I. Net Present Value (NPV)

Kriteria diterima atau ditolaknya sebuah proyek atau investasi dengan NPV adalah : NPV > 0 terima NPV < o tolakDengan :NPV = PV semua arus kas dari proyek/investasi Investasi awalNPV = PV IoNPV = o atau NPV = dengan I0= Investasi awalk = tingkat diskonto atau return yang diharapkanCFi= A = arus kas tahun i

Contoh soal :1. Seorang pengusaha sedang mempertimbangkan membuka usaha warnet di sebuah ruko. Harga ruko, komputer, jaringan, dan semua perlengkapan yang diperlukan untuk investasi ini adalah Rp. 400.000.000,- . Sedangkan kas bersih yang dapat diperoleh dari usaha ini adalah Rp. 5.000.000,- per bulan terus menerus. Jika tingkat return yang digunakan adalah 12 % p.a. Hitunglah NPV usaha ini dan tentukan apakah proyek ini sebaiknya diterima atau ditolak ?

Jawab :k= 12% p.a atau 1% perbulan = 0,01CFi= A = Rp. 5.000.000 per bulan

PV = I0= Rp. 400.000.000Penyelesaian :

NPV = PV Io = = = Rp. 100.000.000

Karena NPV > 0 proyek diterima2. Seorang manajer keuangan berencana membeli mesin baru untuk menambah kapasitas produksi. Mesin baru itu berharga Rp. 1.000.000.000 dan memberikan tambahan arus kas sebesar Rp. 300.000.000 ditahun pertama. Rp. 400.000.000 ditahun kedua, dan Rp. 500.000.000 di tahun ketiga hingga tahun kelima. Menggunaka tingkat diskonto 14% p.a. tentukanlah keputusan yang harus diambil manajer itu. Jawab :I0= Rp. 1.000.000.000k = 14% = 0,14CF1= Rp. 300.000.000CF2= Rp. 400.000.000 CF3= CF4 = CF5 = Rp. 500.000.000

NPV = NP V = = Rp. 464.155.135Karena, NPV > 0, proyek diterima

Untuk meghitung tingkat diskonto adalah :

k= wmkm + wuku

Keterangan :wm= persentase pendanaan dari modal sendiriwu= persentase pendanaan dari utangkm= bunga modal sendiriku= bunga modal setelah pajak

wm + wu = 1 atau wu = 1-wm

ku = (1-pajak penghasilan) x bunga utang nominal

Contoh soal :1. Sebuah proyek pembangunan pabrik baru akan didanai 60% dari utang, dan sisanya dari modal sendiri. Untuk itu, perusahaa akan mengeluarkan obligasi berkupon 15%. Pajak penghasilan diketahui 30%. Jika bunga modal sendiri diketahui 18%, hitunglah tingkat diskonto yang akan digunakan untuk investasi ini. Jawab :Wm = 40% 0,4wu= 60% 0,6km= 18%ku= (1-0,3) x 15%= 10,5%k= wmkm + wuku = 0,4(18%) + 0,6(10,5%)= 13,5 %Jadi, tingkat diskonto yang digunakan untuk investasi adalah 13,5 %

II. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Untuk mencari IRR adalah :

atau

Jika IRR > k terimaJika IRR < k ditolakContoh soal :1. Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih Rp. 5.000.000 secara terus menerus jika investasi awal yang diperlukan Rp.400.000.000 dan return yang diharapkan adalah 14% . Jawab :CF1 = A = Rp. 5.000.000I0= Rp. 400.000.000NPV = PV- IoNPV = - Io = 0 = Io

= = 1,25 % p.a

III. PROYEK MUTUALLY EXCLUSIVEMerupakan proyek-proyek yang tidak bisa dilakukan secara bersamaan, jadi harus memilih salah satu proyek untuk dijalankan. Contoh soal :1. Tentukan peringkat dua proyek mutually exclusive berikut berdasarkan NPV dan IRR. Asumsikan tingkat return yan diharapkan investor adalah 10% Proyek Investasi awal (I0) Arus kas tahun 1 (CF1)

A 5.000.000.000 8.000.000.000 B 30.000.000.000 40.000.000.000

Jawab :

Proyek NPV

A

B

ProyekIRR

A

B

PeringkatBerdasarkan NPVBerdasarkan IRR

12Proyek AProyek BProyek BProyek A

Mengingat tujuan perusahaan adalah maksimisasi kekayaan pemegang saham, proyek B yang sebaiknya dipilih karena memberikan nilai tambah yang lebih besar.

IV. NILAI TAHUNAN EKUIVALEN

EAV = Rumus :

Contoh soal :Seorang manajer keuangan sedang mempertimbangkan dua proyek yang berbeda jangka waktunya. Proyek 1 hanya memerlukan waktu 5tahun yang memerlukan investasi awal sebesar Rp. 1.000.000.000, dan setiap tahun selama 5 tahun ke depan dpat menghasilkan kas sebesar Rp400.000.000. sedangkan proyek 2 berjangka waktu dua kalinya, memerlukan investasi awal Rp. 1.500.000.0000 dengan arus kas bersih sebesar Rp. 350.000.000 setiap tahun selama 10 tahun. Menurut Anda, proyek mana yang lebih menguntungkan pada tingkat diskonto 12% p.a ?Jawab :Proyek 1n =5A =Rp. 400.000.000Io =Rp. 1.000.000.000k =12% p,a = 0,12NPV = o= = Rp. 441.910.481

EAV= = = = Rp. 122.590.268

Proyek 2n = 10A= Rp. 350.000.000I0= Rp.1.500.000.000

NPV= = Rp. 477.578.060

EAV= = Rp. 84.523.754

Jadi proyek yang diambil adalah proyek 1 . karena menggunakan kriteria EAV.

V. BIAYA TAHUNAN EKUIVALEN

EAC (Equivalent Aannual Cost) hampir sama dengan EAV. Dalam konsep EAV menghitung nilai atau selisih bersih hasil investasi dari investasi awal, namun konsep EAC hanya menghitung biaya saja. Oleh karena itu, jika dalam kriteria EAV, kita memilih proyek dengan EAV terbesar, dalam kriteria EAC, kita memilih peralatan dengan EAC terendah.

Contoh soal :Sebuah pabrik sedang mempertimbangkan pembelian sebuah mesin. Ada dua produk tersedia di pasar. Produk pertama, katakan mesin A, berharga Rp. 10.000.000 dan memerlukan biaya operasional Rp. 1.000.000 setiap tahunnya dan harus diganti setiap 2 tahun. Sedangkan mesin B berharga Rp. 14.000.000 dengan biaya operasional tahunan sebesar Rp. 800.000 dan dapat digunakan selama 3 tahun. Mesin mana yang sebaiknya dibeli jika tingkat diskonto adalah 10% ?Jawab :Present cost atau present value dari cost mesin A= - Rp. 10.000.000 + = - Rp. 10.000.000 + = - Rp. 11.736.000

Present cost atau present value dari cost mesin B = - Rp.14.000.000 + = - Rp.14.000.000 + = - Rp.15.989.000

Karena mempunya nilai yang berbeda, maka tidak dapat dibandingkan secara langsung. Oleh karena itu harus menghitung biaya tahunann selama umur mesin yang dibayarkan masing-masing mesin.

EAC Mesin A= = = - Rp. 6.762.000

EAC Mesin B= = = - Rp. 6.429.000VI. KRITERIA INVESTASI LAINNYA

A. Periode PaybackMerupakan periode modal kembali atau lamanya waktu yang diperlukan untuk mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah dikeluarkan.Untuk menentukan diterima atau ditolaknya sebuah proyek, kita harus mempunyai batas periode payback yang diinginkan sebagai pembanding. Artinya jika periode payback sebuah proyek adalah 10 tahun, sementara investor menetapkan batas periode kembali modal adalah 8 tahun, maka proyek tersebut akan ditolak karena lebih lama daripada batas periode yang diinginkan.

Contoh soal 1 :Hitunglah periode payback dari sebuh proyek dengan investasi awal Rp. 100.000.000. jika setiap tahun berikutnya daat memberikan arus kas bersih Rp. 11.000.000.Jawab :Periode payback = = Rp. 9,09 tahunProyek diatas mengembalikan modal awal dalam waktu kurang lebih 9 tahun 1 bulan.

Contoh soal 2 :Sebuah proyek investasi mempunyai payroff sebagai berikut :Tahun Arus kas (dalam juta Rp)

0(2000)

1150

2200

3250

4300

5350

6400

7450

8500

9550

10600

Jika investor menetapkan batas periode payback adalah 6 tahun, apakah proyek investasi di atas dapat diterima ?

Jawab :Arus kas masuk sampai tahun ke-6 adalah Rp.1.650.000.000Arus kas masuk sampai tahun ke-7 adalah Rp.2.100.000.000Oleh karena itu, periode payback berada antara 6-7 tahun, tepatnya := 6 tahun + = 6 tahun + = 6,78 tahun atau 6 tahun 9,33 bulan= 6 tahun 9 bulan 10 hari > 6 tahun proyek ditolak

B. PERIODE DISCOUNTED PAYBACKAdalah lamanya waktu yang diperlukan agar present value dari arus kas bersih proyek dapat mengembalikan investasi awal.

Contoh soal :Hitunglah periode discounted payback dari sebuah proyek yang memerlukan investasi awal Rp. 200.000.000 dan mampu menghasilkan kas bersih Rp. 30.000.000 setiap tahunnya selama 15 tahun jika tingkat return yang di inginkan investor adalah 12% p.a ?Jawab :I0= Rp. 200.000.000CF1 CF15 = Rp. 30.000.000k= 12% = 0,12

Mengacu pada pembahasan bab 4 (Anuitas Biasa) kita tahu bahwa mencari jumlah periode adalah menggunakan rumus :n= n = n = n = 14, 2 tahun = 14 tahun 2 bulan 12 hari

C. INDEKS PROFITABILITASKriteria lain yang dapat digunakan untuk mengevaluasi sebuah proyek investasi adalah indeks profitabilitas atau profitabilty index. IP adalah rasio manfaat terhadap biaya. Rumus Indeks ProfitabilitasIndeks Profitabilitas= = Dengan PV = present value dari arus kas I0 = investasi awal k = tingkat diskonto CF= cash flow (arus kas) n = jumlah periode i = tingkat bunga per periode

Kriteria diterima atau ditolaknya sebuah proyek adalah jika :Indeks Profitabilitas > 1 proyek diterimaIndeks Profitabilitas < 1 proyek ditolak

Contoh soal 1 :Sebuah proyek investasi membuka kafe baru membutuhkan investasi awal Rp. 400.000.000 dan mampu menghasilkan arus kas bersih Rp. 5.000.000 per bulan. Jika investor mengharapkan return j12 = 12%, tentukan apakah proyek ini dapat diterima dengan menggunakan kriteria indeks profitabilitas. Jawab : k= 12% p.a atau 1% per bulan = 0,01CF1= A = Rp.5.000.000 per bulanI0= Rp.400.000.000IP=

= = = 1,25 > 1 proyek di terima

VII. MODIFIED IRR

Untuk mengatasi kelemahan kriteria IRR, kita mempunyai modified IRR (MIRR). Sebagai ilustrasi, misalkan sebuah proyek mempunyai arus kas sebagai berikut :TahunArus Kas

0(60.000.000)

1155.000.000

2(100.000.000)

Permasalahan dengan proyek diatas adalah arus kas tidak berpola konvensioanl. Akibatnya, kita mempunyai dua IRR, yaitu 25% dan 33,33% . untuk mengatasi terjadinya multiple IRR ini, kita menghitung MIRR. Ada beberapa metode yang dapat digunakan, yaitu metode diskonto, metde reinvestasi, dan metode gabungan. Metode DiskontoDengan metode ini kita mendiskontokan semua arus kas negatif ke periode awal sehingga tidak ada lagi arus kas negatif di periode mendatang. Jika return yang diharapkan adalah 15% maka arus kas diatas akan menjadi :TahunArus kas

0

1+ 155.000.000

20

Dengan demikian, maka MIRR adalah :MIRR =

Metode ReinvestasiDengan metode ini, kita kumpulkan semua arus kas baik positif maupun negatif, kecuali investasi awal, ke periode akhir. Maksudnya, kita mereinvestasikan semua arus kas yang terjadi dan tidak pernah mengambilnya hingga periode akhir. Dalam contoh di atas, arus kas periode 1 kita tarik ke periode 2 sehingga menjadi :TahunArus Kas

0 60.000.000

10

2-100.000.000 + (155.000.000 x 1,15) = 78.250.000

Setelah itu, kita menghitung MIRR dan akan mendapatkan hasil 14,20 % Metode GabunganMetode ketiga menggabungkan kedua metode di atas. Arus kas negatif yang ada didiskontokan ke periode 0 dan semua arus kas positif ke periode akhir. Utnuk kasus diatas, arus kas akan berubah menjadi :

Tahun Arus Kas

0

10

2155.000.000 x 1,15 = 178.250.000

Jika diselesaikan, kita akan mendapatkan MIRR = 14,65 %, tertinggi diantara ketiga MIRR yang ada.

VIII. RETURN RATA-RATA AKUNTANSIAda beberapa definisi berbeda untuk return rata-rata akuntansi tetapi yang akan digunakan disini adalah return rata-rata akuntansi (RRA) yang diperoleh dari laba bersih rata-rata dibagi nilai buku rata-rata :RRA=

Contoh :Seorang pengusaha muda berencana membuka sebuah toko di salah satu mall ibukota. Investasi awal yang diperlukan adalah Rp. 500.000.000 untuk masa manfaat 5 tahun. Setelah itu, hal penggunaan akan kemblai ke pemilik mal. Untuk mudahnya, biaya penyusutan dihitung menggunakan metode garis lurus dan tarif pajak diasumsikan 25%. Laba bersih tahunan sebelum penyusutan dan pajak adalah Rp.200.000.000 di tahun pertama. Rp.250.000.000 di tahun kedua dan ketiga, serta Rp.150.000.000 di tahun keempat dan kelima. Hitunglah return rata-rata akuntansi dari investasi tersebut.

Tahun 12345

Laba sebelum penyusutan dan pajak200250250150150

Biaya penyusutan(100)(100)(100)(100)(100)

Laba sebelum pajak1001501505050

Pajak (25)(25)(37,5)(37,5)(12,5)(12,5)

Laba Bersih75112,5112,537,537,5

(Catatan : dalam juta Rp)Laba bersih rata-rata= = Rp. 75.000.000Nilai buku rata-rata= = Rp. 250.000.000Return rata-rata akuntansi= Jika target return rata-rata akuntansi (RRA) adalah 20%, maka proyek investasi di atas akan diterima karena memeberikan RRA > 20%

Page | 1

Page | 5