perubahan dan/atau tambahan keterbukaan … · perseroan adalah suatu perseroan terbatas yang...

15
1 PERUBAHAN DAN/ATAU TAMBAHAN KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA PEMEGANG SAHAM PT URBAN JAKARTA PROPERTINDO TBK (Perseroan”) Keterbukaan Informasi ini dibuat dan ditujukan kepada Pemegang Saham dalam rangka memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 38/POJK.04/2014 tanggal 29 Desember 2014 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Tanpa Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu dan merupakan perubahan dan/atau tambahan informasi atas dan menjadi satu kesatuan dengan Keterbukaan Informasi yang telah diterbitkan oleh Perseroan pada tanggal 18 Februari 2019. PT URBAN JAKARTA PROPERTINDO TBK Kegiatan Usaha Utama: Pengembangan Properti apartemen dan pusat perbelanjaan Kantor Pusat: Equity Tower Lt. 26G (SCBD) Lot 9 Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53 Jakarta Selatan 12190 Tel: +62 21 8897 8888 Fax: +62 21 8897 8888 Website: www.urbanjakarta.co.id Email: cor[email protected] Jika Anda mengalami kesulitan untuk memahami informasi sebagaimana tercantum dalam Keterbukaan Informasi ini atau ragu-ragu dalam mengambil keputusan, sebaiknya Anda berkonsultasi dengan perantara pedagang efek, manajer investasi, penasihat hukum, akuntan publik atau penasihat profesional lainnya. Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan, baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama, bertanggung jawab sepenuhnya atas kelengkapan dan kebenaran seluruh informasi atau fakta material yang dimuat dalam Keterbukaan Informasi ini dan menegaskan bahwa informasi yang dikemukakan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah benar dan tidak ada fakta material yang tidak dikemukakan yang dapat menyebabkan informasi material dalam Keterbukaan Informasi ini menjadi tidak benar dan/atau menyesatkan. Perubahan dan/atau Tambahan Keterbukaan Informasi ini diterbitkan pada tanggal 2 April 2019

Upload: voanh

Post on 01-May-2019

225 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

1

PERUBAHAN DAN/ATAU TAMBAHAN

KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA PEMEGANG SAHAM

PT URBAN JAKARTA PROPERTINDO TBK

(“Perseroan”)

Keterbukaan Informasi ini dibuat dan ditujukan kepada Pemegang Saham dalam rangka memenuhi

Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 38/POJK.04/2014 tanggal 29 Desember 2014 tentang

Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Tanpa Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu dan

merupakan perubahan dan/atau tambahan informasi atas dan menjadi satu kesatuan dengan

Keterbukaan Informasi yang telah diterbitkan oleh Perseroan pada tanggal 18 Februari 2019.

PT URBAN JAKARTA PROPERTINDO TBK

Kegiatan Usaha Utama:

Pengembangan Properti apartemen dan pusat perbelanjaan

Kantor Pusat:

Equity Tower Lt. 26G (SCBD) Lot 9

Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53

Jakarta Selatan 12190

Tel: +62 21 8897 8888

Fax: +62 21 8897 8888

Website: www.urbanjakarta.co.id

Email: [email protected]

Jika Anda mengalami kesulitan untuk memahami informasi sebagaimana tercantum dalam

Keterbukaan Informasi ini atau ragu-ragu dalam mengambil keputusan, sebaiknya Anda

berkonsultasi dengan perantara pedagang efek, manajer investasi, penasihat hukum, akuntan publik

atau penasihat profesional lainnya.

Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan, baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama,

bertanggung jawab sepenuhnya atas kelengkapan dan kebenaran seluruh informasi atau fakta

material yang dimuat dalam Keterbukaan Informasi ini dan menegaskan bahwa informasi yang

dikemukakan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah benar dan tidak ada fakta material yang tidak

dikemukakan yang dapat menyebabkan informasi material dalam Keterbukaan Informasi ini menjadi

tidak benar dan/atau menyesatkan.

Perubahan dan/atau Tambahan Keterbukaan Informasi ini diterbitkan pada tanggal 2 April 2019

2

DAFTAR ISI

DEFINISI .................................................................................................................................................. 3

I. UMUM ......................................................................................................................................... 6

II. INFORMASI TENTANG RENCANA PENAMBAHAN MODAL TANPA MEMBERIKAN HAK

MEMESAN EFEK TERLEBIH DAHULU ................................................................................... 7

III. PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS ............................................................ 13

IV. RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA ............................................................. 13

V. INFORMASI TAMBAHAN ........................................................................................................ 15

3

DEFINISI

“Bapepam & LK” : Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan yang

merupakan penggabungan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan

Direktor Jenderal Lembaga Keuangan (DJLK), sebagaimana

dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia

tertanggal 30 Desember 2005 No. 606/KMK.01/2005 tentang

Organisasi dan Tata Kerja Badan Pengawas Pasar Modal dan

Lembaga Keuangan dan Peraturan Menteri Keuangan Republik

Indonesia No. 184/PMK.01/2010 tanggal 11 Oktober 2010 tentang

Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Keuangan.

“Bursa Efek

Indonesia (BEI)”

: Bursa efek sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 angka 4 UUPM,

dalam hal ini yang diselenggarakan oleh PT Bursa Efek Indonesia,

berkedudukan di Jakarta.

“Hari Bursa” : Hari dimana BEI menyelenggarakan kegiatan bursa efek menurut

peraturan perundang-undangan yang berlaku dan ketentuan-

ketentuan bursa efek tersebut dan bank dapat melakukan kliring.

“Hari Kalender” : Tiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender Gregorius

tanpa kecuali, termasuk hari Minggu dan hari libur nasional yang

ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah Republik Indonesia dan

hari kerja biasa yang karena suatu keadaan tertentu ditetapkan oleh

Pemerintah Republik Indonesia sebagai bukan hari kerja biasa.

“KSEI” : Singkatan dari PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, berkedudukan di

Jakarta yang merupakan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian

sesuai dengan UUPM.

“Otoritas Jasa

Keuangan atau OJK”

: Lembaga yang independen sebagaimana dimaksud dalam Undang-

Undang No. 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan.

“Pemegang Saham” : Pihak-pihak yang memiliki manfaat atas saham Perseroan baik dalam

bentuk warkat maupun dalam penitipan kolektif yang disimpan dan

diadministrasikan dalam rekening efek pada KSEI, yang tercatat dalam

Daftar Pemegang Saham Perseroan yang diadministrasikan oleh PT

Sinartama Gunita selaku Biro Administrasi Efek Perseroan.

“Peraturan No. IX.J.1” : Peraturan No. IX.J.1 tentang Pokok-Pokok Anggaran Dasar Perseroan

Yang Melakukan Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas dan

Perusahaan Publik, Lampiran dari Keputusan Ketua Bapepam – LK

No. Kep-179/BL/2008 tanggal 14 Mei 2008.

“Peraturan No. I-A” : Peraturan BEI No. I-A tentang Pencatatan Saham dan Efek Bersifat

Ekuitas Selain Saham Yang Diterbitkan oleh Perusahaan Tercatat,

Lampiran dari Keputusan Direksi PT Bursa Efek Indonesia No. KEP-

00183/BEI/12-20180001/BEI/12-2018, tanggal 26 Desember 2018.

“POJK No. 9” : Peraturan OJK No. 9/POJK.04/2018 tanggal 25 Juli 2018 tentang

Pengambilalihan Perusahaan Terbuka.

“POJK No. 32” : Peraturan OJK No. 32/POJK.04/2014 tanggal 8 Desember 2014

tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang

4

Saham Perusahaan Terbuka sebagaimana diubah berdasarkan

Peraturan OJK No. 10/POJK.04/2017 tanggal 14 Maret 2017.

“POJK No. 33” : Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tanggal 8 Desember 2014

tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik.

“POJK No. 38” : Peraturan OJK No. 38/POJK.04/2014 tanggal 29 Desember 2014

tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Tanpa Memberikan

Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu.

“PMTHMETD” : Penambahan Modal Tanpa Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih

Dahulu dengan menerbitkan Saham Baru sebagaimana dimaksud

dalam POJK No. 38.

“RUPSLB” : Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan, yang akan

diselenggarakan pada tanggal 5 April 2019 sesuai dengan ketentuan-

ketentuan anggaran dasar Perseroan, UUPT dan UUPM serta

peraturan-peraturan pelaksanaannya.

“Saham” : Seluruh saham yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam

Perseroan.

“Saham Baru” : Sebanyak-banyaknya 320.366.000 (tiga ratus dua puluh juta tiga ratus

enam puluh enam ribu) saham atau sebesar maksimum 10% (sepuluh

persen) dari jumlah modal ditempatkan dan disetor dalam Perseroan,

yang berjumlah 3.203.660.000 (tiga miliar dua ratus tiga juta enam

ratus enam puluh ribu) saham, yang akan diterbitkan dari saham

portepel Perseroan dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per

saham.

“Tanggal

Pelaksanaan

Penambahan Modal”

: Berarti (i) tanggal setiap dilaksanakannya penyetoran modal oleh

setiap investor yang akan mengambil bagian dalam rangka

PMTHMETD dan/atau (ii) tanggal pelaksanaan konversi utang dalam

rangka PMTHMETD.

“UUPM” : Undang-Undang No. 8 tahun 1995 tanggal 10 November 1995 tentang

Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No.64 Tahun

1995, Tambahan No. 3608, beserta peraturan-peraturan

pelaksanaannya.

“UUPT” : Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang

Perseroan Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 106

Tahun 2007, Tambahan No. 4746.

5

TANGGAL – TANGGAL PENTING DAN PERKIRAAN JADWAL WAKTU

1. Pemberitahuan agenda RUPSLB kepada OJK

11 Februari 2019

2. Iklan pengumuman rencana penyelenggaraan RUPSLB dalam surat

kabar, situs web BEI dan situs web Perseroan sesuai POJK No. 32

dan Keterbukaan Informasi sehubungan dengan PMTHMETD dalam

situs web BEI dan situs web Perseroan sesuai dengan POJK No. 38

18 Februari 2019

3. Perubahan pemberitahuan agenda RUPSLB kepada OJK

1 Maret 2019

4. Tanggal pemegang saham yang mewakili 1/20 (satu per dua puluh)

atau setara dengan 5% (lima persen) dari jumlah seluruh saham

dengan hak suara yang sah untuk menyampaikan usulan mata acara

rapat RUPSLB

7 Maret 2019

5. Tanggal penentuan pemegang saham yang berhak hadir dalam

RUPSLB (Recording Date)

13 Maret 2019

6. Iklan pemanggilan RUPSLB dalam surat kabar, situs web BEI dan

situs web Perseroan

14 Maret 2019

7. Tanggal akhir penyampaian informasi tambahan PMTHMETD dalam

situs web BEI dan situs web Perseroan sesuai POJK No. 38

2 April 2019

8. Pelaksanaan RUPSLB

5 April 2019

6

I. UMUM

Perseroan adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan dan tunduk pada hukum Negara Republik

Indonesia dengan nama PT Samsung Development berdasarkan Akta Pendirian No. 62 tanggal 9 Mei

1995 (“Akta No. 1995”) sebagaimana telah diubah dengan (i) Akta Perubahan Anggaran Dasar No. 36

tanggal 8 Agustus 1995 (“Akta No. 36/1995”) dan (ii) Akta Perubahan Anggaran Dasar No. 138 tanggal

25 Oktober 1995 (“Akta No. 138/1995”), ketiganya dibuat di hadapan Sinta Susikto, S.H., Notaris di

Jakarta, yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik

Indonesia (sebagaimana diubah dari waktu ke waktu, untuk selanjutnya disebut sebagai

“Menkumham”) berdasarkan Surat Keputusan No. C2-15301.HT.01.01-TH.95 tanggal 24 November

1995, serta masing–masing telah didaftarkan dalam buku register pada Kantor Pengadilan Negeri

Jakarta Selatan pada tanggal 19 Januari 1996 dibawah nomor (i) Akta No. 62/1995 dengan No.

106/A/PT/HKM/1996.PN, JAK-SEL, (ii) Akta No. 36/1005 dengan No. 146/A/NAT/HKM/1996.PN, JAK-

SEL, dan (iii) Akta No. 138/1995 dengan No. 147/A/NAT/HKM/1996.PN, JAK-SEL (“Akta Pendirian”)

Perseroan berdomisili di Equity Tower Lt. 26G (SCBD) Lot 9, Kelurahan Senayan, Kecamatan

Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, DKI Jakarta serta nomor telepon +62 21 8897 8888 dan nomor

faksimili +62 21 8897 8888.

Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan dan perubahan terakhir kali

adalah sebagaimana ternyata dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 27 tanggal

17 September 2018, yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Selatan,

yang telah mendapatkan persetujuan dari Menkumham berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-

0019315.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 18 September 2018, dan telah diberitahukan kepada

Menkumham sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran

Dasar No. AHU-AH.01.03-0243856 tanggal 18 September 2018, serta telah didaftarkan dalam Daftar

Perseroan pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (“Kemenkumham”)

di bawah No. AHU-0123236.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 18 September 2018 (“Akta No. 27/2018”)

juncto Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 31 tanggal 12 Februari 2019, yang dibuat di

hadapan Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Selatan, yang telah diberitahukan kepada

Menkumham sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran

Dasar No. AHU-AH.01.03-0094042 tanggal 15 Februari 2019 dan telah didaftarkan dalam Daftar

Perseroan pada Kemenkumham dibawah No. AHU-0025625.AH.01.11.Tahun 2019 tanggal 15

Februari 2019 (“Akta No. 31/2019”). Berdasarkan Akta No. 27/2018, Pemegang Saham Perseroan

menyetujui perubahan dan penyusunan kembali seluruh ketentuan anggaran dasar Perseroan,

khususnya dalam rangka penyesuaian dengan (i) Peraturan No. IX.J.1, (ii) POJK No. 32, dan (iii) POJK

No. 33 (“Anggaran Dasar”). Berdasarkan Akta No. 31/2019, Pemegang Saham Perseroan menyetujui

perubahan atas Pasal 4 ayat (2) Anggaran Dasar sehubungan dengan peningkatan modal ditempatkan

dan modal disetor Perseroan sebagai pelaksanaan dari penawaran umum perdana saham Perseroan.

Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar, maksud dan tujuan Perseroan adalah untuk berusaha dalam bidang Konstruksi, Engineering, Procurement dan Construction, Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana Perkeretaapian, Usaha Pariwisata, Investasi dan/atau Pengelolaan Usaha Prasarana dan Sarana Dasar Infrastruktur, Perdagangan, Industri, Pengembangan Kawasan dan Real Estate dan Pengembang Properti serta optimalisasi pemanfaatan sumber daya Perseroan untuk menghasilkan barang dan/atau jasa yang bermutu tinggi dan berdaya saing kuat untuk mendapatkan/mengejar keuntungan guna meningkatkan nilai Perseroan dengan menerapkan prinsip-prinsip perseroan terbatas.

a. Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Perseroan

Berdasarkan Daftar Pemegang Saham Perseroan yang disusun oleh PT Sinartama Gunita

selaku Biro Administrasi Efek Perseroan, struktur kepemilikan saham Perseroan per tanggal

31 Januari 2019 adalah sebagai berikut:

7

Uraian dan Keterangan Nilai Nominal Rp. 100,- per Saham (%)

Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)

Modal Dasar 10.245.640.000 1.024.564.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

PT Nusa Wijaya Propertindo 2.561.409.999 256.140.999.900 79,94

Robert Soeharsono 1 100 0,01

Ibukota Development Ltd. 282.250.000 28.225.000.000 8,81

Masyarakat 360.000.000 36.000.000.000 11,24

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 3.203.660.000 320.366.000.000 100,00

Saham dalam Portepel 7.041.980.000 704.198.000.000

b. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan

Berdasarkan Akta No. 27/2018, susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada

tanggal Keterbukaan Informasi ini adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris

Komisaris Utama : Yongky Wijaya

Komisaris Independen : Dyah Tjahjani Saraswati

Direksi

Direktur Utama : Paulus Nurwadono

Direktur : Agus Antono Aditomo

Direktur : Jason Chen

Direktur Independen : Tri Rachman Batara

II. INFORMASI TENTANG RENCANA PENAMBAHAN MODAL TANPA MEMBERIKAN HAK

MEMESAN EFEK TERLEBIH DAHULU

Latar Belakang dan Alasan PMTHMETD

Perseroan berencana untuk menerbitkan saham baru melalui PMTHMETD dalam rangka memenuhi

kewajiban Perseroan berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua (sebagaimana didefinisikan di

bawah ini), dan dalam rangka memperoleh dana atau tambahan setoran modal dari calon investor baru

untuk mendukung pengembangan kegiatan usaha Perseroan.

Rencana Penggunaan Dana PMTHMETD

1. Sebagian untuk pelaksanaan konversi utang menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman

Konversi Kedua tanggal 17 September 2018 oleh dan antara Perseroan sebagai penerima

pinjaman, Ibukota Development Ltd. (“IDL”) sebagai pemberi pinjaman dan PT Nusa Wijaya

Propertindo (“NUSA”)1 dengan nilai pokok pinjaman USD 4,554,000,- (empat juta lima ratus lima

puluh empat ribu dolar amerika serikat) dengan kurs yang disetujui Rp. 14.500,- (empat belas ribu

1

Berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, kewajiban NUSA dalam perjanjian tersebut adalah sebagai berikut: (a) Sebagai pengambil alih kewajiban Perseroan atas

pokok terhutang berikut bunganya, apabila PTHMTED tidak terlaksana dalam periode yang ditentukan berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua;

(b) Sebagai pemberi jaminan pihak ketiga dalam Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, yaitu: (1) Menjaminkan saham – saham NUSA di

Perseroan kepada IDL; dan (2) Mengalihkan dividen yang akan diperoleh

NUSA dari Perseroan kepada IDL dalam hal terjadinya cidera janji berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua.

8

lima ratus rupiah) untuk 1 USD (satu dolar amerika serikat) atau setara dengan Rp.

66.033.000.000,- (enam puluh enam miliar tiga puluh tiga juta rupiah) (“Perjanjian Pinjaman

Konversi Kedua”); dan

2. Sisanya akan digunakan untuk modal kerja dalam rangka pengembangan usaha Perseroan ke

depan.

Riwayat utang yang akan dilunasi

Berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, para pihak setuju untuk mengkonversi denominasi

mata uang seluruh pinjaman berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dari dolar amerika

serikat (USD) menjadi Rupiah dengan menggunakan kurs yang disetujui, yaitu Rp. 14.500,- (empat

belas ribu lima ratus rupiah) untuk 1 USD (satu dolar amerika serikat) atau nilai pokok pinjaman

berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua atau setara dengan Rp. 66.033.000.000,- (enam

puluh enam miliar tiga puluh tiga juta rupiah). Lebih lanjut, pinjaman tersebut dapat dikonversi menjadi

saham biasa atas nama pada Tanggal Pelaksanaan Penambahan Modal dan akan dilakukan pada

Harga PMTHMETD (sebagaimana didefinisikan di bawah ini) dengan merujuk kepada Peraturan No. I-

A. IDL telah memberikan persetujuan untuk melaksanakan konversi pinjaman berdasarkan Perjanjian

Pinjaman Konversi Kedua menjadi saham biasa atas nama pada Tanggal Pelaksanaan Penambahan

Modal melalui surat pemberitahuan tertanggal 2 November 2018. Perseroan akan meminta persetujuan

RUPS mengenai jumlah saham yang akan diterbitkan dalam rangka pelaksanaan konversi pinjaman

berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dalam RUPLSB yang rencananya akan

diselenggarakan pada tanggal 5 April 2019.

Dengan demikian, Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua akan berakhir pada Tanggal Pelaksanaan

Penambahan Modal.

Tujuan penggunaan dana Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua

Dana yang diterima berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dipergunakan oleh Perseroan

untuk membiayai kerjasama operasi antara Perseroan dengan PT Adhi Karya (Persero) Tbk atau

afiliasinya atau badan usaha milik negara lain yang disetujui oleh IDL, untuk keperluan tanah,

kepentingan dan/atau aset yang mana digunakan untuk:

(a) membiayai pengambilalihan tanah sehubungan dengan kerjasama operasi yang ada pada saat

ini dan yang akan ada di masa yang akan datang, yaitu:

(1) Joint Operation Jatibening;

(2) Joint Operation Ciracas;

(3) Rencana kerjasama operasi sehubungan dengan kelurahan Cibubur, Kecamatan Ciracas,

Jakarta Timur, Propinsi DKI Jakarta (Joint Operation Cibubur); dan

(4) Rencana kerjasama operasi sehubungan dengan Cikunir, Kotamadya Bekasi, Propinsi

DKI Jakarta, Indonesia (Joint Operation Cikunir).

(b) membiayai pemasaran, pengurusan perizinan, persiapan tanah dan biaya-biaya lain yang tidak

dibiayai oleh bank sehubungan dengan kerjasama operasi Perseroan atau entitas terkait untuk

tujuan pendanaan konstruksi bangunan sehubungan dengan kerjasama operasi

(“Penghimpunan Dana Ekuitas”);

(c) mendanai biaya transaksi dan biaya lain (termasuk biaya hedging) yang timbul sehubungan

dengan akuisisi sebelumnya dan Penghimpunan Dana Ekuitas; dan

(d) maksud lain sebagaimana disetujui tertulis oleh IDL.

PMTHMETD Merupakan Transaksi Afiliasi

Keterangan mengenai Calon Pemodal

9

Calon pemodal sehubungan dengan pelaksanaan konversi berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi

Kedua adalah IDL yang memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan karena terdapat kesamaan

direktur antara Perseroan dengan IDL. Namun demikian, pelaksanaan konversi berdasarkan Perjanjian

Pinjaman Konversi Kedua tidak mengandung transaksi benturan kepentingan sebagaimana dimaksud

dalam Peraturan No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Tertentu. Lebih lanjut,

mengingat harga pelaksanaan penerbitan saham baru dalam rangka PMTHMETD adalah merujuk

pada ketentuan V.1.1 Peraturan I-A, yaitu paling sedikit 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata

harga penutupan saham perusahaan tercatat yang bersangkutan selama kurun waktu 25 hari bursa

berturut-turut di pasar regular sebelum tanggal permohonan pencatatan saham tambahan hasil

PMTHMETD ke Bursa Efek Indonesia, maka dapat disimpulkan bahwa dapat dianggap sebagai

transaksi arm’s length dan wajar

Namun demikian, untuk calon pemodal yang akan membeli saham baru dalam rangka PMTHMETD

untuk tujuan pengembangan usaha Perseroan saat ini belum diketahui oleh Perseroan. Lebih lanjut,

dalam hal terdapat calon pemodal memiliki hubungan afiliasi serta terdapat benturan kepentingan

sehubungan dengan pelaksanaan PMTHMETD, maka Perseroan wajib memenuhi ketentuan

sebagaimana dimaksud dalam peraturan yang mengatur mengenai Transaksi Afiliasi dan Benturan

Kepentingan Transaksi Tertentu.

Sifat dan hubungan afiliasi

Terdapat hubungan afiliasi antara Perseroan selaku penerima pinjaman dengan IDL selaku pemberi

pinjaman, dimana Jason Chen selaku Direktur Perseroan juga menjabat sebagai Direktur IDL.

Berdasarkan Pasal 16 POJK No. 38, dalam hal PMTHMETD merupakan transaksi afiliasi, Perseroan

dikecualikan untuk mengikuti ketentuan sebagaimana dimaksud dalam peraturan yang mengatur

mengenai Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.

Pertimbangan dilakukannya PMTHMETD dengan pihak afiliasi

Pertimbangan dilakukannya PMTHMETD dengan pihak afiliasi adalah berdasarkan dan mengacu

kepada Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, dimana rencana pelunasan utang Perseroan kepada IDL

akan dilakukan dengan cara konversi utang menjadi saham sebagai kompensasi setoran saham.

Saham Baru dan Harga Saham Baru

Sesuai dengan POJK No. 38, pelaksanaan PMTHMETD hanya dapat (i) dilakukan Perseroan dengan

memperoleh persetujuan pemegang saham melalui RUPS dan (ii) meningkatkan sebanyak-banyaknya

10% (sepuluh persen) dari total modal ditempatkan dan disetor Perseroan berdasarkan modal disetor

Perseroan yang tercantum dalam Akta No. 31/2019. Sehubungan dengan pelaksanaan konversi utang

menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, jumlah saham yang akan dikonversi

menjadi saham kepada IDL tersebut tidak akan melebihi jumlah yang boleh dimiliki oleh pemegang

saham asing di dalam perusahaan penanaman modal asing berdasarkan peraturan yang berlaku di

Indonesia. Lebih lanjut, RUPS Perseroan akan diselenggarakan dengan memperhatikan prosedur

tertentu yang diatur dalam POJK No. 32.

Sehubungan dengan pelaksanaan konversi hutang menjadi saham dan berdasarkan Perjanjian

Pinjaman Konversi Kedua, para pihak sepakat untuk menggunakan kurs Rp. 14.500,- (empat belas ribu

lima ratus rupiah) untuk 1 USD (satu dolar amerika serikat). Harga pelaksanaan penerbitan saham baru

dalam rangka PMTHMETD merujuk pada ketentuan Peraturan No. I-A. Harga pelaksanaan penerbitan

saham Perseroan tersebut paling sedikit 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata harga penutupan

saham Perseroan selama kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di Pasar Reguler

sebelum tanggal permohonan pencatatan Saham Baru hasil PMTHMETD kepada BEI (“Harga

PMTHMETD”).

10

Tidak terdapat ketentuan pembatasan pengalihan (lock-up) terhadap saham baru Perseroan yang

diterbitkan dalam rangka PMTHMETD sesuai dengan ketentuan Peraturan No. I-A.

Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham Sebelum dan Sesudah Dilakukannya Rencana

PMTHMETD

Struktur permodalan Perseroan sebelum PMTHMETD dan proforma struktur permodalan Perseroan

sesudah PMTHMETD adalah sebagai berikut:

Uraian dan Keterangan

Sebelum PMTHEMTED Sesudah PMTHMETD

Nilai Nominal Rp. 100,- per Saham (%) Nilai Nominal Rp. 100,- per Saham (%)

Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp) Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)

Modal Dasar 10.245.640.000 1.024.564.000.000

10.245.640.000 1.024.564.000.000

Modal Ditempatkan dan

Disetor Penuh

PT Nusa Wijaya Propertindo 2.561.409.999 256.140.999.900 79,94 2.561.409.999 256.140.999.900 72,67

Robert Soeharsono 1 100 0,01 1 100 0,01

Ibukota Development Ltd. 282.250.000 28.225.000.000 8,81 314.778.500 31.477.850.000 8,93

Masyarakat 360.000.000 36.000.000.000 11,24 360.000.000 36.000.000.000 10,22

Saham Baru yang diterbitkan

(sebanyak – banyaknya) 287.837.500 28.783.750.000 8,17

Jumlah Modal

Ditempatkan dan Disetor

Penuh

3.203.660.000 320.366.000.000 100,00 3.524.026.000 352.402.600.000 100,00

Saham dalam Portepel 7.041.980.000 704.198.000.000 6.721.614.000 672.161.400.000

Seluruh Saham Baru yang diterbitkan dalam rangka pelaksanaan PMTHMETD memiliki hak yang sama

dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan

disetor penuh, termasuk hak atas pembagian dividen, hak untuk mengeluarkan suara dalam RUPS,

hak atas pembagian saham bonus, dan hak memesan efek terlebih dahulu.

Risiko atau Dampak PMTHMETD kepada pemegang saham

Dengan asumsi seluruh saham telah diterbitkan dalam rangka PMTHMETD maka dilusi kepemilikan

saham bagi pemegang saham Perseroan adalah sebesar 8,17%.

Pelaksanaan PMTHMETD tidak akan mengakibatkan perubahan pengendalian atas Perseroan

sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 9.

Manfaat Pelaksanaan PMTHMETD

1. Dengan dilakukannya pelunasan atas Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dan masuknya dana

baru Perseroan dapat memperbaiki rasio debt to equity serta menurunkan risiko finansial;

2. Dengan masuknya dana baru, Perseroan mempunyai lebih banyak kesempatan dalam melakukan

pengembangan usaha ke depan; dan

3. Penerbitan saham baru diharapkan akan meningkatan likuiditas perdagangan saham Perseroan.

Perkiraan Jadwal PMTHMETD

Berdasarkan POJK No. 38, pelaksanaan penerbitan saham baru melalui PMTHMETD harus

diselesaikan dalam waktu 2 (dua) tahun sejak tanggal RUPSLB yang menyetujui PMTHMETD.

Analisis dan Pembahasan Mengenai Kondisi Keuangan Perseroan Sebelum dan Sesudah

PMTHMETD

11

Sehubungan dengan PMTHMETD, Perseroan dapat menerbitkan sebanyak-banyaknya 320.366.000

(tiga ratus dua puluh juta tiga ratus enam puluh enam ribu) saham baru atau mewakili 10% (sepuluh

persen) dari total modal ditempatkan dan disetor Perseroan berdasarkan modal disetor Perseroan yang

tercantum dalam Akta No. 31/2019. Saham baru tersebut akan diterbitkan dari saham dalam portepel

Perseroan dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per saham.

Penerbitan saham baru melalui PMTHMETD digunakan oleh Perseroan dalam rangka pelaksanaan

konversi hutang menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dan penambahan

modal kerja dalam rangka pengembangan usaha Perseroan ke depan.

Dengan asumsi bahwa Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua akan dikonversi sesuai dengan harga

penutupan saham Perseroan per 31 Desember 2018 yaitu sebesar Rp. 2.030,- (dua ribu tiga puluh

rupiah) per lembar saham, maka jumlah saham baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan untuk

konversi adalah sebanyak 32.528.500 (tiga puluh dua juta lima ratus dua puluh delapan ribu lima ratus)

saham, sedangkan saham baru yang diterbitkan Perseroan yang akan dibeli oleh investor baru adalah

sebanyak 287.837.500 (dua ratus delapan puluh tujuh juta delapan ratus tiga puluh tujuh ribu lima ratus)

saham atau senilai Rp.584.310.125.000,- (lima ratus delapan puluh empat miliar tiga ratus sepuluh juta

seratus dua puluh lima ribu rupiah), sehingga:

(Untuk perhitungan saham dilakukan pembulatan ke bawah sampai ke nominal 100 saham atau satu

lot).

a. Jumlah kas dan setara kas Perseroan menjadi Rp.1.442.797.534.278,- (satu triliun empat ratus

empat puluh dua miliar tujuh ratus sembilan puluh tujuh juta lima ratus tiga puluh empat ribu dua

ratus tujuh puluh delapan rupiah) yang diperoleh dari hasil penerimaan dana dari calon pemodal

baru dan jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan menurun sebesar Rp. 66.033.000.000

(enam puluh enam miliar tiga puluh tiga juta rupiah) yang disebabkan oleh pelaksanaan konversi

atas Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua.

b. Jumlah ekuitas Perseroan akan meningkat sebanyak-banyaknya sebesar Rp. 650.343.125.000,-

(enam ratus lima puluh miliar tiga ratus empat puluh tiga juta seratus dua puluh lima ribu rupiah)

dengan rincian sebagai berikut:

1) Modal ditempatkan dan disetor meningkat sebesar Rp. 32.036.600.000,- (tiga puluh dua

miliar tiga puluh enam juta enam ratus ribu rupiah) dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus

rupiah) per saham; dan

2) Dengan memperhatikan selisih antara nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per saham

dengan harga penerbitan sebesar Rp. 2.030,- per saham, maka dalam agio saham akan

dicatat sebagai tambahan modal disetor sebesar Rp. 618.306.380.000,- (enam ratus

delapan belas miliar tiga ratus enam juta tiga ratus delapan puluh ribu rupiah).

Dengan menggunakan asumsi tersebut di atas, data keuangan proforma Perseroan sebelum

(berdasarkan Laporan Keuangan Diaudit) pada tanggal 31 Desember 2018 dan sesudah PMTHMETD

adalah sebagai berikut:

Ekuitas 31 Desember 2018

(sebelum PMTHMETD) (setelah PMTHMETD)

Modal Saham - nilai nominal Rp. 100,- per 31 Desember 2018 Rp. 22.190.000,- saham seri A dan Rp 74.330.000 saham seri B per 31 Desember 2017

320,366,000,000 352,402,600,000

Modal dasar - 10.245.640.000 per 31 Desember 2018 dan 600 lembar per 31 Desember 2017

12

Modal ditempatkan dan disetor penuh 3.203.660.000 lembar per 31 Desember 2018 dan 600 lembar per 31 Desember 2017

Tambahan modal disetor 697,662,824,184 1,315,969,204,184

Selisih penjabaran mata uang asing 6,382,600,000 6,382,600,000

Saldo laba 56,601,621,633 56,601,621,633

Jumlah Ekuitas 1,081,013,045,817 1,731,356,025,817

Ikhtisar Data Keuangan Penting

Berikut disampaikan ikhtisar data keuangan penting berdasarkan Laporan Keuangan pada tanggal 31

Desember 2018 dan 31 Desember 2017. Laporan Keuangan Perseroan 31 Desember 2018 telah

diaudit oleh KAP Rama Wendra, akuntan publik independen, berdasarkan Standar Audit yang

ditetapkan oleh Ikatan Akuntan Publik Indonesia (IAPI), dengan opini tanpa modifikasian, yang

ditandatangani oleh Acep Kusmayadi.

Laporan Keuangan Perseroan 31 Desember 2017 telah diaudit oleh KAP Rama Wendra, akuntan publik

independen, berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh Ikatan Akuntan Publik Indonesia (IAPI),

dengan opini tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Acep Kusmayadi.

Dalam rupiah penuh

Laporan Posisi Keuangan

Keterangan 31 Desember

2018 31 Desember 2017

Pertumbuhan

Rp %

Aset Lancar 1,622,298,113,795 1,022,351,229,000 599,946,884,795 59%

Aset Tidak Lancar - - - -

Jumah Aset 1,622,298,113,795 1,022,351,229,000 599,946,884,795 59%

Liabilitas Jangka Pendek 474,616,715,136 76,301,922,484 398,314,792,652 522%

Liabilitas Jangka Panjang 66,668,352,842 338,747,546,579 (272,079,193,737) -80%

Jumah Liabilitas 541,285,067,978 415,049,469,063 126,235,598,915 30%

Dana Syirkah Temporer - 338,700,000,000 (338,700,000,000) -100%

Jumlah Ekuitas 1,081,013,045,817 268,601,759,937 812,411,285,880 302%

Jumlah Liabilitas dan

Ekuitas

1,622,298,113,795 1,022,351,229,000 599,946,884,795 59%

13

III. PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS

Informasi yang diuraikan dalam Keterbukaan ini telah disetujui oleh Dewan Komisaris dan Direksi, yang

bertanggung jawab atas keabsahan informasi. Dewan Komisaris dan Direksi menyatakan bahwa

semua informasi material dan pendapat yang diungkapkan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah

benar dan dapat dipertanggungjawabkan dan tidak ada informasi lain yang belum diungkapkan yang

dapat menyebabkan informasi yang tidak benar atau menyesatkan. Dewan Komisaris dan Direksi

Perseroan telah meninjau PMTHMETD, termasuk menilai risiko dan manfaat bagi Perseroan dan

seluruh pemegang saham, dan percaya bahwa PMTHMETD merupakan pilihan terbaik bagi Perseroan

dan seluruh pemegang saham. Oleh karena itu, berdasarkan kepercayaan dan keyakinan bahwa

PMTHMETD memang pilihan terbaik untuk mencapai manfaat yang disebutkan di atas, Direksi dan

Dewan Komisaris Perseroan merekomendasikan kepada pemegang saham untuk menyetujui

PMTHMETD sebagaimana diuraikan dalam Keterbukaan Informasi ini. Lebih lanjut, sampai dengan

tanggal diterbitkannya Keterbukaan Informasi ini, Perseroan tidak sedang terlibat dalam perkara

material baik di Pengadilan maupun sengketa lain di luar Pengadilan yang mungkin dapat berpengaruh

secara negatif terhadap kelangsungan usaha Perseroan.

IV. RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA

Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain

Keterangan 31 Desember

2018 31 Desember 2017

Pertumbuhan

Rp %

Pendapatan 332,645,100,146 36,601,826,366 296,043,273,780 809%

Beban Pokok Pendapatan 213,596,513,813 20,559,857,660 193,036,656,153 939%

Laba Bruto 119,048,586,333 16,041,968,706 103,006,617,627 642%

Beban penjualan dan pemasaran (33,710,695,886) (2,239,043,503) (31,471,652,383) 1406%

Beban umum dan administrasi (22,057,443,806) (1,375,704,215) (20,681,739,591) 1503%

Pajak final (14,922,073,211) (915,045,659) (14,007,027,552) 1531%

Pendapatan bunga dan deposito 5,597,315,374 239,530,670 5,357,784,704 2237%

Beban keuangan (9,410,551,152) (1,371,466,062) (8,039,085,090) 586%

Lain-lain - bersih 1,676,034,044 120,000 1,675,914,044 1396595%

Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 46,221,171,696 10,380,359,937 35,840,811,759 345%

Beban Pajak Penghasilan - - - -

Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan 46,221,171,696 10,380,359,937 35,840,811,759 345%

Laba per Saham 30,88 34,60

Financial Ratios 2018 2017

EBITDA 64,956,570,685 12,427,340,989

ROA 3.5% 1.7%

ROE 6.8% 4.8%

Net income margin 13.9% 28.4%

Current ratio 3.4x 13.4x

Debt to equity ratio 0.06x 1.26x

Debt to total assets 0.04x 0.33x

14

Sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, rencana PMTHMETD ini akan

dimintakan persetujuan dalam RUPSLB Perseroan yang akan diselenggarakan pada:

Hari/tanggal : Jum’at, 5 April 2019

Waktu : 08.30 WIB s/d selesai

Tempat : Financial Hall Lantai 2 – Graha CIMB Niaga

Jl. Jend. Sudirman Kav. 58

Senayan, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan

12190

Pemberitahuan kepada para pemegang saham Perseroan tentang rencana RUPSLB Perseroan telah

diumumkan melalui iklan pada surat kabar harian Kontan, situs resmi BEI dan situs web Perseroan

pada tanggal 18 Februari 2019 dan panggilan kepada para pemegang saham Perseroan telah

diumumkan melalui iklan pada surat kabar harian Kontan, situs resmi BEI dan situs web Perseroan

pada tanggal 14 Maret 2019.

Pemegang saham yang berhak hadir dan memberikan suara dalam RUPSLB adalah para pemegang

saham yang namanya tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan pada tanggal 13 Maret 2019

atau pemilik saham dalam sub rekening efek di KSEI pada penutupan perdagangan saham pada

tanggal 13 Maret 2019 (Recording Date).

Mata acara agenda RUPSLB adalah sebagai berikut:

1. Persetujuan atas rencana Penambahan Modal Tanpa Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu

(“PMTHMETD”) dalam jumlah sebanyak-banyaknya 10% (sepuluh persen) dari modal disetor

Perseroan dengan mengacu kepada ketentuan Peraturan OJK No. 38/POJK.04/2014 tanggal 29

Desember 2014 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Tanpa Memberikan Hak

Memesan Efek Terlebih Dahulu dalam rangka (i) pelaksanaan konversi hutang menjadi saham

berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dan (ii) kebutuhan pembiayaan dalam rangka

pengembangan kegiatan usaha Perseroan, sekaligus mengusulkan ratifikasi pembatalan atas

persetujuan pemegang saham Perseroan sebagaimana tercantum dalam Akta No. 27/2018,

terkait pelaksanaan konversi utang menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi

Kedua yang diperoleh sebelum penawaran umum perdana saham Perseroan; dan

2. Persetujuan atas perubahan ketentuan Pasal 4 ayat (2) Anggaran Dasar Perseroan terkait peningkatan modal ditempatkan dan disetor Perseroan.

Sebagaimana diatur dalam Anggaran Dasar Perseroan, kuorum kehadiran dan kuorum pengambilan

keputusan untuk mata acara agenda rapat dalam RUPSLB tersebut di atas adalah sebagai berikut:

(a) Untuk agenda RUPSLB terkait dengan persetujuan pemegang saham Perseroan atas rencana

PMTHMETD dalam jumlah sebanyak-banyaknya 320.366.000 (tiga ratus dua puluh juta tiga

ratus enam puluh enam ribu) saham dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per saham,

RUPSLB tersebut dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili

paling sedikit 2/3 bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah

dikeluarkan Perseroan. Keputusan yang diambil dalam RUPSLB tersebut adalah sah apabila

disetujui lebih dari 2/3 bagian dari seluruh saham dengan hak suara yang hadir dalam RUPSLB

tersebut.

(b) Untuk agenda RUPSLB terkait dengan perubahan ketentuan Pasal 4 ayat (2) Anggaran Dasar

Perseroan sebagai akibat dari pelaksanaan PMTHMETD, RUPSLB tersebut dapat

dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 bagian

15

dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan Perseroan.

Keputusan yang diambil dalam RUPSLB tersebut adalah sah apabila disetujui lebih dari 2/3

bagian dari seluruh saham dengan hak suara yang hadir dalam RUPSLB tersebut. V. INFORMASI TAMBAHAN

Untuk Informasi lebih lanjut mengenai hal-hal tersebut di atas dapat menghubungi Perseroan pada jam-

jam kerja dengan alamat:

Kantor Pusat:

Equity Tower Lt. 26G (SCBD) Lot 9

Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53

Jakarta Selatan 12190

Tel: +62 21 8897 8888

Fax: +62 21 8897 8888

Website: www.urbanjakarta.co.id

Email: [email protected]