PERTEMUAN I

PROFILE OPERATION HOTEL

Komponen-Komponen Dalam Pembangunan Hotel

1. Tanah dan pematangan tanah

2. Bangunan

3. Peralatan mekanis

4. Electrical equipment

5. Furnishing

6. Finishing

7. Operation Equipment

8. Pre-opening expenses

9. Modal kerja

10.Biaya modal

Biaya Modal dan Overhead

Dalam sistem usaha perhotelan terdapat pembagian tugas dan

tanggungjawab antara manajemen dengan pemilik. GM

bertanggungjawab sampai pada garis GOP (Gross

Operating Profit). Sedangkan pemilik bertanggungjawab

atas semua beban-biaya sesudah garis GOP. Yang

termasuk garis sesudah GOP, antaralain:

1. Overhead owning coy: biaya organisasi kantor PT,

biasanya ditentukan dengan % dari total sale, biasanya 2-

5%

2. Capital expenses: PBB, asuransi (kebakaran, gempa bumi

dan peledakan)

3. Penyusutan

Tabel A. Tarif Penyusutan Pertahun

No Assets Nilai (%) Tarif

Penyusutan

Penyusutan

Per tahun

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

Tanah, tidak disusutkan

Pematangan tanah

Bangunan

Mechanical & Instalasi

Electrical & Instalasi

Furniture

Perlengkapan hotel

Alat operasi hotel

Pre opening expenses

Bunga modal kerja

Biaya modal selama

pembangunan

12%

3%

30%

8%

9%

7%

7%

8%

4%

3%

9%

-

25%

5%

25%

25%

25%

25%

25%

10%

17%

-

-

0,75%

1,5%

2,0%

2,25%

1,75%

1,75%

2,0%

0,4%

0,51%

-

Jumlah Penyusutan 100% - 12%

Biaya Modal Kerja 0,51%

Amortisasi pre opening

expenses

0,4%

Jika rata-rata tiap tahun ditambahkan 4% dari total investasi di luar

tanah untuk replacement, renovasi, dan tambahan aktiva, maka

penyusutan selama tahun berjalan sebagai berikut:

Tahun Ke Aktiva di

luar tanah

%

Penyusutan

%

Nilai

Sisa %

Tambahan

Investasi

Nilai

Setelah

Tambah %

Ket

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

72

64

57,33

51,78

47,15

43,29

40,07

37,39

35,16

33,30

12

10,67

9,55

8,63

7,86

7,22

6,68

6,23

5,86

5,55

60

53,33

47,70

43,15

39,29

36,07

33,39

31,16

29,30

27,75

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

64

57,33

51,78

47,15

43,29

40,07

37,39

36,16

33,30

31,75

Jumlah 10

Tahun

72 80,25 27,75 40 31,75

Rata-Rata

Per Tahun

- 8,025 - 4 -

Keterangan:

1. Karena aktiva di luar tanah, pre-opening, biaya modal, dan

bunga modal kerja sebanyak 72% dan penyusutan 12%,

maka tarif penyusutan rata-rata adalah 12/72 X 100%

= 16,67%

2. Biaya bunga: bervariasi menurut ketetapan dari masing-

masing bank dengan tetap berpedoman pada perhitungan

tarif Bank Sentral

3. Pre-opening amortization sebesar 0,45 per tahun jika di

amortisasikan dalam 10 tahun

4. Opportunity cost: tergantung pemilik hotel (apakah pemilik

memperhitungkan opportunity cost, biasanya besarnya 6%

dari investasi total.

Operation Hotel

Operation hotel terdiri dari beribu-ribu transaksi, masing-masingnya

memiliki harga pokok. Jika ada kekeliruan dalam menghitung salah satu

komponen harga pokok, biaya akan membengkak sehingga akan

mengurangi profit.

Tabel C. Modifikasi profit dan loss summary

Uraian % Sale % Cost% Other

Exp% PTER Dihitung sbg % X Dept. Sale

Sale 11 10

Room 56,27% 6,19 5,63 37 21 18

Food 29,26% 10,83 4,39 6,58 28

Beverage 7,31% 2,05

Sundry 0,55% 0,11 0,10 5,31 9,73 8,85

Laundry 1,13% 0,06 0,06 0,12 76 1,52 3,05

Telephone 3,94% 3,03

Other Inc 0,54%

Rental 0,70%

Sub. Total 100 15,97 10,75 12,43

Opr. Dept

Lanjutan

Uraian % Sale % Cost% Other

Exp% PTER Dihitung sbg % X Dept. Sale

Overhead - - 5,25 4,25

Dept - - 8 0,75

AG - - 2,5 1,20

HLP

RM

3 15,75 6,20

Total 100 15,97 26,50 18,63

Keterangan Singkatan:

PTER : Payroll Employe Relation

AG : Administration & General

HLP : Heat Light Pown

RM : Repair Maintenance

Dari angka tersebut di atas, tampak beberapa data strategis dari sudut:

-Sale – Room, FB dan telephone sebanyak 96,33% dari seluruh sale

-Cost – FB dan telephone sebanyak 99,62% dari seluruh cost

-Expence – other expence terpencar agak merata dengan HLP merupakan beban tunggal

terbesar

- PTER-merupakan single expenses yg pada lingkaran besar dengan operated departement.

BEP UNTUK OPERATIONAL EXPENSES

Menghitung BEP dapat dilakukan secara terperinci. Namun, yang paling sukar adalah mencari faktor variabilitas dari tiap-tiap expenses.

1. Biaya listrik – misalnya faktor variabilitas akan lebih besarjika menggunakan AC Window, lebih kecil jika menggunakanAC split dan lebih kecil lagi jika menggunakan AC sentral.

2. Faktor variabilitas untuk biaya listrik akan lebih besar jikamenggunakan energy saving device.

3. Cast suppliers – semestinya cast supplier 100% variabel, tetapi dalam praktik tidak seluruhnya variabel

4. Repair dan maintenance-dapat ditunda dan dilaksanakansesuai kebijakan manajemen

5. PT/ER – dengan banyak menggunakan daily worker dankaryawan kontrak, variabilitas dapat lebih besar.

6. Cost – meskipun sebenarnya variabilitasnya harus 100%,

namun dalam praktik terdapat beberapa faktor penghambat

seperti kehilangan, kerusakan, penghamburan, inefficiency,

dan sebagainya.

Jika kita menggunakan asumsi variabilitas seperti di bawah ini:

Faktor Faktor Tetap Faktor Variabel

Cost 5% 95%

Expenses 55% 50%

PTER 65% 35%

Maka BEP, dapat dihitung sbb

FaktorTotal Cost

expenses

Faktor

TetapFaktor

Variabel

Biaya

Tetap

Biaya

Variabel

Cost 15,97% 5% 45% 0,80% 15,17%

Expenses 26,50% 50% 50% 13,25% 13,25%

PT/ER 18,63% 65% 65% 12,11% 6,25%

Sub Total

Operation 61,10% 42,52% 57,18% 26,16% 34,94%

Catatan : Variabel Cost = Total Cost – Fix Cost

Dengan demikian, BEP dapat dicapai pada occupency:

Biaya Tetap = 2616 = 40,21%

1-Biaya variabel 1-34,94

Dari occupancy semula 60%

Ilustrasi Kasus

Hotel “A” mencapai GOP 38,90% dengan tingkat hunian 60%

dengan struktur biaya sebagai berikut:

- Sale 100%

-Variabel cost 39,94%

65,06%

-Fix Cost 26,16%

GOP 38,90%

Dengan gambaran bahwa sale adalah total variabel, maka

akan diperoleh gambaran seperti tabel di bawah ini:

Tabel E. Gambaran sale dari Total Variabel

%

Occupancy % Sale

% Biaya

Tetap

% Biaya

Variabel % GOP

60% 100% 26,16% 34,94% 38,90%

24,13% 40,21% 26,16% 14,05% BEP

70% 116,67% 26,16% 40,76% 49,75%

80% 133,33% 26,16% 46,59% 60,58%

90% 150% 26,16% 52,41% 71,43%

100% 166,67% 26,16% 58,23% 82,28%

Jika angka tersebut dikonversikan dengan total sale 100%,

maka dalam financial statement akan tampak angka seperti

tabel di bawah ini; dengan anggapan bahwa sale adalah total

variabel

%

Occupancy

% Sale % Biaya

Tetap

% Biaya

Variabel

% GOP

24,13% 100% 65,00% 34,94% 0%

60% 100% 26,16% 34,94% 38,90%

70% 100% 22,42% 34,94% 42,64%

80% 100% 19,62% 34,94% 45,44%

90% 100% 17,44% 34,94% 47,62%

100% 100% 15,70% 34,94% 49,35%

Latihan Pertemuan 1

Dibawah ini data keuangan yang terdapat pada hotel A, dengan

menggunakan asumsi variabilitas sebagai berikut:

Faktor Faktor Tetap Faktor Variabel

Cost 10% 90%

Expenses 45% 55%

PTER 60% 40%

Berdasarkan asumsi diatas, maka BEP dapat dihitung sebagai

berikut:

Tabel untuk menghitung BEP

Faktor Total Cost

Expenses

Faktor

Tetap

Faktor

Variabel

Biaya

Tetap

Biaya

Variabel

Cost 15% 10% 50% 2,5% 12,5%

Expenses 27,55% 45% 55% 15,50% 12,05%

PT/ER 20,55% 60% 25% 15,35% 5,20%

Sub Total

Operational

63,10% 115% 120% 23,35% 29,75%

SOAL LATIHAN1. Berikut ini komponen yang mendasari pembangunan

sebuah Hotel kecuali:

a. Furnishing

b. Pre-opening expenses

c. Peralatan mekanis

d. Tenaga kerja

e. Banguanan

2. Dibawah ini yang termasuk biaya pre opening expenses adalah

a. biaya bahan bangunan

b. biaya IMB

c. biaya mandor

d. biaya PTER

e. biaya operasi

2. Dibawah ini yang termasuk biaya pre opening expenses

adalah

a. biaya bahan bangunan

b. biaya IMB

c. biaya mandor

d. biaya PTER

e. biaya operasi

3. Gross operating profit adalah garis batas wewenang

operasi hotel yang harus dilaksanakan pada level :

a. pemegang saham

b. Managerial

c. pemilik

d. karyawan

e. pemodal

3. Gross operating profit adalah garis batas wewenang

operasi hotel yang harus dilaksanakan pada level :

a. pemegang saham

b. Managerial

c. pemilik

d. karyawan

e. pemodal

4. Diketahui jumlah total aktiva hotel Rp.875.000.000,- sedangkan nilai

bangunan sebesar Rp. 350.000.0000,- tarif penyusutan 3%, berapa

besar presentasi biaya penyusutan pertahun bangunan hotel :

a. 4,0% c. 1,20% e. 8,0%

b. 10,0% d. 1,50%

4. Diketahui jumlah total aktiva hotel Rp.875.000.000,-

sedangkan nilai bangunan sebesar Rp. 350.000.0000,-

tarif penyusutan 3%, berapa besar presentasi biaya

penyusutan pertahun bangunan hotel :

a. 4,0% c. 1,20% e. 8,0%

b. 10,0% d. 1,50%

• =(350 jt:875 jt)*100%*3%=1,2%

5. Soal no 8 dan 9, diketahui dalam perusahaan perhotelan

biaya tetap 97%, faktor tetap 58%, faktor variable 70%

dan biaya total 154% hitunglah biaya variable & BEP

hotel tersebut :

a. 56% & 2,00% c. 45% & 2,61 %

b. 57% & 2,26% d. 56% & 2,34 %

• BV =154%-97%=57%

• BEP =(97:100-57)*100%=2,26%