TayanganKLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak BangsaPengertianhak bangsa sebagai hak penguasaan yang tertinggi terhadap kekayaan alam yang berasal dari perut bumi. Hak Bangsa adalah hak yang memiliki unsur kepunyaan dan kewenangan untuk mengatur dan memimpin penguasaan dan penggunaan. Maka, segala kewenangan pada hak bangsa dilimpahkan kepada negara. Untuk itu, subjek hak bangsa dapat diartikan seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia dari generasi terdahulu, sekarang dan akan datang.

Sifat/Jangka Waktupasal 2 ayat 3 UUPA yaitu: Hubungan hukum antara Bangsa Indonesia dan bumi, air dan ruang angkasa termasuk dalam ayat 2 pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi.

Asal Tanah/ObyeknyaHal ini dipertegas oleh Pasal 1 ayat 2 UUPA (Undang Undang Pokok Agraria) yang menyebutkan: Seluruh bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa Bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.Subyek HakSubjek hak bangsa dapat diartikan seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia dari generasi terdahulu, sekarang dan akan datang.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHak Bangsa Indonesia merupakan sebuah hubungan hukum yang bersifat abadi.5 Ini berarti selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia masih ada dan selama bumf, air dan ruang angkasa Indonesia masih ada pula, dalam keadaan yang bagaimanapun, tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut (Penjelasan Umum II UUPA).

Hak dan Kewajiban Pemegang HakHak Bangsa Indonesia mengandung 2 unsur, yaitu unsur kepunyaan dan tugas kewenangan . Unsur tugas kewenangan berarti tugas kewenangan untuk mengatur penguasaan dan memimpin pengurusan tanah ditaksanakan oleh negara.

Regulasi/KebijakanUUPA No 5 tahun 1960 tentang Dasar Pokok Agraria Pasal 1KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Menguasai NegaraPengertianDALAM UUPA 1960 PASAL 2 Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal inimemberi wewenang untuk :a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasatersebut;b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antaraorang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa,c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antaraorang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenaibumi, air dan ruang angkasa.

Sifat/Jangka WaktuTidak jangka waktu karena hak menguasai yang dibeikan untuk negara adalah untuk mengaturdan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,persediaandan pemiiharaan untuk mencapai tanah untuk sebesar besar kemakmuran rakyat dalam arti kebahagian,kesejahteraan dan kemerdekaan.

Asal Tanah/ObyeknyaTanah yang belum dihaki dengan hak perorangan disebut tanah yang dikuasai langsung oleh negara (dalam praktik administrasi disebut tanah negara), sedangkan tanah yang sudah sudah dihaki dengan hak perorangan disebut tanah hak dengan nama sebutan haknya, misalnya tanah hak milik.Subyek HakSubyek dari hak menguasai dari negara adalah Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indonesia dan meliputi semua tanah yang berada di wilayah Republik Indonesia, baik tanah yang belum maupun yang sudah dihaki dengan hak perorangan.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakTidak ada masa berakhirnya sepanjang negara masih ada

Hak dan Kewajiban Pemegang Hakhubunga hak menguasai negara dengan hak hak perseorangan dan badan hukum dirumuskan dalam penjelasan yang menyatakan bahwa kekuasaan negara mengenai hak dibatasi oleh dari hak itu artinya sampai seberpa negara memberi kekuasaan kepada yang mempunyai untuk menggunakan haknya sampai disitulah batas kekuasaan negara. (boedi Harsono,1983 ; 29)

Regulasi/KebijakanUUPA No 5 tahun 1960 tentang Dasar Pokok Agraria Pasal 2KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak PengelolaanPengertianHak Pengelolaan menurut R. Atang Ranoemihardja (1982 : 16) adalah hak atas tanah yang dikuasai negara dan hanya dapat diberikan kepada badan hukum pemerintah atau pemerintah daerah baik diper-gunakan untuk usahanya sendiri maupun untuk kepentingan pihak ketiga. Berdasarkan Permenag No. 9/1999, pengertian dari HPL yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Selanjutnya, berdasarkan Penjelasan Pasal 2 ayat (3) huruf f UU BPHTB, pengertian HPL dijelaskan lebih lengkap lagi yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain berupa perencanaan peruntukandan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga. Peraturan Menteri dalam negeri no 1 tahun 1977 Pasal 1Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan dalam Peraturan ini adalah:(1) Hak pengelolaan, yang berisi wewenang untuk:a. merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan;b. menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya;c. menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurutpersyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang meliputisegi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, denganketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutandilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang, sesuai dengan peraturanperundangan yang berlaku.(2) Hak pengelolaan yang berasal dari pengkonversian hak penguasaan berdasarkanPeraturan Menteri Agraria No. 9/1965 tentang Pelaksanaan konversi hak penguasaanatas tanah Negara dan ketentuan tengang kebijaksanaan selanjutnya yang memberiwewenang sebagaimana tersebut dalam ayat 1 di atas dan yang telah didaftarkan diKantor Sub Direktorat Agraria setempat serta sudah ada sertipikatnya.

Sifat/Jangka WaktuHPL tidak mempunyai jangka waktu kepemilikan sehingga jangka waktu HPL adalah tidak terbatas. juga tidak dapat dialihkan, sehingga tidak dapat dibebani HT dan dapat lihat di Permenag no5 tahun 1965 pasal 5 dan pasal 6 dimana HPL aakan berlangsung sepanjang tanah dipergunakan untuk keperluan instansi yang bersangkutan (boedi Harsono 1983 : 129)

Asal Tanah/ObyeknyaObyek dari HPL adalah tanah untuk pertanian dan tanah bukan untuk pertanian.Subyek HakBerdasarkan Pasal 67 Permenag No. 9/1999, HPL dapat diberikan kepada pihak-pihak sebagai berikut:a. instansi pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;b. Badan Usaha Milik Negara;c. Badan Usaha Milik Daerah;d. PT. Persero;e. Badan Otorita;f. badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah.

Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHPL dapat terjadi karena 2 (dua) hal, yaitu:1. Konversi hak penguasaan sebagaimana dimaksud dalam Permenag No.9/1965.2. Pemberian hak atas tanah berasal dari tanah negara yang diberikan melalui permohonan, sebagaimana diatur dalam Permenag No.9/1999

Hak dan Kewajiban Pemegang HakPasal 6 Permenag No. 9/1965 menjelaskan HPL memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk:a. merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut;b. menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya;c. menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 (enam) tahun;d. menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib tahunan

Regulasi/Kebijakan1. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan. 2. Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 Tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara Dan Ketentuanketentuan Tentang Kebidjaksanaan Selandjutnja.3. Peraturan Mneteri Dalam Negeri No 1 Tahun 1977 Tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya.

KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Ulayat Masyarakat Hukum AdatPengertianPengertian hak ulayat dapat kita lihat pada Pasal 3 Undang-Undang Pokok Agraria yang menetapkan bahwa hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat hukum adat masih tetap dapat dilaksanakan oleh masyarakat hukum adat yang bersangkutan sepanjang hak ulayat itu menurut kenyataan masih ada.Sesuai dengan Pasal 1 ayat 2 PMNA 5/1999:Hak ulayat dan yang serupa itu dari masyarakat hukum adat (untuk selanjutnya disebut hak ulayat), adalah kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan hidup para warganya untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah tersebut, bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya, yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah turun menurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.

Sifat/Jangka WaktuSifat/jangka waktu Hak adalah tidak terbatas. Pelaksanaan hak ulayat sepanjang pada kenyataannya masih ada dilakukan oleh masyarakat Hukum Adat yang masih bersangkutan menurut ketentuan Hukum Adat setempat.2. Hak ulayat hukum adat dianggap masih ada apabila: Terdapat sekelompok orang yang masih terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu yang mengakui dan menerapkan ketentuanketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya sehari-hari. Terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga persekuatuan hukum tersebut dan tempatnya mengambil keperluan hidupnya seharihari. Terdapat tatanan Hukum Adat mengenai pengurusan dan penggunaan tanah ulayat berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut.

Asal Tanah/ObyeknyaHak ulayat timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah secara turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tertentu dengan wilayah yang bersangkutan. Hak ulayat berakhir bila dalam kenyataannya sudah tidak ada (masyarakat adatnya, wilayah/tanah ulayatnya, dan tatanan hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut)Subyek HakSekelompok orang yang masih terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu yang mengakui dan menerapkan ketentuanketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya sehari-hari.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHak ulayat timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah secara turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tertentu dengan wilayah yang bersangkutan. Hak ulayat berakhir bila dalam kenyataannya sudah tidak ada (masyarakat adatnya, wilayah/tanah ulayatnya, dan tatanan hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut)

Hak dan Kewajiban Pemegang HakHak dan Kewajiban pemegang hak ulayat diatur oleh masyarakat hukum adat masing-masing.

Regulasi/Kebijakan Pasal 3 UUPA PMNA/KBPN No.5 Tahun 1999 tentang Pedoman Penyelesaian Masalah hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.

KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Guna UsahaPengertianTanah Negara yang telah diberikan hak untuk diusahakan oleh individu maupun badan usaha. Yang meliputi bidang pertanian, perikanan, perkebunan, peternakan.

Sifat/Jangka WaktuHGU diberikan untuk pertama kali paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun. Setalah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak diatas yang sama (Pasal 8 PP 40/1996 juncto Pasal 29 UUPA)

Asal Tanah/ObyeknyaTanah NKRI, Tanah NegaraSubyek HakWNI dan Badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaCara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHGU terjadi karena penetapan poemerinta melalui keputusan pemberian hak oleh menteri/pejabat yang ditunjuk. Pemberian HGU wajib didaftarkan di buku tanah pada Kantor Pertanahan dan terjadi sejak didaftarkan. Adapun tanah yang dapat diberikan dengan HGU adalah Tanah Negara. Apabila tanah tersebut berupa kawasan hutan, maka pmeberian HGU dapat dilakukan setelah tanah tersebut dikeluarkan dari kawasan hutan. apabila tanah yang diberikan dengan HGU sudah dikuasai dengan hak tertentu yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka pemberian HGU dapat dilaksanakan setelah dilakukan pelepasan Hak Atas Tanah itu. demikian pula apabila diatas tanah yag akan diberikan HGU terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang sesuaui dengan ketentuan yang berlaku, maka pemilik tanaman/bangunan tersebut berhak mendapatkan ganti rugi dari pemegang HGU.

Hak dan Kewajiban Pemegang HakPemegang HGU berkah untuk mengusasai dan meggunakan tanah yang dipunyainya untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan/peternakan. Pemehang HGU berhak untuk menguasai dan menggunakan sumber air dan sumber daya alam lainnya yang terdapat diatas tanahan tersebut dengan memperhatikan ketentuan yag berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarKewajiban : Mambayar uang pemasukan kepada negara, melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan, mengusahakan sendiri tanah tersebut dengan baik sesuai kelayakan usaha yang ditetapkan, membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada di lingkungan areal tanah tersebut, memlihara kesuburan tana, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai ketentuan yang belaku, menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan tanah tersebut, menyerahkan kembali tanah tersebut kepada negara setelah HGU hapus, menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanaha.

Regulasi/KebijakanPasal 28 - 34 UUPA No. 5 Th 1960, PP No. 40 Tahun 1996 ttg HGU, HGB, dan Hak Pakai Atas Tanah, Pasal 30 butir (1) ttg Subyek HGUKLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak MilikPengertianHak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah,dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 (Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial)

Sifat/Jangka Waktuturun temurun hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya terkuat hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan dengan HAT yang lainnya tidak mempunyai batasan waktu, mudah dipertahankan,tidak mudah hapus, terpenuhi memberikan wewenang kepada pemiliknyapaling luas bila dibandingkan dengan HAT yang lainnya

Asal Tanah/ObyeknyaTanah Negara dan Tanah adatSubyek HakHanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik dan badan badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintahCara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya Hak cara terjadi/lahirnya dan berakhirnya hakterjadinya hak milik melalui 3 cara1. Hak milik yang terjadi menurut hukum adat2. Hak milik terjadi karena penetapan pemerintah, Hak milik semula berasal dari tanah Negara. Terjadinya hak milik dengan prosedur pemberian hak3. Hak milik terjadi karena ketentuan undang undang

Hapusnya hak milik1. Pencabutan hak berdasarkan pasal 182. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya3. Ditelantarkan4. Subjek hak tidak memenuhi syarat sebagai subjek HM5. Peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek HM6. Tanah Musnah

Hak dan Kewajiban Pemegang HakPada dasarnya pemilik tanah berkewajiban menggunakan atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif, namun uupa mengatur bahwa HM dapat digunakan bukan oleh pemiliknya. Hak pemilik tanah yaitu berwenang paling luas untuk menggunakan memanfaatkan tanah miliknya.

Regulasi/KebijakanKetentuan Hak Milik disebut di dalam pasal 16 ayat 1 huruf a UUPA, secara khusus diatur dalam pasal 20 samapai pasal 27 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 1 UUPA ketentuan lebih lanjut mengenai HM diatur dengan UUKLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Guna BangunanPengertianHak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri

Sifat/Jangka WaktuHGB diberikan jangka waktu 30 tahun dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui 30 tahun

Asal Tanah/ObyeknyaTanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak MilikSubyek Hak1. Warga Negara Indonesia;2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.3. Lahirnya HGB

Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya Hak Lahirnya Hak1. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.2. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasar-kan usul pemegang Hak Pengelolaan.3. Hak Guna Bangunan atas tanah HM

Hapusnya HGB1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena :a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; ataub. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atauc. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;4. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;5. ditelantarkan;6. tanahnya musnah;7. ketentuan Pasal 20 ayat (2).

Hak dan Kewajiban Pemegang Hakkewajiban Pemilik1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;2. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagai-mana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;5. menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Guna Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.Hak Pemilik yakni menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaniny.

Regulasi/Kebijakan1. Dalam pasal 35 sampai pasal 40 UUPA ( UU no 5 tahun 1960)2. Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA ketentuan lebih lanjut HGB diatur dengan perundang undangan3. PP 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah4. (BAB III mulai pasal 19 sampai pasal 38)

KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak PakaiPengertianHak untuk menggunakan dan atau memunggut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikan atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuang-ketentuan undang-undang ini.

Sifat/Jangka WaktuHak Pakai yang diberikan di atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, maka haknya dapat dipindahkan kepada pihak lain dengan ijin pejabat yang berwenang. Hak Pakai atas tanah Milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. Di samping itu Hak Pakai juga harus didaftarkan untuk pengeluaran sertipikatnya.Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam praktek pada umumnya pemberian Hak Pakai oleh Pemerintah jangka waktunya 10 tahun.

Asal Tanah/ObyeknyaTanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak MilikSubyek HakWNI, Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, Departemen Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah, Badan-Badan Keagamaan dan Sosial, Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, Perwakilan negara asing dan perwakilan Badan Internasional.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakMelalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk. Terjadinya Hak pakai atas hak pengelolaan adalah melalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. Sedangkan untuk hak pakai atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Setiap pemberian hak pakai tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.

Hak dan Kewajiban Pemegang HakBerhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberiakan dengan ha pakai selama waktu terntentu untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk memindahkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya, atau selama digunakan untuk keperluan tertentu (Pasal 52 PP 40/1996)

Regulasi/KebijakanUndang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960 bagian VI Hak Pakai(Pasal 41 s/d pasal 43), Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 bab IV Pemberian Hak Pakai (Pasal 39 s/d pasal 58)KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak TanggunganPengertianHak tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, adalah :Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengantanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalamUndang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utangtertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lainnya.

Sifat/Jangka WaktuSifat Hak Tanggungan yakni :a. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagiMaksud dari hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, yaitu haktanggungan membebani secara utuh objeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian objek dari beban hak tanggungan. Hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani seluruh objek untuk sisa utang yangbelum dilunasi. Akan tetapi seiring berkembangnya kebutuhan akan perumahan,ketentuan tersebut ternyata menimbulkan permasalahan yaitu dalam halsuatu proyek perumahan atau rumah susun ingin diadakan pemisahan.b. Hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir.Hak tanggungan diberikan untuk menjamin pelunsaan hutang debitor kepada kreditor, oleh karena itu hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir pada suatu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang sebagai perjanjian pokok. Kelahiran, eksistensi, peralihan, eksekusi, berakhir dan hapusnya hak tanggungan dengan sendirinya ditentukan oleh peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin pelunasannya

Asal Tanah/ObyeknyaPasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, menyebutkan bahwa yang menjadi Objek Hak Tanggungan adalah :1. Hak milik;2. Hak guna usaha;3. Hak guna bangunan;4. Hak pakai atas tanah negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebani dengan hak tanggungan.Subyek HakSubjek Hak Tanggungan adalah:1. Pemberi Hak TanggunganPemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan.2. Pemegang Hak Tanggungan Pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Penerima hak tanggungan, yang sesudah pemasangan hak tanggungan akan menjadi pemegang hak tanggungan, yang adalah juga kreditor dalam perikatan pokok, juga bisa orang perseorangan maupun badan hukum.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya Hak Proses pembebanan hak tanggungan akan diuraikan sebagai berikut:1. Tahap pemberian Hak Tanggungan Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji akan memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Janji tersebut wajib dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya menimbulkan utang.2. Tahap pendaftaran Hak TanggunganDengan dilakukan pemberian hak tanggungan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, hak tanggungan ini baru memenuhi syarat spesialitas, sampai pada tahap tersebut hak tanggungan yangbersangkutan belum lahir dan kreditor pemegangnya belum memperoleh kedudukan yang diutamakan3. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Tanah Hak Milik Pembebanan hak tanggungan atas tanah dengan status tanah Hak Milik dapat ditemukan dalam rumusan ketentuan Pasal 25 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang menyatakan secara tegas bahwa tanah dengan status Hak Milik dapat dijaminkan dengan membebani hak atas tanah tersebut dengan hak tanggungan.4. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Usaha Mengenai pembebanan hak atas tanah, dalam ketentuan Pasal 33 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dapat diketahui bahwa tanah dengan status Hak Guna Usaha dapat dijaminkan dengan membebani hak atas tanah tersebut dengan hak tanggungan5. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan sebagai Hak Atas Tanah yang dapat dibebankan dengan hak tanggungan dapat ditemukan rumusannya dalam Pasal 39 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang menyatakan bahwa: Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.6. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Pakai Dimungkinkannya Hak Pakai dibebani dengan suatu hak jaminan kebendaan dapat kita temui rumusannya dalam ketentuan Pasal 52 dan Pasal 53 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Hapusnya Hak TanggunganDalam Pasal 18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah disebutkan sebab-sebab hapusnya hak tanggungan, sebagai berikut:a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan.b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat olehd. Ketua Pengadilan Negeri.e. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan

Hak dan Kewajiban Pemegang HakHarus menaati perjanjian yang telah dibuat antara kedua belah pihak.

Regulasi/KebijakanUndang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

PrintKLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak BangsaPengertianHak Bangsa sebagai hak penguasaan yang tertinggi terhadap kekayaan alam dan tanah yang berasal dari perut bumi. Hak Bangsa adalah hak yang memiliki unsur kepunyaan dan kewenangan untuk mengatur dan memimpin penguasaan dan penggunaan. Maka, segala kewenangan pada hak bangsa dilimpahkan kepada negara. Untuk itu, subjek hak bangsa dapat diartikan seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia dari generasi terdahulu, sekarang dan akan datang.

Sifat/Jangka WaktuPasal 2 ayat 3 UUPA yaitu: Hubungan hukum antara Bangsa Indonesia dan bumi, air dan ruang angkasa termasuk dalam ayat 2 pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi. Bersifat hak komunal (milik bersama)

Asal Tanah/ObyeknyaHal ini dipertegas oleh Pasal 1 ayat 2 UUPA (Undang Undang Pokok Agraria) yang menyebutkan: Seluruh bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa Bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.Subyek HakSubjek hak bangsa dapat diartikan seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia dari generasi terdahulu, sekarang dan akan datang.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHak Bangsa Indonesia merupakan sebuah hubungan hukum yang bersifat abadi. Ini berarti selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia masih ada dan selama bumi, air dan ruang angkasa Indonesia masih ada pula, dalam keadaan yang bagaimanapun, tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut (Penjelasan Umum II UUPA). Tanah Indonesia merupakan hasil jajahan Belanda.

Hak dan Kewajiban Pemegang HakHak Bangsa Indonesia mengandung 2 unsur, yaitu unsur kepunyaan dan tugas kewenangan. Unsur tugas kewenangan berarti tugas kewenangan untuk mengatur penguasaan dan memimpin pengurusan tanah ditaksanakan oleh negara, mengatur tata ruang

Regulasi/KebijakanUUPA No 5 tahun 1960 tentang Dasar Pokok Agraria Pasal 1 ayat (1), (2), (3); Pasal 15; Undang-Undang Nasionalisasi UU No. 86 Tahun 1958. TAP MPR NO. IX/MPR-RI/2001 tenang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam; Undang-Undang Tata Ruang No. 26 Tahun 2007, Undang-Undang Minerba No. 4 Tahun 2009, Undang-Undang No. 22 Tahun 2001 Tentang Minyak dan Gas, Undang-Undang No. 41 Tahun 1999 tentang Perhutanan dan perubahannya. Undang-Undang No. 7 Tahun 2004 Sumber Daya Air.KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Menguasai NegaraPengertianDalam UUPA 1960 Pasal 2 Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal inimemberi wewenang untuk :a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasatersebut;b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa,c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Sifat/Jangka WaktuBersifat Publik, Hak Menguasai Negara tidak memberi kewenangan Tidak jangka waktu karena hak menguasai yang dibeikan untuk negara adalah untuk mengaturdan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemiiharaan untuk mencapai tanah untuk sebesar besar kemakmuran rakyat dalam arti kebahagian,kesejahteraan dan kemerdekaan.

Asal Tanah/ObyeknyaSeluruh Tanah di Wilayah Negara Indonesia dan Tanah Negara. Tanah yang belum dihaki dengan hak perorangan disebut tanah yang dikuasai langsung oleh negara (dalam praktik administrasi disebut tanah negara), sedangkan tanah yang sudah sudah dihaki dengan hak perorangan disebut tanah hak dengan nama sebutan haknya, misalnya tanah hak milik.Subyek HakSubyek dari hak menguasai dari negara adalah Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indonesia dan meliputi semua tanah yang berada di wilayah Republik Indonesia, baik tanah yang belum maupun yang sudah dihaki dengan hak perorangan.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakTidak ada masa berakhirnya sepanjang negara masih ada

Hak dan Kewajiban Pemegang HakHubungan Hak Menguasai Negara dengan hak hak perseorangan dan badan hukum dirumuskan dalam penjelasan yang menyatakan bahwa kekuasaan negara mengenai hak dibatasi oleh dari hak itu artinya sampai seberapa negara memberi kekuasaan kepada yang mempunyai untuk menggunakan haknya sampai disitulah batas kekuasaan negara. (boedi Harsono,1983 ; 29)

Regulasi/KebijakanUUD Pasal 33 ayat (3); UUPA No 5 tahun 1960 tentang Dasar Pokok Agraria Pasal 2 ayat (2), TAP MPR IX Tahun 2001KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak PengelolaanPengertianHak Pengelolaan menurut R. Atang Ranoemihardja (1982 : 16) adalah hak atas tanah yang dikuasai negara dan hanya dapat diberikan kepada badan hukum pemerintah atau pemerintah daerah baik diper-gunakan untuk usahanya sendiri maupun untuk kepentingan pihak ketiga. Berdasarkan Permenag No. 9/1999, pengertian dari HPL yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Selanjutnya, berdasarkan Penjelasan Pasal 2 ayat (3) huruf f UU BPHTB, pengertian HPL dijelaskan lebih lengkap lagi yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain berupa perencanaan peruntukandan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga. Peraturan Menteri dalam negeri no 1 tahun 1977 Pasal 1Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan dalam Peraturan ini adalah:(1) Hak pengelolaan, yang berisi wewenang untuk:a. merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan;b. menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya;c. menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang, sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.(2) Hak pengelolaan yang berasal dari pengkonversian hak penguasaan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria No. 9/1965 tentang Pelaksanaan konversi hak penguasaan atas tanah Negara dan ketentuan tengang kebijaksanaan selanjutnya yang memberi wewenang sebagaimana tersebut dalam ayat 1 di atas dan yang telah didaftarkan di Kantor Sub Direktorat Agraria setempat serta sudah ada sertipikatnya.

Sifat/Jangka WaktuHPL tidak mempunyai jangka waktu kepemilikan sehingga jangka waktu HPL adalah tidak terbatas. juga tidak dapat dialihkan, sehingga tidak dapat dibebani HT dan dapat lihat di Permenag No. 5 Tahun 1965 Pasal 5 dan Pasal 6 dimana HPL aakan berlangsung sepanjang tanah dipergunakan untuk keperluan instansi yang bersangkutan (boedi Harsono 1983 : 129)

Asal Tanah/ObyeknyaObyek dari HPL adalah tanah untuk pertanian dan tanah bukan untuk pertanian.Subyek HakBerdasarkan Pasal 67 Permenag No. 9/1999, HPL dapat diberikan kepada pihak-pihak sebagai berikut:a. instansi pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;b. Badan Usaha Milik Negara;c. Badan Usaha Milik Daerah;d. PT. Persero;e. Badan Otorita;f. badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah.

Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHPL dapat terjadi karena 2 (dua) hal, yaitu:1. Konversi hak penguasaan sebagaimana dimaksud dalam Permenag No.9/1965.2. Pemberian hak atas tanah berasal dari tanah negara yang diberikan melalui permohonan, sebagaimana diatur dalam Permenag No.9/1999

Hak dan Kewajiban Pemegang HakPasal 6 Permenag No. 9/1965 menjelaskan HPL memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk:a. merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut;b. menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya;c. menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 (enam) tahun;d. menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib tahunan

Regulasi/Kebijakan1. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan. 2. Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 Tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara Dan Ketentuan-ketentuan Tentang Kebijaksanaan Selanjutnya.3. Peraturan Mneteri Dalam Negeri No 1 Tahun 1977 Tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya.

KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Ulayat Masyarakat Hukum AdatPengertianPengertian hak ulayat dapat kita lihat pada Pasal 3 Undang-Undang Pokok Agraria yang menetapkan bahwa hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat hukum adat masih tetap dapat dilaksanakan oleh masyarakat hukum adat yang bersangkutan sepanjang hak ulayat itu menurut kenyataan masih ada.Sesuai dengan Pasal 1 ayat 2 PMNA 5/1999:Hak ulayat dan yang serupa itu dari masyarakat hukum adat (untuk selanjutnya disebut hak ulayat), adalah kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan hidup para warganya untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah tersebut, bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya, yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah turun menurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.

Sifat/Jangka WaktuSifat/jangka waktu Hak adalah tidak terbatas. Pelaksanaan hak ulayat sepanjang pada kenyataannya masih ada dilakukan oleh masyarakat Hukum Adat yang masih bersangkutan menurut ketentuan Hukum Adat setempat.2. Hak ulayat hukum adat dianggap masih ada apabila: Terdapat sekelompok orang yang masih terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu yang mengakui dan menerapkan ketentuanketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya sehari-hari. Terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga persekuatuan hukum tersebut dan tempatnya mengambil keperluan hidupnya seharihari. Terdapat tatanan Hukum Adat mengenai pengurusan dan penggunaan tanah ulayat berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut.

Asal Tanah/ObyeknyaHak ulayat timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah secara turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tertentu dengan wilayah yang bersangkutan. Hak ulayat berakhir bila dalam kenyataannya sudah tidak ada (masyarakat adatnya, wilayah/tanah ulayatnya, dan tatanan hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut)Subyek HakSekelompok orang yang masih terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu yang mengakui dan menerapkan ketentuanketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya sehari-hari.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHak ulayat timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah secara turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tertentu dengan wilayah yang bersangkutan. Hak ulayat berakhir bila dalam kenyataannya sudah tidak ada (masyarakat adatnya, wilayah/tanah ulayatnya, dan tatanan hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut)

Hak dan Kewajiban Pemegang HakHak dan Kewajiban pemegang hak ulayat diatur oleh masyarakat hukum adat masing-masing.

Regulasi/Kebijakan Pasal 3 Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 PMNA/KBPN No.5 Tahun 1999 tentang Pedoman Penyelesaian Masalah hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. Pasal 41 TAP MPR No. XVII Tahun 1998

KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Guna UsahaPengertianTanah Negara yang telah diberikan hak untuk diusahakan oleh individu maupun badan usaha. Yang meliputi bidang pertanian, perikanan, perkebunan, peternakan.

Sifat/Jangka WaktuHGU diberikan untuk pertama kali paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun. Setalah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak diatas yang sama (Pasal 8 PP 40/1996 juncto Pasal 29 UUPA)

Asal Tanah/ObyeknyaTanah NKRI, Tanah NegaraSubyek HakWNI dan Badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaCara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakHGU terjadi karena penetapan poemerinta melalui keputusan pemberian hak oleh menteri/pejabat yang ditunjuk. Pemberian HGU wajib didaftarkan di buku tanah pada Kantor Pertanahan dan terjadi sejak didaftarkan. Adapun tanah yang dapat diberikan dengan HGU adalah Tanah Negara. Apabila tanah tersebut berupa kawasan hutan, maka pmeberian HGU dapat dilakukan setelah tanah tersebut dikeluarkan dari kawasan hutan. apabila tanah yang diberikan dengan HGU sudah dikuasai dengan hak tertentu yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka pemberian HGU dapat dilaksanakan setelah dilakukan pelepasan Hak Atas Tanah itu. demikian pula apabila diatas tanah yag akan diberikan HGU terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang sesuaui dengan ketentuan yang berlaku, maka pemilik tanaman/bangunan tersebut berhak mendapatkan ganti rugi dari pemegang HGU.

Hak dan Kewajiban Pemegang HakPemegang HGU berkah untuk mengusasai dan meggunakan tanah yang dipunyainya untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan/peternakan. Pemehang HGU berhak untuk menguasai dan menggunakan sumber air dan sumber daya alam lainnya yang terdapat diatas tanahan tersebut dengan memperhatikan ketentuan yag berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarKewajiban : Mambayar uang pemasukan kepada negara, melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan, mengusahakan sendiri tanah tersebut dengan baik sesuai kelayakan usaha yang ditetapkan, membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada di lingkungan areal tanah tersebut, memlihara kesuburan tana, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai ketentuan yang belaku, menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan tanah tersebut, menyerahkan kembali tanah tersebut kepada negara setelah HGU hapus, menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanaha.

Regulasi/KebijakanPasal 28 - 34 UUPA No. 5 Th 1960, PP No. 40 Tahun 1996 ttg HGU, HGB, dan Hak Pakai Atas Tanah, Pasal 30 butir (1) ttg Subyek HGUKLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak MilikPengertianHak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah,dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 (Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial)

Sifat/Jangka Waktuturun temurun hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya terkuat hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan dengan HAT yang lainnya tidak mempunyai batasan waktu, mudah dipertahankan,tidak mudah hapus, terpenuhi memberikan wewenang kepada pemiliknyapaling luas bila dibandingkan dengan HAT yang lainnya

Asal Tanah/ObyeknyaTanah Negara dan Tanah adatSubyek HakHanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik dan badan badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintahCara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya Hak cara terjadi/lahirnya dan berakhirnya hakterjadinya hak milik melalui 3 cara1. Hak milik yang terjadi menurut hukum adat2. Hak milik terjadi karena penetapan pemerintah, Hak milik semula berasal dari tanah Negara. Terjadinya hak milik dengan prosedur pemberian hak3. Hak milik terjadi karena ketentuan undang undang

Hapusnya hak milik1. Pencabutan hak berdasarkan pasal 182. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya3. Ditelantarkan4. Subjek hak tidak memenuhi syarat sebagai subjek HM5. Peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek HM6. Tanah Musnah

Hak dan Kewajiban Pemegang HakPada dasarnya pemilik tanah berkewajiban menggunakan atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif, namun uupa mengatur bahwa HM dapat digunakan bukan oleh pemiliknya. Hak pemilik tanah yaitu berwenang paling luas untuk menggunakan memanfaatkan tanah miliknya.

Regulasi/KebijakanKetentuan Hak Milik disebut di dalam pasal 16 ayat 1 huruf a UUPA, secara khusus diatur dalam pasal 20 samapai pasal 27 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 1 UUPA ketentuan lebih lanjut mengenai HM diatur dengan UUKLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak Guna BangunanPengertianHak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri

Sifat/Jangka WaktuHGB diberikan jangka waktu 30 tahun dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui 30 tahun

Asal Tanah/ObyeknyaTanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak MilikSubyek Hak1. Warga Negara Indonesia;2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.3. Lahirnya HGB

Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya Hak Lahirnya Hak1. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.2. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasar-kan usul pemegang Hak Pengelolaan.3. Hak Guna Bangunan atas tanah HM

Hapusnya HGB1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena :a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; ataub. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atauc. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;4. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;5. ditelantarkan;6. tanahnya musnah;7. ketentuan Pasal 20 ayat (2).

Hak dan Kewajiban Pemegang Hakkewajiban Pemilik1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;2. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagai-mana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;5. menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Guna Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.Hak Pemilik yakni menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaniny.

Regulasi/Kebijakan1. Dalam pasal 35 sampai pasal 40 UUPA ( UU no 5 tahun 1960)2. Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA ketentuan lebih lanjut HGB diatur dengan perundang undangan3. PP 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah4. (BAB III mulai pasal 19 sampai pasal 38)

KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak PakaiPengertianHak untuk menggunakan dan atau memunggut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikan atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuang-ketentuan undang-undang ini.

Sifat/Jangka WaktuHak Pakai yang diberikan di atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, maka haknya dapat dipindahkan kepada pihak lain dengan ijin pejabat yang berwenang. Hak Pakai atas tanah Milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. Di samping itu Hak Pakai juga harus didaftarkan untuk pengeluaran sertipikatnya.Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam praktek pada umumnya pemberian Hak Pakai oleh Pemerintah jangka waktunya 10 tahun.

Asal Tanah/ObyeknyaTanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak MilikSubyek HakWNI, Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, Departemen Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah, Badan-Badan Keagamaan dan Sosial, Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, Perwakilan negara asing dan perwakilan Badan Internasional.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya HakMelalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk. Terjadinya Hak pakai atas hak pengelolaan adalah melalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. Sedangkan untuk hak pakai atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Setiap pemberian hak pakai tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.

Hak dan Kewajiban Pemegang HakBerhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberiakan dengan ha pakai selama waktu terntentu untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk memindahkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya, atau selama digunakan untuk keperluan tertentu (Pasal 52 PP 40/1996)

Regulasi/KebijakanUndang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960 bagian VI Hak Pakai(Pasal 41 s/d pasal 43), Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 bab IV Pemberian Hak Pakai (Pasal 39 s/d pasal 58)KLASIFIKASI HAK ATAS TANAH

Hak TanggunganPengertianHak tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, adalah :Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengantanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalamUndang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utangtertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lainnya.

Sifat/Jangka WaktuSifat Hak Tanggungan yakni :a. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagiMaksud dari hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, yaitu haktanggungan membebani secara utuh objeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian objek dari beban hak tanggungan. Hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani seluruh objek untuk sisa utang yangbelum dilunasi. Akan tetapi seiring berkembangnya kebutuhan akan perumahan,ketentuan tersebut ternyata menimbulkan permasalahan yaitu dalam halsuatu proyek perumahan atau rumah susun ingin diadakan pemisahan.b. Hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir.Hak tanggungan diberikan untuk menjamin pelunsaan hutang debitor kepada kreditor, oleh karena itu hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir pada suatu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang sebagai perjanjian pokok. Kelahiran, eksistensi, peralihan, eksekusi, berakhir dan hapusnya hak tanggungan dengan sendirinya ditentukan oleh peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin pelunasannya

Asal Tanah/ObyeknyaPasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, menyebutkan bahwa yang menjadi Objek Hak Tanggungan adalah :1. Hak milik;2. Hak guna usaha;3. Hak guna bangunan;4. Hak pakai atas tanah negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebani dengan hak tanggungan.Subyek HakSubjek Hak Tanggungan adalah:1. Pemberi Hak TanggunganPemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan.2. Pemegang Hak Tanggungan Pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Penerima hak tanggungan, yang sesudah pemasangan hak tanggungan akan menjadi pemegang hak tanggungan, yang adalah juga kreditor dalam perikatan pokok, juga bisa orang perseorangan maupun badan hukum.Cara Terjadi/Lahirnya dan berakhirnya Hak Proses pembebanan hak tanggungan akan diuraikan sebagai berikut:1. Tahap pemberian Hak Tanggungan Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji akan memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Janji tersebut wajib dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya menimbulkan utang.2. Tahap pendaftaran Hak TanggunganDengan dilakukan pemberian hak tanggungan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, hak tanggungan ini baru memenuhi syarat spesialitas, sampai pada tahap tersebut hak tanggungan yangbersangkutan belum lahir dan kreditor pemegangnya belum memperoleh kedudukan yang diutamakan3. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Tanah Hak Milik Pembebanan hak tanggungan atas tanah dengan status tanah Hak Milik dapat ditemukan dalam rumusan ketentuan Pasal 25 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang menyatakan secara tegas bahwa tanah dengan status Hak Milik dapat dijaminkan dengan membebani hak atas tanah tersebut dengan hak tanggungan.4. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Usaha Mengenai pembebanan hak atas tanah, dalam ketentuan Pasal 33 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dapat diketahui bahwa tanah dengan status Hak Guna Usaha dapat dijaminkan dengan membebani hak atas tanah tersebut dengan hak tanggungan5. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan sebagai Hak Atas Tanah yang dapat dibebankan dengan hak tanggungan dapat ditemukan rumusannya dalam Pasal 39 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang menyatakan bahwa: Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.6. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Pakai Dimungkinkannya Hak Pakai dibebani dengan suatu hak jaminan kebendaan dapat kita temui rumusannya dalam ketentuan Pasal 52 dan Pasal 53 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Hapusnya Hak TanggunganDalam Pasal 18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah disebutkan sebab-sebab hapusnya hak tanggungan, sebagai berikut:a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan.b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat olehd. Ketua Pengadilan Negeri.e. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan

Hak dan Kewajiban Pemegang HakHarus menaati perjanjian yang telah dibuat antara kedua belah pihak.

Regulasi/KebijakanUndang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.