law Sebelas Maret University.

This research aims to know the role of land deed official (PPAT) in the

process of registration of rights to Dependents according to the Act No. 4 of 1996 on

the rights of the land and their Dependent objects related to the land as well as

implementative problems faced by PPAT in the process of registration of rights to

dependent and how to overcome it.

This research is included to empirical or non-doctrinal research start from

research to secondary data got from the regulation of registration of rights to

dependent, and then research to primary data found in the 3 of the PPATs and the 3

of the Land Offices in Surakarta, Wonogiri and Boyolali.

Based on the results of the research and the discussion then it can be inferred

that the PPAT played an important role from the physical process of data collection

and data up to delivery of the deed legally Granting Dependents APHT to Land

Office to be registered in accordance with the regulations. In the registration of

rights to Dependents there are many types of problems that include completeness of

support files as well as the problems which APHT basically caused by the existence

of differences in the interpretation of the rules (whether in the form of law or

PMNA/KBPN) by the Land Office in various areas, especially in Surakarta,

Wonogiri, and Boyolali so that could pose a problem for the PPAT in its application.

Keywords : Problems, PPAT, Registration of Rights to Dependent

Page 7: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

vii

MOTTO

No pain, no gain!

Get rich or die trying

Page 8: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

viii

PERSEMBAHAN

Karya ini ku persembahkan kepada :

Mamaku tercinta, Maria Christyana Hariwantri.

Kakakku, Andreas Ari Satrio.

Alm. Kakekku, Thomas Whisnuradji.

Nenekku, Margaretha Sukeksi.

Indra Gustinov.

Sahabat-sahabatku.

Page 9: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

ix

KATA PENGANTAR

Segala Puji dan Syukur penulis ucapkan kepada Allah Bapa yang Maha Esa,

atas berkat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Penulisan hukum (skripsi) ini

yang berjudul “PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK

TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI

KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI, DAN KABUPATEN

BOYOLALI”. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui peran Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT) dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan menurut Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-

Benda yang Berkaitan dengan Tanah serta problematika implementatif yang dihadapi

oleh PPAT dalam pendaftaran hak Tanggungan dan cara mengatasinya. Dengan

memperhatikan pentinganya peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan

rumitnya problematika yuridis dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan, maka

penulis terdorong untuk mengambil judul tersebut. Dalam upaya menyelesaikan

Skripsi ini, banyak pihak yang telah memberikan dukungan, bimbingan dan doa

sehingga penulisan hukum ini dapat penulis selesaikan. Oleh karena itu, penulis

menyampaikan ucapan terima kasih dan penghormatan setinggi-tingginya kepada:

1. Ibu Prof. Dr. Hartiwiningsih, S.H, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2. Bapak Pranoto, S.H., M.H sebagai Pembimbing I dan Ibu Anjar Sri. C. N.,

S.H., M.Hum sebagai Co. Pembimbing yang selama ini telah memberikan

waktu, bimbingan, bantuan dan motivasi kepada penulis sehingga penulis

dapat menyelesaikan skripsi ini.

3. Ibu Djuwityastuti, S.H., M.H. sebagai Ketua Bagian Hukum Perdata.

4. Bapak M. Adnan, S.H., M.Hum sebagai Penasihat Akademik penulis yang

telah memberikan bimbingan kepada penulis sejak semester awal sampai

selesainya perkuliahan.

Page 10: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

x

Page 11: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xi

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL………………………………………………...................

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING……………………………...

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI……………………………………..

HALAMAN PERNYATAAN…………………………………………………

ABSTRAK……………………………………………………………………...

ABSTRACT…………………………………………………………………..

MOTTO……………………………………………………………………..….

PERSEMBAHAN………………………………………………………..…….

KATA PENGANTAR…...……………………………………………………..

DAFTAR ISI…………………………………………………………………...

DAFTAR GAMBAR DAN TABEL…………………………………………..

DAFTAR LAMPIRAN………………………………………………………...

BAB I PENDAHULUAN………………………………………………………

A. Latar Belakang...............................................................................................

B. Rumusan Masalah..........................................................................................

C. Tujuan Penelitian............................................................................................

D. Manfaat Penelitian..........................................................................................

E. Metode Penelitian...........................................................................................

F. Sistematika Penulisan Hukum........................................................................

BAB II TINJAUAN PUSTAKA........................................................................

A. Kerangka Teori...............................................................................................

1. Tinjauan tentang Hak Tanggungan...........................................................

2. Tinjauan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).........................

B. Kerangka pemikiran.......................................................................................

i

ii

iii

iv

v

vi

vii

viii

ix

xi

xiii

xiv

1

1

5

6

7

7

13

15

15

15

29

34

Page 12: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xii

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN..................................

A. Hasil Penelitian………………………….......................................................

1. Tinjauan Lokasi penelitian………………………………………………

2. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam proses pendaftaran

Hak Tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang

Berkaitan dengan Tanah………………………………...........................

3. Problematika implementatif yang dihadapi Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT) dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kota Surakarta,

Kabupaten Wonogiri, Kabupaten Boyolali ……………………………..

B. Pembahasan…………………………………………………………………

1. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam proses pendaftaran

Hak Tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang

Berkaitan dengan Tanah……………...…................................................

2. Problematika implementatif yang dihadapi Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT) dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kota Surakarta,

Kabupaten Wonogiri, Kabupaten Boyolali ……….…………………….

BAB IV PENUTUP.............................................................................................

A. Simpulan.........................................................................................................

B. Saran……….................................................................................................

DAFTAR PUSTAKA..........................................................................................

37

37

37

57

65

73

73

81

92

92

93

95

Page 13: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xiii

DAFTAR GAMBAR DAN TABEL

Tabel 1 :

Tabel 2 :

Tabel 3 :

Tabel 4 :

Gambar 1 :

Gambar 2 :

Gambar 3 :

Gambar 4 :

Gambar 5 :

Gambar 6 :

Gambar 7 :

Gambar 8 :

Gambar 9 :

Gambar 10 :

Gambar 11 :

Peraturan Kepala BPN RI No. 1 Tahun 2010 Tentang

Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan…………….

Uraian Kegiatan Pendaftaran Hak Tanggungan……………

Problematika yuridis pendaftaran Hak Tanggungan oleh

Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali………………………...

Prosentase pemicu terjadinya problematika implementatif

pendaftaran Hak Tanggungan di Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali………………………….

Teknik Analisis Kualitatif………………………………….

Skema Kerangka Pemikiran………………………………..

Struktur Karyawan Kantor Notaris dan PPAT Sunarto, S.H

di Kota Surakarta………………………………………….....

Struktur Karyawan Kantor Notaris dan PPAT Noor Saptanti,

S.H, M.H, di Kabupaten Wonogiri………………..

Struktur Karyawan Kantor Notaris dan PPAT Adang Tri

Sunoko, S.H, di Kabupaten Boyolali………………………..

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Surakarta……

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten

Wonogiri……………………………………………………..

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali..

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Surakarta

Bulan November – Desember 2012…………………………

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri

Bulan November – Desember 2012…………………………

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali

Bulan November – Desember 2012…………………………

59

62

66

72

13

34

40

41

42

43

44

45

46

47

48

Page 14: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xiv

DAFTAR LAMPIRAN

A. Pedoman Pengisian Akta Pemberian Hak Tanggungan

B. Pedoman Pengisian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

C. Pedoman Wawancara Untuk Petugas Kantor Pertanahan

D. Pedoman Wawancara Untuk PPAT

E. Permohonan Ijin Penelitian Kepada PPAT Sunarto, S.H

F. Permohonan Ijin Penelitian Kepada PPAT Noor Saptanti, S.H, M.H

G. Permohonan Ijin Penelitian Kepada PPAT Adang Tri Sunoko, S.H

H. Permohonan Ijin Penelitian Kepada Kantor Pertanahan Kota Surakarta

I. Permohonan Ijin Penelitian Kepada Kantor Pertanahan Kabupaten

Wonogiri

J. Permohonan Ijin Penelitian Kepada Kantor Pertanahan Kabupaten

Boyolali

K. Surat Keterangan dari Kantor Notaris dan PPAT Sunarto, S.H

L. Surat Keterangan dari Kantor Notaris dan PPAT Noor Saptanti, S.H,

M.H

M. Surat Keterangan dari Kantor Notaris dan PPAT Adang Tri Sunoko,

S.H

N. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kota Surakarta

O. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri

P. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali

Page 15: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

1

BAB I

PENDAHULUAN

A.Latar Belakang Masalah

Pembangunan ekonomi sebagai bagian dari pembangunan nasional

merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang

adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia Tahun 1945. Pembangunan ekonomi di suatu negara

sangat bergantung kepada dinamika perkembangan dan kontribusi nyata dari

sektor perbankan (Widjojo, 2010 : 1). Dalam dunia perbankan perkreditan

merupakan salah satu tugas bank yang penting. Dengan tugas bank dalam

memberikan dan menyalurkan kredit merupakan kegiatan penting bagi bank

guna menunjang perkembangan ekonomi masyarakat (Sri Gambir Melati

Hatta, 2010 : 1).

Mengingat pentingnya perkreditan bagi pembangunan ekonomi

tersebut, maka diperlukan adanya suatu lembaga jaminan yang kuat sehingga

dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang terkait di dalamnya.

Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (UUPA) memperkenalkan Hak Tanggungan sebagai

suatu lembaga jaminan yang kuat. “Both government agencies and private

lenders have played significant roles in helping families achieve this ideal by

making available the necessary mortgage financing” (Roberto G. Quercia and

Michael A. Stegman, 1992 : 341). Selanjutnya pada Pasal 57 UUPA

menyatakan bahwa selama sebelum keluarnya Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang

Berkaitan Dengan Tanah yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan mengenai

hypotheek dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan

Page 16: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

2

credietverband tersebut dalam S. 1908-542 sebagaimana yang telah diubah

dengan S. 1937-190.

Because land transaction administration and land surveys established

the security and value of land, land not only became a secure

investment, but it also became possible to borrow money based on the

value of one’s land. This is the basis for the formation of mortgage

markets (Manuel B. Aalbers, 2009 : 282)

Peraturan jaminan atas tanah peninggalan jaman kolonial sudah tidak

sesuai dengan kebutuhan rakyat Indonesia. Oleh sebab itu, dengan adanya

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan maka

terhapuslah peraturan kolonial yaitu Hypotheek dan Credietverband yang

mengatur jaminan atas tanah, maka seharusnya Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah merupakan sistem hukum

jaminan hak atas tanah yang bersifat konsisten sehingga tidak terjadi

peraturan perundang-undangan yang tumpang tindih (Endang Mintorowati,

2009 : 4-5).

Hak Tanggungan sebagai suatu hak jaminan yang dibebankan pada

hak atas tanah memiliki ciri-ciri sebagai berikut (Salim HS, 2005 : 98) :

1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada

pemegangnya atau droit de preference;

2. Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun benda itu

berada atau disebut dengan Droit de suit. Biarpun objek hak tanggungan

sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain, kreditur pemegang hak

tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan

umum jika debitur cidera janji ;

3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak

ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan;

dan;

4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya.

Page 17: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

3

Ciri pada poin ketiga, yaitu pemenuhan terhadap Asas Spesialitas dan

Asas Publisitas inilah yang membuat Hak Tanggungan menjadi suatu lembaga

jaminan yang kuat dan memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang

terkait di dalamnya. Asas Spesialitas dalam Hak Tanggungan diatur dalam

Pasal 11, sedangkan Asas Publisitas diatur dalam Pasal 13 Undang-Undang

Nomor 4 Tahun 1996 (UUHT) yang mewajibkan adanya pendaftaran

pemberian Hak Tanggungan di Kantor Petanahan selambat-lambatnya tujuh

hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan

(APHT). Tanggal pendaftaran tanah ini menentukan tanggal lahirnya Hak

Tanggungan.

Kepastian mengenai tanggal kelahiran HT tersebut bukan saja penting

bagi mulai diperolehnya kedudukan yang istimewa oleh kreditor,

tetapi juga bagi penentuan peringkat HT-nya, apabila ada kreditor

pemegang HT yang lain. Demikian juga jika HT sudah didaftar,

kedudukan kreditor sebagai pemegang HT tidak terpengaruh oleh

adanya sita jaminan yang diletakkan kemudian. Tetapi apabila sita

jaminan diletakkan sebelum tanggal hari ketujuh, HT yang diberikan

tidak dapat didaftar, karena pemberi HT tidak lagi diperbolehkan

melakukan perbuatan hukum mengenai obyek HT yang besangkutan

(Boedi Harsono, 2003 : 449).

Pendaftaran Hak Tanggungan didahului dengan pembuatan APHT.

Adapun pejabat yang berwenang dalam proses ini adalah Pejabat Pembuat

Akta Tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah

Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat

Pembuat Akta Tanah. Dengan dibuatnya APHT di hadapan PPAT, maka

terpenuhilah asas spesialitas dan dengan didaftarkannya Hak Tanggungan di

Kantor Pertanahan, maka sejak saat itulah lahir pembebanan Hak

Tanggungan.

Momen lahirnya Hak Tanggungan merupakan momen yang sangat

penting sekali sehubungan dengan munculnya hak tagih preferen dari

kreditor, menentukan tingkat / kedudukan kreditor terhadap sesama

Page 18: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

4

kreditor preferen dan menentukan posisi kreditor dalam hal ada sita

jaminan atas benda jaminan (J. Satrio, 1998 :138).

Hukum bukan hanya memperhatikan kepentingan kreditor.

Perlindungan juga diberikan kepada debitor dan pemberi HT. Bahkan

juga kepada pihak ketiga yang kepentingannya bisa terpengaruh oleh

cara penyelesaian utang-piutang kreditor dan debitor, dalam hal

debitor cidera janji. Pihak ketiga itu khususnya para kreditor yang lain

dan pihak yang membeli obyek HT (Boedi Harsono, 2003 : 423).

Adalah tidak adil bagi pihak ketiga untuk terikat dengan pembebanan

suatu Hak Tanggungan atas suatu objek Hak Tanggungan apabila

pihak ketiga tidak dimungkinkan untuk mengetahui tentang

pembebanan Hak Tanggungan itu. Hanya dengan cara pencatatan atau

pendaftaran yang terbuka bagi umum yang memungkinkan pihak

ketiga dapat mengetahui tentang adanya pembebanan Hak

Tanggungan atas suatu hak atas tanah (Sutan Remy Sjahdeini, 1999 :

44).

Di samping memberikan perlindungan terhadap para pihak yang

terkait dalam pembebanan Hak Tanggungan, pendaftaran Hak Tanggungan

sebagai suatu hak jaminan yang dibebankan atas tanah juga membawa akibat

positif ganda terhadap pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia. Karena di

samping pemasukan keuangan negara juga akan menghasilkan keterangan-

keterangan (data-data pertanahan) yang lazim disebut dengan peta pendaftaran

tanah yang sangat berguna dalam rangka penyediaan data-data bagi

pemerintah secara terarah untuk dapat melaksanakan pembangunan sesuai

dengan program yang direncanakan terlebih dahulu (Bachtiar Effendie, 1993 :

27).

Mengingat pentingnya proses pendaftaran Hak Tanggungan ini, maka

dibutuhkan suatu kinerja optimal PPAT sebagai pejabat yang berwenang,

karena menurut ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah, peralihan dan pembebanan hak atas tanah, haknya

dapat didaftar apabila dibuktikan dengan akta PPAT. Dedih Ahmad Bashori

dalam tesisnya yang berjudul “Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam

Page 19: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

5

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah di Kabupaten Bogor” telah memaparkan

bahwa :

Ketepatan kepastian dan kebenaran informasi yang tertuang dalam

akta yang dibuat oleh PPAT sangat menentukan bagi proses

pendaftaran untuk mendapatkan perlindungan hak atas tanah bagi

warga masyarakat, sehingga PPAT disamping harus bertanggung

jawab terhadap kepastian dan kebenaran isi akta, juga wajib

menyampaikan akta yang ditandatanganinya beserta warkah-warkah

lain kepada Kantor Pertanahan dalam jangka waktu tujuh hari kerja

sejak ditandatanganinya akta (Dedih Ahmad Bashori, 2010 : 4)

Hal inilah yang menjadi acuan penulis dalam penyusunan penelitian

ini. Peran PPAT dalam pendaftaran tanah, khususnya Hak Tanggungan, perlu

mendapat perhatian demi terjaminnya kepastian hukum bagi pihak-pihak yang

terikat dalam perjanjian kredit yang merupakan perjanjian induk dari

pembebanan Hak Tanggungan terhadap suatu hak atas tanah. Oleh karena itu

penulis tertarik untuk mengkaji lebih dalam mengenai peran PPAT dalam

pendaftaran Hak Tanggungan dalam sebuah penelitian yang berjudul

”PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK

TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI

KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI, DAN KABUPATEN

BOYOLALI”.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang sebagaimana yang telah dikemukakan

diatas, maka Penulis memberikan perumusan masalah sebagai berikut :

1. Bagaimanakah peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam proses

pendaftaran Hak Tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun

1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang

Berkaitan dengan Tanah?

Page 20: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

6

2. Bagaimanakah problematika implementatif yang dihadapi Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kota

Surakarta, Kabupaten Wonogiri,dan Kabupaten Boyolali serta bagaimana

cara mengatasinya?

C. Tujuan Penelitian

Dalam pelaksanaan suatu kegiatan penelitian pasti terdapat suatu

tujuan yang hendak dicapai. Adapun tujuan yang ingin dicapai penulis dalam

penelitian ini adalah :

1. Tujuan Objektif

a. Mengetahui peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam proses

pendaftaran hak tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-

Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

b. Mengetahui problematika implementatif yang dihadapi Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pendaftaran hak tanggungan dan

cara mengatasinya.

2. Tujuan Subjektif

a. Memperoleh data-data yang lengkap sebagai bahan penyusunan

penulisan hukum (skripsi) agar dapat memenuhi persyaratan akademis

guna memperoleh gelar sarjana hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

b. Menambah dan mengembangkan wawasan serta pemahaman penulis

di bidang ilmu hukum baik dalam teori maupun praktek, khususnya di

bidang Hukum Perdata, serta penerapannya dalam proses pendaftaran

hak tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Page 21: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

7

D. Manfaat Penelitian

Suatu penelitian diharapkan dapat memberikan manfaat bagi berbagai

pihak. Adapun manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian hukum ini adalah

sebagai berikut :

1. Manfaat teoritis

a. Memberikan manfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan di bidang

ilmu hukum pada umumnya, dan Hukum Perdata pada khususnya.

b. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi serta

menjadi acuan bagi penelitian-penelitian selanjutnya.

2. Manfaat praktis

a. Penelitian ini diharapkan dapat mengembangkan wawasan,

kemampuan, serta membentuk pola pikir yang dinamis dalam

menganalisis permasalahan dan menerapkan ilmu hukum.

b. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi serta masukan

bagi para pihak terkait proses pendaftaran hak tanggungan oleh

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

E. Metode Penelitian

Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan

pada metode, sistematika dan penulisan tertentu, yang bertujuan untuk

mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan

menganalisanya (Soerjono Soekanto, 2010 : 43). Bertolak dari pengertian

tersebut, metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah :

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum empiris

atau non-doktrinal yang mendasarkan atau mengkonsepkan hukum

sebagai tingkah laku atau perilaku dan aksi (Burhan Ashshofa, 2010 : 34).

Page 22: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

8

Pada penelitian hukum sosiologis atau empiris, maka yang diteliti pada

awalnya adalah data sekunder, untuk kemudian dilanjutkan dengan

penelitian terhadap data primer di lapangan, atau terhadap masyarakat

(Soerjono Soekanto, 2010 : 52).

2. Sifat Penelitian

Penelitian ini bersifat deskriptif, memberikan data yang seteliti

mungkin tentang manusia, keadaan atau gejala-gejala lainnya (Soerjono

Soekanto, 2010 : 10). Adapun data yang dideskripsikan dalam penelitian

ini adalah data mengenai problematika implementatif pendaftaran Hak

Tanggungan oleh PPAT di Kota Surakarta, Kabupaten Wonogiri, dan

Kabupaten Boyolali.

3. Pendekatan Penelitian

Pendekatan yang dilakukan dalam penelitian ini adalah pendekatan

kualitatif, yang bermaksud untuk memahami fenomena tentang apa yang

dialami oleh subjek penelitian misalnya perilaku, persepsi, motivasi,

tindakan, dll., secara holistik dan dengan cara deskripsi dalam bentuk

kata-kata dan bahasa, pada suatu konteks khusus yang alamiah dan dengan

memanfaatkan berbagai metode ilmiah (Lexy J. Moleong, 2007 : 6). Pada

pendekatan ini diperlukan suatu pemahaman yang mendalam terhadap

objek yang diteliti sehingga pada akhirnya dapat membuahkan suatu

kesimpulan dalam penelitian.

4. Lokasi Penelitian

Penelitian ini mengambil lokasi di beberapa tempat sesuai jenis

penelitian yang dilakukan dengan tujuan memperoleh keragaman

informasi yang akan memperkaya substansi dari penelitian ini. Adapun

lokasi-lokasi tersebut antara lain :

a. Kantor Notaris dan PPAT Sunarto, S.H di Kota Surakarta.

b. Kantor Notaris dan PPAT Noor Saptanti, S.H, M.H di Kabupaten

Wonogiri.

Page 23: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

9

c. Kantor Notaris dan PPAT Adang Tri Sunoko, S.H di Kabupaten

Boyolali.

d. Kantor Pertanahan Kota Surakarta.

e. Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri.

f. Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali.

Keenam lokasi di atas merupakan sampel yang dipilih berdasarkan

pertimbangan/penelitian subyektif dari penelitian (Purposive Sampling),

dimana penulis sebelumnya telah melakukan survey atau prapenelitian

terhadap keenam lokasi tersebut, dengan hasil sebagai berikut :

a. Ketiga PPAT dipilih berdasarkan kekayaan pengetahuan dan

pengalaman dalam pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan yang

dapat dilihat dari banyaknya jumlah Hak Tanggungan yang

didaftarkan serta kesediaan untuk diteliti.

b. Ketiga Kantor Pertanahan tersebut dipilih sebagai lokasi penelitian

didasarkan pada keragaman karakteristik ketiga daerah tersebut,

misalnya mengenai penafsiran atau cara pandang terhadap suatu

peraturan. Selain itu, pemilihan ketiga Kantor Pertanahan tersebut juga

tujuan untuk memperoleh keseimbangan informasi mengenai prosedur

pendaftaran Hak Tanggungan serta kelengkapan data yang menunjang

penelitian ini.

5. Jenis Data dan Sumber Data

Jenis data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah :

a. Data Primer

Data Primer adalah data yang diperoleh langsung dari

lapangan, yaitu dari keenam lokasi penelitian yang telah disebutkan di

atas. Data primer tersebut berupa keterangan-keterangan yang

diperoleh dari hasil wawancara sehubungan dengan pendaftaran Hak

Tanggungan oleh PPAT.

b. Data Sekunder

Page 24: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

10

Data Sekunder adalah data yang diperoleh dari bahan pustaka

yang mencakup dokumen-dokumen resmi, buku-buku, hasil-hasil

penelitian yang berwujud laporan, buku harian, dan seterusnya yang

dari kekuatan mengikatnya digolongkan ke dalam (Soerjono Soekanto,

2010 : 51-52) :

1) Bahan Hukum Primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat,

terdiri dari :

a) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun

1945;

b) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok.Agraria (UUPA);

c) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan

dengan Tanah (UUHT);

d) Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

e) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun

1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

f) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3

Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

g) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4

Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penanggungan

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin

Pelunasan Kredit-kredit Tertentu.

Di dalam bahan hukum primer tersebut dapat diperoleh

dasar-dasar hukum dari yang umum hingga yang lebih spesifik.

Bahan hukum primer tersebut menjadi pedoman dalam

pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT.

Page 25: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

11

2) Bahan Hukum Sekunder, yang memberikan penjelasan mengenai

bahan hukum primer, misalnya rancangan undang-undang, hasil-

hasil penelitian, hasil karya dari kalangan hukum, dan seterusnya.

3) Bahan Hukum Tertier, yakni bahan yang memberikan petunjuk

maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder,

misalnya kamus, ensiklopedia, indeks kumulatif, dan seterusnya.

6. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data adalah cara yang digunakan untuk

memperoleh data dari sumber-sumber yang telah ditentukan agar dapat

diperoleh data-data yang lengkap dan relevan. Adapun teknik

pengumpulan data yang penulis gunakan adalah sebagai berikut :

a. Teknik Pengumpulan Data Primer

Untuk memperoleh data melalui penelitian di lapangan penulis

melakukan wawancara langsung dengan narasumber di lokasi

penelitian berkaitan dengan masalah yang diteliti. Teknik wawancara

yang digunakan adalah teknik wawancara berencana (berpatokan)

dimana sebelum dilakukan wawancara telah dipersiapkan suatu daftar

pertanyaan (kuesioner) yang lengkap dan teratur (Burhan Ashshofa,

2010 : 96). Adapun daftar pertanyaan terlampir.

b. Teknik Pengumpulan Data Sekunder

Data sekunder diperoleh dari studi kepustakaan sebagai

penunjang sumber data primer.

7. Teknik Analisis Data

Analisis data adalah mekanisme mengorganisasikan data dan

mengurutkan data ke dalam pola, kategori, dan uraian dasar sehingga

dapat ditemukan tema dan hipotesis kerja yang diterangkan oleh data

(Lexi J. Moleong 2007 : 280). Teknik analisis data yang penulis gunakan

adalah model analisis interaktif melalui tiga alur komponen pengumpulan

data, yaitu :

Page 26: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

12

a. Reduksi Data

Kegiatan ini merupakan proses seleksi, pemfokusan, dan

penyederhanaan data pada penelitian. Data yang telah teridentifikasi

tersebut lebih memudahkan dalam penyusunan.

b. Penyajian Data

Sekumpulan informasi yang memungkinkan kesimpulan riset

dapat dilaksanakan.

c. Penarikan kesimpulan

Dalam proses penarikan kesimpulan, diperlukan adanya

penafsiran hukum agar diperoleh suatu pemahaman terhadap rumusan

peraturan perundang-undangan yang menjadi salah satu sumber data

dalam penelitian ini. Berbicara mengenai macam-macam penafsiran

dapat dibedakan sebagai berikut :

1) Penafsiran menurut tata bahasa (grammatical interpretatie);

2) Penafsiran secara sistematis;

3) Penafsiran mempertentangkan (argentum acontrario);

4) Penafsiran memperluas (extensieve interpretatie);

5) Penafsiran mempersempit (restrictieve interpretatie);

6) Penafsiran historis (rechts/wets-historis);

7) Penafsiran teleologis;

8) Penafsiran logis;

9) Penafsiran analogi;

10) Penafsiran komparatif;

11) Penafsiran futuristis (Ishaq, 2008 : 255-256).

Adapun penafsiran yang digunakan dalam penelitian ini adalah

penafsiran menurut tata bahasa (grammatical interpretatie). Penafsiran

ini mengartikan istilah dalam rumusan peraturan perundang-undangan

menurut tata bahasa.

Setelah memahami arti dari berbagai hal yang meliputi

pencatatan-pencatatan peraturan, pernyataan-pernyataan, konfigurasi

yang mungkin, alur sebab akibat, akhirnya peneliti menarik

Page 27: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

13

Reduksi Data

Penarikan kesimpulan

kesimpulan (HB. Sutopo, 2002 : 37). Adapun skema teknik analisis

kualitatif dengan model interaktif adalah sebagai berikut :

Gambar 1 : Teknik Analisis Kualitatif

F. Sistematika Penulisan Hukum

Untuk memberikan gambaran secara menyeluruh mengenai

sistematika penulisan hukum sesuai dengan aturan dalam penulisan hukum,

maka penulis menyusun sistematika penulisan hukum sebagai berikut :

BAB I : PENDAHULUAN

Dalam bab ini dikemukakan latar belakang masalah,

perumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian,

metode penelitian, dan sistematika penulisan hukum.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini terdiri dari pemaparan mengenai kerangka teori

dan kerangka pemikiran. Kerangka teori berisi tinjauan

mengenai Hak Tanggungan dan PPAT, sedangkan kerangka

pemikiran berisi skema dan penjelasan mengenai alur berpikir

penulis dalam proses penelitian ini.

Pengumpulan Data

Penyajian Data

Page 28: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

14

BAB III : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Dalam bab ini penulis menguraikan pembahasan dan

hasil penelitian yang akan menjawab pertanyaan-pertanyaan

yang menjadi rumusan masalah dalam penelitian ini. Adapun

pertanyaan-pertanyaan tersebut adalah mengenai peran

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam proses

pendaftaran Hak Tanggungan menurut Undang-Undang

Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah

Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah serta

persoalan atau permasalahan implementatif yang dihadapi

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pendaftaran Hak

Tanggungan dan cara mengatasinya.

BAB IV : PENUTUP

Bab ini merupakan akhir dari penelitian yang

menguraikan mengenai kesimpulan dan saran terkait dengan

permasalahan yang diteliti.

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

Page 29: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

15

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori

1. Tinjauan Tentang Hak Tanggungan

a. Pengertian Hak Tanggungan

Pengertian Hak Tanggungan menurut Pasal 1 ayat (1) Undang-

Undang Hak Tanggungan (UUHT) Nomor 4 Tahun 1996 adalah :

Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun

1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut

atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu

terhadap kreditor-kreditor lain.

Agar dapat lebih memahami tentang pengertian Hak

Tanggungan, hendaknya tidak hanya mengacu pada satu sumber saja,

namun juga memperhatikan pendapat beberapa ahli mengenai

pengertian Hak Tanggungan. Adapun pendapat tersebut antara lain :

1) Menurut Sutan Remy Sjahdeini :

Sutan Remy Sjahdeini menyatakan bahwa UUHT

memberikan definisi yaitu Hak Tanggungan atas tanah beserta

benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya

disebut Hak Tanggungan (Sutan Remy Sjahdeini, 1999 : 10).

Berdasarkan pengertian Hak Tanggungan tersebut, Sutan Remy

Sjahdeini menguraikannya menjadi beberapa unsur pokok yaitu :

a) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.

b) Objek hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.

c) Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas

tanah) saja, dapat juga dibebankan berikut benda-benda lain

yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.

Page 30: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

16

d) Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.

e) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor

tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. (Sutan Remy Sjahdeini,

1999 : 11)

2) Menurut Kartini Muljadi - Gunawan Widjaja :

Hak Tanggungan merupakan suatu bentuk jaminan pelunasan

hutang yang disertai dengan hak mendahulu, yang objeknya

berupa hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5

Tahun1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Kartini

Muljadi - Gunawan Widjaja, 2005 : 13).

b. Dasar Hukum Hak Tanggungan

Dasar hukum yang mengatur mengenai Hak Tanggungan

adalah (Boedi Harsono, 2003 : 417) :

1) Pasal 25, 33, 39, dan 51 UUPA mengenai Hak Milik, Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan sebagai obyek Hak Tanggungan.

2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah

(UUHT).

3) Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah (PP 24/1997).

4) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun

1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah nomor

24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PMNA/KBPN 3/1997);

5) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun

1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penanggungan Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan Untuk menjamin Pelunasan

Kredit-kredit Tertentu (PMNA/KBPN 4/1996).

Page 31: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

17

6) Peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada pada mulai

berlakunya UUHT (tgl.9 April 1996) berlaku terhadap eksekusi

Hak Tanggungan, yaitu Pasal 224 reglemen Indonesia Yang di-

Baharui (S. 1941-44) dari Pasal 258 Rechts Reglemen Buiten

Gewesten (S.1927-227) selama belum ada peraturan perundang-

undangan yang mengaturnya, dengan memperhatikan ketentuan

dalam Pasal 14, dinyatakan dalam Pasal 26 UUHT.

7) Pasal 25 UUHT yang menyatakan bahwa sepanjang tidak

bertentangan dengan ketentuan dalam UUHT, semua peraturan

perundang-undangan mengenai pembebanan Hak Tanggungan,

kecuali ketentuan mengenai Credietverband dan Hypotheek

sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan, tetap berlaku

sampai ditetapkannya peraturan pelaksanaan UUHT dan dalam

penerapannya disesuaikan dengan ketentuan UUHT.

c. Asas-Asas Hak Tanggungan

Asas hukum merupakan unsur pokok dari peraturan hukum.

Satjipto Rahardjo menyebut asas hukum sebagai “jantungnya”

peraturan hukum karena merupakan landasan paling luas bagi lahirnya

suatu peraturan hukum. Selain itu asas hukum juga merupakan ratio

legis dari peraturan hukum, yaitu alasan bagi lahirnya peraturan

hukum (Satjipto Rahardjo, 2000 : 45).

Hak Tanggungan merupakan salah satu jenis lembaga hukum

jaminan, sehingga wajib didasarkan pada asas-asas hukum jaminan

dalam sistem hukum kebendaan. Hukum jaminan merupakan

keseluruhan kaidah hukum antara pemberi dan penerima jaminan

dalam kaitannya dengan pembebanan jaminan untuk memperoleh

fasilitas kredit (Salim H.S, 2005 : 6). Fungsi jaminan adalah

memberikan perlindungan bagi kreditor terhadap kepastian

Page 32: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

18

pemenuhan prestasi oleh debitor. Perlindungan ini tercermin dalam

pasal 1131 dan 1132 BW yang bahwa segala kebendaan debitor, baik

yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada,

maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan

untuk segala perikatan perseorangan. Kebendaan tersebut menjadi

jaminan bersama-sama bagi semua kreditor, hasil penjualan benda-

benda itu dibagi-bagi menurut keseimbanganya itu menurut besar

kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila di antara para

kreditor itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan.

Berdasarkan ketentuan Pasal 1132 BW dapat disimpulkan

bahwa kedudukan para kreditor adalah konkuren sehingga akan

menimbulkan suatu persaingan dalam pemenuhan piutang, kecuali

apabila ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan (droit de

preference). Pasal 1134 BW memberikan suatu hak istimewa bagi

kreditor untuk didahulukan terhadap kreditor lain berdasarkan sifat

piutangnya. Hak istimewa ialah suatu hak yang oleh undang-undang

diberikan kepada seorang kreditor sehingga tingkatnya lebih tinggi

daripada kreditor lainnya, semata-mata berdasarkan sifat piutangnya.

Gadai dan hipotik adalah lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali

dalam hal-hal di mana oleh Undang-Undang ditentukan sebaliknya.

Dalam Pasal 1134 BW, disebutkan bahwa Gadai dan Hipotik

lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali apabila ditentukan

sebaliknya oleh Undang-Undang. Berdasarkan Pasal 29 UUHT,

dengan berlakunya UUHT maka ketentuan-ketentuan dalam BW

dinyatakan tidak berlaku lagi sepanjang mengenai pembebanan hak

atas tanah beserta benda yang berkaitan dengan tanah.

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa Hak

Tanggungan merupakan salah satu bentuk hak jaminan yang harus

didasarkan pada asas-asas hukum jaminan dalam sistem kebendaan.

Page 33: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

19

Adapun asas-asas hukum kebendaan adalah sebagai berikut (Kartini

Muljadi-Gunawan Widjaja, 2005 : 143-145) :

1) Hak kabendaan adalah hak yang diberikan oleh undang-undang,

sehingga orang tidak dapat menciptakan hak kebendaan lain.

2) Hak kebendaan yang bersumber pada hukum kebendaan yang

bersifat memaksa tidak boleh dikesampingkan karena hak

kebendaan mengikat semua orang.

3) Hak kebendaan bersifat droit de suit, yaitu mengikuti kemanapun

benda tersebut beralih atau dialihkan.

4) Hak kebendaan paling luas adalah hak milik.

5) Hak Milik yang dimiliki oleh seseorang memberikan kepadanya

hak untuk memberikan hak kebendan lain di atasnya, baik bersifat

umum maupun terbatas (Jura in re alinea).

6) Terhadap benda bergerak hak menguasai atau pemegang

kedudukan berkuasa memiliki hak yang sama dengan seorang

pemegang Hak Milik (Pasal 1977 ayat (1) BW).

7) Terhadap benda bergerak, pemberian hak kebendaan dalam Jure in

re alinea harus dilakukan dengan penyerahan kebendaan tersebut.

8) Terhadap kebendaan tidak bergerak, hanya memperoleh hak

kebendaan secara terbatas.

9) Terhadap kebendaan tidak bergerak, pemberian hak kebendaannya

dalam Jure in re alinea harus dilakukan dengan pendaftaran dan

pengumuman terhadap pemberian hak itu.

10) Hak kebendaan yang bersifat umum memungkinkan pemegang

hak untuk menikmati, menyerahkan, atau mengalihkan dan

membebani kembali hak kebendaan tersebut dengan hak

kebendaan yang bersifat terbatas.

Page 34: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

20

11) Hak kebendaan yang bersifat terbatas itu hanya memberikan hak

kepada pemegang hak untuk menikmati (hak pakai), atau

memperoleh pelunasan sebagai jaminan utang (gadai dan hipotek).

12) Pemegang hak lebih lanjut (Jure in re alinea) adalah juga

pemegang hak kebendaan dimana Jure in re alinea tersebut hapus

demi hukum (asas percampuran).

13) Pemberian hak kebendaan bersifat menyeluruh terhadap suatu

benda, merupakan satu kesatuan, termasuk kebendaan yang

berdasarkak asas permelekatan menjadi satu dengan hak

kebendaan tersebut.

14) Terhadap hak kebendaaan yang diberikan kemudian dapat

dipisahkan, maka hak kebendaan tersebut demi hukum mengikuti

seluruh bagian kebendaan yang telah dipisahkan tersebut.

15) Terhadap hak kebendaan terbatas yang diberikan sebagai jaminan

utang maka hak kebendaan tersebut memiliki sifat droit de

preference yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk

mendapat pelunasan terlebih dahulu dibandingkan kreditor

lainnya.

Asas-asas hukum kebendaan yang melekat pada Hak

Tanggungan adalah sebagai berikut (Kartini Muljadi-Gunawan

Widjaja, 2005 : 147-181) :

1) Hak Tanggungan bersifat memaksa (Pasal 6, 12, 13, 14 UUHT)

Dalam UUHT tidak dinyatakan secara eksplisit mengenai

asas ini, namun ketentuan dalam Pasal 6, 12, 13, dan 14 UUHT

menutup kemungkinan terjadinya penyimpangan tehadap UUHT.

Penyimpangan terhadap UUHT mengakibatkan tidak berlakunya

Hak Tanggungan tersebut serta pelaksanaannya tidak dapat

dipaksakan.

Page 35: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

21

2) Hak Tanggungan dapat beralih atau dipindahkan (Pasal 16

UUHT)

Hak Tanggungan lahir dari suatu perjanjian assesoir yang

mengikuti perjanjian pokok yang merupakan utang. Berdasarkan

Pasal 16 UUHT, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan dapat

beralih atau berpindah tangan dengan terjadinya peralihan atau

perpindahan Hak Milik atas piutang tersebut.

3) Hak Tanggungan bersifat individualiteit (Pasal 5, 18,19 UUHT)

Kata individualiteit yang dimaksud disini berarti bahwa

yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala sesuatu yang

menurut hukum dapat ditentukan terpisah. Dalam Pasal 5 UUHT

dinyatakan bahwa pada sebidang tanah tertentu dapat diletakkan

lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-masing hak

tersebut berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya.

Pada Pasal 18 dan 19 UUHT diketahui bahwa hapusnya

Hak Tanggungan yang satu tidak berpengaruh terhadap Hak

Tanggungan lainnya yang melekat pada objek yang dijaminkan

dengan lebih dari satu Hak Tanggungan. Pembersihan Hak

Tanggungan yang masih melekat pada objek yang dibebani Hak

Tanggungan hanya dapat dilakukan atas permohonan pembeli hak

atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut.

4) Hak Tanggungan bersifat meyeluruh (totaliteit) (Pasal 4

UUHT)

Sifat menyeluruh dari Hak Tanggungan dapat ditemukan

dalam Pasal 4 UUHT. Dari pasal tersebut diketahui bahwa pada

prinsipnya Hak Tanggungan diberikan secara keseluruhan. Hak

Tanggungan diberikan dengan segala ikutannya, yang melekat dan

menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan,

maka dalam eksekusinya pun juga meliputi segala ikutannya itu.

Page 36: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

22

5) Hak Tanggungan tidak dapat dipisah-pisahkan

(Onsplitbaarheid) (Pasal 2 UUHT)

Dari rumusan Pasal 2 UUHT dapat diketahui bahwa

terhadap pembebanan Hak Tanggungan atas beberapa bidang tanah

yang berdiri sendiri, selama seluruh utangnya belum terlunasi,

maka hak Tanggungan tetap melekat pada bidang tanah tersebut.

Meskipun pembebanan Hak Tanggungan tersebut dibuat dalam

satu Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), namun

Sertipikat Hak Tanggungan atas beberapa bidang tanah tersebut

berdiri sendiri.

Dalam hal terjadi pemisahan, pemecahan, penggabungan

dan atau pembagian hak atas tanah tersebut, maka Hak

Tanggungan yang dibebankan atasnya demi hukum menjadi hapus.

Kemudian APHT harus dibuat dan didaftarkan sehingga kembali

terbit Sertifikat Hak Tanggungan untuk masing-masing bidang

tanah yang hak atas tanahnya telah dipecah, digabung, dan atau

dibagi tersebut.

6) Hak Tanggungan berjenjang (Ada prioritas yang satu atas

yang lainnya) (Pasal 5 UUHT)

Penjenjangan Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 5

UUHT dimana penentuan peringkat Hak Tanggungan didasarkan

pada saat pendaftarannya. Apabila pendaftaran tersebut dilakukan

secara bersamaan maka peringkat Hak Tanggungan didasarkan

pada saat pembuatan APHTnya.

7) Hak Tanggungan harus diumumkan (Asas Publisitas) (Pasal

13 UUHT)

Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan pemenuhan

terhadap Asas Publisitas yang disyaratkan dalam hukum

kebendaan. Berdasarkan rumusan Pasal 13 UUHT, dapat

Page 37: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

23

disimpulkan bahwa saat pendaftaran hak Tanggungan merupakan

saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut, sehingga sebelum

dilakukan pendaftaran maka Hak Tanggungan tidak pernah ada.

8) Hak Tanggungan mengikuti bendanya (Droid de suit) (Pasal 7

UUHT)

Asas Droit de Suit adalah ciri utama hak kebendaan yang

berarti bahwa ke tangan siapa pun kebendaan yang dimiliki dengan

kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan

tersebut berhak untuk menuntutnya kembali, dengan atau tanpa

disertai ganti rugi. Asas Droit de Suit termuat dalam pasal 7

UUHT.

9) Hak Tanggungan bersifat mendahulu (Droid de Preference)

(Pasal 1, 6, 11, 14, 26 UUHT)

Asas Droit de Preference Hak Tanggungan termuat dalam

Pasal 1, 6, 11, 14, 26 UUHT. Dalam rumusan serta penjelasan dari

pasal-pasal tersebut dapat diketahui bahwa hak tanggungan sebagai

jaminan pelunasan utang bersifat mendahulu, dengan menjual

sendiri tanah objek Hak Tanggungan kemudian memperoleh

pelunasannya dari hasil penjualan tersebut hingga sejumlah nilai

Hak Tanggungan atau nilai piutang kreditor.

10) Hak Tanggungan sebagai Jure in re Alinea (Yang Tebatas)

(Pasal 12 UUHT)

Hak tanggungan bersifat terbatas karena hanya dapat lahir

sebagai perjanjian assesoir belaka. Dari rumusan Pasal 12 UUHT,

dapat dilihat bahwa kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan

tidak dapat berbuat bebas apalagi memiliki tanah objek hak

Tanggungan. Apabila hal tersebut diperbolehkan maka fungsi Hak

tanggungan sebagai jaminan kebendaan menjadi tidak ada lagi.

Page 38: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

24

d. Subjek Hak Tanggungan

Subjek Hak Tanggungan disebutkan dalam Pasal 8 dan 9

UUHT, yaitu Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan. Pemberi Hak

Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang

mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap

obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan tersebut

harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak

Tanggungan dilakukan. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang

perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak

yang berpiutang. Adapun syarat subjek Hak Tanggungan adalah

sebagai berikut (Zulkarnain Sitompul, 2007 : 15) :

1) Pemberi Hak Tanggungan adalah :

a) Warga Negara Indonesia yang berkewarganegaraan

tunggal sebagai pemegang Hak Milik, Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah

Negara.

b) Badan Hukum Indonesia sebagai pemegang Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah

Negara.

c) Warga Negara Asing, baik yang bedomisili di dan

menjadi penduduk Indonesia sebagai pemegang Hak

Pakai atas tanah Negara.

d) Badan Hukum Asing, yang mempunyai kantor

perwakilan di Indonesia sebagai pemegang Hak Pakai

atas tanah Negara.

2) Pemegang Hak Tanggungan adalah :

a) Warga Negara Indonesia.

b) Warga Negara Asing, baik yang berdomisili di

Indonesia maupun di manca Negara.

c) Badan Hukum Indonesia.

d) Badan Hukum Asing, baik yang mempunyai kantor

perwakilan di Indonesia maupun yang berkantor pusat

di manca Negara.

Berdasarkan syarat subjek Hak Tanggungan diatas, dapat

diketahui bahwa tidak hanya WNI dan Badan Hukum Indonesia saja

Page 39: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

25

yang merupakan subjek Hak Tanggungan, melainkan juga WNA dan

Badan Hukum Asing. Meskipun demikian, dalam pelaksanaan

pembebanan maupun eksekusinya tetap menggunakan hukum nasional

Indonesia. Hal ini sesuai dengan salah satu asas dalam hukum perdata

internasional, yaitu asas Lex Rei Sitae (Lex Situs), yang menyatakan

bahwa hukum yang harus diberlakukan atas suatu benda adalah hukum

dari tempat benda tersebut berada (Agustin Mahardika, 2011 : 1).

Berdasarkan penjelasan Pasal 4 UUHT, objek Hak

Tanggungan adalah hak atas tanah yang dimaksud dalam UUPA. Jadi

dapat disimpulkan bahwa siapapun subjek Hak Tanggungan, objek

Hak Tanggungan tetaplah berada di Indonesia, sehingga hukum yang

diberlakukan atasnya adalah hukum nasional Indonesia.

e. Objek Hak Tanggungan

Berdasarkan penunjukan oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT)

maka yang bisa menjadi objek hak tanggungan adalah :

1) Hak Milik (Pasal 25 UUPA)

2) Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)

3) Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)

Kemudian berdasarkan penunjukan oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2), dapat

ditambahkan satu lagi macam hak tanggungan ialah Hak Pakai atas

tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan

menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Sedangkan berdasarkan

penunjukan oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal

27 UUHT) terdapat penambahan objek hak tanggungan yaitu Rumah

Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan

Hak Pakai yang diberikan oleh Negara serta Hak Milik atas Satuan

Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah

Hak Milik,Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh

Negara (Fernandes Raja Saor, 2009 : 1).

Page 40: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

26

f. Tata Cara, Bentuk, dan Substansi Akta Pemberian Hak

Tanggungan

Tata cara pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 10

UUHT. Adapun tata cara tersebut adalah sebagai berikut :

1) Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan suatu perjanjian

pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang

tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian utang-piutang yang

bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang

tersebut.

2) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta

Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT.

3) Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang

berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk

didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan,

pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan

permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

Tata cara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan

pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT yang berwenang dan

dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan pendaftaran Hak

Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat (Teja Buwana, 2009 : 2).

Selanjutnya, bentuk dan substansi Akta Pemberian Hak Tanggungan

(APHT) dapat ditemukan pengaturannya dalam Pasal 11. Pengaturan

tersebut meliputi :

1) Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib memuat:

a) nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;

b) domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, apabila di

antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya

harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia,

Page 41: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

27

dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor

PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan

dianggap sebagai domisili yang dipilih;

c) utang yang dijamin harus dicantumkan dengan jelas

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1);

d) nilai tanggungan;

e) uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.

2) Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat memuat janji-janji, antara

lain:

a) janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan

untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau

menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau

menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan

tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

b) janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan

untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak

Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu

dari pemegang Hak Tanggungan;

c) janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak

Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan

berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah

hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila

debitor sungguh-sungguh cidera janji;

d) janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak

Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan,

jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk

mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang

menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau

dilanggarnya ketentuan undang-undang;

Page 42: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

28

Sebagai akibat ditetapkannya isi yang sifatnya wajib dipenuhi dalam

suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan, maka terhadap Akta

Pemberian Hak Tanggungan yang menyimpang dari hal-hal yang

ditentukan oleh Undang-undang Hak Tanggungan, mengakibatkan

Akta Pemberian Hak Tanggungan menjadi batal demi hukum (Ignatius

Ridwan Widyadharma, 1996 : 16).

g. Pendaftaran Hak Tanggungan

Hak Tanggungan akan lahir apabila telah dilakukan

pendaftaran sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 13 UUHT yang

meliputi :

1) Pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan.

2) PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang

bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor

Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah

penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan.

3) Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak

Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah

yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan

tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.

4) Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh

setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan

bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur,

buku-tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja

berikutnya.

5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak

Tanggungan.

Pendaftaran Hak Tanggungan tersebut dilakukan untuk

memenuhi asas publisitas sebagai salah satu syarat dari lahirnya Hak

Tanggungan (Arie Hutagalung, 2008 : 160). Pelaksanaan pendaftaran

Page 43: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

29

Hak Tanggungan diatur dengan Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.5 Tahun 1996 Tentang

Pendaftaran Hak Tanggungan dan kemudian dijabarkan lebih lanjut

dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional No.3 tahun 1997 (Sutan Remy Sjahdeini, 1999 :

146).

2. Tinjauan Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pengertian atau definisi dari PPAT dapat ditemukan dari

beberapa sumber, antara lain :

1) Pasal 1 angka 4 UUHT menyebut PPAT sebagai pejabat umum

yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas

tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa

membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

2) Menurut Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah, PPAT adalah pejabat umum yang

diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu.

3) Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998

tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

memberikan definisi PPAT sebagai pejabat umum yang diberi

kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan

hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun.

b. Dasar Ketentuan Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah

Dasar hukum yang mengatur tentang PPAT tertuang dalam :

Page 44: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

30

1) Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik

atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,

pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan

hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat

didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT

yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

Juncto Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, tentang Ketentuan

Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah;

2) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

3) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun

2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor

37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta

Tanah.

c. Macam-Macam Pejabat Pembuat akta Tanah (PPAT) dan

Wilayah Kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Menurut ketentuan Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37

Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP No.37/1998),

diatur mengenai 3 (tiga) macam PPAT yaitu:

1) PPAT selaku Pejabat Umum yang diangkat dan diberhentikan oleh

Menteri/ Kepala Badan Pertanahan Nasional dengan daerah kerja

Kota atau Kabupaten;

2) Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara:

Camat atau Kepala Desa ditunjuk karena jabatannya untuk

melaksanakan tugas PPAT. Penunjukan Camat selaku PPAT

Page 45: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

31

Sementara, sepanjang wilayah kerjanya masih termasuk dalam

daerah Kota atau Kabupaten yang formasi PPAT belum terpenuhi.

PPAT Sementara diangkat oleh Kepala Kantor Wilayah Badan

Pertanahan Nasional Propinsi dengan wilayah kerjanya meliputi

wilayah kecamatannya. Kewenangan Camat selaku PPAT

Sementara sama dengan PPAT selaku Pejabat Umum, kecuali

wilayah kerjanya. Sedangkan Kepala Desa atau Lurah dapat

ditunjuk sebagai PPAT sementara dalam hal:

a) Letak desa sangat terpencil;

b) Banyak bidang tanah yang sudah terdaftar tetapi tidak ada

PPAT disana.

3) Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus, yaitu Pejabat Badan

Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk

melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu

khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah

tertentu.

Daerah kerja PPAT diatur dalam Pasal 12 PP No.37/1998,

sebagai berikut:

1) Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota;

2) Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus meliputi wilayah

kerjanya sebagai pejabat pemerintah yang menjadi dasar

penunjukannya.

Untuk daerah yang terjadi pemekaran atau pemecahan menjadi

2 (dua) atau lebih tentunya dapat mengakibatkan perubahan daerah

kerja PPAT didaerah yang terjadi pemekaran atau pemecahan tersebut.

Hal ini telah diatur dalam Pasal 13 PP No.37/1998, sebagai berikut :

1) Apabila suatu wilayah Kabupaten/Kota dipecah menjadi 2 (dua)

atau lebih wilayah Kabupaten/Kota, maka dalam waktu 1 (satu)

Page 46: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

32

tahun sejak diundangkannya Undang-Undang tentang

pembentukan Kabupaten/Kota Daerah tingkat II yang baru PPAT

yang daerah kerjanya adalah Kabupaten/Kota semua harus

memilih salah satu wilayah Kabupaten/Kota sebagai daerah

kerjanya, dengan ketentuan bahwa apabila pemilihan tersebut tidak

dilakukan pada waktunya, maka mulai 1 (satu) tahun sejak

diundangkannya Undang-Undang pembentukan Kabupaten/Kota

Daerah Tingkat II yang baru tersebut daerah kerja PPAT yang

bersangkutan hanya meliputi wilayah Kabupaten/Kota letak kantor

PPAT yang bersangkutan;

2) Pemilihan daerah kerja sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

berlaku dengan sendirinya mulai 1 (satu) tahun sejak

diundangkannya Undang-Undang pembentukan Kabupaten/Kota

daerah Tingkat II yang baru.

d. Tugas Pokok dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT)

Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mengatur

tentang Tugas Pokok dan Kewajiban PPAT adalah sebagai berikut :

1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan

pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah

dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah

atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan

dasar bagi perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh

perbuatan hukum itu;

2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah

sebagai berikut:

a) Jual Beli;

b) Tukar Menukar;

Page 47: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

33

c) Hibah;

d) Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);

e) Pembagian Harta Hak Bersama;

f) Pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai atas tanah Hak

Milik;

g) Pemberian Hak Tanggungan;

h) Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

e. Sanksi Administratif Bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah

Dalam Pasal 23 ayat (1) UUHT disebutkan bahwa apabila

PPAT melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2), dan Pasal 15 ayat

(1) UUHT dapat dikenai sanksi administratif, berupa :

1) Teguran lisan;

2) Teguran tertulis;

3) Pemberhentian sementara dari jabatan;

4) Pemberhentian dari jabatan.

Page 48: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

34

C. Kerangka Pemikiran

Perjanjian Kredit (Induk)

Perjanjian Hak Tanggungan (accessoir)

UUHT

Pembebanan Hak Tanggungan

Peran PPAT

(Pasal 2 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun

1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah)

Pemberian Hak Tanggungan Pendaftaran Hak Tanggungan

(Pasal 10, 11, 12 UUHT) (Pasal 13 UUHT)

Problematika

Cara Mengatasi Masalah

Gambar 2 : Skema Kerangka Pemikiran

Page 49: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

35

Keterangan :

Skema kerangka pemikiran di atas berusaha memberikan

gambaran tentang alur pemikiran penulis mengenai hubungan antara

konsep-konsep yang menjadi objek penelitian ini, sehingga dapat

tersusun secara sistematis dan dapat menjadi pedoman bagi penulis

dalam menemukan jawaban dari rumusan masalah yang telah

ditentukan. Adapun kerangka pemikiran di atas dapat diuraikan

sebagai berikut :

Pembangunan ekonomi di Indonesia sangat ditunjang dengan

adanya kegiatan perkreditan. Para pihak dalam kegiatan perkreditan

kemudian saling mengikatkan diri dalam suatu perjanjian kredit yang

di dalamnya memuat klausul-klausul mengenai hak dan kewajiban

yang disepakati oleh para pihak. Dalam rangka melindungi hak-hak

dan kepentingan para pihak dalam perjanjian kredit, maka Pasal 51

UUPA memberikan suatu alternatif lembaga jaminan yang kuat, yaitu

Hak Tanggungan. Perjanjian Hak Tanggungan merupakan perjanjian

accessoir dari perjanjian kredit. Perjanjian Hak Tanggungan ini

kemudian diatur secara khusus dalam Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-

Benda yang Berkaitan dengan Tanah atau yang lebih dikenal dengan

UUHT.

Tata cara pembebanan Hak Tanggungan serta pendaftarannya

diatur dalam Bab IV UUHT, dimana berdasarkan Pasal 2 Peraturan

Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT merupakan

pejabat umum yang diberi wewenang untuk melaksanakannya. Dalam

proses pendaftaran Hak Tanggungan ini, dibutuhkan peran yang

optimal dari PPAT. Oleh karena itu, penulis akan menganalisis

mengenai peran PPAT serta pemasalahan-permasalahan yang dihadapi

Page 50: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

36

PPAT dalam pendaftaran Hak Tanggungan, untuk kemudian mencari

penyelesaian dari permasalahan-permasalahan tersebut.

Page 51: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

37

BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Hasil Penelitian

1. Tinjauan Lokasi Penelitian

Penelitian ini mengambil lokasi di beberapa tempat sesuai jenis

penelitian yang dilakukan dengan tujuan memperoleh keragaman

informasi yang akan memperkaya substansi dari penelitian ini. Adapun

lokasi-lokasi tersebut antara lain :

a. Kantor Notaris dan PPAT Sunarto, S.H di Kota Surakarta.

Kantor Notaris dan PPAT Sunarto, S.H beralamat di Jalan

Prof. Dr. Supomo 20 A, Tumenggungan, Banjarsari, Solo 57131 Jawa

Tengah. Telepon 0271 713683 – 0271 716086 – 0271 724923, Fax

0271 724923. Email : [email protected] /

[email protected]. Di lokasi ini penulis melakukan wawancara

dengan Bapak Sunarto, S.H.

b. Kantor Notaris dan PPAT Adang Tri Sunoko, S.H di Kabupaten

Boyolali.

Kantor Notaris dan PPAT Adang Tri Sunoko, S.H beralamat di

Jalan Pandanaran 336, Boyolali. Telepon 0276 324466 – 0276 325745

Fax 0276 325745. Email : [email protected]. Di lokasi ini penulis

melakukan wawancara dengan Bapak Adang Tri Sunoko, S.H.

c. Kantor Notaris dan PPAT Noor Saptanti, S.H, M.H di Kabupaten

Wonogiri.

Kantor Notaris dan PPAT Noor Saptanti, S.H, M.H beralamat

di Jalan Raya Ngadirojo, Kenteng Ngadirojo, Wonogiri. Telepon 0273

Page 52: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

38

323315 – 081 22981529. Di lokasi ini penulis melakukan wawancara

dengan Ibu Noor Saptanti, S.H., M.H.

d. Kantor Pertanahan Kota Surakarta.

Kantor Pertanahan Kota Surakarta beralamat di Jalan Ki Hajar

Dewantoro 29 Surakarta. Telepon 0271 656627 – 0271 656628. E-

mail [email protected]. Di lokasi ini penulis melakukan

wawancara dengan Kasubsi Penetapan Hak Tanah, yaitu Bapak Edy

Musthofa, S.H dan Kasubsi Sengketa dan Konflik Pertanahan, yaitu

Bapak Radiyanto, S.H.

e. Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri.

Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri beralamat di Jalan Dr.

Wahidin No. 1 Wonogiri, Kota, Wonogiri. Telepon 0273 321027. E-

mail [email protected]. Di lokasi ini penulis melakukan

wawancara dengan Kasubsi Peralihan Pembebanan Hak dan PPAT,

yaitu Bapak Antun M. A.Ptnh.

f. Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali.

Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali beralamat di Jalan

Anggrek No.1 Kota Boyolali. Telepon 0276 321035. E-mail kab-

[email protected]. Di lokasi ini penulis melakukan wawancara

dengan Kasubsi Pendaftaran Hak, yaitu Bapak Drs. Sugiyarto dan

Kasubsi Pengukuran Pemetaan yaitu Bapak Tri Gunawan, S.H.

Keenam lokasi di atas merupakan sampel yang dipilih berdasarkan

pertimbangan/penelitian subyektif dari penelitian (Purposive Sampling),

dimana penulis sebelumnya telah melakukan survey atau prapenelitian

terhadap keenam lokasi tersebut, dengan hasil sebagai berikut :

a. Ketiga PPAT dipilih berdasarkan kekayaan pengetahuan dan

pengalaman dalam pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan serta

kesediaan untuk diteliti.

Page 53: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

39

b. Ketiga Kantor Pertanahan tersebut dipilih sebagai lokasi penelitian

didasarkan pada keragaman karakteristik ketiga daerah tersebut,

misalnya mengenai penafsiran atau cara pandang terhadap suatu

peraturan. Selain itu, pemilihan ketiga Kantor Pertanahan tersebut juga

tujuan untuk memperoleh keseimbangan informasi mengenai prosedur

pendaftaran Hak Tanggungan serta kelengkapan data yang menunjang

penelitian ini.

Dalam suatu instansi dan perkantoran terdapat pembagian tugas

serta wewenang demi mewujudkan produktivitas instansi dan perkantoran

yang bersangkutan. Seluruh Kantor Notaris dan PPAT serta Kantor

Pertanahan yang menjadi menjadi objek dalam penelitian ini membagi

tugas dan wewenangnya dalam sebuah susunan tata kerja. Berikut ini

adalah skema/bagan susunan karyawan dan struktur organisasi dari

seluruh Kantor Notaris dan PPAT serta Kantor Pertanahan yang menjadi

menjadi objek dalam penelitian ini :

Page 54: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

40

Page 55: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

41

Page 56: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

42

Page 57: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

43

Page 58: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

44

Page 59: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

45

Page 60: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

46

Page 61: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

47

Page 62: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

48

Page 63: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

49

Keterangan :

Gambar 3 :

Struktur Karyawan Kantor Notaris dan PPAT Sunarto, S.H di Kota

Surakarta

Struktur organisasi di Kantor Notaris dan PPAT Sunarto, S.H

terdiri dari Notaris dan PPAT beserta 11 (sebelas) karyawan yang terbagi

dalam 3 (tiga) bagian, yaitu bagian Notariil, bagian Pembukuan /

Administrasi, serta bagian KePPAT-an. Adapun tugas-tugasnya adalah

sebagai berikut :

a. Notaris dan PPAT bertugas pokok melaksanakan kewenangan sesuai

dengan yang telah diamanatkan dalam Undang-Undang Nomor 30

Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, UUHT, Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) serta

PP 37/1998.

b. Bagian Notariil bertugas memeriksa dan memelihara berkas serta

mengetik akta-akta yang notariil, misalnya akta Perbankan dan BPR,

serta akta pendirian Badan Hukum atau Lembaga Hukum, maupun

akta-akta notariil lainnya.

c. Bagian Pembukuan / Administrasi bertugas menyelenggarakan buku

tamu, menjilid akta yang telah dibuat dalam 1 (satu) bulan menjadi

buku yang memuat tidak lebih dari 50 (lima puluh) akta, mencatat

jumlah Minuta Akta, bulan, dan tahun pembuatannya pada sampul

setiap buku, mencatat dalam repertorium tanggal pengiriman daftar

wasiat pada setiap akhir bulan, sekaligus mencatat pemasukan dan

pengeluaran uang kantor setiap bulannya.

d. Bagian KePPAT-an bertugas mengantar berkas-berkas ke Kantor

Pertanahan, mengurus pembayaran pajak, memeriksa dan memelihara

berkas serta mengetik SKMHT, APHT, maupun akta-akta tanah

lainnya.

Page 64: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

50

Gambar 4 :

Struktur Karyawan Kantor Notaris dan PPAT Noor Saptanti, S.H,

M.H di Kabupaten Wonogiri

Struktur organisasi di Kantor Notaris dan PPAT Noor Saptanti,

S.H, M.H terdiri dari Notaris dan PPAT beserta 7 (tujuh) karyawan yang

terbagi dalam 4 (empat) bagian, yaitu bagian Notariil, Sekretaris, bagian

KePPAT-an, dan Bendahara. Adapun tugas-tugasnya adalah sebagai

berikut :

a. Notaris dan PPAT bertugas pokok melaksanakan kewenangan sesuai

dengan yang telah diamanatkan dalam Undang-Undang Nomor 30

Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, UUHT, Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) serta

PP 37/1998.

b. Bagian Notariil bertugas memeriksa dan memelihara berkas serta

mengetik akta-akta yang notariil.

c. Sekretaris bertugas melaksanakan kegiatan pembukuan dan

administrasi kantor, selain masalah keuangan kantor.

d. Bagian KePPAT-an bertugas mengantar berkas-berkas ke Kantor

Pertanahan, mengurus pembayaran pajak, memeriksa dan memelihara

berkas serta mengetik SKMHT, APHT, maupun akta-akta tanah

lainnya.

e. Bendahara bertugas mencatat pembukuan keuangan kantor.

Gambar 5 :

Struktur Karyawan Kantor Notaris dan PPAT Adang Tri Sunoko,

S.H di Kabupaten Boyolali

Struktur organisasi di Kantor Notaris dan PPAT Adang Tri

Sunoko, S.H terdiri dari Notaris dan PPAT beserta 6 (enam) karyawan

yang terbagi dalam 4 (empat) staf, yaitu Staf Tata Usaha, Staf Urusan

Page 65: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

51

Notaris, Staf Urusan PPAT, dan Staf Urusan Lapangan. Adapun tugas-

tugasnya adalah sebagai berikut :

a. Notaris dan PPAT bertugas pokok melaksanakan kewenangan sesuai

dengan yang telah diamanatkan dalam Undang-Undang Nomor 30

Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, UUHT, Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) serta

PP 37/1998.

b. Staf Tata Usaha bertugas menyelenggarakan urusan pembukuan

dokumen dan administrasi, serta mencatat keluar masuknya uang

kantor.

c. Staf Urusan Notaris bertugas memeriksa dan memelihara berkas serta

mengetik akta-akta yang notariil.

d. Staf Urusan PPAT bertugas memeriksa dan memelihara berkas serta

mengetik SKMHT, APHT, maupun akta-akta tanah lainnya.

e. Staf Urusab Lapangan bertugas mengantar berkas-berkas ke Kantor

Pertanahan, dan mengurus pembayaran pajak.

Gambar 6, 7, dan 8 :

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali bulan Juli – Oktober 2012

Struktur organisasi Kantor Pertanahan telah diatur dalam ketentuan

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor

4 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan

Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan (PKBPN 4/2006). Dengan

adanya peraturan ini, maka skema/bagan struktur organisasi Kantor

Pertanahan di seluruh Indonesia adalah sama atau seragam.

Tugas dari setiap bagian/bidang hingga sub bagian/seksi juga telah

diatur sedemikian rupa dalam PKBPN 4/2006. Adapun tugas tersebut

adalah sebagai berikut :

Page 66: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

52

a. Tugas Bagian Tata Usaha beserta sub bagiannya diatur dalam Pasal 5,

6, 7, 8 PKBPN 4/2006. Bagian Tata Usaha bertugas memberikan

pelayanan administratif kepada semua satuan organisasi Kantor

Pertanahan, dan menyiapkan bahan evaluasi kegiatan, penyusunan

program, dan peraturan perundang-undangan.

1) Subbagian Perencanaan dan Keuangan mempunyai tugas

menyiapkan penyusunan rencana, program, dan anggaran, laporan

akuntabilitas kinerja pemerintah serta urusan keuangan dan

pelaksanaan anggaran.

2) Subbagian Umum dan Kepegawaian mempunyai tugas melakukan

urusan kepegawaian dan pengembangan sumberdaya manusia

pertanahan, serta melakukan urusan surat-menyurat, perlengkapan,

dan rumah tangga, pelayanan data dan informasi serta menyiapkan

koordinasi pelayanan pertanahan.

b. Tugas Seksi Survei, Pengukuran, dan Pemetaan beserta sub seksinya

diatur dalam Pasal 9, 10, 11, 12 PKBPN 4/2006. Seksi Survei,

Pengukuran, dan Pemetaan bertugas mengkoordinasikan dan

melaksanakan survei, pengukuran, dan pemetaan bidang tanah, ruang,

dan perairan; perapatan kerangka dasar, pengukuran batas

kawasan/wilayah, pemetaan tematik, dan survei potensi tanah,

pembinaan surveyor berlisensi.

1) Sub Seksi Pengukuran dan Pemetaan Dasar mempunyai tugas

melakukan perapatan kerangka dasar, dan pengukuran batas

kawasan/wilayah serta pemeliharaan, pengelolaan, dan

pengembangan peralatan teknis, dan teknologi komputerisasi;

disamping itu juga bertugas melakukan pengukuran, perpetaan,

pembukuan bidang tanah, ruang, dan perairan serta bimbingan

teknis, dan surveyor berlisensi.

Page 67: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

53

2) Sub Seksi Pemetaan Tematik dan Potensi Tanah mempunyai tugas

melakukan survei, pemetaan, pemeliharaan, dan pengembangan

pemetaan tematik dalam data tekstual, dan spasial, serta

melakukan pemeliharaan dan pengembangan survei potensi tanah

dalam data tekstual dan spasial serta pembinaan teknis pejabat

penilai tanah.

c. Tugas Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Pemetaan beserta sub

seksinya diatur dalam Pasal 13, 14, 15, 16 PKBPN 4/2006. Seksi Hak

Tanah dan Pendaftaran Tanah Pemetaan bertugas mengkoordinasikan,

dan melaksanakan penyusunan program, pemberian perijinan,

pengaturan tanah pemerintah, pembinaan, pengaturan, dan penetapan

hak tanah, pembinaan pendaftaran hak atas tanah, dan komputerisasi

pelayanan.

1) Sub Seksi Penetapan Hak Tanah Perorangan mempunyai tugas

melakukan penelitian, telaahan, pengolahan urusan permohonan

hak milik, hak guna bangunan dan hak pakai bagi perorangan, dan

tanah wakaf, penyiapan bahan perijinan, dan rekomendasi serta

pembinaannya.

2) Sub Seksi Penetapan Hak Tanah Badan Hukum mempunyai tugas

melakukan penelitian, telaahan, pengolahan urusan permohonan

hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah

badan hukum, penyiapan bahan perijinan dan rekomendasi serta

pembinaannya.

3) Sub Seksi Pengaturan Tanah Pemerintah mempunyai tugas

melakukan penelitian, telaahan, pengolahan urusan permohonan

hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan hak

pengelolaan atas tanah, tanah pemerintah, dan badan hukum

pemerintah, penyiapan bahan perijinan, rekomendasi, dan

Page 68: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

54

pembinaannya, serta mengadministrasikan atas tanah yang

dikuasai dan/atau milik negara dan daerah.

4) Sub Seksi Pendaftaran Hak mempunyai tugas menyiapkan

pembinaan pendaftaran hak, penegasan, dan pengakuan hak atas

tanah bekas hak Indonesia.

5) Sub Seksi Peralihan, Pembebanan Hak, dan Pejabat Pembuat Akta

Tanah mempunyai tugas menyiapkan peralihan, pembebanan hak

atas tanah, pembebanan hak tanggungan, dan pembinaan Pejabat

Pembuat Akta Tanah serta melakukan komputerisasi pelayanan

pertanahan.

d. Tugas Seksi Pengaturan dan Penataan Pertanahan beserta sub seksinya

diatur dalam Pasal 17, 18, 19, 20 PKBPN 4/2006. Seksi Pengaturan

dan Penataan Pertanahan bertugas mengkoordinasikan dan

melaksanakan urusan penatagunaan tanah, penataan pertanahan

wilayah pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan, dan kawasan tertentu

lainnya, landreform, dan konsolidasi tanah.

1) Sub Seksi Penatagunaan Tanah dan Kawasan Tertentu mempunyai

tugas menyiapkan bahan penyusunan rencana dan program

persediaan, peruntukan dan penatagunaan tanah, pengaturan dan

penetapan penggunaan dan pemanfaatan tanah; neraca

penatagunaan tanah dan ketersediaan tanah; bimbingan dan

penerbitan pertimbangan teknis penatagunaan tanah, ijin

perubahan penggunaan dan pemanfaatan tanah; inventarisasi data,

mengelola basis data dan sistem informasi geografi; serta

menyiapkan zonasi dan penataan pemanfaatan zonasi serta

penetapan pembatasan penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan

pemanfaatan tanah di wilayah pesisir, pulau kecil, perbatasan, dan

kawasan tertentu sesuai daya dukung lingkungan.

Page 69: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

55

2) Sub Seksi Landreform dan Konsolidasi Tanah mempunyai tugas

mengusulkan penetapan tanah obyek landreform, penegasan tanah

Negara menjadi obyek landreform, pengeluaran tanah menjadi

obyek landreform; mengkoordinasikan penguasaan tanah-tanah

obyek landreform; memberi ijin peralihan tanah pertanian, dan ijin

redistribusi tanah dengan luasan tertentu; melakukan pengeluaran

tanah dari obyek landreform hasil penertiban surat keputusan

redistribusi; monitoring, evaluasi, dan bimbingan redistribusi

tanah, ganti kerugian, pemanfaatan tanah bersama dan penertiban

administrasi landreform; serta menyiapkan koordinasi dan

pengendalian penyediaan tanah melalui konsolidasi tanah,

pengelolaan sumbangan tanah untuk pembangunan, penataan tanah

bersama untuk peremajaan permukiman kumuh, daerah bencana

dan daerah bekas konflik serta permukiman kembali, penegasan

obyek, pengembangan teknik dan metode; promosi dan sosialisasi;

pengorganisasian dan pembimbingan masyarakat; kerja sama dan

fasilitasi; pengelolaan basis data dan informasi; monitoring dan

evaluasi konsolidasi tanah.

e. Tugas Seksi Pengendalian Pertanahan dan Pemberdayaan beserta sub

seksinya diatur dalam Pasal 21, 22, 23, 24 PKBPN 4/2006. Seksi

Pengendalian Pertanahan dan Pemberdayaan bertugas

mengkoordinasikan dan melaksanakan penyusunan program

pengendalian pertanahan, pengelolaan tanah negara, tanah terlantardan

tanah kritis serta pemberdayaan masyarakat.

1) Sub Seksi Pengendalian Pertanahan mempunyai tugas mengelola

basis data, evaluasi hasil inventarisasi, dan atau identifikasi serta

penyusunan saran tindak, dan langkah-langkah penanganan, serta

penyiapan usulan penertiban, dan pendayagunaan dalam rangka

penegakan hak, dan kewajiban pemegang hak atas tanah,

Page 70: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

56

pengendalian penerapan kebijakan dan program pertanahan;

pengelolaan tanah negara, serta penanganan tanah terlantardan

kritis.

2) Sub Seksi Pemberdayaan Masyarakat mempunyai tugas

melakukan inventarisasi potensi, asistensi, fasilitasi dalam rangka

penguatan penguasaan, dan melaksanakan pembinaan partisipasi

masyarakat, lembaga masyarakat, mitra kerja teknis dalam

pengelolaan pertanahan, serta melakukan kerjasama pemberdayaan

dengan pemerintah dan non pemerintah serta menyiapkan bahan

pembinaan dan pelaksanaan kerjasama pemberdayaan.

f. Tugas Seksi Sengketa, Konflik dan Perkara Pertanahan beserta sub

seksinya diatur dalam Pasal 25, 26, 27, 28 PKBPN 4/2006. Seksi

Sengketa, Konflik dan Perkara Pertanahan bertugas

mengkoordinasikan dan melaksanakan pembinaan teknis penanganan

sengketa, konflik, dan perkara pertanahan.

1) Sub Seksi Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik

Pertanahan mempunyai tugas menyiapkan bahan pengkajian dan

penanganan sengketa dan konflik, pembatalan, dan penghentian,

usulan rekomendasi pembatalan dan penghentian hubungan hukum

antara orang dan/atau badan hukum dengan tanah; pelaksanaan

alternatif penyelesaian sengketa melalui mediasi, fasilitasi,

koordinasi dan pembinaan teknis.

2) Sub Seksi Pengkajian dan Penanganan Perkara Pertanahan

mempunyai tugas menyiapkan bahan pengkajian, dan penyelesaian

perkara, pembatalan, dan penghentian, usulan rekomendasi

pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang

dan/atau badan hukum dengan tanah sebagai pelaksanaan putusan

lembaga peradilan serta koordinasi dan bimbingan teknis.

Page 71: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

57

Gambar 6, 7, dan 8 :

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali bulan November – Desember 2012

Pada bulan November 2012 terjadi pergantian beberapa pejabat

dalam organisasi di Kantor Pertanahan Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali. Pergantian ini disebabkan karena

adanya mutasi maupun pejabat yang telah pensiun.

2. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam proses

pendaftaran Hak Tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-

Benda yang Berkaitan dengan Tanah

PPAT memegang peranan yang penting tidak hanya pada saat

proses pendaftaran Hak Tanggungan, melainkan sejak dimulainya proses

pemberian Hak Tanggungan. Oleh karena itu, berbicara mengenai peran

PPAT dalam pendaftaran Hak Tanggungan tidak dapat dilepaskan dari

proses pemberiannya. Berikut ini merupakan garis besar rangkaian peran

PPAT sejak pemberian Hak Tanggungan hingga pendaftarannya di Kantor

Pertanahan :

a. Peran PPAT dalam Proses Pemberian Hak Tanggungan

Tata cara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap

pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT yang berwenang dan

dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak

Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat (Teja Buwana, 2009 : 2).

APHT inilah yang nantinya menjadi salah satu syarat yang penting

pada saat pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. Oleh

karena itu, PPAT sebagai satu-satunya pejabat yang berwenang dalam

pembuatan APHT harus melaksanakan tugasnya sesuai dengan

Page 72: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

58

peraturan yang berlaku. Berikut ini adalah peran PPAT dalam proses

pemberian Hak Tanggungan :

1) Sebelum membuat APHT, PPAT terlebih dahulu

mengumpulkan data fisik dan data yuridis.

Data fisik adalah data mengenai letak, luas dan batas tanah

objek Hak Tanggungan, sedangkan data yuridis adalah data

mengenai identitas subjek Hak Tanggungan dan status tanah yang

didaftarkan. Dari hasil pengecekan ini diperoleh dasar bagi PPAT

untuk menerima atau menolak permohonan pembuatan APHT

yang diajukan kepadanya.

2) PPAT wajib melakukan pengecekan di Kantor Pertanahan

setempat mengenai sertipikat hak atas tanah dari tanah yang

menjadi objek Hak Tanggungan.

Pengecekan ini dilakukan untuk mengetahui keaslian

sertipikat hak atas tanah dari tanah yang menjadi objek Hak

Tanggungan. Hal-hal yang perlu di cek dalam sertipikat meliputi

jenis hak atas tanah, nomor sertipikat,tanggal pembuatan surat

ukur, luas, Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), letak atau

kedudukan dari tanah yang menjadi objek hak Tanggungan. Hasil

dari pengecekan ini juga merupakan dasar bagi PPAT untuk

menerima atau menolak permohonan pembuatan APHT yang

diajukan kepadanya.

3) PPAT membuat APHT.

Pembuatan APHT dilaksanakan di hadapan PPAT dan

wajib dihadiri oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan serta

saksi-saksi. Pemberi Hak Tanggungan adalah debitur atau

kuasanya (apabila dikuasakan), sedangkan pemegang Hak

Tanggungan adalah kreditur (bank atau lembaga keuangan lainnya)

yang pada umumnya diwakili oleh Kepala Cabang atau legal

Page 73: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

59

officer atau karyawan bagian pemasaran (marketing) kreditnya.

Substansi APHT harus sesuai dengan ketentuan Pasal 11 UUHT

serta sesuai dengan pedoman pengisian APHT yang dikeluarkan

oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.

4) Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan

Apabila pemberi Hak Tanggungan tidak menghadiri proses

pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT, maka

kehadirannya dapat diwakilkan kepada pihak lain. Dalam hal

pemberian Hak Tanggungan serta penandatangan APHT dapat

dikuasakan dengan sebuah akta otentik yang disebut Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Adapun pedoman

pengisian formulir APHT dan SKMHT telah terlampir.

b. Peran PPAT dalam Proses Pendaftaran Hak Tanggungan

Setelah berlangsungnya tahap pembebanan Hak Tanggungan

yang dibuktikan dengan APHT, kemudian dilanjutkan dengan tahap

pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat. PPAT

sebagai pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat APHT

dan atau SKMHT serta mendaftarkannya, wajib melaksanakan

tugasnya dengan memperhatikan persyaratan-persyaratan sebagai

berikut :

Tabel 1 :

Peraturan Kepala BPN RI No. 1 Tahun 2010

Tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan

Dasar Hukum Persyaratan Biaya Waktu Keterangan

1. UU No. 5/1960

2. UU No. 4/1996

3. PP No. 24/1997

4. PMNA/KBPN

1.Formulir

permohonan yang

sudah diisi

ditandatangani

Sesuai

ketentuan

peraturan

pemerintah

Hari

ketujuh

Formulir

permohonan

memuat :

1. Identitas diri.

Page 74: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

60

No. 3/1997

5. SE KBPN No.

600-1900

tanggal 31 Juli

2003

pemohon atau

kuasanya di atas

materai cukup.

2.Surat kuasa apabila

dikuasakan.

3. Fotocopy identitas

pemohon (KTP, KK)

dan kuasa apabila

dikuasakan, yang

telah dicocokkan

dengan aslinya oleh

petugas

4. Fotocopy Akta

Pendirian dan

Pengesahan Badan

Hukum yang telah

dicocokkan aslinya

oleh petugas.

5. Sertipikat asli.

6. Akta Pemberian Hak

Tanggungan (APHT).

7. Salinan APHT yang

sudah diparaf oleh

PPAT yang

bersangkutan untuk

disahkan sebagai

salinan oleh Kepala

kantor untuk

tengtang

jenis dan

tariff atas

jenis

penerimaan

Negara

bukan

pajak yang

berlaku

pada BPN

RI

2. Luas, letak, dan

penggunaan

tanah yang

dimohon.

3. Pernyataan

tanah tidak

sengketa.

4. Pernyataan

tanah dikuasai

secara fisik.

Page 75: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

61

pembuatan Sertipikat

HT.

8. Fotocopy KTP

pemberi HT (debitur)

atau Akta Pendirian

Badan Hukum

penerima HT

(kreditur) dan/atau

kuasanya yang telah

dicocokkan oleh

petugas loket.

9. Surat Kuasa

Membebankan Hak

Tanggungan

(SKMHT) apabila

pemberian HT

melalui kuasa.

Sumber : Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri

Setelah PPAT menyerahkan APHT dan warkah-warkah yang

dipersyaratkan diatas, maka Kantor Pertanahan setempat akan

memprosesnya. Berikut ini merupakan uraian kegiatan pendaftaran

Hak Tanggungan yang dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan setempat

:

Page 76: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

62

Tabel 2 :

Uraian Kegiatan Pendaftaran Hak Tanggungan

SOPP-3.29-KPM

No. Uraian Kegiatan Waktu Keterangan

1 2 3 4

1 Petugas Loket II

-Menerima dan mengkoreksi/meneliti

kelengkapan fisik dokumen.

-Membuat dan memberikan STTD

kepada pemohon.

-Membuat SPS.

-Menyerahkan dokumen kepada

Petugas Loket III.

1 Pemohon menyerahkan

STTD Loket II sebagai

penerima, berkas dapat

diperbanyak sesuai

kebutuhan masing-masing.

Asli SPS diberikan kepada

pemohon. Pemohon,

dengan membawa asli SPS

dan STTD, melakukan

pembayaran ke Petugas

Loket III.

2 Petugas Loket III

-Menerima biaya dari pemohon sesuai

SPS.

-Melakukan pencatatan pada DI 305.

-Melakukan kuitansi (DI 306).

-Mencantumkan nomor dan tanggal DI

305 pada STTD.

-Menyerahkan dokumen kepada

Petugas Loket II.

1 Asli DI 306 diserahkan

kepada pemohon

3 Petugas Loket II

-Melakukan pencatatan pada DI 301.

Page 77: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

63

-Mencantumkan nomr dan tanggal DI

301 pada STTD dan menyerahkan

kembali kepada pemohon.

-Menyerahkan dokuman kepada

Petugas Pelaksana PPH dan PPAT.

4 Petugas PPH dan PPAT

-Mempelajari dokumen.

-Meminjam Buku Tanah kepada

Petugas Arsip.

5 Petugas Arsip

-Menyiapkan Buku Tanah.

-Mencatat peminjaman Buku Tanah.

2

6 Petugas PPH dan PPAT

-Membuat catatan HT pada BT dan

sertipikat.

-Memberikan /mencatat nomor HT

pada DI 312C, BH HT dan sertipikat

HT.

-Menyerahkan dokumen kepada

Kasubsi PPH dan PPAT.

7 Kasubsi PPH dan PPAT

-Koreksi dan validasi dokumen : Jika

tidak benar diserahkan kembali kepada

petugas pelaksana PPH dan PPAT.

-Memberi paraf catatan HT pada BT-

Sertipikat.

-Meneruskan dokumen kepada Kasi

HT dan PT.

Page 78: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

64

8 Kasi HT dan PT

-Koreksi dan validasi dokumen : Jika

tidak benar diserahkan kembali kepada

petugas pelaksana PPH dan PPAT.

-Memberi paraf catatan HT pada BT-

Sertipikat.

-Meneruskan dokumen kepada Kepala

Kantor.

2

9 Kepala Kantor

-Koreksi dan validasi dokumen : Jika

tidak benar diserahkan kembali kepada

Petugas Pelaksana PPH dan PPAT.

-Memberi paraf catatan HT pada BT –

Sertipikat.

-Meneruskan dokumen kepada Petugas

Pelaksana PPH dan PPAT.

10 Petugas Pelaksana PPH dan PPAT

-Mencatat peralihan hak pada DI 208.

-Mencantumkan nomor dan tanggal DI

208 pada Buku Tanah dan Sertipikat.

-Mencatat peralihan pada DI 307.

-Menyerahkan dokumen dan

mengembalikan BT kepada Petugas

Arsip.

-Menyerahkan Sertipikat kepada

Petugas Loket IV.

Page 79: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

65

Sumber : Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri

3. Problematika implementatif yang dihadapi Pejabat Pembuat Akta

Tanah dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kota Surakarta,

Kabupaten Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali

Berdasarkan hasil wawancara dengan ketiga Pejabat Pembuat Akta

Tanah yang telah ditentukan, maka diperoleh keterangan mengenai

problematika-problematika implementatif yang dihadapi oleh Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pendaftaran Hak Tanggungan.

Adapun keterangan tersebut adalah sebagai berikut :

11 Petugas Arsip-Warkah

-Mencatat pengembalian BT.

-Melakukan pengarsipan dokumen.

12 Petugas Loket IV

-Membuat bukti penyerahan produk

(DI 301 A).

-Memberikan nomor dan tanggal pada

DI 301 A.

-Menyerahkan sertipikat kepada

Pemohon.

2

13 Petugas Pelaksana PPH dan PPAT

-Memperbaiki catatan HT pada BT dan

sertipikat.

-Menyerahkan dokumen kepada

Kasubsi PPH dan PPAT.

Page 80: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

66

Tabel 3 :

Problematika implementatif pendaftaran Hak Tanggungan

oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali

Sumber : Hasil wawancara dengan Bapak Sunarto, S.H (PPAT Kota

Surakarta), Ibu Noor Saptanti, S.H, M.H (PPAT Kabupaten

Wonogiri), dan Bapak Adang Tri Sunoko, S.H (PPAT di

Kabupaten Boyolali) pada bulan Juli-Desember 2012.

Penjelasan :

Tabel diatas menunjukkan problematika implementatif pendaftaran

Hak Tanggungan oleh PPAT di Kota Surakarta, Kabupaten Wonogiri, dan

Kabupaten Boyolali. Untuk lebih memperjelas keterangan dalam tabel

tersebut, maka perlu adanya suatu uraian sebagai berikut :

a. Problematika Implementatif Pendaftaran Hak Tanggungan oleh

PPAT di Kota Surakarta

1) Kelengkapan berkas pendukung

Berdasarkan wawancara dengan Bapak Sunarto, S.H pada

hari Jumat tanggal 27 Juli 2012, problematika ini terkadang dipicu

oleh fotocopy Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemberi dan atau

PROBLEMATIKA PPAT

SURAKARTA WONO

GIRI

BOYO

LALI

Kelengkapan berkas pendukung √ √ √

Kebijakan mengenai standar usia

kedewasaan para pihak dalam

pembebanan HT

√ √ √

Kebijakan mengenai jangka waktu

masa berlakunya SKMHT

_ √ √

Page 81: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

67

pemegang Hak Tanggungan yang tidak jelas terbaca oleh petugas

Kantor Pertanahan, sehingga berkas pendaftaran dikembalikan

oleh petugas Kantor Pertanahan untuk dilengkapi dan kemudian

diserahkan kembali ke Kantor Pertanahan untuk didaftarkan.

Selain ketidaklengkapan berkas, terkadang juga terjadi

keterlambatan pengiriman berkas yang disebabkan karena berkas-

berkas tersebut masih berada di tangan kreditur (dalam hal ini

Bank atau Lembaga Keuangan lainnya).

Dalam wawancara pada hari Jumat tanggal 3 Agustus

2012, Bapak Sunarto, S.H merekomendasikan kepada pemberi dan

pemegang Hak Tanggungan mengusahakan agar memberikan

fotocopy KTP yang lebih jelas agar proses pendaftaran lebih

lancar. Di samping itu, pihak kreditur harus sesegera mungkin

menyerahkan berkas-berkas pemberian Hak Tanggungan kepada

PPAT untuk segera didaftarkan.

2) Kebijakan mengenai standar usia kedewasaan para pihak

dalam pembebanan Hak Tanggungan

Dalam wawancara pada hari Jumat tanggal 3 Agustus

2012, Bapak Sunarto, S.H mengemukakan bahwa terdapat suatu

ketidakseragaman kebijakan yang terjadi di beberapa daerah.

Kantor Pertanahan Kota Surakarta menerapkan usia 21 tahun

sebagai standar usia kedewasaan para pihak dalam pembebanan

Hak Tanggungan, sedangkan di Kabupaten Sukoharjo menerapkan

usia 18 tahun. Ketidakseragaman ini pada akhirnya akan

memunculkan suatu problematika pada saat pendaftaran Hak

Tanggungan apabila tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan

berada di Kota Surakarta.

Berdasarkan wawancara dengan Bapak Radiyanto, S.H

(Kasubsi Sengketa dan Konflik Pertanahan di Kantor Pertanahan

Page 82: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

68

Kota Surakarta) pada hari Senin tanggal 6 Agustus 2012, Kantor

Pertanahan Surakarta menerapkan suatu kebijakan mengenai

standar usia kedewasaan para pihak dalam pembebanan Hak

Tanggungan, yaitu pada usia 21 tahun atau telah menikah. Hal ini

sesuai dengan ketentuan dalam Kitab Undang-Undang

HukumPerdata / Burgelijk Wetboek (BW).

Kebijakan ini diambil dengan mempertimbangkan bahwa

tanah merupakan benda tidak bergerak yang pengaturannya

termasuk dalam ketentuan Buku II BW yaitu Tentang Kebendaan,

karena hukum tanah adalah hukum perdata yang

diadministrasikan. Walaupun ketentuan Buku II BW telah dicabut,

namun ketentuan mengenai standar usia dalam Pasal 330 masih

tetap berlaku. Dalam hal pemberi Hak Tanggungan belum dewasa

menurut peraturan ini, maka wajib melampirkan Penetapan

Pengadilan.

Dalam wawancara hari Jumat tanggal 10 Agustus 2012,

Bapak Sunarto, S.H merekomendasikan agar Kantor Pertanahan

Kota Surakarta mengusahakan adanya keseragaman terhadap

kebijakan ini dengan menerapkan usia 18 tahun sebagai standar

kedewasaan para pihak dalam pembebanan Hak Tanggungan. Hal

ini diperlukan mengingat kebutuhan masyarakat terhadap suatu

kredit dengan jaminan pembebanan Hak Tanggungan, serta

perkembangan peraturan yang ada saat ini.

b. Problematika Implementatif Pendaftaran Hak Tanggungan oleh

PPAT di Kabupaten Wonogiri

1) Kelengkapan berkas pendukung

Masalah kelengkapan berkas ini adalah problematika

umum yang wajar dialami oleh PPAT, termasuk PPAT di

Kabupaten Wonogiri. Menurut keterangan yang diperoleh dari Ibu

Page 83: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

69

Noor Saptanti, S.H, M.H (PPAT di Kabupaten Wonogiri) pada

hari Sabtu tanggal 7 Juli 2012, selain karena KTP yang tidak jelas

terbaca, ketidaklengkapan berkas juga disebabkan oleh masa

berlaku KTP Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan yang

ternyata telah berakhir pada saat pendaftaran Hak Tanggungan di

Kantor Pertanahan. Oleh karena itu, PPAT wajib meminta

fotocopy KTP Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan yang telah

diperpanjang masa berlakunya. Sehingga pada saat pendaftaran

kembali Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan, KTP tersebut

masih berlaku.

Terhadap problematika ini, Ibu Noor Saptanti, S.H, M.H

merekomendasikan kepada pemberi dan pemegang Hak

Tanggungan untuk menyerahkan KTP yang masih berlaku paling

tidak 8 (delapan) hari terhitung pada saat pembuatan APHT. Hal

ini dimaksudkan agar KTP tersebut masih berlaku pada saat

pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan (Hasil

wawancara hari Kamis, 12 Juli 2012).

2) Kebijakan mengenai standar usia kedewasaan para pihak

dalam pembebanan Hak Tanggungan

Ketidakseragaman kebijakan ini juga terjadi di Kantor

Pertanahan Kabupaten Wonogiri. Berdasarkan wawancara dengan

Bapak Antun Murdito, A. Ptnh pada hari Senin tanggal 16 Juli

2012, Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri menerapkan usia 21

tahun sebagai standar usia kedewasaan para pihak dalam

pembebanan Hak Tanggungan. Kebijakan ini juga didasarkan pada

ketentuan BW.

Terhadap problematika ini, Ibu Noor Saptanti, S.H, M.H

merekomendasikan agar Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri

mengusahakan adanya keseragaman terhadap kebijakan ini dengan

Page 84: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

70

menerapkan usia 18 tahun sebagai standar kedewasaan para pihak

dalam pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini diperlukan untuk

menyesuaikan perkembangan peraturan yang ada (Hasil

wawancara hari Kamis, 12 Juli 2012).

3) Kebijakan mengenai jangka waktu masa berlakunya SKMHT

Menurut Ibu Noor Saptanti, S.H, M.H problematika ini

disebabkan oleh adanya penafsiran yang berbeda oleh Kantor

Pertanahan Kabupaten Wonogiri terhadap ketentuan Peraturan

Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1996

tentang Penetapan Batas Waktu Penanggungan Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan Untuk menjamin Pelunasan

Kredit-Kredit Tertentu (PMNA/KBPN 4/1996). Dalam ketentuan

PMNA/KBPN 4/1996 ini, jangka waktu masa berlakunya SKMHT

didasarkan pada plafon kredit (Hasil wawancara hari Kamis, 12

Juli 2012).

Berdasarkan wawancara dengan Bapak Antun Murdito, A.

Ptnh pada hari Senin tanggal 16 Juli 2012, Kantor Pertanahan

Kabupaten Wonogiri mendasarkan jangka waktu masa berlakunya

SKMHT pada nilai Hak Tanggungan. Kebijakan ini diambil

karena pihak kreditur (Bank atau Lembaga Keuangan lainnya)

jarang mencantumkan plafon kredit pada SKMHT nya.

Pada akhirnya kebijakan ini akan menimbulkan

problematika terhadap validitas APHT yang akan dibuat dan

didaftarkan di Kantor Pertanahan. Dalam wawancara pada hari

Sabtu tanggal 14 Juli 2012, Ibu Noor Saptanti, S.H, M.H

memberikan suatu solusi terhadap problematika ini, yaitu dengan

mencoret nilai Hak Tanggungan dalam SKMHT tersebut dan

mengubahnya dengan nilai nominal Hak Tanggungan dibawah Rp

50.000.000,- (Lima Puluh Juta Rupiah) dengan persetujuan para

Page 85: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

71

pihak. Selain itu dapat juga dilakukan pemberian kuasa lagi

melalui SKMHT yang baru.

c. Problematika Implementatif Pendaftaran Hak Tanggungan oleh

PPAT di Kabupaten Boyolali

1) Kelengkapan berkas pendukung

Menurut keterangan yang diperoleh dari wawancara

dengan Bapak Adang Tri Sunoko, S.H pada hari Rabu tanggal 8

Agustus 2012, problematika ini disebabkan karena berkas-berkas

pendaftaran Hak Tanggungan masih berada di tangan kreditur

(Bank atau Lembaga Keuangan lainnya). Oleh karena itu,

terkadang terjadi ketidaklengkapan maupun keterlambatan

pengiriman berkas. Terhadap problematika ini, Bapak Adang Tri

Sunoko, S.H juga merekomendasikan agar pihak kreditur (Bank

atau Lembaga Keuangan lainnya) segera menyerahkan berkas-

berkas tersebut kepada PPAT agar proses pendaftaran berjalan

dengan lancar.

2) Kebijakan mengenai standar usia kedewasaan para pihak

dalam pembebanan Hak Tanggungan

Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Drs. Sugiyarto

pada hari Senin 20 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kabupaten

Boyolali juga menerapkan usia 21 tahun sebagai standar usia

kedewasaan para pihak dalam pembebanan Hak Tanggungan.

Kebijakan ini didasarkan pada ketentuan BW.

Menurut Bapak Adang Tri Sunoko, S.H dalam wawancara

hari Rabu tanggal 22 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kabupaten

Boyolali juga perlu mengupayakan penyesuaian terhadap

peraturan-peraturan yang saat ini telah berlaku.

Page 86: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

72

3) Kebijakan mengenai jangka waktu masa berlakunya SKMHT

Menurut keterangan yang diperoleh dari wawancara

dengan Bapak Drs. Sugiyarto pada hari Senin tanggal 20 Agustus

2012, Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali juga mendasarkan

jangka waktu masa berlakunya SKMHT pada nilai Hak

Tanggungan. Hal ini sangat berpengaruh terhadap validitas APHT

yang akan dibuat dan didaftarkan. Menurut Bapak Adang Tri

Sunoko, S.H apabila SKMHT ternyata telah dinyatakan berakhir

masa berlakunya dan APHT menjadi tidak valid menurut

kebijakan Kantor Pertanahan Boyolali ini, maka solusinya adalah

SKMHT harus dibuat kembali (hasil wawancara 22 Agustus

2012).

Tabel : 4

Prosentase pemicu terjadinya problematika implementatif pendaftaran Hak

Tanggungan di Kota Surakarta, Kabupaten Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali

Kantor Pertanahan

Surakarta Wonogiri Boyolali

Berkas yang tidak lengkap saat di loket ± 12 % ± 4 % ± 10 %

Usia Pemberi HT dibawah 21 tahun ± 0,7 % ± 0,5 % ± 1 %

SKMHT yang tidak mencantumkan plafond - ± 75 % ± 70 %

Sumber : Hasil wawancara dengan narasumber di Kantor Pertanahan Kota Surakarta,

Kabupaten Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali Desember 2012.

Page 87: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

73

B. Pembahasan

1. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam proses

pendaftaran Hak Tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-

Benda yang Berkaitan dengan Tanah

Dalam Pasal 1 angka 4 UUHT disebutkan bahwa PPAT

merupakan pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta

pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta

pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan

perundang-undangan yang berlaku. Pasal ini hanya menyatakan

kewenangan PPAT sebagai pembuat akta tanah, khususnya APHT, namun

dalam Pasal 13 ayat (2) disebutkan bahwa selain membuat APHT, PPAT

juga wajib mengirimkan APHT beserta warkah lainnya ke Kantor

Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah

penandatanganan APHT untuk keperluan pendaftaran Hak Tanggungan.

Oleh karena itu, membahas peran PPAT dalam proses pendaftaran Hak

Tanggungan tidak dapat dilepaskan dari proses pemberian Hak

Tanggungan.

a. Peran PPAT dalam proses pemberian Hak Tanggungan

Proses pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 10

UUHT, dimana pemberian Hak Tanggungan didahului dengan

perjanjian kredit yang didalamnya terdapat klausula pemberian Hak

Tanggungan sebagai jaminan pelunasan sejumlah hutang tertentu.

Berdasarkan wawancara dengan ketiga PPAT yang menjadi

narasumber dalam penelitian ini, diperoleh keterangan mengenai

uraian terhadap peran PPAT dalam proses pemberian Hak

Tanggungan, yaitu :

Page 88: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

74

1) Sebelum membuat APHT, PPAT terlebih dahulu

mengumpulkan data fisik dan data yuridis

Data fisik dapat diperoleh melalui keterangan yang termuat

dalam Sertipikat Hak atas Tanah dari tanah yang menjadi objek

Hak Tanggungan. Dalam sertipikat itu terdapat keterangan

mengenai luas tanah, serta letaknya, yang meliputi propinsi,

kabupaten/kota, kecamatan, desa/kelurahan, dan nama jalan. Selain

itu juga terdapat keterangan mengenai batas-batas tanah tersebut,

misalnya berupa jalan raya, bangunan, tanaman, rel kereta api,

sungai atau batas tanah lainnya. Selain letak, luas, dan batas tanah,

perlu juga diketahui mengenai bangunan atau tanaman yang ada di

atas tanah tersebut, karena menurut Pasal 4 UUHT Hak

Tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut maupun

tidak berikut benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan

tanah tersebut.

Data yuridis juga dapat ditemukan dalam Sertipikat Hak

atas Tanah. Dalam sertipikat tersebut juga tercantum nama

pemegang hak atas tanah. Menurut Pasal 8 ayat (1) UUHT,

pemberi Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang

mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

terhadap obyek Hak Tanggungan. Orang atau badan hukum

tersebut adalah yang namanya tercantum dalam Sertipikat Hak atas

Tanah sebagai pemilik hak atas tanah. Oleh karena itu, sebelum

membuat APHT, PPAT perlu memastikan bahwa penghadap yang

bertindak sebagai pemberi Hak Tanggungan adalah benar-benar

merupakan pemilik hak atas tanah dari obyek Hak Tanggungan.

Hal ini dapat dilihat dari kecocokan identitas yang diberikan

dengan nama yang tercantum dalam sertipikat.

Page 89: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

75

Pemberi Hak Tanggungan dapat merupakan Warga Negara

Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA). Identitas

WNI berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP), sedangkan identitas

WNA berupa paspor. Namun perlu diketahui bahwa tidak semua

WNA dapat membebankan Hak Tanggungan. Berdasarkan Pasal 1

Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan

Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing

(PMNA/KBPN 7/1996), hanya orang asing yang memiliki dan

memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan

melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tinggal atau hunian

di Indonesia yang dapat memiliki hunian dalam bentuk rumah

dengan hak atas tanah tertentu atau satuan rumah susun di atas Hak

Pakai atas tanah Negara.

Di antara semua objek Hak Tanggungan, hanya Hak Pakai

atas tanah Negara saja yang menurut UUPA dapat dimiliki oleh

WNA (Pasal 42). Oleh karena itu diperlukan kejelian dari PPAT

dalam melakukan pengumpulan data fisik dan yuridis ini karena

hasil dari proses ini akan menjadi dasar pertimbangan untuk

menerima atau menolak pembuatan APHT. Apabila terdapat

kejanggalan data maupun ketidaksesuaian data dengan peraturan

yang berlaku, maka PPAT harus menolak permohonan pembuatan

APHT yang diajukan kepadanya.

2) PPAT wajib melakukan pengecekan di Kantor Pertanahan

setempat mengenai Sertipikat Hak atas tanah dari tanah yang

menjadi objek Hak Tanggungan

Sertipikat Hak atas Tanah tersebut harus dicocokkan

dengan data-data yang ada di Kantor Pertanahan. Data-data

tersebut adalah data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam

Page 90: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

76

buku tanah dan surat ukur. Apabila sertipikat tersebut telah sesuai

dengan data-data yang ada di Kantor Pertanahan maka pada

halaman perubahan sertipikat tersebut akan dibubuhi cap yang

bertuliskan “PPAT ….. (diisi nama PPAT) telah minta pengecekan

sertipikat” oleh pejabat di Kantor Pertanahan kemudian diberi

tanggal pengecekan dan paraf. Tanggal pengecekan harus sama

dengan tanggal permohonan pengecekan. Artinya, permohonan,

pengerjaan serta pengembalian sertipikat harus dilakukan dalam

satu hari sesuai dengan ketentuan Pasal 97 ayat (7) PMNA/KBPN

3/1997.

Apabila terdapat ketidakcocokan atau sertipikat tersebut

tidak dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan yang bersangkutan,

maka pada semua halaman sertipikat tersebut diberi cap yang

bertuliskan “sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor

Pertanahan….. (diisi nama kota atau kabupaten tempat Kantor

Pertanahan tersebut)”. Dalam hal terjadi ketidakcocokan data fisik

dan data yuridis atau sertipikat tersebut terbukti palsu, maka PPAT

wajib menolak pembuatan APHT.

3) PPAT yang daerah kerjanya meliputi lokasi keberadaan tanah

yang menjadi objek perjanjian Hak Tanggungan tersebut

membuat APHT.

Dalam pembuatan APHT ini, PPAT wajib memperhatikan

ketentuan yang termuat dalam Pasal 11 ayat (1) UUHT, dimana

telah disebutkan bahwa APHT wajib memuat :

a) nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;

b) domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, apabila di

antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya

harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia,

dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor

Page 91: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

77

PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan

dianggap sebagai domisili yang dipilih;

c) utang yang dijamin harus dicantumkan dengan jelas

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1);

d) nilai tanggungan;

e) uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.

Pada Pasal 11 ayat (2) Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat

memuat janji-janji, antara lain:

a) janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan

untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau

menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau

menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan

tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

b) janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan

untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak

Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu

dari pemegang Hak Tanggungan;

c) janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak

Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan

berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah

hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila

debitor sungguh-sungguh cidera janji;

d) janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak

Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan,

jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk

mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang

menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau

dilanggarnya ketentuan undang-undang;

Page 92: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

78

Sesuai dengan Penjelasan dari Pasal ini maka Akta

Pemberian Hak Tanggungan yang tidak mencantumkan secara

lengkap hal-hal yang disebut pada ayat ini dalam Akta Pemberian

Hak Tanggungan mengakibatkan akta yang bersangkutan batal

demi hukum. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memenuhi asas

spesialitas dari Hak Tanggungan, baik mengenai subyek,obyek,

maupun utang yang dijamin.

4) Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan

Pada asasnya pemberian Hak Tanggungan wajib dihadiri

dan dilakukan pemberi Hak Tanggungan. Hanya apabila benar-

benar diperlukan dan berhalangan, kehadirannya untuk

memberikan HT dan menandatangani APHT-nya dapat dikuasakan

kepada pihak lain. Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan di

hadapan seorang notaris atau PPAT, dengan akta otentik yang

disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

(Boedi Harsono, 2003 : 444).

Menurut pasal 15 ayat (1) UUHT, SKMHT harus dibuat

dengan akta notaris atau PPAT. Selain itu juga harus memenuhi

persyaratan sebagai berikut :

a) Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum selain

membebankan Hak Tanggungan;

b) Tidak memuat kuasa substitusi;

c) Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah

utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas

debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.

Isi dan bentuk APHT dan SKMHT telah diatur dalam Pasal

96 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 dimana APHT dan

Page 93: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

79

SKMHT harus dibuat berdasarkan formulir yang telah ditetapkan

oleh peraturan ini.

b. Peran PPAT dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan

Dalam rangka penerapan asas Publisitas, maka Hak

Tanggungan wajib didaftarkan. Pendaftaran ini merupakan saat

terpenting dalam pembebanan Hak Tanggungan, karena saat

pendaftaran Hak Tanggungan merupakan saat lahirnya Hak

Tanggungan. Dalam proses ini juga masih diperlukan peran serta

PPAT. Dalam penjelasan Pasal 13 UUHT, PPAT wajib melaksanakan

tugas pendaftaran ini dengan cara yang paling baik dan aman karena

jabatannya.

Berdasarkan Pasal 13 UUHT, setelah APHT selesai

ditandatangani oleh para pihak, saksi dan PPAT, PPAT wajib

mengirimkan salinan APHT yang telah diparaf beserta warkah-warkah

lainnya untuk didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat selambat-

lambatnya pada hari ketujuh setelah penandatanganan APHT. Warkah-

warkah tersebut diatur dalam Peraturan Kepala BPN RI No. 1 Tahun

2010 Tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan. Adapun

warkah-warkah tersebut adalah sebagai berikut :

a) Formulir permohonan yang sudah diisi ditandatangani pemohon

atau kuasanya di atas materai cukup.

b) Surat kuasa apabila dikuasakan.

c) Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila

dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas.

d) Fotocopy Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang

telah dicocokkan aslinya oleh petugas.

e) Sertipikat asli.

f) Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

Page 94: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

80

g) Fotocopy KTP pemberi HT (debitur) atau Akta Pendirian Badan

Hukum penerima HT (kreditur) dan/atau kuasanya yang telah

dicocokkan oleh petugas loket.

h) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila

pemberian HT melalui kuasa.

Kantor Pertanahan kemudian memproses berkas-berkas

tersebut dengan membuatkan Buku Tanah Hak Tanggungan serta

mencatatnya dalam Buku Tanah dan Sertipikat hak atas tanah dari

tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut.

Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari

ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan

bagi pendaftarannya dan jika hari ke 7 (tujuh) itu jatuh pada hari libur

buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.

Tanggal yang tercantum pada buku tanah Hak Tanggungan inilah yang

merupakan tanggal lahirnya Hak Tanggungan. Dengan lahirnya Hak

Tanggungan, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan yang

bersangkutan berkedudukan sebagai kreditor preferen terhadap para

kreditor konkuren (Pasal 1 UUHT).

Menurut Pasal 14 UUHT, sebagai tanda bukti adanya Hak

Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak

Tanggungan yang memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan

Ketuhanan Yang Maha Esa”. Sertipikat Hak Tanggungan ini terdiri

dari salinan Buku Tanah dan salinan APHT yang telah disahkan oleh

Kepala Kantor Pertanahan.

Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun yang telah dibubuhi salinan catatan adanya Hak Tanggungan

tersebut diserahkan kepada pemegang haknya, kecuali kalau ada janji

tertulis untuk diserahkan kepada pihak kreditor pemegang hak

tanggungan (Boedi Harsono, 2003 : 448)

Page 95: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

81

2. Problematika implementatif yang dihadapi Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT) dalam pendaftaran Hak Tanggungan di Kota

Surakarta, Kabupaten Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali dan cara

mengatasinya

Berdasarkan hasil wawancara dengan ketiga PPAT dan Kantor

Pertanahan yang menjadi objek dalam penelitian ini, dapat diketahui

bahwa terdapat tiga problematika implementatif dalam pendaftaran Hak

Tanggungan yang dihadapi oleh PPAT di Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali, yaitu :

a. Problematika yang berkaitan dengan kelengkapan berkas

pendukung dalam pendaftaran Hak Tanggungan

Problematika ini dapat berasal dari Pemberi Hak Tanggungan,

maupun Pemegang Hak Tanggungan yang bersangkutan. Problematika

ini dihadapi oleh seluruh PPAT yang menjadi narasumber dalam

penelitian ini.

Pada umumnya problematika ini disebabkan karena fotocopy

Kartu Tanda Penduduk (KTP) Pemberi dan Pemegang Hak

Tanggungan tidak jelas terbaca. Konsekuensinya, berkas tersebut

dikembalikan oleh Kantor Pertanahan kepada PPAT untuk dilengkapi.

Selain karena KTP yang tidak jelas terbaca, ketidaklengkapan

berkas juga disebabkan oleh masa berlaku KTP Pemberi dan

Pemegang Hak Tanggungan yang ternyata telah berakhir pada saat

pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu,

PPAT wajib meminta fotocopy KTP Pemberi dan Pemegang Hak

Tanggungan yang telah diperpanjang masa berlakunya, sehingga pada

saat pendaftaran kembali Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan, KTP

tersebut masih berlaku.

Page 96: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

82

Problematika yang berkaitan dengan kelengkapan berkas

pendukung dalam pendaftaran Hak Tanggungan juga dapat dipicu oleh

keterlambatan PPAT dalam mendaftarkan Hak Tanggungan. Pada

Pasal 13 ayat (2) UUHT, PPAT diwajibkan untuk mengirimkan APHT

dan warkah-warkah lain yang diperlukan ke Kantor Pertanahan

selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatanganan APHT.

Namun pada prakteknya, pernah terjadi keterlambatan pengiriman

berkas-berkas tersebut, walaupun keterlambatan ini jarang terjadi pada

ketiga PPAT yang menjadi objek penelitian ini. Dari hasil wawancara

dengan ketiga PPAT diatas, keterlambatan pengiriman berkas tersebut

disebabkan karena berkas-berkas yang diperlukan untuk pendaftaran

Hak Tanggungan masih berada di tangan kreditur (dalam hal ini Bank

atau Lembaga Keuangan lainnya). Keterlambatan pengiriman berkas

tersebut tidak mengakibatkan APHT menjadi batal, dan pihak Kantor

Pertanahan tetap wajib memprosesnya.

Terhadap keterlambatan ini, PPAT wajib melampirkan surat

pernyataan keterlambatan pada saat mendaftarkan kembali Hak

Tanggungan yang berkasnya dikembalikan oleh Kantor Pertanahan.

Selain itu, berdasarkan ketentuan yang berlaku PPAT dapat dikenai

sanksi administratif sesuai dengan Pasal 23 UUHT yang dapat berupa

tegoran lisan, tegoran tertulis, pemberhentian sementara dari jabatan

maupun pemberhentian dari jabatan.

Cara mengatasi problematika ini adalah dengan melakukan

pengecekan secara lebih terperinci terhadap fotocopy berkas yang

diperlukan, terutama fotocopy KTP, sebelum pembuatan APHT.

Pengecekan tersebut meliputi kejelasan tulisan yang tercantum serta

masa berlaku KTP tersebut. Hal ini perlu dilakukan untuk memastikan

tulisan pada fotocopy KTP tersebut telah jelas terbaca dan pada saat

pendaftaran Hak Tanggungan KTP masih berlaku sehingga tidak

Page 97: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

83

menimbulkan masalah dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan.

Selain itu, kreditur (Bank atau Lembaga Keuangan lainnya) sebaiknya

segera menyerahkan berkas-berkas pendaftaran kepada PPAT agar

berkas-berkas tersebut dapat segera diserahkan ke Kantor Pertanahan.

b. Problematika mengenai kebijakan tentang standar usia

kedewasaan para pihak dalam pembebanan Hak Tanggungan

Problematika ini juga dihadapi oleh seluruh PPAT yang

menjadi narasumber dalam penelitian ini. Seluruh Kantor Pertanahan

yang menjadi objek penelitian ini menerapkan usia 21 tahun atau telah

menikah sebagai standar kedewasaan bagi para pihak dalam

pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini berkaitan dengan kewenangan

untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan

yang bersangkutan. Kebijakan ini didasarkan pada ketentuan Pasal 330

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau Burgerlijk Wetboek (BW).

Dalam menetapkan ketentuan BW sebagai dasar pengambilan

kebijakan ini adalah dengan pertimbangan bahwa tanah merupakan

benda tidak bergerak yang pengaturannya termasuk dalam ketentuan

Buku II BW yaitu Tentang Kebendaan, karena hukum tanah adalah

hukum perdata yang diadministrasikan. Walaupun ketentuan Buku II

telah dicabut, namun ketentuan mengenai standar usia dalam Pasal 330

masih tetap berlaku.

Dalam hal para pihak belum mencapai usia genap 21 tahun dan

belum menikah, maka pada saat pendaftaran Hak Tanggungan di

Kantor Pertanahan wajib melampirkan surat Penetapan dari

Pengadilan Negeri. Berdasarkan ketentuan Pasal 299 BW, tiap-tiap

anak bernaung dibawah kekuasaan orang tua sampai ia menjadi

dewasa. Sehingga dalam melakukan perbuatan hukum, seseorang yang

belum dewasa wajib diwakili oleh orang tuanya.

Page 98: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

84

Apabila salah satu dari kedua orang tua meninggal dunia, maka

perwalian terhadap anak-anak kawin yang belum dewasa, demi hukum

dipangku oleh orang tua yang hidup terlama, sekadar ini tidak telah

dibebaskan atau dipecat dari kekuasaan orang tuanya (Pasal 345 BW).

Apabila kedua orang tua telah meninggal, maka berdasarkan

Pasal 330 BW, si belum dewasa berada dibawah perwalian. Namun

berdasarkan ketentuan Pasal 393 BW, untuk kepentingan si belum

dewasa wali tidak boleh meminjam uang, menggadaikan, menjual atau

memindahtangankan surat-surat utang Negara, piutang dan andil-andil

tanpa izin dari Pengadilan Negeri. Oleh karena itu, dalam hal

menjaminkan tanah sebagai objek Hak Tanggungan, orang tua ataupun

wali dari si belum dewasa wajib melampirkan surat Penetapan dari

Pengadilan Negeri. Sehingga pada saat pendaftaran Hak Tanggungan

di Kantor Pertanahan, berkas pendaftaran tersebut tidak ditolak.

Dalam Pasal 1320 BW terdapat 4 (empat) syarat sahnya suatu

perjanjian, yaitu :

1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3) Suatu hal tertentu;

4) Suatu sebab yang halal.

Pengaturan mengenai standar kedewasaan berkaitan dengan kecakapan

seseorang untuk membuat suatu perikatan.

Dalam hal kebijakan mengenai standar usia kedewasaan para

pihak dalam pembebanan Hak Tanggungan, ternyata tidak semua

daerah menerapkan kebijakan yang sama dengan Kantor Pertanahan

Kota Surakarta, Kabupaten Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali. Hal ini

akan menjadi masalah pada saat pendaftaran Hak Tanggungan di

ketiga Kantor Pertanahan ini.

Page 99: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

85

Untuk memperoleh pemahaman mengenai problematika ini,

maka ada baiknya untuk mencermati ilustrasi berikut. Dalam sebuah

Sertipikat hak atas tanah tercantum nama seseorang yang belum

dewasa. Hak atas tanah tersebut akan dibebani Hak Tanggungan, oleh

karena itu wajib dilampiri Penetapan Pengadilan terhadap perwalian si

belum dewasa tersebut pada saat pendaftaran Hak Tanggungan di

Kantor Pertanahan. Dalam hal permohonan penetapan perwalian, tidak

selalu dikabulkan oleh Pengadilan Negeri (PN), seperti pada Putusan

PN Surakarta No. 407/Pdt.P/2012/PN.Ska. Putusan ini menetapkan

menolak permohonan perwalian pada seseorang yang telah berusia 20

tahun karena telah dianggap dewasa berdasarkan Pasal 50 Undang-

Undang Nomor 1 Tahun 1974 (UU No. 1/1974).

Apabila dikaji lebih dalam, standar usia kedewasaan seseorang

ini telah diatur dalam beberapa peraturan di Indonesia. Peraturan

tersebut antara lain (Ade Maman Suherman dan J. Satrio, 2010 : 96) :

1) Pasal 46 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 (UU No. 1/1974)

tentang Perkawinan yang menyatakan bahwa anak wajib

menghormati orang tua dan menaati kehendak merela yang baik.

Jika anak telah dewasa, memelihara menurut kemampuannya,

orang tua, dan keluarga dalam garis lurus ke atas, bila mereka itu

memerlukan bantuannya.

2) SK Mendagri Dirjen Agraria Direktorat Pendaftaran Tanah

(Kadaster) No. Dpt.7/530/7.77 tanggal 13 Juli 1977 menyatakan

bahwa usia dewasa untuk mengikuti PEMILU adalah 17 tahun,

dewasa seksuil adalah 18 tahun, dewasa hukum adalah batas umur

tertentu menurut hukum yang dapat dianggap cakap bertindak

hukum.

3) Pasal 1 Keppres RIS No. 33 Tahun 1950 tentang Persetudjuan

Perihal Pembagian Warganegara yang menyatakan bahwa mereka

Page 100: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

86

yang disebut dewasa adalah mereka yang berumur delapan belas

tahun penuh atau yang kawin lebih dahulu.

4) Pasal 98 Kompilasi Hukum Islam yang menyatakan bahwa dewasa

adalah 21 tahun sepanjang tidak bercacat fisik maupun mental atau

belum pernah kawin.

Selain peraturan-peraturan di atas, terdapat juga peraturan lain,

yaitu, Pasal 330 BW yang menyatakan bahwa yang dimaksud “belum

dewasa” adalah mereka yang belum berusia genap 21 tahun dan belum

menikah, serta Pasal 47 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 (UU

No. 1 Tahun 1974) tentang Perkawinan yang menyatakan bahwa yang

dimaksud dengan “anak” adalah mereka yang berusia belum genap 18

tahun. Dari beberapa peraturan di atas, terlihat jelas bahwa dalam

perkembangan hukum di Indonesia, pembuat Undang-Undang lebih

banyak menggunakan usia 18 tahun sebagai standar usia kedewasaan

yang menentukan kecakapan seseorang untuk melakukan perbuatan

hukum. Standar usia kedewasaan ini ditetapkan dengan

memperhatikan kebutuhan serta kondisi masyarakat yang terus

berkembang.

Menetapkan usia 21 tahun sebagai standar kedewasaan

seseorang dalam pembebanan Hak Tanggungan sudah tidak sesuai lagi

mengingat kebutuhan masyarakat yang semakin tinggi terhadap suatu

kredit dengan jaminan sebidang tanah. Hal ini juga ditunjang dengan

perkembangan hukum di Indonesia.

Pembebanan Hak Tanggungan saat ini sudah bukan lagi hanya

mengenai persoalan pengaturan administrasi pertanahan saja, namun

sudah mengatur mengenai hak dan pertanggung jawaban dari subjek

Hak Tanggungan itu sendiri. Dari ilustrasi yang telah dipaparkan di

atas, dapat diketahui bahwa debitor yang beusia 18 tahun dianggap

belum dewasa menurut kebijakan Kantor Pertanahan kota

Page 101: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

87

Surakarta/Kabupaten Wonogiri/Kabupaten Boyolali sehingga wajib

melampirkan Penetapan Pengadilan. Jika memperhatikan

yurisprudensi di atas, usia 18 tahun sudah dianggap dewasa sehingga

tidak berada di bawah kekuasaan orang tua atau walinya lagi. Hal ini

didasarkan pada ketentuan UU No.1/1974. Undang-undang ini tidak

hanya mengatur tentang perkawinan saja, melainkan juga mengenai

akibat yang ditimbulkan dari perkawinan tersebut, yaitu anak beserta

segala hak dan kewajibannya. Ketika si anak genap berusia 18 tahun,

ia telah dewasa dan dapat berbuat hukum sendiri, termasuk melakukan

pembebanan Hak Tanggungan terhadap tanah yang dimilikinya.

Cara mengatasi problematika ini adalah dengan

mengimplementasikan peraturan yang up to date dalam kebijakan

yang diambil oleh Kantor Pertanahan Kota Surakarta, Kabupaten

Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali. Sudah saatnya ketiga Kantor

Pertanahan tersebut menyesuaikan diri dengan perkembangan

peraturan yang ada, yaitu dengan menerapkan usia 18 tahun sebagai

standar usia kedewasaan para pihak dalam pembebanan Hak

Tanggungan. Dengan demikian maka kebutuhan masyarakat dapat

terpenuhi melalui suatu kebijakan yang sesuai, serta tercipta suatu

keseragaman kebijakan di semua daerah, sehingga dapat

meminimalkan terjadinya problematika dalam pendaftaran hak

tanggungan oleh PPAT.

C. Problematika tentang kebijakan mengenai jangka waktu masa

berlakunya SKMHT

Problematika ini dihadapi oleh PPAT di Kabupaten Wonogiri

dan Kabupaten Boyolali. Menurut Pasal 15 UUHT ayat (3) dan (4),

bagi SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib

diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan setelah

diberikan, sedangkan untuk SKMHT hak atas tanah yang belum

Page 102: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

88

terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 3

bulan setelah diberikan.

Ketentuan mengenai jangka waktu masa berlakunya SKMHT

secara lebih khusus diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria /

Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang

Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu

(PMNA/KBPN 4/1996). Dalam PMNA/KBPN 4/1996 ditetapkan

bahwa SKMHT dapat digunakan sebagai jaminan pelunasan kredit-

kredit tertentu karena SKMHT tersebut berlaku sampai dengan saat

berakhirnya jangka waktu perjanjian kredit. Adapun kredit-kredit

tesebut adalah kredit usaha kecil, kredit perumahan tertentu dan kredit-

kredit produktif yang plafondnya tidak lebih dari Rp 50.000.000,00

(Lima Puluh Juta Rupiah).

Dalam hal jangka waktu masa berlakunya SKMHT ini, Kantor

Pertanahan Kabupaten Wonogiri dan Kabupaten Boyolali mengambil

suatu penafsiran yang berbeda terhadap ketentuan PMNA/KBPN

4/1996, bahwa jangka waktu masa berlakunya SKMHT didasarkan

pada nilai Hak Tanggungan yang tercantum pada SKMHT. Apabila

nilai Hak Tanggungan tidak lebih dari Rp 50.000.000,00 (Lima Puluh

Juta Rupiah) maka jangka waktu berlakunya SKMHT adalah sampai

dengan saat berakhirnya jangka waktu perjanjian pokok. Hal ini tidak

sesuai dengan ketentuan Pasal 1 PMNA/KBPN 4/1996 yang

menyatakan bahwa SKMHT untuk menjamin pelunasan jenis-jenis

Kredit Usaha Kecil sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan

Direksi Bank Indonesia No. 26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993

berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok

yang bersangkutan. Kredit-kredit tersebut meliputi :

1) Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil, yang meliputi :

Page 103: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

89

a) Kredit kepada Koperasi Unit Desa;

b) Kredit Usaha Tani;

c) Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya.

2) Kredit Pemilikan Rumah yang diadakan untuk pengadaan

perumahan, yaitu :

a) Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti,

rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah

maksimum 200 m² (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan

tidak lebih dari 70 m² (tujuh puluh meter persegi);

b) Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun

(KSB) dengan luas tanah 54 m² (lima puluh empat meter

persegi) sampai dengan 72 m² (tujuh puluh dua meter persegi)

dan kredit yang diberi-kan untuk membiayai bangunannya;

c) Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah

sebagai-mana dimaksud huruf a dan b;

3) Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank

Perkreditan Rakyat dengan plafond kredit tidak melebihi Rp.

50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah), antara lain :

a) Kredit Umum Pedesaan (BRI);

b) Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank

Pemerintah);

Ketidaksesuaian ini menimbulkan suatu problematika

tersendiri karena terdapat dua penafsiran yang tidak sejalan terhadap

satu ketentuan sehingga menimbulkan kebingungan bagi PPAT dalam

pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan. Problematika tersebut

terjadi ketika terdapat suatu kredit yang plafondnya dibawah Rp

50.000.000,00 (Lima Puluh Juta Rupiah) dijamin dengan suatu objek

Hak Tanggungan yang nilai Hak Tanggungannya lebih dari Rp

50.000.000,00 (Lima Puluh Juta Rupiah) melalui sebuah SKMHT.

Page 104: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

90

Berdasarkan ketentuan PMNA/KBPN 4/1996 SKMHT tersebut

dapat berlaku sampai saat berakhirnya jangka waktu perjanjian kredit,

namun menurut kebijakan di Kantor Pertanahan Kabupaten Wonogiri

dan Boyolali SKMHT tersebut wajib diikuti dengan pembuatan APHT

selambat-lambatnya 1 bulan setelah diberikan, sedangkan untuk

SKMHT hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan

pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 bulan setelah diberikan.

Jangka waktu masa berlakunya SKMHT ini perlu diperhatikan karena

menyangkut validitas APHT yang nantinya akan dibuat dan

didaftarkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan. PPAT yang daerah

kerjanya meliputi wilayah Kabupaten Wonogiri dan Boyolali wajib

menyesuaikan diri dengan penafsiran yang diambil oleh Kantor

Pertanahan setempat, sehingga APHT wajib segera dibuat sebelum

jangka waktu masa berlakunya SKMHT yang bersangkutan berakhir.

Berdasarkan ketentuan pada halaman sepuluh (10) SKMHT,

kuasa yang diberikan melalui SKMHT akan berakhir setelah

pembuatan APHT selambat-lambatnya pada tanggal yang telah

ditentukan serta pendaftarannya atau dikarenakan telah lampaunya

tanggal tersebut tanpa dilaksanakan pembuatan APHT. Ketentuan ini

tidak akan menjadi masalah apabila SKMHT dan APHT dibuat oleh

PPAT yang sama. Namun dalam hal SKMHT dibuat oleh notaris di

luar wilayah Kabupaten Wonogiri dan Boyolali sedangkan tanah yang

menjadi objek Hak Tanggungan berada di wilayah Kabupaten

Wonogiri dan Boyolali, maka diperlukan suatu informasi dari PPAT

setempat mengenai kebijakan tentang jangka waktu masa berlakunya

SKMHT yang berlaku pada masing-masing Kantor Pertanahan, serta

pengetahuan dan kesadaran hukum dari notaris yang menandatangani

SKMHT untuk segera mengajukan permohonan pembuatan APHT

kepada PPAT yang daerah kerjanya meliputi wilayah Kabupaten

Page 105: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

91

Wonogiri dan Boyolali sebelum jangka waktu masa berlakunya

SKMHT tersebut berakhir agar nantinya Hak Tanggungan dapat

didaftarkan dan tidak ditolak oleh Kantor Pertanahan. Apabila dalam

suatu SKMHT yang memuat plafond kredit dibawah Rp

50.000.000,00 (Lima Puluh Juta Rupiah) dan nilai Hak Tanggungan

diatas Rp 50.000.000,00 (Lima Puluh Juta Rupiah) namun pembuatan

APHTnya telah melampaui jangka waktu sesuai dengan penafsiran

Kantor Pertanahan setempat, maka pendaftaran Hak Tanggungannya

akan ditolak oleh Kantor Pertanahan.

Cara mengatasi problematika di atas dapat dilakukan dengan

dua upaya. Upaya yang pertama yaitu dengan mencoret nilai Hak

Tanggungan dalam SKMHT tersebut dan mengubahnya dengan nilai

nominal Hak Tanggungan dibawah Rp 50.000.000,00 (Lima Puluh

Juta Rupiah) dengan persetujuan para pihak. Upaya kedua yaitu

dengan melakukan pemberian kuasa lagi melalui SKMHT yang baru

serta penandatanganan SKMHT oleh para pihak untuk melanjutkan

masa berlaku SKMHT yang sebelumnya telah gugur.

Page 106: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

92

BAB IV

PENUTUP

A. SIMPULAN

Berdasarkan penelitian dan analisis yang telah dilakukan oleh penulis,

maka dapat disimpulkan bahwa :

1. Peran PPAT dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan menurut Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah

beserta Benda-Benda Yang Berkaitan dengan Tanah yaitu melaksanakan

pembuatan APHT yang wajib dihadiri oleh para pihak atau kuasanya

melalui SKMHT disertai oleh saksi-saksi. Setelah itu, PPAT mengirimkan

APHT beserta warkah-warkahnya untuk didaftarkan ke Kantor Pertanahan

setempat selmbat-lambatnya tujuh hari kerja setelah tanggal

penandatanganan APHT.

2. Terdapat tiga problematika implementatif yang dihadapi PPAT dalam

pendaftaran Hak Tanggungan yaitu :

a. Problematika mengenai kelengkapan berkas pendukung

Problematika ini dihadapi oleh PPAT di Kota Surakarta,

Kabupaten Wonogiri dan Kabupaten Boyolali adalah mengenai

fotocopy KTP Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan. Cara

mengatasi problematika ini adalah dengan melakukan pengecekan

secara lebih terperinci terhadap fotocopy berkas yang diperlukan,

terutama fotocopy KTP, sebelum pembuatan APHT.

b. Problematika mengenai kebijakan tentang standar usia kedewasaan

para pihak dalam pembebanan HT

Problematika ini dihadapi oleh seluruh PPAT yang menjadi

objek penelitian ini. Hal ini disebabkan oleh perbedaan sudut pandang

dari masing-masing Kantor Pertanahan di berbagai daerah mengenai

hal kedewasaan dalam hukum. Cara mengatasi problematika ini adalah

Page 107: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

93

dengan mengimplementasikan peraturan yang up to date dalam

kebijakan yang diambil oleh Kantor Pertanahan Kota Surakarta,

Kabupaten Wonogiri, dan Kabupaten Boyolali.

c. Problematika mengenai kebijakan tentang jangka waktu masa

berlakunya SKMHT

Problematika ini dihadapi oleh PPAT di Kabupaten Wonogiri

dan Kabupaten Boyolali. Kantor Pertanahan di dua lokasi ini

menafsirkan kata “plafond” dalam Pasal 1 PMNA/KBPN Nomor 4

Tahun 1996 sebagai nilai Hak Tanggungan. Cara mengatasi

problematika di atas dapat dilakukan dengan dua upaya. Upaya yang

pertama yaitu dengan mencoret nilai Hak Tanggungan dalam SKMHT

tersebut dan mengubahnya dengan nilai nominal Hak Tanggungan

dibawah Rp 50.000.000,00 (Lima Puluh Juta Rupiah) dengan

persetujuan para pihak. Upaya kedua yaitu dengan melakukan

pemberian kuasa lagi melalui SKMHT yang baru serta

penandatanganan SKMHT oleh para pihak untuk melanjutkan masa

berlaku SKMHT yang sebelumnya telah gugur.

B. SARAN

Dari hasil penelitian, pembahasan dan simpulan yang telah dipaparkan

di atas, maka dapat direkomendasikan beberapa saran antara lain :

1. Dalam rangka mewujudkan ketertiban hukum dan administrasi dalam

pendaftaran Hak Tanggungan, sebaiknya didukung oleh suatu kerja sama

antara PPAT dan Kantor Pertanahan.

2. Untuk mencegah terjadinya problematika implementatif dalam proses

pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT, penulis memberikan beberapa

rekomendasi antara lain :

a. Sebagai upaya preventif terhadap problematika yang menyangkut

kelengkapan berkas pendukung, sebaiknya setelah mengumpulkan

Page 108: PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK …...PROBLEMATIKA IMPLEMENTATIF PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DI KOTA SURAKARTA, KABUPATEN WONOGIRI,

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

94

data fisik dan data yuridis PPAT melakukan konfirmasi kepada para

pihak mengenai berkas-berkas tersebut sebelum membuat APHT.

Pemberi Hak Tanggungan harus menyadari pentingnya kejelasan

tulisan dalam fotocopy KTP. Pemegang Hak Tanggungan (Bank atau

Lembaga Keuangan lainnya) juga harus mengupayakan ketepatan

waktu penyerahan berkas-berkas pendaftaran Hak Tanggungan kepada

PPAT.

b. Terhadap problematika mengenai kebijakan tentang standar usia

kedewasaan para pihak dalam pembebanan HT, ketiga kantor

Pertanahan hendaknya segera menyesuaikan diri dengan

perkembangan hukum di Indonesia, yaitu dengan menerapkan usia 18

tahun sebagai standar kedewasaan para pihak dalam pembebanan HT.

c. Terhadap problematika mengenai kebijakan tentang jangka waktu

masa berlakunya SKMHT, hendaknya Kantor Pertanahan di

Kabupaten Wonogiri dan Kabupaten Boyolali lebih tegas lagi dalam

menegakkan peraturan yang ada, seperti di Kantor Pertanahan Kota

Surakarta. Apabila pihak kreditor (Bank atau Lembaga Keuangan

lainnya) tidak mencantumkan plafond, maka berkas pendaftaran Hak

Tanggungan wajib dilampiri salinan Perjanjian Kreditnya.